In dit onderdeel wordt het proces beschreven van het royement, ook wel doorhaling genaamd, van een in de openbare registers ingeschreven hypotheekrecht. De doorhaling zelf is louter een administratieve handeling (om die reden is de WWFT ook niet van toepassing), maar het voortraject niet. Om een hypotheek te kunnen doorhalen, is het namelijk nodig dat deze is geëindigd. Het einde van een recht van hypotheek wordt apart behandeld in onderdeel 3.2.3.

In het navolgende worden de begrippen doorhaling en royement door elkaar gebruikt als gelijkwaardige termen. Daarmee wordt bedoeld: de administratieve verwerking van het tenietgaan van de hypotheek. Zoals Asser/Van Mierlo 3-VI 2016/324 opmerkt, is doorhaling door de automatisering van de basisadminstratie van het kadaster een achterhaalde term. Het gaat om de inschrijving van een verklaring van waardeloosheid (art. 3:274 BW).

Aanbevolen literatuur: zie onderdeel 3.1.1.

3.2.1 De zaak komt binnen

In het merendeel van de gevallen komt doorhaling aan de orde bij vestiging van een nieuw hypotheekrecht (onderdeel 3.2.1.1). In een enkel geval zal er een apart verzoek tot doorhaling binnenkomen (onderdeel 3.2.1.2). De WWFT is (als gezegd) niet van toepassing.

3.2.1.1 Royement bij vestiging nieuw hypotheekrecht

Als er bij het notariskantoor een verzoek binnenkomt tot vestiging van een recht van hypotheek met een rang die gelijk is aan of zelfs hoger is dan de reeds ingeschreven hypotheken die op het pand rusten, zal het notariskantoor die opdracht alleen tot een goed einde kunnen brengen als het die eerdere hypotheekrechten in de openbare registers weet door te halen. De twee situaties die aan de orde kunnen zijn, zijn de levering van een onroerende zaak, welke zaak nog belast is met een recht van hypotheek ten laste van de verkoper, en de ‘oversluiting’ van een hypothecaire geldlening.

Met oversluiting wordt bedoeld het geval dat een of meer bestaande hypothecaire geldleningen worden afgelost uit gelden die afkomstig zijn uit een nieuwe hypothecaire geldlening. Meer over de rang van hypotheken in het onderdeel 3.3.

3.2.1.2 Separaat verzoek tot doorhaling

Soms gebeurt het dat het notariskantoor louter verzocht wordt om een ingeschreven recht van hypotheek door te halen. Dit verzoek kan zowel van de hypotheeknemer (bank) komen, als van de hypotheekgever. Als dit separate verzoek binnenkomt, zal een nieuw dossier moeten worden aangemaakt, vergelijkbaar als hiervoor in onderdeel 3.1.3 beschreven, alleen zullen van de hypotheekgever niet meer gegevens nodig zijn dan volledige naam, adres en legitimatie.

3.2.2 Voorbereidende werkzaamheden bij nieuwe zaak

Om een hypotheek te kunnen doorhalen, is een notariële akte nodig. De akte moet worden ingeschreven in de openbare registers. Dit volgt uit art. 3:274. Om die akte te kunnen opmaken, zijn allerlei gegevens nodig. Welke dat zijn, wordt in de hierna volgende onderdelen besproken.

3.2.2.1 Eerste recherches

Ook thans zullen de nodige onderzoeken moeten worden uitgevoerd, alvorens verder met de doorhaling van de hypotheek te kunnen gaan. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar hetgeen daarover in het algemene onderdeel 2.1.4 is opgenomen.

3.2.2.2 Dossier aanmaken en partijen invoeren

Na ontvangst van de opdracht tot doorhaling en het uitvoeren van de eerste recherches, kan het dossier aangemaakt worden. Alle reeds bekende gegevens van het object en van partijen worden ingevoerd in het geautomatiseerde systeem van het kantoor en daarnaast wordt een fysiek (papieren) dossier ingericht. De ontbrekende gegevens van partijen worden bij hen opgevraagd, vergelijk onderdeel 3.1.3.4.

3.2.3 Einde hypotheek

Een hypotheekrecht kan op verschillende wijzen eindigen. De belangrijkste wijzen van eindigen worden hierna behandeld. Deze behandeling is dus niet uitputtend.

