In onderdeel 2 is de opbouw van een eenvoudige akte van splitsing in appartementsrechten besproken. Uit onderdeel 6.2.3.6 bleek dat elke akte van splitsing een reglement van splitsing moet bevatten (art. 5:111 sub d). In het daaropvolgende onderdeel 6.2.4 werd aangegeven op welke wijze een splitsingsreglement op een bepaald gebouw kon worden toegespitst. In onderdeel 3 zijn vervolgens de bijzonderheden van een ondersplitsing behandeld, waarbij naar voren kwam dat er weinig verschillen zijn tussen de reglementen van hoofd- en ondersplitsing.

In dit onderdeel worden de eigenschappen van bepaalde categorieën van gebouwen besproken, waarmee met het toesnijden van een modelreglement van splitsing op een bepaald gebouw rekening dient te worden gehouden. De genoemde categorieën sluiten elkaar niet uit. Zo kan een multifunctioneel gebouw een gemengde bestemming van woningen, kantoorruimten, commerciële ruimten en parkeervoorzieningen bevatten.

6.4.1 Bestaande bouw

6.4.1.1 Gemeenschappelijke installaties

In vrijwel elk gebouw zijn installaties aanwezig die niet bestemd zijn om te worden gebruikt door één eigenaar van of uitsluitend dienstbaar zijn aan één privégedeelte, zoals een CV- of airco-installatie. De vergadering van eigenaars kan in de toekomst besluiten dergelijke installaties te vernieuwen dan wel te vervangen door hetzij een nieuwe installatie hetzij individuele installaties.

Het Modelreglement 2017 regelt de volgende twee situaties
– een installatie of een andere voorziening die voor rekening komt van twee of meer eigenaars (art. 13);
– nieuwe onderdelen en voorzieningen (art. 11.2).

Art. 13 Modelreglement 2017 bepaalt dat de Vergadering kan besluiten een installatie of een andere voorziening die voor rekening komt van twee of meer Eigenaars te verwijderen. Alle bepalingen in het Reglement en het eventuele Huishoudelijk Reglement met betrekking tot dergelijke installaties en andere voorzieningen zijn vanaf het moment van verwijdering niet meer op de betreffende installatie respectievelijk andere voorziening van toepassing.

Art. 11.2 bepaalt dat op nieuwe onderdelen en voorzieningen is art. 11.1 van toepassing met ingang van de dag van aanbrenging daarvan.

Het Modelreglement 2006 regelt de volgende situaties:
– de verwijdering van een gemeenschappelijke installatie (art. 19);
– het al dan niet ter vervanging aanbrengen van een nieuwe gemeenschappelijke installatie (art. 17 lid 4).

De vergadering van eigenaars kan besluiten om een installatie te verwijderen, bijvoorbeeld omdat deze verouderd is. Art. 19 Modelreglement 2006 voorziet hierin door te bepalen dat alle bepalingen in het reglement met betrekking tot de betreffende installatie vanaf dat moment niet meer van toepassing zijn.

De vergadering kan ook besluiten tot het aanbrengen van een nieuwe installatie (art. 17 lid 4, Modelreglement 2006). Bij dat besluit dient ook de omslag van de kosten van onderhoud en dergelijke over de eigenaars te worden vastgesteld. Deze kostenverdeling wordt, indien deze mocht afwijken van de in het reglement opgenomen regeling, opgenomen in het huishoudelijk reglement.

Op grond van art. 5:121 lid 3, kan vorenbedoelde kostenomslag in het kader van een procedure tot het verkrijgen van medewerking of toestemming van één of meer eigenaren tot het aanbrengen van een nieuwe installatie op verzoek door de kantonrechter worden vastgesteld, die daarbij ook een omslag van de kosten vaststelt.

In het algemeen worden de kosten van gemeenschappelijke installaties verdeeld over de eigenaars die daarvan gebruik maken. Daarnaast wordt bepaald op welke wijze de verbruikskosten worden vastgesteld.

In het kader van de voorbereiding van de splitsing dienen de volgende vragen te worden gesteld:
– welke installaties zijn in het gebouw aanwezig;
– is het de bedoeling dat deze installaties tot de gemeenschappelijke zaken behoren;
– welke eigenaren maken gebruik van een (gemeenschappelijke) installatie;
– op welke wijze wordt het verbruik van energie vastgesteld.

Nadat duidelijk is welke installaties in een gebouw aanwezig zijn, bijvoorbeeld een lift, en welke eigenaars in welke mate daarvan gebruik gaan maken (bijvoorbeeld alle eigenaars behalve degenen die op de begane grond wonen), kan in het reglement daarvoor een kostenverdeling worden gemaakt.

Bij bestaande gebouwen, in het bijzonder gebouwen met verouderde installaties, dient tevens geregeld te worden wat er gebeurt, indien een eigenaar besluit om een individuele installatie in de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten te plaatsen.

In de meeste gevallen wordt bepaald dat die eigenaars moeten blijven bijdragen in de kosten van onderhoud en herstel van de betreffende gemeenschappelijke installatie, bijvoorbeeld een centrale verwarming. Zij behoeven dan echter niet meer bij te dragen in de kosten van administratie, registratie en berekening van het warmteverbruik.

