6.2 Het maken van een splitsingsakte

6.2.1 Algemeen

Het maken van een goede splitsingsakte is vooral een kwestie van ervaring. De hierna volgende handleiding in dit onderdeel en de onderdelen 6.3 en 6.4 beoogt daarvoor een kader te bieden.

Van groot belang is dat de akte en de tekening inhoudelijk met elkaar overeenstemmen, met name rondom de vraag wat tot het privégedeelte van een appartementsrecht en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Indien daarover verschil van mening bestaat, moet door uitleg bepaald worden wat rechtens is. Uitgangspunt daarbij is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. 
Aldus HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522; zie ook A.J.H. Pleysier in JBN 2014/17.

In art. 22 van het Modelreglement 2017 is een uitgebreide regeling over uitleg van de splitsingsakte opgenomen, waarin wordt aangesloten bij voormelde jurisprudentie.

6.2.2 Voorbereidende werkzaamheden

Dit onderdeel geeft een overzicht van de werkzaamheden die moeten worden verricht voordat wordt begonnen met het ontwerpen van de akte van splitsing. Het overzicht kan ook worden beschouwd als een checklist aan de hand waarvan kan worden nagegaan of er geen belemmeringen zijn die aan een splitsing van de betreffende onroerende zaak in de weg staan.

6.2.2.1 Recherche

Voor de te volgen procedure wordt verwezen naar onderdeel 2.1.4. Het is vanzelfsprekend van belang dat het registergoed in appartementsrechten wordt gesplitst door degene die daartoe bevoegd is. Voor het geval dat achteraf blijkt dat een onbevoegde heeft gesplitst wordt verwezen naar onderdeel 6.2.5.1.

Als het een gedeeltelijk kadastraal perceel betreft, zal vooraf uitmeting moeten plaatsvinden: zie onderdeel 6.2.2.4. Het is denkbaar dat uit recherche blijkt dat de belangen van derden in het spel zijn, zoals bijvoorbeeld de bank die op grond van algemene voorwaarden toestemming voor de splitsing moet geven. De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in art. 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Vgl. HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831, NJ 2015/479, m.nt. S. Perrick.

6.2.2.1.1 Er rust een hypotheek, een beslag of een voorrecht op het in de splitsing te betrekken registergoed

Uit art. 5:114 lid 1 volgt, dat indien een registergoed ten tijde van de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers is belast met een hypotheek, een beslag of een voorrecht, dat recht van hypotheek, het beslag of het voorrecht, rust op elk van de geformeerde appartementsrechten voor de gehele schuld. De wet spreekt niet over een benodigde toestemming.

Door de splitsing vervalt het verhaalsrecht op het gehele registergoed, terwijl het beginsel van ondeelbaarheid van het hypotheekrecht blijft gehandhaafd.
Het komt regelmatig voor dat registergoederen, belast met hypotheek, worden gesplitst in appartementsrechten. Het splitsen zonder toestemming van de hypotheekhouder is doorgaans een grond van opeisbaarheid van de lening krachtens de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden, zodat het aanbeveling verdient om voorafgaande aan de splitsing de krachtens die algemene voorwaarden benodigde toestemming te vragen. Indien zonder toestemming van de hypotheekhouder is gesplitst en deze maakt daar een probleem van, resteert niets anders dan de splitsing op te heffen.

Aangezien de splitsing meestal geschiedt met het oogmerk om een of meerdere appartementsrechten te vervreemden, gaat een verzoek om toestemming meestal gepaard met het verzoek om een toezegging tot gedeeltelijke doorhaling, eventueel met een aflossingsnota, in welk geval door de hypotheekhouder doorgaans per appartementsrecht wordt aangegeven tegen betaling van welk bedrag het hypotheekrecht op het betreffende appartementsrecht zal worden doorgehaald.

6.2.2.1.2 Er rust een hypotheek, een beslag of een voorrecht op een deel van de in de splitsing te betrekken registergoederen

In het geval een hypotheek, een beslag of een voorrecht op slechts een deel van de in de splitsing te betrekken registergoederen rust, vervalt het verhaalsrecht op de betreffende registergoederen niet. Het gevolg daarvan is dat in geval van een executie de bezwaarde, in de splitsing betrokken registergoederen, aan de splitsing worden onttrokken, tenzij voorafgaande aan de splitsing een sluitende regeling is getroffen met de betreffende hypotheekhouder, beslaglegger of gerechtigde tot het voorrecht. Dit laatste kan alleen worden voorkomen indien de appartementseigenaars het geld bijeen kunnen brengen om de betreffende schuldeisers te voldoen. Het spreekt voor zich dat een behandelaar aan dit punt de nodige aandacht moet besteden.

6.2.2.1.3 Er rust een recht van erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal of vruchtgebruik op alle of een deel van de in de splitsing betrokken registergoederen

Het splitsen van aldus bezwaarde eigendom heeft geen gevolgen voor de splitsing. Wel dienen de appartementseigenaars de beperkte rechten van erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal of vruchtgebruik te eerbiedigen. Vandaar dat splitsing van bloot-eigendom alleen maar zin heeft tegen het einde van het beperkte recht (zie verder onderdeel 6.6.1.1).

6.2.2.2 Privaatrechtelijke beperkingen voor splitsing

Een erfpachter of opstaller is bevoegd tot splitsing in appartementsrechten. Een behandelaar dient dus in een zeer vroeg stadium na te gaan of enige vorm van toestemming is vereist. In dit onderdeel worden de beperkingen voor splitsing van privaatrechtelijke aard behandeld. De publiekrechtelijke beperkingen komen in onderdeel 6.2.2.3 aan de orde.

6.2.2.2.1 Erfpacht/opstal

Een erfpachter of opstaller is tot splitsing van appartementsrechten slechts bevoegd na verkregen toestemming van de grondeigenaar. Indien deze de vereiste toestemming kennelijk zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart, kan de toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte van het gebouw is gelegen (art. 5:106 lid 7).

Indien een gemeente als bloot-eigenaar van de grond weigert toestemming te geven op publiekrechtelijke gronden, dan is zo’n weigering terecht, aldus HR 23 december 1976, NJ 1977/409 (Reggestraatarrest).

Het splitsen zonder de hiervoor bedoelde toestemming leidt tot zogenaamde relatieve nietigheid, wat betekent dat de splitsing alleen ten opzichte van de grondeigenaar nietig is. Zie KNB-preadvies Erfpacht (1995), p. 81.

Opvolgende eigenaren worden echter beschermd door art. 5:110. Het komt echter voor dat in de voorwaarden die op de erfpacht of opstal van toepassing zijn, is bepaald dat splitsing zonder toestemming kan leiden tot vervallenverklaring van het recht van erfpacht of opstal. Het is aannemelijk dat de splitsing dan van rechtswege wordt opgeheven in verband met het bepaalde in art. 5:143 lid 1 sub a, tenzij de beëindiging van het recht niet gepaard gaat met de vestiging van een nieuw recht.

Wordt de toestemming achteraf alsnog verleend dan wordt de relatieve nietigheid opgeheven en treedt – voor zoveel nodig – convalescentie in, dat wil zeggen de splitsing wordt geheeld (art. 3:58).

Wijziging en opheffing van de splitsing behoeft overeenkomstig art. 5:139 lid 3 de voorafgaande toestemming van de grondeigenaar (zie onderdeel 6.5.6.7 voor wijziging en onderdeel 6.6.4.3 voor opheffing).

Indien de grondeigenaar weigert zijn toestemming te verlenen tot splitsing in appartementsrechten en ook geen vervangende machtiging van de kantonrechter wordt verkregen, kan worden overwogen om het beperkte recht en de rechten op het gebouw te stellen ten name van een (coöperatieve) onroerend goed exploitatie vereniging (zie onderdeel 6.1.5.3) of het registergoed te certificeren.

De behandelaar dient wel na te gaan of in de erfpachtvoorwaarden een verbod tot verlening van lidmaatschappen voorkomt.

Voor de splitsing van erfpacht wordt voorts verwezen naar onderdeel 6.2.5.4.

6.2.2.2.2 Verbod tot (onder)splitsing

Een verbod om een registergoed zonder toestemming te splitsen in appartementsrechten kan ook zijn neergelegd in bedingen in de vorm van kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden of (ketting)bedingen. Het verdient daarom aanbeveling om ook de bijzondere lasten en beperkingen die betrekking hebben op het in appartementsrechten te splitsen registergoed daar goed op na te lezen. Het niet nakomen van deze bepalingen leidt meestal tot schadevergoeding ten behoeve van degene te wiens aanzien niet mag worden gesplitst.

Een goed voorbeeld van een dergelijke bepaling is zo´n verbod opgenomen in een gemeentelijke gronduitgifte voor de bouw van een bedrijfspand met bovengelegen woning, om te voorkomen dat de woning los van de bedrijfsruimte wordt verkocht.

Ook de hypotheekvoorwaarden kunnen een dergelijk verbod bevatten. Overtreding van deze regel leidt doorgaans tot opeisbaarheid van de lening (zie ook onderdeel 6.2.2.1.1). Het ondersplitsen van een appartementsrecht kan ook worden beperkt. Art. 5:106 bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is tot splitsing van zijn appartementsrecht, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.

In die gevallen is het ondersplitsen afhankelijk van het verkrijgen van toestemming van een orgaan van de vereniging van eigenaars of een derde. Een voorbeeld uit de praktijk is het verbod om zonder toestemming van de gemeente een parkeerplaats van een woning af te splitsen, dit met het oog op het gemeentelijk parkeerbeleid.

6.2.2.3 Publiekrechtelijke beperkingen

Het is goed om te realiseren dat voor het formeren van appartementsrechten die het uitsluitend gebruik van een woning omvatten deze categorie van beperkingen, naast die van de privaatrechtelijke bepalingen, kan voorkomen (zie onderdeel 6.2.2.2).

Een gemeente kan als grondeigenaar haar toestemming tot een bepaalde splitsing in appartementsrechten verlenen (zie onderdeel 6.2.2.2.1), maar dat wil niet zeggen dat daarmee ook een publiekrechtelijke splitsingsvergunning is afgegeven.

6.2.2.3.1 Splitsingsvergunning

Door middel van het vereiste van een splitsingsvergunning kan een gemeente controle uitoefenen op de bouwkundige staat van panden die in appartementsrechten recht gevende op woningen worden gesplitst. Daarnaast kan zij invloed uitoefenen op de voorraad goedkopere huurwoningen.

In verband hiermee bepaalt art. 22 Huisvestingswet dat een gemeente bevoegd is om zo’n vergunning voor te schrijven. Het eventuele vereiste van een splitsingsvergunning moet zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening van de desbetreffende gemeente. Een behandelaar dient dus altijd na te gaan of de huisvestingsverordening van de gemeente, waarin het te splitsen registergoed is gelegen, een splitsingsvergunning voorschrijft.

Er kan niet worden volstaan met uitsluitend een briefje dat geen vergunning is vereist. Het dossier van een behandelaar dient altijd ook een afdruk van de vigerende huisvestingsverordening te bevatten. Het komt voor dat ambtenaren (doorgaans van kleinere gemeenten) niet bekend zijn met het vereiste van een splitsingsvergunning, bijvoorbeeld omdat zij er nooit mee te maken hebben gehad.

Een behandelaar dient de verordening goed te bestuderen. Met name in bepaalde steden (zoals Amsterdam) zijn de regels of de daarop gebaseerde richtlijnen zeer gedetailleerd en soms per stadsdeel verschillend.

In geval van twijfel over de reikwijdte van een bepaald voorschrift kan het raadzaam zijn om contact op te nemen met een medewerker van een notariskantoor in de plaats waarin het registergoed is gelegen of met de medewerker van de betreffende stad of het stadsdeel.

Het splitsen zonder de vereiste vergunning leidt niet tot nietigheid, maar wel tot sancties tegen degene die splitste en de notaris (zie de art. 22 en 35 van de Huisvestingswet).

Het vereiste van de splitsingsvergunning geldt ook voor het creëren van lidmaatschapsrechten of het uitgeven van certificaten, zodat het ditmaal geen alternatief vormt voor een splitsing in appartementsrechten (vergelijk onderdeel 6.2.2.2.1).

Het opmaken van een (gemeenschaps)regeling als bedoeld in art. 3:168, al dan niet in combinatie met een achterliggende maatschapsovereenkomst, gevolgd door inschrijving in de openbare registers, om het vereiste van een splitsingsvergunning te omzeilen moet met klem worden afgeraden.

In Asser/Bartels & Van Velten 5*, 2017/415 worden zeven redenen opgesomd waarom notarissen hun medewerking zouden moeten weigeren aan een dergelijke opzet.

Ook voor de wijziging van een splitsing is doorgaans een splitsingsvergunning vereist, in het bijzonder indien daarbij appartementsrechten recht gevende op woningen worden gecreëerd.

Ook hiervoor geldt wederom: lees de Huisvestingsverordening goed door en raadpleeg bij twijfel een collega of een gemeenteambtenaar.

6.2.2.3.2 Wet voorkeursrecht gemeenten

De werking van een wet kan soms tot onverwachte resultaten leiden. In geval gerechtigden tot een registergoed besluiten tot splitsing in appartementsrechten om vervolgens de gemeenschap ten aanzien van geformeerde appartementsrechten op te heffen door middel van verdeling en toedeling (zie onderdeel 6.2.5.1), leidt dat tot een vervreemding als bedoeld in art. 10 Wet voorkeursrecht gemeenten. Indien een op voormelde wijze te splitsen registergoed is belast met een voorkeursrecht als bedoeld in voormelde wet, dient derhalve vooraf te worden nagegaan of de gemeente een beroep zal doen op haar voorkeursrecht.