Op de volgende wijzen eindigt een hypotheekrecht:
1. Omdat het recht van hypotheek een afhankelijk recht is (zie onderdeel 3.1.1), eindigt het als de vordering tot zekerheid waarvan de hypotheek is gevestigd, tenietgaat (art. 3:7 jo. art. 3:82). Dit wordt besproken in de onderdelen 3.2.3.1 en 3.2.3.2.
2. Omdat het recht van hypotheek een beperkt recht is (zie eveneens onderdeel 3.1.1), kan het ook tenietgaan door afstand of opzegging. Hierover gaat onderdeel 3.2.3.3.
3. Als een hypotheekrecht gevestigd zou zijn voor een bepaalde tijdsduur, gaat het teniet door verloop van die tijd (zie art. 3:81 lid 2 onder b), maar dit zal zelden het geval zijn. Dit geval moet overigens niet verward worden met de situatie dat in de hypotheekakte is bepaald dat de looptijd van de geldlening een zekere duur (vaak dertig jaar) heeft.
4. Het recht van hypotheek kan ook gevestigd zijn onder een bepaalde ontbindende voorwaarde. In dat geval gaat het hypotheekrecht door het intreden van die ontbindende voorwaarde teniet (ook art. 3:81 lid 2 onder b).
5. Ook kan het recht van hypotheek eindigen door het tenietgaan van het recht waarvan het is afgeleid (het ‘moederrecht’), bijvoorbeeld een hypotheekrecht dat gevestigd is op een recht van opstal dat vervolgens eindigt. In een dergelijk geval wordt de hypotheeknemer nog beschermd, doordat hij een recht van pand krijgt (art. 3:229 lid 1).
6. Tot slot gaat het recht van hypotheek teniet door een levering ingevolge een executoriale verkoop en de voldoening van de koopprijs (de zogenaamde ‘zuivering’, art. 3:273 lid 1).

3.2.3.1 Vaste hypotheek: bewijs aflossing geldlening

Bij een vaste hypotheek is de geldlening het enige waarvoor het recht van hypotheek is gevestigd (vergelijk onderdeel 3.1.5.4.1). Het hypotheekrecht eindigt dan door aflossing van de geldlening (of beter: betaling van uitstaande geldsom met verschuldigde (achterstallige) rente en eventueel gemaakte kosten). Om te weten of de lening inderdaad is afgelost en er dus een nieuwe hypotheek met de juiste rang kan worden gevestigd, zal een bewijs van aflossing van die lening in het dossier van de notaris aanwezig moeten zijn. Als de lening nog niet is afgelost, zal het tot de taak van het notariskantoor horen om te zorgen dat deze lening wordt afgelost. Zie hiervoor nader onderdeel 3.2.4.

3.2.3.2 Krediethypotheek: bewijs aflossing krediet en beëindiging kredietrelatie

Bij een zuivere krediethypotheek wordt het recht van hypotheek gevestigd voor al hetgeen de debiteur verschuldigd is uit hoofde van een met de geldverstrekker gesloten kredietovereenkomst (vergelijk onderdeel 3.1.5.4.2). Het hypotheekrecht eindigt dan niet reeds door aflossing van het opgenomen krediet. Bovendien zal de kredietrelatie zelf geheel beëindigd moeten worden, omdat, als dat niet gebeurd is, de debiteur opnieuw geld zou kunnen opnemen uit het krediet. In tegenstelling tot de vaste hypotheek, vermindert het zekerheidsrecht dus niet door aflossingen, maar blijft dit bestaan tot het in de hypotheekakte opgenomen maximumbedrag. Het notariskantoor zal zich er dan niet alleen van moeten verzekeren dat de kredietlening is of wordt afgelost, maar ook om bevestiging van de beëindiging van de kredietovereenkomst moeten vragen. Ook hiervoor nader in onderdeel 3.2.4.

3.2.3.3 Bankhypotheek: bewijs aflossing en royementsvolmacht

Een bankhypotheek wordt gevestigd voor al hetgeen iemand op het moment van de hypotheekverlening dan wel op enig moment daarna, uit welken hoofde ook, verschuldigd is of zal zijn (vergelijk onderdeel 3.1.5.4.3). Het hypotheekrecht eindigt dan niet reeds door aflossing van het aan de bank verschuldigde en zelfs niet, zoals wel eens wordt beweerd, door de (theoretische) beëindiging van de relatie tussen de cliënt en zijn bank. Het is immers bepaald niet uitgesloten dat op een later tijdstip die cliënt op enigerlei wijze toch weer iets aan de bank verschuldigd zal worden. Daarom zal het hypotheekrecht beëindigd moeten worden langs de weg van afstand of opzegging van het hypotheekrecht. Omdat de bankhypotheek tegenwoordig veruit de meest voorkomende hypotheekvorm is, wordt in het navolgende uitgebreider stilgestaan bij deze wijzen van beëindiging van het hypotheekrecht.

