3.6.1 Eenvoudige verkoop bij inschrijving

3.6.1.1 Algemeen

De verkoop bij openbare inschrijving – die net als de vrijwillige veiling niet in de wet is geregeld – vindt altijd plaats op vrijwillige basis.

De eigenaar geeft vrijwillig opdracht aan de notaris om een onroerende zaak bij inschrijving te verkopen. De kern van deze wijze van verkoop is neergelegd in art. 1 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop bij inschrijving van registergoederen 1996 (AVIN), zoals vastgesteld bij akte op 1 april 1997 verleden voor mr. E. Postmus, notaris te Hoorn (MODEL 3.6.1.1A). Uit dit artikel blijkt dat onder verkoop bij inschrijving moet worden verstaan: ‘de verkoop van registergoed in het openbaar – anders dan bij veiling – ten overstaan van een notaris, waarbij het bod uitsluitend schriftelijk, door middel van inschrijvingsbiljetten, wordt uitgebracht.’ 

Het verschil tussen de normale onderhandse koopovereenkomst en de overeenkomst van koop welke na inschrijving tot stand komt is slechts gelegen in de wijze van totstandkoming van de overeenkomst. Dit betekent dat ten aanzien van de verkoop bij inschrijving de onderdelen 2.1, 2.2 en 2.3 van toepassing zijn. Dit is slechts anders als de methodiek (die hierna wordt beschreven) zich daartegen verzet.

De vertegenwoordiging van een rechtspersoon, van belang als verkoper of koper een rechtspersoon is, wordt beschreven in de onderdelen 2.7.15 tot en met 2.7.19.

Indien op de onroerende zaak dan wel de kooppenningen een beslag ligt dan wel komt te liggen tijdens de inschrijvingsprocedure geldt hetgeen wordt beschreven in de onderdelen 2.7.3, 2.7.4 en 2.7.5.

3.6.1.2 Positie notaris

De notaris is ook bij van de verkoop van een onroerende zaak bij inschrijving de coördinator. ‘De organisatie, voorbereiding en volledige tenuitvoerlegging van de verkoop bij inschrijving berusten bij de notaris’, aldus art. 2 lid 1 AVIN.

Hij dient in het belang van de eigenaar de te verkopen zaak zo goed mogelijk aan te bieden. Daarnaast moet hij oog hebben voor de positie van de (potentiële) koper. Hier loert zowel tuchtrechtelijke als civielrechtelijke aansprakelijkheid. Conflicterende notariële verplichtingen kunnen zich gemakkelijk voordoen.

3.6.1.3 Openbaarheid

De verkoop moet ‘in het openbaar’ plaatsvinden. Deze openbaarheid treft men aan in de Begrippen onder 1 en 2 en in art. 4 van de AVIN. Wat vindt er eigenlijk in het openbaar plaats? De procedure treft men aan in art. 4 AVIN.

De notaris stelt dag, plaats en uur van de zitting vast. De zitting wordt aangekondigd in de krant. Een ieder kan daarbij aanwezig zijn.

Tijdens die zitting vindt het volgende plaats. Allereerst zal de notaris ten overstaan van de aanwezigen – gelet op de publiciteit en de mogelijkheid die een ieder krijgt om daarbij aanwezig te zijn, derhalve ‘in het openbaar’ (zie onderdeel 3.4.1.4)– inlichtingen verstrekken omtrent het te verkopen registergoed, de van toepassing zijnde voorwaarden en met name de procedure. De aanwezigen hebben de gelegenheid om vragen te stellen.

Daarna stelt hij de aanwezigen in staat inschrijfbiljetten – in gesloten enveloppen – in te leveren. Hij controleert of deze enveloppen uitwendig aan de daartoe gestelde eisen voldoen. Hij voegt deze biljetten bij de reeds door hem vóór de zitting ontvangen biljetten (indien deze mogelijkheid niet is uitgesloten). Deze laatste zitten ook in gesloten enveloppen. Hij controleert of deze laatste enveloppen zich nog bevinden in de oorspronkelijke staat.

Na opening van de enveloppen beoordeelt hij de biljetten op geldigheid en betekenis. Hij maakt vervolgens de biedingen, maar ook – en wel in willekeurige volgorde (los van de biedingen) – de bieders bekend. De notaris controleert de identiteit van de bieders die ter zitting een bod doen aan de hand van daartoe geschikte documenten. Ook kan hij al tijdens de zitting vragen om een bewijs van financiële gegoedheid.
Van dit geheel van handelingen wordt een proces-verbaal opgemaakt.

Het gaat evenals bij de openbare verkoop door middel van veiling derhalve om een openbaar formeel traject. De notaris waakt in het openbaar over de formele gang van zaken en legt daarvan verantwoording af in het proces-verbaal.

3.6.1.4 Plaatselijk gebruik

Anders dan – vroeger – bij de veiling (zie de onderdelen 3.4.1.4 en 3.5.1.4) speelt het plaatselijk gebruik bij de inschrijving in het geen rol. De te volgen procedure wordt in de AVIN en de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden omschreven. Het is natuurlijk wel praktisch om alle inschrijvingen zo veel mogelijk op dezelfde wijze te organiseren en uit te voeren.

3.6.2 Verhouding tussen betrokkenen

3.6.2.1 Notaris – verkoper

Tussen de verkoper en de notaris bestaat een overeenkomst van opdracht (art. 7:400). De notaris moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (art. 7:401). Dit betekent bijvoorbeeld dat hij de voorbereiding van de inschrijving voortvarend ter hand moet nemen.

De notaris dient te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Hij is gehouden aan tijdig verleende en verantwoorde aanwijzingen omtrent de uitvoering van de opdracht gevolg te geven (art. 7:402). Tenslotte dient hij de opdrachtgever op de hoogte te houden van zijn werkzaamheden. Uiteindelijk legt de notaris verantwoording af van hetgeen hij heeft gedaan (art. 7:403). 

Als bijzonder aandachtspunt gelden de door de notaris gebruikte algemene voorwaarden. De ‘battle of forms’ zal zich hier meestal niet voordoen.
Verwezen wordt naar onderdeel 3.4.2.1.

3.6.2.2 Koper – notaris

Tussen de koper en de notaris bestaat geen contractuele relatie.
De notaris kan, indien hij fouten maakt, door een koper bij de inschrijving ex art. 6:162 (onrechtmatige daad) worden aangesproken.
Zie onderdeel 3.4.2.3.

3.6.2.3 Notaris – derde

De verhouding tussen derden en de notaris is hiervoor al besproken in de onderdelen 3.4.2.4 en 3.5.2.3. De problematiek is hier, in beginsel, niet anders.