Indien het de bedoeling is dat een installatie behoort tot het privégedeelte van een bepaald appartementsrecht, terwijl de eigenaren van een ander appartementsrecht ook gebruik moeten maken van die installatie, kan bij bestaande splitsingen worden besloten tot het vestigen van een erfdienstbaarheid. Bij de vestiging van de erfdienstbaarheid kan een verdeling van de kosten van onderhoud en energieverbruik worden vastgesteld. Als deze situatie echter reeds duidelijk is ten tijde van de splitsing, is het eenvoudiger en overzichtelijker om dit in het reglement te regelen.

6.4.1.2 Handhaving bestaande situaties

Bij bestaande gebouwen kunnen situaties voorkomen die strijdig zijn met een daarvoor geldende regeling in het Modelreglement 2017/2006.

Indien niettemin gekozen wordt voor de standaardregeling, terwijl het vooralsnog niet mogelijk is om een situatie te wijzigen, dient hiervoor in het splitsingsreglement een overgangsbepaling te worden opgenomen.

Een bekend voorbeeld is de huurder, die ten tijde van de splitsing in appartementsrechten geen verklaring heeft afgegeven dat hij de bepalingen van het splitsingsreglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels van art. 5:128, voor zover op hem betrekking hebbende, zal naleven. Op een dergelijke huurder is de standaard overgangsbepaling van art. 38.3 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 35 lid 4 Modelreglement 2006 van toepassing.

Een ander voorbeeld is de eigenaar/gebruiker, die vóór de totstandkoming van de splitsing een houten vloer heeft aangebracht op een wijze die niet in overeenstemming is met het splitsingsreglement of huishoudelijk reglement. Voor dergelijke gevallen bepaalt art. 28.4 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 26 lid 3 Modelreglement 2006 dat bestaande situaties ten tijde van de splitsing dienen te worden gehandhaafd.

6.4.1.3 Verhuurde gebouwen

Bij bestaande gebouwen die zijn verhuurd ten tijde van splitsing in appartementsrechten, dient ernstig rekening te worden gehouden met gebruikssituaties die kunnen afwijken van de gebruikssituatie zoals die aan de hand van de bouwtekeningen wordt vastgelegd in de akte van splitsing. Voor zover mogelijk dient hiermee bij het opmaken van de akte van splitsing rekening te worden gehouden.

Zo wijkt de indeling van de bergingenruimte op de oorspronkelijke bouwtekeningen nagenoeg altijd af van de werkelijke gebruikssituatie, omdat de huurders onderling bergingen met elkaar hebben geruild. Ook indien nauwkeurig is onderzocht hoe de feitelijke gebruikssituatie van de bergingen is, is de kans groot dat achteraf blijkt dat het toch nog anders ligt.

Voor zover dat mogelijk is, kunnen afwijkende situaties het beste worden ondervangen door het gebouw te splitsen in kleinere eenheden. Indien de huur van een bepaalde woning tevens het gebruik van een berging en een parkeerplaats omvat, dan zou ervoor moeten worden gekozen om het gebouw te splitsen in evenzoveel appartementsrechten als er woningen, bergingen en parkeerplaatsen zijn.

In bepaalde gevallen is splitsing in kleinere eenheden niet mogelijk, bijvoorbeeld in verband met publiekrechtelijke regels (met name die voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning). In dat geval resteert niets anders dan een zeer nauwkeurige controle voorafgaande aan de splitsing. Indien achteraf blijkt dat de gebruikssituatie niettemin afwijkt van die van de splitsing, kan ervoor worden gekozen om de splitsing te wijzigen.

Indien een tot een appartementsrecht behorende tuin is verhuurd aan een ander dan de huurder van de tot het appartementsrecht behorende woning, dan heeft het doorgaans geen zin om de tuin af te splitsen. In het geval dat de huurder van de woning de huur opzegt, zal het appartementsrecht kunnen worden verkocht aan een derde onder bezwaar van huur van de tuin (zonder dat hij daarvoor een vergoeding ontvangt). Eerst nadat de huur van de tuin is opgezegd, kan die eigenaar gebruik maken van de tuin.

6.4.1.4 Energiebesparing- en verduurzamingsmaatregelen

De wenselijkheid om gebouwen te verduurzamen, bijvoorbeeld door zonnepanelen te installeren, staat buiten discussie. Vragen rijzen echter over de wijze waarop dat het beste kan geschieden en hoe om te gaan met de belemmeringen die in de huidige wet- en regelgeving bestaan, in het bijzonder met betrekking tot onze appartementenwetgeving. In het Energieakkoord 2013 wordt ook aandacht besteed aan de appartementenwetgeving, in het bijzonder de vereniging van eigenaars. Erkend wordt dat er voor vereniging van eigenaars knelpunten en belemmeringen bestaan bij het nemen van besluiten inzake energiebesparende maatregelen. In het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s: uitwerking SER-Energieakkoord’ (Companen, 11 november 2015.) heeft Stichting VvE Belang komt duidelijk naar voren dat besluitvorming zowel voor wat betreft juridische regels alsook het proces van besluitvorming zelf (een grote groep mensen op één lijn zien te krijgen) een duidelijke belemmering is. Het rapport noemt onder meer de problemen van de blokkerende minderheid, de gekwalificeerde meerderheid, trage besluitvorming en de belangenverschillen in gemengde complexen. Ten tijde van het opstellen van dit rapport werd een andere kwalificatie van energiebesparende maatregelen in de regelgeving als belangrijkste oplossingsrichting met betrekking tot de besluitvorming gezien. De besluiten tot het nemen van energiebesparende maatregelen zouden volgens dit rapport gelijkgesteld moeten worden aan besluiten met betrekking tot het uitvoeren van normaal onderhoud. 

