3.5.1 Eenvoudige vrijwillige veiling

3.5.1.1 Algemeen

De verkoop door middel van vrijwillige veiling (ook wel vrijwillige openbare verkoop genoemd) vindt plaats op – het blijkt al uit de omschrijving – vrijwillige basis.

De eigenaar geeft vrijwillig opdracht aan de notaris om een onroerende zaak in veiling te verkopen. Op deze veilingen, die veelal via de notaris zullen worden georganiseerd, zijn meestal de Algemene veilingvoorwaarden registergoed 1993 (AVV), zoals deze zijn vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, van toepassing. 

Het woord ‘vrijwillig’ is van belang voor de plaats van deze verkoop in het rechtssysteem. Vanwege de vrijwillige basis zijn de bepalingen omtrent de vrijwillige verkoop grotendeels van toepassing. Van de vrijwillige veiling moet worden onderscheiden de in onderdeel 3.4 executieveiling (executoriale verkoop); een vorm van verkoop met een eigen karakter en specifieke, van de vrijwillige verkoop afwijkende gevolgen. Bij executoriale verkoop is steeds sprake van de verkoop en levering door een ander dan de eigenaar (de hypotheeknemer of beslaglegger). 

Het verschil tussen de normale onderhandse koopovereenkomst en de overeenkomst van koop welke na veiling tot stand komt is slechts gelegen in de wijze van totstandkoming van de overeenkomst. Dit betekent dat ten aanzien van de verkoop en levering door middel van vrijwillige veiling de onderdelen 2.1, 2.2 en 2.3 van toepassing zijn. Dit zal slechts anders zijn ingeval de methodiek (welke hierna wordt beschreven) zich daartegen verzet. De vertegenwoordiging van een rechtspersoon, van belang ingeval verkoper of koper een rechtspersoon is, wordt beschreven in de onderdelen 2.7.15 en 2.7.16.

Ingeval op de onroerende zaak dan wel de kooppenningen een beslag ligt dan wel komt te liggen tijdens de veilingprocedure geldt hetgeen in de onderdelen 2.7.3, 2.7.4 en 2.7.5 is geschreven.

Bij executoriale verkoop wordt veelal gebruik gemaakt van de Algemene Voorwaarden voor Executieverkopen 2017 (AVVE 2017). Bij vrijwillige verkoop worden veelal de Algemene veilingvoorwaarden registergoed 1993 (AVV 1993) van de KNB toegepast. Zie nader onderdeel 3.5.3.8. De AVVE kennen, anders dan de AVVE, niet de mogelijkheid van een veiling via internet of een hybride veiling (gecombineerde zaal-/internetveiling). Om dit mogelijk te maken, moet dit in bijzondere veilingvoorwaarden worden geregeld.

Hierna wordt, waar nodig, verwezen naar de AVV 1993.

3.5.1.2 Positie notaris

Noch in het Burgerlijk Wetboek noch in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt gesproken over de vrijwillige openbare verkoop en de rol die de notaris daarin speelt. Toch kan, evenals in verband met de executoriale verkoop, voor de vrijwillige openbare verkoop worden gesteld dat de notaris ook in deze veiling de coördinator is. Hij is op grond van de algemene veilingvoorwaarden (art. 2 AVV) de spin in het web.

Hij dient – zo dat de wens van de eigenaar is – in het belang van die eigenaar de te verkopen zaak zo goed mogelijk aan te bieden. Daarnaast moet hij oog hebben voor de positie van de potentiële koper. Dat ook hier, evenals bij de executoriale openbare verkoop, zowel tuchtrechtelijke als civielrechtelijke aansprakelijkheid loert, zal duidelijk zijn. Conflicterende notariële verplichtingen kunnen zich gemakkelijk voordoen.

3.5.1.3 Openbaarheid

Ook deze veiling dient in het openbaar te geschieden (AVV, Begrippen, onder 1). Voor een bespreking van het begrip ‘openbaarheid’ wordt verwezen naar onderdeel 3.4.1.4.

3.5.1.4 Plaatselijk gebruik

Hoewel het ten behoeve van het verkrijgen van een zo hoog mogelijke opbrengst wellicht wenselijk is dat de verschillende veilingen zo veel mogelijk op eenzelfde wijze worden georganiseerd en uitgevoerd, wordt in de AVV niet verwezen naar het plaatselijk gebruik (vergelijk onderdeel 3.4.1.5).

3.5.2 Veilingverhoudingen

3.5.2.1 Notaris – verkoper

Tussen de verkoper en de notaris bestaat een overeenkomst van opdracht (art. 7:400). Hetgeen is geschreven in onderdeel 3.4.2.1 is ook hier van toepassing (behalve waar uitdrukkelijk wordt gesproken over de executoriale verkoop).

Indien de notaris zulks wenst zullen zijn algemene voorwaarden van toepassing zijn. Van een ‘battle of forms’, waarover onderdeel 3.4.2.1, zal hier veelal geen sprake zijn.

3.5.2.2 Notaris – koper

Hier kan worden verwezen naar onderdeel 3.4.2.3.

3.5.2.3 Notaris – derde

Het hiervoor in onderdeel 3.4.2.4 geschrevene is ook hier van toepassing.

3.5.2.4 Verkoper – gegadigden/(potentiële) bieders

De veiling is voor bieders spannend. Het is aan de notaris om er zorg voor te dragen dat de veiling in een zo rustig mogelijke sfeer kan verlopen. Het is van belang dat de notaris zijn voorlichtende taak goed kan vervullen. Als de veiling in de zaal plaatsvindt, zouden onnodige vragen, rumoer en/of intimidatie kunnen spelen. Hierop moet de notaris alert reageren. Hij moet niet schromen de veiling stil te leggen of te verdagen.

Uit de rechtspraak mag wel worden afgeleid dat de verkoper door het plaatsen van een advertentie geen aanbod doet, maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod laat uitgaan (vergelijk (voor de verkoop bij inschrijving): HR 11 december 1991, NJ 1992/177; (voor de reguliere verkoop): Rb. Almelo (vzr.) 5 augustus 2003, Notamail 2003/218).

In termen van aanbod een aanvaarding (art. 6:217), doet derhalve de bieder in veiling een aanbod. De verkoper kan aanvaarden. De aanvaarding door verkoper is de gunning: ‘de verklaring van de verkoper waardoor, als resultaat van de veiling, de koopovereenkomst tussen de verkoper en de koper tot stand komt’ (Begrippen, onder 11).

De biedfase is aan te merken als een zogenaamde precontractuele fase waarin gehandeld moet worden met inachtneming van de veilingvoorwaarden en redelijkheid en billijkheid. Tussen verkoper en koper komt een koopovereenkomst tot stand. Uiteraard verplicht deze overeenkomst tot eigendomsoverdracht (art. 16 lid 1 AVV).

