7.9.1 De Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen
Bij overdracht van een onroerende zaak verplicht art. 7:15 lid 1 BW de verkoper de eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen kunnen onder art. 7:15 lid 1 BW vallen, wanneer deze geen algemeen karakter hebben maar op het betreffende goed in het bijzonder rusten (HR 27 februari 2004, NJ 2004/635). Dit heeft tot gevolg dat partijen bij een leveringsakte door de notaris geïnformeerd moeten worden omtrent het resultaat van zijn recherche naar publiekrechtelijke beperkingen (Huijgen en Pront-van Bommel, WPNR 6730 (2007) p. 921). De notaris kan daarbij niet volstaan met alleen vermelding van beperkingen. Hij dient te onderzoeken of de koper zich bewust is van de beperking (zie W.G. Huijgen, JBN 2009/55). Zelfs een bestemming op grond van een bestemmingsplan kan een last of beperking zijn die in het bijzonder op het betreffende goed rust en zal door de koper uitdrukkelijk aanvaard moeten worden (zie voor uitleg van de bestemming ‘dienstwoning’: Hof Amsterdam 17 juli 2012, LJN BY7686).
De kenbaarheid van dergelijke publiekrechtelijke lasten en beperkingen wordt daarmee van groot belang. Dit was een belangrijke reden voor de totstandkoming van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) per 1 juli 2007.
Deze wet bracht een duaal stelsel waarbij onderscheid werd gemaakt tussen de registratie van gemeentelijke en niet-gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen.
Voor niet-gemeentelijke beperkingen van waterschappen, provincies en ministeries werd bepaald dat deze besluiten moesten worden ingeschreven in de openbare registers. Als de beperking een deel van een perceel betrof moest een tekening van het betrokken grondstuk, de zogenaamde contouren tekening, worden toegevoegd. In de BRK werd een verwijzing naar de inschrijving in de openbare registers met een aanduiding van de publiekrechtelijke beperking opgenomen. In geval van splitsing of vereniging van percelen kon aan de hand van de contourentekening worden bepaald welke nieuwe percelen door de beperking werden geraakt. Omdat gemeenten de inschrijving in de openbare registers wilden vermijden, werd een, naar we nu weten, onpraktisch alternatief bedacht. Uit een gemeentelijk beperkingenregister werden de beperkingen en nummers van bezwaarde percelen doorgegeven aan een door het Kadaster beheerde Landelijke Voorziening. Het Kadaster zorgde dat de gegevens uit die Landelijke Voorziening samen met die informatie uit de Basisregistratie Kadaster als compleet informatie-product via Kadaster-On-Line werd verstrekt.
In een bijlage bij het aanwijzingenbesluit Wkpb (19 maart 2007, Stb. 2007, 116) worden de wettelijke bepalingen opgesomd, die basis zijn voor de te registreren beperkingen. Voor niet-gemeenten betreft het de Monumentenwet 1988, de Boswet, de Flora en Faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998, de Belemmeringenwet Landsverdediging, de Belemmeringenwet Privaatrecht, de Provinciewet, de Wet agrarisch grondverkeer, de Waterwet, de Wet inzake de luchtverontreiniging en de Ontgrondingenwet. Voor gemeenten betreft het de Huisvestingswet, Wet voorkeursrecht gemeenten, Woningwet, Gemeentewet en de Opiumwet. Beperkingen die door zowel niet-gemeenten als gemeenten kunnen worden opgelegd betreffen de Wet Bodembescherming, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening. Beslissingen in administratief beroep en rechterlijke uitspraken die betrekking hebben op de hiervoor bedoelde beperkingen worden op de zelfde wijze openbaar gemaakt. Publicatie van beperkingen dient binnen vier dagen plaats te vinden (art. 7 Wkpb).
De nieuwe Omgevingswet zal grote invloed hebben op de wijze van registratie en kenbaarheid van publiekrechtelijke lasten en beperkingen. Deze nieuwe wet beoogt een hervorming van het omgevingsrecht tot stand te brengen, waarbij de Omgevingswet uiteindelijk in de plaats wordt gesteld van meer dan twintig specifieke wetten. Hieronder valt een aantal wetten die ook in het Aanwijzingsbesluit Wkpb zijn opgenomen. Doelen van de Omgevingswet zijn het, met het oog voor duurzame ontwikkeling en in onderlinge samenhang:
– bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit;
– op een doelmatige wijze beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies.
De nieuwe Omgevingswet is nodig om twee redenen. Ten eerste sluit de huidige wetgeving niet meer goed aan op huidige en toekomstige ontwikkelingen. Zo richten de huidige wettelijke regels zich nog onvoldoende op duurzame ontwikkeling en houden ze onvoldoende rekening met regionale verschillen en de behoefte aan maatwerk in concrete projecten. De tweede aanleiding voor de hervorming van het omgevingsrecht vormt de huidige situatie waarin de uitvoeringspraktijk bij projecten worstelt met veel verschillende wetten met elk hun eigen procedures, planvormen en regels.