3.6.2.4 Verkoper – gegadigden/(potentiële) bieders

Uit de rechtspraak kan worden afgeleid dat de verkoper door het plaatsen van een advertentie geen aanbod doet, maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod laat uitgaan (vergelijk: HR 11 december 1991, NJ 1992/177; (voor de reguliere verkoop) Rb. Almelo (vzr.) 5 augustus 2003, Notamail 2003/218).

In termen van aanbod en aanvaarding (art. 6:217) doet derhalve de inschrijver/bieder een aanbod. De verkoper kan aanvaarden. De aanvaarding door verkoper is de gunning: ‘de verklaring van de verkoper waardoor, als resultaat van de verkoop bij inschrijving, de koopovereenkomst tussen de verkoper en de koper tot stand komt’ (Begrippen, onder 11).

Wij kunnen de biedfase aanmerken als een zogenaamde precontractuele fase waarin gehandeld moet worden met inachtneming van de AVIN en redelijkheid en billijkheid. Vgl. Rb. Leeuwarden 19 november 2008, ECLI:NL:RBLEE:2008:BG4706, r.o. 5.2:

‘De gemeente Sneek dient bij de inschrijvings- en gunningsprocedure wel de door haarzelf gestelde regels na te leven. Ook is zij gehouden om zich jegens de inschrijvers te gedragen overeenkomstig de in de precontractuele fase geldende maatstaven van redelijkheid en billijkheid, waaronder -gelet op de publiekrechtelijke status van de gemeente Sneek- ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dienen te worden begrepen. Voorts geldt dat, nu in de verkoopvoorwaarden bestemmingsplanvoorschriften zijn opgenomen, aan de bestuursrechtelijke normen omtrent uitvoering/toepassing van het bestemmingsplan betekenis dient te worden toegekend in deze civiele procedure. Van deze normen gaat aldus een reflexwerking uit.’ 

In deze fase is uiteindelijk alleen het bod onderhandelbaar en dat ook nog maar zeer beperkt.

Anders dan in een ‘ouderwetse’ veiling wordt hier gestreden tegen onbekende mededingers. Een spel van loven en bieden vindt niet plaats. Voorafgaand aan de indiening van een bod zal de bieder zich goed moeten beraden. Hij heeft maar één kans. Ook hier doet zich de mogelijkheid voor dat handelaren tevoren samen ongewenste afspraken maken. De notaris heeft bij deze wijze van verkoop daarop nog minder grip dan bij een ‘normale’ veiling(zie over deze problematiek: onderdeel 3.4.3.16). 

Overigens is de executant niet verplicht te gunnen aan de hoogste bieder (vgl. Hof Arnhem 20 mei 2008, Notamail 2008/167). Zie voor een zaak waarin een bieder tevergeefs een beroep deed op onrechtmatige daad tegenover de verkoper, omdat deze de juiste procedure niet zou hebben gevolgd: HR 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9646.

3.6.2.5 Verkoper – koper

Tussen verkoper en koper komt een koopovereenkomst tot stand. Uiteraard verplicht deze overeenkomst tot eigendomsoverdracht (zie art. 16 en 17 AVIN).

Van belang is op te merken dat de bedenktijd (zie art. 7:2) op deze vorm van verkoop van toepassing is (zie onderdeel 2.1.3.1 en Van den Heuvel,WPNR 6722 (2007)). Uiteraard is het mogelijk tot inschrijving van de koopovereenkomst over te gaan (art. 7:3; zie onderdelen 2.1.3.5 en 3.5.3.15).

3.6.3 Procedure

3.6.3.1 Ontvangst opdracht

Deze eerste fase van het inschrijvingsproces dient te bestaan uit een korte inventarisatie welke er op gericht is om zodanige informatie te verkrijgen dat het besluit om de opdracht te accepteren op goede gronden kan worden genomen (zie de onderdelen 2.1 en 2.2.1 tot en met 2.2.5). De notaris die een opdracht tot openbare inschrijving accepteert geeft daarmee aan dat hij verwacht dat hij de te verkopen zaak zo goed mogelijk kan aanbieden.

Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen informatie die betrekking heeft op het subject (persoon van de opdrachtgever) en informatie betrekking hebbende op het object (te verkopen onroerende zaak).

Bij de verstrekking van informatie aan het publiek dient objectinformatie voorop te staan. Het verstrekken van subjectinformatie is voor een gegadigde in beginsel niet van belang, zodat terughoudendheid bij het verschaffen van subjectinformatie geboden is.

De WWFT is (ook in deze fase) onverkort van toepassing.

3.6.3.2 Aanvaarden opdracht/afwijzen opdracht

Indien de notaris de opdracht wenst te accepteren dient hij dit schriftelijk aan de opdrachtgever/eigenaar mede te delen (MODEL 3.6.3.2A).

Het verdient aanbeveling om de resultaten van het onder 3.6.3.1 genoemde onderzoek schriftelijk vast te leggen. Voorts is het wenselijk om het voorgenomen tijdpad (MODEL 3.6.3.2B) mee te sturen.

Na het bevestigen van de opdracht door de opdrachtgever ontstaat een overeenkomst van opdracht (art. 7:400). Zie hiervoor in onderdeel 3.6.2.1.

Het verdient aanbeveling het afwijzen van een opdracht schriftelijk en gemotiveerd te doen. Verwezen wordt naar art. 21 Wet op het notarisambt inzake de ministerieplicht/dienstweigering.

In de AVIN wordt in art. 7 uitgebreid ingegaan op de situatie dat de te verkopen onroerende zaak behoort tot een gemeenschap en de deelgenoten opdracht verlenen tot openbare verkoop. Deze regeling stemt goeddeels overeen met de regeling terzake in de AVV (zie onderdeel 3.5.3.2).

3.6.3.3 Nader onderzoek naar publiekrechtelijke situatie

In fase 1 is summier aandacht besteed aan de publiekrechtelijke situatie van de te verkopen onroerende zaak. Thans dient dit nader onderzocht te worden. De volgende wetten zijn daarbij van belang:
– Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, handhaving m.b.t. onder meer de Woningwet, zie art. 5.1 en verder Wabo);
– Woningwet;
– Huisvestingswet;
– Erfgoedwet;
– Wet op de stads- en dorpsvernieuwing;
– Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan/bouwvergunningen);
– Wet bodembescherming;
– Wet voorkeursrecht gemeenten;
– Belemmeringenwet privaatrecht.

Alle informatie dient door de desbetreffende instantie schriftelijk aangeleverd te worden (MODEL 3.6.3.3A). Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden en de rol van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) wordt omschreven in de onderdelen 2.1.4.3, 2.2.3.3 en 2.3.7.3.5. Alle informatie wordt schriftelijk aan de opdrachtgever medegedeeld (MODEL 3.6.3.3B).

