7.8.1 Algemeen

De Europese bewaardersorganisatie ELRA (zie www.elra.eu) heeft een project uitgevoerd, waarin kaders werden beschreven voor een nieuwe procedure voor verkrijging van buitenlands onroerend goed. Dat gebeurde in een document dat CCRF (Common Conveyancing Reference Framework) wordt genoemd. Het project werd gesubsidieerd door de Europese Commissie en droeg de naam CROBECO (CROss Border Electronic COnveyancing). Na afsluiting van het eerste project CROBECO I volgde van 2013 tot met 2014 een vervolgproject CROBECO II. In dit project werden geautomatiseerde systemen ter ondersteuning van buitenlandse notarissen ingevoerd. Hoewel in eerste instantie gericht op Nederlandse en Engelse kopers van onroerend goed in Spanje en Portugal, is de opzet zodanig generiek dat gebruik in landen met andere rechtstelsels en een andere stand van het gebruik van ICT eenvoudig mogelijk is. (Dat past binnen de doelstelling van de Europese Unie om grotere economische groei te bewerkstelligen en de actiepunten uit de Digitale Agenda van de Europese Commissie tot verbetering van de interoperabiliteit en zekerheid in het elektronisch rechtsverkeer.) Voor actuele informatie over de mogelijkheden tot gebruik van CROBECO wordt geadviseerd contact op te nemen met de European Land Registry Association ELRA (www.ELRA.eu).

7.8.2 De keuze voor verbintenissenrecht

CROBECO was onderdeel van het Europees Justitie programma, waarin prioriteit werd toegekend aan het benutten van de mogelijkheden van de Europese Verordeningen Rome I (EG 593/2008), Rome II (EG 864/2007) en Brussel I (EG1215/2012). Verordening Rome I biedt de mogelijkheid om in een koopovereenkomst van onroerend goed de clausule op te nemen dat een eventueel geschil over persoonlijke rechten en plichten wordt beslecht naar Nederlands recht.

De clausule zou als volgt kunnen luiden:
‘Ondanks dat het verkochte is gelegen in het buitenland, kiezen zowel koper als verkoper — ter voorkoming van de algemene verwijzingsregel van artikel 4.1. c van Verordening Rome I — het Nederlands recht als toepasselijk op de koopovereenkomst voor wat betreft de obligatoire overeenkomst en de uitvoering daarvan.’

Voor zover het de overdracht en verkrijging van het recht van eigendom en de geldigheid en rechtsgevolgen van de inschrijving in het buitenlandse register betreft, is dan het recht van toepassing van de staat op welks grondgebied de zaak zich bevindt (de lex rei sitae-regel).

Verordening Rome II biedt de mogelijkheid tot het opnemen van een clausule, waardoor Nederlands recht toepasselijk wordt op niet op een overeenkomst gebaseerde rechten en plichten.

De clausule voor toepasselijkheid Rome II zou als volgt kunnen luiden:
‘Indien de koper achteraf constateert dat hij om voor hem onbekende redenen wordt beperkt in het genot van een recht, waarvan hij bij het sluiten van de overeenkomst naar Nederlands recht het genot mocht verwachten, wordt dat aangemerkt als onrechtmatige daad of culpa incontrahendo als is vastgelegd in Rome II.’

Verordening Brussel I betreft de ‘forumkeuze’, waarbij koper en verkoper overeen komen dat de Nederlandse rechter bevoegd zal zijn in geval van een geschil in verband met deze overeenkomst.

In combinatie met een vrijwaringsclausule voor achterstallige betalingen, het ontbreken van benodigde vergunningen en onbekende publiekrechtelijke beperkingen kan op basis van het Nederlands verbintenissenrecht aan de Nederlandse rechter schadevergoeding worden gevraagd. Versterkt door een dwangsom kan ook worden gevraagd de verkoper tot terugkoop te veroordelen.

7.8.3 Toetsing door de buitenlandse bewaarder

De eerste vraag, die een bewaarder na ontvangst van een CROBECO-akte moet beantwoorden, betreft de mogelijkheid om akten van buitenlandse notarissen te registreren. In Spanje is dat geruime tijd onderwerp van discussie geweest. Uiteindelijk heeft het Spaanse Hooggerechtshof bevestigd dat de Spaanse bewaarder, gezien het vrije verkeer van diensten in de Europese Unie, een buitenlandse akte niet mag weigeren. Een akte die door een buitenlandse notaris wordt gepasseerd en die is omkleed met (min of meer) dezelfde randvoorwaarden als de akte van een Spaanse notaris wordt daarmee gelijkgesteld, blijkt uit Sentencia del Tribunal Supremo (España) STS Nº 998/2011, de 19/06/2012.
Hoewel sommige landen, bijvoorbeeld Portugal, ook akten in het Engels accepteren, wordt doorgaans een akte in de taal van het land van het betrokken grondstuk verlangd. Om te bewerkstelligen dat de akte voor Nederlandse kopers en buitenlandse bewaarders begrijpelijk is, kan de akte in de Nederlandse en de buitenlandse taal worden verleden. De Nederlandse notaris is op grond van art. 42 Wna bevoegd die akte in een vreemde taal te verlijden, mits hij de taal voldoende verstaat of beschikt over een vertaling door een beëdigd vertaler.