3.5.2.5 Verkoper – koper

Bij vrijwillige verkoop is de verkoper degene die ook eigenaar van het te verkopen object is. Het onderzoekstraject zoals dat in verband met een normale verkoop en levering wordt gelopen kan ook bij deze vorm van verkoop gevolgd worden. Zie de onderdelen 2.1, 2.2 en 2.3.
De koper heeft geen bedenktijd ex art. 7:2; zie onderdeel 2.1.3.4.

3.5.3 Procedure

3.5.3.1 Ontvangst veilingopdracht

Deze eerste fase van het veilingproces dient te bestaan uit een korte inventarisatie (vergelijk onderdeel 2.1.4), die er op gericht is zodanige informatie te verkrijgen dat het besluit om de veilingopdracht te accepteren op goede gronden kan worden genomen. De notaris die een veilingopdracht accepteert geeft daarmee aan dat hij verwacht dat hij de te verkopen zaak zo goed mogelijk kan aanbieden. Bij dit inleidend onderzoek zal de notaris ook kadastrale en hypothecaire inzages moeten doen. Hij zal een (technisch) oordeel moeten vellen over de juistheid en geldigheid van de eigendomsakte op basis waarvan geveild zal moeten worden (art. 3 Verordening Beroeps en Gedragsregels; zie een en ander nader de onderdelen 2.2.3.3.1, 2.3.7.3.5 en hoofdstuk 7). Ook zou de vraag aan de orde kunnen komen of de te verwachten opbrengst voldoende zal zijn om de hypotheek af te lossen. De WWFT is onverkort van toepassing.

Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen informatie die betrekking heeft op het subject (d.w.z. de hypotheekgever/schuldenaar) en informatie betrekking hebbende op het object. Bij de verstrekking van informatie aan het publiek dient objectinformatie voorop te staan. Het verstrekken van subjectinformatie is voor een gegadigde in beginsel niet van belang, zodat terughoudendheid bij het verschaffen van subjectinformatie geboden is.

3.5.3.2 Aanvaarden opdracht door middel van brief/afwijzen opdracht

Indien de notaris de veilingopdracht wenst te accepteren dient hij dat schriftelijk aan de opdrachtgever/verkoper mede te delen (MODEL 3.5.3.2A).

Het verdient aanbeveling om de resultaten van het in onderdeel 3.5.3.1 genoemde onderzoek reeds in dit stadium schriftelijk of digitaal vast te leggen. Voorts is het wenselijk om het voorgenomen tijdpad (MODEL 3.5.3.2B) mee te sturen. Wanneer wordt er geveild? Op welke plaats en welk tijdstip? Tenslotte zal de notaris moeten aangeven wat hij nog meer wenst te gaan doen. Wellicht kan al een concept-verkoopbrochure (MODEL 3.5.3.2C) worden gemaakt.

Na het accepteren van de opdracht (een opdracht dient schriftelijk te worden verleend: art. 6 lid 4 AVV) ontstaat een overeenkomst van opdracht (art. 7:400). Zie voorts hiervoor in onderdeel 3.4.3.2.

Het verdient aanbeveling het afwijzen van een veilingopdracht schriftelijk en gemotiveerd te doen. Verwezen wordt naar art. 21 Wet op het notarisambt inzake de ministerieplicht/dienstweigering.

In de AVV wordt uitgebreid ingegaan op de situatie dat de te verkopen onroerende zaak behoort tot een gemeenschap en de deelgenoten opdracht verlenen tot openbare verkoop, zie art. 6. Dit is van belang, omdat de vrijwillige veiling wel voorkomt bij de afwikkeling van een nalatenschap (met meerdere erfgenamen).

Deze bepaling is ook van toepassing in andere gevallen van een veiling in opdracht van meer verkopers, of als meer registergoederen (die toebehoren aan verschillende personen) in hun opdracht als één geheel in veiling worden gebracht.

De deelgenoten worden aangemerkt als één verkoper. Zij zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de veiling en de opdracht voortvloeien. De opdracht tot veiling wordt schriftelijk gegeven. Daaruit dient te blijken wie namens de verkopers bevoegd is alle beslissingen terzake van de veiling, daaronder begrepen die van al of niet gunning en afgelasting, te nemen. Een deelgenoot kan op de veiling een bod uitbrengen. Dat geldt dan als een aanbod gericht aan zijn mede-deelgenoten. De mede-deelgenoten beslissen over de gunning. In geval van gunning wordt de overeenkomst tussen deelgenoten als verdeling op basis van het bod uitgevoerd. Zie voor dit alles art. 6 AVV: dit laatste artikel wordt ook voor de executieveiling besproken, zie onderdeel 3.4.3.2).

3.5.3.3 Nader onderzoek naar publiekrechtelijke situatie

In fase 1 is summier aandacht besteed aan de publiekrechtelijke situatie van de te verkopen onroerende zaak. Thans dient dit nader onderzocht te worden. De volgende wetten kunnen daarbij van belang zijn:
– Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, handhaving m.b.t. onder meer de Woningwet, zie art. 5.1 en verder Wabo);
– Woningwet;
– Huisvestingswet;
– Erfgoedwet;
– Wet op de stads- en dorpsvernieuwing;
– Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan/bouwvergunningen);;
– Wet bodembescherming;
– Wet voorkeursrecht gemeenten;
– Belemmeringenwet privaatrecht.
Alle informatie dient zijdens de desbetreffende instantie schriftelijk of digitaal aangeleverd te worden (MODEL 3.5.3.3A). Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden en de rol van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) wordt omschreven in de onderdelen 2.1.4.3, 2.2.2.3 en 2.3.7.3.5. De informatie wordt schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd (MODEL 3.5.3.3B).

In het algemeen kan over de onderzoeksplicht van de notaris het volgende worden gezegd: de notaris dient in beginsel zelfstandig onderzoek te verrichten naar de juistheid van ter gelegenheid van een verkoop aan het publiek te verstrekken verklaringen met betrekking tot de te veilen onroerende zaak. Hij mag dus niet uitsluitend afgaan op de door de opdrachtgever gegeven informatie. Indien hij wel wil afgaan op die informatie mag hij geen aanwijzingen hebben om te twijfelen aan de juistheid van die informatie (Hof Amsterdam 27 december 1990, PW 19911; WPNR 6222 (1996)). 