Zie over de onderzoeksplicht van de notaris in dit verband nader 3.5.3.3.

3.6.3.4 Nader onderzoek privaatrechtelijke en feitelijke situatie

In fase 1 is summier aandacht besteed aan de privaatrechtelijke situatie van de te verkopen onroerende zaak. In deze fase dient dit nader onderzocht te worden.

Daarbij dient aandacht te worden besteed aan:
a. juridische situatie
De vraag is eenvoudig: is de opdrachtgever eigenaar? Zie art. 3 Verordening Beroeps en Gedragsregels; zie een en ander nader onderdeel 2.1.4 en hoofdstuk 7. Ook zou de vraag aan de orde kunnen komen of de te verwachten opbrengst voldoende zal zijn om de hypotheek af te lossen.

b. Feitelijke situatie
– bouwkundige gebreken;
– olietank (KIWA);
– andere tanks (septic);
– bodemvervuiling;
– feitelijk gebruik (eigen bewoning/huur/kraak/bruikleen);
– plaats erfafscheidingen (geschillen met buren?);
– bouwtekeningen;
– functioneren technische installaties;
– energielabel.

Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden wordt omschreven in onderdeel 2.1.4, meer in het bijzonder onderdeel 2.1.4.3, alsmede onderdeel 2.2.3.3.

c. Privaatrechtelijke beperkingen (art. 7:15)
– erfdienstbaarheden;
– opstalrechten/erfpacht;
– Belemmeringenwet privaatrecht;
– kwalitatieve verplichtingen;
– kettingbedingen;
– retentierechten.

Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden wordt omschreven in de onderdelen 2.1.4 en 2.2.3.3.

d. Kwalitatieve rechten
– garanties;
– GIW.

Zie over kwalitatieve rechten onderdeel 2.2.3.3.2.

3.6.3.5 Opvragen financiële/fiscale zaken

– WOZ-waarde met taxatiegegevens (MODEL 3.6.3.5A);
– onroerendezaakbelasting;
– rioolrecht;
– waterschaps-/polderlasten (MODEL 3.6.3.5B);
– precario (afgeschaft per 1 juli 2017, met een ruime overgangsregeling, zie www.rijksoverheid.nl);
– in geval van appartementsrecht: VvE aanschrijven in verband met art. 5:122 (achterstand bijdragen VvE: zie onderdeel 3.4.2.4); opvragen lasten en besluiten (MODEL 3.6.3.5C);
– in geval van erfpacht/opstal: zie art. 5:92 en 5:104;
– in geval van gemeenschap/mandeligheid: zie art. 3:176 (MODEL 3.6.3.5D).

Zie voor de te volgen procedure onderdeel 2.3.7.3.6.

3.6.3.6 Vaststellen dag, uur en plaats van inschrijving

De notaris stelt in overleg met de opdrachtgever dag, uur en plaats van inschrijving vast (MODEL 3.6.3.6A). Hij reserveert de zaal (MODEL 3.6.3.6B).

De plaats waar de inschrijving zal plaatsvinden is in art. 4 AVIN in beginsel het notariskantoor. Het is echter mogelijk om de zitting te doen plaatsvinden op ‘een voor openbare veilingen van registergoed gebruikelijke of op een andere geschikte plaats’.

Het verdient natuurlijk aanbeveling om dag, uur en plaats zodanig te bepalen dat het genereren van een zo hoog mogelijke opbrengst tot de mogelijkheden behoort. Bijvoorbeeld: niet ’s ochtends om 9.00 uur.

3.6.3.7 Aflossingsnota bij hypotheeknemer opvragen

De te volgen procedure wordt omschreven in onderdeel 2.3.7.3.

3.6.3.8 Opstellen bijzondere inschrijvingsvoorwaarden/opmaken inschrijfbiljetten

Op de inschrijvingen die in Nederland plaatsvinden zullen meestal de Algemene voorwaarden inschrijving registergoed 1996 (AVIN) van toepassing zijn. Naast deze algemene voorwaarden zullen ook bijzondere inschrijvingsvoorwaarden van toepassing zijn (MODEL 3.6.3.8A). In deze bijzondere voorwaarden wordt – al dan niet op basis van de AVIN – over het algemeen het volgende opgenomen (daar waar in de AVIN wordt verwezen naar bijzondere inschrijvingsvoorwaarden staat het artikel vermeld):

– omschrijving van de onroerende zaak (art. 1 AVIN);
– naam verkoper;
– wijze van eigendomsverkrijging door verkoper;
– welke inschrijvingsvoorwaarden zijn van toepassing;
– dag(en)/tijdstip(pen)/locatie waarop de enveloppen zullen worden geopend;
– indien gewenst: uitsluiten van inleveren inschrijvingsbiljetten vóór de zitting (art. 3 lid 3 AVIN)
– overzicht van door koper verschuldigde kosten en lasten (art. 9 lid 1 AVIN);
– overzicht van door verkoper verschuldigde kosten en lasten (art. 9 lid 2 AVIN);
– overzicht van verschuldigde belastingen;
– feitelijke staat onroerende zaak (art. 19 lid 5 jo. art. 20 AVIN);
– voorbehoud recht van beraad;
– bevoegdheid van deelgenoten/verkopers (art. 7 lid 5 AVIN);
– omzetbelasting verschuldigd? (art. 9 lid 3 AVIN);
– betaalmomenten koopsom/kosten/waarborgsom e.d. (art. 10 lid 1 AVIN);
– vanaf wanneer is rente over koopsom verschuldigd? (voor een bijzondere situatie: art. 19 lid 2 AVIN);
– procedure ingeval meer personen hetzelfde bod uitbrengen;
– resultaten van het gepleegde onderzoek naar privaatrechtelijke en publiekrechtelijke situatie: garanties/bekendheid verkoper (art. 15 leden 2, 3, 4, 6 en 7; art. 16 leden 1, 4 en 6 AVIN);
– overzicht erfdienstbaarheden/kwalitatieve rechten en verplichtingen, kettingbedingen;
– moment van aflevering (art. 19 lid 1 AVIN);
– wijze van legitimatie bieder (WWFT);
– eisen gegoedheidsverklaring hoogste bieder. 

De concept-akte wordt de opdrachtgever toegestuurd (MODEL 3.6.3.8B). Indien de opdrachtgever niet zelf bij het ondertekenen van de akte aanwezig wenst te zijn, moet een volmacht aan hem worden toegezonden (MODEL 3.6.3.8C).

