Agrarisch recht vormt een doorsnede van diverse rechtsgebieden. Burgerlijk recht, bestuursrecht, (economisch)strafrecht enzovoort. Agrarisch recht kenmerkt zich door elementen uit het burgerlijk recht en het publiekrecht. De overheid gebruikt hier burgerlijk recht voor publieke doelen en grijpt in burgerrechtelijke verhoudingen in. Door deze verwevenheid van regels van verschillende oorsprong wordt dit recht voor de praktijkjurist en de ondernemer bijzonder ingewikkeld. Ook de agrarisch ondernemer zal een keuze moeten maken bij welk overheidsloket hij terecht moet. Er is bijna geen ondernemer in Nederland te vinden die met zoveel regelgeving – en de daaruit voortvloeiende administratie – wordt geconfronteerd als de agrarisch ondernemer.
Er bestaat ook bijna geen rechtsgebied waarbij de ondernemer zelf zo op de hoogte is van de regelgeving. Dit is noodzakelijk omdat deze regels zijn bedrijfsvoering beïnvloeden en daarmee zijn inkomen. Vanouds wordt de agrarische sector sterk ondersteund door allerlei organisaties, ook op het gebied van de juridische advisering. Vaak worden de opdrachten aan de notaris – op welk rechtsgebied dan ook – niet door de ondernemer zelf, maar door zijn adviseur gegeven.
Dit alles betekent dat de agrarisch adviseur in het notariaat goed beslagen ten ijs moet komen en in ieder geval in hoofdlijnen kennis moet hebben van het agrarisch recht om te weten waar zich de moeilijkheden bevinden.
Het aantal agrarische ondernemers is gedaald. Toch loont het weer om te ondernemen als gevolg van de stijgende prijzen voor landbouwproducten. Bedrijfsvergroting en automatisering zijn wel randvoorwaarden om te overleven. Berichten in de media over megastallen en varkensflats illustreren deze ontwikkeling. Verder is het mestbeleid als gevolg van Europese richtlijnen aangescherpt waardoor de veehouder minder mest per hectare mag uitrijden. Hij heeft dus meer grond nodig om zijn mest kwijt te raken.
Voor het notariaat betekent dit dat er meer (cultuur)grond vrij zal komen als gevolg van stakende ondernemers. Grondtransacties nemen toe in verband met bedrijfsvergroting. Kopers (zullen) zijn andere (agrarische) ondernemers, maar ook gemeenten of projectontwikkelaars.
Er zullen nu de kredietcrisis achter de rug is dringend meer (huur)woningen gebouwd moeten worden, ook in de kleine kernen. Als dit beleid wordt uitgevoerd zal dit voor een grotere grondmobiliteit zorgen. De hiervoor geschetste ontwikkelingen gaan dus hand in hand.
Een agrarische onderneming, zeker bij een gemengd bedrijf van intensieve veehouderij en veel cultuurgrond, wordt niet van het ene op het andere jaar gestaakt en geliquideerd. Om financiële verliezen te voorkomen of te beperken is tijd nodig. Kopers worden dan ook geconfronteerd met agrarische ondernemers die hun bedrijf nog enige tijd willen voortzetten. Pachtconstructies zijn vaak nodig om het grondgebruik te continueren of om productierechten te kunnen verzilveren.
Ook projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers hebben de landbouwvrijstelling voor de overdrachtsbelasting ontdekt. Art. 15 lid 1 letter q Wbrv is met ingang van 1 januari 2007 ingrijpend gewijzigd. Een fiscale faciliteit die tot besparing van overdrachtsbelasting leidt, mits de vastgoedondernemer er maar zorgt dat een agrarisch ondernemer de grond gedurende tien jaren bedrijfsmatig exploiteert. Deze tijd is voor dergelijke ontwikkelaar een overkomelijke termijn aangezien de procedures tot bestemminsplanwijzigingen en planontwikkeling in Nederland stroperig zijn en daardoor tijdrovend.
Bij deze grondtransacties is de notaris nodig. Kennis van deze bijzondere onderdelen van het registergoederenrecht zijn dan ook voor onze beroepsgroep noodzakelijk.
Agrarisch recht is recht ten aanzien van de land- en tuinbouw. De begrippen land- en tuinbouw en de diverse geledingen daarvan, zoals bosbouw, zadenteelt enzovoort kennen hun eigen soms verschillende definities binnen de diverse wetten. De grenzen van het agrarisch recht zijn daarom betrekkelijk vaag; het is maar wat men eronder verstaat. Lastig is daarbij dat literatuur over agrarisch recht niet makkelijk te vinden is. Verspreid – vaak in tijdschriftartikelen – wordt over de verschillende onderdelen in zowel juridische als fiscale zin geschreven. In dit handboek is een aantal voor het notariaat belangrijke onderwerpen geïnventariseerd en bij elkaar behandeld.
Het gaat om de volgende onderwerpen: pacht; de kavelruilovereenkomst in het onderdeel landinrichting; de (nieuwe) Wet Natuurbescherming in welke wet o.a. de ingetrokken Boswet is opgenomen, vooral van belang bij overdracht van percelen cultuurgrond; productierechten (mest- en suikerquotum), een bijzonder onderdeel is gewijd aan de ‘plattelandswoning’ en de betalingsrechten (voorheen toeslagrechten).
Het onderdeel pacht wordt beschreven voor zover dit voor de notariële dagelijkse agrarische praktijk van belang is.
8.4.1 Pacht
8.4.1.1 Inleiding
Sinds september 2007 is het pachtrecht niet meer opgenomen in een speciale wet, maar als titel 5 toegevoegd aan boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze titel 7.5 zal ik uit praktische overwegingen hierna (blijven) noemen: de Pachtwet. Voor zover ik verwijs naar de oude Pachtwet, zal ik dat hierna aanduiden met het artikelnummer en de letters Pw. Voor het overige geldt het BW.
De regeling van pacht had en heeft tot doel de pachter als economisch zwakkere partij te beschermen tegen de verpachter. Als verpachter komt men in praktijk niet alleen agrarische ondernemers tegen maar ook instellingen als verzekeringsmaatschappijen, overheidsinstellingen, projectontwikkelingsmaatschappijen, natuurbeschermingsorganisaties, de ‘Landschappen’ (bijvoorbeeld Het Geldersch Landschap of Het Utrechts Landschap) of de Nederlandse Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten, en kerken. De regelgeving in de Pachtwet is dwingend van aard. De reden hiervoor is dat agrarische grondgebruikers niet mobiel (kunnen) zijn en sterk afhankelijk zijn van dat grondgebruik ter plaatse.
De wet kenmerkt zich daarom door een groot aantal (dwingendrechtelijke) bepalingen en vormvoorschriften. Kortom, de overheid grijpt hier in in een privaatrechtelijke overeenkomst. Dit neemt niet weg dat het burgerlijk recht, het algemeen vermogensrecht, van toepassing blijft.
Een voorbeeld uit het algemeen vermogensrecht is art. 3:217, de vruchtgebruiker is bevoegd de zaak te verpachten. De hoofdgerechtigde (bloot-eigenaar) is na het einde van het vruchtgebruik verplicht het pachtrecht te laten voortduren. De overeenkomst mag niet langer zijn aangegaan dan voor de wettelijke duur (zie hierna) dan wel onder voor hem zeer bezwarende omstandigheden. Een ander voorbeeld is het pachtbeding in de hypotheekakte.