6.2.2.4 Kadastrale voorschriften

De splitsingstekening vormt een onverbrekelijk geheel met de akte van splitsing; in art. 5:109 lid 3 is dan ook vermeld dat waar in de bepalingen van titel 9 Boek 5 BW wordt gesproken van de akte van splitsing, daaronder de tekening is begrepen, tenzij uit die bepaling het tegendeel blijkt. Art. 5:109 lid 2 bepaalt dat op deze tekening moet worden aangegeven de begrenzing van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte van splitsing het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen (zie verder onderdeel 6.2.3.5). Daarnaast dient de tekening te voldoen aan de vereisten die daaraan worden gesteld in de Kadasterwet en de daarop gebaseerde uitvoeringsregelingen. Die vereisten komen in dit onderdeel aan de orde alsmede de procedure ter verkrijging van een complexaanduiding.

6.2.2.4.1 De vereisten waaraan de splitsingstekening moet voldoen

De notaris dient de splitsingstekening vooraf in bij de landmeetkundige dienst van het Kadaster met het verzoek deze goed te keuren en een complexaanduiding af te geven (zie onderdeel 6.2.2.4.2). In de praktijk blijkt dat een deel van de aangeboden tekeningen onvolledig of onjuist is. Het gevolg daarvan is dat het Kadaster de tekening terugzendt met het verzoek een correcte tekening toe te zenden, met alle vertraging van dien. Het is om deze reden aan te bevelen dat een behandelaar de splitsingstekeningen zelf controleert alvorens deze naar het Kadaster toe te zenden.

Voor de splitsingstekening gelden de bijzondere voorschriften van art. 6 van de Uitvoeringsregeling van de Kadasterwet. Het Kadaster heeft deze vereisten nader uitgewerkt in een instructie, waarvan de tekst luidt als volgt:

Vereisten tekening, appartementen
De tekening, bedoeld in art. 5:109 lid 2, aan de volgende vereisten:
a. elk blad waaruit de tekening bestaat, vermeldt de kadastrale aanduiding van het in de splitsing in appartementsrechten betrokken perceel en elk blad wordt door de betrokken notaris gewaarmerkt;
b. de tekening bevat plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond;
c. de tekening geeft de begrenzing aan van de onderscheidene gedeelten van de gebouwen en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, alsmede de ligging van die gedeelten ten opzichte van de overige gedeelten van de gebouwen of van de grond;
d. op de tekening is binnen de begrenzing van elk zodanig gedeelte een nummer in arabische cijfers als kenmerk van dat gedeelte aangebracht;
e. voor het geval dat een zodanig gedeelte bestaat uit niet belendende onderdelen of uit onderdelen welker grondvlakken niet in hetzelfde horizontale vlak zijn gelegen, bevat de tekening binnen de begrenzing van elk dier onderdelen hetzelfde nummer als kenmerk van dat gedeelte;
f. de nummers, bedoeld onder d en e, vormen een met het cijfer één aanvangende, zonder onderbreking opklimmende reeks der natuurlijke getallen;
g. de onder c bedoelde begrenzingen zijn zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte aangegeven, welke dikte gelijk is in alle op de tekening voorkomende afbeeldingen, uitgezonderd de in het derde lid bedoelde situatieschets. Daarnevens zijn ter verduidelijking arceringen toegelaten, afzonderlijk gekozen voor verschillende gedeelten die voor gebruik als afzonderlijk geheel zijn bestemd;
h. de appartementsindex is aangebracht zoveel mogelijk in het midden binnen de begrenzing van elk voor gebruik als afzonderlijk geheel bestemd gedeelte, en in het onder e bedoelde geval, zoveel mogelijk in het midden binnen de begrenzing van elk der aldaar bedoelde onderdelen;
i. de schaal van de op de tekening voorkomende afbeeldingen is niet groter dan 1 : 100 en niet kleiner dan 1 : 200;
j. elk blad waaruit de tekening bestaat, vermeldt de voor de desbetreffende afbeelding gebruikte schaal;
k. de richting van het noorden is op elk blad van de tekening door een pijl aangegeven.

Het is toegestaan dat de tekening van elk gedeelte van de gebouwen, dat voor gebruik als afzonderlijk geheel is bestemd, de onderlinge ligging van alle tot dat gedeelte behorende vertrekken en andere ruimten aangeeft.
In afwijking van i kan een kleinere schaal worden gebruikt voor een situatieschets, welke met het oog op het aan het slot onder c, omschreven vereiste, op de tekening wordt aangebracht, als overzicht van de overige afbeeldingen. In geval van ondersplitsing in appartementsrechten worden de omkringde nummers op de tekening gesteld in de linkerbovenhoek van elk van de desbetreffende gedeelten.

Appartementstekeningen in digitale vorm**
Tekeningen moeten in PDF-formaat worden aangeboden. Ze moeten na uitvergroting behoorlijk raadpleegbaar zijn. Ze moeten voldoen aan de volgende inhoudelijke vereisten (zie art. 5:109 BW en de art. 5 en 6 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994):
1. De begrenzing van grondpercelen die in appartmentsrechten worden gesplitst, met daarbinnen de kadastrale aanduiding en ter verduidelijking een noordpijl;
2. Bij meer verdiepingen dienen aparte plattegronden van de begane grond en de verdiepingen te worden aangeleverd;
3. Speciale vormvereisten voor tekeningen van gebruiksruimten:
– Een schaallineaal, waaruit zowel de gebruikte schaal als de afmeting van de aan die schaal gerelateerde afbeelding blijkt;
– De begrenzing met een lijn van gelijke dikte op zowel niveau van grond, als etages binnen een gebouw;
– Binnen de begrenzing van elke voor afzonderlijk gebruik bestemde ruimte het indexcijfer. (Indien een appartementsrecht meerdere gebruiksruimten omvat die niet aaneengesloten liggen, wordt binnen de begrenzing van elke gebruiksruimte hetzelfde indexcijfer vermeld).
4. Vereisten voor tekeningen van ondersplitsing
De tekening van een ondersplitsing is een uitgebreide versie van de tekening van de oorspronkelijke splitsing. Behalve de grenzen en indices van gebruiksruimten van de oorspronkelijke splitsing, moeten ook begrenzingen en indices van gebruiksruimten van de ondersplitsing worden vermeld. Ter verduidelijking worden de indices van gebruiksruimten van de oorspronkelijke splitsing omkringd. Indien het onderscheid tussen splitsing en ondersplitsing tevens geschiedt door kleur, dient dit in een legenda te worden vermeld.
** Voor papieren tekeningen gelden de volgende extra vereisten:
– Als een tekening uit meerdere bladen bestaat, dient per blad de kadastrale aanduiding van het grondperceel worden vermeld;
– De schaal van de afbeelding van gebruiksruimten mag niet groter dan 1:100 en niet kleiner dan 1:200 zijn en moet op elk blad van de tekening worden vermeld.

Vereisten tekening, algemeen
Tekeningen die deel uitmaken van ter inschrijving aangeboden stukken, moeten voldoen aan de volgende vereisten (art. 5 Uitvoeringsregeling):
a. De tekeningen moeten in zwarte inkt op het formulieren Hyp. 4 zijn overgenomen, waarbij geen kleuren mogen worden gebruikt.
Een tekening kan, indien de figuratie te groot of te ingewikkeld is, ook in een ander formaat (papier) worden aangeboden.
b. Wordt een tekening gesteld na de verklaring van eensluidendheid of wordt de tekening los aangeleverd dan moet deze verklaring van eensluidendheid onder de tekening worden herhaald.

De splitsingstekening moet de inrichting weergeven van het gebouw en/of de grond die in de splitsing zijn betrokken, maar het behoeft dus geen bouwkundige tekening te zijn. Een behandelaar kan in voorkomende gevallen een cliënt beter verwijzen naar een in het maken van splitsingstekeningen gespecialiseerd bedrijf dan bijvoorbeeld de architect die het betreffende gebouw heeft ontworpen, maar nog nooit een splitsingstekening heeft gemaakt.

6.2.2.4.2 De procedure ter verkrijging van een complexaanduiding

De goedkeuring van de splitsingstekening leidt tot afgifte van de voor de splitsing benodigde complexaanduiding (zie onderdeel 6.2.3.5). Het proces is als volgt:
1. De tekenaar stuurt de digitale* appartementstekening naar de notaris.
2. De notaris stuurt de digitale tekening elektronisch naar de bewaarder onder toevoeging van een verzoek tot reservering appartementsaanduiding.
3. Bewaarder neemt de tekening in depot en stuurt de verklaring met gereserveerde appartementsaanduiding en depotnummer van de tekening elektronisch naar de notaris.
4. De notaris en partijen tekenen de minuutakte op papier met als bijlage een print van de digitale tekening. In de tekst van de akte verwijst de notaris naar de verklaring van de bewaarder met appartementsaanduiding.
5. De notaris vervaardigt een digitaal afschrift van de minuutakte voorzien van een equivalentieverklaring met verwijzing naar het depotnummer van de mede equivalent te verklaren tekening.
6. De notaris stuurt het afschrift elektronisch naar de bewaarder met het verzoek de digitale tekening aan het stuk toe te voegen door het depotnummer als mede in te schrijven bijlage in het verzoek op te nemen.
7. De Bewaarder haalt de digitale tekening uit depot, voegt deze toe aan de akte en schrijft beide in de openbare registers in.
* Sommige tekenaars verstrekken nog tekeningen op papier. De notaris kan dan kiezen tussen papieren afdoening of voornoemde elektronische afdoening. In het laatste geval kan hij de tekening zelf of, bij tekeningen met A3 of groter formaat, door de bewaarder laten scannen.
Als de notaris kiest voor volledige papieren afdoening moet de tekenaar drie papieren tekeningen aan de notaris verstrekken. Daarvan blijft één exemplaar (dat later bij stap 4 aan de minuutakte wordt gehecht) op kantoor van de notaris. Twee exemplaren worden bij stap 2 aan de bewaarder verstrekt. De bewaarder houdt een van die twee tekeningen op kantoor voor informatieverstrekking en stuurt bij stap 3 aan de notaris een exemplaar terug met gereserveerde appartementsaanduiding. Dit exemplaar dient bij stap 4 als bijlage van de papieren akte naar de bewaarder te worden verzonden. Omdat dan op papier wordt aangeboden is het tarief voor inschrijving hoger dan bij elektronische aanlevering.

De schriftelijke, niet-digitale indiening ging/gaat als volgt:

Indien de splitsingstekening naar het oordeel van de behandelaar voldoet aan de kadastrale voorschriften, kan deze worden ingediend bij het Kadaster met behulp van een aanvraagformulier (Kadaster 15). Bij het aanvraagformulier dienen twee exemplaren van de splitsingstekening te worden gevoegd.

Daarnaast dienen enkele exemplaren in het dossier te worden bewaard, onder andere ter hechting aan later af te geven afschriften van de akte.

Nadat het Kadaster de tekening heeft goedgekeurd, wordt een exemplaar van de tekeningen bewaard door het Kadaster. Het andere exemplaar wordt door het Kadaster voorzien van een relaas van goedkeuring en teruggezonden naar de betreffende notaris. Deze tekening wordt aan de akte van splitsing gehecht.

Vervolgens worden afschriften van de akte en de daarbij behorende splitsingstekening bij het Kadaster ingeschreven.

Voor het afschrift van de akte van splitsing gelden dezelfde voorschriften als die welke gelden voor afschriften van andere akten. Voor wat betreft de bij zowel het afschrift van de akte als het afschrift daarvan op kadasterformulier behorende splitsingstekeningen geldt echter dat de tekst van vorenbedoeld relaas van de bewaarder op de tekening wordt overgenomen, welke tekst wordt afgesloten met de woorden *volgt ondertekening*. Tenslotte worden de tekeningen voor afschrift door de notaris getekend.

Zie hierover W. Louwman in JBN 2006/55.

6.2.2.4.3 Het in de splitsing betrokken kadastrale perceel

In een splitsing kunnen alleen gehele kadastrale percelen worden betrokken.
Bij nieuwbouw maakt de in de splitsing te betrekken grond vaak deel uit van een of meerdere kadastrale percelen. Deze grond dient dan vooraf te worden uitgemeten, zodat een of meerdere gehele kadastrale percelen ontstaan.

Ook bij bestaande bouw kan een uitmeting vooraf vereist zijn. Bijvoorbeeld indien meerdere panden, waarvan de woningen per pand worden ontsloten door een trappenhuis, op een kadastraal perceel staan en de eigenaar besluit om de woningen per pand te splitsen.

Indien de grond onder vorenbedoeld woonblok in erfpacht is uitgegeven en één erfpachtrecht vormt, dan dient een behandelaar in verband met art. 5:91 lid 2 na te gaan of een verticale splitsing van de erfpacht op grond van de op de erfpacht van toepassing verklaarde erfpachtvoorwaarden is toegestaan, dit onverminderd de toestemming voor de splitsing in appartementsrechten uit hoofde van art. 5:106 lid 7. Deze verticale splitsing dient vooraf aan de akten van splitsing in appartementsrechten te worden gepasseerd.

Een uitmeting vooraf dient bij het Kadaster te worden aangevraagd. Indien de grenzen ter plaatse aanwijsbaar zijn, dan kan dit bij de opdrachtverlening aan het Kadaster worden aangegeven.

Indien de grenzen niet aanwijsbaar zijn, dan kan de ligging van de in de splitsing te betrekken grond worden aangegeven door middel van coördinaten. Vaak kunnen deze worden aangeleverd door de projectontwikkelaar of de architect.

6.2.2.4.4 Rectificatie van de splitsingstekening

Het kan gebeuren dat na het verlijden van de akte van splitsing blijkt dat de daarbij behorende splitsingstekening de feitelijke situatie onjuist weergeeft. Zoals hiervoor in dit onderdeel vermeld, maakt de tekening deel uit van de akte, zodat niet alleen de tekening, maar ook de akte dient te worden gewijzigd. Het is daarbij de vraag of de akte kan worden gerectificeerd of moet worden gewijzigd.