De inschrijvingsvoorwaarden worden kenbaar gemaakt aan de (potentiële) geïnteresseerden door ter inzage legging bij de notaris en bijvoorbeeld publicatie op www.veilingnotaris.nl of www.openbareverkoop.nl. Daarbij verdient het aanbeveling uitdrukkelijk te vermelden dat het om een vrijwillige verkoop bij inschrijving gaat.

3.6.3.9 Opmaken aankondiging

Aan de aankondiging (MODEL 3.6.3.9A) worden geen eisen gesteld. Nu de notaris – in overleg met de eigenaar – moet zorgen voor een zo hoog mogelijke opbrengst dient de advertentie een wervend karakter te hebben. Derhalve zal de opdrachtgever de concept-advertentie vooraf toegestuurd moeten krijgen (MODEL 3.6.3.9B). De advertentie wordt aan de krant toegezonden (zie onderdeel 2.6.3.12, MODEL 3.6.3.9C) en/of op internet geplaatst.

Maak gebruik van veilingsites, bijvoorbeeld: www.veilingnotaris.nl of www.openbareverkoop.nl. Daarbij verdient het aanbeveling uitdrukkelijk te vermelden dat het om een vrijwillige verkoop bij inschrijving gaat.

3.6.3.10 Opmaken kostenoverzicht ten behoeve van mogelijke bieders

Op grond van de algemene inschrijvingsvoorwaarden (art. 9 AVIN) komen de navolgende kosten ten laste van de verkoper:
– het honorarium volgens het tarief van de KNB (zie hierna);
– kosten van doorhaling van hypotheek;
– overige kosten en lasten als bepaald in de bijzondere voorwaarden.
De kosten worden in mindering gebracht op de opbrengst (art. 13 AVIN).

De volgende kosten komen ten laste van de koper:
– overdrachtsbelasting;
– het honorarium volgens het tarief van de KNB (zie hierna);
– kosten van de akte de command;
– kadastrale recht en kosten van kadastrale recherche;
– kosten en lasten die in de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden zijn vermeld.

In de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden kan van voormelde regeling worden afgeweken. Alle gegevens worden in de brochure vastgelegd (zie onderdeel 3.6.3.11, MODEL 3.6.3.10A).

Opgemerkt moet worden dat het honorarium van de KNB thans niet meer bestaat. In de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden dient derhalve van de algemene voorwaarden te worden afgeweken. De notaris zal zijn honorarium vast moeten stellen met inachtneming van zijn uurtarief. Dus: aantal bestede uren x uurtarief. Uiteraard is het moeilijk tevoren een inschatting te maken van het te verwachten aantal bestede uren. Ervaring is hier de beste leermeester. Indien de notaris weinig inschrijfervaring heeft, zal hij in contact moeten treden met collega’s teneinde zicht op de onderhavige problematiek te krijgen. 

Het is ook mogelijk een gestaffelde tarievenlijst te maken: het honorarium is dan afhankelijk van de hoogte van de koopsom.

3.6.3.11 Opmaken brochure; inschrijfbiljet

Het verdient aanbeveling om voor geïnteresseerden een brochure (MODEL 3.6.3.10A) te maken waarin alle van belang zijnde informatie wordt samengevat. Een dergelijke brochure omvat in het ideale geval derhalve:
– royale objectomschrijving met foto’s;
– resultaat onderzoek onderdelen 3.6.3.3/3.6.3.4/3.6.3.5;
– AVIN;
– bijzondere inschrijvingsvoorwaarden;
– kostenoverzicht;
– concept-akte(n);
– uitleg procedure;
– inschrijfbiljet (MODEL 3.6.3.11B).

Aan het inschrijfbiljet worden de eisen gesteld die zijn weergegeven in art. 3 lid 5 jo. lid 8 AVIN. In het bijzonder is lid 7 van belang indien meer personen tezamen een bod doen.
In plaats van een brochure kan ook worden gedacht aan publicatie op een of meer websites, omdat daarmee het bereik van de veiling wordt vergroot. Bovendien kan hier op relatief goedkope en eenvoudige wijze veel voor geïnteresseerden belangrijke informatie worden gepubliceerd.

Gelet op het gemak van e-mail is het denkbaar dat voorafgaand aan de veiling spontaan aan alle makelaars en handelaren in de regio de desbetreffende informatie wordt toegezonden. Het inzetten van internet is van groot belang.

3.6.3.12 Plaatsen aankondiging

In welke krant en op welke wijze wordt aangekondigd wordt uiteindelijk bepaald door de eigenaar/opdrachtgever. Gedacht kan worden aan een plaatselijk of landelijk verspreid dagblad. Denk daarnaast aan plaatsing op een of meer websites.

Afhankelijk van het object kan daarnaast worden gedacht aan advertenties in bladen die gelet op het type object een specifieke doelgroep bereiken: een hotel in een horecablad; een boerderij in een agrarisch blad; een luxe villa in een dorp in de Telegraaf of het NRC.

3.6.3.13 Ontvangen van biedingen voor de zitting

De ontwerpers van de AVIN hebben de mogelijkheid gecreëerd om, indien dit in de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden niet is uitgesloten, biedingen voorafgaand aan de zitting bij de notaris in te leveren. Het doen van biedingen in deze fase is omgeven met een aantal waarborgen (art. 3 lid 3 AVIN).

De indiening van een bod verloopt als volgt.

Het inschrijfbiljet wordt overhandigd aan de notaris in een gesloten envelop. Aan de buitenzijde wordt vermeld dat in de envelop een inschrijfbiljet zit. Het registergoed waarop de inschrijving betrekking heeft en de naam van de aanbieder worden ook op het omslag aangegeven. De aanbieder dient zich te identificeren (WWFT).

De notaris controleert of aan de eisen is voldaan en neemt de envelop in gesloten toestand aan. Over de sluitrand aan de achterzijde van de envelop wordt door de notaris en de aanbieder een handtekening geplaatst, voorzien van datum van aanbieding en zo mogelijk het ambtsstempel van de notaris. De aanbieder ontvangt een door de notaris gewaarmerkt kopie van de voor- en achterzijde van de envelop.

Indien de aanbieder niet tevens bieder is, wordt ook de naam van de bieder door de notaris op de envelop gezet. Van de opdracht van de bieder aan de aanbieder om de envelop aan de notaris te overhandigen dient te blijken uit een schriftelijk stuk.

Zowel de aanbieder als de bieder hebben tot de opening van de envelop ter zitting het recht om de notaris te vragen deze te tonen. Zowel aanbieder als bieder kunnen een derde inschakelen teneinde de notaris de envelop te laten tonen. Bij dit tonen dient degene die de vraag stelt zich te identificeren.