Het probleem bij de thans en in het verleden gehanteerde modelreglementen is dat aan de besluitvorming steeds andere eisen worden gesteld. Zie ook het schema op 6.2.4.1 voor een overzicht van de besluitvormingsvereisten in de verschillende modelreglementen. Men moet daarbij bedenken dat allerlei mogelijke energiebesparende en verduurzamingsmaatregelen meer of minder ingrijpende voorzieningen kennen die onder verschillende besluitvormingsregimes in een appartementensplitsing kunnen vallen. 
Men kan onderscheiden:
– uitgaven ten aanzien van regulier onderhoud;
– uitgaven voor onderhoud die een bepaald in de akte genoemd bedrag te boven gaan;
– uitgaven ten laste van het reservefonds, al dan niet in afwijking van de meerjarenonderhoudsbegroting;
– uitgeven voor een verbouwing, het aanbreken of het wegbreken van installaties. 

Het toepasselijke modelreglement kan zodanig worden aangepast, dat besluitvorming rondom energiebesparing- en verduurzamingsmaatregelen wordt gestimuleerd. Men kan overwegen om voor dergelijke besluitvorming een lichter regime in het leven te roepen, zoals bijvoorbeeld door het afschaffen van het quorumvereiste of het invoeren van volstrekte meerderheid in plaats van een gekwalificeerde meerderheid.

Vgl. hierover uitgebreid de in de WPNR boekenreeks te verschijnen uitgave over vernieuwingen in de appartementenwetgeving in Boek 5 BW, geschreven door René Brinkhuijsen, Ingrid de Jong, Richard de Laat, Astrid Luijk-van Veldhuizen, Kees Oomen, Claudia Siewers en Mechteld van der Vleuten, onder redactie van Leon Verstappen en Fokke Jan Vonck. In dit boekwerk wordt ook uitgebreid ingegaan op de problematiek van de installatie van laadpalen voor elektrisch aangedreven voertuigen.

6.4.2 Nieuwbouw

Voor wat betreft de voorbereiding van een bouwplan met betrekking tot een flatgebouw wordt verwezen naar onderdeel 6.2.2. Onderdeel van het bouwplan is het ontwerpen van de splitsing. Het verdient daarbij veelal aanbeveling om grote complexen zo veel mogelijk bouwkundig en juridisch op te delen in kleinere eenheden, waardoor zo’n complex, ook in de toekomst, veel beter handelbaar wordt.

Voor wat betreft de omschrijving in de akte van het gebouw en/of de grond die in de splitsing worden betrokken, wordt verwezen naar onderdeel 6.2.3.1.

Met name in de gevallen dat de voor het gebouw benodigde grond van een gemeente wordt verkregen, dient de grond vooraf kadastraal te worden ingemeten, omdat alleen gehele kadastrale nummers in een splitsing worden betrokken (zie verder onderdeel 6.2.2.4.3).

6.4.2.1 De aanduiding en omschrijving van de te formeren appartementsrechten

Bij nieuwbouw wordt het gebouw en/of de grond gesplitst op tekening op basis van alle op dat moment beschikbare bescheiden, zoals de bouwtekeningen, de bouwvergunning en de verkoopbrochure.

Een gerechtigde tot de in de splitsing te betrekken grond is hiertoe bevoegd op grond van het bepaalde in art. 5:107. In de akte van splitsing moet worden verwezen naar de door de gemeente afgegeven bouwvergunning en de voor het betreffende bouwplan samengestelde verkoopbrochure.

De appartementsrechten ontstaan op het moment van de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers, ook al is nog niet begonnen met de bouw. Wel dient de bouw van het gebouw binnen drie jaar na de inschrijving van de akte te zijn voltooid (art. 5:144 lid 1 sub d).

Aangezien zelfs de fundering van het gebouw in de meeste gevallen nog niet bestaat, wordt de splitsingstekening gebaseerd op de bouwtekeningen van het gebouw. Hetzelfde geldt voor de plattegronden van de privégedeelten en de gemeenschappelijke ruimten, zoals deze zijn aangegeven in de verkoopbrochure.

Het spreekt voor zich dat een goede controle door de bouwer en eventueel de architect van de splitsingstekening en de brochure zeer belangrijk is. Bij een gebouw dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit woningen, worden alle op de verdiepingen gelegen woningen doorgaans gekoppeld aan een bepaalde berging op een lagere verdieping. Ook deze koppeling verdient bijzondere aandacht van een behandelaar (zie onderdeel 6.4.4.3).

Bij nieuwbouw is de plaatselijke aanduiding van de appartementsrechten in de meeste gevallen onbekend, omdat de gemeente ten tijde van de splitsing nog geen huisnummerbeschikking heeft afgegeven. In dat geval kan aansluiting worden gezocht bij de verkoopbrochure. In plaats van een plaatselijke aanduiding van het appartementsrecht kan het in de verkoopbrochure vermelde bouwnummer in de omschrijving van het appartementsrecht worden opgenomen.

De omschrijving van een appartementsrecht in de akte luidt dan als volgt:
het appartementsrecht dat na het gereedkomen van de bouw zal omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste verdieping van het gebouw en een berging op de begane grond, gelegen te Amsterdam, nabij de IJburglaan, plaatselijke aanduiding nog onbekend, bouwblok A, bouwnummer 1, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AU, complexaanduiding 1234-A, appartementsindex 1.