Zoals gezegd is zowel afstand als opzegging een wijze van tenietgaan van het hypotheekrecht. Wanneer gebruikt men nu welke methode en wat is het verschil? In onderdeel 3.2.3 is reeds gezegd dat een beperkt recht door afstand teniet kan gaan. Afstand van een beperkt recht als hypotheek (art. 3:81 lid 2 onder c) is een tweezijdige rechtshandeling, waaraan zowel de hypotheeknemer als de gerechtigde tot het onderpand moeten meewerken. Deze methode kan altijd gebruikt worden, ongeacht wanneer en hoe het recht van hypotheek gevestigd is. Het nadeel is vanzelfsprekend dat dus de medewerking van twee partijen verkregen moet worden.

Opzegging van het hypotheekrecht is mogelijk geworden met de invoering van het huidige Burgerlijk Wetboek. Het wordt geregeld in art. 3:81 lid 2 onder d. Daarin staat ook de eis aan dat het recht tot opzegging (bij de wet of) bij de vestiging van het recht aan de hoofdgerechtigde, de beperkt gerechtigde of aan beiden moet zijn toegekend. In de praktijk zal dit recht in geval van een hypotheek slechts aan de hypotheeknemer en niet aan de hypotheekgever verleend worden. Bij onder het oude Burgerlijk Wetboek gevestigde hypotheken zal deze bevoegdheid nooit zijn verleend (tenzij bij wijze van anticipatie op het nieuwe recht, kort voor de invoering daarvan), zodat als regel kan worden gesteld dat de mogelijkheid van opzegging door de hypotheeknemer slechts bij na 1 januari 1992 gevestigde hypotheken zal zijn opgenomen. Het is dus van belang de hypotheekakte erop na te lezen of deze bevoegdheid daadwerkelijk is verleend.

Omdat voor afstand zowel de hypotheeknemer als -gever nodig is, zal bij overdracht van een goed dat (op dat moment nog) belast is met een (oud) hypotheekrecht, zal in de akte van levering een onherroepelijke volmacht opgenomen kunnen worden van de nieuwe eigenaar (de afstand vindt immers plaats op enig moment ná de overdracht) aan de medewerkers van het notariskantoor om namens hem mee te werken aan aanvaarding van de afstand van het oude hypotheekrecht door de betreffende hypotheeknemer. Bij de oversluiting van een hypotheek kan een dergelijke volmacht worden opgenomen in de nieuwe hypotheekakte. En zelfs als er geen expliciete volmacht is, zou langs de weg van de zaakwaarneming (art. 6:198) toch namens de rechthebbende kunnen worden meegewerkt aan de afstand van het oude hypotheekrecht, want deze heeft daar tenslotte alleen maar baat bij.

Voor de afstand van het hypotheekrecht gelden via de schakelbepaling van art. 3:98 dezelfde vormvoorschriften als voor de vestiging van een hypotheekrecht, dus een tussen partijen opgemaakte notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 3:89). Opzegging is vormvrij, maar met het oog op bewijs is schriftelijke vastlegging verstandig. Om deze afstand of opzegging namens de hypotheeknemer te kunnen doen, is een volmacht van hem aan de medewerkers van het notariskantoor nodig. Dit wordt de royementsvolmacht genoemd, waarover meer in onderdeel 3.2.5.

3.2.4 Aflosnota opvragen

Als de passeerdatum bekend is, kan aan de bank worden gevraagd welk bedrag de bank wenst te ontvangen om mee te werken aan doorhaling van de hypotheek. Dit bericht noemt men de aflosnota. Per bank verschilt de termijn die benodigd is om deze aflosnota op te maken. Sommige banken hanteren voor algehele aflossing een termijn van dertig dagen en houden, ook als tegen een eerdere datum een aflosnota wordt opgevraagd, die termijn van dertig dagen aan voor de berekening van de verschuldigde rente. Het is dus verstandig de aflosnota tijdig op te vragen

3.2.4.1 Schriftelijk

Bij de meeste banken zal de aflosnota schriftelijk worden opgevraagd. Bij veel banken is daar inmiddels een centrale, landelijke afdeling voor. Soms is een speciaal faxnummer of e-mailadres voor het notariaat beschikbaar. Ieder notariskantoor zal over een actuele lijst met de gegevens van de betreffende afdelingen (dienen te) beschikken. Een voorbeeldbrief om een aflosnota op te vragen is als model opgenomen (MODEL 3.2.4.1A).