Tot aan het moment waarop de notaris op de zitting vraagt om het inleveren van de biljetten kan een ingediende envelop worden teruggevraagd. Zowel aanbieder als bieder kunnen een derde inschakelen teneinde de notaris de envelop te laten opvragen.
Bij dit opvragen dient degene die de vraag stelt zich te identificeren (WWFT).

Van deze teruggave zal de notaris een bewijs van afgifte aan de verzoeker vragen. Na teruggave speelt deze envelop geen rol meer.

Is de notaris zelf niet aanwezig dan kan het biljet worden aangeboden aan een notaris-associé of een medewerker van het notariskantoor. De procedure die dan gevolgd moet worden is omschreven in art. 3 lid 4 AVIN.

De identificatie van de aanbieder (art. 3 lid 3 AVIN), de bieder en de koper (art. 14 AVIN) moet plaatsvinden op de wijze zoals die gebruikelijk is in het notariaat. De aanbieder/bieder/koper dient derhalve zijn paspoort en/of rijbewijs/identiteitskaart aan de notaris te tonen. In de akte houdende bijzondere inschrijvingsvoorwaarden kan door de notaris worden bepaald op welke wijze en op welk moment identificatie zal moeten plaatsvinden.

De bieder en de koper zijn verplicht om aan de notaris al die informatie te verstrekken die nodig is om te kunnen beoordelen of ‘aan de financiële verplichtingen ingevolge de verkoop bij inschrijving kan worden voldaan. Zij geven door het uitbrengen van het bod volmacht aan de notaris, waar nodig, die informatie in te winnen’, aldus art. 14 AVIN.

In de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden zou een bepaling omtrent de wijze waarop van deze financiële gegoedheid zou moeten blijken kunnen worden opgenomen. Zo zou bepaald kunnen worden dat vereist wordt dat door een in Nederland gevestigde bank, door een daartoe bevoegde persoon, een verklaring wordt afgelegd waaruit blijkt dat de bieder/koper op het moment van de zitting/de gunning en op het moment van levering aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen. Ook zou een geldigheidstermijn aan een dergelijke verklaring gesteld kunnen worden (de verklaring mag op het moment van de zitting/gunning niet ouder zijn dan 5 dagen). Expliciet zou ook bepaald kunnen worden dat geen genoegen wordt genomen met een kopie van een bankafschrift.

3.6.3.14 Opmaken proces-verbaal van inschrijving

Voorafgaand aan de zitting dient in concept een proces-verbaal van inschrijving te worden opgemaakt (MODEL 3.6.3.14A en MODEL 3.6.3.14B). Zie de onderdelen 3.6.1.3, 3.6.3.15 en 3.6.3.16. Een proces-verbaal van inzet geeft een relaas van hetgeen ter zitting plaatsvindt. Het gaat dan voornamelijk om waarnemingen door de notaris gedaan. Daarenboven wordt deze akte getekend door (de vertegenwoordiger van) degene op wiens verzoek de verkoop plaatsvindt en de bieder. Aldus blijkt duidelijk dat hier sprake is van een gemengde akte: deels proces-verbaal, deels partijakte (vgl. art. 37 Wna). Ondertekening is van belang voor de bewijskracht van de akte: door ondertekening schept een partij bewijs ten laste van zichzelf, art. 37 Wna.

3.6.3.15 Inschrijving

Allereerst zal de notaris in het openbaar inlichtingen verstrekken omtrent het te verkopen registergoed, de van toepassing zijnde voorwaarden en met name de procedure. De aanwezigen hebben de gelegenheid om vragen te stellen. Daarna stelt hij de aanwezigen in staat inschrijfbiljetten – in gesloten enveloppen – in te dienen. Legitimatie van de inschrijvers/althans de personen die de biljetten inleveren, met inachtneming van de WWFT dient plaats te vinden. De notaris controleert of deze enveloppen uitwendig aan de daartoe gestelde eisen voldoen. Hij voegt deze biljetten bij de al door hem voor de zitting ontvangen biljetten. Deze laatste zitten ook in gesloten enveloppen. Hij controleert of deze laatste enveloppen zich nog bevinden in de oorspronkelijke staat. Na opening van de enveloppen beoordeelt hij de inschrijfformulieren op geldigheid en betekenis. Hij maakt vervolgens de biedingen maar ook – en wel in willekeurige volgorde – de bieders bekend. De notaris controleert de identiteit van de bieders die ter zitting een bod doen aan de hand van daartoe geschikte documenten. Ook kan hij al tijdens de zitting vragen om een bewijs van financiële gegoedheid.

Van dit geheel van handelingen wordt een proces-verbaal opgemaakt.
Indien door een bieder niet het voorgeschreven inschrijfbiljet wordt ingediend zal de notaris het bepaalde in art. 3 lid 8 AVIN in acht moeten nemen.

3.6.3.16 Gunning/recht van beraad

Tot 17.00 uur van de dag volgend op de dag waarop de inschrijving heeft plaatsgevonden heeft de verkoper het recht om zich te beraden (art. 8 lid 2 AVIN). Tot dat moment kan de verkoper nadenken of hij wenst in te gaan op het bod en met de bieder een overeenkomst wenst aan te gaan. In de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden kan de termijn worden bekort of verlengd. Tijdens deze periode heeft de notaris de mogelijkheid om daar waar nodig in het kader van de WWFT (nader) onderzoek te doen.

Meteen nadat het hoogste bod bekend is geworden dient de verkoper te verklaren of hij en aan wie hij gunt, of hij gebruik maakt van het recht van beraad of dat hij niet gunt. Deze verklaring dient in het proces-verbaal van de veiling te worden opgenomen.

Van de gunning dient een proces-verbaal te worden opgemaakt (art. 8 lid 4 AVIN, MODEL 3.6.3.16A). Van de gunning wordt mededeling gedaan aan de koper (MODEL 3.6.3.16B). Aan de opdrachtgever wordt een afschrift van de akte van gunning toegezonden (MODEL 3.6.3.16C). Voor de totstandkoming van de gunning is het proces-verbaal niet vereist; op grond van de AVIN (Begrippen, onder 11) is de enkele verklaring van verkoper hiervoor voldoende.

Spreekt de verkoper zich niet uit voor de daartoe gestelde tijd dan wordt hij geacht niet te hebben gegund.

Door gunning komt de koopovereenkomst tot stand (art. 8 lid 1 AVIN).
De opdrachtgever heeft overigens zolang nog niet is gegund het recht om de inschrijving – zonder opgave van redenen – af te gelasten (art. 8 lid 7 AVIN).