6.4.2.2 Voorschrift Garantie Instituut Woningbouw

De meeste nieuwbouwappartementen in Nederland werden gekocht/aangenomen met een zogenaamde GIW-garantie, een garantie afgegeven door de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw te Rotterdam en de daaraan gelieerde instellingen. Zowel de door deze stichting voorgeschreven model-koop-/aannemingsovereenkomst als de GIW-garantie boden de kopers extra waarborgen bij het kopen van een nieuwbouwappartement.
Het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) is per 1 januari 2010 opgeheven. De aangesloten organisaties (Bouwfonds, Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Woningborg) zijn de taken van het GIW zelfstandig gaan uitvoeren. Het SWK en Woningborg hebben ieder een eigen garantie- en waarborgregeling opgesteld (de SWK Garantie- en Waarborgregeling 2010/2014 en de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2010/2014), en verstrekken ieder een eigen waarborgcertificaat. De nieuwe garantie- en waarborgregelingen van het SWK en Woningborg hebben nagenoeg dezelfde inhoud als de GIW Garantie- en Waarborgregeling en bieden kopers een met deze regeling gelijkwaardige garantie. Het SWK en Woningborg maken, net als het GIW, gebruik van modelovereenkomsten. Zie: http://www.swk.nl/.

Bij nieuwbouw worden de grond en de (toekomstige) bebouwing van de grond doorgaans gesplitst door de bouwondernemer die het gebouw zal stichten. Op het moment van passeren van de akte van splitsing neemt de vereniging van eigenaars aanvang. Vanaf dat moment is het mogelijk om namens de vereniging van eigenaars verplichtingen aan te gaan.

Teneinde te voorkomen dat kopers in een nieuwbouwplan worden geconfronteerd met door de vereniging van eigenaars aangegane langlopende contracten, bepaalt art. 8 van de model-koop-/aannemingsovereenkomst 2003 van het GIW voor appartementsrechten, dat de bouwondernemer verplicht is er zorg voor te dragen dat de volgende tekst als overgangsbepaling in de akte van splitsing wordt opgenomen:

a. dat de eventuele bepalingen in het reglement van splitsing ingevolge welke het in gebruik nemen van een privégedeelte afhankelijk wordt gesteld van de toestemming van de vergadering van eigenaars, niet van toepassing zijn op de eerste bewoners;
b. dat de vergadering van eigenaars en het bestuur, voorzover aan hem het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken is opgedragen, geen beslissingen kunnen nemen of overeenkomsten aangaan waaruit verplichtingen voortvloeien die zich uitstrekken over een langere periode dan een jaar na de algemene oplevering van het gebouw, behoudens het hierna bepaalde;
c. dat bedoelde overeenkomsten wel mogen worden aangegaan in die gevallen waarin bedoelde verplichtingen noodzakelijkerwijze voor een langere periode moeten gelden dan wel ten minste tweederde van de appartementsrechten door de ondernemer aan derden is overgedragen.

Indien een bouwondernemer niettemin een overeenkomst wenst aan te gaan met een derde, bijvoorbeeld een overeenkomst terzake administratief beheer of een opstalverzekering met ingang van de dag van oplevering van het eerste appartement, dient hij dit door middel van een extra bepaling in de koop-/aannemingsovereenkomst aan de kopers in het bouwplan kenbaar te maken.

Zeker bij grotere verenigingen (meer dan twintig appartementsrechten) is het raadzaam om een professionele administratief beheerder aan te stellen. In veel gevallen wordt deze door de bouwondernemer aangesteld. De overeenkomsten tot administratief beheer hebben doorgaans een looptijd van twee jaar, behoudens verlenging door de vereniging van eigenaars. Op deze wijze worden de kosten van het opzetten van de vereniging door de administratief beheerder terugverdiend. De laatste jaren zijn ook veel woningcorporaties actief als administratief beheerder voor verenigingen van eigenaars.

6.4.2.3 Volmacht tot rectificatie

Het verdient aanbeveling bij een splitsing van grotere complexen een volmacht op te nemen tot rectificatie van de akte(n) van splitsing, omdat juist bij dergelijke complexen – gezien de omvang – de kans groter is dat iets over het hoofd is gezien.

Een voorbeeldtekst van een dergelijke volmacht is als model opgenomen (MODEL 6.4.2.3A).

Voor de voorwaarden voor rectificatie van een akte van splitsing wordt verwezen naar onderdeel 6.2.2.4.4.

6.4.2.4 Verbouwing van een bestaand gebouw

De verbouwing van een gebouw kan ingrijpend of minder ingrijpend zijn. Wanneer een verbouwing zodanig ingrijpend is dat het gebouw na de verbouwing voldoet aan de regels van het gemeentelijk bouwbesluit, al dan niet met een beperkt aantal vrijstellingen, dan spreekt men van vernieuwbouw.

Indien een gebouw met het oog op een ingrijpende verbouwing wordt gesplitst in appartementsrechten, dan is het in dit onderdeel 6.4.2 bepaalde van overeenkomstige toepassing op de splitsing van een dergelijk gebouw. Op grond van art. 5:107 kan een gebouw ook in appartementsrechten worden gesplitst in verband met een gewijzigde inrichting, zulks onder verwijzing naar de door de gemeente afgegeven bouwvergunning en de eventuele verkoopbrochure.