Voor wat betreft de daarvoor te volgen procedure maakt het geen verschil of de akte wordt gerectificeerd of gewijzigd. In beide gevallen dient de in onderdeel 6.2.2.4.3 vermelde procedure te worden gevolgd, blijft de complexaanduiding gehandhaafd en dienen de appartementsindices vernummerd te worden, voor zover de begrenzing door de rectificatie of wijziging verandert.
Rectificatie wordt alleen mogelijk geacht in de volgende gevallen:
1. wanneer de splitsingstekening niet is aangepast aan reeds voor het passeren van de akte van splitsing bestaande plannen tot wijziging van de inrichting van het gebouw
2. wanneer geformeerde appartementsrechten bestaan uit afzonderlijke privégedeelten, die blijkens de indices verkeerd aan elkaar zijn gekoppeld, zoals een nieuwbouwwoning die is gekoppeld aan een berging, die volgens de verkoopbrochure behoort bij een andere woning;
3. wanneer de contouren van het gebouw niet overeenstemmen met de kadastrale grenzen van het in de splitsing betrokken kadastrale perceel (gevallen van een onjuiste uitmeting vooraf, overbouw en verjaring).

In alle andere gevallen dient de akte met de daarbij behorende tekening te worden gewijzigd door middel van wijziging van de splitsing zoals bedoeld in art. 5:139 (zie verder hoofdstuk 5).

Indien er een kennelijke misslag is gemaakt kan wellicht de procedure van art. 45 Wna worden gevolgd (proces-verbaal clerical error).

6.2.2.4.5 Vragen en antwoorden van het Kadaster over splitsingstekeningen en splitsingen appartementen

1 Gebruik van arcering
Hoe geven we (behalve met arcering) aan dat alleen de bewoners van aanliggende appartementen gebruik maken van een trappenhuis en de kosten van liftonderhoud en schoonmaak worden gedeeld?

Antwoord: Hierover wordt verschillend gedacht door juristen. Art. 6 Uitvoeringsregeling en de toelichting daarop geven geen uitsluitsel. In een dergelijke situatie mag het rechtsverkeer niet belemmerd worden en dus wordt vooralsnog arceren in splitsingstekening door de bewaarders toegestaan. Uiteraard mag (bij het gebruik maken van arceringen in de splitsingstekening) de doelmatige raadpleegbaarheid niet in het geding komen.

2 Meerdere appartementsrechten in één splitsing
Waarom kunnen meerdere appartementsrechten niet in 1 splitsing betrokken worden? Dit kan immers wel bij meerdere percelen.

Voorbeeld: Er zijn 4 appartementsrechten, A1 t/m A4 en men wil A1 en A2 zo wijzigen dat uit A1 en 2 samen 3 nieuwe appartementen gaan ontstaan.

Antwoord: Er kunnen wel meerdere appartementsrechten in 1 splitsing worden betrokken, maar in dit voorbeeld zal men eerst A1 en A2 moeten samenvoegen alvorens men deze ‘tezamen’ kan ondersplitsen. Art. 5:106 lid 3 BW geeft aan dat een appartementsrecht (dus 1 recht) op zijn beurt weer ondergesplitst kan worden. Dit impliceert dan ook dat voor het gezamenlijk splitsen van 2 appartementsrechten deze eerst 1 moeten worden. Dit kan middels samenvoeging. Vervolgens kan men dit appartementsrecht, ontstaan uit 2 appartementsindices, ondersplitsen. In het voorbeeld worden A1 en A2 dan samengevoegd en ontstaat A5. A5 wordt vervolgens ondergesplitst in A6 t/m A8. Zodra privégedeelten in omvang worden gewijzigd, moet er een nieuwe akte + tekening ingediend worden en vindt doornummering plaats. Vindt er niet eerst een samenvoeging plaatst dan zullen de bewaarders gebruik maken van hun waarschuwingsbevoegdheid. Art. 5: 139 lid 5 BW is hierbij ook van toepassing.

3 Aanpassen van schaalverdeling
Op een tekening van een ondersplitsing staat soms een schaalverdeling die niet overeekomt met mijn wensen. Kan het Kadaster die schaalverdeling aanpassen?

Antwoord: Het Kadaster kan dit niet zelfstandig aanpassen. Bij dit soort gevallen graag contact opnemen met het Kadaster (depotteam), zodat kan worden bekeken of de tekening mogelijk verbeterd dient te worden.

4 Meerdere depotnummers bij opdelen grote bestanden
Akten groter dan 10 Mb moeten in delen worden aangeleverd. Houdt dat in dat ik meerdere depotnummers krijg?

Antwoord: Ja, per aangeleverd document van 10 Mb wordt een apart depotnummer afgegeven.

5 Vermelden van schaalverdeling op elke pagina
Is het mogelijk bij digitale tekeningen op elke pagina een schaalverdeling te plaatsen?

Antwoord: Dit mag wel maar is niet verplicht. Verplicht is slechts eenmalig op een pagina de schaalverdeling te plaatsen.

6 Heeft het Kadaster voorkeuren voor wat betreft het gebruik van DPI, lijndikte, resolutie etc.?

Antwoord: Er dient een duidelijk verschil in lijndikte zichtbaar te zijn tussen de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten van de appartementsindices, waarbij de dikten die gekozen worden voor alle privégedeelten of gemeenschappelijke delen overal op de tekening even dik dienen te zijn. De resolutie van de tekening moet zodanig zijn dat ook indien de tekening wordt vergroot deze duidelijk blijft.

7 Moet de situatieschets aan bepaalde eisen voldoen qua grootte?

Antwoord: De situatieschets moet doelmatig raadpleegbaar zijn. Belangrijk is dat het perceelnummer duidelijk te lezen is. In verhouding met het te splitsen object neemt de situatieschets een ondergeschikte positie in.

8 Zijn er bepaalde regels voor nummering?

Antwoord: Ja, aldus art. 6 lid 1 sub f Uitvoeringsregeling. De nummers vormen een met het cijfer één aanvangende, zonder onderbreking opklimmende reeks der natuurlijke getallen. Dit is echter niet mogelijk indien er een wijziging van de eerder ingediende splitsingstekening plaatsvindt. De reeds bestaande nummers kunnen niet meer gebruikt worden en men nummert door met het eerstvolgende beschikbare cijfer.

Regels t.a.v. het plaatsen van de appartementsnummers in de etages zijn niet in een specifiek wetsartikel terug te vinden. Van belang hierbij blijft echter de doelmatige raadpleegbaarheid. Advies is dan ook de indices (nummers) zo oplopend van links naar rechts of vice versa in volgorde te plaatsen.

9 Meterkast in een trappenhuis
Als een meterkast in een trappenhuis grenst aan een woning, hoort deze dan bij die woning?

Antwoord: Dat ligt aan de lijndikte. Is de meterkast dik omlijnd dan gaan ervan uit dat deze inderdaad bij het individuele privégedeelte hoort. Is de meterkast dun omlijnd, terwijl het individuele privégedeelte gesloten is en langs de meterkast een dikke lijn is getrokken aan de zijde van het privégedeelte dan is de meterkast gemeenschappelijk.

Duidelijk wordt een en ander, indien de meterkast gemeenschappelijk is hier een kruis in te plaatsen en vervolgens in de legenda te definiëren dat deze gemeenschappelijk is.

10 Opheffen van een splitsing en hypotheekrechten
Hoe zit het met opheffen van een splitsing in appartementsrechten en hypotheekrechten?

Antwoord: Art. 5:143 BW. Opheffing kan van rechtswege (aangegeven in lid1 sub a en b BW) in alle andere gevallen geschiedt opheffing van de splitsing door een daartoe bestemde notariële akte, welke wordt ingeschreven in de openbare registers. Als gevolg van de opheffing vervalt de bijzondere vorm van mede-eigendom, die als gevolg van de splitsing was ontstaan en ontstaat een ‘normale’ vorm van mede-eigendom. Beperkte rechten, in casu hypotheekrechten, rusten na de opheffing van de splitsing op het aandeel van de gewezen appartementseigenaar in de goederen die in de splitsing betrokken waren.

11 Opheffen van een ondersplitsing
Hoe zit het met opheffen van een ondersplitsing en hypotheekrechten?

Antwoord: Art 5:143 BW. Door opheffing van de ondersplitsing herleven de ‘sluimerende’ appartementsrechten. Beperkte rechten, in casu, hypotheekrechten gaan dan rusten op de herleefde appartementsrechten die toebehoren aan de op dan moment nog aanwezige appartementseigenaren.

12 Wijzigen van een splitsing
Hoe zit het met het wijzigen van een splitsing in appartementsrechten en hypotheekrechten?

Antwoord: Art. 5:142 BW. Na de wijziging rusten beperkte rechten, in casu het hypotheekrecht op de gewijzigde appartementsrechten, tenzij in de akte van wijziging anders is bepaald.

13 Ontbreken van een schaalbalk na digitaliseren analoge tekening
Het komt wel eens voor dat ik een tekening op vraag, die analoog is aangeboden (dus met vermelding van een schaal) en die gedigitaliseerd is door het Kadaster. Waarom is op zo’n tekening geen schaalbalk aanwezig? Deze tekeningen kunnen, net als digitaal aangeleverde tekeningen, toch ook opgeblazen worden?

Antwoord: Op zich kan men door de originele tekening te raadplegen (contact opnemen met het Kadaster) de maatvoering enz. achterhalen. Het zelf opvoeren bij analoge tekeningen van een schaal liniaal is mogelijk een procesverbetering aan de kant van het Kadaster.

14 Bewegend parkeerdek indelen in appartementsrechten
Hoe kan een notaris een bewegend parkeerdek, waardoor men iedere keer een andere parkeerplaats toegewezen krijgt, indelen in appartementsrechten?

Antwoord: Asser stelt dat floating spaces gesplitst moeten kunnen worden, auto’s worden computergestuurd op een beschikbare plaats geparkeerd. Asser stelt dat appartementseigendom in beginsel een vorm van gemeenschap is en dat die eigendom dan ook niet verbonden hoeft te zijn aan 1 vast privégedeelte. Om dat toch aan de wettelijke vereisten te voldoen, moet toch elke eigenaar het gebruik van een vaste parkeerplek te krijgen, waarbij in het reglement kan worden bepaald dat een eigenaar er genoegen mee moet nemen als zijn parkeerplek bezet is, hij gebruik moet maken van een andere plek. Dit wordt tevens in de MvT 28614, p/ 3 geschreven.

Het bijzondere zit hem in dit geval niet in de tekening, maar in het reglement. Het is het reglement waar de situatie van de ‘floating space’ kan worden geregeld en weergegeven. De tekening is niet anders dan elke andere splitsingstekening. Voorbeeld van een dergelijke splitsingstekening zie Ars Notarius, Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, hoofdstuk 10, fig. 4.c.

15 Voorlopige grens afbeelden als streeplijn
Voorlopige grenzen zijn in het uittreksel van de kadastrale kaart donkergeel weergegeven. Mogen deze voorlopige grenzen in de situatieschets als streeplijn worden afgebeeld als we in de legenda verklaren dat hier sprake is van een voorlopige grens?

Antwoord: Ja, mits in de legenda is uitgelegd dat sprake is van een voorlopige grens en de in de legenda gedefinieerde ‘streeplijn’ daarvoor wordt gebruikt. In alle andere gevallen eist het Kadaster een doorgetrokken streep. 16 Mogen er huisnummers op de splitsingstekening worden opgenomen?

Antwoord: Ja, zolang de doelmatige raadpleegbaarheid van de splitsingstekening niet in het geding komt. Dit is al zeer snel het geval, omdat er meerdere getallen (vaak met hetzelfde nummer) in een en dezelfde tekening worden gebruikt. Dat is verwarrend. Daarnaast zal in een legenda uitleg moeten worden gegeven betreffende de huisnummers. Advies van de bewaarders is dan ook geen huisnummers op te nemen in de splitsingstekening. Een tekening met huisnummers is al snel niet meer doelmatig raadpleegbaarheid en zal dan worden afgekeurd.

6.2.3 De opbouw van een eenvoudige akte van splitsing

Nadat de voorbereidende werkzaamheden zijn verricht, kan het ontwerp van de akte van splitsing worden gemaakt. Noodzakelijk is daarbij de beschikking over een ontwerp-splitsingstekening.

Een eenvoudige splitsingsakte (MODEL 6.2.3A en MODEL 6.2.3B i.g.v. erfpacht) is als volgt opgebouwd:

A. een omschrijving van het gebouw en/of de grond (eventueel een recht van erfpacht of opstal) dat in de splitsing zal worden betrokken en de titelvermelding;
B. een omschrijving van eventuele bijzondere lasten en beperkingen;
C. een vermelding van het voornemen tot splitsing over te gaan en de gegevens van de aan de akte te hechten splitsingstekening;
D. een vermelding van het al dan niet vereist zijn van een privaatrechtelijke toestemming en/of een splitsingsvergunning;
E. een nauwkeurige omschrijving van de tot de te formeren appartementsrechten en de daarbij behorende privégedeelten, alsmede de appartementseigenaar(s);
F. de splitsing in appartementsrechten, onder vaststelling van een splitsingsreglement, alsmede de oprichting van een vereniging van eigenaars;
G. de benoeming van de eerste bestuurder van de vereniging van eigenaars.

De hiervoor vermelde onderdelen worden hierna in dit onderdeel 6.2.3 achtereenvolgens nader besproken.

6.2.3.1 Het gebouw en/of grond die in de splitsing zal worden betrokken en de titelvermelding

Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106, lid 1). Daarnaast is deze op grond van lid 2 van voormeld artikel tevens bevoegd zijn recht op een stuk grond te splitsen, ongeacht of dat bebouwd gaat worden.

Het is ook mogelijk om verschillende rechten in de splitsing te betrekken, bijvoorbeeld een recht van eigendom tezamen met een recht van erfpacht. Dat dit mogelijk is, blijkt indirect uit art. 5:143.

Op grond van art. 5:114 lid 3 kan eigendom, belast met een (beperkt) recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid, worden gesplitst in appartementsrechten. Deze splitsing kan een beperkt gerechtigde of degene die een recht aan hem ontleent, echter niet worden tegengeworpen.