Afhankelijk van het stelsel van het land waar het perceel grond ligt, dient een akte van levering of een koopakte te worden aangeleverd. In Spanje en Portugal is geen afzonderlijke akte van levering vereist. De eigendom gaat over met de koopovereenkomst, die — om derdenwerking te verkrijgen — wordt ingeschreven in de openbare registers (zie W. Louwman en J. Vos in WPNR 6692 (2013)).

Elk EU-land kent specifieke inschrijvingsvereisten waaraan door toevoeging van een specifieke tekst wordt voldaan. Voor al deze vereisten zijn voorbeeldteksten opgenomen in een repository (zie hierna in paragraaf 7.8.6).

In veel landen toetst de bewaarder voorafgaand aan inschrijving of aan de verplichtingen voor de overdrachtsbelasting is voldaan. In Spanje dient bijvoorbeeld van buitenlanders een zogeheten NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) in de akte te worden vermeld.

7.8.4 Technische vereisten

De techniek voor elektronisch aanleveren verschilt per land. In Spanje dient de notaris de akte met een webservice te ‘uploaden’ naar de bewaarder van het landregister van het betreffende grondstuk. In de daartoe beschikbaar gestelde applicatie is een functie ingebouwd om een afschrift van een akte te tekenen met toevoeging van de vereiste timestamp en het formaat om te zetten naar het vereiste e-Corpme-formaat. Dit is een zip-formaat met naamgevingconventies voor akten en bijlagen. In Portugal wordt de akte per e-mail in PDF-formaat aangeleverd en behoeft geen timestamp aan de elektronische handtekening te worden toegevoegd.

Omdat één Portugees kantoor voor ontvangst van buitenlandse akten is aangewezen hoeft geen regionaal verantwoordelijke bewaarder te worden geselecteerd. De integriteit van elektronische transmissie wordt in Spanje gewaarborgd met een webservice en in Portugal door vergelijking van in de handtekening versleutelde hashwaarden.

De in Nederland vereiste elektronische handtekening wordt automatisch in het buitenland geaccepteerd. Dat is mogelijk doordat buitenlandse bewaarders vooraf hebben gecontroleerd of de certificeringsinstantie van de Nederlandse notaris geaccrediteerd is om gekwalificeerde certificaten voor geavanceerde elektronische handtekeningen af te geven (voor de lijsten van vertrouwde Certification Service Providers, zie ec.europa.eu/digital-agenda/en/eu-trusted-lists-certification-service-providers).

Als dat het geval is wordt het ‘rootcertificaat’ van de Nederlandse certificeringsinstantie geïnstalleerd in het buitenlandse systeem voor elektronische ontvangst.

7.8.5 Het verzamelen van informatie in het buitenland

In landen met een positief stelsel, zoals Spanje en Portugal, is de in het landregister vermelde persoon ook per definitie de rechthebbende. Dat maakt het voor de Nederlandse notaris een stuk eenvoudiger. Hij hoeft geen akten in een vreemde taal te raadplegen. Omdat Land Registers organisatorisch los staan van een Kadaster moet hij wel de Land Registers raadplegen en niet het Kadaster. Het verzamelen van informatie uit Land Registers kan in de meeste EU-landen elektronisch geschieden. Veelal dient de Nederlandse notaris zich vooraf aan te melden bij de buitenlandse bewaarder, die toetst of de notaris belang heeft bij het ontvangen van de gevraagde informatie. Een Nederlandse notaris die verklaart een koop voor te bereiden, wordt geaccepteerd als belanghebbende. Informatie over publiekrechtelijke beperkingen is veelal niet beschikbaar in Land Registers of Kadasters maar alleen verkrijgbaar bij gemeenten en andere semi-overheidsinstanties. Nederlandse notarissen wordt daarom aangeraden altijd gebruikt te maken van ondersteuning door lokale transactievoorbereiders die de weg weten in lokale regelgeving. 