Zie ook de overwegingen van de Hoge Raad in het arrest Kromjongh/Van Dijk c.s. In de veilingbrochure wordt als bestemming van de onroerende zaak aangegeven: bedrijfspand/hotel. Tijdens de veiling heeft de notaris nog telefonisch contact gehad met de gemeente, zulks op speciaal verzoek van een potentiële koper (voor de veiling is er geen contact met de gemeente geweest). De gemeente heeft deze bestemming telefonisch bevestigd. Na veiling blijkt aan de koper dat de bestemming luidt: eengezinswoning. Koper vordert schadevergoeding van de notaris. Deze laatste heeft volgens koper door aldus te handelen onrechtmatig gehandeld. De overwegingen van de Hoge Raad zijn instructief en geven goed zicht op de functie van de notaris in veiling (in casu een vrijwillige veiling): 

‘3.2 Het hof, dat deze vordering heeft afgewezen, heeft tot uitgangspunt genomen: dat van de notaris, gelet op diens functie bij een veiling als de onderhavige, een zelfstandig onderzoek mag worden verwacht naar de juistheid van de aan het publiek over het betrokken pand te geven informatie, waarop het publiek dan ook mag vertrouwen; dat deze norm niet inhoudt dat de notaris zonder meer voor de juistheid van deze informatie garant staat; dat deze norm echter wel van de notaris een hoge mate van zorgvuldigheid eist; dat de tussen verkoper en koper geldende veiligheidsvoorwaarden daaraan niet kunnen afdoen. 

3.3 Het betreft hier door de notaris aan het publiek verstrekte onjuiste informatie met betrekking tot de geoorloofdheid van het gebruik van de onroerende zaak als bedrijfspand. In het licht van de gemeentelijke bevoegdheden met betrekking tot gebruik en bestemming van onroerende zaken ligt het voor de hand dat, eer een notaris informatie van deze aard aan het publiek verschaft, hij bij de gemeente binnen het gebied waarvan die zaak is gelegen, nagaat of de bestemming die hij aan het publiek wil opgeven en die deze zaak op dat tijdstip wellicht feitelijk heeft, een gebruik van de onroerende zaak betreft, waartegen van de zijde van de gemeente bezwaren zijn te verwachten. Dit brengt mee dat een notaris die een zodanig onderzoek nalaat, niet voldoet aan de eis van een hoge mate van zorgvuldigheid die blijkens het hiervoor overwogene van hem dient te worden verlangd. Dat zulk een gebruik ontbreekt en notarissen wellicht vaker nalaten de nodige inlichtingen te vragen en aldus een zeker risico nemen met betrekking tot de juistheid van de door hen aan het publiek verschafte gegevens, heeft niet tot gevolg dat zulk een gedragslijn geacht moet worden overeen te komen met de hoge mate van zorgvuldigheid die een notaris te dezer zake dient te betrachten.’ (HR 22 maart 1996, NJ 1996/668 met noot W.M. Kleijn (Kromjongh/Van Dijk).)

3.5.3.4 Nader onderzoek privaatrechtelijke en feitelijke situatie

In fase 1 is summier aandacht besteed aan de privaatrechtelijke en feitelijke situatie van de te verkopen onroerende zaak. In deze fase dient dit nader onderzocht te worden. Daarbij dient aandacht te worden besteed aan:

a. de juridische situatie
De vraag is eenvoudig: is de opdrachtgever eigenaar? Zie art. 3 Verordening Beroeps en Gedragsregels; zie een en ander nader de onderdelen 2.1.4.1 en 2.1.4.3 en hoofdstuk 7. Ook zou de vraag aan de orde kunnen komen of de te verwachten opbrengst voldoende zal zijn om de hypotheek af te lossen. Het resultaat wordt schriftelijk medegedeeld aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.4A).

b. feitelijke situatie (conformiteit: onderdeel 2.7.6)
– bouwkundige gebreken;
– olietank (KIWA);
– andere (septic)tanks;
– bodemvervuiling;
– feitelijk gebruik (eigen bewoning/huur/kraak/bruikleen);
– plaats erfafscheidingen (geschillen met buren?);
– bouwtekeningen;
– functioneren technische installaties;
– energielabel.

Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden wordt omschreven in onderdeel 2.1.4, meer in het bijzonder onderdeel 2.1.4.3, alsmede onderdeel 2.2.3.3. Het resultaat wordt schriftelijk medegedeeld aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.4A).

c. privaatrechtelijke beperkingen (art. 5:15)
– erfdienstbaarheden;
– opstalrechten/erfpacht;
– Belemmeringenwet privaatrecht;
– kwalitatieve verplichtingen;
– kettingbedingen;
– retentierechten.

Het belang van dit onderzoek en de wijze waarop een en ander dient plaats te vinden wordt omschreven in de onderdelen 2.1.4 en 2.2.3.3. Het resultaat wordt schriftelijk medegedeeld aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.4A).

d. kwalitatieve rechten
– garanties;
– GIW.

Zie over kwalitatieve rechten onderdeel 2.2.3.3.2. Het resultaat wordt schriftelijk medegedeeld aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.4A).

3.5.3.5 Opvragen financiële/fiscale zaken

In fase 1 is summier aandacht besteed aan de financiële en fiscale zaken betreffende de te verkopen onroerende zaak. Thans dient dit nader onderzocht te worden. De volgende regelingen/wetten kunnen daarbij van belang zijn:
– WOZ-waarde met taxatiegegevens (MODEL 3.5.3.5A);
– onroerendezaakbelasting;
– rioolrecht;
– waterschaps-/polderlasten (MODEL 3.5.3.5B);
– precario (afgeschaft per 1 juli 2017, met een ruime overgangsregeling, zie www.rijksoverheid.nl);
– in geval van appartementsrecht: VvE aanschrijven in verband met art. 5:122 (achterstand bijdragen VvE: zie onderdeel 3.4.2.4); opvragen lasten en besluiten/aandeel reservefonds (MODEL 3.5.3.5C);
– in geval van erfpacht/opstal: zie art. 5:92 en 5:104.
– in geval van gemeenschap/mandeligheid (MODEL 3.5.3.5D): zie art. 3:176.

Zie voor de te volgen procedure onderdeel 2.3.7.3.6. De resultaten worden medegedeeld aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.5E).

3.5.3.6 Vaststellen dag, uur en plaats van verkoop

De notaris zal ingevolge de verleende opdracht de dag, het uur en de plaats van verkoop vast stellen en aan de eigenaar mededelen (zie onderdeel 3.4.3.6)(MODEL 3.5.3.6A). Als de veiling (deels) in de zaal plaatsvindt, dient de zaal gereserveerd te worden (MODEL 3.5.3.6B) en dient de afslager te worden verzocht aanwezig te zijn (MODEL 3.5.3.6C).

3.5.3.7 Opvragen aflossingsnota

De te volgen procedure wordt omschreven in onderdeel 2.3.7.3.6.