Het zwakke punt van de regeling voor gemeentelijke beperkingen betrof wat in vakjargon besmettingen worden genoemd. Als het gedeeltelijk met een gemeentelijke beperking bezwaarde perceel 100 werd gesplitst in de percelen 110 t/m 120 kon, bij gebrek aan een brondocument, niet worden uitgemaakt welke nieuwe percelen door de beperking werden geraakt. Het Kadaster kon dan niet anders dan de beperking bij alle perceelnummers vermelden ofwel ‘besmetten’.
Het Kadaster stelde voor deze gevallen een Wkpb team in dat in overleg met gemeenten moest uitzoeken welke nieuwe nummers door de beperking werden geraakt. In de praktijk werkte dat systeem niet (er was geen verplichting tot/vergoeding voor de assistentie door gemeenten. De besmettingen werden nooit opgeheven. Om verbetering in het functioneren van de Wkpb te bewerkstelligen werd een vernieuwingsproject ‘Beter Kenbaar’ gestart. Dat leidde aanvankelijk tot het plan om in het kader van de Omgevingswet verbeteringen door te voeren. Later werd vanwege vertraging bij de Omgevingswet besloten om door wijziging Wkpb het duaal stelsel te vervangen door een generiek systeem voor zowel gemeenten als niet-gemeenten. De planning is dat daardoor de noodzaak tot raadpleging van afzonderlijke gemeentelijke registraties vanaf 2021 vervalt.
Volgens het gewijzigde art. 3 Wkpb moeten publiekrechtelijke beperkingen van gemeenten worden ingeschreven in de openbare registers. Door gebruik van nieuwe techniek kan dat eenvoudiger dan voorheen. Het object van de beperking kan behalve door de kadastrale perceelsaanduiding ook worden geïdentificeerd door de aanduiding van het object uit een andere basisregistratie, zoals de BAG of de BRT, dan wel door handmatig ingetekende geometrie (contourentekening).
De gemeente hoeft geen nieuw besluit te nemen. De oude besluiten kunnen gedurende een overgangsfase tot eind 2020 bij het Kadaster aangeleverd als bijlage van een verklaring met de essentialia van de beperking en zo nodig contourentekening. De authenticatie, bedoeld in art. 11b lid 11 van de Kadasterwet, vindt dan plaats door middel van een elektronische toegangsdienst die onderdeel is van het Afsprakenstelsel elektronische toegangsdiensten. Zie art. 5, 6 en 9 van de Regeling kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Regeling van de Minister voor Milieu en Wonen van 16 maart 2020, nr. 2020-0000141044). Volgens art. 7 van de Regeling kan de gemeente in geval van vernummeringen van kadastrale percelen ambtshalve een actueel object aanwijzen, maar net als onder de oude regeling is deze methode, ter voorkoming van besmettingen, niet verplicht. Zonder zo een toevoeging moet het Kadaster de actuele nummers van het totale grondstuk van de vervallen percelen met de beperking belasten (art. 17a lid 3 Wkpb). Ofwel nieuwe besmettingen. Een notaris moet daarom, indien in die gevallen blijven rekenen met mogelijke besmettingen.
De vermeldingen van beperkingen in de BRK wordt geen authentiek gegeven. De regels voor derdenbescherming zijn op de inschrijving van beperkingenbesluiten niet van toepassing. Zie art. 14 Wkpb.
7.9.2 Energielabels
Sinds 1 januari 2008 registreert het Kadaster energielabels van gebouwen. Het label geeft door vermelding van energieklassen uit de reeks A tot en met G inzicht in de energiezuinigheid van het gebouw. Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A, zeer onzuinige panden hebben een G. Door energiebesparende maatregelen kan de eigenaar een ‘betere’ klasse bereiken. In beginsel moeten eigenaren van gebouwen bij verkoop hun energielabel overhandigen aan de koper. In onderling overleg zouden partijen kunnen besluiten daarvan af te zien. Door in akten van overdracht een verklaring van de koper op te nemen dat deze een energielabel heeft ontvangen, kan bewijs worden geleverd dat de verkoper het energielabel heeft overgedragen. Opname van een verklaring over energielabels in notariële akten is niet verplicht. Het Kadaster biedt notarissen de mogelijkheid om via ‘Kadaster Online’ te onderzoeken of een energielabel aanwezig is en wat daarvan de energieklasse is. De vraag naar deze informatie kan niet per kadastrale aanduiding maar alleen per postcode en huisnummer worden gedaan. Een kadastraal perceel kan meerdere postcodes, huisnummers en dus ook verschillende energielabels omvatten. Het energielabel is geen onderdeel van de Basisregistratie Kadaster.
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) voert de Energielabelregistratie (aan- en afmeldsysteem) uit in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Energielabels kunnen worden afgegeven door een gecertificeerd energielabeladviseur. Na registratie door de RVO worden de labels binnen maximaal 24 uur, gerekend over werkdagen, doorgegeven aan het Kadaster.