Bij de navolgende beschrijving van de levering worden de algemene aspecten van registergoedtransacties, met name de recherchewerkzaamheden zoals behandeld in onderdeel 2.1, als bekend verondersteld.
De term levering is niets anders dan een aanduiding van het complex van de handelingen die de verkoper en de koper moeten verrichten ten einde de eigendomsoverdracht van een registergoed te bewerkstelligen. In art. 3:84 worden de vereisten voor de overdracht van een goed op een rijtje gezet.
1. Voor overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.
2. Bij de titel moet het goed met voldoende bepaaldheid omschreven zijn.
3. Een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid of die de strekking mist het goed na de overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen, is geen geldige titel van overdracht van dat goed.
4. Wordt ter uitvoering van een voorwaardelijke verbintenis geleverd, dan wordt slechts een recht verkregen, dat aan dezelfde voorwaarde als die verbintenis is onderworpen.
De overdracht geschiedt ter uitvoering van een daartoe strekkende titel. Deze titel zal veelal een koopovereenkomst zijn, maar kan uiteraard ook uit een legaat of een andere verplichting bestaan.
2.3.1 De ontvangst van de koopakte/bankstukken
De koopovereenkomst kan door een behandelaar van het notariskantoor zijn opgesteld. In dat geval is een groot deel van het voorbereidende werk al verricht. Zie onderdeel 2.2. Mogelijk is ook dat de koopovereenkomst door iemand anders is opgesteld en door de koper, verkoper of tussenpersoon wordt aangeleverd.
In dit onderdeel zal voornamelijk het accent worden gelegd op de koopakte die niet door het kantoor is voorbereid en opgesteld.
Allerlei werkzaamheden moeten dan nog worden opgestart. Een aantal voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor reeds beschreven in de onderdelen 2.1 en 2.2. Daarom wordt hierna voor de behandeling van de betreffende werkzaamheden verwezen naar die onderdelen.
2.3.2 Het eerste contact
Zoals hiervoor reeds opgemerkt zal de koopakte veelal per post worden ontvangen. De notaris of één van de kandidaten zal de koopakte summier beoordelen en, naar gelang van de te verwachten ingewikkeldheid van de akte, ter verdere afhandeling geven aan een behandelaar.
Het wil nog weleens voorkomen dat de koopovereenkomst, al dan niet in ontwerp, per fax of per e-mail wordt aangeleverd. De reden hiervoor is veelal dat tussen het moment van sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering van het registergoed weinig tijd is gelegen. Om de weinige tijd die er is zo optimaal mogelijk te benutten, wordt de notaris in de gelegenheid gesteld om op basis van een nog niet getekende koopovereenkomst met de noodzakelijke werkzaamheden aan te vangen. Het is echter, mede vanwege het schriftelijkheidsvereiste, wel zaak dat de getekende koopovereenkomst zo spoedig mogelijk bij de notaris wordt aangeleverd en dat deze controleert of het ontwerp welk hij in zijn bezit heeft, en op grond waarvan hij reeds werkzaamheden heeft verricht, overeenstemt met het getekende exemplaar.
Als het een koop betreft door een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, van een voor bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan, dan zal de notaris zonder getekende koopovereenkomst de leveringsakte niet mogen ondertekenen. Zonder een ondertekende koopovereenkomst is er immers geen titel, vereist voor een geldige overdracht. Zowel de koper als de particuliere verkoper mogen zich hierop beroepen. Vgl. HR 9 december 2011, LJN BU7412, zie ook onderdeel 10.3.73.
Alle rechtshandelingen die de koper met betrekking tot het registergoed heeft verricht zijn dan ongeldig aangezien hij niet bevoegd was te beschikken over het registergoed. Mocht deze koper het registergoed op zijn beurt weer hebben overgedragen aan een derde, dan wordt deze derde, mits hij te goeder trouw is, beschermd. Immers, art. 3:88 bepaalt dat de verkrijger wordt beschermd tegen de beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder. Deze beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder dient dan wel voort te vloeien uit een gebrek in de titel of levering in de voorgaande eigendomsoverdracht.
Alvorens de behandelaar inhoudelijk met de koopakte aan de slag kan dient de zaak ook intern bekend te worden. Dat wil zeggen dat van de koopakte een dossier moet worden aangemaakt, waarmee de zaak door middel van een dossiernummer in de organisatie bekend is.
Dit opvolgende dossiernummer wordt door de in het notariaat gebruikte systemen automatisch toegekend. De behandelaar geeft een dossiernaam in en als deze wordt opgeslagen kent het systeem automatisch een dossiernummer toe aan deze zaak. Teneinde het systeem toegankelijk te houden, dient wel een uniforme wijze te worden afgesproken voor het geven van een naam aan een dossier. In dat kader kan worden gedacht om de dossiernaam altijd te laten bestaan uit adres en woonplaats. De keuze om de dossiernaam altijd te laten beginnen met de postcode en huisnummer van het betrokken registergoed maakt de dossiernaam uniek en daarmee wordt de toegankelijkheid van het systeem bevorderd. Naast het zoeken op dossiernaam dient ook de zaak toegankelijk te zijn via de bij de zaak betrokken partijen. De gegevens van deze partijen dienen dan ook zo volledig mogelijk in het systeem te worden ingevoerd en vervolgens aan het dossier te worden gekoppeld. Hierdoor is het dossier zowel via het object, het registergoed, als via de subjecten, de bij het dossier betrokken partijen, te benaderen.
Daarnaast kunnen in het betreffende systeem verder een aantal gegevens worden ingevuld. Als een datum wordt ingegeven waarop een bankgarantie moet worden gesteld of een waarborgsom moet zijn gestort, zal het systeem aan de behandelaar een melding afgeven wanneer de ingevoerde datum is bereikt. Naar aanleiding van deze melding zal de behandelaar actie moeten ondernemen, hetgeen nader in dit onderdeel zal worden beschreven.
Op het betreffende dossier kunnen nog nadere gegevens worden ingevoerd zoals de bij de zaak betrokken makelaar(s). Een consciëntieuze bijhouding hiervan is wellicht inhoudelijk voor het dossier van minder belang maar kan een schat aan managementinformatie opleveren. Bovendien worden gegevens uit het systeem vaak gebruikt om de akte geautomatiseerd te vullen met gegevens. Nauwgezette verwerking van de persoons- en objectgegevens is ook uit dit oogpunt van groot belang.
Het up-to-date houden van het systeem is evenzeer van belang voor het verkrijgen van andere gegevens. Zo kan informatie worden verkregen omtrent eventuele openstaande declaraties van de desbetreffende cliënt, maar het systeem kan ook signaleren dat op grond van de regels van de interdisciplinaire samenwerking de gevraagde dienst aan de cliënt niet verleend kan worden, omdat een advocaat verbonden aan hetzelfde kantoor al namens een partij in de transactie optreedt (art. 4 Verordening interdisciplinaire samenwerking 2003).
Als het dossier in het computersysteem van het notariskantoor bekend is, dient ook aan de belanghebbenden te worden bericht dat de zaak door de notaris in behandeling is genomen. De behandelaar zal dan ook brieven moeten gaan versturen naar al diegenen die bij de zaak betrokken zijn. Alvorens hij deze brieven gaat versturen dient nog een belangrijk onderzoek te worden gedaan. Eerst moet worden gekeken of met koper voor de betreffende zaak reeds afspraken zijn gemaakt over het in rekening te brengen honorarium.
De koper zal zich informeren over de tarieven aangezien doorgaans de koper de kosten van de levering voor zijn rekening neemt. Binnen kantoor zullen afgegeven offertes worden opgeslagen.
Zodra een koopakte wordt ontvangen kan worden gecontroleerd of voor de werkzaamheden betreffende die zaak reeds een offerte is afgegeven.
Aangezien niet altijd op voorhand valt in te schatten welke werkzaamheden allemaal verricht dienen te worden zal doorgaans alleen een tarief worden afgegeven voor de, bij de desbetreffende zaak, gebruikelijke werkzaamheden. Daarnaast dient te worden aangegeven op welke wijze extra werkzaamheden in rekening worden gebracht. De Code Helder offreren en tarifiëren biedt handvatten:
CODE HELDER OFFREREN EN TARIFIËREN
PREAMBULE: NOTARIËLE WERKZAAMHEDEN
– Notariële werkzaamheden zijn onder te verdelen in:
1. een basispakket wettelijk verplichte werkzaamheden,
2. wettelijk verplichte werkzaamheden in niet-standaard situaties,
3. optionele werkzaamheden.
– De wettelijke verplichting betreft werkzaamheden die hun grond vinden in toepasselijke wet- en regelgeving – inclusief de beroeps- en gedragsregels, in tuchtuitspraken en werkzaamheden die anderszins strikt noodzakelijk zijn om een dienst te kunnen leveren. Optionele werkzaamheden zijn niet wettelijk verplicht, maar optioneel.
– De wettelijk verplichte werkzaamheden zijn onderverdeeld in een basispakket van wettelijke verplichte werkzaamheden die altijd uitgevoerd moeten worden, en wettelijk verplichte werkzaamheden die enkel uitgevoerd worden in niet-standaard situaties.
HELDER OFFREREN EN TARIFIËREN, ALGEMEEN
– De notaris verstrekt aan opdrachtgevers en aan andere betrokkenen correct, tijdig en duidelijk informatie over de dienstverlening van de notaris en over de financiële vergoeding daarvoor, op een wijze die passend is voor de betreffende opdrachtgevers en/of andere betrokkenen en/of hun tussenpersonen.
– De notaris maakt kenbaar welke partij voor welke werkzaamheden opdrachtgever is, en welke partij voor welke werkzaamheden geacht wordt de financiële vergoeding te voldoen.
– De notaris maakt kenbaar aan de opdrachtgevers, aan andere betrokkenen en aan tussenpersonen dat deze de notaris voor, tijdens en na uitvoering van de opdracht correct, tijdig en duidelijk informatie moeten verstrekken over alle relevante feiten en omstandigheden die in verband met de uitvoering van de opdracht van belang kunnen zijn.
VERSTREKKING VAN DE OPDRACHT
– De notaris verstrekt heldere informatie over wat de notaris als opdracht beschouwt, op een wijze die passend is voor de betreffende opdrachtgevers en/of andere betrokkenen en/of tussenpersonen.
– De te verlenen diensten en de financiële vergoeding daarvoor worden door de notaris vastgelegd in de vorm van een schriftelijke offerte of in de vorm van een schriftelijke opdrachtbevestiging, of in enige andere vorm van aanbieding waarover overeenstemming bestaat tussen de notaris en opdrachtgevers of tussenpersonen namens deze.
– De notaris draagt er zorg voor dat deze aanbieding alle werkzaamheden uit het basispakket wettelijke werkzaamheden omvat. Aanbiedingen mogen niet zodanig opgesteld zijn dat wettelijk verplichte werkzaamheden uit het basispakket daar expliciet niet in zijn opgenomen of zijn opgenomen als niet-standaard werkzaamheden, optionele werkzaamheden, bijzondere omstandigheden of vergelijkbaar.
– De notaris maakt in offertes de geldigheidsduur daarvan kenbaar.
– Als een opdracht wordt verstrekt door opdrachtgevers of tussenpersonen namens deze zonder dat vooraf een offerte is opgemaakt door de notaris, bevestigt de notaris de opdracht door middel van een opdrachtbevestiging aan de opdrachtgevers.
– De notaris kan met opdrachtgevers, andere betrokkenen, en tussenpersonen ook overeenkomen dat toezending van stukken of een verzoek om een aanvang te maken met de werkzaamheden beschouwd wordt als het verstrekken van de opdracht.
– De notaris draagt er zorg voor dat in geval van spoed tenminste mondeling overeenstemming tot stand komt tussen notaris en cliënt over de verstrekking van de opdracht, werkzaamheden en de financiële vergoeding daarvoor, en stuurt zo spoedig mogelijk een schriftelijke opdrachtbevestiging.
– De notaris kan aan andere betrokkenen een opdrachtbevestiging sturen om deze te informeren over de verstrekking van de opdracht aan de notaris. In deze opdrachtbevestiging wordt vermeld in welke gevallen sprake is van diensten die niet worden verleend aan de opdrachtgevers, maar aan andere betrokkenen en welke financiële vergoedingen daarvoor gelden. De notaris maakt kenbaar dat indien niet binnen een gestelde termijn gereclameerd wordt, de andere betrokkene daarmee instemt met de opdrachtbevestiging.
– De notaris maakt kenbaar aan de opdrachtgevers en andere betrokkenen dat de offerte dan wel opdrachtbevestiging is gebaseerd op de ten tijde daarvan door opdrachtgevers, andere betrokkenen, intermediairs en tussenpersonen aan de notaris verstrekte informatie.
– De notaris maakt kenbaar aan de opdrachtgevers en de andere betrokkenen dat deze verplicht zijn bij onduidelijkheden over de dienstverlening of de financiële vergoeding daarvoor informatie in te winnen bij de notaris, en anders door het verstrekken van de opdracht daarmee in te stemmen.
DIENSTVERLENING
– De notaris draagt er zorg voor dat de opdrachtgevers en de andere betrokkenen beschikken over informatie omtrent de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de opdracht en informatie omtrent de gebruikelijke gang van zaken bij notariële dienstverlening.
– De notaris maakt kenbaar aan de opdrachtgevers en de andere betrokkenen welke diensten verricht worden ten behoeve van de uitvoering van de opdracht, waarbij hij een beschrijving geeft van de uit te voeren werkzaamheden of een beschrijving van het resultaat dat beoogd wordt.
– De notaris voert voor elke opdracht alle toepasselijke wettelijk verplichte werkzaamheden uit.
FINANCIËLE VERGOEDING
– De notaris geeft heldere informatie over de financiële vergoeding voor het verlenen van diensten.
– De notaris geeft heldere informatie over verschotten en overige kosten voor het verlenen van diensten.
– De notaris draagt er zorg voor dat de financiële vergoeding voor het uitvoeren van wettelijk verplichte werkzaamheden structureel toereikend is om voldoende tijd en gekwalificeerd personeel vrij te maken voor de uit te voeren opdracht en om datgene wat bij wet- en regelgeving van toepassing is voor de notaris en zijn dienstverlening in acht te nemen. Uitzondering hierop zijn opdrachten voor mindervermogenden.
VERANDERINGEN TEN OPZICHTE VAN OORSPRONKELIJKE OPDRACHT
– De notaris maakt tijdig kenbaar aan opdrachtgevers en andere betrokkenen wat de gevolgen zijn voor de financiële vergoeding bij veranderingen van het beoogde doel van de dienstverlening, bij veranderingen van de beoogde werkzaamheden, veranderingen ten aanzien van geplande tijdsbesteding voor werkzaamheden, en bijzonder omstandigheden. De notaris maakt kenbaar op welke wijze opdrachtgevers en notaris elkaar informatie verstrekken in geval deze situaties zich voordoen.
– De notaris zendt in geval van veranderingen ten opzichte van de oorspronkelijke opdracht ter goedkeuring een opdrachtbevestiging alvorens met de uitvoering van additionele werkzaamheden zal worden aangevangen, tenzij de aard van de werkzaamheden en/of de omstandigheden op grond waarvan de additionele werkzaamheden noodzakelijk zijn dit niet toelaat.
– De notaris kan aan de opdrachtgevers kenbaar maken dat hij tevens het recht heeft, indien onjuiste/onvolledige informatie van de kant van de opdrachtgevers daartoe aanleiding geeft, de financiële vergoeding aan te passen.
REKENING
– De notaris is verplicht om op verzoek van de opdrachtgever een rekening van zijn honorarium en de overig aan de zaak verbonden kosten op te maken, waaruit duidelijk blijkt op welke wijze het in rekening gebrachte bedrag is berekend.
– Bij langlopende opdrachten stuurt de notaris tussentijds declaraties.
INFORMATIEVERSTREKKING DOOR ANDEREN DAN DE NOTARIS
– De notaris ziet af van betrokkenheid van intermediairs – partijen die bemiddelen tussen notaris en cliënt zonder betrokken te zijn bij de feitelijke dienstverlening – bij het verstrekken van informatie over notariële dienstverlening, werkzaamheden en tarieven.
– De notaris ziet erop toe dat indien tussenpersonen – partijen die de cliënt verwijzen naar de notaris en betrokken zijn bij de feitelijke dienstverlening – informatie verstrekken over dienstverlening, werkzaamheden of tarieven, deze voldoet aan de Code Helder Offreren en Tarifiëren.
– De notaris dient er op toe te zien dat publiciteit die door of ten behoeve van hem wordt bedreven in overeenstemming is met de Code Helder Offreren en Tarifiëren.
Voor een verdere toelichting en uitwerking van de code wordt verwezen naar het KNB-NotarisNet.
Daarnaast verdient het aanbeveling om de offerte zo op te stellen dat de leesbaarheid daarvan voor de ondernemer zo aantrekkelijk mogelijk wordt gemaakt. Doorgaans zal de ondernemer enkel geïnteresseerd zijn in de kosten per woning exclusief omzetbelasting. Anticiperend daarop kunnen dan ook aan het einde van de offerte alle kosten exclusief omzetbelasting bij elkaar worden opgeteld en worden gedeeld door het aantal woningen welke tot het project behoren. De kosten per woning, die de ondernemer wenst te weten, wordt hem dan panklaar aangeleverd.