Als redenen van een dergelijke splitsing zijn te noemen het in één hand komen van de bloot-eigendom en het beperkte recht en het naderende einde van het beperkte recht, al dan niet ingegeven door fiscale motieven (zie onderdeel 6.6.1.1).

Het begrip gebouw is in de wet niet nader omschreven.
Onder gebouw in de zin van art. 5:106 lid 1 wordt in de praktijk verstaan enig bouwwerk, ongeacht de omvang of functie (bijvoorbeeld een elektronisch gestuurde parkeergarage (zie onderdeel 6.4.4.4)).

Onder gebouw wordt mede verstaan een groep van gebouwen (art. 5:106, lid 6).
In bepaalde gevallen is het zinvol om verschillende gebouwen in een splitsing te betrekken, teneinde een allesomvattend beheer mogelijk te maken.

Te denken valt aan een complex van serviceflats en bejaardenwoningen in de koopsfeer, recreatiewoningen met een omliggend park en zelfs jachthavens. Alle daarbij behorende grond en voorzieningen kunnen als gemeenschappelijke gedeelten mede in dergelijke splitsingen worden betrokken.

Toekomstige gebouwen kunnen ook in een splitsing worden betrokken (art. 5:107), ook al staat de oude, nog te slopen, bebouwing nog op de in de splitsing te betrekken grond.

Dat laatste kan gunstig zijn in geval van de bouw van nieuwbouwwoningen, in het bijzonder indien een deel van de woningen al is verkocht aan particulieren. De levering van de (virtuele) appartementsrechten vindt dan immers plaats in de overdrachtsbelastingsfeer. Aangezien de omzetbelasting meestal is verdisconteerd in de koopprijs (v.o.n.), kan een bouwer in een normale woningmarkt een voordeel behalen gelijk aan het verschil van het percentage van de omzetbelasting en de overdrachtsbelasting verschuldigd over het aandeel in de grond.

In verband met het vorenstaande verdient het aanbeveling om in de akte van splitsing een goede omschrijving te geven van het gebouw of de gebouwen die in de splitsing worden betrokken, zodat deze aansluit bij de splitsingstekening.

Bij nieuwbouw wordt in de akte regelmatig verwezen naar de betreffende verkoopbrochure en de voor de bouw van het gebouw verleende bouwvergunning, hetgeen van belang is omdat de appartementseigenaars jegens elkaar verplicht zijn om het gebouw af te bouwen overeenkomstig het daaromtrent in de splitsing bepaalde aldus art. 5:108 (zie onderdeel 6.4.2).

Bij complexe gebouwen of groepen van gebouwen verdient het voorts aanbeveling de onderscheiden gebouwen of delen van het gebouw nader aan te duiden door bijvoorbeeld een naam, een letter of een nummer, dit ter bevordering van de duidelijkheid in de akte, bijvoorbeeld bij de omschrijving van de privégedeelten en de verdeling van de gemeenschappelijke kosten.

Bij de omschrijving van het gebouw dient ook vermeld te worden wat de plaatselijke ligging van het gebouw is (art. 5:111 sub a). Ook de kadastrale aanduiding van de in de splitsing betrokken percelen is uiteraard noodzakelijk.

Voor nieuwbouw wordt verwezen naar onderdeel 6.4.2.

Voor wat betreft de titelvermelding wordt verwezen naar onderdeel 2.3.7.3.

6.2.3.2 Bijzondere lasten en beperkingen

De omschrijving van eventuele bijzondere lasten en beperkingen als bedoeld in art. 7:15 is noodzakelijk, omdat iedere appartementseigenaar als deelgerechtigde tot het in de splitsing betrokken registergoed daaraan is gebonden (zie voor wat betreft beperkte rechten art. 5:114 lid 3).

Onder bijzondere lasten en beperkingen worden ten dezen ook begrepen bepalingen, die op in de splitsing betrokken beperkte rechten van toepassing zijn, zoals erfpachtvoorwaarden. Zie in dit verband art. 5:91 lid 3.

Het voordeel van vermelding van de bijzondere lasten en beperkingen in de akte van splitsing is dat het reglement van splitsing (zie onderdeel 6.2.4) hier direct op kan aansluiten. Zo is voor iedere eigenaar duidelijk waarmee hij rekening moet houden, indien in het reglement staat vermeld dat een eigenaar zijn privégedeelten moet gebruiken met inachtneming van de erfpachtvoorwaarden of – indien een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van een in de splitsing betrokken registergoed – wat voor retributie als gemeenschappelijke schuld voor rekening komt van de eigenaren.

Tenslotte is het vermelden van de bijzondere lasten en beperkingen nuttig bij de overdracht van een appartementsrecht, waarbij doorgaans een akte van splitsing beschikbaar is. De notaris die de overdracht begeleidt, kan in één oogopslag uit de akte aflezen welke lasten en beperkingen er zijn en deze vervolgens overnemen in zijn akte van levering.
Voor wat betreft bijzondere lasten en beperkingen zie verder onderdeel 2.2.3.3.2.

6.2.3.3 De splitsingstekening

De splitsingstekening dient aan de splitsingsakte te worden gehecht (art. 5:109). Voor de voorwaarden waaraan de tekening dient te voldoen, wordt verwezen naar onderdeel 6.2.2.4.

Nadat de splitsingstekening vooraf door de Landmeetkundige Dienst van het Kadaster is goedgekeurd, geeft deze een complexaanduiding af.

De complexaanduiding en de datum van afgifte daarvan staan op de splitsingstekening vermeld. Deze gegevens dienen te worden vermeld in de splitsingsakte, evenals het aantal appartementsrechten dat door de splitsing zal ontstaan met de daarbij behorende indices.
Uiteraard dienen de akte en de tekening volledig met elkaar te corresponderen.

6.2.3.4 De splitsingsvergunning

De notaris die de akte van splitsing passeert, dient aan de voet van de akte te verklaren dat de splitsing niet in strijd is met art. 27 van de Huisvestingswet (zie onderdeel 6.2.2.3.1). Dat betekent dat voor de betreffende splitsing in appartementsrechten ofwel geen splitsingsvergunning is vereist ofwel een splitsingsvergunning onherroepelijk is geworden.

In de akte kan nader worden aangegeven om welke reden geen splitsingsvergunning is vereist of dat wel een splitsingsvergunning is vereist, deze op een bepaalde datum is afgegeven, deze onherroepelijk is geworden en deze aan de akte zal worden gehecht.

Overigens dient te worden opgemerkt dat een vergunning een beschikking is als bedoeld in art. 1:3 Awb, waartegen bezwaar openstaat. De termijn daarvoor is zes weken. Aangezien de verzendtheorie geldt (de datum van het poststempel op de envelop is bepalend voor de vraag of het bezwaar tijdig is ingediend), wordt aangeraden om tenminste een week na verloop van de bezwaarperiode bij de gemeente te informeren of er tijdig bezwaar is ingediend en dit schriftelijk door de gemeente te laten bevestigen. De bevestiging dat niet tijdig bezwaar is ingediend kan tegelijk met de splitsingsvergunning aan de akte worden gehecht.

6.2.3.5 De omschrijving van de tot de appartementsrechten behorende privégedeelten en de appartementseigenaar(s)

Een appartementsrecht geeft recht op een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken. Dat recht omvat de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het in de splitsing betrokken gebouw en kan tevens omvatten een deel van de bij het gebouw behorende grond (art. 5:106 lid 4). De omschrijving van de te formeren appartementsrechten in de akte van splitsing dient dan ook op deze vereisten aan te sluiten. Tussen deze omschrijving en de tekening mag uiteraard geen verschil zijn.

Vgl. ook het in onderdeel 6.2.1 reeds besproken arrest van HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522; zie ook A.J.H. Pleysier in JBN 2014/17.

De tot uitsluitend gebruik bestemde gedeelten moeten volgens het hiervoor vermelde artikellid blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Deze bepaling wordt in verband met art. 5:106 lid 2 ruim geïnterpreteerd. Zo kan een appartementsrecht ook betrekking hebben op een parkeerplaats.

Art. 5:111 sub b schrijft dwingend voor dat de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, de zogenaamde privégedeelten, nauwkeurig moeten worden omschreven.

De nauwkeurige omschrijving van de privégedeelten kan volgens evenvermeld artikellid deels geschieden door een verwijzing naar de splitsingstekening. Voor de vereisten waaraan deze tekening moet voldoen zie verder onderdeel 6.2.2.4. Deze tekening is niets anders dan een plattegrond van het gebouw, waarop alle lagen van het gebouw staan afgebeeld. De privégedeelten worden, ter onderscheiding van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten van het gebouw, weergegeven door een dikke omlijning met daarbinnen een nummer (appartementsindex).

Niet alle delen van het gebouw welke tot de privégedeelten of gemeenschappelijk gedeelten van een bepaald appartementsrecht behoren kunnen op deze wijze worden aangegeven. Een dak staat vaak niet op een splitsingstekening afgebeeld, terwijl dat laatste zelfs niet mogelijk is voor de fundering of de gevels.

Het bestemmen van niet op de splitsingstekening aangegeven delen van het gebouw tot privégedeelten of gemeenschappelijke gedeelten kan soms ook geschieden door wijzigingen aan te brengen in art. 11 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 17 Modelreglement 2006 (zie verder onderdeel 6.2.4).

Het komt voor dat notarissen een extra bouwkundige tekening, niet zijnde een splitsingstekening, ter verduidelijking aan de akte hechten, maar aangezien de wet spreekt van een nauwkeurige omschrijving en de verwijzing naar slechts een bepaald soort tekening, de splitsingstekening, kan hier een onduidelijke situatie ontstaan.

Naast de tekening dient de akte van splitsing volgens art. 5:111 sub b te bevatten ‘de vermelding voor elk dier privégedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort’.

Aan dit vereiste kan worden voldaan door in de omschrijving van elk afzonderlijk appartementsrecht in de akte te vermelden op welke bepaalde gedeelten van het gebouw het uitsluitend gebruiksrecht betrekking heeft.

Op grond van art. 5:111 sub c dienen de kadastrale aanduiding van het appartementsrechten en de appartementseigenaar te worden vermeld.

De kadastrale aanduiding van een appartementsrecht lijkt op die van elk ander registergoed, met dien verstande dat een combinatie, bestaande uit een zogenaamde complexaanduiding en een appartementsindex, in plaats van een of meerdere kadastrale percelen in de omschrijving van het appartementsrecht wordt vermeld.

Om een voorbeeld te geven:
Het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste verdieping en een berging op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend Pretoriusstraat nummer 6-I te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie A, complexaanduiding 1234-A, appartementsindex 1.

Het verdient aanbeveling om de eigenaar(s) van de geformeerde appartementsrechten te vermelden direct na de omschrijving van de te formeren appartementsrechten. In geval van splitsing van een registergoed door meerdere eigenaren, dienen die eigenaren in de akte te worden vermeld tezamen met de aandelen waarvoor elk van hen in de gemeenschap gerechtigd is.

Indien het de bedoeling is dat de appartementsrechten worden verdeeld tussen de appartementseigenaars, dienen die appartementsrechten nog afzonderlijk te worden verdeeld onder de appartementseigenaars.

Het is dus niet wenselijk – hoewel de wet dit toestaat – om de geformeerde appartementsrechten als het ware direct, dus zonder afzonderlijke verdeling, te verdelen en toe te delen aan de eigenaars (zie verder onderdeel 6.2.5.1).

6.2.3.6 Het splitsingsreglement en de oprichting van de vereniging van eigenaars

De akte van splitsing dient op grond van art. 5:111 sub d een reglement te bevatten ‘waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven’.

Het meest recente modelreglement dateert van 2017. De vorige modelreglementen zijn uit 2006, 1992, 1983 en 1973. Het modelreglement is moeiteloos en kosteloos op internet te verkrijgen, evenals ook alle oudere modelreglementen. Zie: https://www.vvebelang.nl/vve-informatie/over-vves/appartement-en-regelgeving/modelreglementen/.
Het model wordt hierna ook aangeduid met ‘Modelreglement 2017/2006’, afhankelijk van welk model wordt bedoeld. Als beide jaartallen zijn vermeld, dan zijn ook beide modelreglementen bedoeld. De inschrijvingsgegevens van het Kadaster zijn daarin vermeld. Er is bovendien nog een apart modelreglement 2018/2006 voor ondersplitsing; zie onderdeel 6.3.4. Omdat beide modelreglementen in de praktijk nog worden gebruikt bij splitsingen, wordt hierna bij de bespreking van de diverse onderdelen naar beide modelreglementen verwezen.

Het splitsingsreglement wordt verder behandeld in onderdeel 6.2.4.
De vereniging van eigenaars wordt opgericht bij de akte van splitsing. Het splitsingsreglement bevat tevens de statuten van deze vereniging.

6.2.3.7 De benoeming van de eerste bestuurder

De benoeming van de eerste bestuurder volgt uit art. 57.1 Modelreglement 2017/art. 53 lid 1 Modelreglement 2006 (zie onderdeel 6.2.3.6). In de meeste gevallen wordt degene die splitst benoemd tot eerste bestuurder.

Het is een praktische bepaling, omdat de vereniging van eigenaars direct na de splitsing een vertegenwoordiger heeft, zodat het mogelijk is om kort na het verlijden van de akte van splitsing de noodzakelijke handelingen te verrichten, zoals het openen van een bankrekening ten name van de vereniging van eigenaars of het afsluiten van een verzekering voor het gebouw.

6.2.4 Het splitsingsreglement

In art. 5:111 sub d staat vermeld dat de akte van splitsing moet inhouden een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers waar de akte moet worden ingeschreven.