3.5.3.8 Opstellen bijzondere veilingvoorwaarden

Op vrijwillige veilingen die in Nederland plaatsvinden zullen veelal de Algemene veilingvoorwaarden registergoed 1993 (AVV) van toepassing zijn. De AVV zijn in 1992 vastgesteld door de KNB.

Naast deze algemene voorwaarden worden voor elke veiling bijzondere veilingvoorwaarden vastgesteld. Ingevolge art. 24 lid 4 AVV dient van aanvullingen op, of afwijkingen van de algemene voorwaarden te blijken uit de bijzondere veilingvoorwaarden. In deze bijzondere voorwaarden (MODEL 3.5.3.8A) wordt – al dan niet op basis van de AVV – over het algemeen het volgende opgenomen (daar waar in de AVV wordt verwezen naar bijzondere veilingvoorwaarden staat het artikel vermeld):

– omschrijving van de onroerende zaak (art. 1 AVV);
– naam verkoper (namen deelgenoten);
– wijze van eigendomsverkrijging door verkoper;
– welke verkoopvoorwaarden zijn van toepassing (verwijzing naar AVV);
– soort veiling (vrijwillige openbare verkoop in de zin van de AVV);
– wijze van veilen, dag(en)/tijdstip(pen)/locatie waarop de inzet en de afslag zullen worden gehouden;
– overzicht van door koper verschuldigde kosten en lasten (art. 9 lid 1 AVV);
– overzicht van door verkoper verschuldigde kosten en lasten (art. 9 lid 2 AVV);
– overzicht van verschuldigde belastingen;
– feitelijke staat onroerende zaak (leeg/ontruimd?): (art. 19 lid 6 jo. art. 20 en 21 lid 4 AVV);
– voorbehoud recht van beraad (art. 8 AVV);  – bevoegdheid van deelgenoten/verkopers (art. 6 lid 5 AVV);  – omzetbelasting verschuldigd? (art. 9 lid 3 AVV);
– betaalmomenten koopsom/kosten/waarborgsom e.d. (art. 10 lid 1 AVV);
– vanaf wanneer is rente over koopsom verschuldigd? (voor een bijzondere situatie (aflevering vóór betaling): art. 19 lid 2 AVV);
– procedure ingeval meer personen hetzelfde bod uitbrengen;
– resultaten van het gepleegde onderzoek naar privaatrechtelijke en publiekrechtelijke situatie: garanties/bekendheid verkoper (art. 15 leden 2, 3, 4, 6, 7; art. 16 leden 1, 4, 6 AVV);
– overzicht erfdienstbaarheden/kwalitatieve rechten en verplichtingen, kettingbedingen;
– moment van aflevering (art. 19 lid 1 AVV);
– wijze van legitimatie bieder;
– eisen gegoedheidsverklaring hoogste bieder. 

In de bijzondere veilingvoorwaarden kan ook de mogelijkheid van bieden via internet worden geregeld. Dat dit niet afdoet aan de openbaarheid van de veiling wordt duidelijk bij Vonck, WPNR 6882 (2011).

De concept-akte wordt toegezonden aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.8B). Indien de opdrachtgever de akte bij volmacht wenst te ondertekenen wordt aan hem een volmacht toegezonden (MODEL 3.5.3.8C).

Na vaststelling van deze voorwaarden liggen ze ter inzage op het notariskantoor. Eventueel kunnen deze ook op een website worden geplaatst.
Het verdient aanbeveling de bijzondere veilingvoorwaarden in een vroegtijdig stadium vast te stellen. Degenen die een bod wensen te doen moeten zich royaal op de veiling kunnen voorbereiden. Het zou wenselijk zijn de voorwaarden gereed te hebben voordat de eerste advertentie zal verschijnen. Over de verhouding tussen de algemene en de bijzondere veilingvoorwaarden zegt art. 24 lid 4 AVV dat ingeval van tegenstrijdigheid tussen beide de bijzondere veilingvoorwaarden prevaleren.

De verkoper heeft in het geval hij meer onroerende zaken in veiling brengt, de bevoegdheid om deze zaken in de afslagfase afzonderlijk en in combinatie aan te bieden. Het voornemen daartoe dient de verkoper uiterlijk bij het begin van de afslagfase bekend te maken (art. 3 lid 6 AVV). Deze wijze van verkoop komt vooral voor bij kavels agrarische grond.

3.5.3.9 Opmaken advertentie/aanplakken

Aan de advertentie (MODEL 3.5.3.9A) worden geen eisen gesteld. Het verdient uiteraard aanbeveling de advertentie een wervend karakter te geven. Goed overleg met de eigenaar is gewenst. De advertentie wordt aan de krant toegezonden (MODEL 3.5.3.9B).

Aanplakken gebeurt op veel plaatsen niet en is ook niet verplicht. Het kan gewenst zijn om toch aan te plakken op de woning, om zo meer bieders te trekken. Overleg met de eigenaar.

Maak gebruik van veilingsites, bijvoorbeeld: www.veilingnotaris.nl of www.openbareverkoop.nl. Daarbij verdient het aanbeveling uitdrukkelijk te vermelden dat het om een vrijwillige verkoop gaat.

3.5.3.10 Opmaken kostenoverzicht ten behoeve van mogelijke bieders

Ingevolge de Algemene veilingvoorwaarden (art. 9 AVV) komen de navolgende kosten ten laste van de verkoper:
– het honorarium volgens het tarief van de KNB (zie hierna);
– kosten van advertenties/biljetten/afslagersloon en zaalhuur;
– kosten van ontruiming;
– eventuele kosten van verkoop;
– kosten van doorhaling van hypotheek/beslag;
– inzetpremie;
– kosten en lasten die in de bijzondere veilingvoorwaarden worden genoemd.

De kosten worden in mindering gebracht op de opbrengst (art. 13 AVV).

De volgende kosten komen ten laste van de koper:
– overdrachtsbelasting;
– het honorarium volgens het tarief van de KNB (zie hieronder);
– kosten van de akte de command;
– kadastrale recht en kosten van kadastrale recherche;
– kosten en lasten die in de bijzondere veilingvoorwaarden zijn vermeld.

In de bijzondere veilingvoorwaarden kan van voormelde regeling worden afgeweken. Het concept van deze voorwaarden dient te worden toegezonden aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.10A).

Opgemerkt moet worden dat door de KNB vastgestelde tarieven thans niet meer bestaan. In de bijzondere veilingvoorwaarden dient derhalve van de algemene voorwaarden te worden afgeweken. De notaris zal zijn honorarium vast moeten stellen met inachtneming van zijn uurtarief. Dus: aantal bestede uren x uurtarief. Uiteraard is het moeilijk tevoren een inschatting te maken van het te verwachten aantal bestede uren. Ervaring is hier de beste leermeester. Indien de notaris weinig veilingervaring heeft zal hij in contact moeten treden met collega’s teneinde zicht op de onderhavige problematiek te krijgen. Het is mogelijk een gestaffeld tariefsysteem te hebben; hoe hoger de koopsom hoe hoger het honorarium.