Over het algemeen zullen de cliënten, vooral particuliere cliënten, niet vertrouwd zijn met werkzaamheden die als gebruikelijk dan wel als extra worden aangemerkt. Derhalve verdient het aanbeveling om bij bedoelde brief aan de cliënt een bijsluiter te doen toekomen waarin de gebruikelijke en extra werkzaamheden worden beschreven. Als op deze wijze, in het eerste begin van de behandeling van de zaak, op een heldere manier de hoogte van het in rekening te brengen tarief wordt gecommuniceerd, zal naar aanleiding van de declaratie niet snel een geschil ontstaan. Zie ook de uitspraak in onderdeel 10.2.125: Het is een notaris in beginsel toegestaan om een prijsprotocol te hanteren ter bepaling van zijn tarief. Hij hoeft niet in strijd te komen met de artikelen 6:231 e.v. BW en hetgeen hem als notaris betaamt, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Hij dient te voorkomen dat bij degenen die zijn diensten inroepen een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat omtrent het bedrag dat uiteindelijk in rekening kan worden gebracht. Zo zal het door de notaris geoffreerde basistarief alle gebruikelijke werkzaamheden moeten omvatten, in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht. Het komt er dus op neer dat de mogelijkheid om extra werkzaamheden in rekening te brengen beperkt moet blijven tot werkzaamheden die ten tijde van het uitbrengen van de offerte door de notaris in redelijkheid niet konden worden voorzien.
Vgl. ook de uitspraak in onderdeel 10.2.168.
In de toe te zenden brieven wordt door de behandelaar duidelijkheid gegeven over hetgeen van hem mag worden verwacht. Diezelfde duidelijkheid dient te worden verschaft aan cliënten omtrent hetgeen van hen wordt verwacht (zorg dragen dat hypotheekstukken tijdig naar het kantoor worden verzonden, het tijdig storten van de waarborgsom of het stellen van een bankgarantie e.d.).
Uit onderzoek blijkt telkens weer dat slechte communicatie tussen cliënt en het notariskantoor voor veel ergernis zorgt. Derhalve is het zaak om in de eerste brief cliënten een behandelaar van hun zaak toe te wijzen. Alle contacten tussen cliënt en kantoor behoren dan via deze behandelaar te lopen. Het verdient de voorkeur om deze contacten met die behandelaar mogelijk te maken door middel van een rechtstreeks telefoonnummer of e-mailadres.
De navolgende brieven met bijlagen dienen te worden verzonden:
– Een eerste brief waarin een bevestiging van de opdracht wordt gegeven onder vermelding van de kosten welke de notariële bemoeienis met zich gaat brengen. Mocht geen bedrag kunnen worden genoemd dan dient in ieder geval te worden vermeld op welke wijze het honorarium tot stand zal komen. Dit kan gebeuren door het noemen van een uurtarief (MODEL 2.3.2A);
– Een eerste brief aan de andere partij(en) en intermediair waarin wordt bevestigd dat en bij welke behandelaar de zaak in behandeling is (MODEL 2.3.2B, MODEL 2.3.2C en MODEL 2.3.2D);
– Een inlichtingenformulier (MODEL 2.3.2E en MODEL 2.3.2F);
– Algemene informatie omtrent de dienstverlening van de notaris en eventueel de algemene voorwaarden van het notariskantoor.
2.3.3 De eerste recherche; identiteitscontrole
De behandelaar zal uit de koopakte en de daarbij behorende bijlagen reeds veel gegevens kunnen verkrijgen. Hij dient al deze gegevens op juistheid te controleren. In verband daarmee zal hij een groot aantal recherches moeten verrichten. Het onderzoek zal zich zowel op het object richten, het desbetreffende registergoed, als op het subject, de persoon van de verkoper en de koper. Ook dient te worden onderzocht, en beoordeeld te worden, op welke wijze de verkoper het registergoed heeft verkregen en op grond waarvan het registergoed aan de koper wordt geleverd.
Voor de identificatie van partijen is niet alleen de Wet op het notarisambt relevant, maar ook de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Zie hierover onderdeel 2.1.4.4.
Bij elk vastgoeddossier zullen standaard de navolgende recherches verricht moeten worden:
– raadpleging van de Basisregistratie Kadaster en openbare registers en de kadastrale kaart (zie onderdeel 2.1.4.3);
– raadpleging van de Basisregistratie Personen ter verkrijging van (persoons)gegevens van zowel de verkoper als de koper (zie onderdeel 2.1.4.4.1)
– raadpleging van het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken indien de verkoper en/of de koper een rechtspersoon is (zie onderdeel 2.1.4.4.2);
– raadpleging Centraal Insolventieregister (zie onderdeel 2.1.4.4.3);
– raadpleging Verificatie Identificatie Systeem (VIS; onderdeel 2.1.4.4.4);
Onder omstandigheden kunnen daarbij de volgende recherches komen:
– raadpleging registers van de burgerlijke stand (zie onderdeel 2.1.4.4.5);
– raadpleging huwelijksgoederenregister (zie onderdeel 2.1.4.4.6);
– raadpleging Centraal testamentenregister/levenstestamentregister (zie onderdeel 2.1.4.4.7);
– raadpleging boedelregister (zie onderdeel 2.1.4.4.8);
– raadpleging gezagsregister (zie onderdeel 2.1.4.4.9).
– raadpleging curatele- en bewindregister (zie onderdeel 2.1.4.4.10).
Voor een beschrijving van deze registers en een nadere uiteenzetting omtrent deze recherches wordt verwezen naar onderdeel 2.1.4.
2.3.4 De eerste informatie
Zoals reeds aangegeven dient naast de verkregen resultaten uit de diverse recherches ook informatie te worden opgevraagd bij de cliënten. Dit wordt gedaan door het, bij de opdrachtbevestiging, te versturen inlichtingenformulier. Zie onderdeel 2.2.1.
2.3.5 De beoordeling van de verkregen inventarisatie
Zodra alle recherchewerkzaamheden zijn gedaan en resultaten daarvan zijn ontvangen, dienen deze ook beoordeeld te worden. Deze beoordeling dient zowel de subjecten als de object(en) te betreffen. Zie voor de beoordeling van de inventarisatie onderdeel 2.2.3.
2.3.6 Waarborgsom/bankgarantie
2.3.6.1 Inleiding
In koopcontracten is veelal bepaald dat indien één der partijen haar verplichtingen niet nakomt de nalatige partij aan zijn wederpartij een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom onverminderd diens recht op aanvullende schadevergoeding. Bedoelde boete dient te worden gezien als een schadevergoeding. Mocht de daadwerkelijk gelegen schade hoger zijn dan komt ook het meerdere voor vergoeding in aanmerking. Mocht de daadwerkelijk geleden schade uiteindelijk lager uitvallen dan is de verschuldigde vergoeding echter gelijk aan 10% van de koopsom.
Degene die de boete verschuldigd is, kan zich tot de rechter wenden en aan deze verzoeken de boete te matigen. Op grond van art. 6:94 komt de bevoegdheid om een boete te matigen aan de rechter toe. Hier komt een rechter echter alleen maar aan toe indien de billijkheid dit kennelijk eist. Aan deze maatstaf kan worden voldaan in het geval de bedongen boete in verhouding tot de schade buitensporig is (HR 11 februari 2000, NJ 2000/277). Of dit element van buitensporigheid speelt zal van geval tot geval bekeken moeten worden. Alvorens de verkoper gemelde boete kan inroepen dient de koper in verzuim te zijn. Hierover wordt nader geschreven in onderdeel 2.7.2. Er bestaat geen grond voor een algemene regel dat de rechter daarbij minder terughoudend behoort te zijn bij koop en verkoop van een woning tussen particulieren. Vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262 en HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986, NJ 2012/459; RN 2013/1, waarover J.J. Dammingh, ‘Het boetebeding bij de koop van een woning’, WPNR 6976 (2013). Zie ook P.T.J. Wolters, ‘De matiging van boetebedingen bij koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken’, WPNR 7136 (2017); de rechter matigt de gebruikelijke boetes minder vaak en, gelet op de verhouding tussen schade en boete, minder snel.
Teneinde de verkoper te beschermen tegen het niet ontvangen van de boete (omdat bij de koper niets meer te halen valt) of het voeren van een rechterlijke procedure om de boete te verkrijgen is veelal in de koopovereenkomst bepaald dat de koper zekerheid moet stellen voor de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst.
2.3.6.2 Het stellen van zekerheid
In art. 7:26 lid 3 is bepaald dat de zekerheid welke gesteld wordt niet meer mag bedragen dan 10% van de koopsom, minder mag wel. Deze zekerheid wordt door de koper veelal gesteld door middel van een waarborgsom of een bankgarantie. Nu in de wet enkel de algemene bewoording ‘zekerheid’ is genoemd zijn ook andere vormen denkbaar. Zo kan een koper een spaarrekening aanhouden bij zijn werkgever. Als deze verklaart dat van gemelde rekening geen onttrekkingen mogelijk zijn zolang de werknemer verplichtingen heeft uit de koopovereenkomst en dat hij op eerste verzoek van de notaris een bedrag aan de notaris zal overmaken, kan ook worden gesproken van een zekerheidsstelling. Of deze zekerheid toereikend is, is uitsluitend ter beoordeling van de notaris.
2.3.6.3 Waarborgsom
Indien de koper er voor kiest om een waarborgsom over te maken, zal hij deze storten op een kwaliteitsrekening van de notaris. In de algemene bepalingen behorende tot het KNB-model is expliciet bepaald dat de notaris over de waarborgsom rente vergoedt. Deze vergoeding is gelijk aan de rente die de notaris van zijn bank ontvangt. In de toelichting op het NVM-model staat enkel vermeld dat de notaris doorgaans rente over de waarborgsom vergoedt.
2.3.6.4 Bankgarantie
In plaats van een waarborgsom te storten kan de koper ook een bankgarantie doen stellen. Een bankgarantie is een zekerheidsinstrument. De garantiestellende bank of verzekeringsmaatschappij zegt toe het bedrag, waarvoor de garantie is gesteld, uit te betalen indien degene, de koper, ten behoeve van wie de garantie wordt gesteld, in verzuim is.
De bankgarantie die wordt gesteld dient:
– onvoorwaardelijk te zijn en voort te duren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van ondertekenen van de leveringsakte;
– afgegeven te zijn aan de notaris door een kredietinstelling of verzekeringsmaatschappij met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht of door een te goeder naam bekend staande buitenlandse bank, zulks ter beoordeling van de notaris; en
– de clausule te bevatten, dat op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd.
Dat de bankgarantie tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van levering geldig dient te zijn, is eenvoudig te verklaren. Immers het in gebreke zijn van de koper zal zich veelal pas openbaren op de overeengekomen leveringsdatum. Alvorens de koper in verzuim is, dienen er nog ten minste 8 dagen te verlopen. Mocht de garantie maar geldig zijn geweest tot op de dag van levering, zou de verkoper achteraf geen enkele zekerheid hebben gehad en dient hij alsnog een rechterlijke procedure te beginnen.
Omtrent de waarborgsom en bankgarantie en de rol van de notaris daarbij wordt nader verwezen naar onderdeel 2.7.2. Zie ook onderdeel 2.2.4.16.
2.3.7 Het opmaken van de leveringsakte/hypotheekakte
2.3.7.1 Inleiding
In dit onderdeel wordt beschreven op welke wijze een akte dient te worden opgemaakt en waar aandacht aan moet worden gegeven bij de te verrichten werkzaamheden. Het is van belang om te onderkennen dat er geen specifiek voorschrift bestaat voor het inrichten van een akte.
Art. 24 lid 4 Kadasterwet bepaalt dat als het stuk een overdracht onder voorbehoud van een beperkt recht of van een beding, als bedoeld in art. 6:252 betreft, de vestiging van dit recht dan wel het op zich nemen van het beding afzonderlijk en duidelijk vermeld wordt, bij gebreke waarvan de inschrijving van het stuk geacht wordt niet mede dit recht of dit beding te betreffen.
In de Wet op het notarisambt wordt enkel uitgegaan van het hoofd van de akte (het ambtelijk relaas) en het slot van de akte. Het middengedeelte, het lichaam van de akte, kan door elk notariskantoor op een andere wijze worden ingevuld. Toch is in de praktijk een redelijk vast stramien ontwikkeld hetgeen mede is ingegeven door het KNB-model (MODEL 2.3.7.1A) voor de akte van levering, waarvan andersoortige KNB-modellen levering (MODEL 2.3.7.1B en MODEL 2.3.7.1C) en veel kantoormodellen zijn afgeleid. Vgl. ook voor de vereisten die gelden voor digitaal aanleveren onderdeel 7.6.
Voor eenieder die kennis neemt van een akte is het van belang dat deze overzichtelijk is en op een snelle en eenvoudige wijze kennis kan worden genomen van de relevante gegevens. Daarvoor is een in het oog springende vermelding van deze gegevens van belang alsmede een logische en systematische indeling van de akte. Hierbij kan worden gedacht aan het gebruik van vetgedrukte, onderstreepte of cursieve teksten of een combinatie daarvan. Een heldere indeling en het gebruik van tussenkopjes vergroot de toegankelijkheid van de akte, hetgeen ook van belang is voor een volledige en juiste verwerking door het Kadaster.
2.3.7.2 De comparitie; vertegenwoordiging
Met betrekking tot de vermelding van de verkoper en de koper is het bepaalde in art. 40 Wna van kracht. Deze bepaling vereist dat, ten aanzien van natuurlijke personen, in de akte worden vermeld de naam, voornamen, geboortedatum en -plaats, woonplaats met adres en burgerlijke staat van hen die in de akte als partij optreden.
Het beroep van partijen hoeft dus niet vermeld te worden. Toch is het zinvol te vragen naar het beroep van partijen. Zo legt art. 3:43 aan bepaalde gezagsdragers (rechters, leden van het Openbaar Ministerie, gerechtsauditeurs, griffiers, advocaten, procureurs, deurwaarders en notarissen, alsmede ambtenaren of personen met openbaar gezag bekleed) in sommige omstandigheden beperkingen in de handelingsbevoegdheid op.
Dezelfde gegevens dienen ook van degenen die partijen bij de akte vertegenwoordigen te worden opgenomen, met uitzondering van de burgerlijke staat. Als een medewerker van het notariskantoor optreedt als gevolmachtigde kan worden volstaan met een vermelding van het kantooradres van de notaris in plaats van het privéadres van de gevolmachtigde (art. 40 Wna).
Deze laatste uitzondering is niet alleen van toepassing op de medewerker van het notariskantoor, maar in het algemeen voor diegenen die een kantoor houden of werkzaam zijn op een kantoor ten aanzien van aangelegenheden die dit kantoor betreffen. In dit verband kan worden gedacht aan de gemeenteambtenaar die de gemeente vertegenwoordigt, de medewerker van een bank die de bank vertegenwoordigt of de faillissementscurator die handelt namens de gefailleerde. In die gevallen kan worden volstaan met de vermelding van respectievelijk het adres van het gemeentehuis, van de bank en van het advocatenkantoor.
In de akte dient de grond van de bevoegdheid van de vertegenwoordiger te worden vermeld op grond van art. 40 Wna. Daarenboven dient in de akte de volmacht nauwkeurig te worden vermeld op grond van art. 3:89 lid 2.
Doorgaans zal een schriftelijke volmacht aan de betreffende akte worden gehecht. Dit is echter niet altijd noodzakelijk. Indien een volmacht reeds eerder is gehecht aan een akte die is opgenomen in het protocol van een Nederlandse notaris is deze aanhechting niet vereist, art. 44 Wna.
Hoewel uit bewijsrechtelijk oogpunt het niet aanbevelenswaardig is, behoeft een volmacht niet altijd schriftelijk te worden verleend. Een volmachtnemer kan ook als mondeling gevolmachtigde van de volmachtgever optreden.
Als er in de akte sprake is van een mondelinge volmacht dient ingevolge art. 44 Wna in de akte te worden vermeld dat er sprake is van een mondelinge volmacht. De notaris dient te verklaren dat hem van het bestaan van de volmacht genoegzaam is gebleken.
In het geval er sprake is van een volmacht zijn de regels van volmacht als bedoeld in art. 3:60 e.v. van toepassing. Indien een gevolmachtigde optreedt namens een bestuursorgaan doet hij dat niet krachtens volmacht maar krachtens mandaat. Derhalve moet titel 10.1 van de Algemene wet bestuursrecht worden geraadpleegd. Deze titel handelt over mandaat en delegatie. Zie hierover uitgebreid onderdeel 2.7.16.
Onder mandaat wordt verstaan de bevoegdheid in naam van een bestuursorgaan besluiten te nemen, terwijl bij delegatie sprake is van het overdragen door een bestuursorgaan van zijn bevoegdheid tot het nemen van besluiten aan een ander die deze onder eigen verantwoordelijkheid uitoefent.
Een bestuursorgaan kan een algemeen mandaat of een mandaat voor een bepaald geval verlenen. Een algemeen mandaat dient te allen tijde schriftelijk te worden verleend, terwijl een mandaat voor een bepaald geval schriftelijk moet worden verleend indien de gemandateerde niet werkzaam is onder verantwoordelijkheid van de mandaatgever. De conclusie moet dan ook worden getrokken dat indien een medewerker van het notariskantoor optreedt als gemandateerde van een bestuursorgaan, het mandaat altijd schriftelijk moet worden verleend.
Veelal verleent, in het geval van een gemeente, de burgemeester mandaat voor bepaalde rechtshandelingen aan met name genoemde ambtenaren. Deze ambtenaren zullen op hun beurt weer ondermandaat verlenen aan medewerkers van notariskantoren om bepaalde rechtshandelingen namens de gemeente te verrichten. Willen zij daar echter toe bevoegd zijn, dan dient in het mandaat tevens de bevoegdheid tot het verlenen van ondermandaat besloten te liggen.
Hiervoor is reeds aangegeven dat een schriftelijke volmacht, uit bewijsrechtelijk oogpunt, verreweg de voorkeur verdient. Deze volmacht dient vervolgens door de volmachtgever, in het bijzijn van een notaris, te worden ondertekend waarbij de notaris de handtekening van een legalisatieverklaring voorziet.
Legalisatie van de handtekening is uit het oogpunt van rechtszekerheid zeer wenselijk. Indien een akte van hypotheekstelling op een notariskantoor wordt gepasseerd waarbij de toestemming ex art. 1:88 door de andere echtgenoot bij een onderhandse verklaring wordt verleend, kan het zeer onwenselijke gevolgen hebben indien, bij een eventuele veilingopdracht, deze echtgenoot de handtekening betwist.
