10.3.1 Blaauboer-Berlips
Instantie en vindplaats
HR 3 maart 1905, W 1905, 8191
Trefwoord
Persoonlijke verbintenis, goederenrechtelijke werking, gesloten stelsel zakelijke rechten
Inhoud
Een uit een persoonlijke verbintenis voortvloeiende verplichting ten aanzien van een bepaald (onroerend) goed gaat niet over op een derde die dit goed onder bijzondere titel verkrijgt, maar bestaat enkel tussen hen die partij bij de overeenkomst waren.
Feiten
De gebroeders Berlips hebben zich in 1881 bij de verkoop van enkele bouwkavels tegenover de kopers verbonden een openbare straat aan te leggen op een aan de verkopers toebehorend perceel. De verplichting tot het aanleggen van de straat wordt niet nagekomen en het te bestraten perceel wordt in 1887 verkocht en geleverd aan derden. De kopers van de bouwkavels hebben hierop één van de verkopers (die inmiddels erfgenaam van de andere verkoper geworden was) aangesproken tot schadevergoeding. In de procedure voor de Rechtbank Amsterdam voert Berlips het verweer dat de eisers in hun vordering tot schadevergoeding niet-ontvankelijk zijn aangezien hij en zijn broer het te bestraten perceel verkocht hadden en de vordering derhalve niet tegen hen had moeten zijn gericht, maar tot de kopers.
Uitspraak
(…) dat eene verbintenis, ontstaan uit overeenkomst, ook dan, wanneer zij door den verbondene wordt aangegaan met betrekking tot een hem toebehoorend onroerend goed, niettemin is eene persoonlijke verbintenis, waaromtrent derhalve, tenzij uit eenige wetsbepaling ontwijfelbaar het tegendeel volgt, moet gelden, hetgeen voor zoodanige verbintenissen is bepaald;
dat daarom niet met het hof, behoudens wanneer het juist gemelde geval mocht aanwezig zijn, kan worden aangenomen, dat de eigenaar, die met betrekking tot zijne zaak eene verbintenis heeft aangegaan, is beperkt in het genot en de vrije beschikking over de zaak ‘zoodat bij vervreemding de zaak niet anders dan met diezelfde beperking of voorwaarde op den nieuwen eigenaar kon overgaan’;
dat toch persoonlijke verbintenissen het eigendomsrecht zelf niet beperken;
O. dat, naar den regel van art. 1376 B. W. overeenkomsten alleen van kracht zijn tusschen de handelende partijen, en alzoo ook tusschen hunne opvolgers onder algemeenen titel, welke hunne persoonlijkheid voortzetten, maar aan derden – buiten een hier niet aanwezig geval – geen voordeel of nadeel kunnen toebrengen;
dat waar de verbintenis, door iemand met betrekking tot zijne zaak aangegaan, bij eigendomsoverdracht op den nieuwen eigenaar zoude rusten, de overeenkomst waarbij de verbintenis werd aangegaan, in strijd met genoemd artikel, den verkrijger, die derde is met betrekking tot die overeenkomst, in zoover hij noch is een der daarbij gehandeld hebbende partijen, noch een van degenen, welke de persoonlijkheid van dezen voortzetten, ten nadeele zoude verstrekken;
O. verder, dat, waar de verbintenis zoude rusten op elken eigenaar als zoodanig het recht op de vervulling dier verbintenis een zakelijk karakter bekomt, hoewel voortspruitende uit een overeenkomst, iets, dat zonder eene wetsbepaling, dit bepaaldelijk voor een geval als het besprokene veroorlovende, niet kan worden aangenomen, omdat daarmede de in onze burgerlijke wetgeving bestaande scherpe onderscheiding tusschen zakenrecht en verbintenissenrecht, wordt uitgewischt;
dat derhalve de wetgever niet kan gewild hebben en blijkens de geschiedenis dan ook niet gewild heeft, dat op een eigenaar als zoodanig, nog wel bij overeenkomst, verder gaande lasten – te weten, om iets te doen (eene straat aan te leggen) – zouden kunnen worden gelegd en zulks ten behoeve van een persoon;
dat eindelijk bevrijding van eene persoonlijke verbintenis door overgang van deze op een anderen schuldenaar niet anders mogelijk is dan met medewerking of toestemming van den schuldeischer, die aan de overeenkomst recht ontleent ten aanzien van hem, met wien hij die overeenkomst sloot, en dientengevolge ook op diens goederen, en wien, buiten zijne toestemming die schuldenaar en die waarborg niet kunnen worden onttrokken;
O. dat waar mitsdien de verweerder door den verkoop en de overdracht van den weg niet van zijne persoonlijke verbintenis werd bevrijd, het middel is gegrond;
Vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam, den 11. Maart 1904 tusschen partijen gewezen;
Verklaart de oorspronkelijke eischers ontvankelijk in hunne vordering;
10.3.2 Van Ommering-Romijn
Instantie en vindplaats
HR 3 januari 1963, NJ 1965/4
Trefwoord
Koopakte, perceelsgrens, kadastrale omschrijving, partijbedoeling
Inhoud
Is de rechter door uitlegging afgeweken van de duidelijke bewoordingen van een akte? Aan opneming van de volledige kadastrale omschrijving komt geen beslissende betekenis toe bij de uitlegging van de koopovereenkomst.
Feiten
De nabestaanden van Faber, waaronder Van Ommering, erven twee percelen gelegen aan de H. van Viandenstraat 12 en 14. Bij de boedelscheiding in 1949 krijgt Ommering nummer 12 toegedeeld. Nummer 14 wordt in 1953 verkocht aan Romijn. Tussen de percelen bevindt zich in ieder geval sinds 1931 een schutting die als erfscheiding dient. Het blijkt dat deze schutting niet op de kadastrale grens staat, maar geplaatst is op het kadastrale perceel dat correspondeert met dat van nummer 12. Van Ommering vordert primair dat de rechter Romijn gebiedt tot afscheiding op de kadastrale grens over te gaan en subsidiair verklaring voor recht dat de strook grond tussen de kadastrale grens en de schutting eigendom is van Van Ommering. Van Ommering onderbouwt zijn vordering met het argument dat uit de koopakte duidelijk blijkt dat partijen, door opname van het kadastrale nummer en de grootte in de koopakte, de bedoeling hadden een perceel, zoals in het kadastrale plan aangeduid, over te dragen. Romijn stelt daarentegen dat partijen de bedoeling hadden het perceel, zoals dat feitelijk door de schutting werd begrensd, over te dragen.
De rechtbank en het hof wijzen de vorderingen af aangezien uit de inhoud van de koopovereenkomst blijkt dat partijen bedoeld hebben aan te sluiten bij de feitelijke situatie. In cassatie voert Van Ommering aan dat de vermelding van de perceelgrootte voorgeschreven wordt door art. 37 Wna 1842 en dat dit bij de uitlegging van betekenis is. Verder klaagt hij erover dat het hof ondanks de duidelijke kadastrale aanduiding in de akte bij haar uitlegging uitgaat van de feitelijke situatie.
Uitspraak
O. omtrent onderdeel a van het middel:
dat feitelijken grondslag mist de daarin vervatte klacht, dat ’s Hofs oordeel omtrent de strekking van de akte van 8 Mei 1953 zou berusten op een onjuiste lezing van art. 37 Wet op het Notarisambt, omdat het Hof zou hebben aangenomen, dat dit artikel tot vermelding van de kadastrale grootte in een akte van verkoop verplicht;
dat de gedachtengang van het Hof deze is, dat ingevolge art. 37 de aanduiding van het verkochte in de koopakte door vermelding van de kadastrale gegevens verplicht is, en dat, waar dientengevolge de omschrijving van het verkochte in de akte aan het Kadaster moet worden ontleend, aan de overneming van de volledige kadastrale omschrijving niet deze betekenis kan worden gehecht, dat pp. die omschrijving ook als juist wilden aanvaarden;
dat het in dezen gedachtengang niet ter zake doet, dat art. 37 niet tot overneming van de volledige kadastrale omschrijving, en met name niet tot vermelding van de kadastrale grootte, verplicht, en uit ’s Hofs arrest dan ook niet mag worden opgemaakt dat het Hof zou hebben aangenomen dat art. 37 wel daartoe verplicht;
dat dit onderdeel voor het overige tevergeefs opkomt tegen de feitelijke en dus in cassatie niet aantastbare uitlegging die het Hof aan de akte van 8 Mei 1953 heeft gegeven;
O. dat onderdeel b van het middel evenzeer feitelijken grondslag mist;
dat immers het Hof geenszins, gelijk het middel beweert, op grond van uitlegging van de akte van 8 Mei 1953 heeft aangenomen dat verkocht was het perceel Hendrik van Viandenstraat 14 zoals het op den dag van verkoop daar lag, hoewel naar de naar ’s Hofs oordeel duidelijke bewoordingen van die akte iets anders verkocht was;
dat integendeel het Hof juist heeft aangenomen, dat naar de duidelijke bewoordingen van die akte verkocht was het perceel Hendrik van Viandenstraat 14 zoals het op den dag van verkoop daar lag;
O. dat het middel mitsdien in beide onderdelen faalt;
Verwerpt het beroep.
10.3.3 V&D-Coenegracht
Instantie en vindplaats
HR 21 januari 1972, NJ 1973/480
Trefwoord
Erfdienstbaarheid, verlegging, kenbaarheid
Inhoud
De eigenaar van een dienend erf heeft niet de bevoegdheid de erfdienstbaarheid te verleggen naar een aangrenzend erf dat hij aan het oorspronkelijke toevoegt. De mogelijkheid van verlegging zonder benadeling van de eigenaar van het heersend erf, brengt niet met zich mee dat de laatstgenoemde eigenaar verplicht is zijn medewerking te verlenen.
Feiten
De V&D wil haar in Maastricht gevestigde warenhuis uitbreiden. Op twee van haar percelen is echter een erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd ten gunste van twee percelen die eigendom zijn van Coenegracht. De V&D is van mening dat de uitbreiding van haar warenhuis, wil deze doelmatig, architectonisch en bouwtechnisch verantwoord zijn, verlegging der erfdienstbaarheid van voetpad noodzakelijk maakt, en wel in dier voege dat het voetpad wordt verlegd met een hoek van 90 graden over een ander perceel dat haar toebehoort. Volgens V&D betekent de verlegging voor Coenegracht zelfs een verbetering. Coenegracht weigert echter medewerking te verlenen. In het geding dat volgt, vordert V&D een verklaring voor recht dat het haar is toegestaan de erfdienstbaarheid van voetpad te verleggen.
Uitspraak
dat de ingevolge art. 739, tweede lid, BW aan de eigenaar van het dienstbare erf toekomende bevoegdheid de uitoefening van de erfdienstbaarheid te verleggen naar een plaats, verschillende van die waarop de erfdienstbaarheid oorspronkelijk gevestigd is, mits die verandering kan geschieden zonder de eigenaar van het heersende erf te benadelen, niet omvat de bevoegdheid die uitoefening te verleggen van het in de titel van vestiging aangewezen dienstbare erf naar een aangrenzend ander erf dat hij aan het eerstbedoelde toevoegt of daarvoor in de plaats stelt, omdat dit zou neerkomen op het leggen van een last op het aangrenzende erf dat voordien niet met die last was bezwaard, hetgeen niet is aan te merken als het verleggen van de uitoefening van een bestaande erfdienstbaarheid, maar als het in het leven roepen van een nieuwe erfdienstbaarheid;
dat een dergelijke – door de eigenaar van het dienstbare erf eenzijdig uit te oefenen – bevoegdheid niet verenigbaar is met de wijze waarop volgens de wet erfdienstbaarheden tot stand komen en met het daaruit blijkende streven van de wetgever de krachtens titel gevestigde erfdienstbaarheden uit de openbare registers kenbaar te doen zijn; dat voorts uit het enkele feit dat de uitoefening van een erfdienstbaarheid kan worden verlegd zonder de eigenaar van het heersende erf te benadelen niet reeds volgt dat laatstbedoelde eigenaar verplicht zou zijn medewerking te verlenen aan het vestigen van een nieuwe erfdienstbaarheid;
Verwerpt het beroep;
10.3.4 Modehuis Nolly
Instantie en vindplaats
HR 2 april 1976, NJ 1976/450
Trefwoord
Middellijke vertegenwoordiging, eigendomsverkrijging
Inhoud
Een middellijk vertegenwoordiger kan niet op zijn eigen naam een onroerend goed verkrijgen voor zijn principaal in die zin dat de principaal eigenaar wordt van dit onroerend goed.
Feiten
X is eigenares van een modezaak en in 1948 buiten elke gemeenschap van goederen gehuwd met Y. Y helpt met de administratie. X wil geld gaan beleggen, maar niet op haar eigen naam zodat haar schuldeisers zich niet op de beleggingsobjecten kunnen verhalen. Y koopt daarom verschillende onroerende zaken aan, welke aan hem worden geleverd en op zijn naam worden gezet. Als het huwelijk door echtscheiding wordt ontbonden, stelt de vrouw dat zij eigenaresse is geworden van de onroerende zaken. Y heeft immers belegd met het geld van X en volgens de afspraak met Y zou zij eigenaresse van de panden worden.
Uitspraak
(…) dat dit middel ongegrond is, voor zover het betoogt dat een middellijk vertegenwoordiger te eigen name een onroerend goed voor zijn principaal in eigendom kan verwerven in die zin dat de principaal door die verwerving eigenaar van de goederen wordt; dat een dergelijke wijze van eigendomsverkrijging van onroerend goed onverenigbaar is met art. 671 BW en met de door dit wetsvoorschrift beoogde openbaarheid van de eigendomsverkrijging van onroerend goed door middel van overdracht;
dat, wat betreft de subs. stelling van het middel, te weten dat de vrouw alleen naar de interne verhouding tussen pp. als eigenares geldt, deze stelling naast het eerste middel zelfstandige betekenis mist, daar niet valt in te zien, waarin een zodanig gerelativeerd recht van de vrouw op de goederen zich praktisch zou onderscheiden van een verbintenisrechtelijke aanspraak op die goederen;
(…)
Verklaart de vrouw niet ontvankelijk in haar beroep tegen het tussenarrest van 11 juni 1975;
Vernietigt het bestreden eindarrest van 5 november 1975;
Verwijst de zaak naar het Hof te ’s-Gravenhage ter verdere afdoening en beslissing met inachtneming van deze uitspraak;
10.3.5 Erfpacht
Instantie en vindplaats
HR 16 maart 1977, NJ 1977/399
Trefwoord
Erfpacht, inhoud van het recht, verplichtingen
Inhoud
Welke verplichtingen staan in voldoende verband met het erfpachtrecht om er deel van uit te kunnen maken? Partijen zijn vrij ingevolge art. 782 oud BW hun erfpachtverhouding naar eigen goeddunken te regelen zolang er geen strijd is met het wezen van het erfpachtrecht. Van dit laatste is geen sprake indien verplichtingen in rechtstreeks verband staan met het genot krachtens erfpacht.
Feiten
De gemeente Rotterdam verstrekt X in 1970 een recht van erfpacht op een haventerrein met kade. In de erfpachtakte is bepaald dat de erfpachter een jaarlijkse vergoeding verschuldigd is die wordt vastgesteld aan de hand van een verordening tot heffing van een belasting onder de naam kadegeld. Tegenover deze vergoeding staat de verplichting van de gemeente het water langs de kade op diepte te houden. In verband met de overdrachtsbelasting bepaalt de inspecteur dat de jaarlijkse vergoeding als erfpachtcanon in aanmerking dient te worden genomen en dat hierover belasting verschuldigd is. X betwist dat er sprake is van een canon en stelt hiertoe dat het erfpachtrecht zich niet verder uitstrekt dan het genot van de grond en de kademuren.
Uitspraak
(…) dat, ofschoon deze verplichtingen van de gemeente een afwijking vormen van art. 770 BW, niet kan worden gezegd, dat deze afwijking valt buiten hetgeen de pp. met toepassing van art. 782 BW kunnen overeenkomen om het erfpachtsrecht de door hen gewenste gestalte te geven;
dat het Hof, op grond van zijn uitlegging van de onderhavige overeenkomst, heeft geoordeeld: enerzijds dat de verplichtingen van de gemeente om de kademuur te onderhouden en ervoor te zorgen dat het water in de haven op de overeengekomen diepte zal worden gehouden betrekking hebben op het genot, hetwelk de erfpachter van de grond zal kunnen trekken en met de geschiktheid van dit terrein voor het gebruik, waarvoor het in erfpacht is gegeven, in rechtstreeks verband staan; anderzijds dat de met het kadegeld overeenkomende vergoeding, welke door de erfpachter moet worden betaald, moet worden gerekend tot de betalingen waartoe de erfpachter als zodanig verplicht is en welke betrekking hebben op het aan de erfpachter als zodanig verleende genot;
dat die oordelen, die van feitelijke aard zijn en geen nadere motivering behoeven, in cassatie niet met vrucht kunnen worden bestreden;
dat het Hof aan die oordelen terecht de gevolgtrekking heeft verbonden dat de verplichting tot het betalen van vorenbedoelde vergoeding deel uitmaakt van het samenstel van rechten en verplichtingen, besloten in het zakelijk recht, en moet worden aangemerkt als een deel van de periodieke schuldplichtigheid bedoeld in art. 11, lid 1, Wet op belastingen van rechtsverkeer;
dat immers pp. ingevolge het bepaalde in art. 782 BW vrij zijn om hun erfpachtsverhouding naar eigen goeddunken te regelen;
dat zij daarbij weliswaar niet in strijd mogen komen met het wezen van het erfpachtsrecht, maar daarvan onder voorschreven omstandigheden geen sprake is;
dat mitsdien het middel niet tot cassatie kan leiden;
Verwerpt het beroep.
10.3.6 Notaris X-Tan (Baarns Beslag)
Instantie en vindplaats
HR 30 januari 1980, NJ 1982/56
Trefwoord
Wanprestatie notaris, opdracht tot inschrijving transportakte en betaling koopsom, beslag
Inhoud
Uitbetaling aan de verkoper van door de koper bij de notaris gestorte koopsom dient niet eerder te geschieden dan dat de notaris gecontroleerd heeft dat het goed onbezwaard en onbeslagen is geleverd. Het niet behoorlijk uitvoeren van de opdracht van de koper brengt in dit geval aansprakelijkheid van de notaris wegens wanprestatie met zich mee.
Feiten
Tan koopt op 6 juni 1977 een onroerend goed en komt hierbij overeen dat de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op 10 augustus 1977, ‘vrij van hypotheken en beslagen en inschrijvingen daarvan’. Tan stort de gehele koopsom bij de notaris waarvoor de koper kwijting geeft en op 10 augustus wordt transportakte gepasseerd. Op dezelfde dag wordt er door de Ontvanger beslag gelegd op het goed. De notaris is daarvan niet op de hoogte draagt die dag nog de koopprijs aan de verkoper af. Als de akte – na per post te zijn opgestuurd – de volgende dag in de openbare registers wordt overgeschreven, rust krachtens art. 505 Rv het beslag er op, dat immers reeds een dag eerder was ingeschreven. (Zie voor huidige situatie 505 lid 3 Rv!). Tan spreekt de notaris op grond van wanprestatie aan voor de schade die hij heeft geleden doordat hij eerst de vordering van de Ontvanger diende te betalen om het goed vrij te maken van beslag.
Uitspraak
O. omtrent deze middelen:
1. Het Hof heeft in zijn zesde en zevende r.o. aangenomen dat Tan de notaris de opdracht heeft verstrekt de (rechts)handelingen te verrichten die na het verlijden van de transportakte nog verricht moesten worden ter uitvoering van de overeenkomst die Tan met de verkoper had gesloten, te weten overschrijving van de akte in de openbare registers en de voldoening van de koopsom aan de verkoper, en dat deze opdracht door de notaris is aanvaard.
Het Hof is er terecht van uitgegaan dat niet behoorlijke uitvoering van een zodanige opdracht leidt tot aansprakelijkheid van de notaris op grond van wanprestatie.
3. Het tweede middel richt zich tegen ’s Hofs oordeel dat de verplichting van de notaris om voormelde opdracht uit te voeren zoals een goed notaris betaamt, meebracht dat hij de verkoper de koopsom niet mocht uitbetalen voordat deze recht had op die betaling, namelijk nadat hij had voldaan aan zijn verplichting het goed vrij van hypotheken en beslagen aan Tan te leveren. De in dit oordeel vervatte rechtsopvatting is juist, immers in overeenstemming met hetgeen naar de aard van een dergelijke overeenkomst uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit. Daarbij is mede van belang dat blijkens de artt. 1514 en 1550 BW de wet ervan uitgaat dat bij een koopovereenkomst – op uitvoering waarvan de onderhavige opdracht aan de notaris betrekking had – de betaling van de koopprijs en de levering van het gekochte met het oog op de belangen van beide pp. gelijktijdig dienen te geschieden.
In onderdeel b van het middel wordt de voormelde rechtsopvatting in het bijzonder bestreden met een beroep op een notarieel gebruik dat in een geval als het onderhavige meebrengt dat de (restant) koopprijs terstond aan de verkoper wordt uitbetaald nog voordat de transportakte is overgeschreven in de openbare registers. In onderdeel c wordt voorts betoogd dat ook de koopovereenkomst niet inhield dat de verkoper eerst recht op betaling van de (restant) koopprijs had, nadat hij zou hebben voldaan aan zijn verplichting het goed vrij van hypotheken en beslagen aan Tan te leveren. Daarbij wordt tevens een beroep gedaan op de in de transportakte opgenomen kwijting van de verkoper aan de koper ter zake van de betaling van de koopprijs.
Bij dit een en ander wordt echter aan het volgende voorbijgezien. Bij een opdracht als de onderhavige is het de taak van de notaris zorg te dragen voor een zodanige uitvoering van de koopovereenkomst dat overeenkomstig de strekking van de voormelde artt. 1514 en 1550 enerzijds de verkoper geen risico loopt ter zake van de betaling van de koopprijs en anderzijds de koper geen risico loopt van de soort als zich in het gegeven geval heeft verwezenlijkt. In het onderhavige geval is blijkens ’s Hofs arrest voor het eerste zorg gedragen doordat Tan de (restant) koopprijs voor het verlijden van de transportakte in handen van de notaris heeft gestort.
De bescherming van de koper kan daartegenover worden bereikt doordat de notaris de doorbetaling van de koopprijs aan de verkoper ophoudt, totdat zekerheid omtrent de levering vrij van hypotheken en beslagen bestaat.
Het Hof, dat de in de transportakte opgenomen kwijting niet uitdrukkelijk heeft vermeld, is kennelijk van oordeel geweest – zoals ook voor de hand lag – dat een zodanig ophouden niet in strijd was met die kwijting, nu de koopsom tijdig in handen van de notaris gestort was.
Daarbij verdient nog opmerking dat de tijd, gedurende welke de doorbetaling behoeft te worden opgehouden, in beginsel kan worden bekort door de transportakte niet over de post aan de bewaarder der openbare registers aan te bieden, maar deze op andere wijze nog op dezelfde dag aan die bewaarder te doen bezorgen. Uit art. 505 Rv vloeit voort dat, indien dit laatste hier was geschied, het op die dag na het verlijden van de akte ingeschreven beslag geen doel zou hebben getroffen.
Tegen deze achtergrond kan een notariele praktijk als in het middel omschreven aan de juistheid van ’s Hofs voormelde rechtsopvatting niet afdoen. Een zodanige praktijk – hoezeer begrijpelijk in verband met de wens een vlotte afwikkeling van transacties in onroerend goed te bevorderen – brengt noodzakelijkerwijs mee dat de notaris de koper aan bepaalde, in beginsel vermijdbare risico’s bloot stelt, waarvan deze in de regel niet op de hoogte zal zijn en waartegen deze zich ook moeilijk kan wapenen. Deze praktijk kan de notaris dan ook niet van zijn aansprakelijkheid ontslaan, wanneer een zodanig risico zich verwezenlijkt.
Het vorenstaande brengt mee dat ook het tweede middel in al zijn onderdelen faalt;
Verwerpt het beroep;
10.3.7 Hofland-Hennis
Instantie en vindplaats
HR 10 april 1981, NJ 1981/532
Trefwoord
Advertentie, uitleg, aanbod of uitnodiging om in onderhandeling te treden
Inhoud
Een advertentie waarin een bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden dient in beginsel te worden uitgelegd als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen de prijs, maar ook de persoon van de koper van belang kan zijn. Aanvaarding van een dergelijk aanbod leidt nog niet tot het ontstaan van een koopovereenkomst. Zelfs als partijen uitgaan van een ‘vrijblijvend’ aanbod kan de rechter door uitlegging tot een andere conclusie komen.
Feiten
Hofland heeft de verkoop van zijn huis in handen gegeven van het makelaarskantoor Nienaber. Het huis wordt voor een vraagprijs van ƒ 215.000,- aangeboden in de woninggids voor het Gooi en omstreken. Hennis leest de advertentie en schakelt makelaarskantoor Wolthuis in om een bezichtiging te regelen. Na bezichtiging laat makelaar Wolthuis aan Hofland, via makelaarskantoor Nienaber, weten dat Hennis het aanbod aanvaardt. Hofland reageert niet op deze mededeling. Hennis is van mening dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen nu Hofland het naar zijn mening ‘vrijblijvende’ aanbod niet onverwijld heeft herroepen en eist levering van het huis. De rechtbank wijst de vordering af aangezien er geen overeenkomst tot stand is gekomen. Het ‘vrijblijvende’ aanbod is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod dat door de verkoper aanvaard dient te worden. Het hof stelt daarentegen dat er een overeenkomst tot stand gekomen is aangezien het ‘vrijblijvende’ bod na de aanvaarding niet onverwijld is herroepen. In cassatie gaat de Hoge Raad niet direct in op het ‘vrijblijvende’ bod en de consequenties daarvan, maar geeft ze zelf een uitlegregel voor dergelijke advertenties.
Uitspraak
Vooropgesteld moet worden dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Het antwoord op de vraag, wanneer, als inderdaad onderhandelingen volgen, de koop geacht moet worden tot stand te zijn gekomen en of dit wellicht moet worden aangenomen op grond van het uitblijven van een tijdige reactie op een uiting van de wederpartij dat volgens haar overeenstemming is bereikt, hangt in een zodanig geval niet daarvan af, of de advertentie als een vrijblijvend aanbod mocht worden opgevat.
De onderhavige advertentie vermeldde naar ’s Hofs vaststelling geen andere details dan de indeling van het huis en een vraagprijs. Voorts bevatte de woninggids omtrent de betekenis van deze advertentie blijkens ’s Hofs tussenarrest geen andere mededelingen dan: ‘Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan een van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afd. ’t Gooi’, alsmede: ‘Wilt U een van de aangeboden woningen van binnen bezichtigen? Maak dan een afspraak via Uw NBM-makelaar’.
In het licht van het voorgaande heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door er van uit te gaan dat een zodanige advertentie eventueel door gegadigden mag worden opgevat als een aanbod met de clausule ‘vrijblijvend’ dat alleen maar hoeft te worden aanvaard om de verkoper te binden tenzij deze onverwijld na de aanvaarding dit aanbod herroept. Dit wordt niet anders doordat de makelaars van pp., nadat het geschil was gerezen, zich tegenover de advocaat van Hennis op het standpunt hebben gesteld dat het huis ‘vrijblijvend aangeboden’ was.
Het bovenstaande brengt mee dat ’s Hofs arresten niet in stand kunnen blijven en dat de grieven van Hennis tegen het eindvonnis van de rb. na verwijzing opnieuw zullen moeten worden onderzocht.