3.5.3.11 Opmaken veilingboekje/brochure

Het verdient aanbeveling om voor geïnteresseerden een brochure te maken waarin alle van belang zijnde informatie wordt samengevat. Een dergelijke brochure omvat in het ideale geval derhalve:
– royale objectomschrijving met foto’s;
– kadastrale kaart, eventueel: andere tekeningen;
– Algemene veilingvoorwaarden;
– bijzondere veilingvoorwaarden;
– kostenoverzicht;
– concept akten;
– uitleg procedure.

Het concept van de brochure wordt ter beoordeling toegezonden aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.11A).

In plaats van (of naast) een brochure kan ook worden gedacht aan publicatie op een of meer websites, omdat daarmee het bereik van de veiling wordt vergroot. Bovendien kan hier op relatief goedkope en eenvoudige wijze veel voor geïnteresseerden belangrijke informatie worden gepubliceerd.

3.5.3.12 Plaatsen advertentie

In welke krant en op welke wijze wordt geadverteerd wordt uiteindelijk bepaald door de eigenaar/opdrachtgever. Gedacht kan worden aan een plaatselijk of landelijk verspreid dagblad. Denk daarnaast aan plaatsing op een of meer websites.

Afhankelijk van het object kan daarnaast worden gedacht aan advertenties in bladen die gelet op het type object een specifieke doelgroep bereiken: een hotel in een horecablad; en boerderij in een agrarisch blad; een luxe villa in een dorp in de Telegraaf of het NRC.

Ook publicatie op een of meer websites verdient aanbeveling, om daarmee het bereik van de veiling te vergroten. Denk bijvoorbeeld aan www.funda.nl.

3.5.3.13 Opmaken van processen-verbaal van inzet en afslag

Een proces verbaal van inzet (MODEL 3.5.3.13A) geeft een relaas van hetgeen ter zitting plaatsvindt in de inzetfase. Het gaat dan voornamelijk om waarnemingen door de notaris gedaan. Daarenboven wordt deze akte getekend door de eigenaar, diens vertegenwoordiger en de inzetter. Aldus blijkt duidelijk dat hier sprake is van een gemengde akte: deels proces-verbaal, deels partij-akte.

Een proces-verbaal van afslag (MODEL 3.5.3.13B) geeft een relaas van hetgeen ter zitting plaatsvindt in de afslagfase. Het gaat dan voornamelijk om waarnemingen door de notaris gedaan. Daarenboven wordt deze akte getekend door de eigenaar, diens vertegenwoordiger en de hoogste bieder, althans degene wiens bod door de notaris wordt aanvaard. Aldus blijkt duidelijk dat hier sprake is van een gemengde akte: deels proces-verbaal, deels partij-akte (vgl. art. 37 Wna). Ondertekening is van belang voor de bewijskracht van de akte: door ondertekening schept een partij bewijs ten laste van zichzelf, art. 37 Wna.

De conceptakten worden ter accordering toegezonden aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.13C).

3.5.3.14 De veiling

3.5.3.14.1 Gang van zaken

Hiervoor wordt verwezen naar onderdeel 3.4.3.15.1.

3.5.3.14.2 Inzetpremie

Een bijzonder element uit de algemene voorwaarden betreft de zogenaamde inzetpremie (vroeger ook wel strijkgeld, plokgeld of trekgeld genoemd). Deze premie is, zo blijkt uit art. 7 AVV, bestemd voor degene die in de opbodfase het hoogste bod doet (de inzetter). Het is een beloning voor het genomen risico. Immers, indien in de afslagfase geen ‘mijn’ wordt geroepen is de hoogste bieder (de inzetter dus) gebonden ingeval de verkoper gunt.

Volgens art. 7 van de AVV bedraagt de inzetpremie 1% van de inzetsom. In de bijzondere veilingvoorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Mocht de inzetter omzetbelasting verschuldigd zijn dan is deze in de inzetpremie inbegrepen. Het verdient aanbeveling om in de bijzondere veilingvoorwaarden te bepalen dat de inzetsom slechts aan de inzetter alleen wordt voldaan. De inzetpremie dient te worden voldaan door notaris aan de inzetter indien en zodra deze uit de bij de notaris gestorte gelden kan worden voldaan. Een ander moment kan in de bijzondere veilingvoorwaarden worden bepaald. Is de inzetter ook koper dan wordt de inzetsom met de koopsom verrekend.

3.5.3.14.3 Biedafspraken en intimidatie

Zie hierover onderdeel. 3.4.3.15.

3.5.3.15 Gunning/recht van beraad

Tot 17.00 uur van de dag volgend op de dag waarop de afslag heeft plaatsgevonden, heeft de verkoper het recht om zich te beraden. Tot dat moment kan hij nadenken of hij wenst in te gaan op het bod en met de bieder een overeenkomst wenst aan te gaan. In de bijzondere veilingvoorwaarden kan de termijn worden bekort of verlengd. Tijdens deze periode heeft de notaris ook de mogelijkheid om daar waar nodig in het kader van de WWFT onderzoek te doen.

Meteen nadat het hoogste bod bekend is geworden dient de verkoper, na een daartoe strekkend verzoek (MODEL 3.5.3.15A), te verklaren of hij gunt dan wel gebruik maakt van het recht van beraad of dat hij niet gunt. Deze verklaring dient in het proces-verbaal van de veiling te worden opgenomen.

Van de gunning dient een proces-verbaal te worden opgemaakt (MODEL 3.5.3.15B). Van de gunning wordt mededeling gedaan aan de koper (MODEL 3.5.3.15C). Voor de totstandkoming van de gunning is het proces-verbaal niet vereist; op grond van de AVV (Begrippen, onder 11) is de enkele verklaring van verkoper hiervoor voldoende.

Spreekt de verkoper zich niet uit binnen de daartoe gestelde tijd dan wordt hij geacht niet te hebben gegund.

Door gunning komt de koopovereenkomst tot stand. De koper heeft geen bedenktijd ex art. 7:2 (zie lid 5).

Uiteraard is het mogelijk tot inschrijving van de koopovereenkomst over te gaan (art. 7:3; zie onderdeel 2.1.3.5). Ingeschreven zullen moeten worden de afschriften van de tot op het moment van gunning verleden akten tezamen met een notariële verklaring als bedoeld in art. 7:3 lid 6. Het ondertekenen van de akte van gunning wordt schriftelijk bevestigd aan de opdrachtgever (MODEL 3.5.3.15D).