Vergelijk over vertegenwoordiging van rechtspersonen ook de onderdelen 2.7.15 en 2.7.16.
Volmachten kunnen ook digitaal worden ondertekend. Digitale ondertekening kan blijkens de parlementaire geschiedenis van art. 3:15a op verschillende manieren plaatsvinden.
De regeling van de elektronische handtekening is thans geregeld door Verordening 910/2014 betreffende elektronische identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG (aangeduid als eIDAS-Verordening). Hoewel de Verordening al in werking is getreden per 1 juli 2016 (zie art. 52) heeft de aanpassingswet op zich laten wachten. Bij Wet van 21 december 2016, in werking getreden op 23 februari 2017 (Stb. 2017/13, iwtr. Stb. 2017/81), zijn in het bijzonder het BW en de Telecommunicatiewet aangepast aan het nieuwe stelsel. Art. 3:15a BW is vereenvoudigd en refereert voortaan aan een geavanceerde elektronische handtekening als bedoeld in onderdeel 11, en een andere elektronische handtekening als bedoeld in onderdeel 10, van artikel 3 van voormelde verordening. Deze elektronische handtekeningen, evenals een elektronische gekwalificeerde handtekening als bedoeld in artikel 3, onderdeel 12, van voormelde verordening, hebben dezelfde rechtsgevolgen als een handgeschreven handtekening, indien voor deze beide elektronische handtekeningen de methode voor ondertekening die gebruikt is voldoende betrouwbaar is, gelet op het doel waarvoor de elektronische handtekening is gebruikt en op alle overige omstandigheden van het geval.
Digitale handtekeningen kunnen ook worden gelegaliseerd.
2.3.7.3 Het lichaam van de akte
2.3.7.3.1 Inleiding
Het middengedeelte, het gedeelte tussen de kop (comparitie) en de staart (slot) van een akte, is het lichaam van de akte. Aan de hand van het KNB-model (versie 3 juli 2011) zal hierna het lichaam van de akte, voor zover nodig, worden behandeld.
Alvorens de inhoud van de akte te bespreken zal de behandelaar aandacht moeten schenken aan de titelvermelding. In art. 3:84 lid 1 wordt als eis voor een levering gesteld dat deze geschiedt krachtens een geldige titel. In art. 3:89 lid 2 wordt vervolgens vermeld, dat de notariële akte van levering nauwkeurig de titel van overdracht en de bedingen die de overdracht betreffen moet vermelden.
De eis van titelvermelding is ook terug te vinden in art. 46 Wna en in art. 24 lid 2 Kw.
2.3.7.3.2 Termen en definities
In afwijking van het KNB-model waar de definities worden gegeven, aansluitend aan de eerste maal waarbij het te definiëren begrip wordt beschreven, is het aan te bevelen om, in navolging van de koopovereenkomst, ook de akte van levering aan te vangen met een artikel waarin de inhoud van gebruikte termen en definities wordt weergegeven. Het komt de leesbaarheid van de akte ten goede om in het vervolg van deze akte enkel met deze termen te werken.
2.3.7.3.3 De omschrijving van het verkochte
Het verkochte is het registergoed dat bij de desbetreffende akte wordt geleverd. Deze omschrijving dient te voldoen aan de vereisten welke worden gesteld door de Kadasterwet.
Deze vereisten staan in art. 20 lid 1 Kw:
1. Indien een stuk ter inschrijving wordt aangeboden en het daarin in te schrijven feit betrekking heeft op een onroerende zaak of op een recht waaraan een zodanige zaak is onderworpen, vermeldt dit stuk de aard, de plaatselijke aanduiding zo deze er is, en de kadastrale aanduiding van die onroerende zaak onderscheidenlijk van de onroerende zaak die aan dat recht is onderworpen. Indien het in te schrijven feit betrekking heeft op een appartementsrecht, wordt in het ter inschrijving aangeboden stuk vermeld de plaatselijke aanduiding van het desbetreffende gedeelte van het gebouw dat is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, alsmede de aard en de kadastrale aanduiding van dat appartementsrecht.
Zie voor de problemen die onjuiste of onvolledige vermelding van objectgegevens kunnen veroorzaken onderdeel 2.7.1. Met name kan onduidelijkheid en verwarring ontstaan, wanneer de omschrijving in de levering niet of niet geheel overeenkomt met die in de koopovereenkomst.
2.3.7.3.4 Fiscale verklaringen
In de akte wordt een aantal fiscale verklaringen gedaan welke van belang zijn voor de heffing van overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting. Voor de inhoud van de verklaringen wordt verwezen naar het fiscale gedeelte in dit handboek, hoofdstuk 9. Hier wordt volstaan met de opmerking dat het fiscale regime waaronder de levering plaatsvindt voor de betrokken partijen van groot belang is. De verklaringen en de daaruit voortvloeiende conclusies dienen dan ook helder in de akte te worden verwoord zodat hierover bij partijen geen misverstand kan ontstaan. Het verdient dan ook aanbeveling om zowel een apart artikel aan de overdrachtsbelasting als een artikel aan de omzetbelasting te wijden.
Zoals ook op andere plaatsen in dit handboek vermeld, verdient het aanbeveling om in de akte ook negatieve verklaringen op te nemen. Dit is veelal het resultaat van de beoordeling die de behandelaar ter zake heeft gedaan. In een leveringsdossier kan hij tot de conclusie komen dat er ter zake van de levering geen omzetbelasting verschuldigd is aangezien de verkoper geen ondernemer is. Niets verzet zich er tegen dat de behandelaar zulks in de akte expliciet opneemt. Hierdoor wordt voor partijen duidelijkheid geschapen maar ook heeft de notaris, bij het beoordelen van de akte, hieraan houvast omdat een dergelijke negatieve verklaring impliceert dat er een beoordeling van het specifieke aspect heeft plaatsgevonden.
Het belang van het op juiste wijze vermelden van de verschuldigde belasting schuilt onder meer in art. 42 Invorderingswet 1990, waarin is bepaald dat de notaris hoofdelijk aansprakelijk is tot het bedrag dat ingevolge de inhoud van de akte verschuldigd is.
2.3.7.3.5 Voorafgaande verkrijging; titelonderzoek
In de akte wordt eveneens vermeld de wijze waarop de verkoper het verkochte in eigendom heeft verkregen. Deze akte, zo deze niet op het eigen kantoor gepasseerd is, wordt bij de verkoper opgevraagd bij de eerste brief dan wel uit de openbare registers opgevraagd. De hiervoor bedoelde recherche is ook wel bekend als de titelrecherche. De resultaten van deze recherchewerkzaamheden geven uitsluitsel omtrent de deugdelijkheid van de titel op grond waarvan de verkoper eigenaar is geworden, de aard van het betrokken registergoed en de daarop rustende specifieke privaat- en publiekrechtelijke lasten en beperkingen, alsmede de bevoegdheid van de verkoper om te leveren. Bij zijn recherchewerkzaamheden dient de notaris terug te gaan tot de laatste verkrijging die tot stand is gekomen door tussenkomst van een notaris.
De gedachte hierbij is dat de notaris erop vertrouwt en er ook op mag vertrouwen dat de vorige notaris op een juiste wijze zijn titelrecherche heeft gedaan. Indien de behandelaar te maken krijgt met een verkrijging krachtens erfrecht, moet dus niet alleen de erfrechtelijke verkrijging onderzocht worden, maar ook de daaraan voorafgaande verkrijging door de erflater.
De behandelaar kan uiteindelijk volstaan met het verrichten van 20 jaar titelonderzoek als de verkoper gedurende ten minste 20 jaar onafgebroken bezit heeft gehad. Doordat de rechtsvordering om de eigendom op te eisen (revindicatie) na 20 jaar bezit is verjaard, hoeft de behandelaar in beginsel geen verdergaand onderzoek in te stellen. Soms worden verschoonbaar bepaalde verplichtingen, bijvoorbeeld voorkeursrechten, over het hoofd gezien. Vgl. Hof Amsterdam 18 april 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1319.
Indien uit de titelrecherche blijkt dat de voorgaande verkrijging krachtens verdeling tussen de erfgenamen is geschied, behoeft de behandelaar de verkrijging door de erflater niet te onderzoeken. Mocht deze verdeling tussen de erfgenamen dateren van vóór 1 januari 1992, dan dient deze verkrijging wel te worden onderzocht.
Tot gemelde datum was het mogelijk om een dergelijke verdeling zonder tussenkomst van de notaris tot stand te brengen.
Als de behandelaar bij zijn titelrecherche stuit op een laatste verkrijging die titelzuiverende werking heeft, behoeft hij geen verdergaand onderzoek te doen naar de daaraan voorafgaande verkrijgingen.
Hierbij kan worden gedacht aan een akte van toedeling ingevolge de Wet inrichting landelijk gebied die titelzuiverende werking heeft. Dit betekent dat de bij die akte verkregen rechten op onroerende zaken vrij van lasten en beperkingen zijn, tenzij in de akte anders is bepaald. Alle voordien bestaande rechten gaan teniet. De behandelaar dient in een dergelijk geval wel de akte van toedeling in te zien.
Het vorenstaande is ook van toepassing in geval van onteigening. Art. 59 Onteigeningswet bepaalt dat door de inschrijving de eigendom overgaat op de onteigenende partij, vrij van alle lasten en beperkingen. Alleen erfdienstbaarheden kunnen op het onteigende goed gevestigd blijven met goedvinden van de onteigenende partij. Zij moeten dan in het onteigeningsvonnis worden opgenomen. Alle hypothecaire inschrijvingen en beslagen worden ambtshalve doorgehaald.
Bij titelonderzoek kunnen verplichtingen aan het licht komen die in conflict komen met de leveringsverplichting uit hoofde van de koopovereenkomst. Bij dergelijke conflicterende verplichtingen geldt het volgende. Volgens de Hoge Raad (HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831) verplicht de functie van de notaris in het rechtsverkeer hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen (HR 23 december 1994, ECLI:NL:HR:1994:AD2277, NJ 1996/627; HR 23 december 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1590, NJ 1996/628; HR 15 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1801, NJ 1996/629 (Curatoren THB)). Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in art. 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Verleent hij de gevraagde dienst toch, dan kan dit zijn civielrechtelijke aansprakelijkheid jegens de betrokken derde(n) meebrengen. De belangen van derden zijn onder meer betrokken bij de verlangde ambtsverrichting indien deze betrekking heeft op de levering van een goed of de vestiging van een beperkt recht daarop (hierna: de levering of bezwaring), terwijl ook een derde ter zake van dat goed rechten kan doen gelden. In zodanig geval behoort de notaris zich terughoudend op te stellen (vgl. Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 26). Indien de notaris aanleiding heeft te vermoeden dat sprake is van rechten van derden ter zake van het goed waarop de gevraagde dienstverlening betrekking heeft, dient hij daarover met partijen te overleggen en zo nodig nader onderzoek te doen, teneinde zich een oordeel te vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel behoort te vormen voor de beoogde levering of bezwaring. Van een zodanig beletsel is sprake indien de beoogd verkrijger geen rechtmatig belang heeft bij de levering of bezwaring, hetgeen het geval is indien het recht van de derde door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of indien de beoogd verkrijger onrechtmatig jegens de derde zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. Voor dat laatste is niet voldoende dat de vervreemder met de levering of bezwaring wanprestatie pleegt jegens een derde (vgl. bijv. HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740, NJ 2014/194). Hierbij is van belang dat het de notaris, gelet op de in art. 22 Wna neergelegde geheimhoudingsplicht, niet is toegestaan zich tot de betrokken derde te richten, behoudens voor zover partijen hem daarvoor toestemming verlenen. Hij dient zijn onderzoek dan ook te verrichten op basis van informatie die hem door partijen wordt verschaft of hem anderszins ter beschikking staat. Gelet hierop en omdat de notaris niet over het instrumentarium beschikt voor een diepgaand feitenonderzoek, kan hij zich slechts een globaal oordeel vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring. Indien de voor de notaris kenbare feiten het oordeel rechtvaardigen dat het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring, danwel aanleiding vormen tot gerede twijfel daarover, dan dient hij – tenzij de betrokken derde verklaart geen bezwaar te hebben tegen de levering of bezwaring – zijn ministerie te weigeren.
Vgl. eerder in andere zin: Hof Amsterdam 24 mei 2011, LJN BV2685, waarin het hof oordeelt dat dienstweigering geboden is wanneer dienstverlening resulteert in een onrechtmatige daad jegens een derde of een tekortkoming jegens een derde in de nakoming van een verbintenis door één of meer bij de transactie betrokken partijen. Medewerking door een notaris aan de totstandkoming van een tekortkoming of onrechtmatige daad zou volgens het hof de eer en het aanzien van het notariaat schaden. Vgl. ook HR 13 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2080, NJ 2008/528 (Vie d’Or)). Vgl. B.C.M. Waaijer, ‘Het arrest De Novitaris: kompas voor de notaris bij botsende aanspraken’, WPNR 7063 (2015) en H.W. Heyman, ‘Notariële dienstverlening bij botsende rechten na HR 3 april 2015 (De Novitaris)’, WPNR 7067 (2015). Vgl. over de vraag of de wetenschap van een vertegenwoordiger dat een ouder recht op levering wordt doorkruist kan worden toegerekend aan de vertegenwoordigde, Hof Leeuwarden 26 mei 2015, RN 2015/78. Uit Hof Amsterdam 4 april 2017, ECLI:NL:GHAMS: 2017:1120, waarover F.J. Vonck, ‘Nieuwe tuchtuitspraak over medewerking aan wanprestatie’, WPNR 7153 (2017), blijkt dat de tuchtrechter nog vasthoudt aan ‘dienstweigering, tenzij’, terwijl de benadering van de civiele rechter er een is van ‘dienstverlening, mits’ in geval van dreigende wanprestatie. Uit Hof Amsterdam 12 augustus 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3227, blijkt dat meewerken aan de levering van de woning op grond van een rechterlijke beslissing ondanks bezwaren van cliënten niet leidt tot tuchtrechtelijk laakbaar gedrag. In Hof Amsterdam 23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:166, heeft het Hof aangegeven dat het zich voortaan onomwonden schaart achter de maatstaf zoals die door de Hoge Raad is geformuleerd in het Novitaris-arrest (ECLI:NL:HR:2015:831; herhaald in ECLI:NL:HR:2017:850).
2.3.7.3.6 Verrekening diverse bedragen
In de koopovereenkomst is meestal bepaald dat bij de levering tussen verkoper en koper zakelijke lasten welke het verkochte betreffen worden verrekend. Betalingen ter zake van deze lasten hebben veelal betrekking op een tijdvak waarin de koper voor een gedeelte eigenaar is. Dan is ook redelijk dat de lasten voor zover ze aan dat gedeelte van het tijdvak toegerekend kunnen worden, ook voor rekening van de eigenaar geworden koper komen. Zo kan in dit kader worden gedacht aan het de onroerendezaakbelasting, rioollasten, waterschapslasten e.d. Ook indien het verkochte een appartementsrecht betreft zullen de maandelijkse servicekosten en eventuele achterstanden moeten worden verrekend.
In de eerste brief welke aan de verkoper wordt gezonden (MODEL 2.3.7.3.6A), wordt de verkoper reeds gevraagd of hij een kopie van de nota’s betreffende de zakelijke lasten aan de behandelaar wil verstrekken. Deze bedragen neemt de behandelaar dan op in de, nog te bespreken, nota van afrekening. Op de nota van afrekening zullen deze zakelijke lasten door de koper aan de verkoper worden vergoed, voor wat betreft dat gedeelte van het jaar dat de verkoper de eigendom van het verkochte niet meer heeft.
De aanslagen voor wat betreft de zakelijke lasten worden door gemeenten opgelegd aan diegenen die op 1 januari van enig jaar bij het Kadaster geregistreerd staan als eigenaar van een registergoed. Deze eigenaar dient de lasten met betrekking tot het registergoed voor het gehele jaar aan de gemeente te voldoen. Mocht hij per 1 mei van dat jaar het registergoed in eigendom overdragen aan een derde, dan zal hij, via de nota van afrekening, een bedrag gelijk aan 7/12e gedeelte van de zakelijke lasten van de koper ontvangen. Hij blijft echter jegens de gemeente verplicht tot betaling van het gehele bedrag. De nota’s met betrekking tot de zakelijke lasten worden veelal pas in maart/april door de gemeenten verzonden. Bij een eigendomsoverdracht eerder dat jaar dient de verkoper er wel op te worden gewezen dat hij later dat jaar nog aanslagen zal verkrijgen betreffende het pand dat door hem in eigendom wordt overgedragen. De verkoper zal jegens de gemeente verplicht zijn deze aanslagen te voldoen.
Als de verkoper deze aanslagen niet wil of kan verstrekken dient de behandelaar de lasten op te vragen bij de desbetreffende instantie (MODEL 2.3.7.3.6B en MODEL 2.3.7.3.6C).
Als het over te dragen registergoed een appartementsrecht betreft, dient de behandelaar inzicht te verkrijgen in de maandelijkse servicekosten welke aan de vereniging van eigenaars verschuldigd zijn en een opgave te ontvangen waaruit blijkt of er achterstanden in de betaling hiervan zijn.
Volgens art. 5:122 lid 3 zijn de koper en de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen die in het voorgaande of lopende boekjaar opeisbaar zijn geworden. Deze bepaling brengt voor de koper van een appartementsrecht enig risico met zich.
Blijkens art. 5:122 lid 5 dient de notaris er zorg voor te dragen dat aan een akte van levering, waarin een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen of wordt toebedeeld, een verklaring wordt gehecht. Deze verklaring moet zijn afgegeven door het bestuur van de vereniging van eigenaars en dient een opgave te bevatten van de bedragen die de vervreemder per de dag van levering of toedeling aan de vereniging verschuldigd is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. Lid 6 bepaalt dat de opgave ook de omvang van het reservefonds van de vereniging moet vermelden. De Wet van 29 mei 2017, houdende wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van het functioneren van verenigingen van eigenaars (Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, Stb. 2017, 241), heeft de verplichting geïntroduceerd om in de wet geformuleerde minimumbedragen jaarlijks te reserveren en de mogelijkheid (tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt) dat de vereniging een overeenkomst van geldlening aangaat (art. 3:126).