Uiteraard is het mogelijk tot inschrijving van de koopovereenkomst over te gaan (art. 7:3; zie onderdeel 2.1.3.5). Ingeschreven zullen moeten worden de afschriften van de tot op het moment van gunning verleden akten tezamen met een notariële verklaring als bedoeld in art. 7:3 lid 6.

3.6.3.17 Betaling waarborgsom

Volgens art. 12 AVIN dient door de koper op eerste verzoek van de verkoper aan de notaris een waarborgsom/bankgarantie te worden voldaan ten bedrage van 10% van de koopsom (MODEL 3.6.3.17A). Op grond van art. 10 lid 1 onder b AVIN moet de waarborgsom uiterlijk de vijfde dag nadat om betaling is verzocht worden betaald. Bij niet-betaling volgt een aanmaning (MODEL 3.6.3.17B).

Het verdient aanbeveling om reeds in dit stadium een kostenopgave aan de koper toe te zenden (zie onderdeel 3.6.3.19) (MODEL 3.6.3.17C). 

In art. 12 wordt de uitbetalingsprocedure nader omschreven. Voorts wordt in dit artikel omschreven hoe gehandeld moet worden ingeval de koper niet tijdig aan zijn betalingsverplichting voldoet. Van de betaling of niet-tijdige betaling wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de opdrachtgever (MODEL 3.6.3.17D).

Voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak geldt op grond van art. 7:26 lid 4 dat de voor de zekerheid van de nakoming van de verplichting een waarborgsom of bankgarantie van maximaal 10% van de koopsom mag worden gevraagd.

Overigens zou de notaris ook van de verkoper betaling van een waarborgsom kunnen verlangen. Uiteraard kan ook deze waarborgsom worden vervangen door een garantieverklaring. Over de wijze van betaling van de waarborgsom en de rol van de notaris wordt geschreven in onderdeel 2.3.6. Het is van groot belang dat de notaris in die procedure heel goed zijn eigen positie bewaakt.

3.6.3.18 Bieden voor een ander/akte de command

Met enige regelmaat wordt ter gelegenheid van een inschrijving geboden voor een met naam genoemde derde dan wel een ‘nader te noemen meester’ (art. 6 AVIN). De concept-akte en de bevestiging van de afspraak gaan naar de koper (MODEL 3.6.3.18A) en de nader te noemen meester (MODEL 3.6.3.18B). Teneinde te voorkomen dat in dergelijke situaties de inschrijving op niets uit loopt (er wordt geen derde aangewezen, de genoemde derde bestaat niet) wordt in de AVIN degene die inschrijft aangemerkt als bieder. Hij is naast de vertegenwoordigde hoofdelijk gebonden voor de nakoming van alle verplichtingen die voor een koper uit deze wijze van verkoop voortvloeien (art. 6 leden 1 en 4 AVIN). Betaalt de bieder – in plaats van de achterman – de koopsom dan zal de levering van de onroerende zaak aan hem plaatsvinden. Aan hem zal uiteraard ook kwijting worden verleend.

Overigens heeft elke bieder – ook als hij zich dat recht niet uitdrukkelijk heeft voorbehouden – de mogelijkheid om uiterlijk zes dagen na gunning te verklaren dat hij het bod heeft uitgebracht namens een achterman (art. 6 leden 2 en 3 AVIN). 

Van deze verklaring en de bevestiging daarvan door de achterman wordt een akte de command opgemaakt (MODEL 3.6.3.18C). Door aldus te handelen treedt de vertegenwoordigde in de rechten en verplichtingen welke uit de veiling voortvloeien ‘alsof hij zelf het bod heeft uitgebracht’ (art. 6 lid 3 AVIN).
In de AVIN is voor makelaars een uitzondering op voormelde regels gemaakt. Een makelaar kan zich, tenzij in de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden anders is bepaald, op grond van art. 6 lid 6 AVIN van zijn hoofdelijkheid bevrijden door aan de notaris te overleggen:
– schriftelijke opdracht;
– een bewijsstuk waaruit blijkt dat de vertegenwoordigde in staat moet worden geacht zijn financiële verplichtingen na te komen;
De achterman moet uiterlijk zes dagen na gunning worden genoemd en hebben geaccepteerd. Art. 6 lid 3 AVIN is van toepassing.

3.6.3.19 Betaling binnen 8 dagen na gunning

Op grond van art. 10 van de AVIN dienen door de koper de volgende (kosten)posten te worden voldaan binnen 8 dagen na gunning:
– honorarium ten laste van de koper;
– kadastraal tarief en de kosten van kadastrale recherche;
– (indien van toepassing) kosten van de akte de command;
– overdrachtsbelasting.

In de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden kan van de gestelde termijn worden afgeweken. Uiteraard is het ook mogelijk dat de verkoper deze kosten voor zijn rekening neemt.

Hiervan dient dan te blijken uit de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden.
Indien de koper niet of niet tijdig aan zijn verplichtingen voldoet komt hij daardoor – zonder ingebrekestelling (art. 6:83 onder a) – in verzuim (MODEL 3.6.3.19A). Vanaf dat moment is de wettelijke rente verschuldigd (art. 10 lid 4 jo. art. 22 AVIN).

De door de verkoper verschuldigde kosten moeten worden voldaan uiterlijk op de dag waarop de koopsom moet worden voldaan (MODEL 3.6.3.19B). Indien de inschrijving niet doorgaat of niet wordt gegund moeten deze kosten meteen daarna worden betaald (art. 10 lid 2 AVIN). Om de notaris tegemoet te komen wordt in art. 10 lid 3 AVIN aan hem de mogelijkheid gegeven om – ingeval de hoogte van de kosten nog niet vaststaat – een schatting te maken en op basis daarvan een voorlopige declaratie in te dienen bij de opdrachtgever (MODEL 3.6.3.19C).

Bovendien kan de notaris op grond van art. 12 lid 6 AVIN van de verkoper voor de zekerheid van de betaling van de kosten een waarborgsom of bankgarantie vragen.
Indien de verkoper niet of niet tijdig aan zijn verplichtingen voldoet komt hij daardoor – zonder ingebrekestelling (art. 6:83 onder a) – in verzuim. Vanaf dat moment is de wettelijke rente verschuldigd (art. 10 lid 4 jo. art. 22 AVIN).

3.6.3.20 Betaling koopsom binnen 6 weken na gunning

Op grond van art. 10 lid 1 sub c AVIN moeten de koopsom, de overige kosten die op grond van de bijzondere veilingvoorwaarden voor zijn rekening komen en de door hem te betalen eigenaarslasten worden betaald uiterlijk zes weken na gunning. In de bijzondere veilingvoorwaarden kan een andere datum zijn vermeld. Het verdient aanbeveling in de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden glashelder een datum te noemen.