(…)
Vernietigt de bestreden arresten van het Hof te Amsterdam;
Verwijst de zaak naar het Hof te ’s-Gravenhage teneinde de behandeling daarvan voort te zetten en te beslissen;
10.3.8 Wever-Aruba
Instantie en vindplaats
HR 8 april 1983, NJ 1984/785
Trefwoord
Hypotheekakte, afwijkende bedoeling, vertrouwensleer, onderzoeksplicht
Inhoud
In de regel mag de hypotheeknemer er vanuit gaan dat de door de hypotheekgever ondertekende notariële akte diens bedoelingen juist weergeeft. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan de hypotheeknemer wellicht verplicht zijn tot nader onderzoek.
Feiten
Abelina Wever geeft als derde een recht van hypotheek aan de Aruba Bank strekkende tot zekerheid van hetgeen de bank te vorderen heeft of zal hebben van De Kort Construction, een aannemers-NV Directeur De Kort van de voornoemde NV denkt dat hij een bouwproject gegund krijgt en heeft hiervoor extra krediet nodig. Wever stelt in het geding dat de hypotheek uitsluitend gevestigd is onder de ontbindende voorwaarde dat De Kort het project gegund krijgt. Wanneer duidelijk wordt dat De Kort het project niet verwerft, stelt Wever dat nu aan de voorwaarde is voldaan de hypotheek niet meer bestaat en door de bank doorgehaald dient te worden. In de hypotheekakte is echter niets vermeld omtrent deze voorwaarde. Het hof neemt aan dat de bank mag vertrouwen op de inhoud van de door Wever ondertekende akte, te meer daar niet blijkt dat de bank bekend is met de tussen De Kort en Wever gemaakte afspraken. In cassatie draait het om de vraag of de bank in dit geval mag vertrouwen op het onvoorwaardelijk zijn van de hypotheek conform de inhoud van de door Wever ondertekende akte, dan wel of de bank, ondanks dit vertrouwen, onderzoek behoort te verrichten alvorens op de inhoud af te gaan.
Uitspraak
3.2 Het middel berust op de stelling dat de Bank redelijkerwijze niet, althans niet zonder nader onderzoek naar de opvatting die bij Wever over de inhoud van de te sluiten hypotheekovereenkomst bestond, ‘de letterlijke inhoud van de akte (…) kon opvatten als de betekenis die Wever aan de te sluiten overeenkomst toekende en (noch) op de inhoud van die akte, noch op het enkele feit dat Wever die ondertekende, mocht afgaan’.
Nu uit de bestreden uitspraak, noch uit de stukken van het geding blijkt dat Wever deze stelling in feitelijke instanties aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, kan het middel alleen tot cassatie leiden indien deze stelling onder alle omstandigheden opgaat. Dat is echter niet het geval. Het eerste lid van art. 1197 BW Ned. Antillen bepaalt dat hypotheek, uitgezonderd in de gevallen bij de Wet uitdrukkelijk aangewezen, alleen bij notariële akte kan worden verleend. Gezien deze bepaling, die kennelijk beoogt de belangen van de hypotheekgever afdoende te beschermen, en omdat anders de noodzakelijke zekerheid van het rechtsverkeer op onaanvaardbare wijze zou worden verzwakt, moet worden aangenomen dat in de regel de hypotheeknemer zonder meer ervan mag uitgaan dat de door de hypotheekgever ondertekende notariële akte diens bedoelingen juist en volledig weergeeft. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan de hypotheeknemer wellicht verplicht zijn tot een nader onderzoek als in het middel bedoeld, doch de omstandigheden waarop het middel zich beroept, nopen niet ertoe de Bank in dit geval tot zulk een nader onderzoek gehouden te oordelen. Het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.9 Popering-Willemse
Instantie en vindplaats
HR 9 december 1983, NJ 1984/342
Trefwoord
Verwijtbaar handelen notaris, omschrijving onroerend goed in transportakte
Inhoud
In zijn algemeenheid valt niet te zeggen of een notaris tekort schiet indien de door hem gehanteerde omschrijving van een onroerend goed ruimte laat voor twijfel en of partijen bij de akte hem daarvan een verwijt kunnen maken. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval, welke hieronder worden genoemd.
Feiten
Van Popering koopt van Daems in 1977 een stuk grond. In de door notaris Willemse opgestelde onderhandse koopakte en in de transportakte is het perceel als volgt omschreven: ‘een perceel grond gelegen te Oud Gastel aan het Bremswegje, uitmakend met een breedte aan straatzijde van minimaal 35 m een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer 17 aren 50 centiaren, van de percelen kadastraal bekend gem. Oud en Nieuw Gastel, sectie C nummers 1285 en 1817’. Een situatieschets is niet bijgevoegd. Ten tijde van het transport is het perceel afgepaald. Enkele maanden na het transport is het terrein door het Kadaster zonder medeweten van Popering opgemeten en in kaart gebracht. Popering stelt dat het stuk grond verkeerd is ingetekend op de kadastrale kaart omdat het perceel door de notaris onduidelijk is omschreven en de onvoldoende inzicht in de ligging van het perceel verschaft. Hij lijdt hierdoor schade omdat hij de bouwtekeningen voor het geplande huis dient aan te passen en stelt de notaris hiervoor aansprakelijk.
De rechtbank en het hof wijzen de vordering van Popering tot vergoeding van de geleden schade af. In cassatie bestrijdt Willemse in het incidentele middel dat de notaris niet steeds een verwijt treft indien hij aanhechting van een situatieschets achterwege laat en bij de omschrijving volstaat met: a. de kadastrale aanduiding van het perceel waarvan het over te dragen gedeelte deel uitmaakt b. opgave van de afmetingen van dat gedeelte, en c. de vermelding dat het ‘ter plaatse aangeduid’ is.
Uitspraak
3.8 De vraag of een notaris, door in de transportakte met een omschrijving als de onderhavige te volstaan en aanhechting van een situatieschets achterwege te laten, tekort schiet doordat aldus ruimte overblijft voor twijfel omtrent de juiste ligging van het overgedragen perceelsgedeelte, en of pp. bij de akte hem daarvan een verwijt kunnen maken, kan niet in het algemeen worden beantwoord, aangezien dat antwoord afhangt van de omstandigheden van het betrokken geval.
Daarbij kan van belang zijn enerzijds de situatie ter plaatse, in het bijzonder de mate van duidelijkheid en duurzaamheid van de plaatselijke aanduiding waarop de transportakte het oog heeft, en anderzijds de onderlinge verhouding van pp. en notaris. Voor wat dit laatste betreft kan een rol spelen de mate van deskundigheid aan de zijde van pp. ten aanzien van de overdracht van onroerend goed en voorts hetgeen zich tussen pp. en de notaris voor het verlijden van de akte heeft afgespeeld. Daarbij kan in het bijzonder gedacht worden aan hetgeen door de notaris, mede gezien de wijze waarop het over te dragen perceelsgedeelte ter plaatse is aangeduid, is gedaan om misverstand bij pp. omtrent de juiste ligging ervan te voorkomen.
3.9 Het vorenoverwogene brengt mee dat de onderdelen a en c van het incidentele middel doel treffen, (…)
3.10 Na verwijzing zal alsnog, met inachtneming van het hiervoor onder 3.8 overwogene, moeten worden onderzocht of de ligging van het overgedragen stuk grond, in het licht van de omstandigheden van dit geval, in de transportakte voldoende duidelijk was aangegeven, en, indien dit mocht blijken niet het geval te zijn geweest, of de notaris daarvan ten opzichte van Van Popering verwijt treft.
4. Beslissing
De HR:
vernietigt het bestreden arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch;
verwijst de zaak ter verdere behandeling en ter beslissing naar het Hof Arnhem;
10.3.10 Curaçao-Boyé
Instantie en vindplaats
HR 17 mei 1985, NJ 1986/760
Trefwoord
Kettingbeding, uitleg, wanprestatie, onrechtmatige daad
Inhoud
Bij het niet wederopleggen van een kettingbeding aan een koper is er sprake van wanprestatie. Onder omstandigheden is het profiteren van deze wanprestatie door de koper onrechtmatig jegens een derde-begunstigde.
Feiten
Bij de verkoop van een plantage op Curaçao in 1898 bedingt Boyé voor zich, dat de koper, diens erfgenamen en rechtverkrijgenden een zeker bedrag zouden betalen voor iedere ton mest- of delfstoffen die in de toekomst van het verkochte land mochten worden gewonnen. Totdat Het Eilandgebied Curaçao (Curaçao) in 1974 de plantage van AR-CU N.V. koopt, wordt het kettingbeding telkens weer opgelegd aan de opvolgende eigenaar. Curaçao wendt zich in 1982 tot het Gerecht in Eerste Aanleg met het verzoek de rechtmatigheid van het niet eerbiedigen van het beding jegens de erven Boyé vast te stellen.
Uitspraak
3.2 Voor het overige komt het eerste subonderdeel op tegen ’s Hofs uitleg van het beding-Boye zoals het in de opeenvolgende akten voorkomt. Deze uitleg komt erop neer dat uit de omstandigheid dat dit beding inhoudt dat de koper niet alleen zichzelf maar ook zijn rechtverkrijgenden bindt, moet worden afgeleid dat dit beding een strekking heeft, die beantwoordt aan die van een kettingbeding, dat door de koper aan volgende kopers moet worden doorgegeven, en dat dit beding derhalve als een kettingbeding moet worden opgevat. Die uitleg is feitelijk van aard en niet onbegrijpelijk en naar eis van de wet met redenen omkleed. De subonderdelen b, c en d van het eerste onderdeel stuiten daarop af. Daarbij verdient aantekening dat deze uitleg niet meebrengt dat aan het beding zakelijke werking wordt toegekend, nu zijn werking bij die uitleg berust op het telkens opnieuw bedingen van contractuele verplichtingen.
3.3 (…) Aldus heeft het hof aan zijn beslissing de vaststelling ten grondslag gelegd dat het Eilandgebied door te profiteren van de wanprestatie van AR-CU NV jegens de erven Boye onrechtmatig zal handelen. Voor de beoordeling van deze vaststelling is van belang dat de door het hof aangenomen onrechtmatigheid van het profiteren van die wanprestatie insluit dat het Eilandgebied, op straffe van aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, verplicht was zich aan het beding te houden en niet bijvoorbeeld – in de bewoordingen van het Gerecht in Eerste Aanleg – over zou kunnen gaan tot het uitvoeren van de in het beding bedoelde stoffen uit de plantage zonder de in het beding bedoelde bedragen aan de erven Boye af te dragen. ’s Hofs beslissing leidt derhalve tot het resultaat dat het Eilandgebied op grond van de enkele voormelde kenbaarheid en het dreigen van schade aan het beding zou zijn gebonden, als ware dit beding aan het Eilandgebied als rechtsopvolger van AR-CU NV opgelegd en als ware dit beding aldus door het Eilandgebied aanvaard. Aldus heeft het hof aan het beding een werking toegekend die zich met het obligatoire karakter daarvan niet laat verenigen.
Hiertegen richt zich terecht subonderdeel 2c van het middel. Of het Eilandgebied verplicht was het beding te eerbiedigen kan slechts worden vastgesteld aan de hand van de verdere omstandigheden van het onderhavige geval, zoals het antwoord op de vragen of het Eilandgebied bij de aankoop van de plantage in 1974 het beding kende en zich van de strekking van het beding, zoals naderhand door het hof uitgelegd, bewust was en of te dier zake toen op het Eilandgebied een onderzoeksplicht rustte, terwijl ook van belang kunnen zijn de ernst van het nadeel dat de erven Boye als gevolg van doorbreking van het beding lijden en de voorzienbaarheid van dit nadeel op het moment van de aankoop, als ook de mate waarin het Eilandgebied de wanprestatie van AR-CU NV heeft beïnvloed en de rol die de mogelijkheid van het profiteren daarvan bij de aankoop van het goed voor het Eilandgebied heeft gespeeld.
Het voorgaande brengt mee dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven en dat het onderhavige punt na verwijzing aan de hand van wat pp. over en weer hebben aangevoerd, opnieuw moet worden bezien.
4. Beslissing
De HR:
vernietigt het vonnis van HvJ Ned. Antillen van 8 nov. 1983;
verwijst de zaak naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.11 Tandartspraktijk
Instantie en vindplaats
HR 29 mei 1985, NJ 1986/274
Trefwoord
Vruchtgebruik, overdracht gedeelte perceel, verticale splitsing, verkeersopvatting
Inhoud
Indien er op een perceel sprake is van twee onafhankelijk van elkaar te gebruiken bouwsels die zich naar verkeersopvatting lenen voor verticale splitsing, is elk bouwsel afzonderlijk vatbaar voor overdracht en is het derhalve mogelijk het recht van vruchtgebruik te vestigen op één van deze bouwsels.
Feiten
Een tandarts is eigenaar van een woning met onder- en bijbehorende grond. In 1975 sticht hij op deze bijbehorende grond een praktijkruimte, welke hij aan zijn woning aanbouwt en met welke woning de praktijkruimte door een deur is verbonden. De praktijkruimte zelf is – volgens feitelijke vaststelling door het hof – als een gebruikseenheid te beschouwen.
In dezelfde tijd heeft de tandarts zijn praktijk in een BV, waarin hij als enig tandarts werkzaam is, ingebracht. Eind 1979 draagt de tandarts bij notariële akte over aan de BV tegen een koopsom van ƒ 136.000,- het vruchtgebruik van de genoemde praktijkruimte met ondergrond en erf, zoals dit gedeeltelijk kadastrale ‘perceel ter plaatse is uitgezet en afgepaald en na opmeting door het Kadaster voor wat betreft het recht van vruchtgebruik ten name van de BV zal worden gesteld’, aldus luidt de akte van overdracht.
In deze fiscale procedure gaat het om de vraag of een zakelijk recht van vruchtgebruik op de afzonderlijke praktijkruimte met bijbehorende grond mogelijk is. Zou er geen sprake zijn van een recht van vruchtgebruik op dit gedeelte van het perceel, dan wordt de koopsom van ƒ 136.000,- aangemerkt als inkomen.
Uitspraak
4.1. (…) Deze en de overige door het hof aangaande de plaatselijke toestand vastgestelde feiten brengen mee dat met betrekking tot het woonhuis en de praktijkruimte sprake is van twee onafhankelijk van elkaar te gebruiken bouwsels, die weliswaar aan een eigenaar toebehoren maar zich naar verkeersopvatting lenen voor verticale splitsing door overdracht van de eigendom als afzonderlijke gebouwen en derhalve ook voor vestiging van vruchtgebruik op een daarvan. Aan de overdracht als afzonderlijke zaak van het praktijkgebouw staat met name niet in de weg dat het tegen het woonhuis is aangebouwd en aldus daarmee is verbonden, en evenmin dat zich tussen de praktijkruimte en het woonhuis een verbindingsdeur bevindt.
6. Beslissing
De HR:
vernietigt de uitspraak van het hof;
10.3.12 Davelaar-Haklander
Instantie en vindplaats
HR 6 juni 1986, NJ 1986/750
Trefwoord
Akte van levering; perceel in akte kleiner dan partijen beogen
Inhoud
Indien blijkt dat een in de akte van levering omschreven perceel kleiner is dan hetgeen partijen bij de verkoop voor ogen stond, dan is de koper van het meerdere geen eigenaar geworden. Voor zover afspraken tussen koper en verkoper niet uit de ingeschreven akte blijken kunnen ze niet aan derden worden tegengeworpen.
Feiten
Davelaar koopt in mei 1976 van Van Os een gedeelte van een kadastraal perceel. De westelijke grens van dit perceel was niet duidelijk in het terrein afgezet. Met Van Os komt hij mondeling overeen dat de grens loopt van een beuk tot een den. Het andere gedeelte van dit perceel verkoopt Van Os aan Haklander. Al snel ontstaan er tussen de buren schermutselingen rond de vermeende erfgrens. Davelaar plaatst op de lijn ‘beuk-den’ een afrastering die door Haklander weer wordt verwijderd. Hierop volgt een herhaling van zetten: Haklander plaatst een afrastering die door Davelaar wordt verwijderd. Beide heren vorderen in de gerechtelijke procedure die hierop volgt schadevergoeding wegens onrechtmatige eigenrichting. In verband hiermee staat de vraag naar de juiste grens en de eigendom centraal.
Uitspraak
Uitgaande van haar vaststelling dat een grensverloop als volgens Davelaar door hem met Van Os afgesproken uit de ingeschreven transportakte niet kenbaar was, ook niet doordat in die akte werd verwezen naar enige aanduiding of afpaling in het terrein, die ten tijde van het transport daar ook inderdaad aanwezig was, kan niet worden aangenomen dat Davelaar eigenaar is geworden van de strook waarop die afspraak betrekking had, en heeft de Rechtbank derhalve terecht geoordeeld dat Davelaar tegenover Haklander op die afspraak geen beroep kan doen.
10.3.13 Goedhart-Van den Berg
Instantie en vindplaats
HR 20 februari 1987, NJ 1987/1002
Trefwoord
Eigendomsverkrijging, verjaring, goede trouw
Inhoud
Een achterliggende partijbedoeling kan bij een onvoldoende omschreven transportakte voldoende zijn voor een verkrijging te goeder trouw en voor een verkrijging krachtens wettige titel op grond van art. 2000 oud BW. Het feit dat men uit de kadastrale kaarten kon opmaken dat de feitelijke grens niet samenvalt met de kadastrale staat niet automatisch goede trouw op grond van art. 3:23 BW in de weg. Hierbij is van belang dat de kadastrale kaarten geen onderdeel van de openbare registers uitmaken.
Feiten
Vermeij-Volk is eigenaresse van perceel D 2050 en voor 1/16 gerechtigd in perceel D 1706, waartoe een landtong met steiger behoort. Vermeij-Volk verkoopt in 1952 perceel D 2050 aan Van den Berg. Beiden menen dat de landtong en steiger tot het perceel van Van den Berg hoort, zowel Vermeij-Volk als Van den Berg hebben hier ook altijd gebruik van gemaakt zonder dat iemand hier bezwaar tegen maakte. Als Goedhart begin jaren zeventig eigenaresse van het perceel D 1706 wordt, blijkt dat de landtong en steiger bij dit perceel behoren. Goedhart vordert nu vervolgens een verbod voor Van den Berg om nog gebruik te maken van de landtong met steiger en eerbiediging van de eigendomsrechten van Goedhart.
Uitspraak
3.4. Het hof heeft zijn oordeel dat Van den Berg te goeder trouw heeft verkregen, voor zover hier van belang, hierop gegrond – kort samengevat – dat er voor haar geen aanleiding bestond te vermoeden dat de landtong die, naar het hof heeft vastgesteld, bij mevr. Vermey-Volk in gebruik was en vervolgens door Van den Berg c.s. in gebruik is genomen, niet behoorde tot perceel D 2050 en dat ook de in de akte vermelde omvang van dat perceel niet meebrengt ‘dat van haar verlangd had mogen worden dat zij de desbetreffende registers zou hebben geraadpleegd’. Met dit laatste bedoelt het hof kennelijk dat het geen reden ziet aan te nemen dat Van den Berg ten tijde van de verkrijging ter zake waarvan zij zich op goede trouw beroept, een onderzoek kon worden verlangd bij het Kadaster naar de weergave van het perceel op de – niet tot de in art. 671 BW bedoelde openbare registers behorende – kadastrale kaarten, waarop zij had kunnen zien dat de landtong met steiger niet tot perceel D 2050 behoorde, maar tot perceel D 1706, waarover, naar zij vervolgens tevens had kunnen vaststellen, mevr. Vermey-Volk destijds niet bevoegd was te beschikken.
Door te overwegen als voormeld heeft het hof geen rechtsregel geschonden, noch ook zijn beslissing onvoldoende met redenen omkleed. (…)
3.5 De eis van verkrijging uit kracht van een wettige titel brengt mee dat deze verkrijging op in beginsel regelmatige wijze tot stand dient te zijn gekomen. Daarvoor is, voor wat betreft onroerende zaken, o.m. nodig dat ter zake van de verkrijging publikatie in de openbare registers heeft plaatsgevonden (HR 13 maart 1981, NJ 1982, 57). Deze eis gaat evenwel niet zover dat daaraan niet is voldaan, indien – zoals zich, naar in ’s Hofs arrest besloten ligt, hier heeft voorgedaan – de verkrijger meende dat de omschrijving in de akte welke in de openbare registers is overgeschreven, de gehele onroerende zaak waarvan hij het bezit heeft verkregen, omvat, en hij niet op grond van de enkele tekst van die akte aan de juistheid van deze mening behoefde te twijfelen, ook al blijkt achteraf dat die mening voor een gedeelte van die zaak onjuist was.
(…)
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.14 Popering-Daems
Instantie en vindplaats
HR 22 april 1988, NJ 1988/754
Trefwoord
Koop onroerend goed, verkeerde intekening op kadastrale kaart, wanprestatie
Inhoud
Ter beoordeling of er sprake van is van wanprestatie, is van belang wat tussen partijen in de koopovereenkomst is overeengekomen en niet de in de akte uitgedrukte wilsovereenstemming.
Feiten
Van Popering koopt in 1977 een stuk grond van Daems om hierop een huis te bouwen. In de koop- en transport akte wordt vermeld dat het perceel aan de straatzijde minimaal 35 meter breed is. Van Popering is van mening dat het perceel voor de gehele breedte langs de Bremweg ligt. Uit de kadastrale kaart blijkt het perceel inderdaad 35 meter breed te zijn, maar acht meter verder oostwaarts te liggen waardoor het voor 27 meter langs de Bremweg ligt. Popering stelt dat het perceel op de kaart verkeerd is ingetekend en dat hij niet geleverd heeft gekregen wat partijen bij de overeenkomst beoogden. Op grond van het niet nakomen van de koopovereenkomst stelt hij Daems aansprakelijk wegens wanprestatie. In cassatie stelt Popering dat het hof onvoldoende rekening heeft gehouden met de wilsovereenstemming in de akten.
Uitspraak
3.2. Onderdeel 4, gelezen in samenhang met onderdeel 3, berust op de opvatting dat het te dezen uitsluitend aankomt op de in de akte – zowel de koopakte als de transportakte – uitgedrukte wil van pp., waarbij het onderdeel primair aanvoert dat de in dit geval in de akte uitgedrukte wil niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is en subs. dat, zo de uitgedrukte wil onduidelijk zou zijn, het hof de bewijsopdracht betrekking had moeten laten hebben op de wilsovereenstemming als uitgedrukt in de akte.
Deze opvatting is evenwel onjuist. Weliswaar komt het – zoals in onderdeel 3 wordt gezegd – bij de vraag of door een levering eigendom is overgegaan aan op de in de akte uitgedrukte wil van pp., doch de onderhavige vordering heeft op dit geval geen betrekking. Hier gaat het immers slechts om de vraag wat tussen Daems en Van Popering is overeengekomen bij de koopovereenkomst waarvan Van Popering heeft gesteld dat zij door Daems niet behoorlijk is nagekomen. Voor de uitleg van een zodanige overeenkomst komt het aan op alle omstandigheden die van belang zijn voor de zin die pp. over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen, onderscheidenlijk voor hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
De voormelde onderdelen falen derhalve.
(…)
4. Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.15 Onderdrecht-FGH
Instantie en vindplaats
HR 16 september 1988, NJ 1989/10
Trefwoord
Hypotheekrecht, overgang, uitleg vorderingen in akte, bankhypotheek of krediethypotheek?
Inhoud
De vraag of de omschrijving van de bestaande en toekomstige vorderingen waarvoor een hypotheek tot zekerheid zal strekken, meebrengt dat de hypotheek – in weerwil van de hoofdregel dat zij als afhankelijk recht mee overgaat met de vordering waaraan zij is verbonden – uitsluitend en dus ook in geval van cessie toekomt aan degene ten behoeve van wie zij is gevestigd, is in beginsel een kwestie van uitleg van die omschrijving, zoals zij in de hypotheekakte is opgenomen.
Feiten
Balkema vestigt ten behoeve van PHP een aantal hypotheken ‘tot zekerheid voor de voldoening en/of teruggave van al hetgeen de bank, uit hoofde van verschafte en/of te verschaffen geldleningen, kredieten, voorschotten of uit welken anderen hoofde ook, thans of te eniger tijd te vorderen heeft of zal hebben’. De kredietrelatie tussen PHP en Balkema eindigt per 1 augustus 1980 waardoor er één restantvordering ontstaat. Enkele dagen voor zijn faillissement in maart 1983 verkoopt Balkema aan Onderdrecht een appartement waarop ten behoeve van PHP een hypotheek is gevestigd, zoals blijkt uit de transportakte. Eind 1983 cedeert PHP de restantvordering aan FGH. In het geding betwisten partijen of de hypotheken op FGH zijn overgegaan. Onderdrecht stelt dat een dergelijke overgang in strijd is met de aard van een bankhypotheek.
Uitspraak
3.2 (…) De vraag of de omschrijving van de bestaande en toekomstige vorderingen waarvoor een hypotheek tot zekerheid zal strekken, meebrengt dat de hypotheek – in weerwil van de hoofdregel dat zij als afhankelijk recht mee overgaat met de vordering waaraan zij is verbonden – uitsluitend en dus ook in geval van cessie toekomt aan degene ten behoeve van wie zij is gevestigd, is in beginsel een kwestie van uitleg van die omschrijving, zoals zij in de hypotheekakte is opgenomen. Het hof heeft in dit geval geoordeeld dat in de hiervoor in 3.1 weergegeven omstandigheden de cessie op 1 nov. 1983 van de restantvordering van PHP en FGH overgang van de hypotheken tot gevolg heeft gehad. Dit oordeel berust kennelijk op een feitelijke uitleg van de boven aangehaalde bewoordingen van de hypotheekakten met betrekking tot het geval dat zich omstandigheden, als door het hof gereleveerd, voordoen. Door aldus te oordelen – en daarbij de vraag van de benaming van een hypotheek als de onderhavigen in het midden te laten – heeft het hof geen rechtsregel geschonden. Dit oordeel is ook niet onbegrijpelijk.
Het middel stuit hierop in al zijn klachten af. Bij die klachten afzonderlijk verdient het volgende nog opmerking.
Anders dan het middel aanvoert, stond het aan het hof vrij bij zijn voormelde uitleg betekenis toe te kennen aan zijn vaststelling dat niet is gesteld of gebleken dat partijen in het onderhavige geval hebben beoogd de hypotheek slechts tot zekerheid van PHP te doen strekken, waarbij het hof kennelijk op het oog heeft hetgeen is gesteld of gebleken naast het in het middel gereleveerde en door het hof niet gevolgde betoog omtrent hetgeen de aard van de ‘bankhypotheek’ naar haar oordeel in het algemeen meebrengt.
Het middel mist voorts feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat in de zienswijze van het hof het ‘rechtskarakter’ van de hypotheek door latere gebeurtenissen is gewijzigd. Het hof heeft immers slechts een oordeel uitgesproken omtrent hetgeen de omschrijving van de vorderingen waarvoor hypotheek is verleend, meebrengt in omstandigheden als waarvan het hof is uitgegaan.
Aldus is het hof ook niet afgeweken van hetgeen krachtens artikel 1235 BW in de notariële hypotheekakte was opgenomen.
4. Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.16 Koene-Dukker-Los
Instantie en vindplaats
HR 2 december 1988, NJ 1989/160
Trefwoord
Akte van levering, verschil kadastrale aanduiding en feitelijke omschrijving
Inhoud
Als in de notariële transportakte de kadastrale aanduiding en de feitelijke omschrijving verschillen, is de bedoeling van de partijen die tot uitdrukking komt in de feitelijke omschrijving, doorslaggevend.