De koper is dus jegens de vereniging nimmer meer verschuldigd aan achterstallige bijdragen, dan die blijken uit de verklaring die aan de akte is gehecht. Dit brengt voor de behandelaar met zich dat hij aan het bestuur van de vereniging van eigenaars een brief zendt (MODEL 2.3.7.3.6D) met het verzoek een dergelijke verklaring af te geven.
Hij dient dit tijdig voor het passeren van de akte te doen teneinde het bestuur een redelijke termijn te gunnen om de bedoelde verklaring af te geven. Het spreekt vanzelf dat de behandelaar zorg zal dienen te dragen voor verrekening van de gemelde bedragen. Mocht het bestuur een dergelijk verklaring niet hebben afgegeven dan doet de behandelaar er verstandig aan om in de akte op te nemen dat hij tijdig het bestuur heeft verzocht om afgifte van de verklaring doch dat hij deze niet heeft ontvangen en dat derhalve een dergelijke verklaring niet aan de akte is gehecht. Het gevolg daarvan is dat de koper niet aansprakelijk is voor enige achterstallige bijdragen als bedoeld in art. 5:122 lid 3.
Verder dient de opgave een verklaring omtrent de omvang van het reservefonds in te houden. Deze opgave is voor de koper van groot belang. De koper heeft als het goed is deze informatie ook reeds van de verkoper en/of diens makelaar vernomen bij de koop van het appartement. Door de gedane opgave kan hij zich bij de levering overtuigen van de juistheid van deze mededeling.
Mocht de informatie in belangrijke mate afwijken van de opgave die door het bestuur is gedaan, dan kan ten tijde van de levering nog naar een oplossing worden gezocht. Voorts is de opgave die het bestuur doet ook van belang voor de behandelaar aangezien hij thans weet welk bedrag hij op de koopsom in mindering mag brengen ter berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Hieromtrent meer in het fiscale gedeelte van dit handboek.
2.3.7.3.7 De leveringsverplichting van de verkoper vrij van beslagen en hypotheken
De verkoper levert aan de koper onvoorwaardelijke eigendom van het verkochte die niet is onderworpen aan ontbinding of aan welke vernietiging dan ook. Voorts dient het verkochte vrij te zijn van beslagen of van rechten van hypotheek. Of deze beslagen of rechten van hypotheek op het verkochte rusten, blijkt uit de recherche die de behandelaar met betrekking tot het verkochte heeft genomen.
De behandelaar zal deze beslagleggers casu quo hypotheeknemers aanschrijven en verzoeken een opgave te doen van het bedrag dat zij van de verkoper te vorderen hebben per de dag van passeren van de akte van levering (MODEL 2.3.7.3.7A, MODEL 2.3.7.3.7B en MODEL 2.3.7.3.7C). Voorts dient de beslaglegger of hypotheeknemer in zijn opgave een onvoorwaardelijke toezegging te doen dat hij, nadat zijn opgegeven vordering is voldaan, mee zal werken aan de doorhaling van het beslag of de hypotheek.
Op grond van art. 1 lid 1 Reglement royementen dient de notaris die bij het passeren van een akte moet zorgen voor de doorhaling van een hypotheekrecht of een beslag bij het Kadaster (royement), vóór het passeren van die akte beschikken over een schriftelijke en onherroepelijke volmacht tot royement, of, in het geval van beslag, een schriftelijke toezegging tot doorhaling van het beslag van de deurwaarder.
Indien de opdracht tot royement reeds aan een andere collega-notaris was verstrekt in het kader van een eerder gepasseerde akte waarvoor het royement eveneens was vereist, dient deze collega-notaris die deze eerdere akte heeft gepasseerd aan de notaris schriftelijk te garanderen dat hij voor doorhaling zal zorgdragen. In afwijking van het bepaalde in lid 1 dient de notaris vóór het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist, te beschikken over deze schriftelijke garantie van zijn collega (lid 2). Royement dient plaats te vinden binnen drie maanden na het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist (art. 2).
Volgens Hof Amsterdam 27 april 2010, LJN BM2935 volgt uit art. 3 lid 1 (oud) van de Verordening beroeps- en gedragsregels (‘De notaris draagt bij de levering van een registergoed zoveel mogelijk zorg dat de verkoper de koopsom ontvangt en het verkochte door de koper wordt verkregen overeenkomstig de gemaakte afspraken voor wat betreft de vrije en onbezwaarde levering.’) dat in de gevallen waarin afstand van het hypotheekrecht door de hypotheekhouder vereist is om tot vrije en onbezwaarde levering van het registergoed aan de koper te komen, de notaris ervoor dient te zorgen dat ‘de akte van afstand bij die gelegenheid’ dient te ‘passeren en vervolgens ter inschrijving in de openbare registers’ dient ‘aan te bieden.’ Art. 11 Verordening beroeps- en gedragsregels luidt thans anders (‘Hij ziet erop toe dat de koper het verkochte verkrijgt overeenkomstig de gemaakte afspraken.’), maar aangenomen mag worden dat deze uitspraak nog steeds gelding heeft.
Aan de hypotheeknemer zal ook worden gevraagd een opgave te verstrekken van de door verkoper verschuldigde dagrente. Tussen het passeren van de akte van levering en het uitbetalen van de gelden zullen doorgaans één of meer werkdagen zijn gelegen. Daarnaast kan het voorkomen dat de akte van levering enige dagen eerder of later zal passeren. In beide gevallen kan op een eenvoudige manier het juiste bedrag aan de hypotheeknemer worden overgemaakt door bijtelling of in mindering brengen van dagrente. Een nieuwe aflosnota hoeft dan niet te worden opgevraagd. Overigens is het vanzelfsprekend dat de behandelaar de schuldeiser wel informeert omtrent de eerdere of latere aflossing.
2.3.8 Het verzenden van de stukken
2.3.8.1 Het maken van de passeerafspraak
Zodra de behandelaar alle stukken in zijn bezit heeft om de benodigde werkzaamheden te verrichten en de akten op te maken, zal hij contact opnemen met de verkoper en de koper voor het maken van een afspraak voor het passeren van de akten. Als een makelaar bij de zaak betrokken is, zal hij deze ook op de hoogte dienen te stellen. Deze afspraak zal worden bevestigd in de begeleidende brief bij het verzenden van de stukken (MODEL 2.3.8.1A, MODEL 2.3.8.1B, MODEL 2.3.8.1C en MODEL 2.3.8.1D).
De makelaar dient altijd van het passeren van de akte op de hoogte te worden gesteld. Verkoper en koper zullen voorafgaande aan het passeren van de akte, in het bijzijn van de makelaar, het huis inspecteren. Deze inspectie zal doorgaans plaats vinden direct voorafgaande aan de gang naar de notaris. In dat verband is het te overwegen om, zeker op drukke dagen, eerst overleg te voeren met de makelaar omtrent het tijdstip dat hem het meest schikt.
Het komt ook voor dat reeds in een vroeg stadium, op verzoek van de verkoper of de koper, een afspraak voor het passeren van de akten wordt gemaakt. Het verzenden van stukken is dan nog niet aan de orde. In dat geval dient aan alle partijen een afspraakbevestiging te worden gezonden bij afzonderlijke brief (MODEL 2.3.8.1E en MODEL 2.3.8.1F) met afzonderlijke nazending van de stukken (MODEL 2.3.8.1G en MODEL 2.3.8.1H).
2.3.8.2 Het opvragen van de gelden
Als de passeerafspraak met partijen is gemaakt, dient de behandelaar hiervan melding te maken bij de geldverstrekker. Deze melding dient vergezeld te gaan van een opgave van het bedrag dat de behandelaar wenst te ontvangen en op welke rekening hij dit bedrag wenst overgemaakt te krijgen (MODEL 2.3.8.2A).
Hoewel hiervoor is gepleit om de gelden schriftelijk bij de geldverstrekker op te vragen zijn er een groot aantal geldverstrekkers waarbij deze melding telefonisch dient te geschieden. De behandelaar dient daarvan in ieder geval een duidelijke dossieraantekening te maken.
Ook gebeurt het steeds vaker dat er een digitale melding dient te worden gedaan. Denk hierbij aan E-notaris en ECH. Voor een nadere beschrijving van deze systemen wordt verwezen naar de onderdelen 3.1.5.2 en 3.2.4.2.
De behandelaar dient bij het maken van de afspraak met partijen ook rekening te houden met het gegeven dat de geldverstrekkers een aantal werkdagen nodig hebben om het een en ander te verwerken. Het aantal dagen verschilt per geldverstrekker, maar doorgaans is dit 3 tot 5 werkdagen.
2.3.8.3 De nota van afrekening
Als de behandelaar het ontwerp van de akte(n) verstuurt aan de koper en de verkoper, dient hij tevens aan de desbetreffende partij zijn nota van afrekening toe te sturen (MODEL 2.3.8.3A en MODEL 2.3.8.3B). Op de nota’s van afrekening wordt voor beide partijen op een overzichtelijke wijze aangegeven welk bedrag door hen uiteindelijk wordt ontvangen dan wel moet worden betaald. De beide nota’s van afrekening beginnen met de vermelding van de koopsom voor het registergoed. Vervolgens kan op de nota van de koper een eventueel reeds gestorte waarborgsom, als een aanbetaling op de koopsom, in mindering worden gebracht. In dat geval wordt niet alleen de waarborgsom in mindering gebracht maar tevens de daarover gekweekte rente.
Bij deze verrekening dient de behandelaar zich bewust te zijn van de fiscale consequenties hiervan. Mocht de koper een gedeelte van de koopsom, ter grootte van ten minste het bedrag van de waarborgsom, uit eigen middelen voldoen, dan heeft een dergelijke verrekening geen gevolg. Echter, indien de koper de gehele koopsom extern wenst te financieren, pakt een dergelijke verrekening nadelig voor hem uit. De fiscus stelt zich dan namelijk op het standpunt dat een gedeelte van de koopsom (zijnde de waarborgsom) uit eigen middelen is voldaan en dat het bedrag dat uit de hypothecaire financiering overblijft niet wordt aangewend voor de aanschaf of onderhoud van de eigen woning waardoor de daarover verschuldigde rente niet fiscaal aftrekbaar is. Daarom dient de behandelaar, in een dergelijk geval, de waarborgsom niet te verrekenen met de koopsom maar door middel van een separate nota terug te storten naar de koper.
Mocht tevens een koopsom overeengekomen zijn voor roerende zaken dan is het sinds 1 oktober 1996 verplicht om deze koopsom separaat te vermelden in de akte van levering en op de nota van afrekening.
De fiscus zal voor wat betreft de heffing van overdrachtsbelasting meer dan gemiddelde interesse hebben voor de koopsom van roerende zaken. Immers, hierover is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Mocht deze koopsom de fiscus te hoog voorkomen, dan zal hij daarover vragen gaan stellen bij de koper. De bewijslast ligt bij de koper dat hij daadwerkelijk roerende zaken voor deze koopsom van de verkoper heeft verkregen. Voor een nadere bespreking omtrent roerende zaken en de fiscale consequenties hierbij, wordt verwezen naar de onderdelen 2.2.4.6 en 2.2.4.7.
Bij het opstellen van de nota’s van afrekening dient er rekening mee te worden gehouden dat er voor de notaris beperkingen gelden voor wat betreft de bedragen die via zijn kantoor mogen worden uitbetaald.
Ingevolge het ‘Reglement beperking uitbetaling derdengelden’ (BUD), in werking getreden op 1 augustus 2011, betaalt de notaris bij transacties waarbij hij is betrokken alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen (art. 1).
Ook de verrekening van de zakelijke lasten en eventuele servicekosten vindt plaats op de nota van afrekening. Ter zake wordt verwezen naar hetgeen daartoe is opgemerkt in onderdeel 2.3.7.3.6.
Op de nota van afrekening wordt voorts, indien verschuldigd, het bedrag aan overdrachtsbelasting vermeld. In de koopovereenkomst is bepaald voor wiens rekening deze belasting komt. Bij een verkoop ‘kosten koper’ zullen deze kosten voor rekening van de koper komen terwijl bij een ‘vrij op naam’-verkoop de verkoper deze kosten draagt.
De overdrachtsbelasting bedraagt 2% over de waarde van het registergoed. Deze waarde is ten minste gelijk aan de tegenprestatie. De grondslag waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend, mag worden afgerond op € 25,00 naar beneden. De uitkomst wordt afgerond op gehele euro’s naar beneden.
Als één der partijen zich heeft laten bijstaan door een makelaar, dan zal diens courtage doorgaans ook op de nota van afrekening worden verrekend. De makelaar zal de behandelaar zijn courtagenota doen toekomen met het verzoek deze bij de levering te verrekenen. De behandelaar zal aan dit verzoek gehoor geven, tenzij de cliënt aangeeft dat deze verrekening niet mag plaatsvinden. Vgl. Hof Amsterdam 19 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1383.
De cliënt kan met zijn makelaar een geschil hebben omtrent de courtage of een andersluidende afspraak met betrekking tot de betaling daarvan hebben gemaakt. In dat geval zal de courtage niet bij de akte worden verrekend.
Het gegeven dat de courtage niet bij de levering wordt verrekend is geen reden om de levering geen doorgang te laten vinden. Dit is natuurlijk anders indien een makelaar van de verkoper beslag heeft laten leggen op het registergoed tot zekerheid van de betaling van zijn courtagenota. Teneinde het registergoed vrij van beslagen te leveren aan de koper dient een oplossing in het conflict tussen de makelaar en de verkoper te worden gevonden. Een makelaar van de koper kan nimmer de levering frustreren. Hij kan immers geen beslag leggen op het registergoed, omdat dit niet aan zijn cliënt toebehoort. Om zijn vordering te verzekeren kan hij wel derdenbeslag leggen onder de notaris voor al hetgeen deze voor de koper onder zich houdt. Mocht na de levering voor de koper nog een bedrag resteren, dan kan de notaris dit bedrag niet aan de koper uitkeren.
Bij de verkoper zal op de nota van afrekening een bedrag aan aflossingen in mindering worden gebracht. Het betreft hier die aflossingen die moeten geschieden teneinde het registergoed vrij van hypotheken en beslagen te kunnen leveren.
Daarnaast kan de verkoper ook de behandelaar verzoeken om bij de levering zorg te dragen voor de aflossing van andere crediteuren. Deze aflossing geschiedt dan op verzoek van de verkoper en is niet noodzakelijk voor het voldoen aan de leveringsverplichting.
Een koper zal de koopsom doorgaans financieren door middel van een hypothecaire geldlening. Alsdan zal deze geldlening worden opgevoerd onder vermelding van de bedragen die de geldverstrekker op de hoofdsom inhoudt. Hierbij moet worden gedacht aan afsluitprovisie, kosten Nationale Hypotheek Garantie, borgtochtprovisie e.d.
Ook zullen de kosten van het Kadaster en het honorarium voor de notariële werkzaamheden op de nota van afrekening voorkomen.
De kosten van het Kadaster bedragen de inschrijvingskosten, die het Kadaster in rekening brengt. Het Kadaster brengt deze kosten in rekening bij de notaris die deze bedragen op zijn beurt weer bij de cliënt in rekening dient te brengen. Deze inschrijvingskosten zijn vrij van omzetbelasting. Op de nota van afrekening wordt daarnaast nog een bedrag aan recherchewerkzaamheden in rekening gebracht. Dit bedrag is een forfaitair bedrag. Omdat dit bedrag door de notaris bij de cliënt zelfstandig in rekening wordt gebracht is hierover wel omzetbelasting verschuldigd. Verder zal een honorarium voor de notariële werkzaamheden op de nota van afrekening in rekening worden gebracht. Ook hierover is omzetbelasting verschuldigd.
Naast vorenstaande gebruikelijke bedragen die door middel van de nota’s van afrekening worden verrekend, kunnen natuurlijk ook die bedragen worden verrekend welke verkoper en koper in het concrete geval zijn overeengekomen.
2.3.9 De ondertekening van de leveringsakte
2.3.9.1 Het klaarmaken van de akte
Ter voorbereiding op het passeren moeten de akten worden klaargemaakt. De akte wordt geprint op papier dat voorzien is van het logo van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, het aktepapier.
Niet elk papier kan als aktepapier worden gebruikt. In de Verordening aktepapier is omschreven aan welke kenmerken aktepapier dient te voldoen. Deze vereisten worden gesteld om de deugdelijkheid en duurzaamheid van het aktepapier te waarborgen.
De minuutakten worden verder klaargemaakt waarbij alleen het tijdstip van passeren niet wordt ingevuld. Verder moeten alle open ruimten in de akte onbruikbaar worden gemaakt, zie art. 41 Wna. Het tijdstip van het passeren wordt tijdens passeren handmatig ingevuld.
2.3.9.2 De herrecherche
Op de dag van het passeren van de akte(n) zal eerst een herrecherche worden genomen naar de juridische status van het registergoed.
Wil de verkoper kunnen voldoen aan zijn hiervoor omschreven leveringsverplichting, dan dient te worden beoordeeld of hij het registergoed ook vrij van hypotheken en beslagen in eigendom kan overdragen aan de koper. De herrecherche wordt uitgevoerd op de dag van en voorafgaand aan het passeren van de akte(n). De wijze van de herrecherche is identiek aan de eerste recherche welke wordt uitgevoerd bij de binnenkomst van de zaak.
Bij levering van een registergoed en vestiging van een beperkt recht daarop dient de notaris te rechercheren in het Centraal Insolventie Register (CIR), in het curateleregister en in het handelsregister. De notaris raadpleegt het CIR bij de eerste recherche, de herrecherche en de narecherche. De notaris raadpleegt in geval van natuurlijke personen als partij bij de akte het curateleregister bij de eerste recherche, de herrecherche en de narecherche. De notaris raadpleegt in geval van rechtspersonen het handelsregister bij de recherche en de herrecherche. Hiervoor wordt dan ook verwezen naar onderdeel 2.1.4.2.