De afrekening en een concept-akte van kwijting wordt aan de koper toegezonden.

De koper dient de koopsom over te boeken naar een door de notaris aan te geven bankrekening (kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna) en wel in Nederlands wettig betaalmiddel (art. 11 lid 1 AVIN).

Van de betaling wordt een akte van kwijting of een notariële akte van betaling opgemaakt (MODEL 3.6.3.20A) en toegezonden (MODEL 3.6.3.20B). Uiteraard is het van belang dat voordat de akte zal worden verleden nog herrecherche wordt gedaan. Zie voor de procedure de onderdelen 2.3.8 en 2.3.9.

Bij niet-betaling volgt een aanmaning (MODEL 3.6.3.20C). Het verdient aanbeveling om reeds in dit stadium een kostenopgave aan de koper toe te zenden (zie onderdeel 3.6.3.19)(MODEL 3.6.3.20D). In art. 12 wordt de uitbetalingsprocedure nader omschreven. Voorts wordt in dit artikel omschreven hoe gehandeld moet worden ingeval de koper niet tijdig aan zijn betalingsverplichting voldoet. Van de betaling of niet-tijdige betaling wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de opdrachtgever (MODEL 3.6.3.20E).

3.6.3.21 Inschrijving in de openbare registers

Om de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen dienen afschriften van de navolgende akten in de openbare registers te worden ingeschreven (art. 17 lid 2 AVIN); zie onderdeel 2.3.10.2):
– bijzondere inschrijvingsvoorwaarden;
– proces-verbaal van inschrijving;
– akte van gunning;
– (indien van toepassing) akte de command;
– akte van kwijting/notariële verklaring van betaling.

Indien en zodra de betaling heeft plaatsgevonden kan op verzoek van koper en/of verkoper de levering plaatsvinden (art. 17 lid 1 AVIN).

3.6.3.22 Uitbetaling gelden

Nadat de hiervoor in onderdeel 3.6.3.21 omschreven bescheiden zijn ingeschreven in de desbetreffende openbare registers, althans de BVO is ontvangen en de narecherche (zie voor deze procedure onderdeel 2.3.11) is verricht kunnen de gelden worden uitbetaald. Uit de koopsom dienen de kosten van de verkoop te worden voldaan. Vervolgens ontvangen hypotheeknemers en beslagleggers – indien mogelijk – het aan hen toekomende (art. 13 lid 3 AVIN). Resteert er daarna nog iets dan komt dat overschot (netto-opbrengst; art. 13 lid 4 AVIN) toe aan de eigenaar. Voor een omschrijving van de procedure kan worden verwezen naar de onderdelen 2.3.10 en 2.3.11.

Per 1 augustus 2011 zijn de regels met betrekking tot de uitbetaling van gelden aangescherpt in het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD). Op grond van dit reglement betaalt de notaris bij transacties waarbij hij is betrokken alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen. Zie verder onderdeel 3.1.8.1.

3.6.3.23 Doorhaling hypotheek

De wijze waarop doorhaling van de op de onroerende zaak gevestigde hypotheken en eventuele beslagen dient plaats te vinden wordt omschreven in onderdeel 2.3.11.3 en – in het bijzonder – onderdeel 3.2.

3.6.3.24 Afsluiten dossier

Uiteindelijk wordt het dossier afgesloten. De laatste werkzaamheden worden omschreven in onderdeel 2.3.11.4. Aan de opdrachtgever en de koper worden afschriften van de diverse akten toegezonden (MODEL 3.6.3.24A en MODEL 3.6.3.24B).

3.6.4 Varia

3.6.4.1 Algemene inschrijvingsvoorwaarden versus bijzondere inschrijvingsvoorwaarden

Ingevolge art. 23 lid 4 AVIN dient van aanvullingen op dan wel afwijkingen van de algemene inschrijvingsvoorwaarden te blijken uit de zogenaamde bijzondere inschrijvingsvoorwaarden. Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de algemene en bijzondere voorwaarden gelden de laatste.

3.6.4.2 Algemene termijnenwet

De Algemene termijnenwet is van toepassing op de termijnen welke in de veilingvoorwaarden zijn gemeld (art. 23 lid 1 AVIN).

3.6.4.3 Grosse

A. Een grosse is een in executoriale vorm uitgegeven afschrift of uittreksel van een notariële akte (art. 1 sub f. Wet op het notarisambt). De executoriale vorm krijgt het afschrift door aan het hoofd van de akte de woorden ‘in naam der koningin’ te vermelden (art. 430 Rv). De uitgifte van een grosse is met bijzondere waarborgen omgeven: zie art. 50 Wet op het notarisambt.

B. Op grond van art. 23 lid 2 AVIN kan aan de koper een grosse worden afgegeven. Dit zal evenwel eerst mogelijk zijn nadat hij aan al zijn verplichtingen heeft voldaan.
Een koper heeft de grosse nodig indien hij — indien dat krachtens de veilingvoorwaarden mogelijk is — het gekochte wenst te ontruimen (art. 20 AVIN). De grosse omvat de afschriften van:
– bijzondere inschrijvingsvoorwaarden;
– proces-verbaal van inschrijving;
– akte van gunning;
– (indien van toepassing) akte de command;
– akte van kwijting/notariële verklaring van betaling.

3.6.4.4 Art. 42 Wet op het Notarisambt/art. 49 Wet op het notarisambt

Op grond van art. 23 lid 3 van de AVIN wordt eenieder aangemerkt als onmiddellijk belanghebbende bij de akte houdende vaststelling van de algemene inschrijvingsvoorwaarden. Dit betekent dat eenieder recht op een afschrift of een uittreksel heeft. Overigens zal in verband met wijziging van de Wet op het notarisambt thans moeten worden verwezen naar art. 49 Wet op het notarisambt.

In de bijzondere veilingvoorwaarden wordt deze wijziging vermeld.

Ten aanzien van de bijzondere veilingvoorwaarden zou hetzelfde moeten gelden.

3.6.4.5 Woonplaatskeuze

Voor alles wat de verkoop bij inschrijving betreft, kiezen de daarbij betrokken partijen woonplaats op het kantoor van de notaris, aldus art. 2 lid 7 AVIN.

3.6.5 Checklist openbare inschrijving

Inschrijving door eigenaar (hierna te noemen: opdrachtgever): eigenaar is bewoner/gebruiker van grondgebonden woning/bedrijfsruimte of appartementsrecht).