Indien door de verbouwing meer gebruikseenheden ontstaan, zal voor het gebouw een huisnummerbeschikking worden afgegeven. Ook hier geldt dat voor de aanduiding van de appartementsrechten aansluiting kan worden gezocht bij een verkoopbrochure, indien deze beschikbaar is.

In sommige gevallen wordt voor de verbouwing een aan een GIW/SWK-garantie gelijkwaardige zogenaamde renovatiegarantieverzekering afgegeven. Aangezien de modelcontracten gebaseerd zijn op de model-koop-/aannemingsovereenkomst van het GIW/SWK, dienen ook de in onderdeel 6.2.4.2 genoemde overgangsbepalingen in de akte te worden opgenomen.

Indien een gebouw wordt verbouwd zonder een garantieregeling als hiervoor bedoeld, dan dient het gebouw bij de aanvang van de verbouwing te worden verzekerd, aangezien de bestaande opstallen doorgaans niet worden gedekt door de CAR-verzekering van het bouwbedrijf dat de renovatie uitvoert.

6.4.3 Gebouwen met een commerciële bestemming

In het geval dat een gebouw uitsluitend bestaat uit commerciële ruimten kunnen er zodanige gemeenschappelijke belangen een rol spelen, dat gedeelten van het gebouw eerder zullen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten dan tot de privégedeelten of dat er zelfs wordt besloten tot splitsing van het gebouw, indien dat – gezien de fysieke verschijningsvorm van het gebouw – niet strikt noodzakelijk is. Zie hierover Alexander van Velten, WPNR 6681 (2006), alsmede A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Kluwer 2018, hoofdstuk 16.

Als voorbeeld van het laatste kan worden gedacht aan een bedrijfsverzamelgebouw bestaande uit slechts één bouwlaag met een rond dat gebouw lopende weg met parkeerplaatsen. Alhoewel het gebouw niet in appartementsrechten behoeft te worden gesplitst (het gebouw heeft immers één bouwlaag), kan er toch voor worden gekozen dat te doen, omdat daarmee wordt bereikt dat het gebouw met de daarbij behorende rondweg en het parkeerterrein met bijbehorende groenvoorzieningen als één geheel kan worden beheerd (zogenaamd ‘parkmanagement’).

6.4.4 Gebouwen met parkeervoorzieningen

6.4.4.1 Inleiding

De meeste nieuwe gebouwen, al dan niet met een gemengde bestemming van wonen en werken, worden opgeleverd met parkeervoorzieningen die in de splitsing moeten worden betrokken.

In de meeste gevallen bevinden de parkeervoorzieningen zich in de vorm van een (ondergrondse) parkeergarage in het gebouw. In sommige gevallen worden buiten het gebouw parkeerplaatsen aangelegd, meestal bij gebouwen die voornamelijk uit woningen bestaan.

Bij complexen met een gemengde bestemming is doorgaans een (afgescheiden) deel van de zich in het gebouw bevindende parkeergarage gereserveerd voor de eigenaars van de woningen, terwijl het andere deel wordt gebruikt ten behoeve van winkels, kantoren en/of overige voorzieningen in het gebouw. In sommige gevallen is het niet voor woningen bestemde gedeelte eigendom van een gemeente.

Soms kan bij een gebouw gelegen grond, bestemd om door de toekomstige gebruikers van het gebouw als parkeerterrein te worden gebruikt, ten tijde van de splitsing van het gebouw niet in de splitsing worden betrokken. In dat geval kan ervoor worden gekozen om het terrein in een later stadium aan de vereniging van eigenaars of aan een andere rechtspersoon, zoals een garage-coöperatie, over te dragen (zie verder onderdeel 6.5.2.2).

Ook worden bestaande gebouwen in het kader van een renovatie voorzien van een parkeergarage. Op bouwkundige gronden is het doorgaans dan niet mogelijk om voorzieningen te treffen voor de afvoer van gassen afkomstig van LPG-installaties. In dergelijke gevallen dient in het in de splitsingsakte op te nemen reglement een bepaling te worden opgenomen op grond waarvan het verboden is om voertuigen met een dergelijke installatie in de parkeergarage te stallen.

6.4.4.2 Parkeervergunningen

Bij het opmaken van de splitsingsakte dient rekening te worden gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid. Vooral in binnenstedelijke gebieden is een parkeervergunning vereist om te kunnen parkeren in of bij het gebouw.

Er moet op worden gelet dat het aantal appartementsrechten recht gevende op een parkeerplaats overeen komt met het toegestane aantal parkeerplaatsen.

Aangezien de parkeervergunning doorgaans eerst wordt afgegeven nadat het daarop betrekking hebbende appartementsrecht is overgedragen, verdient het aanbeveling om parkeervergunningen voor de zich in of buiten het gebouw bevindende parkeerplaatsen te laten stellen op naam van de vereniging van eigenaars. Art. 46.5 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 42 lid 5 Modelreglement 2006 bieden hiertoe uitdrukkelijk de mogelijkheid.

Ook indien geen vergunning is vereist voor in de splitsing betrokken parkeerplaatsen, is oplettendheid geboden. In bepaalde gebieden kan niet of uitsluitend tegen hoge parkeertarieven worden geparkeerd, tenzij al dan niet tegen betaling van gemeentewege een parkeervergunning is verstrekt.