6.2.4.1 Het modelreglement van splitsing

Tot het splitsingsreglement kunnen volgens voormeld wetsartikel de bepalingen van een modelreglement te behoren. Het huidige modelreglement is in 2017 opnieuw geheel vernieuwd vastgesteld vanwege de invoering van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (Stb. 2017, 241), al borduurt het nog voort op in het verleden vastgestelde modelreglementen (MODEL 6.2.4.1A). Het reglement werd ontworpen door een commissie die is benoemd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de zogenaamde Commissie Beekhuis. Een toelichting op dit modelreglement verschijnt in de loop van 2020 in het WPNR. Zie voor een toelichting van deze commissie op het Modelreglement 2006: WPNR 6661 (2006) met reactie in WPNR 6669 (2006). De Modelreglementen 2017 en 2006, die uitsluitend voor woongebouwen zijn bedoeld, sluiten nauw aan op de bepalingen van titel 9 Boek 5 BW. Dat laatste blijkt onder meer uit de vele verwijzingen naar bedoelde artikelen. In wezen vormt het modelreglement een praktische invulling van de wettelijke regeling.

Het modelreglement geeft een antwoord op veel vragen die door een gemiddelde appartementseigenaar kunnen worden gesteld. Het is de taak van een notaris en zijn medewerkers om het modelreglement zo veel mogelijk toe te snijden op de bijzondere omstandigheden van het gebouw en haar gebruikers. In splitsingsakten komen dan ook vrijwel steeds afwijkingen voor ten opzichte van het gehanteerde modelreglement.

In het modelreglement zijn onder meer opgenomen de rechten en verplichtingen die tussen de appartementseigenaars gelden en de statuten van de vereniging van eigenaars.

Het wettelijk voorschrift van het gebruik van een modelreglement is niet alleen ingegeven om het maken van splitsingsakten te vergemakkelijken, maar ook om te voorkomen dat er regelingen worden getroffen in akten van splitsing die een negatieve invloed op de waarde van een appartementsrecht kunnen hebben. Dat laatste is van belang voor appartementseigenaars en met name voor hypotheekbanken.

Op het punt van de gemeenschappelijke kosten verschilt het Modelreglement 2017 van het Modelreglement 2006. Het modelreglement 2006 neemt in art. 8 lid 2 tot uitgangspunt dat de breukdelen bepalen in welke verhouding de eigenaars de gezamenlijke schulden en kosten dragen. Art. 9 lid 1 sub a bepaalt vervolgens dat de in art. 8 bedoelde gezamenlijke schulden en kosten bestaan uit de schulden en kosten ter zake van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. In art. 17 worden vervolgens de in art. 9 bedoelde gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken opgesomd. De kwalificatie gemeenschappelijk gedeelte en gemeenschappelijke zaak brengt als hoofdregel derhalve met zich dat de kosten daaraan ten laste van de gezamenlijke eigenaars komen in de verhouding waarin zij gerechtigd zijn in het geheel. Wil men een andere kostenverdeling, dan zou men gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken moeten uitzonderen in art. 17 Modelreglement 2006, hetgeen als onwenselijk wordt ervaren.
In het Modelreglement 2017 wordt dit anders geregeld: in art. 11 Modelreglement 2017 wordt gewijd aan de gedeelten en zaken die ten laste komen van de gezamenlijke eigenaars, art. 12 wordt gewijd aan de gedeelten en zaken die ten laste komen van de individuele eigenaars en art. 10.3 Modelreglement 2017 maakt het mogelijk om in het reglement een kostenverdeling op te nemen die afwijkt van het uitgangspunt van artikel 10.1, dat de gezamenlijke kosten worden gedragen conform de in artikel 8 vermelde aandelen in de gemeenschap. Zo kan in een hoofd- en ondersplitsing worden geregeld welke onderdelen van het gebouw, ruimten en (gedeelten van) voorzieningen ten laste komen van de gezamenlijke eigenaars in een andere verhouding dan die voortvloeit uit de breukdelen dan wel ten laste komen van een bepaalde eigenaars dan wel groep eigenaars. Art. 56.1 koppelt hieraan dat de vergadering kan besluiten, dat besluiten betreffende onderhoud en vernieuwing van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken waarvan de kosten ingevolge het bepaalde in art. 10.3 voor rekening komen van een of meer maar niet alle eigenaars, kunnen worden genomen door die eigenaars(s). De vergadering kan zo’n besluit uiteraard terugdraaien. De gedachte hierachter is dat ook de andere eigenaars er belang bij hebben dat de betreffende gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken in goede staat (blijven) verkeren.

Het modelreglement 2017 bevat naast dit belangrijke verschil nog een aantal andere opmerkelijke verschillen:
– een voorziening voor het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten (art. 21.3);
– een nieuwe bepaling over uitleg van de splitsingsstukken (art. 22);
– een nieuwe bepaling over scootmobiels (art. 23.4);
– een aangepaste bepaling die ziet op Airbnb (art. 27.2 sub b);
– een nieuwe bepaling over oplaadpunten van elektrische motorrijtuigen (art. 28.3);
– aangepaste bepalingen over beperkte rechten (art. 43 en 44);
– nieuwe bepalingen over elektronisch stemmen en vergaderen (art. 53.2 en 54.3);
– een nieuwe regeling van het inzagerecht en de bewaarplicht (art. 58 en 60)1

De verschillende modelreglementen die door de jaren heen zijn vastgesteld bevatten op verschillende punten belangrijke verschillen. Uit de in 2020 in de WPNR boekenreeks te verschijnen uitgave over vernieuwingen in de appartementenwetgeving van Boek 5 BW, geschreven door René Brinkhuijsen, Ingrid de Jong, Richard de Laat, Astrid Luijk-van Veldhuizen, Kees Oomen, Claudia Siewers en Mechteld van der Vleuten, onder redactie van Leon Verstappen en Fokke Jan Vonck, is het volgende schema met alle besluitvormingsvereisten in de verschillende modelreglementen die met onderhoud te maken hebben samengevat. De eerst rij geeft aan welk modelreglement het betreft. De eerste kolom geeft aan hoe de bepaling eruitziet. Een leeg vak betekent dat die bepaling in het betreffende modelreglement niet voorkomt. Dan geldt de standaardregeling.

	MR 1973	MR 1983	MR 1992	MR 2006	MR 2017
Standaardregeling	volstrekte meerderheid + quorum 50%	volstrekte meerderheid + quorum 50%	volstrekte meerderheid + quorum 50%	volstrekte meerderheid	volstrekte meerderheid
uitzondering (er geldt geen quorum bij:)			1. begrotingspost < 10% 2. uitgave waarvoor speciale reserve is gevormd
vaststellen drempelbedrag				quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3
uitgaven > drempelbedrag (in MR 2017 ook duurovereenkomsten en/of geldlening	quorum 2/3 meerderheid 3/4	standaard-regeling, tenzij de uitgave buiten het onderhoud valt		quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3
uitzondering op uitgaven > drempelbedrag: in deze twee gevallen geldt de standaard regeling	1. begrotings-post 2. uitgave waarvoor speciale reserve is gevormd
buiten het onderhoud vallende uitgaven en/of > drempelbedrag	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3

wijzigen bestemming reservefonds	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3
uitgaven t.l.v. reservefonds (+ in MR 2017 zonder of in afwijking van het MJOP)				quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3
verbouwing, aanbrengen of wegbreken installaties	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 3/4	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3	quorum 2/3 meerderheid 2/3

6.2.4.2 De wijzen waarop het modelreglement en de wijzigingen daarop in de akte worden verwerkt

Het modelreglement wordt door de van toepassing verklaring geacht in zijn geheel in de akte van splitsing te zijn opgenomen. Er bestaat dus geen verplichting om de gehele tekst in de akte op te nemen; een verwijzing is voldoende. Het staat een behandelaar echter vrij om de tekst van het modelreglement integraal (en uiteraard aangevuld en aangepast) in de akte op te nemen. Benadrukt moet worden dat het slechts om een model gaat. Het modelreglement dient te worden toegesneden op het gebouw en/of de grond die in de splitsing is betrokken.

Voor bepaalde onderwerpen schrijft het modelreglement dwingend voor dat deze in de akte van splitsing nader moeten worden geregeld (zie onderdeel 6.2.4.3). De overige onderwerpen dienen desgewenst door een behandelaar te worden aangepast. De meest voorkomende wijzigingen worden in onderdeel 6.2.4.4 behandeld.

In de meeste gevallen wordt (de laatste versie van) het modelreglement op de splitsing van toepassing verklaard, waarna de wijzigingen en aanvullingen in de akte worden vermeld.
Dit geschiedt doorgaans op twee manieren:
1. wijziging en/of aanvulling van het reglement per artikel of artikellid, waarvan de tekst van de wijziging of aanvulling letterlijk in de akte wordt vermeld. Het splitsingsreglement wordt in dat geval gevormd door het modelreglement en de aanvullingen en wijzigingen daarop in de akte van splitsing;
2. een opsomming van punten waarop het reglement wordt gewijzigd en/of aangevuld.

In geval de integrale tekst van het splitsingsreglement in de akte is opgenomen, dienen de noodzakelijke wijzigingen in de tekst te worden aangebracht. Sommige behandelaars maken de wijzigingen en aanvullingen zichtbaar door deze cursief te maken.

Het voordeel van opname van de gehele tekst in de akte is dat het niet nodig is om het boekje met het van toepassing verklaarde modelreglement bij de akte te houden. Een nadeel is, dat – vooral bij eenvoudige splitsingen – er erg veel tekst moet worden opgenomen, hetgeen de leesbaarheid niet ten goede komt. Bovendien is vaak niet gelijk duidelijk op welke punten het reglement afwijkt van het modelreglement als dat niet expliciet is weergegeven.

6.2.4.3 Nadere bepalingen die in de akte moeten worden opgenomen

Uit enkele bepalingen van het Modelreglement 2017 volgt dat het reglement op bepaalde punten dient te worden aangevuld, zoals: grondslag vaststelling breukdelen (art. 8), art. 27 (gebruik privégedeelten), art. 46 (oprichting, naam en zetel vereniging van eigenaars), art. 51 (stemrecht), art. 57 (benoeming bestuurders).
Enkele bepalingen nopen tot het vaststellen van bedragen: art. 19 lid 2 (het bedrag van de verzekeringen), art. 45.2 (maximale eenmalige of dagboete), art. 56.5 (bedrag aangaan van verplichtingen met een financieel belang waarboven versterkte meerderheid en quorum geldt), art. 57 lid 6 (bedrag van het belang van verbintenissen in het kader van spoedeisende maatregelen waarboven machtiging van de voorzitter der vergadering is vereist), art. 5:126 lid 2 jo. art. 14.1 (bedrag van de jaarlijkse bijdrage).

Voor het Modelreglement 2006 geldt dat voor de breukdelen in de gemeenschap (art. 8 lid 1), de bestemming van de privégedeelten (art. 25 lid 1), de oprichting alsmede de naam en zetel van de vereniging van eigenaars (art. 42 lid 2) en het aantal door de eigenaars uit te brengen stemmen (art. 47 lid 2).
De volgende bepalingen nopen tot het vaststellen van bedragen: art. 15 lid 2 (het bedrag van de verzekeringen), art. 41 lid 2 (maximale eenmalige of dagboete), art. 52 lid 5 (bedrag aangaan van verplichtingen met een financieel belang waarboven versterkte meerderheid en quorum geldt), art. 53 lid 5 (bedrag aangaan van verplichtingen met een financieel belang waarboven machtiging van de vergadering nodig), art. 53 lid 6 (bedrag van het belang van verbintenissen in het kader van spoedeisende maatregelen waarboven machtiging van de voorzitter der vergadering is vereist).

6.2.4.3.1 De aandelen in de gemeenschap

Art. 8 lid 1 Modelreglement 2017/2006 bepaalt dat ieder der eigenaars in de gemeenschap is gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel en dat de akte vermeldt op welke grondslag het breukdeel berust. Hierdoor wordt de ontwerper van een akte van splitsing gedwongen om na te denken over de grootte van het breukdeel.

De bepaling van de aandelen in de gemeenschap is een belangrijk onderdeel van de akte, omdat de eigenaren van de appartementsrechten verplicht zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten conform de breukdelen in de gemeenschap, tenzij het reglement een andere verhouding voorschrijft (art. 9 Modelreglement 2017/art. 8 Modelreglement 2006).

Deze bepalingen vloeien voort uit art. 5:113 lid 1, waarin is bepaald dat uit de akte van splitsing dient te blijken op welke grondslag de bepaling van de breukdelen is geschied. De breukdelen kunnen op allerlei manieren worden bepaald, maar de meest voorkomende maatstaven zijn die van vloeroppervlakte en waarde.

De grondslag moet worden vermeld in de akte. Het is ook mogelijk te verwijzen naar een aan de akte gehechte lijst van vloeroppervlakten of een taxatierapport, waaruit de waarden van de appartementsrechten blijken. Het is mogelijk om af te wijken van de koppeling tussen breukdeel en bijdrageplicht (zie art. 10.3 Modelreglement 2017 en onderdeel 6.2.4.4.1).

In het algemeen kan worden opgemerkt dat het beginsel van de redelijkheid en billijkheid ook geldt ten aanzien van de kostenverdeling (zie HR 30 oktober 1998, NJ 1999/83). Vgl. ook art. 2 Modelreglement 2017.

6.2.4.3.2 De bestemming van de privégedeelten

De eigenaren moeten de privégedeelten gebruiken conform hun bestemming in het reglement, zie art. 21 Modelreglement 2017/art. 25 Modelreglement 2006.

Het belang van de vermelding in de akte van het gebruik van de privégedeelten is met name gelegen in het verbod om privégedeelten anders te gebruiken dan is voorgeschreven, behoudens toestemming. Het is ook mogelijk om in het reglement nadere regels te stellen voor het gebruik conform de bestemming. Zo kan de bestemming van een parkeerplaats luiden: parkeerplaats voor het stallen van personenauto’s of motoren, waarbij in het reglement wordt bepaald dat er geen producten vanaf de parkeerplaats in het openbaar worden verkocht.

Op grond van art. 27.4 Modelreglement 2017/art. 25 lid 2 jo. art. 59 lid 1 sub b, Modelreglement 2006 kan het gebruik van een privégedeelte ook nader worden geregeld in het huishoudelijk reglement.