Tegelijk met de aflosnota zal ook de royementsvolmacht worden gevraagd, zie onderdeel 3.2.5.

3.2.4.2 ECH/E-Notaris (Stater)

Bij de systemen van ECH en Stater (zie onderdeel 3.1.5.2) kan alleen nog langs elektronische weg een aflosnota worden opgevraagd. Daartoe moet per computer een aantal vragen worden beantwoord, op basis waarvan de betreffende organisatie een aflosnota opstelt. Voordeel van deze systemen is dat de aanvraag zelden of nooit meer in het ongerede raakt of bij de verkeerde afdeling terechtkomt, terwijl de verwerking van de aanvraag altijd binnen de vooraf toegezegde termijnen gebeurt. Ook is de termijn waarop een aflosnota kan worden opgevraagd en verkregen aanzienlijk korter dan bij veel andere banken die nog op de traditionele manier werken. In beide systemen komt de aflosnota ook langs elektronische weg bij het notariskantoor; bij ECH via een bericht binnen de applicatie, bij Stater via e-mail. In beide gevallen zal het bericht geprint worden om het (ook op papier) in het dossier te kunnen bewaren.

Het systeem van ECH genereert ook direct een royementsvolmacht (zie onderdeel 3.2.5.3). Na aflossing van de lening volgt een elektronisch bericht dat de volmacht gebruikt kan worden. Stater maakt de royementsvolmacht zelf en stuurt deze aan het notariskantoor.

3.2.5 Royementsvolmacht opstellen?

Een royementsvolmacht, ook wel genaamd volmacht tot doorhaling of volmacht tot vervallenverklaring, dient twee doelen: ten eerste de medewerking door de hypotheeknemer aan afstand of opzegging van het hypotheekrecht, waardoor dit recht tenietgaat en ten tweede medewerking aan een akte waarbij wordt verklaard dat het hypotheekrecht is vervallen (de zogenaamde vervallenverklaring, waarover meer in onderdeel 3.2.6), waardoor het recht ook uit de openbare registers kan verdwijnen.

Omdat bij de vestiging van een hypotheek eigenlijk altijd ook pandrecht wordt gevestigd op de roerende zaken die volgens verkeersopvatting bestemd zijn om het onderpand duurzaam te dienen (art. 3:254 lid 1), is het verstandig in de royementsvolmacht ook melding te maken van de afstand of opzegging van deze pandrechten en deze afstand of opzegging in de vervallenverklaring ook uit te voeren.

3.2.5.1 Bank stelt zelf royementsvolmacht op

Op grond van art. 3:275 moet een volmacht tot doorhaling schriftelijk verleend worden. Sommige banken leveren deze schriftelijke volmacht zelf aan. Het Reglement royementen verplicht de notaris vóór het passeren van de akte een schriftelijke en onherroepelijke volmacht tot royement in zijn bezit te hebben (art. 1). Zie onderdeel 3.1.4.2. De volmacht wordt verleend onder een opschortende voorwaarde. De opschortende voorwaarde houdt in dat het notariskantoor de inschrijving mag doorhalen zodra de hypotheekgever aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.

Op grond van de toelichting op het Reglement royementen mogen aan deze volmacht mogen door de volmachtgever schriftelijk voorwaarden zijn verbonden, mits de notaris de vervulling van deze voorwaarden kan veiligstellen.

Controleer of met de aflosnota ook de volmacht is meegestuurd. De volmacht moet in ieder geval voor het passeren binnen zijn. De notaris zal de bank hierop attent moeten maken.

3.2.5.2 Notariskantoor maakt royementsvolmacht

Bij andere banken zal het notariskantoor een royementsvolmacht moeten opstellen en deze ter ondertekening naar de hypotheeknemer sturen. In verband met het Reglement royementen moet de notaris vóór het passeren van de akte een schriftelijke en onherroepelijke volmacht tot royement in zijn bezit hebben (art. 1). Zie onderdeel 3.1.4.2. De volmacht wordt verleend onder een opschortende voorwaarde. De opschortende voorwaarde houdt in dat het notariskantoor de inschrijving mag doorhalen zodra de hypotheekgever aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.

Op grond van de toelichting op het Reglement royementen mogen aan deze volmacht mogen door de volmachtgever schriftelijk voorwaarden zijn verbonden, mits de notaris de vervulling van deze voorwaarden kan veiligstellen.