Feiten
In de jaren zestig wordt de grens tussen de percelen van Dukker en Los gewijzigd ten voordele van Los die een stukje van Dukker zal kopen. Voordat de overdracht plaatsvindt, voegt Dukker een stuk van het perceel van Los bij dat van hemzelf, door de op de erfgrens staande heg te verplaatsen. Op 18 januari 1965 wordt een notariële akte ingeschreven waarin bepaald wordt dat Dukker ingevolge een koopovereenkomst in eigendom aan Los overdraagt een stuk grond van ongeveer 6 m², gelegen tussen de kadastrale grens van hun beider percelen enerzijds en een ‘op het erf van de verkoper geplaatste heg’ anderzijds. Daarbij wordt er nog op gewezen dat partijen ‘uitdrukkelijk’ bepalen dat zij het eens zijn dat ‘de ter plaatse staande heg’ de afscheiding van hun erven vormt en ‘iedere vordering wegens over- of ondermaat is uitgesloten’. De oppervlakte en de grenzen van het nieuw ontstane kadastrale perceel verschillen echter met de gegevens in de transportakte. In 1984 vordert Koene-Dukker (rechtsopvolger van Dukker) dat Los dit perceel ontruimt en ter beschikking stelt aan Koene-Dukker en subsidiair dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat zij eigenaresse is.
Uitspraak
(…) voor het antwoord op de vraag waar bij de eigendomsoverdracht ingevolge de notariële akte van 18 jan. 1965 de grens tussen de beide percelen is komen te lopen, beslissend is de bedoeling van pp. zoals die uit de akte van overdracht blijkt, ook voor zover deze van de in de akte vermelde kadastrale aanduiding zou afwijken.
(…)
4. Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.17 Pirouette-Broekmeulen
Instantie en vindplaats
HR 3 februari 1989, NJ 1990/249
Trefwoord
Huurbeding, inroepbaarheid, strekking 1230 oud BW
Inhoud
Een huurbeding kan tegen een huurder slechts worden ingeroepen door de hypotheekhouder en de koper na de executie indien de hypotheekhouder in de veilingvoorwaarden een beroep doet op de onverbindendheid van met het beding strijdige huurovereenkomst. Een opvolgend koper kan derhalve geen beroep op het beding doen.
Feiten
Pirouette BV huurt een bedrijfsterrein met opstallen, waarop reeds een hypotheek rust. Deze huur is in strijd met een huurbeding dat opgenomen is in de akte van de vestiging. De eigenaar-verhuurder failleert en het onroerend goed wordt in het openbaar verkocht. In de veilingvoorwaarden roept de executerende hypotheekhoudende bank de nietigheid in van huurrechten die in strijd zijn met het huurbeding. De bank koopt het terrein zelf, maar zonder het goed zelf op naam te nemen. Pas nadat de bank het goed doorverkoopt aan Broekmeulen wordt het rechtstreeks door de curator (en de bank) vrij van huur geleverd aan Broekmeulen. Kort voor die levering heeft de bank Pirouette gesommeerd het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Aangezien Broekmeulen weigert Pirouette op het terrein toe te laten, eist Pirouette in kort geding de toegang tot het gehuurde.
Uitspraak
3.3 ’s Hofs hier kort weergegeven oordeel wordt door het middel terecht bestreden.Het gaat in deze zaak om de toepassing van de bepaling van art. 1230 die de hypotheekhouder het recht geeft om een in een hypotheekakte opgenomen beding waarbij de hypotheekgever wordt beperkt in zijn bevoegdheid tot – onder meer – verhuur van het onroerend goed, met rechtsgevolg tegen de huurder in te roepen. Deze bepaling vormt een uitzondering op de algemene regel van art. 1612 die aan de huurder continuering van diens huurgenot waarborgt ook in geval van vervreemding van het onroerend goed, een uitzondering die slechts tot strekking heeft te voorkomen dat als gevolg van het bestaan van de waarde van het onroerend goed drukkende huurovereenkomsten de opbrengst bij verkoop niet voldoende is om verhaal te bieden voor hetgeen de hypotheekhouder heeft te vorderen (HR 14 mei 1976, NJ 1977, 150).
Deze strekking brengt, naar de HR in genoemd arrest heeft geoordeeld, mee dat, indien de hypotheekhouder in de veilingvoorwaarden in een daartoe geëigende vorm een beroep heeft gedaan op het onverbindend zijn van de met het huurbeding strijdige huurovereenkomst, dit ten gevolge heeft dat alsdan ook de eigenaar geworden veilingkoper de bevoegdheid krijgt om een beroep op dit onverbindend zijn te doen en ontruiming te vorderen.
Er bestaat geen grond om aan een door de hypotheekhouder in de veilingvoorwaarden gedaan beroep als bovenbedoeld verdergaande gevolgen toe te kennen, zulks afgezien van het zich hier niet voordoende geval dat de hypotheekhouder, na zijn beroep op de onverbindendheid van de huurovereenkomst ook tot de huurder te hebben gericht, zelf, met het oog op zijn eventuele belang om het goed ter verkrijging van een hogere opbrengst leeg ter veiling te kunnen aanbieden, reeds voor de veiling van deze ontruiming heeft verkregen. Met name is er – anders dan het hof heeft geoordeeld – geen reden om buiten dit laatste geval aan een zodanig beroep het gevolg te verbinden dat de huurovereenkomst is vervallen met rechtsgevolg ook tegen derden, noch om te aanvaarden dat de boven omschreven bevoegdheid zou toekomen aan anderen dan de eigenaar geworden veilingkoper. Het door art. 1230 beschermde belang van de hypotheekhouder, waarvoor de belangen van de huurder moeten wijken, noopt niet tot het aanvaarden van dergelijke verdergaande, voor de huurder bezwarende gevolgen.
3.4 Het vorenstaande brengt mee dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat aan Broekmeulen als opvolgend koper een beroep toekomt op het niet verbindend zijn van de huurovereenkomst van Pirouette. ’s Hofs in het principaal beroep gewezen arrest kan derhalve niet in stand blijven. Na verwijzing zal alsnog moeten worden beslist op het incidenteel beroep dat door het hof op grond van zijn oordeel in het principaal beroep buiten behandeling is gelaten.
4. Beslissing
De HR:
vernietigt het arrest van het Hof te ’s-Hertogenbosch van 14 april 1987;
verwijst de zaak naar het Hof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.18 Christenhusz-Brunsveld
Instantie en vindplaats
HR 2 juni 1989, NJ 1990/253
Trefwoord
Huurbeding, wegnemingsrecht huurder (ius tollendi)
Inhoud
De geëxecuteerde eigenaar dient de koper het bezit te verschaffen in de staat waarin dit zich ten tijde van de veiling bevindt. Indien dit een verhuurde staat is, is dit met inbegrip van het wegnemingsrecht. Dat de huur in strijd is met een huurbeding, maakt niet uit.
Een eigenaar is in beginsel niet gebonden de hypotheekhouder of de notaris eigener beweging op de huur of op het wegnemingsrecht opmerkzaam te maken. Een uitzondering op deze regel bestaat als het de eigenaar duidelijk moet zijn geweest, dat die huur aan de hypotheekhouder of een eventuele koper zou zijn ontgaan.
Feiten
Christenhusz bezwaart zijn eigen woning met een hypotheek ten behoeve van de bank, waaraan een huurbeding was gekoppeld. De bank gaat over tot executie en vermeldt in de advertentie o.a. de aanwezigheid boven van een open eiken keuken en de aanvaarding dadelijk na de gunning vrij van huur.
Wanneer de bewoner/ex-eigenaar, na meermalen te zijn aangemaand, het onroerend goed ontruimt, ontbreken er een aantal zaken en met name de complete keuken op de bovenverdieping. Brunsveld koopt de woning en spreekt Christenhusz ter zake voor schadevergoeding aan. Christenhusz stelt, dat een en ander door zijn zoon, aan wie hij de bovenverdieping verhuurde, is aangebracht en door die zoon bij diens vertrek weer op grond van het wegnemingsrecht is verwijderd. Brunsveld dagvaardt Christenhusz en vordert de schade te vergoeden die hij als koper lijdt doordat de huurder een aantal zaken uit de woning heeft verwijderd.
Uitspraak
Weliswaar is juist dat de eigenaar aan de koper het bezit moet verschaffen van het goed in de staat waarin dit zich ten tijde van de veiling bevond, maar indien het goed was verhuurd, is die ‘staat’ de verhuurde staat met inbegrip van het wegnemingsrecht, tot het uitoefenen waarvan de huurder in beginsel, behoudens nu niet ter zake doende uitzonderingen, ook tegenover de hypotheekhouder en diens koper bevoegd is.
Dit wordt niet anders indien is verhuurd in strijd met een huurbeding als bedoeld in art. 1230 BW. Dit beding kan wel meebrengen dat de koper de bevoegdheid krijgt om een beroep te doen op het onverbindend zijn van de met dit beding strijdige huurovereenkomst en om ontruiming door de huurder te vorderen (vergelijk HR 3 februari 1989, RvdW 1989, 62), maar er bestaat geen reden waarom een huurder aan wie in strijd met het beding is verhuurd, tegenover de hypotheekhouder niet bevoegd zou zijn tot uitoefening van zijn wegnemingsrecht op dezelfde voet en in dezelfde omvang als andere huurders tegen wier huurovereenkomst de hypotheekhouder geen bezwaar kan maken. Met name wettigen de door art. 1230 beschermde belangen van de hypotheekhouder een dergelijk onderscheid niet.
3.5. Wat de hiervoor onder b weergegeven grond betreft, moet het volgende worden vooropgesteld. In verband met de aard van de gedwongen verkoop krachtens het beding van art. 1223 tweede lid, die meebrengt dat het niet de eigenaar is die verkoopt, moet worden aangenomen dat het op de weg ligt van de executerende hypotheekhouder, die tot verkoop ‘vrij van huur’ wil overgaan, om zich voor de veiling ervan te vergewissen of het goed is verhuurd en, zo ja, in hoeverre de huurder krachtens zijn wegnemingsrecht bevoegd is om bij ontruiming bestanddelen van het goed daaruit mee te nemen. De eigenaar zal daarom in beginsel niet gehouden zijn de hypotheekhouder of de notaris ten overstaan van wie de veiling zal geschieden, eigener beweging te melden dat het goed is verhuurd, onderscheidenlijk dat met uitoefening van een wegnemingsrecht rekening moet worden gehouden. Niet uitgesloten is evenwel dat dit anders is wanneer het de eigenaar die in strijd met het huurbeding een huurovereenkomst aanging, duidelijk moet zijn geweest dat die huur, bijvoorbeeld in verband met de wijze van bewoning en – zoals hier – zijn familierelatie met de huurder, aan de hypotheekhouder of een eventuele koper ter veiling zou ontgaan. Laat de eigenaar in een zodanig geval na de hypotheekhouder of notaris tijdig op huur en wegnemingsrecht opmerkzaam te maken, dan zal dit in strijd kunnen komen met de zorgvuldigheid die hij in het maatschappelijk verkeer heeft in acht te nemen jegens eventuele kopers die aldus in hun gerechtvaardigde verwachtingen omtrent het vrij van huur aangeboden goed bedrogen uitkomen. Dit zal tevens tot gevolg hebben dat de eigenaar die door de koper wordt aangesproken voor diens door de uitoefening van het wegnemingsrecht geleden schade, geen verweer zal kunnen ontlenen aan het feit dat de huurder tot die uitoefening gerechtigd was.
In het licht van de gedingstukken moet worden aangenomen dat het hof heeft geoordeeld dat zich hier een zodanig geval heeft voorgedaan. Dit oordeel geeft, naar in het voorgaande besloten ligt, verweven als het is met feitelijke waarderingen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel 5 faalt derhalve.
4. Beslissing
De HR: verwerpt het beroep;
10.3.19 NMB-Stevens
Instantie en vindplaats
HR 9 juni 1989, NJ 1990/236
Trefwoord
Derdenhypotheek, per analogie: ontslag uit borgtocht door verhindering van subrogatie door crediteur (art. 1885 BW), benadeling borg
Inhoud
Een derdehypotheekgever wordt benadeeld voor zover hij door de gedraging van een schuldeiser minder kan verhalen dan zonder die gedraging het geval zou zijn geweest. Of de schuld van de debiteur hierbij is verminderd, is niet van belang.
Feiten
Ter zekerheid voor betaling van hetgeen de NMB van Stevens jr. te vorderen heeft is in 1978 een aantal hypotheken gevestigd: op het woonhuis van Stevens jr. een tweede recht van hypotheek en op zijn fabriekspand een eerste recht van hypotheek. Tevens is er een hypotheek gevestigd op een huis van Stevens sr., de vader van Stevens jr. MBO, een dochter van de NMB, verleent Stevens junior een krediet van ƒ 300.000,- waarvoor een tweede hypotheek op het fabriekspand wordt gevestigd. Het krediet wordt op de rekening van Stevens jr. bij de NMB gestort waardoor zijn schuld jegens de NMB vermindert. Buiten medeweten van Stevens sr. ‘licht’ de NMB haar eerste hypotheek op het fabriekspand waardoor MBO het eerste recht kreeg en NMB het tweede. MBO laat het fabriekspand veilen, zij krijgt als eerste hypotheekhouder de gehele opbrengst van ƒ 160.000,-. NMB wenst het huis van Stevens sr. uit te winnen. De verweerder in cassatie, Stevens sr., voelt zich door de handelwijze van de NMB benadeeld en vordert dat de opbrengst van het fabriekspand in mindering wordt gebracht op de schuld van Stevens jr. aan de NMB.
Uitspraak
4.2. Het hof is ervan uitgegaan dat art. 1885 BW van overeenkomstige toepassing is en dat de vordering van Stevens sr. slechts toegewezen kan worden indien en voor zover hij nadeel heeft ondervonden ten gevolge van het lichten van de hypotheek op het fabriekspand door NMB. Deze beslissingen zijn in cassatie niet bestreden.
’s Hofs oordeel komt vervolgens op het volgende neer.
Stevens sr. is op 3 sept. 1979 door het lichten van de hypotheek benadeeld in zijn verhaalsmogelijkheid omdat hij na betaling niet meer kon worden gesubrogeerd in een recht van eerste hypotheek met een waarde gelijk aan de waarde van het fabriekspand op 3 sept. 1979, doch nog slechts in een recht van tweede hypotheek met een waarde gelijk aan de waarde van het fabriekspand verminderd met ƒ 405.000,-, het bedrag waarvoor de eerste hypotheek ten behoeve van MBO was gevestigd. Aangezien het welhaast uitgesloten is dat het fabriekspand op 3 sept. 1979 meer waard was dan ƒ 405.000,-, is Stevens sr. in beginsel benadeeld voor de gehele waarde van het fabriekspand op 3 sept. 1979. Aannemelijk is dat die waarde toen hoger was dan ƒ 160.000,-, maar nu de rb. de omvang van het nadeel heeft vastgesteld op het bedrag van de latere opbrengst van het fabriekspand ad ƒ 160.000,- en tegen die begroting op zichzelf niet is opgekomen door pp., komt alleen dat bedrag in aanmerking om bij het verhaal op het woonhuis van Stevens sr. in mindering te worden gebracht. Het moet ook inderdaad geheel in mindering worden gebracht nu de te verhalen schuld van Stevens jr. ten tijde van de voorgenomen uitwinning – ook voor het hof het beslissende moment voor wat betreft de hoogte van de schuld – meer bedroeg.
4.3. (…) De tweede klacht faalt omdat het hof er terecht van is uitgegaan dat de hypotheekgever- derde wordt benadeeld voor zover hij door een gedraging van de schuldeiser minder kan verhalen dan zonder die gedraging het geval zou zijn geweest, en dat daarbij niet ter zake doet of tevens de schuld van de debiteur is verminderd.
Subonderdeel 2 (iii) miskent dat het hof in zijn r.o. 2 niet het oog had op overdracht van een vordering of schuldoverneming in juridische zin.
5. Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.20 Staat der Nederlanden-Van Amersfoort en Zonen B.V.
Instantie en vindplaats
HR 9 februari 1990, NJ 1991/462
Trefwoord
Milieurecht, bodemverontreiniging
Inhoud
Art. 21 IBS (Interimwet bodemsanering) wijkt niet af van de gewone aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad (art. 1401 oud BW). Dit betekent dat verhaal door de Staat op grond van dit artikel alleen mogelijk is, indien de veroorzaker ten tijde van de vervuiling onrechtmatig tegenover de overheid handelde. Het relativiteitsvereiste geldt dus ook voor de verhaalsvordering van de Staat. Het bijzondere van het verhaalsrecht van art. 21 IBS bestaat alleen daarin, dat de Staat ook verhaal kan nemen voor saneringskosten die ten laste van de provincie en de gemeente komen, zonder dat deze haar vorderingen hoeven te cederen, en dat de rechter het te verhalen bedrag kan matigen.
Nu het relativiteitsvereiste door art. 21 IBS niet is terzijde gesteld, zal de Staat bij oude saneringsgevallen moeten aantonen, dat de overheid zich het belang van de overheid bij bodemsanering al had aangetrokken toen de verontreiniging plaatsvond, dan wel voor de veroorzaker voldoende duidelijk was of behoorde te zijn dat zij zich dat belang zou gaan aantrekken.
Feiten
In de periode van 1916 tot 1985 is door Van Amersfoort en haar rechtsvoorgangers een galvanisch bedrijf geëxploiteerd op een industrieterrein gelegen in de gemeente Zeist. In de loop van 1984 zijn in de grond onder en nabij de bedrijfsgebouwen van Van Amersfoort, alsmede in het grondwater ter plaatse, ernstige verontreinigingen aangetroffen. Met toepassing van de IBS zijn saneringsmaatregelen getroffen. De Staat, heeft, evenals de provincie Utrecht en de gemeente Zeist voor deze sanering bijdragen overeenkomstig de IBS verleend. De Staat vordert op grond van art. 21 IBS betaling van deze kosten van Van Amersfoort, aanvoerende dat de geconstateerde bodemverontreinigingen het gevolg zijn van onzorgvuldige bedrijfsvoering door Van Amersfoort en dat deze derhalve een onrechtmatige daad heeft gepleegd.
Uitspraak
3. Beoordeling van het middel in het principaal beroep
3.1.1. Het middel stelt aan de orde de in rechtspraak en literatuur uiteenlopend beantwoorde vraag welke betekenis moet worden toegekend aan art. 21 lid 1 van de Interimwet bodemsanering, luidende: ‘Onze minister kan, indien in de kosten van de voorbereiding of de uitvoering van de sanering van een geval van bodemverontreiniging aan een provincie of gemeente een bijdrage overeenkomstig deze wet is verleend, de ten laste van het Rijk, de provincie en de gemeente komende kosten daarvan – behoudens matiging door de rechter – verhalen op degene door wiens onrechtmatige daad de verontreiniging van de bodem in het betrokken geval is veroorzaakt.’
Het middel steunt in hoofdzaak op de opvatting – kort gezegd – dat art. 21 ertoe strekt aansprakelijkheid te vestigen zonder dat aan alle voor aansprakelijkheid op grond van art. 1401 BW geldende vereisten is voldaan.
Bij de beantwoording van voormelde vraag moet worden vooropgesteld dat de Interimwet blijkens haar inhoud en wordingsgeschiedenis niet alleen het tegengaan van toekomstige, een ernstig gevaar voor de volksgezondheid of het milieu opleverende bodemverontreiniging beoogt, maar ook en zelfs in de eerste plaats het opheffen van de schadelijke gevolgen van ernstige bodemverontreinigingen die reeds voor de totstandkoming van de Interimwet zijn opgetreden. Dit brengt mee dat bij de uitlegging van art. 21 voor ogen moet worden gehouden dat het aldaar geregelde verhaalsrecht in belangrijke mate in het leven is geroepen om de kosten van sanering van in het verleden ernstig verontreinigde grond te doen dragen door ‘degene door wiens onrechtmatige daad de verontreiniging (…) is veroorzaakt.’
3.1.2. Voorts is van belang dat bij de regeling van het verhaalsrecht tot uitgangspunt heeft gediend hetgeen, naar de opvatting van de ontwerpers, reeds voortvloeide uit het recht inzake aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, zoals dat destijds gold.
Nadat het wetsontwerp aanvankelijk in art. 13 had bepaald dat, indien door de minister aan een provincie of gemeente een bijdrage in de saneringskosten is verleend, die provincie of gemeente ‘de rechten die zij ter zake van de kosten van de genomen maatregelen tegenover derden mocht kunnen doen gelden’ overdraagt aan het Rijk, is bij tweede nota van wijzigingen (Bijl. Hand. II 1981-1982, 16 821, nr. 15) die bepaling vervangen door hetgeen (behoudens een te dezen niet relevant tekstverschil) thans in art. 21 lid 1 is neergelegd. In de nota naar aanleiding van het eindverslag (Bijl. Hand. II 1981-1982, 16 821, nr. 14, p. 14 bovenaan) merkte de Staatssecretaris op dat ‘nadere bezinning op de mogelijkheden van art. 13 heeft geleerd dat (…) op basis hiervan aansprakelijkstelling in slechts een beperkt aantal gevallen kan plaatsvinden’ en vervolgens dat art. 13 bij nota van wijzigingen ‘zodanig is aangepast dat in een groter aantal gevallen tot aansprakelijkstelling kan worden gekomen.’ De toelichting bij die tweede nota van wijzigingen vermeldt nader dat door deze wijziging onzekerheid wordt voorkomen en dat de voorgestelde bepaling bovendien als voordeel heeft dat de minister een vordering kan instellen zonder dat daarvoor handelingen van provincies of gemeenten nodig zijn. Die ‘onzekerheid’ betrof blijkens de toelichting de vraag of de rechter tot dezelfde opvatting als de regering zou komen, te weten de bij het opstellen van het oorspronkelijke art. 13 tot uitgangspunt genomen opvatting ‘dat tot de door art. 1401 BW te beschermen belangen het belang van de overheid bij sanering van bodemverontreiniging behoort.’
Op grond van dit een en ander kan niet worden gezegd dat de in het ontwerp voorgestelde verandering ondubbelzinnig een wijziging in het bestaande, aan de verhaalsvordering ten grondslag te leggen recht beoogde. Met name kan niet worden aanvaard dat zij ondubbelzinnig tot strekking had om mede ten nadele van hen op wier handelen of nalaten reeds bestaande bodemverontreiniging viel terug te voeren, voor de Staat de mogelijkheid in het leven te roepen ter zake in meer of andere gevallen verhaal te nemen dan destijds reeds mogelijk was ingevolge het toenmaals geldende onrechtmatige-daadsrecht, laat staan dat de Tweede Kamer, zich na afweging van de betrokken belangen, met een dergelijke wijziging van het recht zoals dat gold ten tijde van bedoeld handelen of nalaten, zou hebben verenigd.
Wel blijkt dat de regering op een punt van uitleg van het toen bestaande recht mogelijke twijfel wilde wegnemen; deze twijfel kwam kennelijk voort uit de in de literatuur aan HR 9 nov. 1973, NJ 1974, 91 ontleende gedachte dat bepaalde algemene belangen van de overheid niet voor bescherming door art. 1401 in aanmerking komen, welke gedachte hierna onder 3.1.5 nader zal worden besproken.
3.1.3. Bij de behandeling van het wetsontwerp in de Eerste Kamer heeft de minister naar aanleiding van een in het Voorlopig Verslag gestelde vraag vooreerst geantwoord (Bijl. Hand. I 1982-1983, 16 821, nr. 30b, p. 4) ‘dat een verontreiniging van de bodem in het algemeen onrechtmatig is mede jegens het Rijk, omdat het Rijk zich terecht het belang van de bodemsanering aantrekt en uit dien hoofde (een gedeelte van) de kosten daarvan voor zijn rekening neemt (vergelijk HR 26 mei 1978, NJ 1978, 615).’ Dit antwoord geeft klaarblijkelijk aan hoe het destijds geldende onrechtmatige-daadsrecht, naar de opvatting van de minister, moest worden begrepen. De minister voegde daaraan echter toe dat ‘juist om iedere twijfel betreffende de mogelijkheid van verhaal door het Rijk te voorkomen’, in art. 21 een ‘specifiek’ verhaalsrecht voor het Rijk was opgenomen ‘ongeacht het antwoord op de vraag jegens wie de onrechtmatige daad is gepleegd.’ Indien de minister met dat laatste iets anders heeft bedoeld dan dat ook voor zover de onrechtmatige daad jegens de provincie of de gemeente is gepleegd, het verhaalsrecht ter zake van door de provincie of de gemeente gemaakte saneringskosten aan het Rijk toekomt, is zijn opmerking niet in overeenstemming met de hiervoor onder 3.1.2 weergegeven toelichting in de tweede nota van wijzigingen, waarin slechts het veronderstelde afzonderlijke vereiste van een ‘art. 1401-belang’ aan de orde was. In dat geval zou die opmerking een nieuwe uitleg hebben gegeven aan art. 21, waardoor dit een andere strekking zou hebben gekregen dan die waarvan, zoals hiervoor werd overwogen, kennelijk werd uitgegaan tijdens de behandeling in de Tweede Kamer. Dit is onaannemelijk. Reeds hierom mist de bedoelde uitspraak beslissende betekenis voor de juiste uitlegging van art. 21.
3.1.4. Zoals hiervoor onder 3.1.1 is vooropgesteld, is het verhaalsrecht van art. 21 in belangrijke mate bedoeld voor het verhaal van saneringskosten veroorzaakt door ernstige bodemverontreinigingen die in het verleden hebben plaatsgevonden. Dit brengt mee dat in het bijzonder de eis van rechtszekerheid in aanmerking moet worden genomen. Nu de wetsgeschiedenis, zoals hiervoor onder 3.1.2 en 3.1.3 samengevat, geen ondubbelzinnige aanwijzingen geeft voor de door de Staat verdedigde opvatting dat art. 21 ertoe strekt mede ter zake van dergelijke bodemverontreinigingen aansprakelijkheid te vestigen zonder dat aan alle, destijds voor aansprakelijkheid op grond van art. 1401 BW geldende vereisten is voldaan en nu ook in de tekst van art. 21 daarvoor geen steun is te vinden, moet die opvatting van de hand worden gewezen.
3.1.5. Wat die vereisten betreft, verdient opmerking dat voor de hiervoor onder 3.1.2 vermelde twijfel van de regering omtrent de aanwezigheid van een door art. 1401 beschermd belang geen plaats is, zodat het wegnemen van die twijfel geen wijziging van het geldende recht meebracht. Immers, het afzonderlijk – naast het vereiste dat jegens de overheid onrechtmatig is gehandeld – eisen van een door art. 1401 beschermd belang is niet op zijn plaats wanneer de overheid schadevergoeding vordert op grond van een tegenover haar gepleegde onrechtmatige daad.
Wat zaken als de onderhavige betreft, brengt het voorgaande mee dat voor de beslissing op de vordering van de Staat niet van belang is de door het hof in r.o. 5.19 met 1) aangeduide vraag of en zo ja, van welk tijdstip af, tot de belangen die art. 1401 BW beoogt te beschermen, ook het belang van de overheid bij bodemsanering behoort.
3.2. Aangezien het middel uitgaat van de hiervoor onjuist bevonden opvatting dat art. 21, kort gezegd, een of meer vereisten voor aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad heeft doen vervallen, stuit het af op het vorenoverwogene.
Met betrekking tot de afzonderlijke onderdelen kan nog het volgende worden aangetekend.