6.2.4.3.3 De naam en zetel van de vereniging van eigenaars

Art. 5:112 lid 2 aanhef sub a, luidt als volgt:
De statuten van de vereniging van eigenaars moeten bevatten de naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet aanvangen met de woorden: ‘Vereniging van eigenaars’, hetzij ‘V.v.E.’, en voorts melding maken van de ligging van het gebouw.

De gemeente waar de vereniging haar zetel heeft moet de gemeente zijn waarin het gebouw ligt (VV nr. 531).

De naam van de vereniging van eigenaars mag een fantasienaam bevatten die aansluit op het bijzondere karakter van het gebouw en/of het gebied waarin het is gelegen, bijvoorbeeld Vereniging van eigenaars van het gebouw De Haventweeling, voor een gebouw bestaande uit twee torens en gelegen nabij een haven. Niettemin dient, gezien de wettekst, ook melding te worden gemaakt van de ligging van het gebouw. Volstaan kan worden met een vermelding van de plaatselijke aanduiding van het gebouw. Indien bij nieuwbouw de huisnummers (nog) niet bekend zijn, kan volstaan worden met een meer globale omschrijving.

6.2.4.3.4 Het aantal uit te brengen stemmen

In de akte dient te worden bepaald hoeveel stemmen in het totaal kunnen worden uitgebracht en het aantal stemmen dat een eigenaar kan uitbrengen voor het hem toebehorende appartementsrecht. Degene die de splitsing tot stand brengt is hierin geheel vrij. Zie art. 51 Modelreglement 2017/art. 47 Modelreglement 2006

Daarbij wordt aangetekend dat de notaris ervoor moet waken dat hiervan geen misbruik wordt gemaakt door aan een of meerdere eigenaren zoveel stemmen toe te kennen dat deze de andere eigenaren kunnen overheersen.

De stemverhoudingen worden doorgaans bepaald op een van de volgende drie manieren:
1. Het aantal stemmen wordt gekoppeld aan het aantal eigenaars, waarbij iedere eigenaar één stem krijgt.
2. Het aantal stemmen wordt gekoppeld aan het aandeel van een appartementsrecht in de gemeenschap. Dit aandeel wordt, zoals blijkt uit onderdeel 6.2.4.3.1, aangeduid met een breukdeel. Iedere eigenaar brengt in dat geval voor zijn appartementsrecht stem uit overeenkomstig de teller van het aan het appartementsrecht toegekende breukdeel.
3. Het totale aantal stemmen dat kan worden uitgebracht bedraagt twee, waarbij iedere eigenaar één stem kan uitbrengen.

De eerste methode wordt meestal gevolgd wanneer er een gelijk aantal eenheden is van nagenoeg dezelfde grootte. Het totaal aantal uit te brengen stemmen is vanzelfsprekend gelijk aan de som van alle uit te brengen stemmen.

De tweede methode wordt gevolgd bij al dan niet grote verschillen in oppervlakten en soorten gebruikseenheden, zoals woningen en bedrijfsruimten.

De laatste methode wordt toegepast indien er slechts twee eigenaars zijn, ook in het geval de privégedeelten erg in omvang verschillen. Een dergelijke stemverhouding dient gepaard te gaan met een arbitrageregeling voor het geval van een patstelling.

Het is niet mogelijk om te bepalen dat een eigenaar geen stem mag uitbrengen, bijvoorbeeld in geval van besluitvorming over een bepaald onderwerp dat die eigenaar niet aangaat, omdat het stemrecht wezenlijk is aan het lidmaatschap van een vereniging. De minimumstem, bijvoorbeeld van de eigenaar van een appartementsrecht, recht gevende op het gebruik van een afzonderlijke berging is één.

6.2.4.4 Veel voorkomende onderwerpen en de wijze waarop deze nader geregeld kunnen worden

Zoals in onderdeel 6.2.4.2 vermeld, dient het modelreglement te worden toegesneden op het gebouw en/of de grond die in de splitsing zijn betrokken.

Dat kan door het modelreglement van splitsing te wijzigen en aan te vullen.
In dit onderdeel komen de onderwerpen aan de orde, die vaak worden gewijzigd of aangevuld. Daarbij wordt telkens aangegeven op welke plaats het onderwerp is geregeld in het modelreglement en op welke wijze de regeling kan worden gewijzigd of aangevuld.

Ook voor die onderwerpen die niet in dit onderdeel worden behandeld, geldt dat een behandelaar het modelreglement van splitsing omwille van de duidelijkheid altijd moet wijzigen of aanvullen op de plaats waar het betreffende onderwerp in het modelreglement is geregeld.

6.2.4.4.1 Verdeling van schulden en kosten

Het behoeft geen betoog dat de verdeling van de schulden en kosten een zeer belangrijk onderwerp van het splitsingsreglement is.

Het Modelreglement 2017 en dat van 2006 koppelen de mate van gerechtigdheid tot de in de splitsing betrokken gemeenschap aan de verplichting tot bijdragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (zie art. 10.1 Modelreglement 2017/art. 8 lid 2 Modelreglement 2006). Deze regeling is gebaseerd op art. 5:113.

In sommige gevallen is deze verdeling van schulden en kosten onredelijk, omdat bepaalde eigenaren geen gebruik maken van bepaalde onderdelen van het gebouw.

Zo kan het onredelijk zijn om woningen die zich op de begane grond bevinden en een eigen ingang hebben, mee te laten betalen aan de kosten van een gemeenschappelijk trappenhuis en lift waarmee de woningen op de verdiepingen kunnen worden bereikt.

De schulden en kosten kunnen worden verdeeld door anders te bepalen in art. 10.3 en art. 10.4 Modelreglement 2017 respectievelijk door in de akte wijzigingen aan te brengen in de art. 8 en 17 Modelreglement 2006.

De eerste verdeling van de schulden en kosten kan worden bewerkstelligd door bepaalde onderdelen van het gebouw te laten behoren tot de privégedeelten van een bepaald appartementsrecht. Dat kan door aan art. 17 Modelreglement 2006 een of meerdere extra leden toe te voegen, waarin bepaalde onderdelen van het gebouw worden uitgesloten van de gemeenschappelijke gedeelten, waarbij tevens wordt bepaald tot de privégedeelten van welk appartementsrecht deze gedeelten dan wel behoren. Vanzelfsprekend zijn de kosten die op laatstbedoelde privégedeelten betrekking hebben voor rekening van de betreffende appartementseigenaar.

Op de voet van art. 10.3 Modelreglement 2017 kan worden bepaald dat de schulden en kosten als bedoeld in art. 10.2 Modelreglement 2017 met betrekking tot bepaalde in het reglement omschreven gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars in een andere verhouding dan overeenkomstig de breukdelen als bedoeld in art. 8 Modelreglement 2017 dan wel voor rekening komen van een of meer, maar niet alle gezamenlijke Eigenaars.

Ook indien niet een onderscheid wordt gemaakt tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, komen de schulden en kosten die op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw betrekking hebben volgens art. 9 leden a, b en h Modelreglement 2006, voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Zoals hiervoor vermeld, is iedere eigenaar verplicht in deze kosten bij te dragen voor een breukdeel dat correspondeert met het aandeel van zijn appartementsrecht in de gemeenschap.

Wijziging van deze kostenverdeling kan worden bereikt door aan art. 8 een extra lid 5 toe te voegen en daarin te bepalen dat in afwijking van het bepaalde in lid 2 nader te noemen (groepen van) schulden en kosten worden verdeeld als in dat lid 5 vermeld.

Het bedrag van de jaarlijkse bijdrage als bedoeld in art. 5:126 lid 2 wordt als volgt berekend:

a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of
b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

In een reservefonds ten aanzien van een gebouw worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in art. 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars. Hiervan kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars (art. 5:126 lid 3).

Zulks is uitgewerkt in art. 14 Modelreglement 2017.

Het verdient aanbeveling de grondslag voor de bijdrageplicht zo goed en uitgebreid mogelijk in de splitsingsakte te omschrijven.

Vgl. KvN Amsterdam 5 juli 2018, ECLI:NL:TNORAMS:2018:18: Moet de notaris mogelijk aan de vereniging van eigenaars verschuldigde bijdragen inhouden ten behoeve van de vereniging in geval tussen de verkoper en de vereniging verschil van mening bestaat over de omvang van de bijdrage? Nee volgens de kamer. In art. 5:122 is niet opgenomen dat de notaris een door de vervreemder betwist bedrag dient in te houden op de koopprijs of met de koopprijs dient te verrekenen omdat hij anders in strijd met zijn zorgplicht handelt. Weliswaar is in de memorie van toelichting het volgende gezegd: ‘Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt voorts mee dat hij ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend.’ (Tweede Kamer, vergaderjaar 2002–2003, 28 614, nr. 3, p. 5), maar naar het oordeel van de Kamer heeft de wetgever hier een zorgvuldige taakuitoefening jegens de verkrijger van het appartement op het oog gehad en niet een zorgvuldige taakuitoefening jegens de VvE. Redengevend hiervoor is de volgende passage in de memorie van toelichting: ‘In de praktijk blijkt het niet altijd mogelijk om ten tijde van het verlijden van de akte van overdracht of toedeling duidelijkheid te hebben omtrent de omvang van de achterstallige bijdragen van de vervreemdende appartementseigenaar. Daardoor komt het voor dat verkrijgers naderhand worden geconfronteerd met een vordering tot betaling van deze bijdragen aan de vereniging van eigenaars. Het nieuwe lid 5 van art. 5:122 strekt ertoe, zulks te voorkomen. Daartoe wordt bepaald dat de notaris ervoor zorgdraagt dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht van het bestuur van de vereniging van eigenaars waarin de achterstallige bijdragen waarvoor de verkrijger uit hoofde van art. 5:122 lid 3 aansprakelijk is, worden vermeld naar de stand van de dag van overdracht of toedeling. De aansprakelijkheid van de verkrijger dient dan beperkt te zijn tot het bedrag dat in de verklaring is vermeld.’ (Tweede Kamer, vergaderjaar 2002–2003, 28 614, nr. 3, p. 5). Vgl. ook Rb. Rotterdam 14 april 2017 (Notamail 2017-158), alsmede Huijgen in JBN 2018/1, die stelt dat bij twijfel over de VvE-verklaring de notaris het litigieuze bedrag in depot moet houden.

6.2.4.4.2 Het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de privégedeelten

Art. 5:106 lid 4 bepaalt dat een appartementsrecht de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van een in een splitsing betrokken gebouw en/of grond die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In het Modelreglement 2017/2006 worden deze gedeelten aangeduid als privégedeelten (zie art. 1.1 sub x Modelreglement 2017/ art. 1 sub r Modelreglement 2006).

Daarnaast zijn er gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor die gedeelten geldt dat de appartementseigenaars het medegebruik hebben (zie art. 5:120 lid 1 slot). Hierbij kan worden gedacht aan een trap of een lift. In het Modelreglement 2006 worden deze gedeelten aangeduid als gemeenschappelijke gedeelten (art. 1.1 sub m Modelreglement 2017/art. 1 sub i Modelreglement 2006). In art. 1.1 sub n en o Modelreglement 2017 wordt nog nader onderscheiden: gemeenschappelijke ruimten (de in, op, naast en onder het Gebouw en/of de op en boven de Grond aanwezige ruimten die blijkens de Akte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt) en gemeenschappelijke zaken (de roerende zaken die gelden als ‘toebehoren’ als bedoeld in art. 5:106, lid 1 BW, voor zover niet vallend onder m).

Uit art. 5:120 blijkt dat een appartementseigenaar ook bevoegd is om de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten aan een derde in gebruik te geven, bijvoorbeeld op basis van een huurovereenkomst. Zo’n huurder zal daardoor ook het medegebruik hebben van de gemeenschappelijke gedeelten.

Het gebruik van het in de splitsing betrokken gebouw en/of de grond is nader geregeld in het Modelreglement 2017/2006. Voor wat betreft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten in onderdeel F (art. 21 en 23 Modelreglement 2017/art. 20 en 21 Modelreglement 2006), en voor wat betreft het gebruik van de privégedeelten in onderdeel G (art. 27 Modelreglement 2017/art. 25 Modelreglement 2006).

Ten aanzien van de persoon van de gebruiker (zowel eigenaar als derde) kan in het reglement worden bepaald dat deze de toestemming behoeft van het bestuur om een privégedeelte in gebruik te nemen. Vgl. ook voor het gebruik door derden: art. 37 e.v. Modelreglement 2017 en art. 35 e.v. Modelreglement 2006. Vgl. voor het gebruik door de eigenaar de ballotageregeling opgenomen in een bij het Modelreglement 2017/2006 behorende annex. Indien men zo’n regeling wenst, dan zal deze annex met zoveel woorden van toepassing moeten worden verklaard in de akte. Die annex vervangt art. 36 en 40 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 34 en 38 Modelreglement 2006.

Andere beperkingen tot het gebruik volgen uit een aanpassing van art. 21.2 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 20 lid 2 Modelreglement 2006, waarbij het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte kan worden beperkt tot tenminste twee eigenaren. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een gang of deel van een trapopgang, die slechts enkele woningen ontsluit en waarvoor de desbetreffende eigenaars de kosten betalen.

De beperkingen tot het gebruik van een privégedeelten volgt ook uit het toekennen van bestemmingen van de privégedeelten (zie onderdelen 2.4.3.2 en 2.4.4.5). Behoudens toestemming van de vergadering mogen die privégedeelten niet voor een andere bestemming worden gebruikt.

Een andere beperking van de bestemming kan voortvloeien uit het huishoudelijk reglement, waarbij op grond van art. 64.1 sub b Modelreglement 2017 respectievelijk art. 59 lid 1 sub b, Modelreglement 2006 het gebruik van de privégedeelten nader kan worden geregeld.

6.2.4.4.3 Gedoogplichten

Een gedoogplicht wordt doorgaans in de vorm van een erfdienstbaarheid aan de gerechtigde van het dienende erf opgelegd. De verplichting kan dan bestaan uit het dulden van bepaalde situaties of (mogelijk toekomstige) gebeurtenissen.