Dergelijke parkeervergunningen worden alleen verstrekt aan buurtbewoners.
Bij nieuwbouw met parkeervoorzieningen stelt een gemeente zich doorgaans op het standpunt dat iedere koper/eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op een woning de mogelijkheid heeft (gehad) bij de woning een parkeerplaats te kopen. Indien een koper ervoor heeft gekozen om dat laatste niet te doen, komt deze niet in aanmerking voor een parkeervergunning.

Soms eist een gemeente een koppeling tussen een woning en een parkeerplaats. In onderdeel 6.4.4.3 komt aan de orde hoe met het vorenstaande rekening kan worden gehouden.

6.4.4.3 De opzet van de akte van splitsing

Bij de splitsing van een woongebouw met parkeervoorzieningen is het altijd de vraag of het appartementsrecht naast het gebruiksrecht op een woning tevens dat van een parkeerplaats moet omvatten, omdat de betreffende ontwikkelaar woningen los van parkeerplaatsen wenst aan te bieden.

Dat kan voorkomen wanneer bij een gebouw minder of meer parkeerplaatsen dan woningen worden gerealiseerd of wanneer de prijs van een woning én parkeerplaats tezamen te hoog zouden kunnen zijn voor aspirant-kopers en de ontwikkelaar bereid is het risico te lopen om te blijven zitten met enkele onverkochte appartementsrechten die recht geven op parkeerplaatsen.

In dergelijke gevallen dienen evenzoveel appartementsrechten te worden geformeerd als er woningen en parkeerplaatsen zijn. In alle andere gevallen verdient het aanbeveling om appartementsrechten te formeren die recht geven op een woning én parkeerplaats, waarbij echter wel ruiling van parkeerplaatsen – anders dan via ondersplitsing – onmogelijk wordt.

Een gemeente kan in verband met het gemeentelijke parkeerbeleid eisen dat appartementsrechten het gebruiksrecht omvatten van een woning én een daarbij behorende parkeerplaats in combinatie met een verbod in de akte van splitsing om niet zonder toestemming van de gemeente tot ondersplitsing van de geformeerde appartementsrechten over te gaan.

Complexen met een gemengde bestemming worden doorgaans in evenzoveel appartementsrechten gesplitst als er bestemmingen zijn (om redenen als vermeld in onderdeel 6.3.1).

Bij de hoofdsplitsing worden dan bijvoorbeeld zes appartementsrechten geformeerd, waarvan er twee recht geven op alle woningen op de verdiepingen van het gebouw verdeeld over twee woontorens, er twee recht gevende op de kantooretages van die torens, er één recht geeft op alle commerciële ruimten op de begane grond en er één recht geeft op alle parkeerplaatsen in de parkeergarage. Zie figuur 5 in hoofdstuk 10 van A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Kluwer 2018.

Vervolgens worden deze appartementsrechten ondergesplitst in evenzoveel appartementsrechten als er woningen, commerciële ruimten en parkeerplaatsen zijn. Het is ongebruikelijk, maar wel mogelijk om in de hoofdsplitsing een (hoofd)appartementsrecht te formeren dat recht geeft op alle woningen met de daarbij behorende parkeerplaatsen. Bij complexen met een gemengde bestemming worden dan in zo’n geval ook doorgaans de onder-appartementsrechten aan elkaar gekoppeld door in de akte van hoofdsplitsing te bepalen dat een onder-appartementsrecht dat recht geeft op een woning niet los kan worden overgedragen van een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats.

In alle gevallen dat parkeerplaatsen losgekoppeld zijn van woningen, kan een aanbiedingsregeling worden opgenomen in geval van een voorgenomen verkoop van een appartementsrecht recht gevende op een parkeerplaats los van een appartementsrecht recht gevende op een woning (zie verder onderdeel 6.2.4.4.4).

Ongeacht of de parkeerplaatsen al dan niet zijn gekoppeld aan de woningen op de wijze als hiervoor vermeld en ongeacht of de parkeerplaatsen deel uitmaken van een complex met een gemengde bestemming dat is gesplitst door middel van hoofd- en ondersplitsingen, kan de desbetreffende akte van (hoofd)splitsing zo worden ingericht dat de kosten verbonden aan de parkeergarage uitsluitend voor rekening komen van de eigenaars van de appartementsrechten die recht geven op de parkeerplaatsen (waarbij zij dan grotendeels worden vrijgesteld van betaling der overige kosten).

6.4.4.4 Bijzondere parkeersystemen (floating space)

Auto’s kunnen op verschillende wijzen worden gestald in de daarvoor bestemde ruimten van een gebouw. Er zijn systemen ontwikkeld om zo economisch mogelijk om te gaan met gebouwen of parkeerruimten van een beperkte omvang.

Een dergelijk systeem kan zijn geplaatst in een gebouw of een (ondergrondse) ruimte van een gebouw. Het systeem bestaat uit een aantal plateaus die telkens worden verschoven naar een plaats in de ruimte waarin zich de plateaus bevinden en wel nadat een auto door middel van een lift op een plateau wordt geplaatst of verwijderd. Een auto staat dus vrijwel nooit op een dezelfde plaats in de ruimte geparkeerd.