(…)
Onderdeel 2 voert onder meer aan dat buiten discussie staat dat de Staat zich het belang van het saneren van bodemverontreiniging als bedoeld in de Interimwet heeft aangetrokken. Dit is op zichzelf juist, maar ontslaat de rechter niet van de plicht te onderzoeken of de overheid ten tijde van het veroorzaken van de verontreiniging zich dat saneringsbelang reeds aantrok dan wel voor de veroorzaker voldoende duidelijk was of behoorde te zijn dat zij zich dat belang zou gaan aantrekken.
Onderdeel 3 gaat terecht ervan uit dat art. 21 onmiddellijke werking heeft. Zoals echter uit het vorenoverwogene volgt, heeft het in art. 21 bepaalde – afgezien van het daarin aan de rechter toegekende matigingsrecht en van de concentratie van het verhaalsrecht van de overheid bij het Rijk – geen wijziging van het geldende recht meegebracht, zodat zich behoudens wat dat matigingsrecht en die concentratie betreft geen vraag van overgangsrecht voordoet.
Onderdeel 5 faalt omdat het de gedachtengang van het hof miskent. De bestreden overweging brengt slechts tot uitdrukking dat de constatering door de regering dat de overheid medeverantwoordelijk is voor de in het verleden opgetreden bodemverontreinigingen, naar ’s Hofs oordeel een argument oplevert tegen de zienswijze dat ter zake van die verontreinigingen aan het Rijk een ruimer vorderingsrecht tegen de veroorzakers is gegeven dan reeds uit art. 1401 BW voortvloeit.
3.3. Uit het voorgaande volgt dat het middel tevergeefs is voorgesteld.
4. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep
4.1. Onderdeel 1 klaagt erover dat het hof in zijn r.o. 5.19 ‘de overheid’ en de Staat heeft vereenzelvigd. Zoals uit het hiervoor onder 3.1.5 overwogene volgt, is slechts van belang de klacht die betrekking heeft op de in ’s Hofs r.o. 5.19 met 2) aangeduide vraag of en zo ja, van welk tijdstip af, het veroorzaken van een tot sanering op grond van de Interimwet nopende bodemverontreiniging tegenover de overheid onrechtmatig is.
De klacht faalt omdat het hof in dit verband terecht geen onderscheid heeft gemaakt tussen de Rijksoverheid en de lagere overheden. Van belang is slechts of op het tijdstip van onrechtmatige veroorzaking van ernstige bodemverontreiniging als bedoeld in de Interimwet enige overheid – zoals de gemeente, de provincie of het Rijk – zich het belang van bodemsanering aantrok, dan wel voor de veroorzaker voldoende duidelijk was dat dit zou gaan geschieden. Het relativiteitsvereiste brengt in gevallen als hier aan de orde zijn niet mee dat de veroorzaker van een ernstige bodemverontreiniging een verweer zou kunnen ontlenen aan de wijze waarop de lasten van de sanering van de door hem verontreinigde bodem tussen de verschillende overheden worden verdeeld. In het midden kan blijven in hoeverre door de veroorzaker een aan gedragingen van de lagere overheid, verband houdende met de betrokken verontreiniging, te ontlenen verweer (kort gezegd: medeverantwoordelijkheid) aan de Staat kan worden tegengeworpen. Deze in de toelichting op het onderdeel opgeworpen vraag is thans niet aan de orde.
4.2. Ook de in de onderdelen 2 t/m 4 aangevoerde klachten behoeven, gelet op het onder 3.1.5 overwogene, slechts behandeling voor zover zij betrekking hebben op de in ’s Hofs r.o. 5.19 met 2) aangeduide relativiteitsvraag. Zij falen omdat het hof terecht heeft geoordeeld dat voor de beoordeling van die vraag met name van belang zijn de ontwikkelingen in de maatschappelijke opvattingen omtrent de ernst van bodemverontreiniging die ertoe hebben geleid dat de overheid zich de zorg voor het milieu ook op dat punt is gaan aantrekken, en evenzeer met juistheid heeft geoordeeld dat ernstige bodemverontreinigingen reeds onrechtmatig tegenover de overheid konden zijn op het moment waarop het aan de veroorzaker voldoende duidelijk was of had behoren te zijn dat de overheid zich de zorg voor de bodem in dat opzicht zou gaan aantrekken.
(…)
4.4. Blijkens het voorgaande moet ook het incidenteel beroep worden verworpen.
5. Beslissing
De HR:
in het principaal beroep
verwerpt het beroep;
(…)
in het incidenteel beroep
verwerpt het beroep;
(…)
10.3.21 Van Berkel-Tribosa
Instantie en vindplaats
HR 25 februari 1991, NJ 1992/172
Trefwoord
Derdenbeslag, toekomstige vorderingen
Inhoud
Als er derdenbeslag op vorderingen wordt gelegd, omvat dit niet alleen de vorderingen die ten tijde van de beslaglegging bestaan, maar ook de toekomstige vorderingen die voortvloeien uit een op het ten tijde van het beslag bestaande rechtsvorderingen. Dit kan uit art. 475 Rv worden afgeleid. Een bezwaring of vervreemding van de door het beslag getroffen vordering kan niet aan de beslaglegger worden tegengeworpen als deze bezwaring of vervreemding na de beslaglegging plaatsvindt, ook al is sprake van vervreemding door de eerste hypotheekhouder wiens hypotheek reeds voor het beslag op het verhuurde goed rustte en die na het beslag door executoriale verkoop krachtens het beding van art. 1223 lid 2 BW zijn verhaalsrecht als hypothecaire schuldeiser heeft uitgeoefend.
Feiten
Tribosa huurt een winkelruimte van Zuid-Arcade. Van Berkel legt voor een vordering op Zuid-Arcade beslag onder Tribosa. De verhuurde winkelruimte wordt bij een executoriale veiling in 1982 overgedragen aan het Spoorwegpensioenfonds NV, die de huurovereenkomst met Tribosa voortzet. Vervolgens sluiten het Spoorwegpensioenfonds en Tribosa in 1983 een nieuwe huurovereenkomst die ingaat op 1 januari 1993. Op dat moment zal de oude huurovereenkomst worden ontbonden. Van Berkel is van mening dat de vorderingen inzake de huur van na de eigendomsoverdracht ook vallen onder het beslag. Tribosa bestrijdt dit.
Uitspraak
3.3. In overeenstemming met wat tot uitdrukking is gebracht in art. 475 Rv, vastgesteld bij de Invoeringswet Boeken 3, 5 en 6 NBW, eerste gedeelte, Wet van 7 mei 1986, Stb. 295, geldt ook naar huidig recht dat beslag onder een derde kan worden gelegd niet alleen op vorderingen die de geëxecuteerde op het moment van het beslag op de derde heeft, maar ook op vorderingen die de geëxecuteerde op de derde uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zal verkrijgen. Volgens deze regel kan een schuldeiser van de verhuurder beslag leggen onder de huurder op de huurpenningen die deze na de beslaglegging verschuldigd zal worden uit de ten tijde van de beslaglegging bestaande huurovereenkomst.
Art. 475b lid 1 (nieuw) Rv, zoals vastgesteld bij voornoemde Invoeringswet, bepaalt dat een vervreemding, bezwaring, afstand of onderbewindstelling van een door het beslag getroffen vordering, tot stand gekomen nadat het beslag is gelegd, niet tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen. Ook deze bepaling geeft een regel waarvan de gelding naar huidig recht moet worden aangenomen zoals besloten ligt in HR 10 april 1953, NJ 1953, 587. Deze regel brengt mee dat het beslag ook na de vervreemding van de door het beslag getroffen vordering op deze vordering blijft rusten en dat de geëxecuteerde de beslagen vordering niet van het beslag kan bevrijden door haar te vervreemden. De regel geldt ook voor toekomstige vorderingen, wanneer deze volgens de in de vorige alinea aangeduide regel door het beslag zijn getroffen. Wat betreft deze vorderingen sluit de regel aan bij het stelsel van art. 3:97 lid 2 NBW.
Wanneer de eigenaar-verhuurder het verhuurde onroerend goed aan een ander verkoopt en levert, doet hij daarmee ingevolge art. 1612 lid 1 BW het vorderingsrecht met betrekking tot de huurpenningen op de verkrijger overgaan. In de vervreemding van het verhuurde goed ligt dan de vervreemding van het bedoelde vorderingsrecht besloten. Ook deze vervreemding kan niet aan de beslaglegger worden tegengeworpen. Dit strookt met de in HR 15 maart 1940, NJ 1940, 848, aanvaarde en ook thans geldende overeenkomstige regel voor het geval dat een verhuurd onroerend goed wordt vervreemd na cessie van het recht op de toekomstige huurpenningen. Daaraan doet voorts niet af dat in geval van faillissement van de cedent de na de aanvang van de dag van de faillietverklaring opeisbaar geworden huurtermijnen wegens de bijzondere aard van het faillissementsbeslag in het faillissement van de cedent vallen (HR 30 jan. 1987, NJ 1987, 530, en Parl. gesch. Boek 3, Inv. 3, 5 en 6, p. 1249).
In het onderhavige geval is het evenwel niet de eigenaar-verhuurder die het verhuurde goed heeft verkocht en geleverd, maar de eerste hypotheekhouder wiens hypotheek reeds voor het beslag op het verhuurde goed rustte en die na het beslag door executoriale verkoop krachtens het beding van art. 1223 lid 2 BW zijn verhaalsrecht als hypothecaire schuldeiser heeft uitgeoefend. Deze verkoop heeft plaats gevonden ‘onder bezwaar van de lopende huur’, zodat enig beding als bedoeld in art. 1230 BW hier geen rol speelt. Dit brengt mee dat ook de onderhavige vervreemding niet tegen de beslaglegger op de vordering ter zake van huurpenningen kan worden ingeroepen, nu de hypotheek naar zijn aard slechts op het verhuurde goed zelf rust en niet op de vordering ter zake van de huurpenningen en, bij gebreke van een op goede grond ingeroepen beding als bedoeld in art. 1230, die vordering ook na de vervreemding door de hypotheekhouder telkens uit de huurovereenkomst zal blijven ontstaan en onder het op die vordering gelegde beslag zal blijven vallen. Een zodanig beslag dient derhalve anders te worden behandeld dan een beslag op het verhuurde goed zelf dat als gevolg van de executie door de hypotheekhouder vervalt (HR 19 okt. 1990, RvdW 1990, 181).
3.4 Uit het hiervoor overwogene volgt dat onder het door Van Berkel ten laste van Zuid-Arcade onder Tribosa gelegde derdenbeslag ook zijn begrepen de huurtermijnen die vervallen nadat het verhuurde onroerend goed door de Amro-bank als hypotheekhouder executoriaal is verkocht en geleverd aan het Spoorwegpensioenfonds.
Het ontbreken van enige bepaling in de koopovereenkomst dat de na de eigendomsoverdracht vervallende huurtermijnen niet aan de koper toekomen doet, anders dan het hof heeft geoordeeld, hieraan niet af.
De omstandigheid dat het Spoorwegpensioenfonds en Tribosa in mei 1983 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerend goed zijn aangegaan, doet evenmin aan het voorgaande af. Ook een zodanige rechtshandeling, verricht na de beslaglegging door de geëxecuteerde of diens rechtsopvolger met de derdebeslagene, kan aan de rechten van de beslaglegger geen nadeel toebrengen.
3.5 Daar het middel gegrond is kan het bestreden arrest niet in stand blijven.
4. Beslissing
De HR:
vernietigt het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 3 febr. 1989;
verwijst de zaak naar het Hof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.22 Agema-WUH
Instantie en vindplaats
HR 15 februari 1991, NJ 1991, 628
Trefwoord
Retentierecht; onroerend goed, onderbreking feitelijke macht, derdenwerking
Inhoud
Het is mogelijk een retentierecht uit te oefenen met betrekking tot een onroerend goed, zelfs als het om erfpacht gaat. Jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, kan slechts een beroep op het retentierecht worden gedaan als de schuldeiser op een ook voor zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent zodat feitelijke afgifte, veelal ontruiming, nodig is om deze macht weer op de rechthebbende te doen overgaan. Het is niet uitgesloten dat een retentierecht op een onroerend goed blijft bestaan, indien de feitelijke macht voor een zo korte tijd wordt onderbroken en terstond weer hersteld, dat aan deze eis van duidelijkheid van de feitelijke situatie voor derden niet wezenlijk afbreuk wordt gedaan.
Feiten
Aannemer Agema heeft in opdracht van Amazonas Seafood International (ASI) op de grond die ASI in erfpacht heeft een gebouw geplaatst. Op het erfpachtrecht was door ASI een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van de Westland Utrecht Hypotheekbank (WUH). ASI betaalt het door ASI aan Agema ter zake van de bouw verschuldigde niet (volledig) af en wanneer WUH tot executie wenst over te gaan beroept Agema zich op zijn retentierecht ex art. 1652 BW. De WUH was van oordeel dat dit retentierecht de veilingkoper en degene die weer van deze veilingkoper had gekocht niet deerde. Agema beschouwde deze handelingen van WUH als een inbreuk op haar retentierecht ten aanzien van het gebouw, hetwelk in februari 1987 gereed was, doch nog steeds niet aan ASI was ‘opgeleverd’ wegens de achterstand van betaling van ASI.
Agema laat in 1986 toe dat ASI van het gebouw gebruik maakt voor haar bedrijfsuitoefening doch met instandhouding van de omheining rond het gebouw en van het bord dat de bouw door Agema vermeldt. Agema behoudt ook de sleutels die toegang geven tot de poort in de omheining van het gebouw; onduidelijk is of ASI ook een dergelijk stel sleutels had gekregen. In 1987 sluit Agema een overeenkomst met ASI dat zij het gebouw voor Agema zal houden.
Uitspraak
Vooropgesteld moet worden dat retentierecht op onroerend goed mogelijk is, ook in een geval als het onderhavige waarin een aannemer het retentierecht op art. 1652 BW uitoefent jegens de erfpachter die tevens de aanbesteder is, ter zake van de grond en het door hem daarop gebouwde, zoals hij dat uit hoofde van de aannemingsovereenkomst onder zich heeft gekregen. Een zodanig retentierecht – dat niet kenbaar is uit de openbare registers, en derhalve een bron van onzekerheid kan opleveren voor derden die deze registers met het oog op de rechtstoestand van het onroerend goed hebben geraadpleegd – dient echter te worden beperkt tot het geval waarin de schuldeiser die het retentierecht uitoefent, op een ook voor derden voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over het goed uitoefent, zodat feitelijke afgifte, veelal ontruiming, nodig is om deze macht weer op de rechthebbende – hier: de erfpachter – te doen overgaan.
(…) De feiten die hiervoor (…) zijn weergegeven en waarvan ook het hof is uitgegaan, komen erop neer dat in nov. 1986 een situatie is ontstaan die niet meer toelaat aan te nemen dat ook voor derden voldoende duidelijk was dat de feitelijke macht over het onroerend goed bij de aannemer, Agema, was gebleven. Voor zover het onderdeel erover klaagt dat het hof aldus ten onrechte de – door WUH betwiste – stelling van Agema heeft gepasseerd, dat zij de sleutels voor de toegangspoort en van het gebouw aan ASI heeft onthouden, faalt het eveneens. Het enkele feit dat ASI niet over sleutels beschikte, maakt voor het hiervoor overwogene geen verschil, nu ASI door Agema werd toegelaten in dier voege dat ASI haar bedrijf zonder beperking in het onroerend goed kon uitoefenen.
Onderdeel 3 neemt tot uitgangspunt dat het retentierecht in nov. 1986 is tenietgegaan en valt ’s Hofs oordeel aan dat dit verlies in ieder geval niet meer, met werking tegen WUH, ongedaan gemaakt kon worden door zulks enige maanden nadien met ASI overeen te komen.
Ook dit onderdeel faalt. Niet uitgesloten is dat een retentierecht op een onroerend goed blijft bestaan, indien de feitelijke macht voor een zo korte tijd wordt onderbroken en terstond weer hersteld, dat aan de hiervoor gestelde eis van voldoende duidelijkheid van de feitelijke situatie voor derden niet wezenlijk afbreuk wordt gedaan.
Het hof heeft evenwel vastgesteld dat dit geval zich hier niet voordoet, nu de door Agema in dit verband ingeroepen overeenkomst met ASI eerst in febr. 1987 en derhalve enige maanden na het tenietgaan van het retentierecht is gesloten, nog daargelaten dat ingevolge die overeenkomst het houderschap ook toen voorshands bij ASI is gebleven.
Ook onderdeel 4 faalt. De omstandigheid dat Agema het gebouw nimmer heeft ‘opgeleverd’ in de zin die daaraan bij aannemingsovereenkomsten pleegt te worden toegekend, is, zoals het hof terecht heeft geoordeeld, niet doorslaggevend voor de vraag of Agema het gebouw onder zich heeft gehouden.
Beslissing
De HR:
verwerpt het beroep;
10.3.23 Gay Association-Engelen
Instantie en vindplaats
HR 7 juni 1991, NJ 1992/262
Trefwoord
Hypotheekbeding; in te roepen tegen later ingeschreven huurovereenkomst
Inhoud
Een hypotheekhouder kan zich jegens een huurder beroepen op een in de hypotheekakte opgenomen huurbeding, tenzij het huurcontract is gesloten voordat de hypotheekakte ingeschreven is. Gevallen als hieronder waarbij de verhuurder nog beschikkingsonbevoegd is, dient men op één lijn te stellen met een huurovereenkomst die door de hypotheekgever zonder toestemming van de hypotheekhouder is aangegaan na de inschrijving van het beding in de openbare registers.
Feiten
Een beleggingsmaatschappij verkoopt in 1988 een onverhuurd pand. De koper verleent de verkoper een recht van hypotheek op het pand. In de hypotheekakte, die tegelijk met de leveringsakte wordt ingeschreven, is een hypotheekbeding opgenomen. In dit beding wordt onder andere bepaald dat het pand niet zonder toestemming van de hypotheekhouder verhuurd mag worden. De koper heeft het pand voor de overdracht reeds verhuurd aan de stichting Gay Association, zonder medeweten en toestemming van de verkoper. De beleggingsmaatschappij maakt gebruikt van haar recht van executie en laat het pand veilen. De kopers, Engelen en Van der Bruggen B.V., sommeren de huurder en onderhuurder het pand te ontruimen. In de procedure gaat het om de vraag of de beleggingsmaatschappij, en na de executie de koper, zich tegen de huurders op het huurbeding kunnen beroepen.
Uitspraak
3.3. Uitgangspunt bij de beoordeling van dit betoog moet zijn dat de hypotheekhouder die het beding van art. 1230 heeft gemaakt, zich met vrucht jegens de huurder op dat beding kan beroepen, tenzij de huur was tot stand gekomen voordat de hypotheekakte behelzende het beding, in de openbare registers is ingeschreven. Art. 1230 heeft tot strekking te voorkomen dat als gevolg van het bestaan van de waarde van het onroerend goed drukkende huurovereenkomsten de opbrengst bij verkoop niet voldoende is om verhaal te bieden voor hetgeen de hypotheekhouder heeft te vorderen (HR 14 mei 1976, NJ 1977, 150 en HR 3 febr. 1989, NJ 1990, 249). De achtergrond hiervan is het recht van hypotheek als een naar de eisen van het financieel en zakelijk verweer ingericht financieringsinstrument te laten functioneren.
3.4. Het onderhavige geval vertoont de volgende kenmerken:
1. de huurovereenkomst is door de latere verkrijger van het onroerend goed als verhuurder aangegaan op een tijdstip dat hij nog niet bevoegd was als eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde over het goed te beschikken;
2. de transportakte ter zake van de overdracht van het goed aan hem en de hypotheekakte ter zake van de hypotheek die hij op dat goed had verleend en waarin voormeld huurbeding voorkwam, zijn tegelijk ter inschrijving in de openbare registers aangeboden;
3. de hypotheekhouder heeft niet ingestemd met de verhuring, waarvan hij niet op de hoogte was, terwijl volgens de voormelde transportakte ook vrij van huur aan de verkrijger werd overgedragen.
3.5. Het middel stelt aan de orde de vraag of een geval dat (…) [boven omschreven] kenmerken vertoont, voor de toepassing van art. 1230 op een lijn moet worden gesteld met een huur die door de hypotheekgever zonder toestemming van de hypotheekhouder is aangegaan na de inschrijving van het huurbeding in de openbare registers, hetgeen zou betekenen dat het beding met vrucht aan de huurder kan worden tegengeworpen, dan wel met een voor die inschrijving tot stand gekomen huur, die derhalve niet door het beding wordt getroffen.
3.6. In het licht van doel en strekking, als hiervoor gereleveerd, van het recht van hypotheek en van de plaats daarin van het huurbeding, noopt een afweging van de over en weer bij dit beding betrokken belangen tot beantwoording van die vraag in de eerstbedoelde zin. Tegen het belang aan de zijde van de hypotheekhouder bij bescherming tegen huurovereenkomsten als de onderhavige weegt het belang van de huurder te worden beschermd tegen een ontruiming in geval het tot executie door de hypotheekhouder komt, niet op. Daarbij dient het volgende in aanmerking te worden genomen.
Enerzijds hebben de hypotheekhouder en de koper ter executie die zijn recht aan hem ontleent, een sprekende behoefte aan bescherming tegen – de waarde van het onderpand drukkende – huurovereenkomsten die door de hypotheekgever reeds waren gesloten voordat hij beschikkingsbevoegd was geworden en waarop de hypotheekhouder die het huurbeding maakte, in de regel niet bedacht behoefde te zijn. Deze bescherming is mede in het belang van allen die tegen een onderpand, bestaand in onverhuurd onroerend goed, krediet willen opnemen, omdat zonder een dergelijke bescherming het gevaar bestaat dat verstrekkers van hypothecair krediet niet bereid zullen blijken de waarde van het goed in onverhuurde staat onverkort tot uitgangspunt te nemen.
Anderzijds had de huurder zich door raadpleging van de openbare registers – van welke raadpleging art. 1230 BW uitgaat – kunnen onderzoeken of zijn verhuurder tevens eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde was, bij gebreke waarvan een huurder in beginsel met de mogelijkheid van ontruimingsvorderingen door derden rekening heeft te houden. Ook dan is de huurder bovendien niet geheel onbeschermd, nu hij in geval van ontruiming immers een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie op de verhuurder zal hebben.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principale beroep;
10.3.24 Boersma en Ybema-MBO
Instantie en vindplaats
HR 8 juli 1991, NJ 1993/685
Trefwoord
Hypotheek, weigering medewerking royement, onrechtmatige daad
Inhoud
Het weigeren van medewerking aan een royement is onrechtmatig indien de hypotheekhouder hierbij geen rechtens te eerbiedigen belang heeft.
Feiten
Bij notariële akte van 18 januari 1980 geeft Potharst de Maatschappij voor Bedrijfsobjecten (MBO) het recht van eerste hypotheek op een onroerend goed. Na vestiging van deze hypotheek volgen nog een tweede en derde op dit onroerend goed. Wanneer Potharst in gebreke blijft met de betaling van rente en aflossing aan MBO, laat MBO het pand in het openbaar veilen. MBO is zelf de hoogste bieder en koopt het pand voor een bedrag dat lager ligt dan zijn eigen op de hypotheek verhaalbare vordering. De tweede hypotheekhouder verleent vervolgens royement, maar er is verzuimd de derde hypotheekhouder te verzoeken hetzelfde te doen. Pas vier jaar na de veiling, als de termijn van zuivering van art. 1256 oud BW is verstreken, wordt de derde hypotheekhouder, Boersma en Ybema BV verzocht aan royement mee te werken. Zij weigeren medewerking ook al is duidelijk dat de derde hypotheekhouder bij een zuiveringsprocedure niet batig gerangschikt is. In het geding dat volgt stelt MBO dat het weigeren van medewerking onrechtmatig is.
Uitspraak
3.2. (…) Het hof heeft in r.o. 3 van zijn arrest, in cassatie onbestreden, overwogen dat niet in geschil is dat de hypothecaire inschrijving van Boersma en Ybema, indien destijds een gerechtelijke rangregeling zou hebben plaatsgevonden, zou zijn doorgehaald zonder dat Boersma en Ybema ook maar enig bedrag in mindering op haar vordering zou hebben ontvangen.
Daaruit volgt dat Boersma en Ybema na de veiling geen rechtens te eerbiedigen belang had bij het volgen van een gedragslijn welke MBO als koopster van het pand aanleiding zou geven tot het doen openen van een gerechtelijke rangregeling om aldus door middel van een bevel als bedoeld in art. 1257 lid 1 BW het pand te ontlasten van de hypotheek van Boersma en Ybema. Onder die omstandigheden was het van de aanvang af in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een gedragslijn als evenbedoeld te volgen. Dit brengt mee dat niet tot uitgangspunt kan worden genomen dat Boersma en Ybema na de veiling de bevoegdheid had haar medewerking aan royement zonder rangregeling te weigeren.
De enkele omstandigheid dat MBO, door de termijn van art. 1256 te laten verstrijken zonder een rangregeling te hebben doen openen, zichzelf de mogelijkheid heeft ontnomen door middel van een bevel krachtens art. 1257 lid 1 de doorhaling van de hypothecaire inschrijving van Boersma en Ybema te bewerkstellingen, brengt niet mee dat voor Boersma en Ybema een bevoegdheid ontstond die tevoren niet aan haar toekwam. Boersma en Ybema handelt derhalve onrechtmatig door met een beroep op een haar niet toekomende bevoegdheid te weigeren aan royement van haar hypothecaire inschrijving mee te werken.
Uit het voorgaande volgt dat het hof de vordering van MBO terecht heeft toegewezen, wat er zij van de door het hof daartoe gebezigde gronden. De door het middel aangevoerde klachten kunnen dus niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.25 Dépex-Bergel
Instantie en vindplaats
HR 15 november 1991, NJ 1993/316
Trefwoord
Zaak, bestanddeel, verkeersopvatting
Inhoud
Ter beantwoording van de vraag of onder eigendomsvoorbehoud geleverde apparatuur en een fabrieksgebouw naar verkeersopvatting tezamen als zaak moeten worden gezien, worden door de Hoge Raad de volgende aanwijzingen gebruikt. Een eerste is gelegen in het in constructief opzicht specifiek op elkaar afgestemd zijn van apparatuur en gebouw en een tweede in de vraag of het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw – gebouw dienende tot het huisvesten van een productie-inrichting – bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het productieproces.
Feiten
Dépex heeft aan Bergel diverse installaties, waaronder een waterdistillatie-inrichting verkocht en geleverd. Dépex heeft zich de eigendom van de geleverde goederen voorbehouden totdat al hetgeen zij van Bergel te vorderen heeft is betaald. Ter zake van de leveranties is een bedrag van ƒ 140077,64 onbetaald gebleven. Nadat aan Bergel surseance van betaling is verleend, is namens de bewindvoerder het eigendomsvoorbehoud en de machtiging tot terugname van de door Dépex geleverde goederen erkend. Ondanks deze erkenning weigeren Bergel en de bewindvoerder afgifte van de goederen. Dépex heeft hierop Bergel en de bewindvoerder gedagvaard en afgifte van de apparatuur gevorderd. Bergel c.s. hebben zich in hun verweer op het standpunt gesteld dat de apparatuur bestanddeel is geworden van de onroerende hoofdzaak, de fabriek.
Uitspraak
3.3. Het gaat in cassatie om de vraag of het hof op goede gronden heeft geoordeeld dat de distillatie-apparatuur moet worden aangemerkt als bestanddeel van het onroerend goed van Bergel. Evenals de president, heeft het hof zijn beslissing niet gebaseerd op de mate van fysieke verbondenheid van de apparatuur met het fabrieksgebouw. Zoals met name blijkt uit de derde zin van ’s Hofs r.o. 6, heeft het hof uitsluitend onderzocht of de apparatuur naar verkeersopvatting een bestanddeel van de fabriek is.