De belangrijkste reden voor het nemen van een herrecherche is hiervoor beschreven. Kan de verkoper wel voldoen aan zijn verplichtingen? Door middel van een herrecherche kan de behandelaar ook opmerken of er sprake is van een vernummering van de kadastrale gegevens. Hierbij is het Kadaster overgegaan tot hernummering, bijvoorbeeld door een uitmeting door de landmeetkundige dienst van het Kadaster, waardoor de kadastrale aanduiding van het registergoed is gewijzigd. Hij zal dan de nieuwe kadastrale aanduiding moeten opnemen in zijn akte. Doet hij dit niet dan zal hij na het passeren van de akte worden geconfronteerd met een verzoek tot verbetering van het Kadaster.
Als over een herrecherche wordt gesproken, wordt veelal enkel gedacht aan een herrecherche naar de situatie van het registergoed zoals is vermeld in de Basisregistratie Kadaster. Met een herrecherche worden de gegevens die in het dossier reeds aanwezig zijn, voorafgaande aan het passeren van de akte(n), nogmaals gecheckt. Dat dit checken doorgaans beperkt blijft tot een herrecherche naar de Basisregistratie Kadaster is een nadere invulling daarvan. Een herrecherche dient echter plaats te vinden op alle terreinen waarop de rechtshandeling (levering, hypotheekverlening) kan worden aangetast. Het nogmaals raadplegen van het Centraal Insolventieregister dient in dit verband dan ook te worden genoemd. In onderdeel 2.1.4.4.3 wordt nader geschreven over de raadpleging van dit register.
Onder omstandigheden kan het raadplegen van de BRP ook te overwegen zijn. Vooral indien er signalen zijn dat de verkoper op korte termijn van de echt zal scheiden is dit noodzakelijk. Immers, of deze scheiding reeds heeft plaatsgevonden kan van belang zijn voor de positie van de partner en daarmee ook voor de akte van levering.
Zijn partijen nog gehuwd in gemeenschap van goederen dan zal, als het pand alleen in eigendom toebehoort aan de ene partner, enkel toestemming van de andere partner vereist zijn. Is de echtscheiding echter uitgesproken en ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand dan is medewerking van de andere partner vereist. Ook de huwelijkse staat van de koper kan van belang zijn in verband met een eventueel benodigde toestemming bij de hypotheekverlening. Raadpleging van de BRP kan de behandelaar duidelijkheid verschaffen omtrent de burgerlijke staat ten tijde van het passeren van de akte.
2.3.9.3 De gelden
Nu de minuutakte(n) zijn klaargemaakt en de herrecherches hebben plaatsgevonden en akkoord zijn bevonden dient, alvorens tot het passeren van de akte(n) kan worden overgegaan, een controle plaats te vinden of alle benodigde gelden op de kwaliteitsrekening van het notariskantoor zijn bijgeschreven. Op grond van art. 23 Wna mag een notaris niet tot passeren overgaan als het bedrag van de koopprijs nog niet op zijn bankrekening is overgemaakt. Een schriftelijke toezegging van de hypothecaire financier maakt dat niet anders. Wel voldoende is een schriftelijke toezegging van een andere notaris als in geval van samenhangende transacties een deel of het geheel van de koopprijs door een andere notaris wordt overgeboekt. Zoals hiervoor al reeds vermeld, mag een notaris niet overgaan tot het passeren van de akte(n) als de benodigde gelden niet door hem zijn ontvangen.
Het is van groot belang dat elk notariskantoor een interne procedure heeft, zodat er ten aanzien van het belangrijke geldverkeer altijd duidelijkheid bestaat. Zo kan worden gedacht aan een interne mail van de boekhouding aan de notaris/behandelaar waarin de overmaking van de gelden wordt bevestigd. Is deze mail niet aanwezig, dan weet de notaris dat de gelden niet aanwezig zijn en kan hij dus niet tot het passeren van akte(n) overgaan. Ook zijn er kantoren waarbij de behandelaar het dossier pas overhandigt aan de notaris als alle beletselen om tot het passeren van de akte(n) over te gaan zijn opgelost. De notaris weet in dat geval dat het geld aanwezig is. Overigens blijft het in alle gevallen de verantwoordelijkheid van de notaris zelf te controleren dat het geld door hem is ontvangen.
Voor de notaris gelden beperkingen voor wat betreft de bedragen die via zijn kantoor mogen worden uitbetaald.
Ingevolge het ‘Reglement beperking uitbetaling derdengelden’ (BUD), in werking getreden op 1 augustus 2011, betaalt notaris bij transacties waarbij hij is betrokken alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen (art. 1).
2.3.9.4 Het passeren van de akte(n)
Voor het passeren van de akte(n) dient voldoende tijd te worden uitgetrokken. De notaris dient zich er bewust van te zijn dat, zeker in de vastgoedpraktijk, het passeren van de akte de eerste persoonlijke ontmoeting tussen de cliënt en de notaris (of één van zijn medewerkers) is. Hoewel de notaris voorafgaande aan het passeren kennis neemt van de akte en het dossier, dient de behandelaar de notaris vooraf op de hoogte te stellen van bijzonderheden in het dossier.
Met verkoper en koper wordt de inhoud van de akten doorgesproken en voorgelezen waarbij de vereisten van art. 43 Wna in acht worden genomen. Ook de afrekeningen moeten met partijen worden besproken.
Vaak is het aan te bevelen om de afrekeningen met partijen afzonderlijk, eventueel in een aparte kamer, door te nemen. In dat geval kan ook uitgebreider het een en ander worden toegelicht. Het valt in ieder geval aan te raden de nota van afrekening, na bespreking daarvan, door de desbetreffende partij voor akkoord te laten ondertekenen.
Na de toelichting en het akkoord van partijen op de akte volgt de (veelal) beperkte voorlezing van de akte, waarna partijen en onmiddellijk daarna de notaris de akte ondertekenen. Het spreekt voor zich dat alle partijen bij de akte ook in een sessie ondertekenen. Indien de gevolmachtigde namens de bank of namens de gemeente in geval van een bouwproject pas later op kantoor de akte van hypotheekverlening/levering namens de bank/gemeente ondertekent, kan de hypotheek als ongeldig worden aangemerkt wegens schending van art. 43 Wna. Voor niet elke notaris is dit kennelijk vanzelfsprekend, vgl. Hof Amsterdam 30 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1928, opgenomen in onderdeel 10.2.176.
2.3.10 Het inschrijven van de leveringsakte/hypotheekakte
Alvorens de afschriften van de akten ter inschrijving worden aangeboden ten kantore van de dienst van het Kadaster en de openbare registers zullen eerst de akten zelf worden opgenomen in het repertorium van de instrumenterende notaris.
2.3.10.1 Het repertorium
De verplichting tot het aanhouden van een repertorium, waarin alle akten worden opgenomen, is te vinden in art. 7 van de Registratiewet. Naast de inschrijving van de akte in het repertorium wordt van het passeren van de akte melding gemaakt in de geautomatiseerde kaartenbak van het kantoor, zodat de akte via verschillende ingangen terug te vinden is.
2.3.10.2 Inschrijving in de openbare registers
Van elke akte, waarin rechtshandelingen met betrekking tot een registergoed plaatsvinden, worden twee afschriften naar het Kadaster gestuurd ter inschrijving in de openbare registers. Eén afschrift wordt aan het Kadaster aangeleverd op een door hen voorgeschreven wijze terwijl het andere afschrift wordt aangeleverd op aktepapier.
Tot voor kort schreef het Kadaster formulieren voor waarmee de inschrijving moest plaatsvinden. Thans mag ook het afschrift, dat daadwerkelijk wordt ingeschreven in de openbare registers, worden aangeleverd op gewoon papier, alleen zijn er vereisten met betrekking tot de lay-out.
Het afschrift ten behoeve van de openbare registers wordt door het Kadaster opgenomen in de openbare registers, terwijl op het afschrift op aktepapier het relaas van inschrijving wordt vermeld en teruggezonden aan het notariskantoor. Het relaas van inschrijving vermeldt de datum en het tijdstip van de inschrijving, alsmede het deel en nummer waarin het afschrift van de akte is ingeschreven in de openbare registers.
Aangezien pas als de afschriften zijn ingeschreven in de openbare registers de hierna te bespreken narecherche kan worden gedaan en daarna de gelden kunnen worden uitgeboekt is het van groot belang dat er zo min mogelijk tijd verstrijkt tussen het passeren van de akte(n) en de inschrijving van de afschriften daarvan. Dit wordt het best gewaarborgd door gebruik te maken van een koerier. Overigens is het mogelijk om per 1 september 2005 de afschriften elektronisch bij het Kadaster aan te leveren. Voor de wijze waarop dit plaats dient te vinden wordt verwezen naar onderdeel 7.6.
2.3.11 Na inschrijving in de openbare registers
2.3.11.1 De narecherche
Als de stukken door het Kadaster worden ontvangen wordt hieraan deel en nummer van inschrijving toegekend. Het notariskantoor ontvangt van het Kadaster een bewijs van ontvangst waarop deel en nummer zijn vermeld. Naar aanleiding hiervan zal door de behandelaar nogmaals worden gerechercheerd op eventuele onbekende hypotheken en beslagen. Dit noemt men de narecherche of ook wel beslagrecherche.
Bij levering van een registergoed en vestiging van een beperkt recht daarop dient de notaris te rechercheren in het Centraal Insolventie Register (CIR), in het curateleregister en in het handelsregister. De notaris raadpleegt het CIR bij de eerste recherche, de herrecherche en de narecherche. De notaris raadpleegt in geval van natuurlijke personen als partij bij de akte het curateleregister bij de eerste recherche, de herrecherche en de narecherche. De notaris raadpleegt in geval van rechtspersonen het handelsregister bij de recherche en de herrecherche.
Het doel van deze recherche is om te controleren of de koper inderdaad de eigendom geleverd krijgt vrij van hypotheken en beslagen.
De behandelaar doet er verstandig aan deze narecherche te verrichten geruime tijd nadat het bewijs van ontvangst van het Kadaster is ontvangen. Hierdoor wordt voorkomen dat naderhand blijkt dat er andere rechten zijn ingeschreven voor of gelijktijdig met het inschrijven van het afschrift.
Indien een afschrift per gewone post wordt aangeboden bij het Kadaster, zal dit afschrift, gelijk aan andere stukken die met de ochtendpost werden aangeboden, het inschrijvingstijdstip van 9.00 uur van die dag krijgen. Het Kadaster verstrekt een bewijs van ontvangst om 9.15 uur. De behandelaar verricht terstond daarna een narecherche, deze wordt akkoord bevonden en om 9.30 uur worden de gelden uitgeboekt. Echter om 9.30 uur zijn nog niet alle stukken die het inschrijvingstijdstip van 9.00 uur hebben verkregen geregistreerd in de Basisregistratie Kadaster. Volgens informatie van het Kadaster is het mogelijk dat de registratie van stukken uit de ochtendpost pas na anderhalf uur, dus om 10.30 uur, zichtbaar is. Voor stukken die gedurende de dag aan de balie worden aangeboden bedraagt deze verwerkingstijd 1 uur. De onomkeerbare aanvaarding van de stukken (‘terstond’ inschrijven) vindt volgens het kwaliteitshandvest van het Kadaster binnen 24 uur na ontvangst plaats. Er wordt dan een Bewijs van Inschrijving verstuurd.
Men lette erop dat narecherche op eerdere beslagen, hypotheken, leveringen of inschrijvingen als bedoeld in art. 7:3 (de ‘Vormerkung’) pas betrouwbaar gedaan kan worden als alle per het moment van inschrijving ter inschrijving aangeboden of ingeschreven stukken zijn gesignaleerd in het systeem. Dat kan worden achterhaald op het scherm met datuminformatie. De signalering van de eigen akte zegt nog niets over oudere stukken. Men moet weten in hoeverre op een bepaalde datum aangeboden stukken ingeschreven, gesignaleerd of kadastraal verwerkt zijn. Daarvan dient ook een bewijsstuk in het dossier te worden bewaard. Doorgaans kan pas de eerste werkdag na inschrijving voldoende zekerheid worden verkregen dat geen contraire inschrijvingen hebben plaatsgevonden. Zie ook het volgende onderdeel.
2.3.11.2 Het uitbetalen van de gelden
Als de behandelaar het resultaat van de narecherche heeft vergeleken met de hem reeds bekende gegevens in het dossier, en hij geen afwijkingen heeft geconstateerd, dan zal hij de boekhouding van het kantoor berichten dat de gelden kunnen worden uitgeboekt conform de nota’s van afrekening.
Mocht de behandelaar wel afwijkingen constateren, dan zal hij ook hiervan een mededeling doen uitgaan aan de boekhouding. Hierbij wordt dan echter gemeld dat de gelden, vooralsnog, niet mogen worden uitgeboekt. De behandelaar zal alsdan zo snel mogelijk een inventarisatie moeten maken in hoeverre de tot dan toe onbekende hypotheken en/of beslagen kunnen worden voldaan uit de netto-opbrengst teneinde een eigendomsoverdracht vrij van hypotheken en beslagen tot de mogelijkheden te laten behoren.
Op 2 juni 2006 heeft de KNB in verband met de nieuwe mogelijkheid via Web-ELAN akten elektronisch bij het Kadaster ter inschrijving aan te bieden, een nieuwe beleidsregel vastgesteld inzake uitbetaling van gelden. Bij een levering van een registergoed en de vestiging van een beperkt recht daarop, dient de notaris te wachten met het uitbetalen van de gelden die in dat verband in zijn handen zijn gestort totdat uit een narecherche in de openbare registers is gebleken dat er geen eerder ingeschreven beslagen en hypotheken aan de transactie in de weg kunnen staan. Later is deze regel uitgebreid in die zin, dat de narecherche ook dient te zien op leveringen die aan de inschrijving in de weg zouden kunnen staan.
De koper van een registergoed stort de koopsom in handen van de notaris. Bij een levering van een registergoed plegen verkoper en koper met elkaar overeen te komen dat de levering vrij van hypotheken en beslagen plaats zal vinden. Volgens HR 30 januari 1981, NJ 1982/56 (Baarns beslag) mag de notaris in dat geval de tegenprestatie van de koper pas ter beschikking stellen van diens wederpartij nadat hij heeft gecontroleerd dat de levering inderdaad vrij van hypotheken en beslagen heeft plaatsgevonden. Een correcte narecherche zal moeten uitwijzen of hieraan is voldaan. Wanneer de notaris kan uitbetalen, hangt dus af van het tijdstip waarop de narecherche een actueel beeld geeft van hypotheken en beslagen die aan de koper kunnen worden tegengeworpen. Dit tijdstip hangt af van de snelheid waarmee het Kadaster aangeboden hypotheken en beslagen signaleert. De notaris dient voor de narecherche de termijn af te wachten die het Kadaster daarvoor maximaal nodig heeft.
Het Kadaster geeft aan niet vóór 9.00 uur van de eerstvolgende werkdag na aanbieding van een afschrift van een hypotheekakte zekerheid te kunnen geven dat het betreffende afschrift of dat van andere inschrijvingen met betrekking tot de onroerende zaak, wordt gesignaleerd. Beslagen worden gedurende de openingstijden van het Kadaster binnen 1 uur verwerkt. Dat betekent dat de narecherche pas na het verstrijken van het laatste van deze twee tijdstippen een betrouwbaar beeld geeft. Een en ander geldt mutatis mutandis voor de vestiging van beperkte rechten op een registergoed (NM 2006, 5).
De beleidsregel brengt met zich dat men niet kan volstaan met alleen beslagrecherche. Men moet ook controleren of ten tijde van de inschrijving van de akte reeds ingeschreven hypotheken, leveringen of andere ingeschreven stukken in de weg kunnen staan aan de transactie.
Dat betekent dat men moet nagaan wanneer de akte is of wordt ingeschreven in de openbare registers. Dat tijdstip is gelijk aan het tijdstip van aanbieding van het afschrift: ‘tijdstip X’. Wat na dit tijdstip X wordt ingeschreven, hoeft men niet te controleren. Men moet wel weten dat het Kadaster alle afschriften van hypotheken die uiterlijk op tijdstip X zijn aangeboden, heeft verwerkt. Pas als dit vaststaat, kan men een narecherche doen die voldoende zekerheid oplevert.
De termijnen die het Kadaster op dit moment hanteert, maken dat hieromtrent eerst zekerheid bestaat de eerste werkdag na inschrijving van de stukken, waarbij het tijdstip van inschrijving gelijk is aan het tijdstip van aanbieding bij het Kadaster.
Dus: 1. wanneer men per post aanbiedt, de eerste werkdag na 9.00 uur ná de dag waarop de (post)bode de stukken bij het Kadaster heeft aangeboden; 2. wanneer men vóór 15.00 uur met Web-ELAN aanbiedt, de daaropvolgende werkdag na 9.00 uur; 3. wanneer men ná 15.00 uur met Web-ELAN aanbiedt, krijgt de akte als tijdstip van aanbieding de volgende werkdag 9.00 uur. Zekerheid heeft men vervolgens de dag daarna na 9.00 uur. Zekerheid dat relevante hypotheken of andere geschreven stukken zijn gesignaleerd, heeft men pas de werkdag na aanbieding van het afschrift van die hypotheekakten om 9.00 uur. In de meeste gevallen heeft men dus pas een werkdag later voldoende zekerheid, zodat pas dan hoeft te worden uitbetaald. Tegelijk met de in te schrijven stukken kan immers bijvoorbeeld nog een andere hypotheek worden aangeboden die uiterlijk pas de dag na de dag waarop de stukken worden aangeboden, wordt gesignaleerd. De onomkeerbare aanvaarding van de stukken (‘terstond’ inschrijven) vindt volgens het kwaliteitshandvest van het Kadaster binnen 24 uur na ontvangst plaats. Er wordt dan een Bewijs van Inschrijving verstuurd.