Op grond van art. 5:118 is het mogelijk om ten laste en ten behoeve van appartementsrechten erfdienstbaarheden te vestigen (zie onderdeel 6.2.5.2). In de praktijk wordt regelmatig van deze wettelijke mogelijkheid gebruik gemaakt door aan het einde van de akte van splitsing ten behoeve en ten laste van zojuist geformeerde appartementsrechten erfdienstbaarheden te vestigen.

Men kan zich echter afvragen of het nodig is om gedoogplichten altijd in de vorm van erfdienstbaarheden te gieten. De gevallen waarin dat wel dient te geschieden of dat raadzaam is, zijn vermeld in onderdeel 6.2.5.2. Zo is ten opzicht van het Modelreglement 2006 in het modelreglement 2017 in art. 30.4 de gedoogplicht voor vluchtende gebruikers opgenomen.

Gedoogplichten kunnen als aanvulling van art. 31.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 29 Modelreglement 2006 in het splitsingsreglement worden opgenomen.

6.2.4.4.4 Voorkeursrechten

Bij de splitsing in appartementsrechten van voormalige huurcomplexen worden doorgaans de daarbij behorende bergingen losgekoppeld van de woningen, zodanig dat er evenzoveel appartementsrechten worden geformeerd als er woningen én bergingen tezamen zijn. Zo wordt voorkomen dat een appartementsrecht wordt verkocht dat recht geeft op een bepaalde woning, maar waarvan de behorende berging in gebruik is bij een derde, bijvoorbeeld een huurder in het complex. In dergelijke gebouwen komt het vaak voor dat huurders bergingen met elkaar ruilen.

Bij nieuwbouw wordt vaak gestreefd naar flexibiliteit. Een koper mag zelf doorgaans kiezen welke parkeerplaats hij bij zijn woning koopt. Ook dan dienen er appartementsrechten, die recht geven op parkeerplaatsen, te worden gecreëerd.

In beide gevallen is het ongewenst dat een appartementsrecht rechtgevende op een berging of parkeerplaats los van een woning wordt verkocht, omdat zich in het betreffende gebouw te weinig bergingen of parkeerplaatsen bevinden of een berging of parkeerplaats wordt gebruikt door iemand die niet tevens in het gebouw woont.

Dit nadeel kan worden gematigd door een voorkeursrecht op te nemen in het splitsingsreglement. Op grond van een dergelijke regeling zal een appartementseigenaar verplicht zijn een berging of parkeerplaats via de vereniging van eigenaars te koop aan te bieden aan de overige eigenaars in het gebouw, ingeval hij deze berging of parkeerplaats los van zijn woning wenst te verkopen. Aangezien de regeling betrekking heeft op de vervreemding van appartementsrechten, geldt deze als een aanvulling van art. 42 Modelreglement 2017/art. 40 Modelreglement 2006.

Als een blijvende koppeling gewenst is, dienen de woningen en de bergingen/parkeerplaatsen te behoren tot de privégedeelten van één appartementsrecht, terwijl ondersplitsing niet wordt toegestaan.

6.2.4.4.5 Anticipatie op toekomstige ontwikkelingen

De omschrijving van de akte van splitsing en de van de akte deel uitmakende splitsingstekening geven de (in geval van nieuwbouw toekomstige) inrichting van het gebouw en/of de grond hopelijk getrouw weer.

Wanneer de bouw en inrichting van het gebouw en/of grond die in de splitsing zijn betrokken, niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving van de akte van splitsing, dan kan dat zelfs aanleiding zijn tot indiening van een verzoek aan de kantonrechter zoals bedoeld in art. 5:144 tot wijziging van de akte en/of de tekening.

Daarnaast bevat het splitsingsreglement bepalingen op grond waarvan het niet zonder toestemming van een orgaan van de vereniging van eigenaars is toegestaan om het architectonisch uiterlijk van het gebouw te wijzigen of het privégedeelte te gebruiken voor een andere bestemming dan die welke op grond van de akte van splitsing is toegestaan.

Bij het opmaken van de splitsingsakte kan worden geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen. Daarbij kan bijvoorbeeld een of meer eigenaren bij voorbaat toestemming worden verleend voor het verrichten van handelingen, waarvoor op grond van het splitsingsreglement toestemming is benodigd van een orgaan van de vereniging.

De eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een commerciële ruimte (winkel) op de begane grond van een gebouw kan de bevoegdheid worden toegekend om zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars de gevel van zijn winkel aan te passen aan de eisen des tijds.

In het hiernavolgende worden een aantal veel voorkomende situaties beschreven, waarbij telkens wordt aangegeven welke bepalingen van het splitsingsreglement daarop van toepassing zijn en welke wijzigingen en aanvullingen zouden kunnen worden aangebracht.

Installaties
Ten tijde van het passeren van de akte van splitsing kunnen bepaalde installaties in het gebouw aanwezig zijn. Oudere gebouwen hebben vaak een centrale verwarmingsinstallatie. De kosten van onderhoud, herstel, vernieuwing van de installatie en verbruikskosten worden verdeeld met inachtneming van art. 10.2 sub b en h en art. 11 Modelreglement 2017 respectievelijk de art. 9 sub b en h en art. 17 Modelreglement 2006. Er is echter niets geregeld voor het geval een of meer eigenaren in het gebouw besluiten geen gebruik meer te maken van de centrale verwarmingsinstallatie. Zonder nadere regeling dienen die eigenaren toch bij te dragen in voormelde gemeenschappelijke kosten.

In het reglement zou bepaald kunnen worden dat indien een eigenaar besluit een eigen verwarmingsinstallatie te nemen, deze uitsluitend bijdraagt in de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de installatie en niet tevens in de kosten van energieverbruik. De achterliggende gedachte is dat de eigenaren die wel gebruik blijven maken van de centrale verwarming geen nadeel mogen ondervinden van het besluit van een eigenaar geen gebruik meer te maken van de centrale voorziening.
Hetgeen hiervoor is vermeld ten aanzien van een centrale verwarmingsinstallatie kan ook gelden voor andere (gemeenschappelijke) installaties.

Voor de volledigheid wordt nog verwezen naar art. 5:121 lid 3, waarin een regeling is getroffen voor de aanbrenging van een nieuw werk of installatie. In dat geval kan de kantonrechter desgevraagd een kostenverdeling met betrekking tot onderhoud en herstel van het werk of de installatie vaststellen.

Op-, aan- en onderbouw
Art. 24.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 22 lid 1 Modelreglement 2006 bepalen dat iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder toestemming van de vergadering van eigenaars is verboden. Voorts bepalen art. 25.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 23 lid 1 Modelreglement 2006 dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd kan worden.

Het is duidelijk dat deze bepalingen een eigenaar behoorlijk beperken in de mogelijkheden om wijzigingen aan (de buitenzijde van) het gebouw aan te brengen.

Met name voor eigenaren van commerciële ruimten kunnen voormelde verbodsbepalingen zeer nadelig zijn. Het is dan ook voor die eigenaren dat in het reglement bij voorbaat toestemming kan worden verleend tot het verrichten van bepaalde handelingen. Als voorbeelden kunnen worden genoemd het zonder toestemming van de vergadering aanbrengen van (licht)reclame op de gevel van het gebouw, het aanbrengen van een terras op het tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behorende dak, het wijzigen van de winkelpui en het plaatsen van koelinstallaties of andere installaties op het dak of de gevel van het gebouw. In sommige gevallen wordt bepaald dat een eigenaar de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten mag verbinden met een bouwwerk dat is gebouwd naast het gebouw, mits die eigenaar ook eigenaar is van laatstbedoeld bouwwerk (doortrekking van winkelruimten).

Ook kan worden gedacht aan een bepaling op grond waarvan een eigenaar van twee of meer appartementsrechten bevoegd is om aan elkaar grenzende privégedeelten met elkaar te verbinden tot één geheel door middel van het verwijderen van de muren of vloeren.

Dergelijke regelingen kunnen niet worden getroffen zonder randvoorwaarden te stellen. Meestal zijn deze voorwaarden van bouwkundige aard, zoals het verkrijgen van een bouwvergunning of de goedkeuring van een door de vereniging ingeschakelde bouwkundige. Ook kunnen deze van andere aard zijn, zoals het stellen van voorwaarden aan reclame-uitingen of (geluids) normen voor installaties of het betalen van een vergoeding aan de vereniging van eigenaars voor het aanbrengen van een bepaalde installatie.

Een bijzonder geval is de voorafgaande toestemming om een tot de privégedeelten behorend dak te voorzien van een extra verdieping. Afgezien van de daaraan te stellen randvoorwaarden, dient de akte grondig te worden gewijzigd, in het bijzonder geldt dat voor de verdeelsleutel aan de hand waarvan de (gemeenschappelijke) kosten worden verdeeld.

Dit kan het beste worden bereikt door extra bepalingen in de akte op te nemen voor het geval de extra verdieping daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Ook zal de tekening moeten worden aangepast.

Gebruik van de privégedeelten
De bestemming van de privégedeelten moet in het reglement te worden vermeld (zie onderdeel 6.2.4.3.2). Indien vóór het passeren van de akte van splitsing bekend is dat de bestemming van een appartementsrecht mogelijk zou kunnen wijzigen, dan kan hierop worden geanticipeerd door de bestemming van het betreffende privégedeelte ofwel zeer ruim te omschrijven door een opsomming van denkbare bestemmingen te noemen, ofwel te vermelden dat een privégedeelte ook mag worden gebruikt voor een andere specifieke bestemming. Voor beide gevallen dient te worden bepaald dat de bestemmingswijziging alleen mogelijk is indien en voor zover dat publiekrechtelijk is toegestaan.

Uit het vorenstaande blijkt dat niet kan worden volstaan vooraf toestemming te geven om in de toekomst bepaalde voorzieningen te treffen of handelingen te verrichten. In het reglement dient tevens te worden geregeld hoe eventuele kosten (waaronder die van de extra verzekeringspremie) worden verdeeld, wie aansprakelijk is voor eventuele schade ten gevolge van aangebrachte voorzieningen, de hoogte van een eventuele vergoeding voor het aanbrengen van bepaalde voorzieningen en het stellen van randvoorwaarden van bouwkundige of andere aard.

Airbnb-verhuur van privégedeelten is niet overal zomaar toegestaan. In Amsterdam bijvoorbeeld, bestaat gemeentelijk beleid. De belangrijkste regels zijn de volgende. Vakantieverhuur is alleen mogelijk als men als hoofdbewoner staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Nooit aan meer dan vier personen tegelijk. Bedrijfsmatig en structureel verhuren is niet toegestaan; niet meer dan zestig overnachtingen per jaar. Men moet verschuldigde belastingen betalen. Men moet toestemming van de vereniging van eigenaars hebben.De splitsingsreglementen bevatten soms specifieke bepalingen over deze vorm van exploitatie van appartementen. Indien dat niet het geval is, bestaat de vraag of de reguliere modelteksten een dergelijke exploitatie toestaan. Vgl. Rb. Amsterdam 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967 en Rb. Amsterdam 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120. In het Modelreglement 2017 is daarvoor een regeling opgenomen.

Art. 27.2 sub b Modelreglement 2017 bepaalt: ‘Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan. Onder het pensionbedrijf respectievelijk verhuur voor recreatie worden onder meer begrepen:
– het gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt;
– het tegen vergoeding in gebruik geven van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan tijdens tijdelijke afwezigheid van de Eigenaar of Gebruiker, anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer.
Het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan mag ook niet voor andere dan de hiervoor vermelde vormen van verhuur voor recreatie worden gebruikt.
In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Art. 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privé-gedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.
De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit Art. 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. Indien de Vergadering bedoelde toestemming verleent, dient in het Huishoudelijk Reglement duidelijk omschreven te worden welk gebruik is toegestaan en welke eventuele voorwaarden daaraan verbonden zijn.’

6.2.4.5 Opname huishoudelijk reglement in akte van splitsing

Wijziging van de splitsing (zie hoofdstuk 5) kan een tijdrovende en kostbare aangelegenheid zijn. Wijziging van een huishoudelijk reglement daarentegen is eenvoudiger, sneller en goedkoop. Een behandelaar kan kiezen bepaalde onderwerpen nader te regelen in een huishoudelijk reglement, dat mede ter verkrijging van derdenwerking (zie art. 3:17 lid 1 sub d) kan worden opgenomen in de akte van splitsing en daarmee worden ingeschreven in de openbare registers. De derdenwerking van het huishoudelijk reglement kent beperkingen. Zo mag een huishoudelijk reglement niet in strijd zijn met de wet en het betreffende splitsingsreglement (zie art. 64.3 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 59 lid 3 Modelreglement 2006).

De HR heeft overigens bij twee arresten (10 maart 1995, NJ 1996/594 en 595), aangegeven waar hier de grenzen liggen.In de eerste casus bevatte het huishoudelijk reglement een verbod om privégedeelten te verhuren anders dan via een verhuurorganisatie, terwijl in het andere geval in het huishoudelijk reglement een toelatingsregeling was opgenomen. Op beide splitsingsreglementen was art. 44 van het KNB-modelreglement 1992 van toepassing verklaard, inhoudende (onder meer) dat het gebruik van privégedeelten bij huishoudelijk reglement kan worden geregeld. De Hoge Raad oordeelde dat een huishoudelijk reglement – op grond van een verwijzing in het splitsingsreglement – slechts regels van (feitelijk) gebruik kan geven, doch dat de hier bedoelde beperkingen zo’n grote inbreuk op het gebruiksrecht met zich mee brachten, dat deze uitsluitend in het splitsingsreglement konden worden opgenomen.

6.2.5 Bijzondere onderwerpen

6.2.5.1 Meerdere eigenaren

Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1). De wettekst spreekt van één eigenaar, erfpachter of opstaller en één recht op het gebouw met toebehoren. In dit onderdeel wordt de situatie besproken wanneer een recht toebehoort aan twee of meerdere eigenaren of wanneer meerdere rechten op een gebouw met toebehoren in een splitsing worden betrokken.