3.5.3.16 Betaling waarborgsom

Volgens art. 12 AVV dient door de koper op eerste verzoek van de verkoper aan de notaris een waarborgsom/bankgarantie te worden voldaan ten bedrage van 10% van de koopsom (MODEL 3.5.3.16A). Het is wenselijk om, indien mogelijk, reeds nu aan de koper de concept-akte van kwijting en de definitieve afrekening toe te zenden (MODEL 3.5.3.16B). Bij niet-betaling wordt de koper aangemaand (MODEL 3.5.3.16C). Ontvangst of niet-betaling van deze waarborgsom dient schriftelijk aan de opdrachtgever te worden medegedeeld (MODEL 3.5.3.16D).

In art. 12 wordt de uitbetalingsprocedure nader omschreven. De waarborgsom moet uiterlijk de vijfde dag nadat om betaling daarvan is verzocht worden betaald.

Voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak geldt op grond van art. 7:26 lid 4 dat de voor de zekerheid van de nakoming van de verplichting een waarborgsom of bankgarantie van maximaal 10% van de koopsom mag worden gevraagd.

Over de wijze van betaling van de waarborgsom en de rol van de notaris wordt geschreven in onderdeel 2.3.6. Het is van groot belang dat de notaris in die procedure heel goed zijn eigen positie bewaakt.

3.5.3.17 Bieden voor een ander/akte de command

Met enige regelmaat wordt in veiling geboden voor een met naam genoemde derde dan wel een ‘nader te noemen meester’. Teneinde te voorkomen dat in dergelijke situaties de veiling op niets uit loopt (er wordt geen derde aangewezen, de genoemde derde bestaat niet) wordt in de AVVE degene die in veiling het bod uitbrengt aangemerkt als bieder. Hij is naast de vertegenwoordigde hoofdelijk gebonden voor de nakoming van alle verplichtingen die voor een koper uit deze wijze van verkoop voortvloeien (art. 5 lid 4 AVV). Betaalt de bieder – in plaats van de achterman – de koopsom dan zal de levering van de onroerende zaak aan hem plaatsvinden. Aan hem zal uiteraard ook kwijting worden verleend.

Overigens heeft elke bieder – ook als hij zich dat recht niet uitdrukkelijk heeft voorbehouden – de mogelijkheid om uiterlijk zes dagen na gunning te verklaren dat hij het bod heeft uitgebracht namens een achterman (art. 5 lid 2 AVV).

De bieder dient binnen zes dagen na gunning zijn achterman te noemen. Van deze verklaring en de bevestiging daarvan door de achterman wordt een akte de command opgemaakt (MODEL 3.5.3.17A). Door aldus te handelen treedt de vertegenwoordigde in de rechten en verplichtingen welke uit de veiling voortvloeien ‘alsof hij zelf het bod heeft uitgebracht’ (art. 5 lid 3 AVV).

Degene die een bod doet als gevolmachtigde of vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van een rechtspersoon is ook hoofdelijk gebonden (art. 5 lid 5 AVV). Degene die namens een publiekrechtelijke rechtspersoon een bod uitbrengt wordt niet aangemerkt als bieder indien hij verklaart en aantoont aan de notaris dat hij handelt namens deze rechtspersoon (art. 5 lid 3 AVV).

In de AVV is voor makelaars een uitzondering op voormelde regels gemaakt. Een makelaar kan zich op grond van art. 5 lid 6 AVV van zijn hoofdelijkheid bevrijden door aan de notaris te overleggen:
– schriftelijke opdracht;
– een bewijsstuk waaruit blijkt dat de vertegenwoordigde in staat moet worden geacht zijn financiële verplichtingen na te komen.

De achterman moet uiterlijk zes dagen na gunning worden genoemd en hebben geaccepteerd. Art. 5 lid 3 AVV is van toepassing.

De koper en de nader te noemen meester ontvangen de concept-akte de command met een bevestiging van de afspraak (MODEL 3.5.3.17B en MODEL 3.5.3.17C). Het is wenselijk om reeds nu een kostennota aan de uiteindelijke koper te sturen (MODEL 3.5.3.17D, zie onderdeel 3.5.3.18).

3.5.3.18 Betaling binnen 8 dagen na gunning

Ingevolge art. 10 van de AVV dienen door de koper de volgende (kosten)posten te worden voldaan binnen 8 dagen na gunning:
– honorarium ten laste van de koper;
– (indien van toepassing) kosten van de akte de command;
– kosten kadastraal recht en kadastrale recherche;
– overdrachtsbelasting.

In de bijzondere veilingvoorwaarden kan van de gestelde termijn worden afgeweken. Uiteraard is het ook mogelijk dat de verkoper deze kosten voor zijn rekening neemt.
Hiervan dient dan te blijken uit de bijzondere veilingvoorwaarden.

Indien de koper niet of niet tijdig aan zijn verplichtingen voldoet komt hij daardoor – zonder ingebrekestelling (art. 6:83 onder a) – in verzuim. Vanaf dat moment is de wettelijke rente verschuldigd (art. 10 lid 4 jo. art. 22 AVV).

De door de verkoper verschuldigde kosten moeten worden voldaan uiterlijk op de dag waarop de koopsom wordt voldaan. Indien de veiling niet doorgaat of niet wordt gegund moeten deze kosten meteen daarna worden betaald. Om de notaris tegemoet te komen wordt in art. 10 lid 3 AVV aan hem de mogelijkheid gegeven om – ingeval de hoogte van de kosten nog niet vaststaat – een schatting te maken en op basis daarvan een voorlopige declaratie in te dienen bij de opdrachtgever.

Bovendien kan de notaris op grond van art. 12 lid 7 AVV van de verkoper voor de zekerheid van de betaling van de kosten een waarborgsom of bankgarantie vragen. Daarbij is art. 7:26 lid 4 van belang: de koper (natuurlijk persoon) van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, bestanddeel daarvan of een deelnemings- of lidmaatschapsrecht kan slechts gehouden zijn tot betaling van een waarborgsom van ten hoogste tien procent.

Indien de verkoper niet of niet tijdig aan zijn verplichtingen voldoet komt hij daardoor – zonder ingebrekestelling (art. 6:83 onder a) – in verzuim. Vanaf dat moment is de wettelijke rente verschuldigd (art. 10 lid 4 jo. art. 22 AVV).

3.5.3.19 Betaling koopsom binnen 6 weken na gunning

Op grond van art. 10 lid 1 sub c AVV moet de koopsom, de overige kosten die op grond van de bijzondere veilingvoorwaarden voor zijn rekening komen en de door hem te betalen eigenaarslasten – in handen van de notaris –uiterlijk zes weken na gunning worden betaald. In de bijzondere veilingvoorwaarden kan een andere datum zijn vermeld. Het verdient aanbeveling in de bijzondere veilingvoorwaarden glashelder een datum te noemen.