Onderdeel 2a van het middel gaat er terecht van uit dat bij de beantwoording van deze vraag als hoofdzaak moet worden aangemerkt: het gebouw waarin de fabriek is gevestigd. Of het hof dit heeft gedaan, dan wel heeft geoordeeld dat te dezen niet het gebouw maar de fabriek in de zin van produktie-inrichting als de hoofdzaak moet worden beschouwd, valt uit ’s Hofs arrest niet met voldoende zekerheid op te maken. Daardoor wordt de cassatierechter de mogelijkheid onthouden te controleren of het hof van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan. De onderdelen 2a en 2d treffen dan ook doel voor zover zij erover klagen dat het hof zijn beslissing niet naar de eis der wet met redenen heeft omkleed.
3.4. De onderdelen 2b en 2c strekken ten betoge dat ’s Hofs overweging dat de apparatuur bepaaldelijk behoort tot ‘het wezen van de fabriek’, in de zin van art. 563 BW, onjuist althans onbegrijpelijk is.
Ook deze onderdelen slagen. Indien het hof heeft bedoeld dat het bepaalde in art. 563 lid 1 onder 1e BW hier toepassing moet vinden, heeft het blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting aangezien die bepaling alleen van betekenis is wanneer de vraag moet worden beantwoord of een zaak onroerend door bestemming is.
Mocht het hof hebben bedoeld dat de omstandigheid dat de apparatuur essentieel is voor het naar behoren functioneren van de in het gebouw gevestigde farmaceutische produktie-inrichting, meebrengt dat de apparatuur bestanddeel is van ‘de fabriek’, dan is het eveneens van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan, hetzij door ten onrechte niet het fabrieksgebouw maar de daarin gevestigde produktie-inrichting als de hoofdzaak aan te merken (zie hiervoor onder 3.3), hetzij door bij het beantwoorden van de vraag of de apparatuur naar verkeersopvatting bestanddeel van het gebouw is ten onrechte doorslaggevende betekenis toe te kennen aan de rol die de apparatuur vervult in het produktieproces.
In elk geval wordt uit het bestreden arrest niet duidelijk of het hof een van de hier bedoelde onjuiste criteria heeft toegepast dan wel van een juiste opvatting is uitgegaan. Het hof is aldus tekortgeschoten in zijn motiveringsplicht.
3.7. Uit het hiervoor onder 3.3 en 3.4 overwogene volgt dat ’s Hofs arrest niet in stand kan blijven. Verwijzing is noodzakelijk.
Met het oog op het na verwijzing te verrichten onderzoek wordt het volgende opgemerkt. Het gaat in gevallen als het onderhavige om beantwoording van de vraag of apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting te zamen als een zaak moeten worden gezien. Wanneer gebouw en apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, ligt hierin een aanwijzing voor een bevestigende beantwoording van die vraag.
Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw – gebouw dienende tot het huisvesten van een produktie-inrichting – bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het produktieproces.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Hof Arnhem van 3 oktober 1989;
verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof Leeuwarden;
10.3.26 Van Wijngaarden-Staat
Instantie en vindplaats
HR 24 april 1992, NJ 1993/643
Trefwoord
Milieurecht, bodemverontreiniging, onrechtmatige daad
Inhoud
Wat betreft kostenverhaal op de veroorzaker van bodemverontreiniging geldt dat het voor degene die is belast met de leiding van ondernemingsactiviteiten waaraan het kenbare gevaar van bodemverontreiniging is verbonden, voldoende duidelijk behoort te zijn dat de overheid haar zorg voor de bodem niet zal beperken tot het invoeren van strengere regelgeving en het bevorderen van verantwoorde methoden van afvoer van afvalstoffen, maar naar aanleiding van ernstige bodemverontreiniging daadwerkelijk tot actie zal overgaan en daardoor voor saneringskosten zal komen te staan. De Hoge Raad heeft in verband met de rechtszekerheid en de eenheid van recht vastgesteld dat op 1 januari 1975 deze duidelijkheid voor de veroorzakers kan bestaan.
Feiten
Het bedrijf van Van Wijngaarden te Uden beschikt over een galvaniseerinrichting die haar afval rechtstreeks en ongezuiverd in de bodem loost, hierdoor zijn de bodem en het grondwater ernstig vervuild. De galvaniseerafdeling te Uden is werkzaam geweest in het tijdvak van 1972 tot 1986. In de oprichtingsvergunning van 1975 is vermeld dat afvalstoffen naar de gemeentelijke stortplaats moesten worden gebracht. Verder bevat de definitieve hinderwetvergunning van 1979 een verbod om vluchtige stoffen, spoelwater, oliën of vetten op het open terrein te laten uitvloeien.
De Staat vordert op grond van art. 21 lid 1 IBS veroordeling van Van Wijngaarden tot betaling van saneringskosten. Zij meent dat Van Wijngaarden door het aanleggen en in stand houden van dat afvoersysteem onrechtmatig heeft gehandeld en dat de handelwijze van Van Wijngaarden ook jegens de Staat onrechtmatig was.
Uitspraak
3.3. Middel II verwijt het hof in r.o. 4.6 van zijn arrest een onjuiste maatstaf te hebben gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of Van Wijngaarden jegens de Staat onrechtmatig heeft gehandeld.
Het aangevallen oordeel komt hierop neer dat de overheid zich in ieder geval reeds in 1974 (toen het veroorzaken van de schade een aanvang nam) het saneringsbelang had aangetrokken, althans dat in ieder geval reeds vanaf dat jaar ook voor Van Wijngaarden duidelijk was of behoorde te zijn dat de overheid zich dat belang zou gaan aantrekken. Het hof spreekt in dit verband van de Staat, doch heeft blijkens zijn verwijzing (in r.o. 4.2) naar HR 9 febr. 1990, NJ 1991, 462 niet alleen de Rijksoverheid doch ook de lagere overheden op het oog (zie r.o. 4.1 van evengenoemd arrest van de Hoge Raad).
Het hof heeft dat oordeel gebaseerd op de in zijn r.o. 4.6 vermelde ontwikkelingen, met name op het gebied van de wetgeving, waaruit het heeft afgeleid dat in elk geval in het begin van de jaren zeventig voldoende bekend was dat ‘de overheid zich de zorg voor een schone bodem aantrok en verder zou aantrekken’ en dat het aan Van Wijngaarden, zeker als geschoold chemicus, vanaf 1972 duidelijk had moeten zijn dat het op onzorgvuldige wijze verontreinigen van de bodem onrechtmatig is en was, ook jegens de overheid.
Onderdeel 2 van het middel – onderdeel 1 bevat geen klacht – verwijt het hof te hebben miskend dat niet de zorg voor een schone bodem te dezen doorslaggevend is maar ‘het belang van het saneren van bodemverontreiniging’. Onderdeel 3 strekt ten betoge dat, zo het hof wel laatstbedoeld belang op het oog heeft gehad, zijn beslissing onjuist althans onvoldoende gemotiveerd is aangezien uit de door het hof vermelde ontwikkelingen wel volgt dat de overheid zich vanaf 1972 de zorg voor de volksgezondheid en het milieu in het algemeen en het belang van een schone bodem en de bodembescherming in het bijzonder heeft aangetrokken, maar niet dat de overheid zich vanaf 1972 het belang van het saneren van bodemverontreiniging heeft aangetrokken, althans dat voor Van Wijngaarden voldoende duidelijk was of behoorde te zijn dat de overheid zich dat belang zou gaan aantrekken.
3.4. Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat, wil er sprake zijn van een door het onzorgvuldig veroorzaken van bodemverontreiniging jegens de overheid gepleegde onrechtmatige daad waaraan deze op de voet van art. 1401 (oud) resp. art. 6:162 BW een recht op schadevergoeding kan ontlenen, op het tijdstip van dit veroorzaken voldoende duidelijk moet zijn dat daardoor niet alleen het aan de zorg van de overheid toevertrouwde algemene belang van een zo schoon mogelijk milieu wordt geschaad, maar ook vermogensnadeel voor de overheid zelf ontstaat of dreigt te ontstaan, daargelaten of dit nadeel in het kader van art. 21 voor vergoeding in aanmerking komt. Een nadeel als hier bedoeld kan zich in uiteenlopende vormen voordoen, niet slechts in de vorm van het maken van kosten om verontreinigde grond en grondwater schoon te maken, maar ook in de vorm van kosten voor – bijvoorbeeld – het opsporen en onderzoeken van ernstig verontreinigde terreinen, het ontwikkelen van geschikte methoden van sanering, het treffen van voorlopige voorzieningen om uitbreiding van een verontreiniging te voorkomen en het controleren van de resultaten van getroffen maatregelen. Kosten als hier bedoeld worden hierna kortweg als saneringskosten aangeduid.
3.5. Uit het vorenoverwogene volgt dat beslissend is het tijdstip waarop voor een veroorzaker van ernstige bodemverontreiniging als bedoeld in de IBS voldoende duidelijk was of behoorde te zijn dat zijn handelwijze – waarvan hier het onrechtmatig karakter wordt verondersteld – een vermogensnadeel als vorenbedoeld zou meebrengen voor de overheid. Hierbij gaat het in beginsel niet om de specifieke wetenschap of deskundigheid van de individuele veroorzaker, maar om hetgeen in het algemeen aan inzicht mocht worden verwacht van degenen die belast waren met de leiding van ondernemingsactiviteiten waaraan het kenbare gevaar van bodemverontreiniging door afvalstoffen was verbonden.
Zoals is overwogen in voormeld arrest van 9 febr. 1990 (r.o. 4.2), zijn daarbij in het bijzonder van belang de maatschappelijke opvattingen omtrent de ernst van bodemverontreiniging, die ertoe hebben geleid dat de overheid zich de zorg voor het milieu ook op dat punt is gaan aantrekken. Die opvattingen hebben immers enerzijds invloed gehad op het overheidsbeleid en de wetgeving, anderzijds op het inzicht van ondernemers in de schadelijke gevolgen van bodemverontreiniging en de te verwachten reactie van de overheid op die verontreiniging.
3.6. De Hoge Raad kan zelfstandig vaststellen hoe de maatschappelijke opvattingen te dezer zake zich hebben ontwikkeld, aangezien die opvattingen naar voren komen uit parlementaire stukken. Het is ook in hoge mate wenselijk dat de Hoge Raad zelf tot deze vaststelling overgaat, nu in een aantal procedures de bepaling van het hiervoor in 3.5 bedoelde tijdstip aan de orde is, de betrokken rechterlijke colleges niet tot eensluidende beslissingen op dit punt zijn gekomen en derhalve de rechtszekerheid en de rechtseenheid in het geding zijn.
(…)
3.8 De hiervoor onder 3.7 vermelde ontwikkelingen en uitlatingen wettigen de conclusie dat het eerst omstreeks het midden van de jaren zeventig voor degenen die waren belast met de leiding van ondernemingsactiviteiten waarvan het kenbare gevaar van bodemverontreiniging was verbonden, voldoende duidelijk behoorde te zijn dat de overheid haar zorg voor de bodem niet zou beperken tot het invoeren van strengere regelgeving en het bevorderen van verantwoorde methoden van afvoer van afvalstoffen, maar naar aanleiding van ernstige bodemverontreiniging metterdaad tot actie zou overgaan en daardoor voor saneringskosten zou komen te staan.
Ter wille van de hanteerbaarheid van de op dit gebied toe te passen regels preciseert de Hoge Raad het voorgaande aldus dat naar zijn oordeel de vereiste duidelijkheid voor ondernemers als vorenbedoeld bestond vanaf 1 jan. 1975.
Niet uitgesloten is echter dat in bepaalde gevallen van ernstige bodemverontreiniging de bedoelde duidelijkheid reeds op een eerder tijdstip bestond, maar dit zal slechts kunnen worden aangenomen indien de Staat feiten en omstandigheden stelt – en bij betwisting bewijst – waaruit volgt dat er voor de veroorzaker reeds op dat eerdere tijdstip concrete aanwijzingen waren dat de verontreiniging de overheid aanleiding zou geven tot het maken van saneringskosten. De stukken van het geding laten niet de conclusie toe dat zich hier een dergelijk geval voordoet.
3.9. Opmerking verdient tenslotte dat hetgeen hiervoor in 3.4-3.8 is overwogen betrekking heeft op onrechtmatige daden van het type dat in dit geding aan de orde is, namelijk – kort gezegd – het onzorgvuldig verontreinigen van het eigen bedrijfsterrein. In dit geding kan in het midden blijven of bij andere typen van onrechtmatige daden, zoals het in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt (doen) storten of ten vervoer afgeven van afvalstoffen, hetzelfde heeft te gelden.
3.10. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat ’s Hofs beslissing, voor zover inhoudende dat het reeds in 1974 voor Van Wijngaarden voldoende duidelijk behoorde te zijn dat hij ook tegenover de overheid onrechtmatig handelde, niet als juist kan worden aanvaard. In zoverre treft het middel derhalve doel. Verwijzing is noodzakelijk.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Hof te ’s-Hertogenbosch van 23 april 1990;
verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof te Arnhem;
10.3.27 Pakwoningen-Maassluis
Instantie en vindplaats
HR 9 oktober 1992, NJ 1994/286-289
Trefwoord
Milieurecht, bodemverontreiniging, onrechtmatige daad
Inhoud
De verkoop van bouwgrond (met een opgelegde bouwplicht) impliceert dat er geen sprake is van bodemvervuiling. Dit wordt beschouwd als een garantieverplichting. Om die reden kan de verkoper zich niet beroepen op de oude verborgen gebreken-regeling. De verkoper handelt onrechtmatig jegens latere bewoners door onderzoek naar de geschiktheid van de grond voor woningbouw achterwege te laten op het moment dat zij de grond uitgeeft en zij reden heeft aan die geschiktheid te twijfelen. Er kan zelfs reden zijn voor eigen onderzoek als deskundigen nog niet inzien welke risico’s er bestaan. De verkoper moet jegens de koper ervoor instaan dat de verkochte grond geschikt is voor woningbouw.
Feiten
De echtparen Van Bergen-van der Kooij, Van Helden-van Deel, Van Kranen-Peltenburg en Van Koppen-Schiks kopen in 1976 ieder van Pakwoningen (vroeger Eurowoningen geheten) een stuk grond in de wijk Steendijkpolder in Maassluis. Pakwoningen heeft de grond zelf tevoren gekocht van de gemeente Maassluis onder de verplichting daarop een complex woningen te stichten. De desbetreffende stukken grond heeft de gemeente Maassluis in 1976 via een zogenaamde ABC-akte rechtstreeks aan de kopers geleverd. Op de grond heeft Pakwoningen, krachtens een daartoe gesloten overeenkomst, voor rekening van de kopers woningen gebouwd.
De gemeente Maassluis heeft in 1962-1964 door de gemeente Rotterdam een laag baggerspecie van 3 à 3,5 meter op de grond laten aanbrengen. Later, in 1983, blijkt dat het daarbij gebruikte slib verontreinigd is. Er wordt besloten tot bodemsanering op grond van de Interimwet bodemsanering.
De bewoners hebben, elk in een afzonderlijke procedure, Maassluis en Pakwoningen op verkorte termijn gedagvaard voor de Rechtbank te Rotterdam. Ze eisen van Maassluis op grond van onrechtmatige daad vergoeding van de schade veroorzaakt door waardedaling van de onroerende zaken als gevolg van de verontreinigde toestand van de grond. Hun vorderingen tegen Pakwoningen baseren zij op wanprestatie en onrechtmatige daad. Zij vorderen primair de gedaagden te veroordelen om mee te werken aan terugoverdracht van het onroerend goed tegen betaling van de marktwaarde die het zonder de bodemverontreiniging zal hebben gehad en tot betaling van – aanvullende – schadevergoeding, op te maken bij staat, subsidiair tot betaling van – vervangende – schadevergoeding, op te maken bij staat, en een voorschot daarop van ƒ 20.000,-.
Tijdens de procedure verkopen Van Bergen, Van Helden en Van Kranen hun woningen en trekken zij hun primaire vordering (tot terugoverdracht) in. Van Koppen handhaaft zijn primaire vordering.
In alle vier de zaken heeft Maassluis incidenteel geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van Pakwoningen en de gemeente Rotterdam. Pakwoningen heeft geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van de gemeenten Maassluis en Rotterdam. Pakwoningen baseert zich hierbij op wanprestatie, aangezien de verontreinigde bouwgrond door die verontreiniging niet geschikt was voor het doel waarvoor zij die grond heeft verkocht (woningbouw), en dat daarom die grond niet voldeed aan wat Pakwoningen in casu mag verwachten. Maassluis werpt tegen dat hier de verborgen gebreken-regeling van art. 1542 e.v. BW moet worden toegepast en dat de vorderingen onder andere moeten worden afgewezen omdat de korte vervaltermijn van art. 1547 BW al is verstreken.
De rechtbank heeft Maassluis toegestaan Pakwoningen en Rotterdam te dagvaarden en Pakwoningen toegestaan Maassluis en Rotterdam te dagvaarden om op de eis in vrijwaring te antwoorden en voort te procederen. Alleen in de door Van Kranen aanhangig gemaakte hoofdzaak heeft Maassluis Pakwoningen en Rotterdam afzonderlijk in vrijwaring opgeroepen; daardoor zijn twee vrijwaringsprocedures gaan lopen. In de andere hoofdzaken heeft Maassluis Pakwoningen en Rotterdam gezamenlijk opgeroepen.
Uitspraak
NJ 1994, 286
4.1.1. Het hof heeft in r.o. 13 van zijn bestreden arresten geoordeeld dat Maassluis jegens de bewoners onrechtmatig heeft gehandeld door de percelen als bouwgrond uit te geven en daarbij zelfs een bouwplicht op te leggen, terwijl zij wist althans in redelijkheid heeft moeten begrijpen dat de woonbestemming van de percelen uit een oogpunt van volksgezondheid bezwaren opriep. In r.o. 14 heeft het hof gepreciseerd dat ‘de kern van het verwijt aan Maassluis’ niet in de tijd van het opspuiten ligt, maar bijna vijftien jaar later, toen de Steendijkpolder door Maassluis als bouwgrond werd uitgegeven, en dat in dit verband niet beslissend is ‘de stand van de wetenschap in het algemeen’ maar ‘de eigen kennis van Maassluis’.
Tegen deze oordelen richten zich de onderdelen 1 t/m 4 van het middel.
4.1.2. Onderdeel 1 mist feitelijke grondslag voor zover het veronderstelt dat het hof enig ander tijdstip dan dat van uitgifte van de grond als bouwgrond tot uitgangspunt heeft genomen bij zijn beoordeling van de vraag of Maassluis handelde in strijd met de haar in het maatschappelijk verkeer betamende zorgvuldigheid.
Voor zover het onderdeel voorts mocht strekken ten betoge dat het hof ook in enig ander opzicht een onjuiste norm heeft gehanteerd, faalt het aangezien uit het door het hof in zijn r.o. 13 en 14 overwogene niet blijkt dat het hof een onjuist criterium heeft gebezigd, nog daargelaten dat het onderdeel niet aangeeft in wèlk ander opzicht de door het hof gehanteerde norm onjuist zou zijn. Gelezen in verbinding met de onderdelen 2 en 3, moet het onderdeel tenslotte klaarblijkelijk aldus worden verstaan dat het tevens wil betogen dat voor het antwoord op voormelde vraag niet beslissend is wat Maassluis wist of moest begrijpen omtrent de verontreiniging en de daardoor opgeroepen bezwaren, maar of naar de ten tijde van de gronduitgifte bestaande maatschappelijke opvattingen (de mogelijkheid van) een verontreinigde toestand van havenslib, gebruikt voor het ophogen van bouwgrond, diende te worden getolereerd. Dit betoog – dat klaarblijkelijk ervan uitgaat dat toen niet alle hieraan verbonden gevaren algemeen bekend waren – kan niet als juist worden aanvaard. Bij zijn beoordeling van voormelde vraag heeft het hof terecht doorslaggevende betekenis toegekend aan hetgeen Maassluis zèlf wist of redelijkerwijs moest begrijpen toen zij de grond als bouwgrond uitgaf. Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
4.1.3. Onderdeel 2 berust in hoofdzaak op de stelling dat de in ’s Hofs r.o. 12 vermelde feiten en omstandigheden slechts tezamen met de uitkomsten van onderzoek naar andere omstandigheden de conclusie dat Maassluis onrechtmatig heeft gehandeld, kunnen rechtvaardigen. Deze stelling is onjuist. Hetgeen het hof in die rechtsoverweging heeft vermeld, in samenhang met het in r.o. 13 nader daaromtrent overwogene, is voldoende om op grond daarvan te kunnen oordelen, zoals het hof heeft gedaan, dat Maassluis tegenover de verkrijgers van de percelen onrechtmatig heeft gehandeld. ’s Hofs oordeel is ook niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Zoals uit het hiervoor onder 4.1.2 overwogene volgt, klaagt het onderdeel voorts tevergeefs over het oordeel van het hof dat de eigen kennis van Maassluis beslissend is. Het onderdeel faalt dus.
(…)
4.3.2. Onderdeel 9 veronderstelt vooreerst dat het hof heeft geoordeeld dat Maassluis ook onrechtmatig heeft gehandeld ‘wanneer zij niet wist noch behoorde te weten dat de grond voor woningbouw ongeschikt was’. Deze veronderstelling mist feitelijke grondslag: een dergelijk oordeel ligt niet besloten in ’s Hofs overwegingen.
Het onderdeel klaagt voorts dat niet begrijpelijk is hoe de omstandigheid dat de Steendijkpolder een van de weinige baggerlocaties was waarop een woonbestemming rustte, zou kunnen bijdragen tot het oordeel dat Maassluis onrechtmatig heeft gehandeld. De klacht faalt. Kennelijk en begrijpelijkerwijs heeft het hof geoordeeld dat ook die omstandigheid Maassluis aanleiding had moeten geven tot nader onderzoek alvorens tot uitgifte over te gaan.
De aan het slot van het onderdeel opgeworpen klacht stuit af op het hiervoor onder 4.3.1 overwogene.
(…)
4.3.4. Onderdeel 11 mist feitelijke grondslag. In de overwegingen van het hof ligt niet besloten het oordeel dat toewijzing van de vorderingen van de bewoners haar rechtvaardiging kan vinden in de omstandigheid dat Maassluis vrijwaringsvorderingen heeft ingesteld tegen de gemeente Rotterdam en Pakwoningen.
(…)
4.4. De onderdelen 13, 14 en 15 zijn gericht tegen ’s Hofs verwerping (in r.o. 17) van het beroep van Maassluis op een tussen haar en Pakwoningen overeengekomen exoneratieclausule, welke volgens Maassluis aan de bewoners was ‘doorgegeven’. Het hof heeft deze verwerping gegrond op zijn oordeel dat een beroep op die clausule in strijd is met de goede trouw. Hierbij heeft het hof ten overvloede opgemerkt dat de clausule niet duidelijk aan de bewoners werd doorgegeven.
De onderdelen 13 en 14 kunnen reeds bij gebrek aan belang niet slagen nu zij zich richten tegen evenbedoelde opmerking die ’s Hofs beslissing niet draagt.
Onderdeel 15 klaagt dat het hof zijn beslissing omtrent het beroep van Maassluis op de exoneratieclausule in het geheel niet heeft gemotiveerd. Deze klacht mist feitelijke grondslag: het hof verwijst in r.o. 17 naar ‘al het bovenstaande’ en geeft aldus aan dat het de in de voorafgaande overwegingen vastgestelde schuld van Maassluis van dien aard acht dat de goede trouw zich tegen een beroep op de exoneratieclausule verzet. Ook dit onderdeel is dus tevergeefs voorgesteld.
4.5. De onderdelen 16 en 17 zijn gericht tegen hetgeen het hof in r.o. 18 heeft overwogen met betrekking tot het beroep van Maassluis op verjaring ingevolge de wet van 31 okt. 1924, Stb. 482, waarin voor zover te dezen van belang is bepaald dat de rechtsvorderingen ter zake van geldschulden ten laste van de gemeenten in elk geval verjaren door verloop van vijf jaren na de 31e december van het jaar waarin de schuld opvorderbaar is geworden.
De onderdelen kunnen bij gebreke van belang niet tot cassatie leiden op grond van het volgende.
Een redelijke uitleg van het in voormelde wet bepaalde brengt mee dat de daarin voorziene verjaringstermijn van vijf jaren in gevallen als de onderhavige, waarin pas na verloop van tijd schade als gevolg van bodemverontreiniging aan de dag treedt, niet geacht kan worden eerder te zijn aangevangen dan op de dag volgende op de 31e december van het jaar waarin aan de benadeelde bekend is geworden dat de grond onder en bij zijn woning verontreinigd is. Het tijdstip van dit bekend worden behoort redelijkerwijs te worden aangemerkt als het tijdstip waarop de vordering te dier zake tegen de gemeente ‘opvorderbaar’ in de zin van voormelde wet is geworden.
De stukken van het geding laten geen andere gevolgtrekking toe dan dat pas in de loop van 1983 aan de bewoners bekend is geworden dat de grond onder en bij hun huizen verontreinigd is. Nu de inleidende dagvaardingen tegen Maassluis in 1986 en 1987 zijn uitgebracht, volgt uit het vorenoverwogene dat de vorderingen van de bewoners niet krachtens voormelde wet zijn verjaard. Het hof heeft dan ook terecht beslist dat Maassluis zich niet op verjaring kan beroepen, wat er overigens zij van de door het hof gebezigde gronden.
4.6. Uit het voorgaande volgt dat de cassatieberoepen moeten worden verworpen.
5. Beoordeling van het middel in de zaak nr. 14671
5.1. Onderdeel 1 van het middel bestrijdt ’s Hofs oordelen (r.o. 8) dat in een geval als het onderhavige de schade in verband met de waardedaling van een woning abstract mag worden berekend en dat reeds ten tijde van ’s Hofs beslissing aannemelijk was dat Van Koppen c.s. door de bodemverontreiniging schade hebben geleden.
Deze oordelen moeten, gelet op r.o. 7, aldus worden verstaan dat aannemelijk is dat Van Koppen c.s. niettegenstaande het feit dat zij hun woning niet hebben verkocht, schade hebben geleden in de vorm van waardedaling van de woning als gevolg van de bodemverontreiniging, en dat deze schade voor abstracte berekening in aanmerking komt.
Met deze oordelen heeft het hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. ’s Hofs motivering is niet onbegrijpelijk en het hof was niet tot nadere uiteenzettingen op dit punt gehouden. Het onderdeel faalt mitsdien.
(…)
5.3. Uit het voorgaande volgt dat het beroep moet worden verworpen.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt de beroepen;
(…)
NJ 1994, 287
3.2. De onderdelen 2, 3 en 4 van het middel – onderdeel 1 bevat geen klacht – zijn gericht tegen ’s Hofs oordeel dat wat de onderhavige verontreiniging betreft, op Maassluis jegens Pakwoningen een garantieverplichting rust. De onderdelen kunnen niet tot cassatie leiden.
Het hof heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door op grond van de omstandigheden dat Maassluis de grond als bouwgrond aan Pakwoningen heeft verkocht en daarbij een bouwverplichting heeft opgelegd, te oordelen dat Maassluis jegens Pakwoningen ervoor moest instaan dat de grond geschikt was voor woningbouw. Tot nadere motivering was het hof niet gehouden en ’s Hofs oordeel is ook niet begrijpelijk.