Controleer of met de aflosnota ook de volmacht is meegestuurd. De volmacht moet in ieder geval voor het passeren binnen zijn. De notaris zal de bank hierop attent moeten maken.
Voorbeelden van een royementsvolmacht (gehele en gedeeltelijke doorhaling) zijn als model bijgevoegd (MODEL 3.2.5.2A en MODEL 3.2.5.2B).

3.2.5.3 Royeren in het ECH-programma

De procedure van ECH is uitgelegd in De Notarisklerk van oktober 2007. Het royement via ECH gaat uit van een royementsvolmacht onder opschortende voorwaarde. De volmacht die in het papieren proces in de regel pas verstuurd wordt nadat de hypotheek is afgelost, is als het ware naar voren gehaald.
Bij het verzoek aflosnota stuurt het notariskantoor nu meteen een automatisch gegenereerde volmacht onder opschortende voorwaarde (stap 1) mee. De opschortende voorwaarde houdt in dat het notariskantoor de inschrijving mag doorhalen zodra de hypotheekgever aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan. Als antwoord op stap 1 stuurt de bank de ‘getekende’ royementsvolmacht retour (stap 2). Daarna volgt de aflosnota (stap 3). Alles via het ECH-programma.
Zodra de bank de gelden binnen heeft, verstuurt zij, opnieuw digitaal, het bericht akkoord royement (stap 4). Hiermee is in ECH het proces voltooid.

Het proces aflossen bestaat dus, kort samengevat, uit de volgende vier taken:
1. verzoek aflosnota en royementsvolmacht;
2. getekende royementsvolmacht;
3. aflosnota (optioneel);
4. akkoord royement.
Op elk van deze taken wordt hierna nader ingegaan.

1. Verzoek aflosnota en royementsvolmacht:
Het notariskantoor vraagt de aflosnota op van de hypothecaire inschrijving(en) die het kantoor wenst te royeren, en verstuurt een ingevulde royementsvolmacht onder opschortende voorwaarde. Bij dit bericht is het kantoor verplicht om de volgende gegevens in te vullen: aflosdatum, hypotheekgever(s), hypothecaire inschrijving(en), onderpand(en), hypotheeknemer(s) en wat algemene gegevens over het royement. Daarnaast kan het kantoor optioneel ook gegevens meesturen over (een) af te kopen verzekering(en).

2. Getekende royementsvolmacht:
Nadat de bank de royementsvolmacht heeft gecontroleerd, stuurt de bank een ‘getekende’ royementsvolmacht onder opschortende voorwaarde via ECH terug naar de notaris. Deze volmacht is niet ondertekend met een ‘echte’ (fysieke) handtekening. Het is een digitaal stuk waaraan de bank zich verbonden heeft.

Voor de opschortende voorwaarde die in de royementsvolmacht is opgenomen, kent ECH twee tekstvarianten. Dat zijn de volgende:

Opschortende voorwaarde variant 1:
Dat de aflossingsnota(’s) welke voor aan de notaris is (zijn) kenbaar gemaakt in zijn geheel is (zijn) voldaan met bijtelling van de volgens opgave verschuldigde dagrente. De notaris van de maatschappij of van de volmachtgever(s) elektronisch of schriftelijk een bericht heeft ontvangen dat hetgeen verschuldigd is volledig is voldaan, dan wel er tien (10) werkdagen zijn verstreken sinds de valutadatum, per welke de notaris het verschuldigde conform de door de notaris van ondergetekende of van de volmachtgever(s) ontvangen aflosnota(’s), inclusief de verschuldigde dagrente, heeft voldaan.

Opschortende voorwaarde variant 2:
Deze volmacht mag toegepast worden onder de opschortende voorwaarde dat het aan de bank verschuldigde als zal blijken uit de door de bank aan te leveren nota aan de bank is overgemaakt.

3. Aflosnota:
Binnen het gestelde aantal werkdagen voor de aflosdatum (binnen ECH is dit een vaste datum) verstrekt de bank de aflosnota. De aflosnota bevat de financiële en andere voorwaarden voor royement. Met het bericht ‘aflosnota’ meldt de maatschappij de openstaande vordering(en) op de aflosdatum. Let wel dat er sprake is van een royement om niet – er hoeft niets te worden afgelost –, dan stuurt de dank geen aflosnota en wordt deze processtap overgeslagen.