Aangezien in de opstelruimte geen deel kan worden aangewezen, dat met uitsluiting van andere eigenaars wordt gebruikt, zou deze ruimte strikt genomen niet in appartementsrechten kunnen worden gesplitst. Het verkopen van lidmaatschappen in een garage-coöperatie ligt dan meer voor de hand (zie onderdeel 6.1.5.3). Niettemin is het mogelijk om een dergelijke opstelruimte in appartementsrechten te splitsen door in de akte van splitsing te bepalen dat iedere eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op een plaats in de ruimte moet dulden dat op zijn plaats een plateau wordt geplaatst waarop zich een auto van een andere eigenaar bevindt (zie MvT 28614, p. 3).

Deze vorm van appartementensplitsing wordt aangeduid met ‘floating space’. Voor een voorbeeld van een splitsingstekening zie A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Kluwer 2018, hoofdstuk 10, fig. 4.c.

6.4.5 Splitsing van een complex met een gemengde bestemming

6.4.5.1 Inleiding

Uitgangspunt van het Modelreglement 2017/2006 is, dat al hetgeen niet bestemd is om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar is aan – een bepaald privégedeelte, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken van de in de splitsing betrokken gemeenschap.

Aangezien het Modelreglement 2017/2006 de meeste onderdelen van het gebouw en de grond kwalificeert als gemeenschappelijk gedeelten of zaken, dient over vrijwel alle aangelegenheden met betrekking tot het gebouw en de grond die in de splitsing zijn betrokken te worden overlegd met de andere eigenaren. In de opzet van het Modelreglement 2017/2006 geniet een appartementseigenaar derhalve een zelfstandigheid die is beperkt tot de privégedeelten welke behoren tot zijn appartementsrecht.

In een dergelijke standaardopzet kan een eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op een winkel op de begane grond niet zelfstandig beslissen tot vervanging van het dak dat is gelegen boven zijn privégedeelten. Zolang de vereniging van eigenaars niet heeft besloten tot vervanging van bedoeld dak, resteert deze eigenaar niets anders dan in voorkomende gevallen (nood)reparaties aan het dak te laten uitvoeren.

Dit uitgangspunt, dat is verwoord in art. 11.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006, heeft invloed op zowel de mate van zeggenschap over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken als de verdeling van de kosten verbonden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Bij complexen met een gemengde bestemming wensen eigenaars van appartementsrechten die recht geven op commerciële ruimten echter zo veel mogelijk zelfstandig te zijn ten opzichte van de eigenaars van appartementsrechten die recht geven op andere dan commerciële bestemmingen. De wijze waarop de hiervoor bedoelde zelfstandigheid kan worden gecreëerd wordt nader besproken in onderdeel 6.4.5.2.

Het creëren van meer zelfstandigheid voor de eigenaars van commerciële ruimten heeft gevolgen voor de wijze waarop de kosten met betrekking tot het gebouw en/of de grond over de eigenaars worden verdeeld. Deze gevolgen komen aan de orde in onderdeel 6.4.5.3.

6.4.5.2 Het vergroten van zelfstandigheid

De in onderdeel 6.4.5.1 bedoelde zelfstandigheid van de eigenaars wordt bevorderd door aanpassing van art. 11.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006 en wel door zo weinig mogelijk gemeenschappelijke gedeelten in het gebouw te creëren in combinatie met een zodanige scheiding tussen de privégedeelten dat iedere eigenaar van een appartementsrecht met een bepaalde bestemming:
1. voor zo weinig mogelijk handelingen met betrekking tot zowel de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw als de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten afhankelijk is van de toestemming van de andere eigenaren;
2. nagenoeg uitsluitend bijdraagt in de kosten met betrekking tot de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten.

In de meeste gevallen wordt het wenselijk geacht dat het appartementsrecht dat recht geeft op de commerciële ruimten een nog grotere zelfstandigheid heeft ten opzichte van eigenaars van appartementsrechten met andere dan commerciële bestemmingen.
Dat kan onder meer worden bewerkstelligd door de eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op de commerciële ruimten:
1. bevoegdheden te verschaffen om zonder toestemming van de vergadering – al dan niet onder voorwaarden – wijzigingen aan het gebouw te laten aanbrengen;
2. rechten van instemming te verlenen aan bepaalde besluiten.

Zo kan een eigenaar de bevoegdheid worden toegekend om zonder toestemming van de vergadering:
– de puien van het gebouw, voor zover deze betrekking hebben op zijn privégedeelten, voor eigen rekening aan te passen aan de eisen van de tijd;
– een aanbouw tegen het gebouw te realiseren en deze aan te sluiten bij de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten;
– reclame-uitingen aan de gevels van het gebouw aan te brengen;
– een airco, koelinstallatie, reclame of schotelantenne op het dak van het gebouw te plaatsen.
Voorts kan in de akte van splitsing worden bepaald dat de vergadering de instemming behoeft van de eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op de commerciële ruimten om de kleurstelling van de buitengevel van het gebouw waarachter de woningen zijn gelegen te wijzigen.

6.4.5.3 Kostenverdeling

In een eenvoudige akte van splitsing, waarbij het Modelreglement 2017/2006 ongewijzigd van toepassing wordt verklaard, behoren, zoals reeds opgemerkt, nagenoeg alle onderdelen van het gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en komen alle daaraan verbonden kosten op grond van het bepaalde in art. 10.2 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 9 lid 1 sub a en b Modelreglement 2006 voor rekening van alle appartementseigenaars.