Het hof behoefde zich van dat oordeel niet te laten weerhouden door de in de bestreden arresten (r.o. 7 in zaak nr. 14674, r.o. 8 in de overige zaken) vermelde, tussen Maassluis en Pakwoningen overeengekomen bedingen, welke kort samengevat inhielden dat het verkochte voor rekening en risico van Pakwoningen was en dat het werd geleverd in de staat waarin het zich bevond en zonder dat werd ingestaan voor eventuele verborgen gebreken. Kennelijk heeft het hof de geschiktheid van de grond voor het daarop bouwen van woningen waarin men – zoals het hof het uitdrukt – ‘ook uit een oogpunt van volksgezondheid en milieu, veilig zou kunnen wonen en verblijven’, als een zo wezenlijke eigenschap beschouwd dat bedingen als evenvermeld vorenbedoelde garantieverplichting niet uitsluiten.
Ook indien, zoals het hof nog bij wege van veronderstelling heeft vermeld, Pakwoningen gezien haar deskundigheid ‘wellicht had kunnen vermoeden’ dat aan de ‘woonfunctie wat schortte’, behoefde het hof hieraan niet de gevolgtrekking te verbinden dat Maassluis tegenover Pakwoningen niet ervoor behoefde in te staan dat de grond geschikt was voor woningbouw.
3.3. Onderdeel 5 strekt ten betoge dat het hof het beroep van Maassluis op de verborgen gebreken-regeling van de art. 1542 e.v. oud BW op onvoldoende gronden heeft verworpen. Het onderdeel faalt. Indien, zoals het hof heeft geoordeeld en in de onderdelen 2-4 tevergeefs is bestreden, Maassluis verplicht was in te staan voor de geschiktheid van de grond voor woningbouw, volgt daaruit dat de bedoelde wettelijke regeling niet van toepassing is (vergelijk HR 10 mei 1963, NJ 1963, 288).
(…)
3.5. Onderdeel 7 strekt ten betoge dat, nu de contractuele band tot stand is gekomen tussen ‘twee professionele partijen’, terwijl het hof de mogelijkheid niet heeft uitgesloten dat Pakwoningen had kunnen vermoeden dat aan de woonfunctie wat schortte, het hof ten onrechte althans op onvoldoende gronden het beroep van Maassluis op het voormelde exoneratiebeding terzijde heeft geschoven. Het onderdeel is tevergeefs voorgesteld.
Het hof heeft voor zijn oordeel dat Maassluis zich niet op dat beding kan beroepen, mede in aanmerking genomen dat een beding van deze strekking ‘standaard’ voorkomt in vrijwel iedere koopovereenkomst (r.o. 8 in zaak nr. 14674, r.o. 9 in de overige zaken). De gedachtengang van het hof moet, mede gelet op ’s Hofs verwijzingen naar zijn beslissingen in de zaken van de bewoners, klaarblijkelijk aldus worden verstaan dat de door het hof aangenomen garantieverplichting een zo wezenlijke eigenschap betreft dat de redelijkheid zich ertegen verzet aan het bedoelde beding, dat in algemene termen een instaan voor verborgen gebreken uitsluit en naar zijn strekking als standaardbeding is te beschouwen, de betekenis toe te kennen dat het die garantieverplichting uitschakelt, en dat dit niet anders is omdat Pakwoningen als projectontwikkelaar een professionele wederpartij van Maassluis is. Kennelijk heeft het hof hierbij ook meegewogen dat niet Pakwoningen maar Maassluis de grond met verontreinigd havenslib heeft doen ophogen en als bouwgrond, met een bouwverplichting heeft uitgegeven.
Met een en ander heeft het hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. ’s Hofs gedachtengang is niet onbegrijpelijk en tot nadere motivering op dit punt was het hof niet verplicht.
3.6. Onderdeel 8 bestrijdt ’s Hofs verwerping van het beroep van Maassluis op verjaring ingevolge de wet van 31 okt. 1924, Stb. 482, waarin voor zover te dezen van belang is bepaald dat de rechtsvorderingen ter zake van geldschulden ten laste van de gemeenten in elk geval verjaren door verloop van vijf jaren na de 31e december van het jaar waarin de schuld opvorderbaar is geworden.
Het onderdeel kan bij gebrek van belang niet tot cassatie leiden op grond van het volgende.
Een redelijke uitleg van voormelde wet brengt mee dat de daarin voorziene verjaringstermijn van vijf jaren in gevallen als de onderhavige, waarin pas na verloop van tijd schade als gevolg van bodemverontreiniging aan de dag treedt, niet geacht kan worden eerder te zijn aangevangen dan op de dag volgende op de 31e december van het jaar waarin de bodemverontreiniging bekend is geworden aan degenen die als gevolg daarvan schade lijden of dreigen te lijden waarvoor zij (eventueel) de gemeente aansprakelijk kunnen houden. Het tijdstip van dit bekend worden behoort redelijkerwijs te worden aangemerkt als het tijdstip waarop de vordering te dier zake tegen de gemeente ‘opvorderbaar’ in de zin van voormelde wet is geworden.
De stukken van het geding laten geen andere gevolgtrekking toe dan dat pas in de loop van 1983 aan de bewoners bekend is geworden dat de grond onder en bij hun huizen verontreinigd is. Maassluis heeft ten processe niet gesteld dat Pakwoningen reeds op enig eerder tijdstip wist dat tegen haar gerichte aanspraken van de bewoners wegens bodemverontreiniging te verwachten waren. Nu de dagvaardingen in de onderhavige vrijwaringsprocedures tegen Maassluis door Pakwoningen zijn uitgebracht in 1987, volgt uit het vorenoverwogene dat de vrijwaringsvorderingen van Pakwoningen niet krachtens voormelde wet zijn verjaard. Het hof heeft dan ook terecht beslist dat Maassluis zich niet op verjaring kan beroepen, wat er overigens zij van de door het hof gebezigde gronden.
3.7. Nu geen van de onderdelen doel treft, moeten de cassatieberoepen worden verworpen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt de beroepen;
(…)
NJ 1994, 288
4.1. Het hof heeft geoordeeld (r.o. 6 in zaak nr. 14678, r.o. 7 in de overige zaken) dat geen sprake is van een door Rotterdam jegens Maassluis gepleegde onrechtmatige daad. Het heeft dit oordeel gegrond op zijn oordelen a. dat in 1962-1964 ‘het opspuiten van lokaties met baggerspecie uit de haven van Rotterdam niet bedenkelijk (werd) geacht en in wetenschappelijke rapporten zelfs nadrukkelijk (werd) aanbevolen’, zodat aan Rotterdam, wat de periode van het opspuiten betreft, niets te verwijten valt, en b. dat, wat de periode nadien betreft, Maassluis ‘door de negatieve berichtgeving met betrekking tot de Vlaardingse Broekpolder al voldoende was gewaarschuwd en op dit punt ook uit Rotterdam voldoende signalen had gekregen’, zodat een onrechtmatige daad van Rotterdam jegens Maassluis, bestaande in het niet voldoende waarschuwen voor een mogelijke onveiligheid van het opgespoten havenslib reeds daarom niet aannemelijk is; wat die negatieve berichtgeving betreft, verwees het hof naar zijn arresten in de hoofdzaken tussen de bewoners en Maassluis.
De onderdelen 1 t/m 6 van het middel richten een aantal klachten tegen het hiervoor met b aangeduide oordeel van het hof. De klachten falen aangezien dat oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, niet onbegrijpelijk is en geen verdere motivering behoefde dan gegeven is in de bestreden arresten in verbinding met de arresten in de hoofdzaken tussen de bewoners en Maassluis, waarnaar het hof heeft verwezen.
Met betrekking tot de afzonderlijke onderdelen wordt nog het volgende aangetekend.
(…) In ’s Hofs overwegingen ligt besloten dat de stelling van Maassluis, dat Rotterdam op grond van de wetenschap waarover zij beschikte Maassluis had moeten waarschuwen voor de risico’s verbonden aan het gebruik van met baggerspecie opgehoogde terreinen, is verworpen op de grond dat Maassluis al voldoende was gewaarschuwd en ook uit Rotterdam voldoende signalen had gekregen.
(…)
Onderdeel 5 miskent dat het hof kennelijk heeft geoordeeld dat, nu Maassluis al voldoende was gewaarschuwd, niet relevant is in hoeverre Rotterdam reeds (eerder) over meer gegevens beschikte dan Maassluis; onbegrijpelijk is dit oordeel niet.
Onderdeel 6 ziet eraan voorbij dat het hof in de vrijwaringszaken tussen Maassluis en Rotterdam niet stond voor de vraag of op Maassluis een verplichting tot onderzoek rustte, maar voor de vraag of Rotterdam verplicht was Maassluis te waarschuwen.
4.2. Het hof heeft geoordeeld (r.o. 5 in zaak nr. 14678, r.o. 6 in de overige zaken) dat op Rotterdam ‘geen enkele garantieverplichting rustte, ook niet in verband met het feit dat de onderhavige lokatie, zoals Rotterdam wist, bestemd was voor woningbouw’. Tegen dat oordeel richten zich de onderdelen 7, 8 en 9.
Het bestreden oordeel berust op de aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg van de destijds tussen Rotterdam en Maassluis gesloten overeenkomst. Dat het hof in die overeenkomst geen garantieverplichting als door Maassluis gesteld besloten heeft geacht, is in het licht van de door het hof in aanmerking genomen omstandigheden, waaronder de instelling en taken van de (in r.o. 4 en 5 in zaak nr. 14678, in r.o. 5 en 6 in de overige zaken) bedoelde paritair samengestelde en door Maassluis voorgezeten commissie, geenszins onbegrijpelijk. Tot een nadere motivering op dit punt was het hof niet gehouden. De door de onderdelen aangevoerde motiveringsklachten falen mitsdien.
De klacht dat het hof ‘een onjuist criterium’ heeft gehanteerd, gaat klaarblijkelijk ervan uit dat het hof uit de enkele omstandigheid dat Rotterdam de leverancier van de baggerspecie was en wist dat deze diende voor het ophogen van voor woningbouw bestemde grond, had moeten afleiden dat Rotterdam de verplichting had in te staan voor de geschiktheid van de baggerspecie voor dat doel. Dit uitgangspunt is onjuist, zodat ook deze klacht tevergeefs is voorgedragen. De onderdelen kunnen dus niet tot cassatie leiden.
4.3. Onderdeel 10 is klaarblijkelijk gericht tegen ’s Hofs oordeel (r.o. 11, slot, in zaak nr. 14678, r.o. 12, slot, in de overige zaken, in verbinding met de laatste zin van r.o. 8 respectievelijk 9) dat, nu op Maassluis een garantieverplichting ten behoeve van Pakwoningen rust – zoals het hof in de door Pakwoningen tegen Maassluis aangespannen vrijwaringsprocedure heeft aangenomen – niet opgaat de stelling van Maassluis ‘dat Pakwoningen te dezen het risico draagt’. Deze gedachtengang van het hof geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen verdere uitwerking.
Voor zover het onderdeel wil opkomen tegen het in voormelde vrijwaringsprocedures gegeven oordeel dat op Maassluis een garantieverplichting jegens Pakwoningen rust, stuit het hierop af dat de door Maassluis in de cassatiegedingen nrs. 14672-14675 daartegen aangevoerde klachten door de Hoge Raad bij arresten van heden ongegrond zijn bevonden.
Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
4.4. De onderdelen 11 en 12 zijn gericht tegen ’s Hofs oordeel (r.o. 9 in de zaak nr. 14678, r.o. 10 in de overige zaken) dat de door het hof (in r.o. 8 respectievelijk 9) geciteerde bedingen in de overeenkomst tussen Maassluis en Pakwoningen geen vrijwaringsverplichting van Pakwoningen jegens Maassluis inhouden.
De onderdelen falen aangezien dat oordeel berust op de aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg van die contractuele bedingen, niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd is.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat de cassatieberoepen moeten worden verworpen.
5. Beoordeling van het middel in de zaak nr. 14676
De negen onderdelen van het middel, waarvan de laatste vier kennelijk bij vergissing zijn genummerd 5-8 in plaats van 6-9, bevatten klachten die gelijk zijn aan de klachten welke door Maassluis in de zaken nrs. 14678-14680 met de onderdelen 1 t/m 9 van het daar aangevoerde middel zijn opgeworpen.
De onderdelen zijn dan ook, zoals volgt uit het hiervoor onder 4.1 en 4.2 overwogene, tevergeefs voorgesteld, zodat het beroep moet worden verworpen.
6. Beoordeling van het middel in de zaak nr. 14677
De drie onderdelen van het middel bevatten klachten die gelijk zijn aan de klachten welke door Maassluis in de zaken nrs. 14678-14680 met de onderdelen 10 t/m 12 van het daar aangevoerde middel zijn opgeworpen.
De onderdelen zijn dan ook, zoals volgt uit het hiervoor onder 4.3 en 4.4 overwogene, tevergeefs voorgesteld, zodat het beroep moet worden verworpen.
7. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt de beroepen;
(…)
NJ 1994, 289
3.2. Pakwoningen heeft de door de bewoners gestelde aansprakelijkheid tot wanprestatie betwist met een beroep op het verstreken zijn van de vervaltermijn van art. 1547 oud BW en met een beroep op een beding vervat in de tussen haar en de bewoners gesloten overeenkomsten van koop en aanneming, hetwelk iedere vrijwaring voor zichtbare en verborgen gebreken uitsluit.
Het hof heeft het beroep op art. 1547 verworpen op grond van zijn oordeel dat bij de koop/aannemingsovereenkomst en ABC-akte aan de betrokken bewoner ‘een bouwverplichting werd opgelegd, hetgeen impliceert dat het onderhavige perceel als bouwgrond werd verkocht en geleverd en dat Pakwoningen ervoor instond dat de aldus geleverde grond in alle opzichten geschikt zou zijn om daarop woningen te bouwen’, en dat deze omstandigheid aan een beroep op de verborgen gebreken-regeling in de weg staat (r.o. 15 in de zaak nr. 14689, r.o. 13 in de overige zaken).
Het beroep op voormeld beding heeft het hof verworpen op grond van zijn oordeel (r.o. 16 in de zaak nr. 14689, r.o. 14 in de overige zaken) dat, ‘nu Pakwoningen ter zake van haar eventuele onkunde omtrent de aanwezigheid van de onderhavige vervuiling een ernstig verwijt treft’, dat beroep aan Pakwoningen ‘in redelijkheid niet toekomt (HR 7 mei 1982, NJ 1983, 509)’. Ten overvloede heeft het hof hieraan toegevoegd dat hetzelfde geldt voor het beroep op voormelde vervaltermijn.
3.3. Eerstvermeld oordeel van het hof wordt bestreden met klachten, aangevoerd in het eerste gedeelte van onderdeel 1 en in onderdeel 2.
Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat een garantieverplichting als door het hof aangenomen niet wordt uitgesloten door de omstandigheden dat de overeenkomst niet met zoveel woorden een zodanige verplichting tot uitdrukking brengt en bovendien een beding bevat dat iedere vrijwaring voor zichtbare en verborgen gebreken uitsluit. Voor zover de klachten in onderdeel 1 van een andere opvatting uitgaan, falen zij derhalve. Ook de in dit onderdeel opgeworpen klacht dat het hof heeft miskend dat in het algemeen een verkoper niet ervoor behoeft in te staan dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, kan Pakwoningen niet baten: het hof heeft zich niet uitgelaten over wat in het algemeen tussen een verkoper en een koper geldt, maar over de inhoud van de onderhavige overeenkomsten.
Onderdeel 2 mist feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat Pakwoningen bij de transportakten geen partij was. Het hof heeft het tegendeel aangenomen, hetgeen in het licht van de tot de gedingstukken behorende akten geenszins onbegrijpelijk is. Het voorts in het onderdeel omtrent de verhouding tussen Maassluis, Pakwoningen en de bewoners betoogde, dat ervan uitgaat dat ‘de juridische vormgeving’ van die verhouding kan worden ‘weggedacht’, faalt omdat het hof kennelijk en begrijpelijkerwijs betekenis heeft toegekend aan die vormgeving.
Ook de verder in onderdeel 2 aangevoerde klachten zijn tevergeefs voorgesteld. Met zijn bestreden overwegingen heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat het hier niet gaat om een eenvoudige koop en verkoop van onroerende zaken, maar om koop en verkoop van specifiek voor woningbouw bestemde percelen waarop woningen moesten worden gebouwd krachtens een daartoe door de verkoper opgelegde verplichting.
Door in de gegeven omstandigheden een garantieplicht als voormeld aan te nemen heeft het hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. ’s Hofs oordeel is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.4. De overige klachten van onderdeel 1 en de door onderdeel 3 aangevoerde klachten zijn gericht tegen ’s Hofs oordelen dat Pakwoningen zich in redelijkheid niet kan beroepen op de hiervoor onder 3.2 vermelde contractuele uitsluiting van iedere vrijwaring voor zichtbare en verborgen gebreken, noch op de vervaltermijn van art. 1547 oud BW. Wat laatstbedoeld oordeel betreft, missen de klachten belang nu zij zich richten tegen een door het hof ten overvloede gebezigde grond voor zijn verwerping van het beroep op die bepaling.
De tegen eerstvermeld oordeel gerichte klachten falen. Het hof heeft overwogen (r.o. 16 en 19 in de zaak 14689, r.o. 14 en 17 in de overige zaken) dat Pakwoningen wist dat de onderhavige lokatie met havenslib was opgespoten, dat zij op de hoogte was van de negatieve berichtgeving met betrekking tot de Vlaardingse Broekpolder, dat zij naar aanleiding daarvan had moeten onderzoeken of deze berichtgeving voor de woonbestemming van de onderhavige percelen consequenties kon hebben, en dat zij zelfs zonder een dergelijk onderzoek zelf had kunnen bedenken dat (tuinbouw)-problemen als die van de Broekpolder ook op woonlokaties kunnen rijzen. Hiermee heeft het hof voldoende en begrijpelijk gemotiveerd waarom het heeft geoordeeld dat Pakwoningen een ernstig verwijt treft.
Ook indien, zoals in de onderdelen 1 en 3 wordt verondersteld, in kringen van deskundigen destijds nog niet werd ingezien welke invloed verontreiniging van havenslib, gebezigd voor het ophogen van terreinen, op de geschiktheid van die terreinen voor woningbouw had, stond zulks niet in de weg aan ’s Hofs oordeel dat er voor Pakwoningen aanleiding was een onderzoek in te stellen alvorens ‘op grote schaal in de onderhavige lokatie woonpercelen aan de man te brengen’ (slot van r.o. 16 resp. 14). Ook de schijn van geschiktheid van de grond voor woningbouw, welke door het optreden van Maassluis kan zijn gewekt, behoefde het hof niet van zijn oordeel te weerhouden.
Voor zover de onderdelen tenslotte strekken ten betoge dat het door het hof aan Pakwoningen gemaakte verwijt niet van voldoende gewicht is om aan haar het beroep op de contractuele vrijwaringsuitsluiting te ontzeggen, stuit dit betoog hierop af dat ’s Hofs andersluidend oordeel zozeer verweven is met een waardering van de omstandigheden van het geval dat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt de beroepen;
10.3.28 Van Aken-Heideman
Instantie en vindplaats
HR 24 januari 1992, NJ 1992/280
Trefwoord
Burenrecht, huurder als eiser (volgende casus als verweerder)
Inhoud
Het burenrecht richt zich in beginsel tot de eigenaars van naburige erven. De aard en de inhoud van de rechten en verplichtingen welke toekomen aan, dan wel rusten op, een niet-eigenaar die op grond van een bepaalde rechtsverhouding met de eigenaar bevoegd is tot gebruik van het erf, kunnen in samenhang met de aard en de strekking van een burenrechtelijke bepaling evenwel meebrengen, dat bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing zijn op de gebruiker/niet-eigenaar. Daarom kan niet zonder meer bevestigend antwoord worden gegeven op de vraag of een huurder de actie van art. 714 (oud) lid 1 jo. art. 713 (oud) (5:42 BW) kan instellen tegen zijn nabuur. De huurder kan dat wel als de eigenaar van het door hem gehuurde erf daartegen geen bezwaar heeft.
Feiten
Van Aken en Heideman zijn sinds het begin van de jaren zestig buren van elkaar. Zij huren beiden een woning van de Woningbouwvereniging Nijmegen. Op ongeveer 20 centimeter van de heg die de tuinen scheidt, staat op het perceel van Heideman een Berkenboom. Van Aken vordert voor de rechtbank dat Heideman deze boom verwijdert. De rechtbank wijst de eis toe, maar het hof vernietigt het vonnis omdat de bevoegdheden van het burenrecht slechts door de eigenaar kunnen worden uitgeoefend.
Uitspraak
3.3. (…) Het burenrecht richt zich in beginsel tot de eigenaars van naburige erven. De aard en de inhoud van de rechten en verplichtingen welke toekomen aan, dan wel rusten op, een niet-eigenaar die op grond van een bepaalde rechtsverhouding met de eigenaar bevoegd is tot gebruik van het erf, kunnen in samenhang met de aard en de strekking van een burenrechtelijke bepaling evenwel meebrengen, dat bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing zijn op de gebruiker/niet-eigenaar. Zo zullen bepalingen die de uit het recht op eigendom voortvloeiende bevoegdheden beperken, in het algemeen ook gelden in geval deze bevoegdheden worden uitgeoefend krachtens een beperkt recht of een persoonlijk genotsrecht. Evenzo zullen bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing kunnen zijn, wanneer een gebruiker/niet-eigenaar hinder toebrengt aan het naburige erf, resp. wanneer een gebruiker/niet-eigenaar op het door hem gebruikte erf hinder ondervindt van het naburige erf. Vergelijk Algemene opmerkingen over Boek 5, Parl. gesch. NBW, Boek 5, p. 4.
In het licht van hetgeen is vooropgesteld kan niet zonder meer een bevestigend antwoord worden gegeven op de vraag of een huurder als Van Aken de actie van art. 714 (oud) lid 1 in verbinding met art. 713 (oud) kan instellen tegen zijn nabuur. Weliswaar is de strekking van art. 713 (oud) het voorkomen van hinder aan het naburige erf, zodat in de rede ligt dat de huurder van dit erf zelf de daarop betrekking hebbende bepalingen van het burenrecht inroept tegen zijn nabuur. Daar staat echter tegenover dat niet valt uit te sluiten dat de verhuurder/eigenaar, hetzij toestemming heeft gegeven tot het doen groeien van hoog opschietende bomen of heggen op het naburige erf binnen de door art. 713 (oud) verboden afstand van de scheidslinie der beide erven, hetzij belang erbij heeft dat dergelijke bomen of heggen niet worden verwijderd, dan wel dat de bepalingen van de huurovereenkomst meebrengen dat een huurder in zijn verhouding tot de verhuurder/eigenaar niet een zo ver gaande bevoegdheid als die tot het vorderen van verwijdering toekomt. Bij dit laatste valt bijvoorbeeld te denken aan kortlopende huurovereenkomsten.
(…)
3.5. Subonderdeel b van onderdeel 1 is echter gegrond. Niet valt in te zien waarom een huurder als Van Aken niet de vordering van art. 714 (oud) lid 1 in verbinding met art. 713 (oud) zou kunnen instellen in geval de eigenaar van het door hem gehuurde erf daartegen geen bezwaar heeft.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van Hof Arnhem 6 februari 1990;
verwijst het geding naar het Hof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing.
10.3.29 Van Beek-Jansen
Instantie en vindplaats
HR 24 januari 1992, NJ 1992/281
Trefwoord
Burenrecht; huurder als gedaagde (vorige casus als eiser)
Inhoud
In beginsel behoeft niet te worden uitgesloten dat de huurder van het erf waarop zich het hinder toebrengende gewas bevindt, tot verwijdering daarvan wordt aangesproken. Een vordering daartoe tegen die huurder ex art. 713 (oud) kan slechts worden ontvangen indien de eigenaar van dat erf mede in het geding is betrokken, dan wel indien de eisende partij een schriftelijke verklaring van die eigenaar in het geding brengt, waaruit blijkt dat die eigenaar tegen verwijdering geen bezwaar heeft.
Feiten
Jansen en Van Beek zijn sinds 1959 buren en wonen beiden in een huurhuis. Op minder dan twee meter van de grenslijn tussen de beide erven staan op het perceel van Jansen drie appelbomen en een vlier. Van Beek vordert voor de rechtbank verwijdering van voornoemde bomen en struik. De rechtbank wijst de vordering toe, maar het hof heeft Van Beek niet-ontvankelijk verklaard. Jansen voert tijdens het door hem ingestelde beroep namelijk – voor het eerst – aan dat beide partijen geen eigenaar maar huurder zijn.
Uitspraak
De vraag of burenrechtelijke verplichtingen in zodanige mate op een huurder rusten, dat de huurder zelfstandig in een procedure kan worden betrokken ter afdwinging van die verplichtingen, valt in haar algemeenheid niet te beantwoorden.
Voor wat betreft de vordering van art. 714 (oud) lid 1 tot verwijdering van in strijd met art. 713 (oud) te dicht bij de erfscheiding staand gewas (hoog opschietende bomen of heggen) geldt het volgende.
In aanmerking genomen enerzijds dat art. 713 (oud) de strekking heeft te voorkomen dat het naburige erf hinder van het gewas ondervindt, en anderzijds dat de op de gebruiker (huurder) van het erf waarop het gewas zich bevindt, de rechtsplicht rust zich van het toebrengen van hinder te onthouden, hoeft in beginsel niet te worden uitgesloten dat deze huurder tot verwijdering van het gewas wordt aangesproken.
Maar de eigenaar van het erf waarop zich het gewas bevindt, heeft er een gerechtvaardigd belang bij om van het instellen van de vordering op de hoogte te worden gebracht en om zich ook zijnerzijds tegen die vordering te kunnen verweren, met name door het voeren van weren die de aangesproken huurder niet opwerpt, bijvoorbeeld het doen van beroep op een zakelijk of persoonlijk recht krachtens hetwelk de aanwezigheid van het gewas is toegestaan, of het weerspreken van de stellingen die de eisende partij aan de vordering ten grondslag heeft gelegd. Daarbij valt te denken aan stellingen van de eisende partij, dat aan de vereisten van art. 713 (oud) is voldaan, dat de eigenaar met verwijdering van het gewas instemt, of dat de huurder krachtens zijn rechtsbetrekking tot de eigenaar jegens deze tot zodanige verwijdering gerechtigd is.
Het vorenoverwogene brengt mee dat een tegen de huurder van een erf ingestelde vordering tot verwijdering van zich in strijd met art. 713 (oud) op dat erf bevindend gewas slechts kan worden ontvangen indien de eigenaar van dat erf mede in het geding is betrokken, dan wel indien de eisende partij een schriftelijke verklaring van de eigenaar van dat erf in het geding brengt, waaruit ten genoegen van de rechter blijkt dat die eigenaar tegen verwijdering geen bezwaar heeft.
Aangezien Van Beek de eigenaar van het door Jansen gehuurde niet in het onderhavige geding heeft betrokken, noch een verklaring als evenbedoeld heeft overgelegd, heeft het hof Van Beek derhalve terecht niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.30 Rabobank-Visser
Instantie en vindplaats
HR 26 juni 1992, NJ 1993/449
Trefwoord
Bankhypotheek; executoriale titel
Inhoud
Aan de grosse van een authentieke akte komt slechts executoriale kracht toe met betrekking tot op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven vorderingen alsmede met betrekking tot toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding.