Voorts dienen te worden voldaan de kosten en lasten ingevolge de bijzondere veilingvoorwaarden en de te verrekenen bedragen: onroerendezaakbelasting en andere heffingen (o.a. rioolrecht/waterschapslasten).

De koper dient de koopsom over te boeken naar een door de notaris aan te geven bankrekening (kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna) en wel in Nederlands wettig betaalmiddel (art. 11 lid 1 AVV).

Van de betaling wordt een akte van kwijting of een notariële akte van betaling opgemaakt (MODEL 3.5.3.19A). Op grond van art. 17 lid 2 AVV wordt in principe een akte van kwijting opgemaakt, behalve als de verkoper de akte niet kan of wil ondertekenen. Dan wordt een notariële verklaring van betaling opgemaakt.

Uiteraard is het van belang dat voordat de akte zal worden verleden nog herrecherche wordt gedaan. Zie voor de procedure de onderdelen 2.3.8 en 2.3.9.

Bij niet-betaling van de nota van afrekening (MODEL 3.5.3.19B) wordt de koper aangemaand (MODEL 3.5.3.19C). Ontvangst of niet-betaling van deze waarborgsom dient schriftelijk aan de opdrachtgever te worden medegedeeld (MODEL 3.5.3.19D).

3.5.3.20 Inschrijving in de openbare registers

Om de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen dienen afschriften van de navolgende akten in de openbare registers te worden ingeschreven (art. 17 lid 2 AVV):
– bijzondere veilingvoorwaarden;
– proces-verbaal van inzet;
– proces-verbaal van afslag;
– akte van gunning;
– (indien van toepassing) akte de command;
– akte van kwijting/notariële verklaring van betaling.
Indien en zodra de betaling heeft plaatsgevonden kan op verzoek van koper en/of verkoper de levering plaatsvinden (art. 17 lid 1 AVV).

3.5.3.21 Uitbetaling gelden

Nadat de hiervoor in onderdeel 3.5.3.20 omschreven bescheiden zijn ingeschreven in de desbetreffende openbare registers en de narecherche (zie voor deze procedure onderdeel 2.3.11) is verricht kunnen de gelden worden uitbetaald.

Uit de koopsom dienen de kosten van de verkoop te worden voldaan (art. 17 lid 6 AVV; zie art. 13 AVV voor de toereking van de betalingen uit de opbrengst). Vervolgens ontvangt de eigenaar/verkoper – na aftrek van de hypotheekschuld (en eventueel aflossing beslaglegger) – het aan hem toekomende.

Voor een omschrijving van de procedure kan worden verwezen naar de onderdelen 2.3.10 en 2.3.11.

Per 1 augustus 2011 zijn de regels met betrekking tot de uitbetaling van gelden aangescherpt in het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD). Op grond van dit reglement betaalt de notaris bij transacties waarbij hij is betrokken alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen. Zie verder onderdeel 3.1.8.1.

3.5.3.22 Doorhaling hypotheek

De wijze waarop doorhaling van de op de onroerende zaak gevestigde hypotheken en eventuele beslagen dient plaats te vinden wordt omschreven in onderdeel 2.3.11.3 en – in het bijzonder – onderdeel 3.2.

3.5.3.23 Sluiten dossier

Uiteindelijk wordt het dossier afgesloten. De laatste werkzaamheden worden omschreven in onderdeel 2.3.11.4. De afschriften van de diverse akten worden toegezonden aan de koper (MODEL 3.5.3.23A).

3.5.4 Varia

3.5.4.1 Dwingend recht/regelend recht

Ingevolge art. 23 AVV gelden de veilingvoorwaarden slechts voor zover de wet niet dwingend een andere regeling voorschrijft.
Op grond van art. 24 lid 4 AVV kunnen bij bijzondere veilingvoorwaarden aanvullingen op of afwijkingen van de AVV worden gemaakt.

3.5.4.2 Algemene termijnenwet

De Algemene termijnenwet is van toepassing op de termijnen welke in de veilingvoorwaarden zijn gemeld (art. 24 lid 1 AVV).

3.5.4.3 Grosse

Een grosse is een in executoriale vorm uitgegeven afschrift of uittreksel van een notariële akte (art. 1 sub f. Wet op het notarisambt). De executoriale vorm krijgt het afschrift door aan het hoofd van de akte de woorden ‘in naam der koningin’ te vermelden (art. 430 Rv). De uitgifte van een grosse is met bijzondere waarborgen omgeven: zie art. 50 Wet op het notarisambt.

Op grond van art. 24 lid 2 AVV kan aan de koper een grosse worden afgegeven. Dit zal evenwel eerst mogelijk zijn nadat hij aan al zijn verplichtingen heeft voldaan.

Een koper heeft de grosse nodig indien hij, ingeval de eigenaar daar uiteindelijk toch geen medewerking aan wenst te verlenen (en dat is redelijk theoretisch), het gekochte wenst te ontruimen (art. 20 AVV). De grosse omvat de afschriften van:
– bijzondere veilingvoorwaarden;
– proces-verbaal van inzet;
– proces-verbaal van afslag;
– akte van gunning;
– (indien van toepassing) akte de command;
– akte van kwijting/notariële verklaring van betaling (art. 17 lid 2 AVV).

3.5.4.4 Art. 42 Wet op het Notarisambt/art. 49 Wet op het notarisambt

Op grond van art. 24 lid 3 van de AVV wordt eenieder aangemerkt als onmiddellijk belanghebbende bij de akte houdende vaststelling van de algemene veilingvoorwaarden. Dit betekent dat eenieder recht op een afschrift of een uittreksel heeft. Overigens zal in verband met wijziging van de Wet op het Notarisambt thans moeten worden verwezen naar art. 49 Wet op het notarisambt. In de bijzondere veilingvoorwaarden wordt deze wijziging vermeld.

Ten aanzien van de bijzondere veilingvoorwaarden zou hetzelfde moeten gelden.

3.5.5 Checklist vrijwillige veiling

Veilingprocedure door eigenaar (hierna te noemen: opdrachtgever): eigenaar is bewoner/gebruiker van grondgebonden woning/bedrijfsruimte of appartementsrecht).