Deze kosten worden vervolgens overeenkomstig de in art. 8 Modelreglement 207/2006 bedoelde breukdelen verdeeld in de verhouding als waartoe zij als appartementseigenaars tot de gemeenschap gerechtigd zijn, tenzij daarvan in de akte van splitsing wordt afgeweken (zie verder onderdeel 6.2.4.4.1).

Bij de in onderdeel 6.4.5.2 vermelde opzet wordt art. 11.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006 zodanig aangepast dat weinig van het in de splitsing betrokken registergoed behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Er zijn dan ook weinig gemeenschappelijke kosten, terwijl de kosten met betrekking tot het in de splitsing betrokken gebouw door de sterke verdeling van gedeelten en zaken van het gebouw over de appartementsrechten als privékosten voor rekening komen van de betreffende appartementseigenaars.

Overigens is het niet zo dat voormelde kostenallocatie als een ongewenst gevolg van het bevorderen van meer zelfstandigheid voor appartementseigenaars wordt beschouwd.

Het zelf dragen door een eigenaar van de aan zijn appartementsrecht verbonden kosten wordt ook als een vorm van zelfstandigheid gezien.

Behalve aan multifunctionele gebouwen, dient hier ook te worden gedacht aan los van elkaar staande kantoorgebouwen die in verband met parkmanagement in een splitsing zijn betrokken en aan een recreatieve bebouwing die om dezelfde reden is gesplitst. Zie onderdeel 6.4.3.

Uitsluitend indien de privégedeelten met een commerciële bestemming een ondergeschikte positie innemen, bijvoorbeeld bij een gebouw, bestaande uit een winkel op de begane grond met vier daarboven gelegen woningen, behoeft art. 11.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006 niet (ingrijpend) te worden gewijzigd.

Ter verduidelijking van het vorenstaande geldt het voorbeeld van een gebouw met een winkel op de begane grond (index 1) met vier daarboven gelegen woningen. (indices 2 tot en met 5)

In een eenvoudige akte van splitsing behoren de gevels van een gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten en worden beslissingen ten aanzien van het onderhoud en wijziging van de voorgevel genomen door de vergadering van eigenaars.

In een akte van splitsing met betrekking tot het hiervoor bedoelde gebouw kan een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds het deel van de gevel waarachter de winkel zich bevindt en anderzijds het deel van de gevel waarachter de woningen zich bevinden, zodanig dat:

1. de gevel waarachter de winkel zich bevindt (de pui), behoort tot het privégedeelte van het appartementsrecht dat recht geeft op winkelruimte en de kosten van onderhoud en dergelijke van dat deel van de gevel derhalve voor rekening komen van de eigenaar van dat appartementsrecht;

2. de gevel waarachter de woningen zich bevinden, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, met dien verstande dat alleen de eigenaars van de woningen moeten bijdragen in de kosten van onderhoud van dat deel van de gevel voor een nader in de akte te bepalen aandeel;

3. de eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op de winkelruimte de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de vereniging van eigenaars de winkelpui aan te passen naar de eisen van de tijd.

Overigens kan er ook voor worden gekozen om ook de pui te laten behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en de daarop betrekking hebbende kosten voor rekening te laten komen van de eigenaar van het appartementsrecht met index 1.

In de Modelreglement 2017/2006 (zie onderdeel 6.2.4.4.1 slot) worden in voormeld geval de kosten die voor rekening komen van een groep van eigenaars van privégedeelten met een bepaalde bestemming omgeslagen over die eigenaars.

Daarvoor wordt in de praktijk de volgende formule gehanteerd (waarbij aansluiting wordt gezocht bij het hiervoor in dit onderdeel bedoelde gebouw): de schulden en kosten van onderhoud, herstel en vervanging van de buitengevels, waarachter de woningen en de entree die toegang geeft tot die woningen zich bevinden, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 5, overeenkomstig de breukdelen, waarvan de tellers gelijk zijn aan de tellers van de breukdelen waarvoor de desbetreffende eigenaars overeenkomstig het in lid 3 bepaalde verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en de noemer gelijk is aan de som van die tellers.

6.4.5.4 Hoofd- en ondersplitsing als wijze waarop meer zelfstandigheid met bijbehorende kostenverdeling kan worden bewerkstelligd

Een hoofdsplitsing, al dan niet direct gevolgd door een ondersplitsing van de bij de hoofdsplitsing geformeerde appartementsrechten, is dé manier waarop zelfstandigheid ten opzichte van andere (groepen van) eigenaars kan worden bewerkstelligd (zie ook onderdeel 6.3.1). De kosten die voor rekening komen van de eigenaar van een (hoofd)appartementsrecht, worden door middel van een ondersplitsing over de betreffende onder-appartementseigenaars verdeeld op dezelfde wijze als dat bij een eenvoudige akte van splitsing gebeurt.

In de betreffende akte van ondersplitsing behoren de (meeste) gedeelten en zaken van het gebouw die in de hoofdsplitsing zijn gekwalificeerd als privégedeelten van het in de ondersplitsing betrokken (hoofd)appartementsrecht op grond van art. 11.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006 immers tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het (hoofd)appartementsrecht.

De zeggenschap over de gemeenschap van het (hoofd)appartementsrecht berust bij de ondersplitsing bij de vergadering van onder-eigenaars, terwijl de onder-eigenaars in de vergadering van de hoofdsplitsing worden vertegenwoordigd door het bestuur van de ondervereniging, dat aldaar de belangen van de onder-eigenaars kan waarnemen (zie art. 5:127 lid 3).