1. Ontvangst opdracht (onderdeel 3.6.3.1)
– aanmaken/inboeken dossier;
– opdrachtgever invoeren in kaartsysteem;
– kadastrale en hypothecaire inzage;
– kadastrale kaart opvragen;
– legitimatie WWFT/BRP-inzage/VIS;
– onderzoek naar faillissement/curatele/surseance van betaling/schuldsanering;
– schouwen te verkopen object;
– onderzoek naar gebruik te verkopen object;
– lasten en beperkingen (art. 7:15);
– navraag bij en overleg met opdrachtgever;
– toestemming echtgenoot/geregistreerd partner (art. 1:88).

2. Aanvaarden opdracht (onderdeel 3.6.3.2)
– meezenden algemene voorwaarden;
– opdrachtgever informeren over resultaten onderzoek sub 1;
– stappenplan, tijdpad, kostenopgave meezenden;
– afwijzing opdracht:
• schriftelijk;
• motivering.

3. Nader onderzoek naar publiekrechtelijke situatie (onderdeel 3.6.3.3)
– Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, handhaving m.b.t. onder meer de Woningwet, zie art. 5.1 en verder Wabo);
– Woningwet;
– Huisvestingswet;
– Erfgoedwet;
– Wet op de stads- en dorpsvernieuwing;
– Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan/bouwvergunningen);
– Wet bodembescherming;
– Wet voorkeursrecht gemeenten;
– Onteigeningswet.

4. Nader onderzoek privaatrechtelijke situatie (onderdeel 3.6.3.4)
– juridische situatie:
• is de opdrachtgever eigenaar?;
• feitelijke situatie:
• bouwkundige gebreken;
• olietank (KIWA);
• andere tanks (septic);
• bodemvervuiling;
• feitelijk gebruik (eigen bewoning/huur/kraak/bruikleen);
• plaats erfafscheidingen (geschillen met buren?);
• bouwtekeningen;
• functioneren technische installaties;
• energielabel.
– privaatrechtelijke beperkingen (art. 5:15):
• erfdienstbaarheden;
• opstalrechten/erfpacht;
• Belemmeringenwet privaatrecht;
• kwalitatieve verplichtingen;
• kettingbedingen;
• retentierechten.
– kwalitatieve rechten:
• garanties;
• GIW.

5. Opvragen financiële/fiscale zaken (onderdeel 3.6.3.5)
– WOZ-waarde met taxatiegegevens;
– onroerendezaakbelasting;
– rioolrecht;
– waterschaps-/polderlasten;
– precario (afgeschaft per 1 juli 2017, met een ruime overgangsregeling, zie www.rijksoverheid.nl);
– in geval van appartementsrecht: VvE aanschrijven in verband met art. 5:122; opvragen achterstallige lasten/besluiten/reservefonds;
– in geval van erfpacht/opstal: zie art. 5:92 en 5:104;
– in geval van mandeligheid: zie art. 3:176;
– mededeling van gegevens a t/m g aan opdrachtgever.

6. Vaststellen dag, uur en plaats van inschrijving (onderdeel 3.6.3.6)
– huren etablissement;
– bevestiging aan eigenaar.

7. Aflossingsnota bij hypotheeknemer opvragen (onderdeel 3.6.3.7)

8. Opstellen bijzondere inschrijvingsvoorwaarden/opmaken inschrijfbiljetten (onderdeel 3.6.3.8)
– goedkeuring opdrachtgever vragen;
– toezending van volmacht aan opdrachtgever;
– verlijden akte houdende vaststelling bijzondere inschrijvingsvoorwaarden.

9. Opmaken aankondiging (onderdeel 3.6.3.9)
– aankondiging;
– goedkeuring opdrachtgever vragen;
– na goedkeuring verzenden aan krant/website(s).

10. Opmaken kostenoverzicht ten behoeve van mogelijke bieders (onderdeel 3.6.3.10)
– honorarium;
– kadastraal recht;
– overdrachtsbelasting;
– omzetbelasting.

11. Opmaken brochure (onderdeel 3.6.3.11)
– inschrijfbiljet maken;
– ter goedkeuring toezenden aan opdrachtgever.

12. Plaatsen aankodiging (onderdeel 3.6.3.12)
– indien gewenst op www.veilingnotaris.nl, www.openbareverkoop.nl of andere site;
– bericht versturen aan makelaardij/handel en anderen die reeds belangstelling hebben getoond (liefst per e-mail).

13. Ontvangen biedingen voor zitting (onderdeel 3.6.3.13)
– uitwendige controle.

14. Opmaken proces-verbaal van inschrijving (onderdeel 3.6.3.14)
– toezending concept en goedkeuring verzoeken aan opdrachtgever.

15. Inschrijving (onderdeel 3.6.3.15)
– recherche vooraf;
– uitleg procedure;
– controle biljetten/bod/financiële gegoedheid bieder;
– proces-verbaal van inschrijving.

16. Beraad/gunning (onderdeel 3.6.3.16)
– akte van gunning;
– goedkeuring verzoeken aan opdrachtgever en koper;
– bevestiging ondertekening akte van gunning aan opdrachtgever.

17. Betaling waarborgsom (onderdeel 3.6.3.17)
– binnen vijf dagen na verzoek;
– bevestiging ontvangst waarborgsom aan opdrachtgever en koper;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

18. Akte de command (onderdeel 3.6.3.18)
– uiterlijk 6 dagen na gunning;
– concept-akte aan opdrachtgever en koper/nader te noemen meester verzenden;
– bevestiging ondertekening akte aan opdrachtgever.

19. Betaling binnen 8 dagen na gunning (onderdeel 3.6.3.19)
– opstellen afrekening voor koper/verzending aan koper:
• honorarium;
• (indien van toepassing) kosten akte de command;
• kadastraal recht/recherche;
• overdrachtsbelasting;
• overige kosten en lasten.
– bevestiging ontvangst van betaling aan opdrachtgever;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

20. Betaling koopsom binnen 6 weken na gunning (onderdeel 3.6.3.20)
– toezending concept akte van kwijting met afrekening aan koper en eigenaar;
– bevestiging ondertekening akte en betaling aan eigenaar;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

21. Inschrijving in openbare registers (onderdeel 3.6.3.21)
– afschriften van:
• akte houdende bijzondere inschrijvingsvoorwaarden;
• akte van inschrijving;
• akte van gunning;
• (indien van toepassing) akte de command;
• akte van kwijting.

22. Uitbetaling gelden (onderdeel 3.6.3.22)

23. Doorhaling hypotheek (onderdeel 3.6.3.23)

24. Sluiten dossier (onderdeel 3.6.3.24)
– toezending afschriften aan opdrachtgever en koper.