De Pachtwet kan niet worden ontgaan door het sluiten van beperkte (zakelijke) genotsrechten, zoals het recht van erfpacht of het recht van vruchtgebruik. De Pachtwet is van overeenkomstige toepassing wanneer deze rechten worden gevestigd – tegen een vergoeding ineens of in termijnen – voor 25 jaar of korter (art. 7:399d).
Lastig voor de notariële praktijk is dat voor het bestaan van een pachtrelatie afgegaan moet worden op mededelingen van partijen. Er bestaan nogal wat pachtovereenkomsten die de toets van de Pachtwet niet kunnen doorstaan omdat deze niet volgens de regels van de Pachtwet tot stand zijn gekomen, kortom: ‘grijze pacht’. Dit gebeurt bewust omdat niet zelden de agrarische ondernemer van ‘twee walletjes wil (w)eten’: wel een vergoeding wil ontvangen, maar niet teveel aan het papier (en anderen) wil toevertrouwen. Zo komt de grondgebruikersverklaring (ook wel grondgebruiksverklaring) als rudiment van een inmiddels niet meer bestaande regeling, ‘de Minas’, nog steeds voor. Zodra een vergoeding wordt betaald kwalificeert deze verklaring als een pachtovereenkomst. Zo besliste de pachtkamer van het Hof Arnhem op 27 januari 2009, TAR 2009-6, dat het enkele feit dat partijen bewust hebben gekozen voor een grondgebruikersverklaring om de kwalificatie pacht te vermijden, met zich meebrengt dat de overeenkomt als pachtovereenkomst wordt gekwalificeerd. Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een pachtovereenkomst is zowel naar oud als naar nieuw recht bepalend of het overeengekomen gebruik voldoet aan de wettelijke omschrijving van het begrip pacht. Niet nodig is dat partijen de bedoeling moeten hebben gehad om het overeengekomen gebruik als pacht te kwalificeren. Wel zijn door de rechtspraak de grenzen aan wat de pachtovereenkomst is, aangegeven. Overeenkomsten die het gebruik van gebouwen en gronden regelen en element van de pacht in zich hebben worden als pacht gekenmerkt. Op deze overeenkomsten zijn de bepalingen van titel 5 boek 7 BW van toepassing. Door deze bepalingen van dwingend recht wordt aan de pachter een beschermde positie gegeven, gelijk een huurder van woonruimte of detailhandel-bedrijfsruimte. Op grond van de uitspraken van het pachthof van 7 juli 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:5127) en de Centrale Grondkamer van 9 april 2015 (TAR 2015/5816), geldt dat ook de bedoelingen van partijen aan de pachtbescherming in de weg kunnen staan. De rechter kan dus oordelen dat een overeenkomst als pacht moet worden aangemerkt, maar tegelijkertijd vaststellen dat de pachter geen bescherming geniet. Reeds eerder had de Hoge Raad in zijn arrest van 11 februari 2011 (NJ 2012/73) in een huurkwestie en meer in het bijzonder in een timeshare-overeenkomst op een zelfde wijze geoordeeld.
Vrij vertaald naar een pachtovereenkomst gaat het er ook om of in de geven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking daarvan van dien aard zijn, dat die in het geheel beschouwd wel als een pachtovereenkomst kan worden aangemerkt. Zowel B. Nijman als G.M.F. Snijders gaan in hun annotaties in TAR (oktober) 2015 en 2016 op deze uitspraken in. Zo onderscheidt Nijman drie criteria op grond waarvan pachtbescherming (uiteindelijk) niet geldt. Zo kunnen de bedoelingen van partijen, zoals gezegd, aan pachtbescherming in de weg staan, alsmede de redelijkheid en billijkheid. Dit laatste criterium kan alleen aanvullend zijn, omdat het pachtrecht overwegend dwingend van aard is. Ten slotte het feit dat niet-bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw niet wordt beschermd.
Een registratie van pachtovereenkomsten wordt niet bijgehouden. Niet bij de Grondkamer of bij het Kadaster. Alleen bij landinrichtingsprojecten – waarbij de pachter een zelfstandige inbreng heeft – wordt een aparte pachtregistratie gevoerd.
In de Pachtwet onderscheiden we twee instanties: de administratiefrechtelijke, dat is de Grondkamer, en de procesrechtelijke, dat is de pachtkamer. De Grondkamers zien toe op de juistheid van de pachtovereenkomst. Een reguliere pachtovereenkomst moet na het aangaan daarvan door de Grondkamer worden goedgekeurd. Zij beslissen bij beschikking, waartegen beroep openstaat bij de Centrale Grondkamer te Arnhem, een personele unie met het hierna te noemen pachthof. Geschillen over pachtovereenkomsten moeten worden voorgelegd aan de pachtkamer. Dit is een onderdeel van de rechtbank, sector kanton. Bijzonder hierbij is dat de kantonrechter als pachtrechter zich laat bijstaan door deskundigen die geen jurist zijn. In hoger beroep kan men, voor geheel Nederland, maar bij een instantie terecht, de pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem. Deze pachtkamer beslist als feitelijke hoogste rechter, daarna kan men in cassatie gaan bij de Hoge Raad. De pachtrechtspraak is erg feitelijk van aard. Dit maakt het moeilijk om algemene regels uit de uitspraken af te leiden.
Soorten pachtovereenkomsten
De reguliere pachtovereenkomst. Deze overeenkomst is gedefinieerd in art. 7:311. Deze kan worden aangegaan als men de pachter een langjarige bescherming wil bieden of de pachter dit verlangt. Op deze overeenkomst zijn alle dwingende bepalingen van de Pachtwet van toepassing. Deze overeenkomst ontstaat ook in gevallen waarin partijen zich niet bewust zijn dat zij een pachtovereenkomst sluiten. Een formele reguliere pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd door de Grondkamer.
Voor de notariële praktijk is nog van belang de pacht van een geringe oppervlakte. In dit geval zijn bijna alle dwingende wetsbepalingen van de Pachtwet niet van toepassing, zie art. 7:395. Het gaat om oppervlakten niet groter dan één hectare. Indien u gevraagd wordt een oordeel te geven of een rechtsverhouding als pacht kwalificeert doet u er verstandig aan eerst te vragen naar de oppervlakte. Bedenkt u wel dat op grond van art. 7:395 lid 4 separaat gesloten overeenkomsten van hectarepacht tussen dezelfde partijen bij elkaar worden geteld. Op dat moment ontstaat reguliere pacht, met alle gevolgen wegens het niet voldoen aan de aan deze pachtvorm gestelde vereisten.
Daarnaast bestaan drie vormen van geliberaliseerde pacht, die schriftelijk moeten worden aangegaan. De teeltpacht, voor het notariaat zonder belang, en de pachtovereenkomsten met een duur van zes jaren en korter en zes jaren en langer, respectievelijk art. 7:397 lid 1 en lid 2. De eerste overeenkomst moet worden geregistreerd, de twee andere overeenkomsten moeten worden goedgekeurd.
Als een pachtovereenkomst door de Grondkamer is goedgekeurd wil dit overigens niet zeggen dat daarmee vaststaat dat op alle bedingen in de overeenkomst in rechte een beroep kan worden gedaan. Op 28 juli 2009 (nr. 200.014.556) oordeelde het pachthof dat een beding in een reguliere pachtovereenkomst waarbij de pachter was gehouden de op grond van art. 42a Onteigeningswet ontvangen schadeloosstelling af te staan aan de verpachter, in strijd is met de goede zeden en de openbare orde als bedoeld in art. 3:40.