1. Ontvangst veilingopdracht (onderdeel 3.5.3.1)
– aanmaken/inboeken dossier;
– opdrachtgever invoeren in kaartsysteem;
– kadastrale en hypothecaire inzage;
– kadastrale kaart opvragen;
– Legitimatie WWFT/BRP-inzage/VIS;
– onderzoek naar faillissement/curatele/surseance van betaling/schuldsanering;
– schouwen te veilen object;
– onderzoek naar gebruik te veilen object;
– lasten en beperkingen (art. 7:15)?;
– navraag bij en overleg met opdrachtgever;
– zaalveiling, zaal-/internetveiling of internetveiling?;
– toestemming echtgenoot/geregistreerd partner (art. 1:88).

2. Aanvaarden opdracht (onderdeel 3.5.3.2)
– meezenden algemene voorwaarden;
– opdrachtgever informeren over resultaten onderzoek sub 1;
– stappenplan, tijdpad, kostenopgave meezenden;
– afwijzing opdracht:
– schriftelijk;
– motivering.

3. Nader onderzoek naar publiekrechtelijke situatie (onderdeel 3.5.3.3)
– Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, handhaving m.b.t. onder meer de Woningwet, zie art. 5.1 en verder Wabo);
– Woningwet;
– Huisvestingswet;
– Erfgoedwet;
– Wet op de stads- en dorpsvernieuwing;
– Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan/bouwvergunningen);
– Wet bodembescherming;
– Wet voorkeursrecht gemeenten;
– Onteigeningswet.

4. Nader onderzoek privaatrechtelijke situatie (onderdeel 3.5.3.4)
– juridische situatie
– is de opdrachtgever eigenaar?;
– feitelijke situatie;
– bouwkundige gebreken;
– olietank (KIWA);
– andere tanks (septic);
– bodemvervuiling;
– feitelijk gebruik (eigen bewoning/huur/kraak/bruikleen);
– plaats erfafscheidingen (geschillen met buren?);
– bouwtekeningen;
– functioneren technische installaties;
– energielabel;
– privaatrechtelijke beperkingen (art. 7:15)
– erfdienstbaarheden;
– opstalrechten/erfpacht;
– Belemmeringenwet privaatrecht;
– kwalitatieve verplichtingen;
– kettingbedingen;
– retentierechten;
– kwalitatieve rechten;
– garanties:
– GIW.

5. Opvragen financiële/fiscale zaken (onderdeel 3.5.3.5)
– WOZ-waarde met taxatiegegevens;
– onroerendezaakbelasting;
– rioolrecht;
– waterschaps-/polderlasten;
– precario (afgeschaft per 1 juli 2017, met een ruime overgangsregeling, zie www.rijksoverheid.nl);
– in geval van appartementsrecht: VvE aanschrijven in verband met art. 5:122; opvragen (achterstallige) lasten;
– in geval van erfpacht/opstal: zie art. 5:92 en art. 5:104.
– ingeval van mandeligheid: zie art. 3:176;
– mededeling van gegevens aan opdrachtgever.

6. Vaststellen dag, uur en plaats van verkoop (onderdeel 3.5.3.6)
– huren etablissement;
– afslager;
– bevestiging aan eigenaar.

7. Aflossingsnota bij geldgever/hypotheeknemer opvragen (onderdeel 3.5.3.7)

8. Opstellen bijzondere veilingvoorwaarden (onderdeel 3.5.3.8)
– goedkeuring opdrachtgever vragen;
– toezending van volmacht aan opdrachtgever;
– verlijden akte houdende vaststelling bijzondere veilingvoorwaarden.

9. Opmaken advertentie/eventueel opmaken aanplakbiljetten (onderdeel 3.5.3.9)
– advertentie opstellen;
– goedkeuring opdrachtgever vragen;
– na goedkeuring verzenden aan krant en/of plaatsen op website(s).

10. Opmaken kostenoverzicht ten behoeve van mogelijke bieders (onderdeel 3.5.3.10)
– honorarium;
– kadastraal recht;
– overdrachtsbelasting;
– omzetbelasting;
– (indien van toepassing) akte de command;
– financiële en fiscale zaken (onderdeel 3.5.3.5).

11. Opmaken veilingboekje/brochure (onderdeel 3.5.3.11)
– ter goedkeuring toezenden aan opdrachtgever;
– eventueel plaatsen op website(s) waarop de veiling is aangekondigd.

12. Plaatsen advertentie (onderdeel 3.5.3.12)
– indien gewenst op www.veilingnotaris.nl, www.openbareverkoop.nl of andere site (of, indien de vrijwillige veiling via de regioveiling loopt, op de website van de regioveiling);
– bericht versturen aan makelaardij/handel en anderen die reeds belangstelling hebben getoond (liefst per e-mail).

13. Opmaken processen-verbaal van inzet en afslag (onderdeel 3.5.3.13)
– toezending concepten en goedkeuring verzoeken aan opdrachtgever.

14. Veiling (onderdeel 3.5.3.14)
– recherche vooraf;
– uitleg procedure;
– financiële gegoedheid bieder;
– proces-verbaal van inzet;
– proces-verbaal van afslag.

15. Gunning (onderdeel 3.5.3.15)
– akte van gunning;
– goedkeuring verzoeken aan opdrachtgever en koper;
– bevestiging ondertekening akte van gunning aan opdrachtgever.

16. Betaling waarborgsom (onderdeel 3.5.3.16)
– binnen vijf dagen na verzoek;
– bevestiging ontvangst waarborgsom aan opdrachtgever en koper;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

17. Akte de command (onderdeel 3.5.3.17)
– uiterlijk 6 dagen na gunning;
– concept-akte aan opdrachtgever en koper/nader te noemen meester;
– verzenden;
– bevestiging ondertekening akte aan opdrachtgever;
– toezending afrekening m.b.t. de kosten.

18. Betaling binnen 8 dagen na gunning (onderdeel 3.5.3.18)
– opstellen afrekening voor koper/verzending aan koper;
– honorarium;
– (indien van toepassing) kosten akte de command;
– kadastraal recht/recherche;
– overdrachtsbelasting;
– bevestiging ontvangst van betaling aan opdrachtgever;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

19. Betaling koopsom binnen 6 weken na gunning (onderdeel 3.5.3.19)
– toezending concept akte van kwijting met afrekening aan koper en eigenaar;
– bevestiging ondertekening akte en betaling aan eigenaar;
– aanmaning bij niet-betaling en kopie aan opdrachtgever.

20. Inschrijving in openbare registers (onderdeel 3.5.3.20)
– afschriften van:
– akte houdende bijzondere veilingvoorwaarden;
– akte van inzet;
– akte van afslag;
– akte van gunning;
– (indien van toepassing) akte de command;
– akte van kwijting.

21. Uitbetaling gelden (onderdeel 3.5.3.21)

22. Doorhaling hypotheek (onderdeel 3.5.3.22)

23. Sluiten dossier (onderdeel 3.5.3.23)
– toezending afschriften aan opdrachtgever en koper.