Dit lijdt allemaal uitzondering als de koopakte al is ingeschreven, mits de koop is gesloten na 1 september 2003 en de beschermende werking van art. 7:3 nog van kracht is (uit ‘Meest gestelde vragen over de beleidsregel uitbetaling van gelden’, KNB-NotarisNet). Zie ook onderdeel 2.3.12.
Art. 475h lid 2 Rv bepaalt dat een in weerwil van het beslag gedane betaling aan de notaris ten behoeve van de overdracht van een onroerende zaak tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen, indien dit beslag is gelegd nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in art. 7:3.
Deze wettelijke regeling is min of meer een reactie op HR 6 februari 2009, RvdW 2009/269 en HR 8 oktober 2010, LJN BN1252, RN 2011, 1, waarover J.C. van Straaten, JBN 2011/2, alsmede H.W. Heyman en S.E. Bartels, ‘De bescherming van de Vormerkung tegen beslag’, NTBR 2011/26. Zie onderdeel 10.3.69.
Ingevolge het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD) van het bestuur van de KNB van 13 juli 2011, in werking getreden op 1 augustus 2011, mag de notaris bij een transactie waarbij hij is betrokken alleen geld uitbetalen aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris wel aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen. Daarbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld de hypotheekschuld van de verkoper die de notaris rechtstreeks uit de opbrengst aflost, aan bemiddelaars of adviseurs die bij de transactie betrokken zijn, aan overbruggingskredieten, etc. Dit reglement is de opvolger van een soortgelijke beleidsregel die op 1 januari 2008 in werking is getreden. Deze regelgeving is dus ver nadat de casus van het onderhavige arrest heeft afgespeeld ingevoerd. Om deze reden zal de casus zich niet snel nog een keer voordoen.
In het kader van de bestrijding van malafide praktijken is het belangrijk dat de geldstromen helder verlopen. Strakkere regels inzake het uitbetalen van gelden vanuit de derdenrekening geven duidelijkheid in de geldstroom vanuit het notariskantoor. Dit voorkomt belastingfraude en andere malafide praktijken. Voorheen was de uitbetaling van gelden geregeld in de Beleidsregel van het bestuur van de KNB ter bestrijding van malafide praktijken, gepubliceerd op 6 december 2007, gewijzigd en gepubliceerd op 4 februari 2008. Het thans geldende reglement geldt voor iedere notaris en kan eenvoudig worden uitgevoerd. De naleving ervan is eveneens eenvoudig te controleren door het BFT of een daartoe bevoegd persoon in het kader van de peer review.
De notaris is verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (hierna te noemen: de rechthebbende). Het bedrag dient te worden overgemaakt naar een rekeningnummer van de rechthebbende bij een bankinstelling als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht dan wel een bankinstelling in het land waar de rechthebbende zijn woonplaats heeft.
Onder bepaalde omstandigheden mag op de beleidsregel een uitzondering worden gemaakt. Het betreft dan betalingen die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.
Als uitzonderingen worden genoemd:
• Betalingen ingevolge een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op een (on)roerende zaak of vordering dan wel onder de notaris.
• Betalingen in opdracht van de rechthebbende mits dit betreft een betaling:
– aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars;
– aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan; aan semioverheden (denk aan NS, Schiphol, Havenbedrijf Rotterdam; nutsbedrijven);
– aan een woningbouwcorporatie;
– aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie;
– aan de bemiddelaar of adviseur, die bij de akte is betrokken geweest;
– aan degene die een overbruggingskrediet heeft verstrekt voor zover dit afkomstig is van een door het AFM of gelijkwaardig buitenlands instituut gesanctioneerde instelling;
– aan de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw voor zover het vervallen termijnen betreft.
• Betalingen aan een collega notaris.
Wat de vermelde uitzonderingen betreft kan worden gedacht aan een boete die is verbeurd aan de gemeente in het kader van een antispeculatiebeding of voorkeursrecht en aan achterstallige schulden bij de Vereniging van Eigenaars of de betaling van een erfpachtscanon of retributie. Ook is mogelijk dat de notaris geld uitbetaalt aan een andere notaris in verband met een samenhangende transactie.
De gebruikelijke kosten van een makelaar of andere adviseur (bijvoorbeeld bij hypotheekbemiddeling, onteigening, tolken) kunnen worden uitbetaald aan de betrokken adviseur. Het stellen van een grens voorkomt dat deze post oneigenlijk wordt gebruikt voor het overboeken van gelden naar derden. Uiteraard mag dit niet alsnog via een achterdeurtje gebeuren door middel van onwaarschijnlijk hoge advertentiekosten.
Het bovenstaande betekent dat het de notaris niet is toegestaan van de geldsom andere leningen dan die van hypotheek of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen dan wel openstaande schulden te voldoen. Evenmin mag geld worden overgemaakt ten titel van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd (bijvoorbeeld bij gezamenlijke eigendom ieder voor de helft mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald; zijn partijen in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving anders overeengekomen, dan mag overeenkomstig die verrekening worden uitbetaald, mits van deze verrekening blijkt uit een door partijen ondertekend stuk). Ook mag bij een overdracht door een dochtermaatschappij de opbrengst niet naar de holding of een andere dochter worden overgemaakt. Dit geldt ook bij buitenlandse rechthebbenden.
De beleidsregel staat wel toe dat de notaris schulden aflost indien deze aflossing door de hypothecaire kredietverstrekker als voorwaarde wordt gesteld voor het passeren van de akte. Dit brengt met zich mee dat premies voor opstalverzekeringen, woonlastenbeschermers etc., rekeningen van keukens, badkamers, auto’s etc. niet door de notaris worden voldaan tenzij betaling daarvan door de hypothecaire kredietverstrekker wordt verlangd.
Het kan voorkomen dat de rechthebbende zijn vordering op de notaris cedeert of verpandt aan een derde teneinde de beleidsregel te ontduiken. Theoretisch gezien is het overigens de vraag of dit mogelijk is. Teneinde problemen te voorkomen is het beste dat de notaris in zijn Algemene Voorwaarden opneemt dat een vordering op de notaris niet mag worden gecedeerd of verpand.
Aanbevolen wordt op elke afrekening te vermelden naar welk(e) bankrekeningnummer(s) geld wordt overgeboekt. Daarnaast wordt aanbevolen de beleidsregel gezien de strekking ook toe te passen bij alle overige notariële transacties. Te denken valt aan een aandelenoverdracht of de overdracht van een schip.
De KNB heeft rondom de beleidslijn, voorloper van het reglement, een groot aantal standaardvragen voorzien van standaardantwoorden. Deze worden hierna weergegeven.
Vraag en antwoord 15 januari 2008
1. Mag de notaris de verkoopopbrengst overmaken naar de bankrekening van iemand die een onroerende zaak overdraagt op basis van een algemene notariële volmacht?
KNB: Het antwoord hierop is nee. Het geld moet worden overgemaakt naar een rekening van de eigenaar/gerechtigde.
2. Mag de notaris een overbruggingskrediet aflossen ook als hiervoor geen hypotheek is gevestigd?
KNB: Dit mag, mits het een lening betreft van een hypothecair financier die als zodanig is geregistreerd bij de AFM of een gelijkwaardig buitenlands instituut dan wel de hypothecair financier in zijn offerte of opdrachtbrief de aflossing van het overbruggingskrediet als voorwaarde heeft gesteld.
3. Mag de notaris in het kader van de zogenaamde woonlastenbeschermers rechtstreeks geld overmaken naar de betreffende organisatie zoals bijvoorbeeld Cardiff of Warranty Group?
KNB: Deze vraag is veel gesteld. Het bestuur heeft in de bestuursvergadering van 9 januari jl. besloten dat op de bestaande regel geen uitzondering wordt gemaakt voor deze situatie. De hoofdregel blijft derhalve van toepassing: alleen als de hypothecair financier in zijn offerte of opdrachtbrief als voorwaarde voor het vestigen van de hypotheek stelt dat bepaalde schulden moeten worden voldaan, mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende geld overmaken.
4. Mag de notaris gelden overmaken naar een beleggingsrekening/depot, indien dit niet op naam van de cliënt staat?
KNB: Ook hier blijft de hoofdregel van toepassing: alleen als de hypothecair financier dit als voorwaarde voor het vestigen van een hypotheek heeft gesteld.
5. In hoeverre moet de notaris onderzoeken of het door de verkoper opgegeven rekeningnummer ook op diens naam staat?
KNB: In beginsel mag de notaris ervan uitgaan dat het rekeningnummer op naam staat van de verkoper. Alleen als hij vermoedt dat dit niet het geval is, moet hij nader onderzoek doen, bij voorbeeld door een betaalpas of bankafschrift te vragen.
6. Mag de notaris overboeken naar een en/of rekening waarop ook een ander dan de cliënt is gerechtigd?
KNB: Ja, dit mag.
7. Wat moet de notaris doen als partijen aangeven dat de koopsom niet via de rekening van de notaris wordt betaald.
KNB: Bij deze vraag is art. 3 Verordening Beroeps- en gedragsregels van belang. Blijkens de toelichting daarop moet de notaris bij een dergelijke afwijkende afwikkeling onderzoeken of de situatie aanleiding geeft tot een MOT-melding en/of dienstweigering (zie Vademecum 2007, p.232).
8. Wat is het sanctiebeleid?
KNB: Dit is ter beoordeling van de tuchtrechter.
Veelgestelde vragen 9 mei 2008
De ledenraadscommissie heeft voorgesteld de toelichting op de beleidsregel op enkele punten te verduidelijken. Deze punten worden in de eerstvolgende vergadering voorgelegd aan het bestuur. Vooruitlopend daarop worden enkele veelgestelde vragen hieronder beantwoord.
1. Mag de notaris bedragen aan een advocaat overmaken?
KNB: Als uitzondering op de beleidsregel is onder meer genoemd het betalen van een gebruikelijke courtage of honorarium aan een bemiddelaar of adviseur. De advocaat kan als adviseur zijn betrokken bij de transactie die de notaris in behandeling heeft. In dat geval kan op verzoek van de cliënt het honorarium rechtstreeks aan de advocaat worden betaald. Hebben de werkzaamheden van de advocaat geen relatie tot de notariële transactie, dan is hij op één lijn te stellen met andere crediteuren van de cliënt en is er geen aanleiding een uitzondering te maken op de beleidsregel.
2. Mogen de kosten van een bouwkundig rapport worden betaald?
KNB: Ja, mits deze niet ongebruikelijk zijn en zijn gerelateerd aan de zaak die de notaris in behandeling heeft.
3. Mag worden uitbetaald aan een ander dan de verkoper indien de betaling is gebaseerd op een overeenkomst met een derde?
KNB: Nee. Dit zijn juist de gevallen waarin misstanden worden geconstateerd. Met een ? soms gefingeerde ? overeenkomst wordt een betalingstitel gecreëerd. De betaling die de notaris verricht, wordt aan het zicht van derden onttrokken; denk hierbij aan winstdelingsregelingen.
4. De eigenaar is met zijn ex-echtgenoot een meerwaardeclausule overeengekomen: bij verkoop en levering heeft de ex-echtgenoot recht op een deel van de overwaarde. Mag de notaris dit deel aan de ex-echtgenoot uitkeren?
KNB: Zie vraag 3: ook hierbij bestaat het risico van gefingeerde betalingstitels. Dit risico is echter klein indien in het verleden bij een verdeling tussen ex-echtgenoten, ex-samenwoners of ex-deelgenoten in een nalatenschap een meerwaardeclausule is overeenkomen. In deze gevallen staat het de notaris vrij te beoordelen of de betaling is te verenigen met de strekking van de beleidsregel.
5. Aan wie moet de verkoopopbrengst worden uitgekeerd als de juridische eigenaar een overeenkomst tot economische overdracht heeft gesloten met een derde?
KNB: Bij een economische overdracht wordt meestal een hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van de juridische eigenaar. De notaris mag in dat geval de verkoopopbrengst overmaken aan de economische eigenaar ter verkrijging van royement.
Is geen hypotheek gevestigd, dan moet de notaris zelf beoordelen of de betaling is te verenigen met de strekking van de beleidsregel. Komt hij tot de conclusie dat geen sprake is van een gefingeerde betalingstitel, dan kan hij aan de economische eigenaar uitbetalen, mits deze partij is in de betreffende notariële akte. De kans op een gefingeerde betalingstitel is groot indien de economische overdracht van een latere datum is dan de koopovereenkomst of indien niet met zekerheid is vast te stellen wanneer de economische overdracht heeft plaatsgevonden (onderhandse of ontbrekende akte).
6. Een voorkeurs- of optiegerechtigde is bereid afstand te doen van zijn rechten tegen betaling van een geldsom. Mag dit bedrag uit de verkoopopbrengst aan deze gerechtigde worden voldaan?
KNB: Ook dit is één van de methoden waarvan fraudeurs zich bedienen. Daarom wordt geen uitzondering op de beleidsregel gemaakt. Niettemin is denkbaar dat betaling door de notaris nodig is, bijvoorbeeld in het geval dat de betaling aan een voorkeurs- of optiegerechtigde noodzakelijk is om de transactie te laten plaatsvinden en de verkoper de betaling niet uit eigen middelen kan doen. In die gevallen staat het de notaris vrij te beoordelen of de betaling is te verenigen met de strekking van de beleidsregel.
7. De notaris wordt gevraagd schulden af te lossen van gescheiden echtgenoten die in gemeenschap van goederen waren gehuwd. Mag dit?
KNB: Deze betalingen zijn in beginsel niet toegestaan. De hoofdelijke aansprakelijkheid van art. 1:102 BW kan echter problemen opleveren. Indien de gewezen echtgenoten om die reden als voorwaarde stellen dat deze schulden door de notaris worden afgelost, heeft de notaris de vrijheid om naar de strekking van de beleidsregel van geval tot geval te beoordelen of hij daaraan zijn medewerking kan verlenen.
8. De erkend hypotheekadviseur zendt een declaratie voor verrichte werkzaamheden. Is dat niet ongebruikelijk indien ook afsluitprovisie is berekend?
KNB: Nee. De KNB heeft deze vraag gesteld aan de VvHN (vereniging van hypotheekadviseurs). In de wijze van declareren in deze branche vindt een verschuiving plaats van provisies naar het rechtstreeks berekenen van honorarium aan de cliënt. Het is dus niet ongebruikelijk indien naast of in plaats van afsluitprovisie een nota wordt ontvangen. Een hypotheekadvies beslaat gemiddeld 13 uur tegen een honorarium van 150 à 200 euro per uur. Een percentage van 1 à 1 % van de hoofdsom is evenmin ongebruikelijk.
Veelgestelde vragen, 16 december 2009
De Beleidsregel beperking uitbetaling derdengelden geeft in de toelichting enkele uitzonderingen op de hoofdregel dat gelden aan de rechthebbende moeten worden uitgekeerd. Indien de cliënt de notaris verzoekt het honorarium van een hypotheekadviseur te betalen, is het de notaris toegestaan deze service te verlenen mits het honorarium gebruikelijk is. Hierna worden drie veel gestelde vragen over dit onderwerp beantwoord.
1. Wanneer is sprake van een ‘gebruikelijk honorarium’ van een hypotheekadviseur?
In het alertbericht in NotarisNet van 9 mei 2008, vraag 8, is hierover vermeld:
‘8. De erkend hypotheekadviseur zendt een declaratie voor verrichte werkzaamheden. Is dat niet ongebruikelijk indien ook afsluitprovisie is berekend?
Nee. De KNB heeft deze vraag gesteld aan de VvHN (vereniging van hypotheekadviseurs). In de wijze van declareren in deze branche vindt een verschuiving plaats van provisies naar het rechtstreeks berekenen van honorarium aan de cliënt. Het is dus niet ongebruikelijk indien naast of in plaats van afsluitprovisie een nota wordt ontvangen. Een hypotheekadvies beslaat gemiddeld 13 uur tegen een honorarium van 150 à 200 euro per uur. Een percentage van 1 à 1 % van de hoofdsom is evenmin ongebruikelijk.’
Het bovenstaande houdt in dat het totaal van beide bedragen beslissend is. Indien zowel afsluitprovisie als honorarium in rekening worden gebracht, mag het totale bedrag van beide posten dus niet meer zijn dan 1 % van de hoofdsom of € 2.600,00 (13 x € 200,00). Het gaat bij de beleidsregel om de inzichtelijkheid van de geldstroom. Het totale bedrag dat de cliënt betaalt en dat uit de geldstroom verdwijnt via de ‘geheime’ kwaliteitsrekening van de notaris is dan relevant. Hoe de afsluitprovisie wordt aangewend en of deze al dan niet aan de tussenpersoon toekomt, is niet van belang.
2. Moet het maximumpercentage van 1 worden berekend over de hoofdsom van de lening (kredietfaciliteit) of over de hoofdsom waarvoor de hypotheek wordt gevestigd?
Het bedrag wordt berekend over het bedrag van de lening of de kredietfaciliteit. De hoofdsom van de hypotheek kan willekeurig op een hoger bedrag worden vastgesteld en is daarom niet bepalend.
3. Mag de notaris ook andere kosten aan de hypotheekadviseur uitbetalen, zoals kosten voor extra nazorg, toekomstig advies of een zogenaamde ‘hypotheek-APK’?
Nee, dat mag niet. De uitzondering op de beleidsregel is bewust beperkt gehouden tot betalingen die in nauw verband staan met de transactie die de notaris behandelt. Van een dergelijke betaling is geen sprake indien het honorarium betrekking heeft op toekomstige adviezen of werkzaamheden of adviezen die niet rechtstreeks verband houden met het afsluiten van de hypotheek of lening.