De Grondkamer
Taken
De Grondkamers moeten op grond van de wet een aantal taken uitvoeren. Men moet zoals gezegd pachtovereenkomsten, maar ook pachtwijzigingsovereenkomsten en ontbindingsovereenkomsten voor goedkeuring naar de Grondkamer sturen. Teeltpachtovereenkomsten moet men voor registratie naar de Grondkamer sturen.
De Grondkamers behandelen verder nog verzoeken zoals taxaties van de verkoopwaarde bij toepassing van het voorkeursrecht, verzoeken om herziening van de pachtprijs, verzoeken om een reguliere pachtovereenkomst te sluiten voor een kortere dan de wettelijke duur en verzoeken om veranderingen en/of verbeteringen aan het pachtobject te mogen aanbrengen.
De Grondkamers hebben ook nog een taak bij herverkaveling. Na het passeren van de akte van toedeling bij herverkaveling (Wet inrichting landelijk gebied) zijn er bestaande en nieuwe pachtverhoudingen. Voor de nieuwe pachtverhoudingen stelt de Grondkamer de pachtovereenkomsten op.
Organisatie
Er bestaan vijf Grondkamers, ieder met een eigen voorzitter, secretaris, leden en deskundigen.
Er is één secretariaat voor alle Grondkamers, gehuisvest en ondergebracht bij Dienst Regelingen in Deventer; Postbus 363, 7400 AJ Deventer.
Het secretariaat verricht alle administratieve werkzaamheden ten behoeve van de Grondkamers. De Grondkamer neemt een beslissing over de ingediende verzoeken, waarna het secretariaat voor de verdere uitvoering van de beslissingen zorgdraagt. Zie ook www.grondkamers.nl.
Geef bij uw correspondentie aan voor welke Grondkamer uw brief is bedoeld (Grondkamer Noord, Zuid, Oost, Noordwest of Zuidwest).
Grondkamer Noord (voor de provincies Groningen, Friesland en Drenthe).
Grondkamer Oost (voor de provincies Overijssel en Gelderland).
Grondkamer Zuid (voor de provincies Noord-Brabant en Limburg).
Grondkamer Noordwest (voor de provincies Flevoland, Utrecht en Noord-Holland).
Grondkamer Zuidwest (voor de provincies Zuid-Holland en Zeeland).
Vanaf 1 januari 2016 heeft u te maken met een aantal belangrijke veranderingen voor het opsturen van een pachtovereenkomst op papier.
Men kan een pachtovereenkomst ook via internet in dienen. Raadpleeg vooraf de site www.grondkamers.nl. Voorlopig is dit alleen mogelijk voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor zes jaar of korter. Meer informatie kunt u ook vinden op www.rvo.nl. Het postadres van de Grondkamers is: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, t.a.v. Grondkamers, Postbus 40111, 8004 DC Zwolle.
Denkt u eraan een KvK-nummer, BSN of het relatienummer van RVO.nl voor partijen in te vullen. De Grondkamer(s) kunnen de pachtovereenkomst niet registeren en behandelen als dit niet is ingevuld. Gebruik voor een natuurlijk persoon het BSN. Gaat het om een bedrijf, vul dan het KvK-nummer in. Vult u een relatienummer in? Een natuurlijk persoon vult het relatienummer in dat gekoppeld is aan het BSN. Bij een bedrijf moet het relatienummer ingevuld worden dat gekoppeld is aan het KvK-nummer.
Digitaal beschikbaar
Na goedkeuring ontvangt u dan een beschikking per post. Via een digitaal ingediende (en goedgekeurde) overeenkomst is de beschikking digitaal beschikbaar op mijn.rvo.nl. Hiervoor heeft u een inlogcode nodig. De Grondkamer stuurt ingediende pachtovereenkomst met goedkeuringsstempel niet meer terug per post.
Pachtovereenkomsten naar de Grondkamer sturen
Voor alle pachtvormen, behalve pacht van geringe oppervlakte, geldt:
a. dat een pachtovereenkomst in enkelvoud naar de Grondkamer moet worden verzonden, waaronder ten minste één origineel exemplaar;
b. dat in de pachtovereenkomst de ingangsdatum, einddatum, duur en pachtprijs staan;
c. dat in de pachtovereenkomst namen en adressen van verpachter(s) en pachter(s) staan;
d. dat in de pachtovereenkomst het pachtobject onder vermelding van kadastrale gegevens en oppervlakte staat; toevoeging van een kaartje is niet nodig. Wel handig als het om een gedeelte van een kadastraal perceel betreft;
e. dat alle partijen de overeenkomst hebben ondertekend. Bij het toezenden van een notarieel afschrift speelt het vereiste van letter e niet.
Deze voorschriften gelden ook voor wijzigings- en ontbindingsovereenkomsten.
Wanneer is sprake van pacht?
Pacht is een overeenkomst die net als andere overeenkomsten tot stand komt door wilsovereenstemming over elementen die de wet als pachtovereenkomst aanduidt.
Mondelinge pacht is daarom ook pacht. Een koopovereenkomst die een particulier sluit om een huis te kopen komt tot stand door wilsovereenstemming over de essentialia van de koop en op straffe van nietigheid de schriftelijke vastlegging daarvan. Pacht daarentegen is niet nietig als deze niet schriftelijk vastligt. De sanctie bij een mondelinge pacht is dat de verpachter de pachter niet in rechte kan dwingen tot betaling van de pachtprijs. De overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, in plaats van de wettelijk voorgeschreven duur en de overeenkomst is – in tegenstelling tot het algemeen vermogensrecht – onopzegbaar.
De verpachter heeft dus weinig belang bij een mondelinge pacht. Bovendien kan bijvoorbeeld de pachter de pachtkamer verzoeken de overeenkomst schriftelijk vast te leggen. Eerst dan is zijn bescherming volledig. Zo kan hij bijvoorbeeld na schriftelijke vastlegging een beroep doen op het voorkeursrecht als hem ter ore is gekomen dat de ‘grijze’ verpachter van plan is de grond te verkopen.
8.4.1.2 De pachtovereenkomst
De reguliere pachtovereenkomst
De wilsovereenstemming bij het tot stand komen van een pachtovereenkomst heeft betrekking op de volgende onderdelen van de door de wet gedefinieerde pachtovereenkomst (art. 7:311). Gebruikelijk is in het te hanteren model (MODEL 8.4.1.2A) te verwijzen naar algemene pachtvoorwaarden (MODEL 8.4.1.2B). De Grondkamer verzoekt u als u van deze modellen gebruikt maakt ook de algemene pachtvoorwaarden ter goedkeuring mee te zenden en niet alleen de pachtovereenkomst.
Art. 7:311 geeft de definitie van een pachtovereenkomst:
‘Pacht is de overeenkomst, waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
Ik ga de elementen van deze definitie na.