4. Akkoord royement:
Zodra de bank de gelden heeft ontvangen stuurt de bank het bericht ‘akkoord royement’. Met het akkoord royement geeft de bank aan dat de gelden zijn ontvangen en dat de hypothecaire inschrijving kan worden doorgehaald.
Het akkoord royement wordt ook verstuurd als de bank niets te vorderen heeft.
Welke stukken moeten gehecht worden aan een royementsakte bij een royement via ECH?
Voor de royementsvolmacht moeten drie via ECH binnengekomen ‘berichten’ te worden uitgeprint. Deze stukken dienen aangehecht te worden aan de royementsakte. Het gaat om:
– de door het kantoor verstuurde royementsvolmacht (zie onder 1);
– de door de bank teruggestuurde royementsvolmacht (zie onder 2);
– het bericht ‘akkoord royement’ (zie onder 4).

3.2.6 Doorhaling inschrijving: de vervallenverklaring

Om de inschrijving van de hypotheek in de openbare registers te kunnen doorhalen, spelen drie elementen een rol:
– Is de geldlening afgelost?
– Is het hypotheekrecht tenietgegaan?
– Is er een volmacht tot doorhaling (royementsvolmacht)?

Als aan deze elementen is voldaan, kan een akte tot doorhaling worden opgesteld, de zogenaamde vervallenverklaring.

Op grond van het Reglement Royementen, art. 2 moet het royement (de doorhaling) plaatsvinden binnen drie maanden na het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist. Zie nader over het Reglement royementen onderdeel 3.1.4.1.

3.2.6.1 Bewijs aflossing geldlening binnen?

Een hypotheeknemer die een vordering heeft op de hypotheekgever zal slechts bereid zijn om zijn hypotheekrecht ‘op te geven’ als die vordering (uitstaande geldsom met verschuldigde (achterstallige) rente en eventueel gemaakte kosten) is voldaan. De notaris zal derhalve op het moment van passeren de aflosnota in zijn bezit dienen te hebben. Met name bij bankhypotheken kunnen er andere schulden van de hypotheekgever aan de hypotheeknemer bestaan (denk aan een overbruggingskrediet) die ook afgelost dienen te worden om royement te verkrijgen, dus men kan niet volstaan met het inhouden van het, bij gebreke van een aflosnota, bedrag van de oorspronkelijke lening plus wat marge op de verkoopopbrengst of het bedrag van de nieuwe lening. Dit betekent dat op het moment van het opstellen van de vervallenverklaring de aflosnota per definitie binnen zal zijn.

3.2.6.2 Royementsvolmacht binnen?

De royementsvolmacht moet op grond van het Reglement royementen reeds aanwezig zijn bij het passeren van de levering of de nieuwe hypotheek. Vanzelfsprekend wordt de vervallenverklaring evenmin gepasseerd voordat de royementsvolmacht binnen is. Zie nader over het Reglement royementen onderdeel 3.1.4.1.

3.2.6.3 Akte van vervallenverklaring

Als aan alle hiervoor vermelde voorwaarden is voldaan, kan de (akte van) vervallenverklaring worden opgemaakt. In de bewoordingen van art. 3:274 lid 1 is dit een verklaring van de schuldeiser (aan de rechthebbende op het bezwaarde goed, op diens verzoek en op diens kosten), afgelegd bij authentieke akte, dat de hypotheek is vervallen. Er zal dus een notariële akte door het notariskantoor moeten worden opgemaakt waarin een medewerker van het notariskantoor deze verklaring(en) namens de hypotheeknemer(s) afgeeft. Voorbeelden van een dergelijke akte zijn als model opgenomen (MODEL 3.2.6.3A). De vervallenverklaring is een species (bijzondere vorm) van de verklaring van waardeloosheid (art. 3:28) (Asser/Van Mierlo & Van Velten 3-VI 2016/324). De meerwaarde van art. 3:274 BW naast art. 3:28 BW lijkt gelegen in het feit dat deze bepaling voor de waardeloosheid van een hypotheekrecht een authentieke akte voorschrift. Zie Helder, Groene Serie Vermogensrechten, art. 3:28 BW, aant. 4.

Let bij het opstellen van de vervallenverklaring op de eventuele oude naam van de hypotheeknemer: door naamswijzigingen, fusies en dergelijke is de (naam van de) hypotheeknemer vaak anders dan die oorspronkelijk was. Neem dan bij de naam van de hypotheeknemer bewoordingen op als: ‘voorheen genaamd …’ of ‘als rechtsopvolger van …’.