De KNB heeft voor erkende hypotheekadviseurs een vergelijkbare uitzondering willen maken als voor de makelaars geldt. Tegelijkertijd is het niet de bedoeling dat notarissen betalingen faciliteren waarvoor hun tussenkomst niet is vereist en waarvan de notaris niet met zekerheid kan vaststellen dat deze gebruikelijk zijn. De huidige uitzondering is een afgewogen compromis. De bedoelde gelijkstelling met de makelaars zorgt voor uitvoeringsproblemen, omdat de wijze van declareren bij hypotheekadviseurs minder inzichtelijk is. De gegeven richtlijn beoogt daarbij duidelijkheid te verschaffen. Indien hogere bedragen aan hypotheekadviseurs worden uitgekeerd dan aangegeven, wordt daarmee de beleidsregel overtreden.
Let ook op bij het uitboeken van de ontvangen gelden. Wanneer de gelden ten behoeve van de hypothecair financierende bank worden overgeboekt op een bankrekening van de verkoper, dreigt het gevaar dat in geval van faillissement de bank zich ter zake van de verkoopopbrengst niet op verrekening kan beroepen. Vgl. HR 19 november 2004, NJ 2005/199 (ING-Gunning qq). In dit arrest ging het om de volgende casus. Een verkoper die een vastgoedportefeuille heeft verkoopt een met hypotheek belast pand. Afspraak met de bank is dat de verkoopopbrengst in mindering komt van de schuld aan de bank, waartegenover de bank royement verleent. Het bedrag van de verkoopopbrengst wordt volgens instructie van de bank overgeboekt op een rekening van de verkoper bij de bank. Vervolgens failleert de verkoper. De curator vorderde de koopprijs terug van de bank met als argument dat de koopprijs niet aan de bank, maar aan de verkoper was betaald en dus in het faillissement viel. De bank wilde zich op verrekening beroepen van de vordering die zij op de verkoper had met de schuld die zij aan de verkoper had uit hoofde van het gestorte bedrag van de verkoopopbrengst. De curator kreeg tot aan de Hoge Raad gelijk. De bank kon zich niet in een naderend faillissement op verrekening beroepen (art. 54 Fw). Vgl. over een soortgelijke casus die toch anders afliep: Hof Amsterdam 7 december 2010, LJN BO6535. Heijman adviseert met het oog op dit arrest in WPNR 6652 (2006):
– Zorg dat de royementstoezegging goed in elkaar zit: de toezegging moet worden gedaan onder de opschortende voorwaarde dat het opgegeven bedrag dat moet worden afgelost ook daadwerkelijk in het vermogen van de bank is gekomen.
– Maak de gelden over op een speciale tussenrekening of maak de gelden over op een rekening van de bank.
– Bepaal in de hypotheekakte of in de bijbehorende algemene voorwaarden dat betaling op rekening van de kredietnemer bij de bank ter gehele of gedeeltelijke aflossing van de hypothecaire schuld wordt beschouwd als een rechtstreekse betaling aan de bank en derhalve niet zal leiden tot een schuld van de bank aan de rekeninghouder.
2.3.11.3 Doorhalingen oude inschrijvingen
Indien de hypothecaire schuldeisers en beslagleggers van de verkoper zijn voldaan, dient de inschrijving van het hypotheekrecht en/of beslag te worden doorgehaald. Voor dit aspect wordt tevens verwezen naar onderdeel 3.2.
Het bestuur van de KNB heeft op 14 juli 2010 het Reglement royementen vastgesteld, in werking getreden op 1 juli 2011.
Art. 1 lid 1 van het regelement bepaalt dat de notaris die bij het passeren van een akte moet zorgen voor de doorhaling van een hypotheekrecht of een beslag bij het Kadaster (royement), vóór het passeren van die akte moet beschikken over een schriftelijke en onherroepelijke volmacht tot royement, of, in het geval van beslag, een schriftelijke toezegging tot doorhaling van het beslag van de deurwaarder.
Lid 2 van dit artikel bepaalt dat indien de opdracht tot royement reeds aan een andere collega-notaris was verstrekt in het kader van een eerder gepasseerde akte waarvoor het royement eveneens was vereist, deze collega-notaris die deze eerdere akte heeft gepasseerd aan de notaris schriftelijk dient te garanderen dat hij voor doorhaling zal zorg dragen. In afwijking van het bepaalde in lid 1 dient de notaris vóór het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist, te beschikken over deze schriftelijke garantie van zijn collega. Op grond van art. 2 van dit reglement dient royement plaats te vinden binnen drie maanden na het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist. Indien de akte waarvoor het royement was vereist, is gepasseerd vóór 1 juli 2011, gaat de termijn van drie maanden in op de dag van ontvangst van de royementsvolmacht.
Het reglement heeft twee doelen. Ten eerste het bespoedigen van de royementen. Tussen het passeren van de royementsakte en de akte waarvoor het royement nodig was, ligt vaak een lange periode. Daaraan kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen. De meest voorkomende oorzaken zijn de late ontvangst van de royementsvolmacht en het gebrek aan prioriteit op het notariskantoor. Met het stellen van een termijn wil het bestuur deze laatste oorzaak wegnemen. De eerste oorzaak wordt weggenomen doordat de notaris eist dat de hypotheekhouder vóór het passeren van de leveringsakte een onherroepelijke royementsvolmacht afgeeft. Dit geldt uiteraard ook voor andere akten waarvoor een royement nodig is. Dat voorkomt tevens het risico dat afgifte van de volmacht wordt geweigerd. Aan deze volmacht mogen door de volmachtgever schriftelijk voorwaarden zijn verbonden, mits de notaris de vervulling van deze voorwaarden kan veiligstellen.
Mutatis mutandis geldt het vorenstaande ook voor beslagen, zij het dat in geval van beslag twee mogelijkheden bestaan: een schriftelijke en onherroepelijke volmacht tot royement en een schriftelijke toezegging tot doorhaling van het beslag van de deurwaarder. De toezegging van de deurwaarder komt dan in de plaats van de royementsvolmacht.
Ten tweede het geven van duidelijkheid in de situatie dat twee notariskantoren hetzelfde royement nodig hebben voor het passeren van een akte op hun kantoor.
In die situatie dient de notaris die de betreffende akte als eerste passeert, het royement te verzorgen. De beleidsregel schrijft voor dat hij zijn collega van een verklaring voorziet waarmee hij zijn collega daarvan verzekert.
2.3.11.4 Het bewijs van eigendom
Zoals reeds eerder aangegeven wordt een tweetal afschriften van de akte ter inschrijving aangeboden bij het Kadaster. Het afschrift, dat wordt aangeboden op aktepapier, zal het Kadaster retourneren aan het notariskantoor na op dat afschrift het relaas van inschrijving te hebben vermeld. Dit afschrift, het bewijs van eigendom, zal door de behandelaar aan de koper worden gezonden.
Het verdient aanbeveling om na het passeren van de akte de koper te vragen wanneer hij voornemens is te gaan verhuizen. Indien dit nog geruime tijd op zich zal laten wachten, bijvoorbeeld in verband met verbouwingswerkzaamheden, is het raadzaam hiervan een aantekening te maken in het dossier. Het bewijs van eigendom zal dan niet naar het nieuwe adres van de koper worden gezonden, maar aan zijn oude of tijdelijke adres. Hierdoor kan worden voorkomen dat het bewijs van eigendom in het ongerede geraakt.
2.3.12 Het voorkomen van risico’s bij registergoedtransacties
2.3.12.1 Inleiding
Op grond van het arrest Baarns beslag (HR 30 januari 1981, NJ 1982/56) mag de notaris het tot zijn taak rekenen dat de koper ook daadwerkelijk onbezwaard de eigendom verkrijgt, en dat daar tegenover de verkoper de koopprijs ontvangt. De notaris behoort niet alleen de verkoper en de koper, maar ook de hypothecaire financiers te behoeden voor in beginsel vermijdbare risico’s. Naarmate de tijdspanne waarbinnen de transactie zich voltrekt langer is, neemt het risico toe. Naarmate die korter is, neemt dat risico af.
2.3.12.2 Risico’s bij registergoedtransacties
Welke risico’s loopt de notaris? De KNB noemt in NM 2005, 12:
a. De verkoper of de hypotheekgever kan failliet zijn verklaard.
b. Er kan derdenbeslag onder de notaris worden gelegd op benodigde gelden.
c. Er kan beslag worden gelegd op het over te dragen of te bezwaren registergoed.
d. Er kan een eerdere hypotheekvestiging hebben plaatsgevonden die bij de herrecherche nog niet zichtbaar was.
e. Er kan een eerder ingeschreven levering of koopakte met een derde als koper opduiken.
f. Bij samenhangende transacties kan één transactie onverhoopt niet doorgaan.
g. Het Kadaster kan een aangeboden stuk later alsnog weigeren (in register 4D plaatsen).
Hierna worden enkele van deze risico’s behandeld. Vele problemen die aan de zijde van de verkoper kunnen opkomen, kunnen worden voorkomen als de koop is ingeschreven. Het voordeel van inschrijving van de koop is dat vele risico’s al vooraf worden weggenomen, mits uiteraard de levering plaatsvindt binnen de zesmaandstermijn.
2.3.12.3 De gang van zaken bij een reguliere transactie
Om te beoordelen of risico’s zich daadwerkelijk zullen realiseren, is het eerst nodig in grote lijnen te weten hoe het inschrijvingsproces bij het Kadaster verloopt. Onderscheid wordt gemaakt tussen aanleveren met de post en elektronisch aanleveren van in te schrijven stukken.
Aanleveren met de post
Binnen twee uur na ontvangst van gewone in te schrijven stukken wordt een bewijs van ontvangst verzonden (dus uiterlijk vóór 11 uur de dag na het passeren). Deel en nummer van inschrijving worden weliswaar gereserveerd, maar het stuk is nog niet gesignaleerd in de Basisregistratie Kadaster. Het signaleren betekent niet dat de stukken ook onvoorwaardelijk zijn geaccepteerd. Er kunnen bovendien nog andere bezwarende stukken zijn ingeschreven, met name beslagen en hypotheken. Signalering van ter inschrijving aangeboden stukken geschiedt als volgt:
– Beslag met de ochtendpost: signaleren binnen 1,5 uur.
– Overige beslagen binnen 1 uur.
– Hypotheken en andere stukken: uiterlijk 9.00 uur de volgende dag.
De zekerheid dat er geen andere stukken zijn ingeschreven die aan de inschrijving van de aangeboden stukken mogelijk in de weg staan, is er dus pas de dag na inschrijving. Men rechercheert dus niet alleen op beslagen, maar ook op hypotheken en andere transacties met betrekking tot de onroerende zaak. Dat impliceert dat de van de koper ontvangen gelden niet eerder dan de dag na de dag van passeren mogen worden uitgeboekt. Tegelijk met de in te schrijven stukken kan immers bijvoorbeeld nog een andere hypotheek worden aangeboden die pas de dag na de dag waarop de stukken worden aangeboden, wordt gesignaleerd.
Elektronisch aanleveren
Binnen 10 minuten wordt een bewijs van ontvangst verzonden. Elektronisch aangeboden stukken worden uiterlijk de dag na aanbieding om 9.00 uur gesignaleerd. Dat betekent dat de uitbetaling een dag eerder (de dag na het elektronisch indienen, doorgaans de dag na het passeren van de akte) kan plaatsvinden omdat de aanbieding ook eerder plaatsvindt.
Anders dan bij het met de post aanbieden van de in te schrijven stukken is de onvoorwaardelijke aanvaarding door het Kadaster wel afzonderlijk zichtbaar.
De vraag is zelfs of die termijn niet nog langer is omdat ook zekerheid moet worden verkregen dat de ter inschrijving aangeboden stukken onvoorwaardelijk door het Kadaster zijn aanvaard en de inschrijving als zodanig daarmee onomkeerbaar heeft plaatsgevonden. De onomkeerbare aanvaarding van de stukken (‘terstond inschrijven’) door het Kadaster vindt volgens het kwaliteitshandvest van het Kadaster binnen 24 uur na ontvangst plaats. Er wordt dan een Bewijs van Inschrijving verstuurd. Bijwerking van de Basisregistratie Kadaster vindt veelal later plaats. Als de stukken zijn gefiatteerd, dan betekent dit niet slechts onvoorwaardelijke aanvaarding, doch ook kadastrale verwerking.
2.3.12.4 Beslag op het registergoed
Hierna volgt enige informatie over de verschillende beslagvormen ter inleiding van de vraag hoe te handelen als het beslag kleeft. Zie overigens ook uitgebreid onderdeel 2.7.3 e.v.
Conservatoir en executoriaal beslag
Gewoon of conservatoir en executoriaal beslag is verhaalsbeslag. Conservatoir beslag gaat vanzelf over in executoriaal beslag; vereist is wel dat het beslag wordt gevolgd door een procedure bij de rechtbank. Na een veroordelend vonnis van de rechtbank gaat het beslag dan vanzelf over in een executoriaal beslag. Als men reeds beschikt over een executoriale titel (notariële akte of vonnis), is executoriaal beslag direct mogelijk. Als echter het conservatoir beslag niet binnen de termijn die de voorzieningenrechter vaststelt (meestal 14 doch ten minste 8 dagen), art. 700 Rv, wordt gevolgd door het instellen van een rechtsvordering, dan vervalt het beslag van rechtswege. Dat geldt overigens ook als de eis wordt afgewezen en de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan. Dat is dan ook het enige dat de notaris dient te controleren. Mocht het beslag nog niet doorgehaald zijn maar het is zeker dat de termijn is verlopen zonder dat de eis is ingesteld, dan kan het transport gewoon doorgang vinden. Beslag moet nog wel worden doorgehaald (art. 513a Rv, de deurwaarder kan dat bewerkstelligen).
Bijzondere beslagvormen
– Derdenbeslag is ook verhaalsbeslag (art. 700 Rv): de schuldeiser legt dan beslag onder een derde op vorderingen die de geëxecuteerde op die derde mocht hebben of uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zal verkrijgen, en op hem toebehorende roerende zaken die onder die derde mochten berusten en geen registergoederen zijn;
– Beslag tot afgifte en levering (leveringsbeslag): het gaat niet om de zekerheidstelling van betaling van een vordering, maar het gaat om het zekerstellen van afgifte of levering van de goederen zelf, bijvoorbeeld een recht op levering ingevolge een koopovereenkomst (art. 700 Rv):
– Gewoon leveringsbeslag (art. 700 e.v. jo. 730-737);
– Deelgenotenbeslag (art. 700 Rv);
– Paulianabeslag (art. 700 Rv);
– Maritaal beslag, in geval van vrees voor verduistering (art. 700 Rv);
– Vreemdelingenbeslag (art. 700 Rv).
Beslag werkt slechts relatief. Beslagen goederen kunnen vervreemd worden, alleen de vervreemding werkt niet tegenover de beslaglegger. Dit is vooral van belang voor het antwoord op de vraag hoe we verder moeten als een beslag blijkt te kleven. Daarvoor is altijd vereist te weten bij wie het registergoed zich bevindt, bij de verkoper of bij de koper.
2.3.12.5 Wanneer kleeft het beslag op een registergoed?
Relevant is te weten wanneer een beslag kleeft. Met kleven bedoelen we dan dat het zich als het ware gehecht heeft aan het beslagen registergoed, met andere woorden: dat het beslag effect sorteert. Weliswaar is het goed geleverd, maar de levering kan niet aan de beslaglegger worden tegengeworpen.
Voor de beantwoording van de vraag of een beslag kleeft is vooral relevant wat de rangorde van inschrijvingen is. Hoofdregel is steeds dat die wordt bepaald door het tijdstip van inschrijving. Als tijdstip van inschrijving geldt het tijdstip van aanbieding van de voor de inschrijving vereiste stukken (art. 3:19 lid 2). Mochten twee inschrijvingen op één en hetzelfde tijdstip plaatsvinden, en zouden deze leiden tot onverenigbare rechten, dan wordt de rangorde bepaald:
– in geval de ter inschrijving aangeboden akten op verschillende dagen zijn opgemaakt: door de volgorde van die dagen;
– in geval beide akten op dezelfde dag zijn opgemaakt en de notariële akten, daaronder begrepen notariële verklaringen, betreft: door de volgorde van de tijdstippen waarop ieder van die akten of verklaringen is opgemaakt (art. 3:21).
Bekend is dat op deze regel uitzonderingen bestaan. Zo kent de nieuwe regeling van de inschrijfbaarheid van koopovereenkomsten ook een afwijking van de rangorderegeling, zie art. 7:3. Datzelfde geldt ook voor huurkoop (art. 5 Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken).
Voor beslag geldt een bijzondere regeling die ook afwijkt van de hoofdregel van de rang in art. 505 Rv.
Art. 505 lid 3 Rv bepaalt:
3. Indien de akte betreffende de vervreemding of bezwaring vóór de inschrijving van het beslag reeds was verleden, kan de vervreemding of bezwaring nog tegen de beslaglegger worden ingeroepen, mits de inschrijving van deze akte uiterlijk geschiedt de eerste dag, waarop het kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers na de dag van de inschrijving van het beslag voor het publiek opengesteld is.
De notaris heeft in geval van een verhaalsbeslag dus nog één dag respijt. Maar daarvoor moet aan twee cumulatieve voorwaarden worden voldaan:
– de notariële akte moet vóór de inschrijving van het beslag zijn verleden;
– de akte wordt ingeschreven uiterlijk de eerste werkdag waarop het Kadaster voor het publiek open is, volgend op de dag van inschrijving van het beslag.
Voor de dagelijkse praktijk betekent dit dat de herrecherche door de notaris zo dicht mogelijk tegen het moment van passeren aan moet plaatsvinden. Mocht de inschrijving van het beslag zijn geschied vóór het passeren van de akte, dan geldt deze afwijking van de hoofdregel niet en zal het beslag kleven.
Maar deze uitzondering op de hoofdregel verschaft helaas geen volledige zekerheid dat er niets aan de hand zal zijn als elke akte uiterlijk de eerste werkdag wordt ingeschreven. Op deze uitzondering bestaat immers een uitzondering waardoor we weer terug zijn bij de hoofdregel. Deze uitzondering betreft het zogenaamde leveringsbeslag, waarbij het niet gaat om een schuldeiser die een geldbedrag te vorderen heeft, maar om een schuldeiser die pretendeert recht op afgifte of levering van het betreffende goed zelf te hebben (leveringsbeslag, zie hiervoor).