Een overeenkomst die op uitoefening van de landbouw betrekking heeft. Men treft nog al eens overeenkomsten aan voor de ‘huur van een stal’. Juridisch is sprake van pacht van een hoeve. Ook inbreng in de vorm van zuiver genot van een zaak, tegen vergoeding, in een personenvennootschap kan (onder opschortende voorwaarde) een pachtovereenkomst zijn. De in te brengen zaak is weliswaar privé-eigendom van de inbrengende vennoot, maar bij beëindiging van de vennootschap kan de voortzettende vennoot, door een beroep op het voorzettingsbeding, pachtersbescherming genieten (Hof Arnhem 15 augustus 2000, TAR 2003-1).
Men moet zich verbinden tot het voldoen van een tegenprestatie. Gronden of gebouwen die om niet in gebruik worden gegeven leveren geen pacht op. Zo worden in de praktijk wel grondgebruikersverklaringen afgesloten in het kader van het uitrijden van mest en de aangifte van daarvoor bestemde gronden in het kader van de basisregistratie percelen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (‘mijnrvo.nl’). Als sprake is van een vergoeding is het pacht, zoals hiervoor al is gezegd. Er bestaat dus pacht als meer gepresteerd wordt dan in het geval van een bruikleen-overeenkomst. Maar verplichtingen die de verplichtingen van een bruiklener niet te boven gaan, leveren geen tegenprestatie in de zin van de Pachtwet op. Evenmin kunnen als tegenprestatie worden aangemerkt de – met medeweten van de wederpartij – door de gebruiker verrichte activiteiten die niet volgens de Pachtwet door de verpachter moeten worden verricht en geheel of hoofdzakelijk als dienstbaar aan de exploitatie van het land door de gebruiker moeten worden beschouwd. Bemesten, schouwen van sloten en graswinning zijn het uitvoeren van verplichtingen die een goed gebruiker zou verrichten ook al zijn deze dienstbaar aan de exploitatie van het land.
De tegenprestatie behoeft niet in geld te zijn uitgedrukt, maar op geld waardeerbaar te zijn, bijvoorbeeld de betaling van de waterschapslasten. Als overeengekomen wordt dat de gebruiker de omheining zal herstellen is sprake van een tegenprestatie. In feite is elke prestatie die verder gaat dan vriendelijkheid, een doosje eieren, een tegenprestatie waardoor een pachtverhouding ontstaat.
Als ‘koop van gras op stam’ aangeduide transactie voor vaste, voorafgaand aan het seizoen overeengekomen prijs, onafhankelijk van het aantal malen dat het gras door de ‘koper’ zou kunnen worden geoogst en die ook naweide van paarden omvat, is pacht. De inhoud van de rechtsverhouding en niet het naamkaartje is beslissend.
Een ‘onroerende zaak’ moet in gebruik worden gegeven. De Pachtwet beschrijft een bebouwde onroerende zaak als een hoeve en grond als ‘los land’. Zo kunnen de hierna te behandelen ‘geliberaliseerde’ pachtovereenkomsten alleen worden gesloten met betrekking tot los land. Onder een hoeve wordt verstaan een complex gebouwen met omliggende grond. Los land is cultuurgrond. Het belangrijkste juridische verschil tussen pacht van een hoeve en los land is de duur van de pacht, respectievelijk twaalf jaar en zes jaar. Wil men een geliberaliseerde pacht sluiten voor het land dan zal men terzake van de opstal een alternatief moeten bedenken, bijvoorbeeld een recht van opstal of een recht van erfpacht, langer dan 25 jaar.
In gebruik te verstrekken […]. De gebruiker moet de grond zelfstandig exploiteren. Dat wil zeggen dat de gebruiker de bedrijfsbeslissingen neemt. Het door een ander laten bewerken van de grond maakt dit niet tot pacht. Doorslaggevend is het feit wie van partijen bepaalt wat er gebeurt. De pachter moet de zeggenschap en de zorg voor de exploitatie aan zich houden. Onderverpachting is niet toegestaan. Maar ook inbreng van een pachtrecht in een personenvennootschap niet. Aangenomen wordt dat de inbreng van enkel genot van het pachtrecht mogelijk is. Regelmatig treft men in vennootschapsakten bepalingen aan waarin staat dat de vennoten ‘het gebruik en genot’ van een pachtovereenkomst of een pachtobject inbrengen. Prof. mr. G.M.F. Snijders, ‘Vennootschappen en pacht’, TAR 2009-12, vindt een dergelijke inbreng riskant, aangezien zij kan worden aangemerkt als een tekortschieten van de pachter bij het nakomen van de uit de desbetreffende pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Gelet op het voorschrift dat de pachter de grond zelf moet gebruiken, adviseert Snijders op zijn minst steeds toe te voegen dat de pachter zich uitdrukkelijk de zeggenschap over het gepachte voorbehoudt en moet hij zich daar vervolgens ook naar gedragen. De vraag rijst dan wel wat de vennoot eigenlijk nog inbrengt; van het ‘gebruik’ blijft weinig over. In feite brengt hij de opbrengsten van het gepachte in. Het verdient volgens Snijders de voorkeur de tekst van vennootschapsakten hier op aan te passen. Inbreng zonder toestemming kan een toerekenbare tekortkoming meebrengen en in sommige gevallen – niet altijd – leiden tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Het pachthof heeft op dit punt inmiddels meer duidelijkheid gegeven in de uitspraak van 5 februari 2013 (TAR 2013-5727). Het hof overweegt dat het aan een pachter vrijstaat het gebruik van de door hem gepachte gronden in te brengen in een maatschap. En voegt daaraan ten overvloede toe dat het in de agrarische praktijk alleszins gangbaar is dat een bedrijfsopvolger voorafgaand aan zijn indeplaatsstelling gedurende enige jaren in maatschapsverband met de zittende pachter samenwerkt en ook dat vervolgens de afgaande pachter na de indeplaatsstelling nog enige jaren als maat bij het bedrijf betrokken blijft.
Ook inbreng in een besloten vennootschap kan als een tekortkoming worden aangemerkt. Het pachthof acht het niet ondenkbaar dat onder omstandigheden een BV met de pachter kan worden vereenzelvigd, in die zin dat de inbreng van het gepachte in die vennootschap ook zonder toestemming van de verpachter aan de pachter vrij staat. De oorsponkelijk pachter zal dan wel aandeelhouder en bestuurder van de BV moeten zijn wil van vereenzelviging sprake zijn en van het vereiste ‘persoonlijk gebruik’ (Hof Arnhem 25 maart 2008, TAR 2008-5433). In het kader van man/vrouw-, vader/zoon-vennootschappen kan men wel ex art. 7:364 de pachtrechter verzoeken de medevennoot aan te merken als medepachter. De rechter toetst dan wel of de medevennoot voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering, bijvoorbeeld het beschikken over landbouwkundige kennis. Indeplaatsstelling door een besloten vennootschap is niet uitgesloten. Zij kan onder huidig recht slechts plaatsvinden door middel van het aangaan van een wijzigingsovereenkomst (reguliere pacht), waarbij zowel de pachter als de besloten vennootschap partij is. Als de verpachter niet bereid is aan de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst mee te werken, biedt de wet geen mogelijkheid om indeplaatsstelling te vorderen. Een dergelijke vordering biedt de Pachtwet alleen voor de daar genoemde natuurlijke personen (art. 7:363). In het huurrecht voor bedrijfsruimten is indeplaatsstelling door een rechtspersoon heel gebruikelijk. De wet is te veel gebaseerd op de gedachte dat een pachter een natuurlijke persoon is.