7.8.6 Ondersteuning voor Nederlandse notarissen

Met het doel de noodzakelijke ondersteuning voor grensoverschrijdende transacties te regelen werd met subsidie van de Europese Commissie een project CROBECO II uitgevoerd. Het project betrof drie soorten ondersteuning voor buitenlandse notarissen. Uitleg over buitenlandse wetgeving is verkrijgbaar via het Europees bewaardersnetwerk ELRN. Een repository bevat voorbeelden van teksten, waarmee aan inschrijvingsvereisten kan worden voldaan en voorbeelden van optionele teksten, waarmee extra bescherming aan buitenlandse kopers kan worden verschaft. Voor het verzamelen van informatie en het vervullen van formaliteiten kan professionele assistentie in het land van het grondstuk worden aangetrokken. Deelnemende landregisters maken daartoe overzichten van deskundige transactievoorbereiders openbaar. In Spanje gebeurt dat op een kaart die selectie van deskundigen uit het betrokken gebied mogelijk maakt. De Nederlandse notaris kan met hen een dienstverleningsovereenkomst sluiten, waarvoor een voorbeeldtekst is vervaardigd (MODEL 7.8.6.1A). De overeenkomst is gebaseerd op toepasselijkheid van het verbintenissenrecht uit het land van de notaris. De aansprakelijkheid van de notaris richting cliënten blijft ongewijzigd, maar met een bepaling dat de betalingsverplichtingen op de transactievoorbereider overgaan, wordt voorkomen dat de notaris voor fouten van de transactievoorbereider moet opdraaien. Om zeker te stellen dat de transactievoorbereider in dergelijke gevallen aan zijn betalingsverplichting kan voldoen, is opgenomen dat de transactievoorbereider een aanspakelijkheidsverzekering tot € 3.000.000,00 dient af te sluiten.

Om gebruik in meerdere EU-lidstaten te bevorderen is een deel van de overeenkomst gestandaardiseerd. Het verschuldigde tarief wordt in de overeenkomst niet geregeld. Dat is een zaak van overleg tussen de notaris en zijn buitenlandse transactievoorbereider.

7.8.7 Alternatieve processen

Als alternatief voor CROBECO werd door de Notarissen van Europa EUFIDES geïntroduceerd (www.eufides.eu). Dit is een Europees notarieel platform voor de uitwisseling van documenten tussen een notaris in het land van de buitenlandse koper en die in het land, waar het grondstuk is gelegen. Bij EUFIDES worden twee notariële akten opgemaakt. Een akte van volmacht door de Nederlandse notaris en een koopakte of leveringsakte door de buitenlandse notaris. Verschil met CROBECO is verder dat er geen keuze voor het verbintenissenrecht van het land van de buitenlandse koper en voor bevoegdheid van de rechtbank uit dat land wordt gemaakt. Bij gebrek aan toepasselijkheid van Europese verordeningen Rome I en II (volgens paragraaf 5.1.2 van het invoeringsbesluit van de Commissie van 22 december 2012, C 8351) werd EUFIDES niet Europees gesubsidieerd. Een methode om beide benaderingen met elkaar te verenigen zou een variant van CROBECO kunnen zijn, waarbij de Nederlandse notaris de transactievoorbereiding door een notaris in het land van het betrokken grondstuk laat vervullen. Voordeel van deze aanpak is dat bijvoorbeeld de Nederlandse erfgenamen van een Nederlander met buitenlands onroerend goed de volledige afhandeling via een door hen vertrouwde Nederlandse notaris met toepasselijkheid van Nederlands verbintenissenrecht kunnen laten verlopen.

7.8.8 IMOLA-projecten

ELRA heeft inmiddels het IMOLA-project gestart. Bedoeling is dat alle Europese Kadasters en Land Registers op dezelfde wijze, met respect voor verschillen in nationale wetgevingen op dezelfde wijze informatie gaan verstrekken. In de verkennende fase van het IMOLA I-project werd het voorstel om een verplicht Europees registratiemodel, het LADM, onder verantwoordelijkheid van een soort Europese superbewaarder afgewezen. Zie W. Louwman, ‘The inventing of IMOLA’, https://www.elra.eu/imola-ii/imola-ii-e-book. Met IMOLA II werd een standaard Europees outputdocument, het zogenaamde ELRD (European Land Registry Document), ontwikkeld. Het IMOLA III-project ontwikkelt een semantisch model om uitwisselbaarheid van informatie zeker te stellen. Dat gebeurt in het kader van doelstellingen uit de EU justice strategie voor 2019/2023, de ontwikkeling van een ‘European Case Law Identifier’ (ECLI) en een ‘European law identifier’ (ELI).