In geval de akte wel betrekking heeft op één of meer vorderingen, die aan de in de vorige alinea bedoelde vereisten voldoen, maar niet de grootte van het verschuldigd bedrag vermeldt (bankclausule), is de grosse van de akte niettemin voor tenuitvoerlegging vatbaar, wanneer deze de weg aangeeft langs welke op voor de schuldenaar bindende wijze de grootte van het verschuldigd bedrag kan worden vastgesteld, behoudens de mogelijkheid van tegenbewijs door de schuldenaar.
Feiten
Omstreeks 1979 krijgt Visser privé een lening van (de rechtsvoorgangster van) de Rabobank. Bij notariële akte van 24 augustus 1979 heeft Visser de bank het recht van hypotheek verleend op een aan hem toebehorend erfpachtrecht voor de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van hem te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken andere hoofde ook.
In de akte is tevens een bepaling opgenomen (een zgn. boekenclausule) die luidde:
‘A. Ten aanzien van het door de debiteur aan de bank verschuldigde, zal de administratie van de bank, zoals blijkt uit een door de bank verstrekte opgave, gelden als volledig bewijs behoudens tegenbewijs.’
Uit hoofde van deze notariële akte heeft de bank op 8 december 1989 executoriaal beslag gelegd op het erfpachtrecht waarop ook de hypotheek is gevestigd. Visser heeft in kort geding opheffing van dit beslag gevorderd. De president heeft deze vordering toegewezen.
Uitspraak
3.2 De geldigheid van de door Visser verleende hypotheek is in dit geding niet betwist, zodat daarvan wordt uitgegaan. Het geschil tussen partijen, voor zover in cassatie aan de orde, betreft de vraag of de grosse van de onderhavige notariële authentieke akte een executoriale titel als bedoeld in art. 436 Rv oplevert. Het voor 1 jan. 1992 geldende recht is op dit geschil van toepassing.
De president heeft overwogen dat in de hypotheekakte niet een schuldvordering wordt geconstateerd noch geconstitueerd, hetgeen meebrengt dat die akte geen executoriale kracht heeft voor de inning van geldvorderingen.
Het hof heeft evenals de president geoordeeld dat de grosse van de akte geen executoriale titel oplevert. Het heeft daartoe overwogen dat, wil de akte voor tenuitvoerlegging vatbaar zijn, de te executeren verbintenis in de akte zelf moet zijn aangeduid en omschreven, dat dit laatste in de onderhavige hypotheekakte niet het geval is en het bestaan van de schuld niet direct uit de akte blijkt.
Het middel bestrijdt dit oordeel en de hier weergegeven overwegingen van het hof.
3.3. Bij de beoordeling van het middel moet van de volgende regels worden uitgegaan.
Aan de grosse van een authentieke akte komt slechts executoriale kracht toe met betrekking tot op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven vorderingen alsmede met betrekking tot toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding.
In geval de akte wel betrekking heeft op één of meer vorderingen, die aan de in de vorige alinea bedoelde vereisten voldoen, maar niet de grootte van het verschuldigd bedrag vermeldt, is de grosse van de akte niettemin voor tenuitvoerlegging vatbaar, wanneer deze de weg aangeeft langs welke op voor de schuldenaar bindende wijze de grootte van het verschuldigd bedrag kan worden vastgesteld, behoudens de mogelijkheid van tegenbewijs door de schuldenaar.
De hiervoor onder 3.1 weergegeven inhoud van de onderhavige akte laat geen andere conclusie toe dan dat deze wel aan de laatstgenoemde eis betreffende de bepaalbaarheid van het verschuldigd bedrag voldoet, maar geen betrekking heeft op vorderingen die aan de eerdergenoemde vereisten voldoen. Het hof heeft dus terecht geoordeeld dat de grosse van deze akte geen executoriale titel oplevert.
Het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.31 Nagtegaal-WUH
Instantie en vindplaats
HR 16 oktober 1992, NJ 1993/98
Trefwoord
Hypotheekakte, identificeerbaarheid hypotheekgever, nietigheid
Inhoud
Een vereiste voor een geldige hypotheekakte is dat de hypotheekhouder en hypotheekgever hierin verklaren dat zij dit recht willen vestigen. Als de hypotheekgever op onvoldoende wijze geïdentificeerd is, is de hypotheek nietig.
Feiten
In 1978 verkreeg een subholding van Drimmo Holding BV de eigendom van de aandelen in de NV Levensverzekeringsmaatschappij De Wereld. Vanaf dat moment tot 17 mei 1983, wanneer De Wereld in staat van faillissement wordt verklaard met benoeming van thans eiser tot cassatie tot curator, voerde Drimmo Holding BV de directie van De Wereld en behoorde De Wereld tot de Drimmo Groep, een groep vennootschappen die zich onder leiding van R.D. van Werkhoven beweegt op het gebied van de handel in, en de bouw en exploitatie van onroerend goed. In 1980 verleent van Werkhoven aan de Westland/Utrechts Hypotheekbank (WUH) het recht van hypotheek op een reeks van onroerende zaken waaronder het pand van De Wereld. Drimmo handelt daarbij als directrice van een reeks in de akte opgesomde vennootschappen waaronder De Wereld echter niet is vermeld. De curator stelt dat de ingeschreven hypotheekakte nietig is.
Uitspraak
3.8. De onderdelen IV, V en VI betreffen de vestiging van hypotheek op het pand met erf Westersingel 43 te Rotterdam, toebehorende aan De Wereld, bij de akte van 22 febr. 1980. In onderdeel VI wordt betoogd dat bij die akte – en door inschrijving – geen hypotheek is gevestigd omdat niet is vermeld dat de gemachtigde die bij het verlijden van de akte optrad voor een aantal hypotheekgevers, ook optrad als gemachtigde van De Wereld.
Ook onder het destijds geldende recht kon hypotheek slechts worden gevestigd door middel van een tussen de hypotheekgever en de hypotheekhouder opgemaakte notariële akte. Zulks lag voor het oude recht besloten in art. 1217 oud BW en kwam voorts tot uiting in art. 1231 oud BW waarin was bepaald dat de schuldeiser en de schuldenaar, waaronder was te verstaan de hypotheekgever, in het borderel van inschrijving moesten worden aangeduid en uit art. 1235 oud BW waaruit volgt dat de hypotheek nietig is wanneer in de inschrijving de hypotheekgever op onvoldoende wijze is geïdentificeerd. Daarbij verdient nog aantekening dat art. 26 lid 2 Wet op het Notarisambt, zoals dit toen gold, mede vermelding van de gegevens van de bij een vertegenwoordiger verschenen vertegenwoordigde partijen eiste.
Het hof heeft vastgesteld dat De Wereld niet als hypotheekgever was vermeld in de akte. Daaruit volgt dat niet gezegd kan worden dat bij een tussen hypotheekgever en hypotheekhouder opgemaakte akte hypotheek is gevestigd op het bedoelde perceel. Mitsdien kan niet worden aangenomen, zoals het hof heeft gedaan, dat door inschrijving uit hoofde van de akte van 22 febr. 1980 in de openbare registers ook hypotheek werd gevestigd op het bedoelde pand. Onderdeel VI is mitsdien gegrond.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Hof te Amsterdam van 31 jan. 1991;
verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof te ’s-Gravenhage;
10.3.32 Ontvanger-Rabobank Wateringen
Instantie en vindplaats
HR 27 november 1992, NJ 1993/317
Trefwoord
Bestanddeel, verkeersopvattingen, aanwijzingen
Inhoud
Zijn apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting tezamen als één zaak te zien?
Feiten
De Rabobank heeft Maasplant Beheer B.V. een financiering verstrekt. Ter zekerheid bedingt zij onder andere een fiduciaire overdracht van de bedrijfsinventaris. Op 18 november 1985 laat de Ontvanger executoriaal beslagleggen op een zaai-installatie, die zorgt voor automatische bevloeiing en bemesting van de kassen, en een klimatologische computer welke zich op het terrein van Maasplant bevindt. De Rabobank heeft de Ontvanger gedagvaard en een verklaring voor recht gevorderd, inhoudende dat de beslagen goederen als onroerend dienen te worden aangemerkt, zodat het beslag op deze goederen ten onrechte is gelegd.
Uitspraak
Het hof heeft zijn beslissing dat de apparatuur moet worden aangemerkt als bestanddeel van de bedrijfsgebouwen enkel gegrond op de overweging dat een modern kwekersbedrijf incompleet zou zijn zonder dergelijke apparatuur.
Aldus oordelend heeft het hof een onjuiste maatstaf aangelegd. Het gaat in gevallen als het onderhavige om beantwoording van de vraag of apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting tezamen als een zaak moeten worden gezien. Een aanwijzing voor een bevestigende beantwoording van deze vraag kan worden geput uit de omstandigheid dat het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als bedrijfsgebouw bij het ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze maatstaf komt het echter, anders dan het hof klaarblijkelijk heeft aangenomen, niet aan op de functie die de apparatuur (eventueel) vervult in het produktieproces van het in het gebouw uitgeoefende bedrijf (HR 15 nov. 1991, RvdW 1991, 257 (NJ 1993, 316; red.)).
’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 24 april 1991;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.33 Van Kooten-Wilmink
Instantie en vindplaats
HR 11 februari 1994, NJ 1994/651
Trefwoord
Dubbele verkoop woonhuis, botsende rechten op levering, conservatoir beslag en art. 3:298 BW, verhouding kort geding – bodemprocedure, levering waaraan de rechtsgrond komt te ontvallen
Inhoud
Art. 257 Rv (292 oud) richt zich niet tot de rechter in kort geding, maar tot de rechter die van het bodemgeschil kennis neemt. De rechter in kort geding kan ook een voorziening treffen waarvan de gevolgen in feite niet meer herstelbaar zijn.
Indien in de bodemprocedure, anders dan in kort geding, wordt vastgesteld dat de levering aan koper A ingevolge art. 3:298 BW boven dat van B gaat, heeft de door de kort geding-rechter aan A opgelegde verplichting tot medewerking aan de overdracht aan B geen geldige overdracht tot gevolg aangezien de rechtsgrond hiertoe is ontvallen. Dat B tijdig conservatoir beslag heeft gelegd, is niet van belang aangezien B aan dit beslag geen sterker recht op levering kan ontlenen dan hem op grond van art. 3:298 BW toekomt.
Feiten
Van Roekel heeft zijn huis in januari 1992 aan Wilmink verkocht. Van Kooten stelt echter dat hij in 1991 met Van Roekel een koopovereenkomst gesloten heeft met betrekking tot dit huis. Van Kooten laat op 18 februari 1992 conservatoir beslag leggen op het huis en Wilmink doet dit eveneens. Het beslag van Wilmink wordt op 21 februari 1992 om 14.55 uur in de openbare registers ingeschreven. Bijna een half uur later, op 15.20 wordt een notariële akte gepasseerd waarbij Van Roekel het huis aan Van Kooten levert.
Van Kooten eist in kort geding opheffing van het door Wilmink gelegde conservatoir beslag. In reconventie vordert Wilmink opheffing van het door Van Kooten gelegde conservatoir beslag en medewerking aan de overdracht van het huis. De president weigert de gevraagde voorzieningen omdat er in kort geding geen plaats is voor het benodigde onderzoek. Het hof wijst de vordering van Wilmink toe en die van Van Kooten af.
Uitspraak
3.3. Middel II strekt ten betoge dat het hof, door bij wege van voorlopige voorziening Van Kooten c.s. te veroordelen tot het verlenen van volledige medewerking aan eigendomsoverdracht van het huis aan Wilmink, heeft miskend dat voorlopige beslissingen geen nadeel mogen toebrengen aan de zaak ten principale.
Dit betoog faalt. Het miskent dat art. 292 Rv [257 nieuw] zich niet richt tot de rechter in kort geding, maar tot de rechter die van het bodemgeschil kennis neemt, en dat de rechter in kort geding ook een voorziening kan treffen waarvan de gevolgen in feite niet meer herstelbaar zijn, indien het spoedeisend karakter aanwezig is en de gevraagde voorziening wordt gerechtvaardigd door de billijke afweging van de belangen van partijen (HR 8 febr. 1946, NJ 1946, 166).
Voor zover het middel ervan uitgaat dat Van Kooten c.s. ten gevolge van de door het hof getroffen voorziening geen levering van het huis meer zullen kunnen verkrijgen, ook als in de bodemprocedure zou worden vastgesteld dat hun recht op levering ingevolge art. 3:298 BW boven dat van Wilmink ging, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. Een dergelijke vaststelling in de bodemprocedure zou immers tevens doen vaststaan dat de levering die op 21 febr. 1992 aan Van Kooten c.s. heeft plaatsgevonden, tegen Wilmink kon worden ingeroepen, zulks in weerwil van het door deze tijdig gelegde beslag als bedoeld in art. 730 Rv, aan welk beslag Wilmink immers geen sterker recht op levering kon ontlenen dan hem op grond van art. 3:298 toekwam. Een zodanige uitkomst brengt mee dat de ingevolge ’s Hofs beslissing in dit kort geding bewerkstelligde levering aan Wilmink door het wegvallen van de door het hof aangenomen rechtsgrond – in het bijzonder de door het hof aangenomen verplichting van Van Kooten c.s. om aan de overdracht aan Wilmink mee te werken – niet tot een geldige overdracht heeft geleid, zodat Van Kooten c.s., ook jegens Wilmink, eigenaar van het huis zijn gebleven en deze eigendom niet op Wilmink is overgegaan (vergelijk HR 2 dec. 1966, NJ 1967, 353).
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.34 Bouwmeester-Van Leeuwen
Instantie en vindplaats
HR 22 april 1994, NJ 1995/560
Trefwoord
Koop onroerende zaak, verschil tussen omschrijving in onderhandse koopakte en die in transportakte, dwingend bewijs uitleg overeenkomst in transportakte
Inhoud
Indien in de akte van levering een groter perceel is omschreven dan partijen in de aan de overdracht ten grondslag liggende koopovereenkomst voor ogen stond, dan is de eigendom van het meerdere niet overgegaan omdat hiervoor een geldige titel ontbreekt.
Ter bepaling van hetgeen er in de koopovereenkomst is verkocht, is de in de notariële akte van levering opgenomen partijbedoeling (uitgelegd naar het Haviltex-criterium) het uitgangspunt – en niet de onderhandse verkoopakte.
De notariële akte levert dwingend bewijs op van de partijbedoeling, het staat de partij die iets anders stelt vrij tegenbewijs te leveren.
Feiten
Bouwmeester koopt in 1977 een weiland ter grootte van 85,90 are. Aan de oostzijde van dit weiland, dat kadastraal één perceel is, graaft hij een sloot – in noord-zuid richting. Hierdoor ontstaat er op dit kadastraal perceel aan de westzijde een weiland van 80 are en aan de oostkant een langgerekte strook van 5,90 are. Bouwmeester verkoopt het perceel weiland in 1978 aan Van Leeuwen. De omschrijving van het perceel in de koopakte verschilt echter van de omschrijving opgenomen in de akte van levering. In de eerste gaat het om een perceel ‘weiland (…) nummer 682 gedeeltelijk groot circa 80 are’, terwijl er in de tweede sprake is van ‘een perceel weiland (…) uitmakende een gedeelte, groot ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare van het perceel (…) nummer 682’ In 1987 verkoopt van Leeuwen het gehele kadastrale perceel van 85,90 are (weiland en strook) aan Kloets. Bouwmeester dagvaardt Van Leeuwen hierop en vordert een verklaring van recht dat de strook van 5,90 are hem eigendom toebehoort. Van Leeuwen heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat het hele perceel van 85,90 are hem toebehoort.
Uitspraak
Het gaat in dit geding om een geval waarin een partij bij de overdracht van een onroerende zaak stelt dat die zaak volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte, groter is dan partijen bij de koopovereenkomst, die aan de overdracht ten grondslag lag, voor ogen stond. Blijkt die stelling juist en is de onroerende zaak, zoals omschreven in de tot levering bestemde akte, groter dan partijen bij de koopovereenkomst zijn overeengekomen, dan zal de eigendom van het meerdere niet zijn overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbrak.
Het Hof heeft vastgesteld dat Bouwmeester persoonlijk aanwezig is geweest bij het verlijden van de tot levering bestemde akte. Daarin ligt besloten dat naar het oordeel van het Hof, Van Leeuwen ervan mocht uitgaan dat de tekst van de akte, waarin is vermeld dat een perceel met een oppervlakte van 85,90 are aan Van Leeuwen was verkocht en aan hem werd overgedragen, in overeenstemming was met hetgeen Bouwmeester voor ogen stond. Aldus oordelende heeft het Hof, anders dan in het onderdeel wordt aangevoerd, niet miskend dat het bij de uitleg van de koopovereenkomst voor het antwoord op de vraag wat de verkoper aan de koper heeft verkocht ervan afhangt wat de verkoper en de koper over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen of gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.
De notariële akte van 23 juni 1978 levert naar haar aard dwingend bewijs op dat partijen – in afwijking van de onderhandse akte van 9 juni 1978 – hebben verklaard te hebben verkocht, respectievelijk gekocht, een perceel weiland van 85,90 are. Het Hof heeft derhalve terecht geoordeeld dat deze omschrijving tot uitgangspunt moet worden genomen met dien verstande dat daartegen in beginsel tegenbewijs openstaat.
Zoals hiervoor reeds (…) is overwogen, levert de akte van 23 juni 1978 jegens Bouwmeester dwingend bewijs op dat hij een perceel weiland van 85,90 are aan Van Leeuwen heeft verkocht. Het Hof heeft, zoals volgt uit hetgeen bij art. 178 Rv [151 nieuw] is bepaald, terecht geoordeeld dat het aan Bouwmeester was tegenbewijs te leveren.
Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.35 Buitenplee
Instantie en vindplaats
HR 28 oktober 1994, NJ 1995/96
Trefwoord
Horizontale natrekking, onderdeel van een bouwwerk
Inhoud
Een onderdeel van een gebouw kan niet toebehoren aan een ander dan aan de eigenaar van dat gebouw, indien dit onderdeel geen bestanddeel is van een gebouw dat die ander toebehoort. Er is geen sprake van een uitzondering op de hoofdregel van art. 5:20 (verticale natrekking).
Feiten
Makkee en De Werdt zijn buren. In de schuur die eigendom is van de Werdt en die zich grotendeels op zijn perceel staat, bevindt zich een ‘buitenplee’. Dit closet is een afgescheiden onderdeel van de schuur van De Werdt en is via een buitendeur enkel toegankelijk vanuit het perceel van Makkee. Volgens Makkee gebruikt hij de ‘buitenplee’ sinds de aankoop van zijn perceel in 1951, net zoals zijn rechtsvoorgangers. In 1985 breekt De Werdt de binnenmuren van de plee af en blokkeert hij de buitendeur. Sindsdien betwisten beide heren de eigendom van de closetinrichting. Makkee dagvaardt De Werdt in 1988 en vordert een verklaring voor recht dat de ‘buitenplee’ hem in eigendom toebehoort, alsmede herstel in de oude toestand. Hij onderbouwt zijn vorderingen primair met het argument dat de buitenplee onderdeel is van het perceel dat hij in 1951 in eigendom verkreeg en secundair dat er sprake is van verkrijgende verjaring.
Uitspraak
Alle overige in het middel vervatte klachten gaan uit van de opvatting dat Makkee door levering dan wel door verjaring eigendom van de closetinrichting kan hebben verkregen. (…) Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden vooropgesteld.
Uit art. 656 oud BW, in zoverre in overeenstemming met art. 5:20 BW, vloeit als hoofdregel voort dat de eigenaar van een perceel grond eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. In afwijking van die regel geldt dat, zo een bestanddeel van een gebouw zoals een kelder, uitbouw of balkon, zich bevindt in, op of boven grond die aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw toebehoort, dit bestanddeel geen eigendom is van de grondeigenaar, maar toebehoort aan de eigenaar van het gebouw waarvan het deel uitmaakt, zij het dat de grondeigenaar wegneming van dit bestanddeel kan vorderen, wanneer geen bevoegdheid bestaat dit in, op of boven zijn grond te hebben.
Er bestaat echter geen goede reden om, eveneens in afwijking van voormelde hoofdregel, te aanvaarden dat een onderdeel van een gebouw kan toebehoren aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw, in een geval waarin dat onderdeel niet een bestanddeel is van een gebouw dat aan die ander toebehoort.
Wat het onderhavige geval betreft heeft de Rechtbank vastgesteld dat de closetinrichting een onderdeel is van een aan De Werdt toebehorend gebouw. Zij is niet een bestanddeel van een gebouw dat aan Makkee toebehoort. Uit hetgeen hiervoor (…) is overwogen vloeit derhalve voort dat de closetinrichting niet aan Makkee kan toebehoren.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.36 Deen-Van der Drift Beheer
Instantie en vindplaats
HR 23 juni 1995, NJ 1996/216
Trefwoord
Retentierecht, derdenwerking jegens posterieur gerechtigde, kenbaarheid
Inhoud
Jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, kan slechts een beroep op het retentierecht worden gedaan als de schuldeiser op een ook voor zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent. Bij de beoordeling of aan deze eis is voldaan, dient evenwel mede rekening te worden gehouden met hetgeen aan de derde omtrent het retentierecht bekend was toen hij het recht op grond waarvan hij de ontruiming van de zaak vordert, verkreeg. Zulks strookt met de regel van art. 3:24 lid 1 BW.
Feiten
Kleen geeft aan Deen de opdracht een huis te bouwen op een perceel waarvan hij de eigendom heeft. Voordat het huis voltooid is, stopt Deen in april 1991 de bouw en sommeert hij Kleen de achterstallige aanneemsom van ƒ 80.000,- te voldoen. Tevens deelt hij Kleen mede dat hij zich op zijn retentierecht beroept en het woonhuis niet zal opleveren. In verband met dit laatste is van belang dat Deen het terrein niet geheel ontruimt. Hij laat bouwmaterialen achter, een steiger blijft voor de garagedeur staan en het bord met zijn naam prijkt op de nok.
Kleen verkoopt het huis in aanbouw eind 1991 aan Spitters. De koop wordt echter door de curator overgenomen aangezien Kleen failleert. Spitters verkoopt de roerende zaak weer door aan Van der Drift Beheer B.V. die het onroerend goed rechtstreeks geleverd kreeg door de curator met medewerking van de hypotheekhouder.
Ten tijde van de levering waren de volgende personen op de hoogte van het retentierecht: Kleen, de curator, de hypotheekhouder en naar het lijkt ook Spitters, gezien het vrijwaringbeding (i.v.m. retentierecht) tussen Spitters en de hypotheekhouder. Het retentierecht wordt bij de overdracht in geen enkele akte vermeld; wel deelt Deen het schriftelijk mede aan de notaris. Uit het vonnis van de rechtbank blijkt dat Van der Drift op de hoogte was van het retentierecht.
Deen vordert voor recht te verklaren dat hij zich terecht beroepen heeft op het retentierecht en dat Van der Drift de vordering van ongeveer ƒ 80.000,- dient te voldoen. Als grondslag voert hij hiertoe aan dat hij de feitelijke macht over het woonhuis heeft en aan Kleen zijn retentierecht heeft meegedeeld, dat Van der Drift heeft moeten begrijpen dat er een retentierecht op het woonhuis rust, en dat bij de verkoop van het huis is bedongen dat Van der Drift de aanspraken van Deen zou voldoen wanneer hij zich terecht op zijn retentierecht beroept. De rechtbank wijst de vorderingen toe, maar het hof doet dat niet met het argument dat Deen geen feitelijke macht had en dat hij aan het vrijwaringsbeding geen rechten kan ontlenen nu er geen retentierecht is.
Uitspraak
Het Hof heeft, in cassatie niet bestreden, geoordeeld dat de vraag of Deen retentierecht op het woonhuis had, moet worden beoordeeld naar het vóór 1 januari 1992 geldende recht. Daarbij verdient opmerking dat de voordien geldende maatstaven voor het aannemen van een retentierecht niet verschillen van de nadien geldende maatstaven.
Een schuldeiser kan, voor zover hier van belang, slechts retentierecht op een zaak uitoefenen, indien hij houder van die zaak is – dat wil zeggen daarover direct of indirect de naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht uitoefent – in dier voege dat, in de terminologie van het huidige art. 3:290 BW, ‘afgifte’ nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende te brengen. Het houderschap van de (lees:) schuldeiser eindigt – zoals het huidige art. 3:294 naar analogie van art. 3:117 lid 2 meebrengt – niet zolang de zaak niet in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende komt. Deze regels gelden ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak met dien verstande dat hier in de regel de afgifte, waardoor de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende moet worden gebracht, geschiedt door haar te ontruimen (HR 15 februari 1991, NJ 1991, 628, rov. 3.2).
Daarbij dient te worden opgemerkt dat, zoals eveneens in voormeld arrest wordt overwogen, een retentierecht op een onroerende zaak naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers en derhalve een bron van onzekerheid kan opleveren voor derden die deze registers met het oog op de rechtstoestand van de onroerende zaak hebben geraadpleegd. Met het oog daarop zal een zodanig retentierecht jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, slechts kunnen worden ingeroepen, als de schuldeiser op een ook voor een zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent. Bij de beoordeling of aan deze eis is voldaan, dient evenwel mede rekening te worden gehouden met hetgeen aan de derde omtrent het retentierecht bekend was toen hij het recht op grond waarvan hij de ontruiming van de zaak vordert, verkreeg. Zulks strookt met de regel van art. 3:24 lid 1, volgens welke ook op een niet ingeschreven feit, dat voor inschrijving vatbaar is, een beroep kan worden gedaan jegens een derde die dit feit bij de verkrijging van zijn recht kende.
In het licht van het voorgaande moet worden aangenomen dat het Hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan dan wel onvoldoende inzicht heeft gegeven in zijn gedachtengang. De hierop gerichte klachten van het middel treffen derhalve doel.
Daarbij is in het bijzonder van belang dat het Hof – dat kennelijk is uitgegaan van de vaststellingen van de Rechtbank dat de bouwplaats door Deen ‘niet dan wel niet geheel is ontruimd’ en dat hij het huis ook niet had opgeleverd – geen antwoord heeft gegeven op de vraag waarom de feitelijke macht die Deen in elk geval tijdens de bouw jegens de schuldenaar Kleen over de zaak moet hebben uitgeoefend, ten tijde van het inroepen van het retentierecht niettemin was geëindigd, en voorts dat het Hof omtrent de bekendheid van Kleen en zijn rechtsopvolgers met dat retentierecht slechts heeft overwogen dat het Hof de hierop betrekking hebbende schriftelijke mededelingen van Deen niet als uitoefening van de feitelijke macht over de zaak beschouwt. Een en ander is zonder nadere redengeving niet verenigbaar met de rechtsopvatting die hiervoor in (…) als juist is aanvaard.
Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Arnhem van 15 februari 1994;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.37 Huizing-Andere Woonvormen
Instantie en vindplaats
HR 3 mei 1996, NJ 1996/501
Trefwoord
Erfdienstbaarheid, verkrijgende verjaring, goede trouw, burenrecht
Inhoud
Vereist voor de verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid, inhoudende het recht om bomen op de erfgrens en op het terrein van de buurman te houden, is het bezit te goeder trouw gedurende een bepaalde termijn. Men is in dit verband te goeder trouw indien degene bij wie het bezit is aangevangen zich krachtens erfdienstbaarheid bevoegd beschouwde en zich ook redelijkerwijs bevoegd mocht beschouwen de desbetreffende toestand te doen voortduren.