Ter uitoefening van de landbouw […]. De Pachtwet omschrijft wat onder ‘landbouw’ moet worden verstaan. Het moet gaan om een bedrijfsmatige exploitatie in de landbouw. Onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. Als dus een onderneming gestaakt wordt dan vervalt dit criterium en zal de pacht beëindigd moeten worden. Art. 7:376 geeft regels voor de ontbinding van de pachtovereenkomst wegens tekortkoming van de pachter. Een van de twee situaties waarin een pachter ‘in ieder geval’ wordt geacht in de nakoming van zijn verplichtingen te zijn tekortgeschoten betreft de situatie waarin hij het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt. Dit geplaatst in de context van art. 7:312 doet vermoeden dat er een grond voor ontbinding is als de pacht niet langer een bedrijfsmatig karakter heeft. Wel moet men ervoor waken dat de pacht zich transformeert in huur.
Inmiddels heeft het pachthof zich hierover uit kunnen laten. Een beslissing die nogal gevolgen heeft voor de rechtspraktijk en daarom meer aandacht behoeft. In een beslissing van 15 februari 2011, TAR 2011/3/5629 was aan de orde hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd die onder het oude recht als pachtovereenkomst moet worden beschouwd, maar dat onder het nieuwe recht niet is. De pachtkamer in eerste aanleg oordeelde dat geen sprake was van bedrijfsmatige landbouw en ontbond de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Het hof stelde dat er geen sprake was van een complex van economische activiteiten gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Maar anders dan de pachtkamer oordeelde het hof niet tot ontbinding van de pachtovereenkomst, maar verklaarde zich onbevoegd. Er is sprake van een huurovereenkomst waarover de kantonrechter moet oordelen. Het hof motiveert dit oordeel door te verwijzen naar de wetsgeschiedenis bij de Overgangswet Nieuw BW. Nagegaan moet worden welke regeling van het recht, in dit geval pacht of huur – ‘het beste past’ bij deze overeenkomst als deze overeenkomst ook nu nog als een pachtovereenkomst zou moeten worden beschouwd. Mr. E.H.M. Harbers in haar annotatie onder dit arrest in voormeld tijdschrift stelt dat een pachtovereenkomst onder oud recht blijft een pachtovereenkomst onder het nieuwe recht, met een extra opzeggings- en beëindigingsgrond. Deze opvatting past beter bij de visie van de wetgever. Het hof acht de opvatting onjuist dat een gebruik dat naar oud recht was toegestaan onder het nieuwe recht plotsklaps als een tekortkoming van de pachter zou moeten worden beschouwd. Tegenover deze opvatting staat dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst te sluiten en plotsklaps gebonden zijn aan de huurregelgeving. Deze uitspraak heeft alleen betrekking op die gevallen waarin er sprake is van een pachtovereenkomst waarbij bij het aangaan van de overeenkomst géén bedrijfsmatige landbouw is beoogd. Deze mening van het pachthof is herhaald op 29 maart 2011 (TAR 2012-5711) voor het aangaan van een pachtwijzigingsovereenkomst mits die voor 2007 is aangegaan. Onder de oude Pachtwet was voor het bestaan van pacht voldoende dat vruchttrekking plaatsvond met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis. Deze uitspraak ziet voor de duidelijkheid niet op die gevallen waarin partijen wel bedrijfsmatige landbouw zijn overeengekomen, maar de pachter eenzijdig het gebruik heeft gewijzigd, waardoor er niet langer meer sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Dat kan alleen met uitdrukkelijke of stilzwijgende instemming van de verpachter. Deze uitspraak zal voor de praktijk aanleiding geven tot de nodige vragen, aldus Harbers in haar annotatie. Is altijd duidelijk welk gebruik partijen bij aanvang van de overeenkomst hebben beoogd, aldus Harbers. Onder het oude recht was immers niet relevant of het al dan niet bedrijfsmatige landbouw was. Met het begrip ‘bedrijfsmatig’ in de huidige context van de landbouw worden bekeken of ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst de pachter het gepachte bedrijfsmatig gebruikt. De bewijslast dat niet (meer) sprake is bedrijfsmatige landbouw rust op de verpachter, aldus het pachthof in de hiervoor vermelde uitspraak van 29 maart 2011. Van de pachter kan worden verlangd dat hij voldoende gegevens over de bedrijfsvoering ter beschikking stelt. Te denken valt aan de ‘meitellingsgegevens’ en boekhoudrapporten.
Kortom, volop vragen die aanleiding zullen geven tot nieuwe jurisprudentie. Overigens geniet de huurder van grond of een agrarische opstal weinig bescherming. De overeenkomst kan makkelijk worden opgezegd.
Met de invoering van titel 7.5 BW per 1 september 2007 werd het pachtrecht op een aantal punten principieel gewijzigd ten opzichte van de regeling van de Pachtwet. Enkele van deze wijzigingen werden in de parlementaire geschiedenis nauwelijks toegelicht. Een opvallend voorbeeld hiervan wordt gevormd door het bijna gluiperig in art. 3:312 opgenomen vereiste dat slechts van landbouw in de zin van de wet sprake is indien de pachter bedrijfsmatig handelt. Dit toegevoegde vereiste heeft verstrekkende gevolgen voor het huidige recht. Zo kan men samenvatten dat slechts van een pachtovereenkomst, of deze nu regulier is of geliberaliseerd, sprake is als het object bedrijfsmatig wordt gebruikt. In het arrest van 12 mei 2009, TAR 2009-9, heeft het Hof Arnhem bevestigd dat een niet-bedrijfsmatige exploitatie een grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst oplevert. Uit dit arrest blijkt nog een derde gevolg. Een vordering tot indeplaatsstelling wordt niet toegewezen als de voorgestelde pachter het gepachte niet bedrijfsmatig zal gaan gebruiken. De bewijslast daarvan rust op de verpachter.
In dit arrest werd het pachthof voor het eerst gevraagd uit te leggen waar de grens tussen bedrijfsmatig en hobbymatig gebruik nu eigenlijk ligt.
Na aandringen van de Eerste Kamer gaf de minister aan wat onder bedrijfsmatige uitoefening zou moeten worden verstaan.
De term bedrijfsmatige uitoefening houdt blijkens de parlementaire geschiedenis het volgende in.
1. Er moet sprake zijn van een agrarische onderneming, dus van een complex van economische activiteiten gericht op winst door uitoefening van de landbouw.
2. Deze activiteiten moeten voldoende omvangrijk en samenhangend zijn om te kunnen gelden als een agrarische onderneming.
3. Een hoofdfunctie buiten de landbouw kan een belangrijke aanwijzing zijn dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw, zeker als daardoor de agrarische activiteiten wegens hun geringe omvang slechts als liefhebberij of bron van bijverdienste kunnen worden beschouwd. De pachter moet het gepachte persoonlijk gebruiken. Ook de gebruikte oppervlakte en het aantal dieren kunnen aanwijzingen opleveren.
4. Dat de activiteiten ten dele agrarisch zijn en ten dele gericht zijn op bijvoorbeeld natuurbeheer, staat er niet aan in de weg dat deze voor zover agrarisch, neerkomen op bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw.
Het pachthof geeft in het mei-arrest van 2009 een nadere uitwerking van deze citeria.