Zoals hiervoor reeds vermeld, zal de notariële akte van vervallenverklaring tevens dienen om namens de hypotheeknemer afstand te doen van het hypotheekrecht, dan wel dit op te zeggen. De akte van vervallenverklaring combineert dan het tenietgaan van de hypotheek met de eigenlijke vervallenverklaring.

Soms is een hypotheekrecht op meer dan één onderpand gevestigd en is het de bedoeling dat slechts ten aanzien van één van deze onderpanden de hypotheek wordt doorgehaald. Men spreekt dan van een gedeeltelijke doorhaling. Vaak hoeft de onderliggende lening dan ook maar gedeeltelijk te worden afgelost. Het gaat dan niet om de procedure van art. 3:274, maar om een gedeeltelijke afstand. Een tweezijdige rechtshandeling dus (art. 3:98 jo. art. 3:89): een notariële akte waarin zowel de hypotheeknemer als hypotheekgever (of de nieuwe eigenaar) compareren. Eventueel kan dit ook door middel van opzegging plaatsvinden. Dan is sprake van een eenzijdige verklaring.

Zie echter de discussie tussen Marres en Kleijn in JBN 1994/72.

In de royementsvolmacht en de akte van vervallenverklaring moet duidelijk tot uiting komen dat het gaat om gedeeltelijke doorhaling. Gedeeltelijke doorhaling is bijvoorbeeld aan de orde als er bij een levering op het onderpand een overbruggingshypotheek (een overbruggingslening verzekerd door hypotheek, gevestigd bij de verkrijging door de verkoper van zijn nieuwe woning) is gevestigd.

Als gedeeltelijke doorhaling was beoogd, maar geheel is doorgehaald kan dit niet worden hersteld met een proces-verbaal van verbetering in de zin van art. 45 Wna. ‘Om een misslag of schrijffout als kennelijk in de zin van voornoemde bepaling te beschouwen, dient deze misslag of schrijffout objectief duidelijk te zijn. Door het herstel mag de inhoud van de akte niet veranderen. Aan deze voorwaarden voldoet de door de herstelakte herstelde misslag niet. Voor zover sprake was van een misslag, betrof deze niet de royementsakte als zodanig, doch het daaraan voorafgaande verzoek van de notaris aan de banken om met onbeperkt royement van de betreffende hypotheek – dus ook met betrekking tot de onroerende zaak – in te stemmen en de instemming van de banken met dat verzoek. De royementsakte geeft uitvoering aan die instemming en bevat niet een voor derden direct kenbare en duidelijke misslag of schrijffout. Door de herstelakte heeft de royementsakte bovendien een andere inhoud gekregen’ (Hof Amsterdam 27 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4100).

Het is niet gebruikelijk om ter gelegenheid van de doorhaling nog weer apart te rechercheren. Als echter indertijd de hypotheek gevestigd is op een gedeeltelijk perceel (bijvoorbeeld bij de uitponding van een nieuwbouwproject), moet bij de doorhaling die niet plaatsvindt als gevolg van het vestigen van een nieuwe hypotheek, nog wel gerechercheerd worden om te zien of het perceel inmiddels is uitgemeten en een eigen kadastraal nummer heeft.

In het onderstaande worden de belangrijkste aspecten van de bijgevoegde voorbeelden van vervallenverklaringen kort besproken.

Er zijn vier varianten als model bijgevoegd, op basis van vier varianten van tenietgaan van een hypotheekrecht: afstand, opzegging, tenietgaan van de vordering en parate executie. Zie over het tenietgaan van een hypotheekrecht uitgebreider onderdeel 3.2.3. Binnen elke variant is zowel een model voor algehele doorhaling als een model voor gedeeltelijke doorhaling (zie hierboven in dit onderdeel 3.2.6.3) bijgevoegd.

Op een rij:
– MODEL 3.2.6.3A: Vervallenverklaringen; afstand hypotheek/algehele doorhaling
– MODEL 3.2.6.3B: Vervallenverklaringen; afstand hypotheek/gedeeltelijke doorhaling
– MODEL 3.2.6.3C: Vervallenverklaringen; opzegging hypotheek/algehele doorhaling
– MODEL 3.2.6.3D: Vervallenverklaringen; opzegging hypotheek/gedeeltelijke doorhaling
– MODEL 3.2.6.3E: Vervallenverklaringen; tenietgaan hypothecaire vordering/algehele doorhaling
– MODEL 3.2.6.3F: Vervallenverklaringen; tenietgaan hypothecaire vordering/gedeeltelijke doorhaling
– MODEL 3.2.6.3G: Vervallenverklaringen; algehele vervallenverklaring hypotheek wegens executie
– MODEL 3.2.6.3H: Vervallenverklaringen; gedeeltelijke vervallenverklaring hypotheek wegens executie

De modellen ‘afstand’ zijn met name te gebruiken voor hypotheken van vóór 1 januari 1992 en voor overige gevallen waarin de opzeggingsmogelijkheid niet in de hypotheekakte is opgenomen.