Indien een registergoed toebehoort aan twee of meer eigenaren is er sprake van een gemeenschap in de zin van titel 7 Boek 3 BW. De eigenaren zijn tot het registergoed gerechtigd in een bepaalde verhouding. Een gemeenschappelijk registergoed kan worden gesplitst in appartementsrechten, mits alle eigenaren daaraan meewerken. Na de splitsing zijn zij voor dezelfde aandelen gerechtigd tot de appartementsrechten als waarvoor zij voor de splitsing tot het (gesplitste) registergoed gerechtigd waren. Dat laatste dient ook in de akte te worden vermeld (art. 5:111 sub c).

Het komt voor dat een registergoed wordt aangekocht door twee of meerdere (rechts)personen met de bedoeling om het registergoed na de juridische verkrijging te splitsen in appartementsrechten en de appartementsrechten daarna te verdelen en toe te delen.

De gemeenschap ten aanzien van de appartementsrechten wordt in dat geval direct opgeheven. In sommige gevallen zal er eerst kunnen worden gesplitst nadat een splitsingsvergunning is afgegeven. Er kan dan voor worden gekozen om een beheersregeling zoals bedoeld in art. 3:168 te treffen voor de periode vanaf de verkrijging tot de splitsing in appartementsrechten. Deze regeling is inschrijfbaar in de openbare registers, waarna deze ook bindend is ten aanzien van derden. Dit is alleen toelaatbaar, indien de intentie om het registergoed te splitsen duidelijk blijkt uit de beheersregeling, bijvoorbeeld uit een verplichting die de eigenaren jegens elkaar hebben tot splitsing van het registergoed (zie onderdeel 6.2.2.3.1).

Een geheel andere situatie is de verkoop en levering van aandelen in een registergoed aan meerdere (rechts)personen gevolgd door splitsing en toedeling.

Doorgaans wordt een splitsingsvergunning eerst afgegeven nadat een gebouw voldoet aan bouwkundige eisen. In steden worden regelmatig gebouwen met veel achterstallig onderhoud aangekocht met de bedoeling om deze ingrijpend te verbouwen en vervolgens te splitsen ten behoeve van de verkoop aan particulieren. Indien de (toekomstige) appartementsrechten zijn verkocht binnen zes maanden nadat een ontwikkelaar het registergoed heeft verkregen, is het mogelijk dat de te renoveren woningen worden overgedragen aan de kopers. In dat geval verkrijgt ieder van de kopers een onverdeeld aandeel in het registergoed, welk aandeel correspondeert met het aandeel van zijn (toekomstige) appartementsrecht in de splitsing.

De aandelen worden overgedragen door middel van een zogenaamde Groningerakte.

Dat wil zeggen dat de levering van de aandelen geschiedt onder de ontbindende voorwaarden van (in ieder geval) betaling van de koopprijs en de afgifte van een onherroepelijke splitsingsvergunning. Nadat de splitsingsvergunning onherroepelijk is geworden, wordt het registergoed gesplitst in appartementsrechten door de kopers gevolgd door toedeling aan de kopers, zodanig dat de kopers de door hen gekochte appartementsrechten krijgen toegedeeld.

Vervolgens wordt bij een akte van kwijting geconstateerd dat de koopprijs voor het appartementsrecht is voldaan, waarna de hypotheekakte kan worden gepasseerd.

Het is hierbij van het grootste belang om alle akten van kwijting te passeren op dezelfde dag dat de akte van splitsing wordt gepasseerd. Op deze wijze wordt voorkomen dat achteraf blijkt dat de splitsing is verricht door een onbevoegde, omdat zeker is dat geen van de leveringen aan de deelgenoten kan worden ontbonden op grond van de ontbindende voorwaarde van niet- betaling van de koopprijs.

Een klassieke fout is het splitsen door eigenaren 1 en 2 van twee registergoederen, waarvan de eigendom van registergoed A uitsluitend toebehoort aan eigenaar 1 en de eigendom van registergoed B uitsluitend aan eigenaar 2. Het uitgangspunt is immers dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is tot splitsing. In het voorbeeld is eigenaar 1 niet bevoegd om registergoed 2 te splitsen.

Om beide registergoederen in de splitsing te betrekken, dienen de eigenaren beide registergoederen in een gemeenschap te brengen door elkaar een aandeel in het hen toebehorende registergoed te leveren, zodanig dat men een gelijk aandeel heeft in beide registergoederen. Eerst daarna kunnen de twee registergoederen worden gesplitst in appartementsrechten en eventueel worden toegedeeld.

Overigens wordt zo’n nietige splitsing van rechtswege geheeld zodra een (niet bestaand) appartementsrecht is overgedragen: zie art. 5:110.

6.2.5.2 Erfdienstbaarheden

Uit onderdeel 6.2.4.4.3 blijkt dat het mogelijk is om erfdienstbaarheden ten laste en ten behoeve van appartementsrechten te vestigen.

Voorts bleek dat voor zover de last waarop de erfdienstbaarheid betrekking heeft gaat om het dulden van handelingen of situaties er ook kan worden gekozen voor het opnemen van gedoogplichten in het splitsingsreglement. Er zijn echter gevallen denkbaar dat gedoogplichten niet in het splitsingsreglement kunnen worden opgenomen, maar alleen kunnen worden gegoten in de vorm van erfdienstbaarheden.

Dat geldt in ieder geval voor erfdienstbaarheden, die worden gevestigd tussen:
– bestaande appartementsrechten;
– een hoofd- en een onder-appartementsrecht;
– appartementsrechten die zijn geformeerd uit verschillende splitsingen.

6.2.5.3 Voorkeursrechten

Uit onderdeel 6.2.4.4.4 blijkt dat in het splitsingsreglement voorkeursrechten kunnen worden opgenomen ten behoeve van de andere appartementseigenaren. Er zijn echter gevallen denkbaar dat het beter is een voorkeursrecht niet in het splitsingsreglement op te nemen, doch niet in het kader van de splitsing in appartementsrechten te regelen. Vanzelfsprekend kan het voorkeursrecht wel in de akte van splitsing worden opgenomen, bijvoorbeeld aan het einde van de akte.

Een afzonderlijke regeling van voorkeursrechten is aan te raden in geval van voorkeursrechten:
– ten behoeve van een bepaalde (rechts)persoon;
– die slechts werken bij de eerste overdracht van het betreffende appartementsrecht;
– die beperkt zijn in tijd.

6.2.5.4 Het splitsen van rechten van erfpacht en opstal

Naast eigendom kunnen ook de zakelijke rechten van erfpacht en opstal in een splitsing worden betrokken (art. 5:106 lid 1).

Ten opzichte van een splitsing van eigendom zijn enkele verschillen te noemen, waar een behandelaar bij het opmaken van de akte rekening mee moet houden. Deze verschillen worden in dit onderdeel behandeld.

6.2.5.4.1 Het object van de splitsing

Een erfpachter is geen eigenaar van het gebouw dat op de in erfpacht uitgegeven grond is of wordt gebouwd. De bloot-eigenaar is door natrekking eigenaar van dat gebouw. De erfpachter heeft echter wel rechten op het gebouw, zoals het recht op het genot van de zaak (art. 5:89) en het recht op vergoeding van de waarde van de op de grond aanwezige gebouwen (art. 5:99) na het einde van de erfpacht. Bij erfpacht worden derhalve het recht van erfpacht alsmede de rechten van de erfpachter op het gebouw in de splitsing betrokken.

Het recht van opstal verschaft de gerechtigde daartoe een eigendomsrecht van het gebouw dat is of wordt gebouwd op de grond waarop het recht van opstal betrekking heeft (art. 5:101). Bij opstal worden dan ook het recht van opstal en de eigendom van de opstallen in de splitsing betrokken.

6.2.5.4.2 De voorafgaande toestemming van de grondeigenaar voor de splitsing.

Voor de splitsing van erfpacht en opstal is de voorafgaande toestemming van de grondeigenaar vereist (zie verder onderdeel 6.2.2.2.1).

Aan het verlenen van toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Zo wordt in Amsterdam als voorwaarde gesteld dat laatste versie van de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden op de erfpacht van toepassing worden verklaard.

6.2.5.4.3 De verdeling van de canon of retributie

De erfpachter en opstaller zijn doorgaans aan de grondeigenaar een vergoeding, canon respectievelijk retributie, verschuldigd.

Uit de art. 5:115 lid 1 en art. 5:113 lid 2 volgt dat de canon of retributie over de appartementsrechten wordt verdeeld in een gelijke verhouding, tenzij daarvoor bij reglement een andere verhouding geldt.

Het ligt voor de hand om de canon of retributie over de appartementsrechten te verdelen overeenkomstig de breukdelen waarvoor ieder van de eigenaars gerechtigd is in de gemeenschap. De grondslag aan de hand waarvan de breukdelen van de appartementsrechten zijn bepaald kan echter een andere zijn dan die aan de hand waarvan de canon of retributie is bepaald.

Om deze reden dient een behandelaar bij de grondeigenaar na te gaan op welke wijze de verdeling van de canon of retributie wordt vastgesteld. In veel gevallen is een overzicht beschikbaar waarop de canon per appartementsrecht is vermeld. Deze verdeling zal dan in de akte moeten worden opgenomen.

6.2.5.4.4 Gebruiksbepalingen

Bij de vestiging van een recht van erfpacht wordt vaak in de akte bepaald wat de bestemming is van de zaak waarop het recht betrekking heeft. Behoudens de toestemming van de eigenaar, mag een erfpachter niet een andere bestemming aan de zaak geven (art. 5:89 lid 2).

Art. 27.1 Modelreglement 2017 respectievelijk art. 25 lid 1 Modelreglement 2006 bepalen dat de bestemming van de appartementsrechten in de akte dient te worden vermeld. Laatstbedoelde bestemming mag dus niet afwijken van de in de erfpachtvoorwaarden genoemde bestemming.

In de akte van splitsing wordt in verband met het vorenstaande de volgende algemene bepaling opgenomen:

‘Bij het gebruik van de privégedeelten dienen de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden in acht te worden genomen.’

6.2.5.5 Omzetting lidmaatschappen in appartementsrechten

Tussen een lidmaatschap en een appartementsrecht bestaat er weinig verschil voor wat betreft de rechten tot (mede)gebruik van delen van het betreffende gebouw en fiscaalrechtelijk worden deze op één lijn gesteld (overdrachtstitel, aftrekbaarheid rente, enz.). Het verschil is echter gelegen in de rechtszekerheid en daarmee de mogelijkheden van financiering van de aankoop van een lidmaatschap (zie verder onderdeel 6.1.5.3).

Gedurende een lange periode is er geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de lidmaatschappen om te zetten in appartementsrechten. De belangrijkste reden hiervan was de hoge kosten die aan een omzetting verbonden waren. In veel gevallen waren lidmaatschappen geformeerd uit gebouwen die stonden op in erfpacht uitgegeven grond, De rechten van erfpacht waren uitgegeven door de gemeente, die alleen bereid was tot het verlenen van de privaatrechtelijke toestemming voor een splitsing in appartementsrechten (zie onderdeel 6.2.2.2.1), indien de canon aanzienlijk zou worden verhoogd. Bovendien werden de leden van de coöperatie geconfronteerd met notaris- en Kadasterkosten en in sommige gevallen met overdrachtsbelasting.

Enige tijd geleden is tussen de gemeente Amsterdam, het notariaat, het Kadaster en de belastingdienst, een initiatief ontwikkeld op grond waarvan het tijdelijk minder kostbaar werd om de lidmaatschappen om te zetten in appartementsrechten. Mede naar aanleiding daarvan krijgen notarissen nog steeds het verzoek om lidmaatschappen om te zetten naar appartementsrechten. Om deze reden wordt daaraan in dit onderdeel aandacht besteed.

Zoals in onderdeel 6.1.5.3 vermeld, zijn niet de leden van de coöperatie, doch is de coöperatie eigenaar, erfpachter of opstaller van het gebouw, waarop de gebruiksrechten van de lidmaatschappen betrekking hebben.

Een omzetting van lidmaatschappen naar appartementsrechten voltrekt zich in de volgende drie stappen:
1. een besluit van de ledenvergadering van de coöperatie tot opheffing van de coöperatie, splitsing in appartementsrechten van de rechten met betrekking tot het (recht op) gebouw en de daarbij behorende grond, en een besluit tot overdracht op grond van het besluit tot liquidatie van de bij de splitsing geformeerde appartementsrechten aan de leden van de coöperatie;
2. splitsing van de rechten met betrekking tot het gebouw en de daarbij behorende grond in evenzoveel appartementsrechten als er lidmaatschappen zijn;
3. levering van de geformeerde appartementsrechten aan de leden ten titel van uitkering.

Een levering van een appartementsrecht aan een lid gaat vaak gepaard met een vestiging van een recht van hypotheek op het betreffende appartementsrecht. Op grond van art. 5:114 lid 1, komt de parapluhypotheek (zie onderdeel 6.1.5.3) te rusten op alle appartementsrechten. Aangezien de omzetting van het lidmaatschap in een appartementsrecht meestal gedurende de looptijd van een ter financiering van de aankoop van een lidmaatschap aangegane lening plaatsvindt, wordt een hypotheekrecht gevestigd voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van die geldlening. De oude (paraplu)hypotheek ten laste van dat appartementsrecht kan dan worden doorgehaald. Als alle appartementseigenaren bij dezelfde bank blijven financieren kan de (paraplu)hypotheek gehandhaafd blijven, waarbij een nadere overeenkomst de schuldverhouding regelt.

Bij de omzetting dient de behandelaar ook nog de nodige aandacht te besteden aan de ontbinding van de coöperatie, zoals de registratie daarvan bij het handelsregister en de indiening van de daarbij behorende bescheiden.

Zie nader over dit onderwerp H.J. Kuiper en J.L. Krüsel, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2005, 10, alsmede de mededeling opgenomen in FBN 2005/38.