Het hof neemt het standpunt in dat een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van de landbouw. In dat kader acht het hof vier gezichtspunten in het bijzonder van belang:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of voor de toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Samenvattend
Dit alles heeft tot gevolg dat op basis van praktijkgevallen een genuanceerd stelsel van criteria is ontstaan. In sommige gevallen zal het moeilijk zijn vast te stellen of sprake is van een pachtovereenkomst of van een huurovereenkomst als het criterium van de pacht gekoppeld wordt aan de bedrijfsmatige landbouw. Eenzelfde probleem doet zich voor bij de kwalificatie van de landbouwvrijstelling in art. 15 WBR. Ook daar moet, wil de vrijstelling gelden, sprake zijn van ‘een bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond’. In zijn annotatie concludeert prof. mr. G.M.F. Snijders dat het er intussen niet naar uitziet dat het hof de beslissing of van bedrijfsmatig gebruik sprake is, zal laten afhangen van in andere – bijvoorbeeld fiscale – wet- en regelgeving gebruikte definities.
Omgekeerd denk ik zal de fiscus alert zal zijn op de pachtjurisprudentie in deze, alhoewel een pachtovereenkomst niet wordt vereist om een beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting te kunnen doen. Wederom in de Eerste Kamer heeft de minister in het verslag dit vereiste ontkracht.
Ingebruikgeving tegen betaling, anders dan ten dienste van bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw, wordt aangemerkt als huur in de zin van de art. 7:201 en volgende.
Hobbyboeren vallen daarom veelal buiten de pacht. Maneges ook, maar paardenfokkerijen weer niet. Een bekend discussiepunt is in de tuinbouw, als tak van landbouw, het kweken van bepaalde producten. Het moet gaan om een vorm van bodemcultuur. Substraatteelt bijvoorbeeld, waarbij het opkweken gebeurt op kweektafels in potjes zonder aarde (bieslookteelt), zou dan niet onder pacht vallen omdat er geen relatie is met de bodem. Het pachthof heeft in een zaak over de huur van een gebouw voor de teelt van bieslook geoordeeld dat het niet meer nodig is te bepalen in hoeverre daadwerkelijk sprake is van een bodemcultuur. Het hof verwijst ook naar de intensieve veehouderij, varkens of kippen in een schuur of legbatterij. Ook dan kan sprake zijn van pacht van een hoeve.
Tot zover de essentialia van pacht. Het verdient aanbeveling het zekere voor het onzekere te nemen, vooral vanuit het gezichtspunt van de eigenaar. Leg de overeenkomst schriftelijk vast en laat deze door de Grondkamer goedkeuren, ook als het een geliberaliseerde pacht betreft.
In art. 7:313 staat de definitie van een ‘hoeve’. Als tussen dezelfde partijen bij één overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst een of meer gebouwen of gedeelten daarvan zijn verpacht, zijn de bepalingen over verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat aan dezelfde partij gronden met een geliberaliseerde pachtoverkomst – waarbij de pachtprijs tussen verpachte en pachter vrij kan worden bepaald – in gebruik worden gegeven en tegelijk – om niet – de opstal. Het in gebruik geven om niet zou dan niet als pacht kwalificeren. Een dergelijke combinatie zou niet met de wet in strijd zijn, maar niet is uit te sluiten dat in de geliberaliseerde pachtprijs voor de gronden (impliciet) een vergoeding voor het gebouw is meegenomen. Dit zou een ontgaansconstructie kunnen zijn. Zo oordeelde de Centrale Grondkamer op 3 juli 2014 over een dergelijk geval. De Grondkamer verwees in dit kader naar de regionorm in het desbetreffende gebied, waarvoor een norm gold van € 522 per hectare, terwijl partijen een pachtprijs van € 813 per hectare waren overeengekomen.
De pachter en de verpachter hebben over en weer rechten en verplichtingen. Ik noem de belangrijkste.
De verpachter moet het object in goede staat van onderhoud ter beschikking stellen (art. 7:336); moet instaan voor gebreken (art. 7:337 e.v.), reparaties verrichten en is tot wederopbouw bij storm of brand verplicht (art. 7:345).
De pachter moet het gepachte ‘als een goed pachter’ gebruiken. Alleen hijzelf moet het gepachte gebruiken en niet een ander (art. 7:347). Bij het onderdeel over de productierechten wordt vermeld dat de pachter bijvoorbeeld het melkquotum – dat bij de fabriek op zijn naam staat – niet mag vervreemden zonder overleg met de verpachter. Met name geldt dit voor ‘oude’ pachtovereenkomsten, gesloten voor 1984, waarin niets over het melkquotum is geregeld. Maar ook voor pachtovereenkomsten die nadien worden gesloten en waarbij men verzuimd heeft een bepaling over de gerechtigheid tot het melkquotum op te nemen. Deze kans loopt men al gauw als gebruik wordt gemaakt van standaardcontracten die al of niet via het internet worden aangeboden of men gebruikt maakt van de eerder genoemde gebruikersverklaring die als pacht kwalificeert.
Aan de verpachter als grondeigenaar komt namelijk het melkquotum toe en niet aan de pachter, de producent van melk. Vervreemdt hij zonder toestemming dan pleegt hij wanprestatie en dit is een reden de overeenkomst te ontbinden met een forse schadevergoeding. Als de verpachter de grond overdraagt aan een nieuwe verpachter gaat de pacht in overeenstemming met art. 7:361 over op de verkrijger. De opvolging beperkt zich echter tot de kernverplichtingen: de verkrijger (nieuwe verpachter) wordt slechts gebonden door die bedingen van de pachtovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het gebruik. Volgens vaste rechtspraak van het pachthof is een pachter verplicht om het met pachtgrond samenhangende melkquotum bij het einde van de pacht aan de verpachter ter beschikking te stellen. Volgens het hof in haar uitspraak van 19 februari 2008, TAR 2009/7/8-5528, is dit inderdaad een kernverplichting. De eigendomsovergang van het gepachte op een derde heeft tot gevolg dat de pachter bij beëindiging van de pacht het melkquotum aan de opvolgende verpachter moet overdragen, ook al is (door de wisseling van partijen) een vervangende pachtovereenkomst gesloten. Deze vervanging leidt niet tot het verbreken van de samenhang tussen het melkquotum en het gepachte, tenzij partijen anders overeenkomen bij de vervangende pachtovereenkomst. In de casus die aan het hof voorlag bleek dat partijen niet anders waren overeengekomen.
Voor verandering in de bestemming, inrichting of gedaante moet de pachter toestemming vragen aan de verpachter, behalve als het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt of worden verwijderd (art. 7:348).
8.4.1.3 De pachtprijs
De pachtprijs wordt door de overheid in het zogenaamde Pachtprijzenbesluit vastgesteld. Dit Besluit stelt de maximumprijs vast per twee jaar: ‘de hoogst toelaatbare pachtprijs’. Sinds 1 juli 2011 gebeurt dit jaarlijks.
Uitgangspunt is 2% van de vrije verkeerswaarde die per regio en per gebruik kan verschillen, grasland of tuingrond. Wordt het Besluit gewijzigd dan werkt dit automatisch door in de pachtovereenkomst. Het is voor de verpachter van belang om deze wijzigingen schriftelijk te bevestigen aan de pachter. Pachter en verpachter kunnen ook los hiervan de Grondkamer verzoeken de prijs te herzien. Deze vaststelling van de pachtprijs geldt overigens alleen voor de zogenaamde ‘reguliere pachtovereenkomsten’. Niet, of in beperkte mate, voor de nog te behandelen geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Op pachten met betrekking tot een oppervlakte niet groter dan één hectare geldt dit Besluit niet.