De modellen ‘opzegging’ zijn te gebruiken voor alle gevallen waarin de hypotheekakte voorzag in de mogelijkheid tot opzegging van het hypotheekrecht door de hypotheeknemer.

De modellen ‘tenietgaan van de vordering’ zijn te gebruiken bij een zogenaamde vaste hypotheek. Wees dan wel zeker dat er gezien de bewoordingen van de hypotheekakte niet toch sprake was van een bankhypotheek.

De akten kunnen gebruikt worden voor de doorhaling van meer dan één hypotheek. Vermeld de hypotheeknemers onder 1. Vermeld (in het model ‘afstand’) onder 2 degenen die nu eigenaar/rechthebbende zijn van/tot de betreffende registergoederen. Na een overdracht van een registergoed aan een nieuwe eigenaar, neemt dus de nieuwe eigenaar de afstand aan. De modellen ‘afstand’ gaan ervan uit dat de eigenaar/rechthebbende reeds in de akte van levering (in geval van overdracht) dan wel in de hypotheekakte (in geval van een losse hypotheek/oversluiting) de afstand van het hypotheekrecht (op voorhand) heeft aanvaard.

In de andere modellen dan ‘afstand’ komen de eigenaren/rechthebbenden tot de registergoederen (dus) niet als comparanten voor.

Onder A worden de inschrijvingsgegevens van de door te halen hypotheken vermeld en de gegevens van degene ten laste van wie de onderscheiden hypotheken werden gevestigd (in geval van oversluiting van een hypotheek en afstand van de oude hypotheek kan dan dus kortheidshalve naar de betreffende comparant onder 2 verwezen worden).

De modellen ‘gedeeltelijke doorhaling’ bieden de mogelijkheid om onder A aan te geven ten aanzien van welk kadastrale perceel dan wel ten aanzien van welk gedeelte van een kadastraal perceel het hypotheekrecht moet worden doorgehaald.

3.2.6.4 Vervallenverklaring inschrijven

Om te bewerkstelligen dat de (tenietgegane) hypotheek niet meer te zien is in de openbare registers, ofwel: om de openbare registers in overeenstemming met de werkelijkheid te brengen, zal (een afschrift van) de vervallenverklaring moeten worden ingeschreven in de openbare registers (vergelijk onderdeel 3.1.10.2). Art. 3:274 lid 2 geeft de bewaarder van het Kadaster en de openbare registers machtiging om het hypotheekrecht door te halen.

De term doorhaling moest vroeger letterlijk worden gezien: door de ingeschreven hypotheekakte kwam een diagonale streep te staan, waarmee duidelijk was dat deze hypotheek tenietgegaan was. Tegenwoordig zijn de openbare registers in vergaande mate geautomatiseerd en gebeurt de doorhaling door middel van een boeking in de geautomatiseerde systemen van het Kadaster.

Partijen bij de akte van vervallenverklaring ontvangen gewoonlijk geen afschrift van deze akte. Het ingeschreven afschrift zal door het notariskantoor nog enige tijd bewaard worden.

3.2.7 Checklist Het doorhalen van een hypotheek

– gevolg van vestiging nieuw hypotheekrecht of nieuwe zaak?
– indien nieuwe zaak: eerste recherches;
– nieuwe zaak: dossier aanmaken en partijen invoeren;
– nieuwe zaak: versturen opdrachtbevestiging en personaliaformulier;
– nieuwe zaak: controle beschikkingsbevoegdheid;
– nieuwe zaak: bestuursbevoegdheid bij rechtspersonen;
– opvragen aflosnota(’s) en eventueel bewijs beëindiging kredietrelatie;
– zo nodig opstellen en versturen royementsvolmacht(en);
– controle ontvangst aflosnota(’s);
– controle ontvangst royementsvolmacht(en);
– opstellen akte van vervallenverklaring;
– controle akte van vervallenverklaring;
– passeren akte van vervallenverklaring;
– inschrijven akte van vervallenverklaring in openbare registers;
– nieuwe zaak: versturen nota en afsluitende brief.