Art. 734 lid 1 Rv verklaart art. 505 Rv namelijk niet van toepassing op het zogenaamde leveringsbeslag. Datzelfde geldt uiteraard voor de bijzondere vormen van leveringsbeslag: het deelgenotenbeslag (art. 733 Rv) en het Paulianabeslag (art. 737 Rv) en overigens ook voor het maritaal beslag van art. 768 Rv (zie art. 770a Rv).
Als het beslag kleeft en er sprake is van een ingeschreven koop die zijn werking nog niet heeft verloren, dan geldt art. 507b Rv: Een beslag gelegd op een onroerende zaak nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in art. 7:3, rust na de levering van de zaak op het deel van de koopprijs dat de notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt, op voorwaarde dat de levering heeft plaatsgevonden binnen de termijn genoemd in art. 7:3 lid 4.
2.3.12.6 Stappenplan beslag op registergoed
Enkele belangrijke aandachtspunten:
– Als de koopakte is ingeschreven, dan zijn latere beslagen, vervreemdingen, bezwaringen en faillissementen van de verkoper geen probleem.
– Herrecherche dient zo dicht mogelijk tegen het moment van transport aan te worden gedaan.
– Narecherche pas doen als alle mogelijk bezwarende inschrijvingen zijn verwerkt; dus op de tweede dag of misschien wel de dag na de tweede dag van passeren in geval van toezending van de stukken met de post, als men ook zekerheid wenst te hebben over de onvoorwaardelijke aanvaarding van de stukken.
– Schrijf in alle gevallen zo snel mogelijk in, het liefst elektronisch via Web-ELAN, dan wordt de onzekere periode verkleind.
Beslag schuldeiser verkoper:
1. Wanneer is het beslag ingeschreven?
1.1. Vóór of na het passeren:
1.1.1. Vóór passeren: beslag kleeft, niet uitkeren.
1.1.2. Na passeren: zie 2.
1.2. Vóór of na de inschrijving van de akte:
1.2.1. Vóór inschrijving: zie 2.
1.2.2. Ná inschrijving: beslag kleeft niet.
2. Wat voor soort conservatoir of executoriaal beslag is het?
2.1. Verhaalsbeslag: beslag kleeft niet als de akte uiterlijk de eerste werkdag na de dag van inschrijving van het beslag wordt ingeschreven.
2.2. Leveringsbeslag: beslag kleeft, niet uitkeren.
2.3.12.7 Beslag op de koopsom
2.3.12.7.1 Derdenbeslag onder de notaris
Het beslag op de koopsom onder de notaris is te kwalificeren als een derdenbeslag, art. 475 Rv. Derdenbeslag wordt gelegd op een vordering die de beslagdebiteur, de verkoper van een registergoed – op een derde – de notaris, heeft of uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding op die derde zal verkrijgen (zoals bijvoorbeeld de verkoper die recht zal krijgen op de koopsom). De verhouding die bestaat tussen de beslagdebiteur en de derde-beslagene dient door de beslaglegger te worden geëerbiedigd. Een derde-beslagene mag als gevolg van het derdenbeslag niet in een slechtere positie komen dan waarin hij stond tegenover de beslagdebiteur (HR 30 november 2001, NJ 2002/419). In het vervolg wordt ervan uitgegaan dat de derde-beslagene de notaris is terwijl de beslagdebiteur de verkoper van een registergoed is.
Een overdracht van de vordering door de beslagdebiteur kan niet worden ingeroepen tegen de beslaglegger en de derde-beslagene (de notaris) kan niet meer bevrijdend betalen.
Geheimhoudingsplicht staat niet in de weg aan opgaveplicht ingevolge art. 476a Rv. Hij moet binnen 28 dagen na beslaglegging verklaren wat hij onder zich heeft voor de beslagdebiteur. Zie Rb. Amsterdam 4 augustus 2004, NJF 2004, 540 en V-N 2004/45.2.
Zoals hiervoor reeds opgemerkt wordt beslag gelegd voor al hetgeen de notaris onder zich houdt voor de verkoper. De vraag die zich daarbij voordoet is in hoeverre een normale financiële afwikkeling van de levering nog tot de mogelijkheden behoort. Kan ondanks het beslag op de koopsom, de notaris overgaan tot aflossing van hypotheken en beslagen welke op het registergoed rusten? Aangenomen mag worden dat dat in normale gevallen mogelijk is.
In WPNR 6608 en 6609 (2005) verdedigt C.A. Kraan het standpunt dat de notaris, ondanks het gelegde beslag op de koopsom, over kan gaan tot aflossing van de hypotheken en beslagen welke op het registergoed rusten. De notaris houdt de koopsom pas voor de verkoper onder zich nadat de voorwaarde is vervuld dat het registergoed vrij van hypotheken en beslagen is overgedragen. Het derdenbeslag rust dan ook op het restant van de koopsom. Ook het Hof Den Haag (10 februari 2005, NJF 2005/161) lijkt dit standpunt aan te hangen. Het hof gaat uit van de gedachte dat de koopsom door de koper vóór de levering bij de notaris wordt gedeponeerd, waardoor de koper een vordering ten belope van de gedeponeerde koopsom ten laste van de notaris verkrijgt onder de ontbindende voorwaarde dat de met levering beoogde overdracht zich verwezenlijkt en de verkoper een daarmee corresponderende vordering onder opschortende voorwaarde dat zulks plaatsvindt heeft. Het hof is van oordeel dat uit de zwaarwegende zorgplicht van de notaris, ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de beoogde rechtsgevolgen van een in een akte opgenomen rechtshandeling, niet alleen voortvloeit dat de notaris het nodige verricht teneinde te bereiken dat de met de levering van het verkochte registergoed beoogde overdracht zich verwezenlijkt, maar ook dat hij het nodige verricht om te bewerkstelligen dat de koper het verkochte registergoed vrij van hypotheken en beslagen verwerft. Daarvoor is nodig dat hypotheken tenietgaan en beslagen vervallen. Met het oog daarop geldt dat de door een koper van een registergoed bij de notaris gedeponeerde geldsom voor zover nodig wordt aangewend voor de voldoening van de vorderingen van de hypotheekhouders en beslagleggers.
Het derdenbeslag ten laste van de verkoper rust dan ook enkel op dat deel van de koopsom dat overblijft na voldoening van de hypotheken en beslagen. Hieruit volgt dat andere bedragen welke blijkens de nota van afrekening van de verkoper zouden worden voldaan wel worden getroffen door het derdenbeslag en door de notaris niet kunnen worden uitgekeerd. Hierbij kan worden gedacht aan een aflossing van een krediet, de makelaarscourtage, een betaling aan de vereniging van eigenaars en dergelijke.
Het verdient aanbeveling zulks uitdrukkelijk in de koop- of leveringsakte te bepalen. Een voorbeeld van zo’n clausule is:
‘dat de kopers en de verkopers met de notaris zijn overeengekomen dat hij deze koopprijs voor de kopers (voor het bedrag dat zij blijkens de afrekening onder de notaris hebben gestort) respectievelijk voor hun hypotheekhouder(s) (voor het bedrag dat de hypotheekhouder(s) blijkens de afrekening onder de notaris heeft/hebben gestort) houdt totdat de onroerende zaak niet belast met andere inschrijvingen dan uit deze akte blijken door de kopers is verkregen door inschrijving van een afschrift/uittreksel van deze akte in de openbare registers, de door de koper te verlenen hypotheek/hypotheken in de overeengekomen rang is/zijn gevestigd en daarvan aan de notaris is gebleken na inzage in de Basisregistratie Kadaster; vanaf dat moment houdt de notaris de koopprijs voor de verkopers (voor het nettobedrag dat zij blijkens de afrekening uit de verkoopopbrengst uitgekeerd krijgen) dan wel voor hun hypothecaire financier(s) (voor het bedrag dat deze(n) blijkens de afrekening uit de verkoopopbrengst uitgekeerd krijgt/krijgen).’
2.3.12.7.2 Derdenbeslag onder de koper
Wat als door de schuldeiser van de verkoper beslag onder de koper wordt gelegd? Dat komt voor als de levering misschien wel bij een andere notaris plaatsvindt. De gedachte is dan dat beslag onder de koper in ieder geval doel treft. Dat is echter niet het geval. Het geld dat de koper heeft is hoogstens hetgeen hij naast zijn hypothecaire financiering moet bijbetalen. De hypotheekgelden worden rechtstreeks naar de notaris overgeboekt en houdt de notaris voor de financierende bank. Maar zelfs het bedrag dat de koper bijbetaalt komt de verkoper slechts toe nadat zeker is dat sprake is van een levering vrij en onbezwaard.
Art. 475h lid 2 Rv bepaalt dat een in weerwil van het beslag gedane betaling aan de notaris ten behoeve van de overdracht van een onroerende zaak tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen, indien dit beslag is gelegd nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in art. 7:3.
2.3.13 Checklist levering zonder hypotheek
Betreffende een leveringsakte met betrekking tot een bestaande grondgebonden woning of een appartementsrecht waarbij de koopakte met betrekking tot het betrokken registergoed u wordt toegezonden door een intermediair.
Van de ontvangst van de koopakte tot de ondertekening van de leveringsakte.
1. De ontvangst van de koopakte
– aanmaken/inboeken dossier;
– partijen invoeren in kaartsysteem;
– eerste inventarisatie van aangeleverde gegevens.
2. Het eerste contact
– toezending stukken:
• een eerste brief aan koper (MODEL 2.3.2A en MODEL 2.3.2B);
• een eerste brief aan verkoper (MODEL 2.3.2C);
• een brief aan de intermediair (MODEL 2.3.2D);
• een algemeen vragenformulier voor koper (MODEL 2.3.2E);
• een algemeen vragenformulier voor verkoper (MODEL 2.3.2F);
• algemene informatie over de dienstverlening van de notaris en dat van het betreffende notariskantoor in het bijzonder, met eventuele algemene voorwaarden.
3. De eerste recherche
– aanvraag Basisregistratie Personen van de verkoper en eventuele partner en koper en eventuele partner via het KNB-NotarisNet, dan wel, indien de verkoper en/of koper een rechtspersoon is, het opvragen van een uittreksel bij de Kamer van Koophandel;
– onderzoek Centraal Insolventieregister en Centraal Curatele- en Bewindregister via rechtspraak.nl;
– kadastrale inzage via Kadaster-on-line zowel in Hypotheken 4 als Hypotheken 3;
– aanvraag kadastrale tekening via Kadaster-on-line;
– opvragen titel van aankomst via Kadaster-on-line;
– opvragen hypotheekakten via Kadaster-on-line;
– opvragen proces-verbaal van beslaglegging via Kadaster-on-line;
– eventueel erfdienstbaarhedenonderzoek via Kadaster-on-line;
– eventueel opvragen akte van splitsing in appartementsrechten via Kadaster-on-line;
– eventueel opvragen van splitsingstekening via Kadaster-on-line.
4. De eerste informatie
– bij verkoper op te vragen informatie (voor zover niet mee aangeleverd door de intermediair of anderszins bekend):
• het bewijs van eigendom;
• het paspoort of ander legitimatiebewijs van de verkoper en eventuele partner;
• de akte(n) van hypotheekstelling;
• beschikking van de gemeente inzake de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-beschikking);
• de laatste aanslag gemeentelijke lasten;
• indien van toepassing de gegevens van de administratief beheerder van de vereniging van eigenaars;
– feitelijke situatie en juridische status van het registergoed;
– de fiscale status van het registergoed;
– bij koper op te vragen informatie (voor zover niet mee aangeleverd door de intermediair of anderszins bekend):
• het paspoort of ander legitimatiebewijs van de koper en eventuele partner;
• eventueel gemaakte huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden;
• eventueel gesloten samenlevingscontract;
– bij derden op te vragen informatie (voor zover niet mee aangeleverd door de intermediair of anderszins bekend):
– opvragen bij betreffende gemeente (MODEL 2.3.7.3.6B):
• opgave WOZ-waarde;
• opgave eigenaarsgedeelte onroerendezaakbelasting;
• opgave rioolbelasting;
• opgave andere zakelijke gemeentelijke lasten;
– opvragen bij betreffende waterschap (MODEL 2.3.7.3.6C):
• opgave waterschapslasten;
– opvragen bij administratief beheerder (MODEL 2.3.7.3.6D):
• opgave hoogte maandelijkse servicekosten;
• of de verkoper in gebreke is met betalingen van voornoemde servicekosten, één en ander in verband met het bepaalde in art. 5:122 lid 3;
• in hoeverre de vereniging aanmerkelijke financiële lastenverzwaring is aangegaan voor de nabije toekomst;
• de laatste balans van de vereniging van eigenaars;
• de notulen van de laatste vergadering van de vereniging van eigenaars;
• een opgave van de gerechtigdheid van de verkoper in het (de) reservefonds(en) van de vereniging of een schriftelijke verklaring dat deze er niet zijn;
– opvragen bij hypothecaire financier(s) van verkoper (MODEL 2.3.7.3.7A en MODEL 2.3.7.3.7B):
• een opgave van de pro resto hypothecaire schuld per datum van eigendomsoverdracht;
• een opgave van de verschuldigde dagrente;
• een schriftelijke verklaring dat zij na voldoening van de opgegeven restschuld zal meewerken aan de doorhaling van de hypothecaire inschrijving(en);
– opvragen opgave beslaglegger (MODEL 2.3.7.3.7C);
– opzoeken kantoordossiers;
– maken werkafspraken/planning behandelaar-verkoper/koper.
5. De beoordeling van de verkregen inventarisatie
– beoordeling publiekrechtelijke situatie:
• monument;
• beschermd stads-/dorpsgezicht;
• Wet bodembescherming;
• Wet voorkeursrecht gemeenten;
– beoordeling privaatrechtelijke situatie:
• bouwkundige gebreken;
• olietanks;
• andere tanks (septic);
• bodemvervuiling;
• asbest;
• feitelijk gebruik;
• plaats erfafscheidingen;
– beoordeling juridische situatie:
• tenaamstelling registergoed;
• erfdienstbaarheden;
• opstalrechten;
• Belemmeringenwet privaatrecht;
• kwalitatieve verplichtingen;
• kettingbedingen;
• dient eventuele partner mee te werken aan de verkoop of is toestemming vereist?
• is toestemming van derden vereist?
– voor zover nodig de verkoper/koper informeren omtrent de resultaten van de gedane beoordelingen.
6. Waarborgsom/bankgarantie
– indien de koper blijkens de koopovereenkomst zich verplicht heeft een waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te doen stellen reeds in eerste brief hem hierom verzoeken;
– voorts erop toezien dat aan deze verplichting wordt voldaan en bij gebreke daarvan verkoper en intermediair in kennis stellen.
7. Het opmaken van de leveringsakte (MODEL 2.3.7.1A, MODEL 2.3.7.1B en MODEL 2.3.7.1C)
– de vermelding van verkoper en koper:
– de vermelding van verkoper:
• wie is verkoper?
• dient een eventuele partner medewerking of toestemming te verlenen?
• is verkoper executeur?
• wettelijke vertegenwoordiger?
– de vermelding van koper:
• wie is koper?
• wettelijke vertegenwoordiger;
– omschrijving registergoed:
• geheel perceel;
• gedeeltelijk perceel;
• de uitsplitsing van de koopsom;
– belastingen:
• overdrachtsbelasting;
• omzetbelasting (bouwvergunning!);
• vrijstellingen.
8. Het verzenden van de stukken (MODEL 2.3.8.1A, MODEL 2.3.8.1B, MODEL 2.3.8.1C, MODEL 2.3.8.1D, MODEL 2.3.8.1E, MODEL 2.3.8.1F, MODEL 2.3.8.1G en MODEL 2.3.8.1H)
– het verzenden van de leveringsakte in ontwerp aan verkoper/koper/intermediair;
– het verzenden van de nota’s van afrekening aan verkoper/koper;
– het uitnodigen van partijen op kantoor ten behoeve van het ondertekenen van de leveringsakte door verkoper en koper.
9. De ondertekening van de leveringsakte
– de herrecherche;
– het aanwezig zijn van de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris;
– vormvereisten;
– bekendheid van de verschijnende partijen;
– gegevens partijen bij de koopovereenkomst;
– kadastrale omschrijving registergoed;
– vermelding koopsom (art. 45 Wna);
– vertegenwoordigers:
• kantoorpersoneel;
• rechtspersonen;
– tijdens de passeersessie wordt melding gemaakt van het voorkomen van gebreken aan het registergoed;
– verzekering/risico;
– het geven van uitgebreide voorlichting aan verkoper en koper omtrent hun positie na het ondertekenen van de leveringsakte;
– de gelegenheid geven tot het stellen van vragen door verkoper en koper alvorens daadwerkelijk tot ondertekening van de leveringsakte wordt overgegaan;
– nadat partijen tot ondertekening van de leveringsakte zijn overgegaan de ondertekening door de notaris;
– de verwerking in het repertorium van de notaris.
10. Het inschrijven van de leveringsakte
– inschrijven in de openbare registers gehouden door het kantoor van het Kadaster;
– de levering in register Hypotheken 4;
– vereisten voor inschrijving.
11. Na inschrijving in de openbare registers
– de narecherche;
– de uitbetaling van de koopsom;
– de doorhaling van de hypothecaire inschrijving(en):
• verzenden royementsvolmacht aan hypotheekhouder;
• opmaken royementsakte;
• inschrijving in de openbare registers;
• controle doorhaling;
– de administratieve verwerking.
12. Het voorkomen van risico’s bij registergoedtransacties
– Inleiding
– Risico’s bij registergoedtransacties
– De gang van zaken bij een reguliere transactie
– Beslag op het registergoed
– Wanneer kleeft het beslag op een registergoed?
– Stappenplan beslag op registergoed
– Beslag op de koopsom