8.4.1.4 Duur en verlenging
De reguliere pachtovereenkomst duurt zoals gezegd respectievelijk twaalf jaar voor een gebouw en zes jaar voor cultuurgrond. Een langere duur kan worden overeengekomen; een kortere ook, maar dan niet anders dan met goedkeuring van de Grondkamer (art. 7:325). Pacht van een hoeve komt niet veel voor. Het zijn vaak de in de inleiding genoemde ‘Landschappen’ die boerderijen verpachten. Pacht van cultuurgrond komt veelvuldig voor. Met name wordt pacht gebruikt in situaties waarin de desbetreffende ondernemer zijn bedrijf binnen niet al te lange tijd wil staken. Een projectontwikkelaar heeft belangstelling en wil de grond alvast kopen en met de faciliteit van art. 15 WBRv alvast geleverd krijgen; de agrarisch ondernemer wil het gebruik nog voortzetten. Overigens is voor een beroep op deze fiscale faciliteit pacht niet noodzakelijk. Een feitelijk in agrarisch gebruik geven, uiteraard zonder vergoeding, voldoet ook.
Art. 7:325 lid 3 en art. 7:385 geven duidelijkheid wanneer overeenkomsten voor de korte duur kunnen worden gesloten. Dit kan slechts onder (zeer) bijzondere omstandigheden. Met name de overheid als ‘ondernemer’ in het kader van het grondbedrijf en gronduitgifte kan gelet op het bouwrijp maken behoefte hebben om de grond te verwerven, maar voordat het werk een aanvang neemt, als gevolg van planologische activiteiten, de grond in gebruik te laten bij de agrarisch ondernemer van wie gekocht wordt. Ook een projectontwikkelaar kan die behoefte hebben omdat (stede)bouwkundige plannen vaak een lange voorbereidingstijd kennen. Ook de geliberaliseerde pacht van art. 7:397 lid 1 of lid 2, die hierna behandeld zal worden, is voor de overheid of een projectontwikkelaar, in tegenstelling tot de oude Pachtwet, nu interessant. Hierna zal er op worden gewezen dat de projectontwikkelaar er wel een goede pachtadministratie op na moet houden om ‘bedrijfsongelukken’ te voorkomen. Als later de duur ‘verlengd’ moet worden is er een probleem. De overeenkomst zal opnieuw gesloten moeten worden. Van een stilzwijgende voortzetting kan geen sprake zijn, zoals bij verhuur van bedrijfsruimte.
Een belangrijke categorie van argumenten voor een kortere dan de wettelijke duur ligt in de overgang van de grond naar een niet-agrarische bestemming. Wel moet een bepaalde datum van beëindiging worden vastgesteld. Zowel voor de overheid als voor de projectontwikkelaar biedt het huidige recht voldoende mogelijkheden. Zo kan een projectontwikkelaar, die grond in eigendom heeft gekregen tijdens de bestemmingsplanprocedure, deze tijdelijk in pacht geven. Dat geeft de agrarisch ondernemer ook de gelegenheid zijn bedrijf in etappes te liquideren. De overheid kan voor zover nodig gebruik maken van art. 7:385. Dit laatste artikel geeft aan overheidsinstellingen ruimere bevoegdheden dan aan een projectontwikkelaar, zie met name letter d waarbij gelet op de beëindiging door de overheid als de bestemming dat noodzakelijk maakt, zij het dat het moet gaan om een bestemming voor niet-agrarische doeleinden met een openbaar nut. De Grondkamer toetst de bestemming niet, maar kijkt of het redelijk is om de bijzondere bedingen die in art. 7:385 staan in de pachtovereenkomst op te nemen. De projectontwikkelaar heeft als art. 7:325 lid 3 geen soelaas biedt – er is teveel onduidelijkheid over het tijdstip van afronding van de bestemmingsplanprocedure – nog twee mogelijkheden. Als er verpacht is, kan de projectontwikkelaar verlenging tegenhouden (er is inmiddels een andere goedgekeurde bestemming die niet agrarisch is) en ontbinding van de pachtovereenkomst. In dit laatste geval is hij wel schadevergoeding verschuldigd over de resterende (wettelijke) termijn.
Het schijnt voor te komen dat de overheid, veelal gemeenten, de zaken niet goed in de gaten houden. Bijvoorbeeld, de Grondkamer keurt een korte duurovereenkomst goed voor één jaar en men laat de pachter na afloop op het gepachte omdat bijvoorbeeld de nieuwe bestemming nog niet feitelijk kan worden gerealiseerd. Wordt verzuimd een nieuwe kortlopende overeenkomst op te stellen, dan is er een reguliere pachtovereenkomst ontstaan. Deze ligt niet schriftelijk vast. De gevolgen daarvan zijn hiervoor al geschetst, een onopzegbare overeenkomst voor onbepaalde tijd!
Een reguliere pachtovereenkomst (dus niet een van de korte duur, tenzij art. 7:325 lid 3 van toepassing is) wordt van rechtswege telkens met zes jaar verlengd.
Dit automatisme kan worden doorbroken. Tenminste een van partijen moet uiterlijk één jaar voor het einde van de pachtovereenkomst de overeenkomst opzeggen. De gebruikelijke vorm is een aangetekende brief. Vormfouten worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Het niet versturen van de opzegging per aantekende brief zorgt niet per definitie voor ongeldigheid. Het voorschrift strekt slechts ertoe dat door middel van de redelijkheid en billijkheid wordt gewaarborgd dat een opzeggingsbrief de geadresseerde bereikt.
De regeling van beëindiging van pachtovereenkomst komt in grote lijnen overeen met de regeling van beëindiging van de huur van detailhandelbedrijfsruimte, geregeld in art. 7:293 e.v. De bepalingen met betrekking tot bevoegdheid tot opzegging, de vormvereisten, het verzet door de pachter tegen opzegging door de verpachter en de gronden van opzegging hebben nagenoeg dezelfde strekking als die bij huur van detailhandelbedrijfsruimte.
De pachtkamer beslist naar billijkheid.
Bij opzegging door de verpachter kan de pachter zich verzetten. De verpachter kan vervolgens vorderen dat de rechter het tijdstip van beëindiging van de overeenkomst vaststelt. Toewijzing van deze vordering is slechts mogelijk in de gevallen, genoemd in art. 7:370.
In art. 7:370 is opgenomen op welke gronden de vordering door de rechter slechts kan worden toegewezen. Dit zijn de volgende:
a. de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed pachter betaamt of anderszins tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen;
b. de verpachter het zelf duurzaam in gebruik wil nemen en hij het verpachte daartoe dringend nodig heeft;
c. een redelijke belangenafweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt;
d. de pachter niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst;
e. aan de gronden voor algehele ontbinding van de pachtovereenkomst vanwege een beoogde niet-agrarische bestemming is voldaan.
Nu het in art. 7:370 om een beslissing naar billijkheid gaat, ligt het volgens de MvT voor de hand dat de huidige rechtspraak wordt voortgezet en is daarmee geen behoefte aan een gedetailleerde regeling.