Feiten
Tussen en op de percelen van Huizing en de Nederlandse Stichting voor Andere Woonvormen (Stichting) staat een rij hoog opschietende bomen. Deze bomenrij is op zijn laatst in 1953 door een rechtsvoorganger van Huizing geplant. In 1987 vordert de Stichting onder andere dat alle bomen binnen twee meter van de erfgrens gekapt worden. Huizing heeft hiertegen het verweer gevoerd dat er door verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan om de bomen daar te houden.
Uitspraak
5.1.3. Huizing beroept zich erop dat ten gunste van haar erf een erfdienstbaarheid is ontstaan waaraan zij de bevoegdheid ontleent het omhakken van de (…) bedoelde bomen te beletten. Bij beantwoording van de vraag of zodanige erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan dient voorop te worden gesteld dat de enkele omstandigheid dat de bomen reeds sedert mensenheugenis ter plaatse waren daartoe niet voldoende is. Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is vereist bezit te goeder trouw van de erfdienstbaarheid gedurende de voor verkrijging door verjaring benodigde termijn. Dat wil in een geval als het onderhavige zeggen – in de bewoordingen van art. 3:118 lid 1 BW, die ook het op dit punt vóór 1 januari 1992 geldende recht weergeven – dat vereist is dat degene bij wie het bezit is aangevangen zich krachtens erfdienstbaarheid bevoegd beschouwde en zich ook redelijkerwijs bevoegd mocht beschouwen de desbetreffende toestand te doen voortduren (vergelijk HR 16 december 1942, NJ 1943, 61).
Huizing heeft echter niet aangevoerd dat degene die de hier bedoelde bomen heeft geplant, zulks deed omdat deze zich krachtens erfdienstbaarheid daartoe bevoegd beschouwde en zich daartoe redelijkerwijs bevoegd mocht beschouwen en aldus bezitter te goeder trouw was van zodanige erfdienstbaarheid. De door Huizing gestelde feiten rechtvaardigen ook niet de gevolgtrekking dat een op een later tijdstip aangevangen bezit te goeder trouw van zodanige erfdienstbaarheid heeft geleid tot ontstaan daarvan door verjaring. Reeds daarom kan niet worden gezegd dat een bij een rechtsvoorganger van Huizing aangevangen bezit heeft geleid tot verkrijging door verjaring van de erfdienstbaarheid om bomen op de grenslijn te hebben, onderscheidenlijk een erfdienstbaarheid die de Stichting verbiedt de bomen op het eigen erf om te hakken.
7. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principaal (…) beroep:
verklaart Huizing respectievelijk de Stichting niet-ontvankelijk in hun beroep voor zover gericht tegen het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 22 september 1993;
10.3.38 IJsselmuiden-Brouwers
Instantie en vindplaats
HR 19 april 1996, NJ 1996/684
Trefwoord
Huur, nietig beding, huurbescherming
Inhoud
Een huurder kan niet zonder meer bij het aangaan van de huurovereenkomst of tijdens de huur instemmen met een beding dat de beëindiging van de huur regelt voordat de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd.
Feiten
Brouwers senior en IJsselmuiden sluiten in 1983 een huurovereenkomst waarin bepaald wordt dat de huurder instemt met beëindiging van de huur ingeval de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik of gebruik door zijn familieleden. Op het moment dat de zoon, Brouwers junior, de woning wil betrekken en de huurder niet tot ontruiming bereid blijkt, dagvaardt de Brouwers jr. IJsselmuiden voor de kantonrechter en eist ontbinding op grond van wanprestatie (art. 7A:1623n BW), welke wanprestatie hij baseert op het niet naleven van de bedoelde beding door de huurder. In cassatie is de vraag aan de orde of de rechtbank, in het hoger beroep van de huurder, het beding niet ambtshalve nietig had moeten verklaren nu de huurder dit zelf niet heeft aangevoerd.
Uitspraak
3.3 Het middel houdt de klacht in dat de Rechtbank ten onrechte niet, ambtshalve de rechtsgronden aanvullende, heeft geoordeeld dat het beding waarop Brouwers zich beroept nietig is.
In aanmerking genomen dat Brouwers niet heeft gesteld dat het beding waarop hij zich beroept, beantwoordt aan de vereisten van het eerste lid, aanhef en onder 2° in verband met het tweede lid van art. 7A:1623e BW, moet worden geoordeeld dat dit beding onverenigbaar is met het op bescherming van de huurder van woonruimte gerichte stelsel van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 7A BW, in het bijzonder met art. 7A:1623c, eerste lid, volgens welke bepaling een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder na de opzegging schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Genoemde bepalingen onderstrepen dat met de strekking van de onderhavige huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan, voordat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst.
Uit het voorgaande volgt dat het beding waarop Brouwers zich beroept, zo mocht komen vast te staan dat het is gemaakt, ingevolge art. 7A:1623c, vijfde lid, als in strijd met het eerste lid van dat artikel nietig is.
De klacht is derhalve gegrond. Het vonnis van de Rechtbank kan niet in stand blijven; de overige klachten behoeven geen behandeling meer.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te ’s-Hertogenbosch van 10 februari 1995;
vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te ’s-Hertogenbosch van 2 november 1993;
wijst de vorderingen van Brouwers af;
10.3.39 Straalcabine
Instantie en vindplaats
HR 28 juni 1996, NJ 1997/397
Trefwoord
Bestanddeel, verkeersopvatting, maatstaven
Opschortingsrecht, verplichting als verbintenis in de zin van art. 6:52 BW
Inhoud
Ter bepaling of een straalcabine naar de verkeersopvattingen een bestanddeel van een bedrijfshal is, zijn de mate van constructieve afstemming en het onvoltooid zijn van de hal in het licht van de verkeersopvatting doorslaggevend.
Een verhuurder kan zich als schuldeiser op het opschortingsrecht van art. 6:52 beroepen indien tussen zijn vordering en zijn verplichting tot afgifte voldoende samenhang bestaat. Of de verplichting tot afgifte tevens als een verbintenis kan worden aangemerkt, is in dit verband zonder belang.
Feiten
Een van ING geleaste straalcabine wordt door de lessee geplaatst in een door hem gehuurde bedrijfshal. De lessee gaat failliet. ING geeft de straalcabine vrij, waarna deze door de curator wordt verkocht. Op het moment dat de koper begint met de demontage en afvoer van de cabine is de huurovereenkomst ter zake van de bedrijfshal reeds geëindigd. Wanneer vervolgens blijkt dat de ex-verhuurder van de bedrijfshal (Hendriks) zich verzet tegen afgifte van de cabine, dagvaardt de curator hem in kort geding. Hendriks voert aan dat hij eigenaar is van de cabine. In dat verband betoogt hij onder andere dat de cabine naar de verkeersopvattingen een bestanddeel is van de bedrijfshal. Voor het geval hij niet als eigenaar kan worden beschouwd beroept Hendriks zich op een opschortingsrecht. Hij hoeft de cabine niet af te geven, zo stelt hij, voordat de curator zich bereid heeft verklaard de huur te voldoen voor de periode dat de curator toegang wenst tot de bedrijfshal om de apparatuur te verwijderen en de eventuele schade die hierbij ontstaat te vergoeden.
Uitspraak
[bestanddeel volgens verkeersopvattingen]
De onderdelen 2.1, 2.3 en 2.4 bestrijden ’s Hofs (voorlopige) oordeel – kort samengevat – dat de straalcabine naar verkeersopvattingen geen deel uitmaakt van de bedrijfshal, omdat, zoals door de President is overwogen en door Hendriks niet is bestreden, na verwijdering van de straalcabine een grote lege loods overblijft, die voor verschillende doeleinden geschikt is, zodat niet kan worden gezegd dat de bedrijfshal bij het ontbreken van de straalcabine als onvoltooid moet worden beschouwd (rov. 5), en omdat uit de in de bedrijfshal ten behoeve van de straalcabine getroffen voorzieningen niet volgt dat zij in constructief opzicht in zodanige mate op elkaar zijn afgestemd dat de straalcabine naar verkeersopvattingen als deel van de bedrijfshal moet worden aangemerkt (rov. 6).
Blijkens de hiervoor weergegeven overwegingen heeft het Hof de vraag of de straalcabine naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van de bedrijfshal, een en ander in de zin van art. 3:4 lid 1 BW, kennelijk en terecht beantwoord aan de hand van de in de arresten van de Hoge Raad van 15 november 1991, NJ 1993, 316, en 27 november 1992, NJ 1993, 317, vervatte maatstaven; de maatstaven van deze arresten, gewezen onder vigeur van het vóór 1 januari 1992 geldende recht, gelden evenzeer bij de toepassing van het huidige art. 3:4 lid 1.
[retentierecht]
Het Hof heeft evenwel geoordeeld dat ‘in aanmerking nemende dat uit de stukken valt op te maken dat met de demontage van de straalcabine c.a. een aanvang is gemaakt toen de huurovereenkomst reeds was geëindigd’ noch art. 3:290 BW noch art. 6:52 BW aan Hendriks steun biedt voor een beroep op een opschortingsrecht. Het Hof heeft dit oordeel onder meer hierop doen steunen dat ‘tegenover een verbintenis tot schadevergoeding van de curator’ slechts ‘een verplichting tot afgifte’ van Hendriks staat, waaruit het Hof heeft afgeleid dat geen sprake is ‘van twee tegenover elkaar staande verbintenissen als bedoeld in art. 6:52’. Daaraan heeft het Hof toegevoegd dat ‘ook elders in de wet’ aan een verhuurder ter zake van een vordering tot vergoeding van schade, die door de huurder wordt veroorzaakt bij het wegnemen van zaken uit het gehuurde, geen recht wordt toegekend zijn verplichting tot afgifte van de zaak op te schorten.
Hendriks heeft zijn opschortingsrecht gegrond op art. 6:52 en de vordering waarvoor hij dit opschortingsrecht heeft ingeroepen, gebaseerd op voormelde huurovereenkomst. In dit licht had het Hof niet mogen nalaten te onderzoeken of aan Hendriks inderdaad een dergelijke vordering toekwam en, zo ja, of tussen die vordering en zijn verplichting tot afgifte van de straalcabine voldoende samenhang bestond om de opschorting te rechtvaardigen. Indien het Hof een zodanige samenhang niet aanwezig heeft geacht, had het zulks nader moeten motiveren, zulks mede in het licht van de wel in de wet geregelde gevallen, bedoeld in art. 5:100 lid 3 en art. 5:105 lid 3.
Of de onderhavige verplichting van Hendriks tot afgifte tevens als een verbintenis kan worden beschouwd, is in dit verband zonder belang. Ook indien zulks niet het geval zou zijn, moet de vraag of een opschortingsrecht op zijn plaats is, immers naar de maatstaf van – het dan overeenkomstig toe te passen – art. 6:52 worden beoordeeld. Zulks ligt besloten in het stelsel van art. 6:57 in verbinding met art. 3:290, zoals dit mede naar voren komt in de bij de parlementaire behandeling van art. 6:52 gegeven voorbeelden van door dit artikel bestreken opschortingsrechten (Parl. gesch. Boek 6, p. 204, laatste alinea, en p. 209, voorlaatste alinea, slot).
Het voorgaande brengt mee dat ’s Hofs arrest niet in stand kan blijven en dat na verwijzing opnieuw zal moeten worden bezien of Hendriks zich tegenover de gevorderde afgifte terecht op een opschortingsrecht heeft beroepen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 29 maart 1995;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
10.3.40 De Louwere-Veldkamp
Instantie en vindplaats
HR 4 oktober 1996, NJ 1997/103
Trefwoord
Huur, bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 oud BW
Inhoud
Een voldoende voorwaarde voor ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ is dat er een verkooppunt voor het publiek aanwezig is. Aan deze voorwaarde is pas dan niet voldaan als de ondernemer geheel niet de bedoeling heeft het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken.
Feiten
Veldkamp huurt sinds 3 april 1982 van De Louwere een bedrijfsruimte gelegen aan de Eerste Schinkelstraat 2A te Amsterdam. Deze bedrijfsruimte is krachtens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als drukkerij in de ruimste zin des woords. Veldkamp gebruikt de bedrijfsruimte ook overeenkomstig die bestemming. Veldkamp heeft in de drukkerij een plek waar hij klanten kan ontvangen en waar contact tussen hem en zijn klanten mogelijk is. De Louwere zegt de huur op en in de procedure die daarop volgt stelt Veldkamp dat de Huurwet niet van toepassing is aangezien het verhuurde pand een bedrijfsruimte is in de zin van art. 7A:1624 lid 2 oud BW.
Uitspraak
Wil sprake zijn van ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ in de zin van art. 7A:1624 lid 2, dan is niet vereist dat in het gehuurde een als zodanig kenbare inrichting aanwezig is om klanten te ontvangen, maar is voldoende dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is (HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979). Tekst, geschiedenis, noch strekking van de bepaling wettigen om daarenboven te vergen dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij dat verkooppunt vervoegt, laat staan de met de rechtszekerheid onverenigbare voorwaarde te stellen dat zulks ‘in ook in verhouding tot de overige bedrijfsactiviteiten relevante mate’ doet. Het stellen van eerstvermelde eis zou aan een beginnend ondernemer gedurende een zekere aanloopperiode de door de bepalingen omtrent de huur van bedrijfsruimte voorziene bijzondere bescherming onthouden. Om misbruik te keren is voldoende te aanvaarden dat, indien overigens aan de eisen van voormelde bepaling is voldaan, eerst dan niet van de aanwezigheid van een verkooppunt in voormelde zin sprake is, wanneer komt vast te staan dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.41 Metterwoon Vastgoed B.V.-Van Ommeren
Instantie en vindplaats
HR 15 november 1996, NJ 1997/508
Trefwoord
Hypotheekakte, huurbeding in strijd met vermelding in de akte van levering dat verkochte vrij van huur is
Inhoud
Als de akte van levering vermeldt dat een appartement niet vrij van huur wordt overgedragen, kan de hypotheekhouder zich tegenover de huurder niet beroepen op een huurbeding, ook al is hem medegedeeld dat de woning niet verhuurd is.
Feiten
Van Ommen verkoopt in 1979 haar appartementsrecht aan Kortekaas en bedingt hierbij dat zij het appartement na de overdracht zal huren. De huurovereenkomst wordt een maand voor de overdracht gesloten en is opgenomen in de transportakte. Een maand na de overdracht verstrekt Kortekaas de Friesch-Groningse Hypotheekbank (FGH) het recht van hypotheek en verzwijgt hij dat het appartement verhuurd is. In de hypotheekakte neemt de bank het volgende beding op: ‘Het verbondene zal, zonder schriftelijke toestemming van de bank, geheel noch gedeeltelijk mogen worden verhuurd of verpacht, terwijl geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen voor langer dan drie maanden bedongen of ontvangen zal mogen worden’. Met gebruikmaking van het in de hypotheekakte gemaakte beding als bedoeld in art. 1223 lid 2 oud BW verkoopt de FGH het appartementsrecht op 25 juni 1991 aan Metterwoon. Bij de verkoop heeft FGH de nietigheid ingeroepen van eventuele huurovereenkomsten. Metterwoon wil het appartement in onverhuurde staat snel doorverkopen en vordert van Van Ommen ontruiming van het appartement.
Uitspraak
3.2. Metterwoon heeft haar vordering op verschillende grondslagen gebaseerd, waarvan in cassatie nog alleen aan de orde is haar betoog dat een redelijke uitleg van art. 1230 oud BW meebrengt dat dit artikel in de omstandigheden van het onderhavige geval van toepassing is, ook al is de huurovereenkomst waarop Van Ommen zich beroept en waarvan de totstandkoming en de geldigheid in cassatie niet langer worden bestreden, vóór de totstandkoming van de hypotheek gesloten. Metterwoon heeft daartoe een beroep gedaan op hetgeen met betrekking tot die uitleg is aanvaard in HR 7 juni 1991, NJ 1992, 262.
Het Hof heeft dit betoog verworpen op grond van de overwegingen: dat het onderhavige geval op belangrijke punten afwijkt van het geval dat in voormeld arrest van de Hoge Raad aan de orde was; dat in het onderhavige geval immers, anders dan toen, volgens de transportakte het verkochte uitdrukkelijk niet vrij van huur werd overgedragen; dat bovendien Van Ommen bij het aangaan van de huurovereenkomst zelf nog de eigendom van de woning had en dat de onderhavige zaak derhalve ook anders ligt voor wat betreft het door de Hoge Raad bedoelde risico waarmee de huurder in beginsel rekening heeft te houden. Met dit laatste doelde het Hof kennelijk op het in het arrest van 1991 van belang geachte aspect dat de huurder zich door raadpleging van de openbare registers ervan had kunnen vergewissen of zijn verhuurder tevens eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde was, bij gebreke waarvan hij enerzijds in beginsel rekening heeft te houden met een ontruimingsvordering door derden doch anderzijds niet geheel onbeschermd is omdat hij in geval van ontruiming een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie op de verhuurder zal hebben.
Het Hof heeft in het onderhavige geval terecht beslissend geacht dat de transportakte door overschrijving waarvan het appartementsrecht door Van Ommen aan Kortekaas werd overgedragen, uitdrukkelijk vermeldde dat het appartement niet vrij van huur was. Dit brengt mee dat FGH erop bedacht had behoren te zijn dat het appartement verhuurd was. Daaraan doet niet af dat, zoals Metterwoon aanvoert, van de zijde van FGH bij de secretaresse van de notaris telefonisch navraag is gedaan en dat deze toen heeft medegedeeld dat deze passage op een misverstand berustte en nog zou worden veranderd. Noch het tweede, noch het derde middel bestrijdt immers dat de akte onveranderd is gebleven en dat FGH geen verder onderzoek heeft ingesteld.
Een en ander moet worden gezien in het licht van het volgende. Een verkoper die, zoals Van Ommen, met de koper is overeengekomen dat hij na de overdracht de verkochte woning als huurder mag blijven bewonen en vervolgens meewerkt aan een transportakte waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat de woning niet vrij van huur wordt overgedragen, mag in verband met het bepaalde in art. 7A:1612 BW erop vertrouwen dat de koper-verhuurder niet alsnog zijn rechten uit de huurovereenkomst kan frustreren door in aansluiting op de overdracht en met verzwijging van de huurovereenkomst een hypotheek op die woning te vestigen. Het belang van de verkoper-huurder om niet in dit vertrouwen te worden beschaamd, behoort zwaarder te wegen dan dat van de hypotheekhouder die uit de transportakte heeft kunnen opmaken dat er een eerdere huurovereenkomst was, maar dit onvoldoende heeft onderzocht.
(…)
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.42 Bloemendaalse olietank
Instantie en vindplaats
HR 22 november 1996, NJ 1997/527
Trefwoord
Koopovereenkomst, bodemverontreiniging
Inhoud
Geen aansprakelijkheid verkoper huis voor door lekkende olietank verontreinigde grond.
Feiten
Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. Oyens c.s. hebben vanaf 1972 een vrijstaande villa in Bloemendaal bewoond. In de tuin van deze villa was een huisbrandolietank ingegraven, die al van vóór 1955 dateerde. In 1982 is de olietank buiten gebruik gesteld. Bij akte van 21 juli 1990 hebben Oyens c.s. de villa verkocht aan Sijpesteijn c.s. De overdracht vond plaats op 29 augustus 1990. Begin december 1990 hebben Sijpesteijn c.s. geconstateerd dat zich in de tuin van het door hen gekochte perceel een olietank bevond en dat de grond rondom die tank verontreinigd is met olie. Nader onderzoek wees uit dat sprake is van een sterke verontreiniging met minerale olie (componenten) in zowel de grond als het grondwater ter plaatse van de tank.
Uitspraak
Niet kan worden aangenomen dat ten tijde van het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst (1990) de maatschappelijke opvattingen meebrachten dat de verkoper van een perceel grond waarop zich een ingegraven huisbrandolietank bevond, ongevraagd, en ongeacht of hij al dan niet bekend was of had behoren te zijn met een mogelijke verontreiniging van bodem en water ten gevolge van de aanwezigheid van die tank, van de aanwezigheid van die tank mededeling behoorde te doen met als gevolg dat het bij uitblijven van een zodanige mededeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou worden om een beding (waarbij het verkochte wordt aanvaard met onder meer alle zichtbare en onzichtbare gebreken) in te roepen.
10.3.43 Luidens-Aruba
Instantie en vindplaats
HR 20 juni 1997, NJ 1999/301
Trefwoord
Verkrijgende verjaring, goede trouw, opkomende goede trouw (Bona fides superveniens), Arubaanse zaak
Inhoud
Een vereiste bij verkrijgende verjaring van een onroerend goed is dat de bezitter te goeder trouw is. Dit is het geval indien de bezitter zich als eigenaar beschouwde en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. Het is mogelijk dat een bezitter aanvankelijk niet te goeder trouw is, maar dit later wel wordt. Indien men een stuk grond in bezit neemt, ontbreekt de goede trouw aangezien men er niet vanuit kan gaan dat een stuk grond aan niemand toebehoort en het onmogelijk is afstand te doen van een onroerende zaak.
Feiten
In 1841 verkreeg Richard Luidens van de overheid een concessie tot gebruik van een stuk grond van 50 are op het eiland Aruba. In 1867 verkreeg hij nog een concessie van ca. 50 centiare. Deze perceeltjes heeft hij door inbezitneming uitgebreid tot een terrein van ca. 38 hectare. Op dit terrein, dat hij omheinde met stenen en cactussen, bedreef hij landbouw en veeteelt tot aan zijn dood in 1915. Na zijn overlijden hebben zijn kinderen en kleinkinderen het bedrijf voortgezet. Laatstgenoemden vorderen een verklaring voor recht dat zij door verkrijgende verjaring eigenaren zijn geworden van het door Richard Luidens omheinde perceel van 38 hectare.
Uitspraak
Onderdeel II is gericht tegen ’s Hofs oordeel in zijn rov. 3.2 dat bezit slechts door verjaring tot eigendomsverkrijging kan leiden als het te goeder trouw is begonnen. Het onderdeel is in zoverre gegrond, dat niet is uitgesloten dat een bezitter, die op het tijdstip waarop hij het bezit verkreeg niet te goeder trouw was, op een later tijdstip ten aanzien van dat bezit alsnog te goeder trouw wordt met als gevolg dat vanaf dit laatste tijdstip de gevolgen gelden die de wet aan het bezit te goeder trouw verbindt.
Voor verkrijging van eigendom van een onroerende zaak door verjaring is in een geval als het onderhavige ingevolge art. 1982 lid 2 BWNA/BWAr vereist dat de verkrijger gedurende dertig jaar bezitter te goeder trouw is geweest. Met dit laatste wordt tot uitdrukking gebracht dat de bezitter zich als eigenaar beschouwde en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen.
Richard Luidens heeft het bezit van de gronden door inbezitneming verkregen. Een aldus verkregen bezit zou slechts dan te goeder trouw kunnen zijn en zou slechts tot verkrijging door verjaring kunnen leiden indien de bezitter meende en redelijkerwijs kon menen dat de grond niet aan een ander toebehoorde. Daartoe zou hier slechts aanleiding kunnen zijn geweest indien Richard Luidens of zijn rechtsopvolgers meenden dat de eigenaar van de onroerende zaak, i.c. de toenmalige overheid, haar eigendom had prijsgegeven.
Een eigenaar kan echter niet van zijn eigendom afstand doen (vergelijk HR 11 maart 1966, NJ 1966, 330), nog daargelaten dat volgens art. 572 onroerende zaken die geen – andere – eigenaar hebben, aan het Land toebehoren.
Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
10.3.44 Portacabin
Instantie en vindplaats
HR 31 oktober 1997, NJ 1999/303
Trefwoord
Onroerende zaken, duurzame vereniging, verkeersopvatting
Inhoud
Ter bepaling of een opstal of werk onroerend is in de zin van art. 3:3 lid 1 dat een duurzame vereniging met de grond vereist, gelden ten aanzien van die duurzame vereniging de volgende maatstaven. Het gebouw of werk dient naar aard en inrichting bestemd te zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, deze bestemming dient naar buiten kenbaar te zijn waarbij tevens gelet dient te worden op de bedoeling van de bouwer (voor zover naar buiten kenbaar).
De verkeersopvattingen geven geen zelfstandige maatstaf ter beoordeling of een goed al dan niet onroerend is, maar kunnen van belang zijn bij de inkleuring van ‘duurzaam’, ‘verenigd’, ‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’.
Feiten
In 1990 plaatst Buys op een hem toebehorend perceel een portacabin naast een gebouw dat zich reeds op deze grond bevindt. Ter verzekering van een krediet in rekening courant dat de Rabobank aan Buys verstrekt, bedingt zij dat Buys haar het recht van hypotheek verleent op ‘de bedrijfsgebouwen met ondergrond staande en gelegen aan de Lange Reksestraat 20 te Terneuzen’.
Op 1 april 1992 legt de Ontvanger een executoriaal beslag op de aanwezige roerende zaken waartoe zij ook de portacabin rekent. Vanwege de financiële problemen tussen Buys en de Rabobank, maakt de bank gebruik haar recht van hypotheek en houdt een openbare verkoping op 7 juli 1992 waar de bank zelf de grond en de daarop staande gebouwen koopt. Voor deze datum verkoopt Buys de portacabin echter met medeweten van de Ontvanger. Wanneer de Rabobank het terrein koopt staat de portacabin er nog, maar op 17 juli 1992 constateert de bank dat de portacabin is gedemonteerd en afgegeven aan de koper.
Voor de Rechtbank vordert de Rabobank dat voor recht zal worden verklaard dat de portacabin, op grond van de art. 3:3 en art. 3:4, onroerend is en dus onder haar recht van hypotheek valt. Ten aanzien van de portacabin heeft het hof de volgende feiten en omstandigheden vastgesteld:
– de portacabin is als bedrijfsgebouw (kantoorruimte) in gebruik genomen naast het reeds ter plaatse bestaande bedrijfsgebouw;
– beide gebouwen of constructies waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden;
– aan de onderzijde van de portacabin was een (demonteerbare) plint bevestigd die tot of tot in de grond reikte, zodat de portacabin visueel eveneens één geheel met de grond vormde;
– rond de portacabin bevond zich een goed onderhouden tuin;
– de portacabin had een aparte ingang en was bereikbaar via een tegelpad;
– de portacabin was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet; zij had een telefoonaansluiting en een aansluiting op de riolering;
– de Rabobank had in haar brief van 17 oktober 1990 bedongen dat hypotheek zou worden gevestigd op de beide bedrijfsgebouwen (waaronder de portacabin);
– de taxateur Barendregt heeft in zijn taxatierapport van 23 juli 1990 de panden, waaronder de portacabin, omschreven als twee bedrijfsgebouwen en ten aanzien van de portacabin vermeld dat zij haar fundatie heeft in betonpoeren en een stalen frame.
Uitspraak
3.3 (…)
a) Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (…)
Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen.
b) Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet (…) worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
c) Zoals tot uiting komt in de hiervoor onder b) vermelde passage (…) dient de bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven naar buiten kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn.
d) De verkeersopvattingen kunnen – anders dan voor de vraag of iets bestanddeel van een zaak is in de zin van art. 3:4 – niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als ‘duurzaam’, onderscheidenlijk ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en als ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden.
3.4. Het Hof heeft, door op grond van de hiervoor (…) vermelde feiten [zie onder feiten] te oordelen dat de portacabin onroerend was, de onder 3.3 vermelde maatstaven geenszins miskend. Het heeft zijn bevestigende beantwoording van de vraag of de portacabin onroerend was voorts van een begrijpelijke en afdoende motivering voorzien. Daarop stuit het middel in zijn geheel af.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Ontvanger in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Rabobank begroot op nihil.