De in de praktijk belangrijkste grond voor toewijzing is dat de verpachter aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot of geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gepachte duurzaam in gebruik wil nemen en hij het verpachte daartoe dringend nodig heeft. Een aantal van de opzeggingsprocedures van het pachthof waarbij een beroep is gedaan op het criterium onder b en c gaat over het belang van een landgoedeigenaar om de gronden die verpacht zijn te kunnen toevoegen aan een of meer bestaande andere pachtbedrijven die tot het landgoed behoren om daarmee de positie van deze pachtbedrijven op het landgoed te versterken. In de zaak van het Hof Arnhem van 7 juli 2009, TAR 2010-6, had de verpachter, landgoedeigenaar, opgezegd op grond van het c-criterium. Het hof vond in deze zaak echter dat het belang van de pachter moest prevaleren. De verpachter had er voor gekozen om de gronden in geliberaliseerde pacht voor minder dan zes jaar aan de tot het landgoed behorende bedrijven uit te geven. Met een geliberaliseerde verpachting is er geen zekerheid over een duurzaam gebruik van de gronden voor de andere pachtbedrijven. Na afloop van de pachttermijn bestaat immers geen verplichting aan de pachters opnieuw te verpachten. Zou de landgoedeigenaar gebruik hebben gemaakt van reguliere pacht dan is er sprake van een duurzame verpachting die van rechtswege telkens wordt verlengd en leidt tot de beoogde versterking. Het is niet slim altijd een geliberaliseerde pacht te adviseren!
Het bereiken van de 65-jarige leeftijd door de pachter speelt onder het huidige recht geen rol meer bij het opzeggen van de pachtovereenkomst door de verpachter. De ter zake geldende bepaling uit de Pachtwet is ingevolge een in de Tweede Kamer aangenomen amendement niet in het Burgerlijk Wetboek overgenomen.
Nieuw is de bepaling dat de vordering kan worden toegewezen indien de pachter niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst, vergelijkbaar met de regeling bij huur bedrijfsruimte in art. 7:296 lid 4 onder c.
Verder is nieuw dat indien de rechter de vordering tot ontruiming toewijst, en in het verpachte zijn bedrijfsgebouwen begrepen, de rechter in zijn beslissing tot toewijzing een bedrag kan vaststellen dat de verpachter aan de pachter moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
In afdeling 8 is de regeling van ‘koop breekt geen pacht’ opgenomen. Art. 7:361 bepaalt dat bij overdracht van het gepachte de rechten en verplichtingen overgaan op de verkrijger. In art. 7:361, derde lid is bepaald dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de pachtovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de pachter te betalen tegenprestatie. In haar arrest van 7 oktober 2008, TAR 2009/7/8-5529, kwam het hof tot de conclusie dat geen sprake was van een onmiddellijk verband tussen de in casu aan pachter toekomende varkensrechten en de kernverplichtingen van verpachter en pachter. Het varkensbedrijf werd executoriaal verkocht aan een derde. Heeft de nieuwe verpachter ook recht op de varkensrechten? Bij melkquota gaat het meestal om productierechten die de pachter tijdens de looptijd ‘om niet’ op naam heeft verkregen. In dit geval had de pachter op de dag van de totstandkoming van de pachtovereenkomst inzake de varkensstal al de beschikking over varkensrechten. Van samenhang met het gebruik van het gepachte is geen sprake. Daarom is ook niet sprake van een kernverplichting die op grond van art. 7:361 overgaat. Zie hiervoor in onderdeel 8.1.4.2 een voorbeeld van melkquotum waarin wel sprake is van een samenhang en dus van een kernverplichting die overgaat op de nieuwe verpachter.
In afdeling 9 zijn de regels met betrekking tot indeplaatsstelling en medepachterschap opgenomen. De inhoud van de art. 49, 49a en 50 (oud) Pw is letterlijk overgenomen. Dat betekent dat de mogelijkheid tot het vorderen van indeplaatsstelling en medepachterschap beperkt blijft tot de naaste verwanten (de echtgenoot, bloed- of aanverwant in de rechte lijn, pleegkind).
8.4.1.5 Het einde van de pachtovereenkomst
De reguliere pachtovereenkomst eindigt in wezen zoals die is aangegaan, met wilsovereenstemming en met dezelfde vorm: een overeenkomst van beëindiging die door de Grondkamer wordt goedgekeurd. Heeft de pachter feitelijk het gepachte al verlaten dan is deze overeenkomst niet nodig.
Ontbinding
De oude regeling voor ontbinding van de pachtovereenkomst wegens wanprestatie van art. 55 Pw is vervangen door het nieuwe art. 7:376. In overeenstemming met de eerder behandelde gelaagde structuur van het BW zijn de algemene bepalingen van met name Boek 3 en Boek 6 BW van – aanvullende – toepassing. Voor de ontbindingsregeling betekent dit dat in grote lijnen aansluiting dient te worden gezocht bij art. 6:265.
Ter bescherming van de pachter kan pachtontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming slechts plaatsvinden door de rechter. De keuzemogelijkheid van art. 6:267 is zodoende niet van toepassing. Buitengerechtelijke ontbinding zou een abrupt einde aan de pachtovereenkomst kunnen betekenen. Dit druist in tegen de bescherming die de wetgever heeft willen bieden aan de pachter.
Zoals uit de wetstekst van het voormalige art. 55 Pw en de nieuwe regeling van art. 7:376 voortvloeit is voor ontbinding vereist dat pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. In overeenstemming met de algemene ontbindingsregeling van art. 6:265 kan in beginsel ‘iedere’ tekortkoming van de pachter tot ontbinding leiden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een tekortkoming in de verplichtingen van de pachter kan onder meer zijn gelegen in een schending van de bepalingen die zijn neergelegd in afdeling 10 van titel 7.5. Voorbeelden hiervan zijn wanbetaling, het niet gedragen zoals een goed pachter betaamt of de wijziging van de bestemming, de inrichting of de gedaante van de gepachte gronden.
Uit de tenzij-bepaling van art. 6:265 volgt dat vereist is dat de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De algemene stelregel die in de jurisprudentie wordt gehanteerd is of de tekortkoming van de pachter van zodanig gewicht is, dat van de verpachter niet kan worden gevergd de pachtovereenkomst langer te laten voortduren. Bij deze beoordeling spelen alle omstandigheden van het geval een rol.
Uit de omvangrijke jurisprudentie die bestaat op het gebied van wanprestatie van de pachter onder het oude recht van art. 55 Pw kunnen een aantal factoren worden afgeleid waar rechters in het bijzonder waarde aan hechten. Van belang is ten eerste of sprake is van stelselmatige tekortkoming. Verder is meer malen de afweging gemaakt of de tekortkoming wellicht (mede) is gelegen in de kern van verpachters’ verplichtingen. Rekening wordt verder gehouden met het nadeel dat de verpachter ondervindt door de tekortkoming. Ook kan meespelen of al of niet opzet van de pachter in het spel is.
Uit de jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat de rechter niet op lichtvaardige gronden tot ontbinding van de pachtovereenkomst overgaat. Eerst ingeval sprake is van stelselmatige wanprestatie, opzet of ernstige tekortkoming zal de ontbinding worden uitgesproken. Met deze aanpak wijkt de lagere rechter af van de bedoeling van de wetgever die niets wil weten van een vereiste van ‘ernstige tekortkoming’. In cassatie kan dit feitelijk oordeel van een lagere rechter niet getoetst worden. Dit geeft de feitenrechter veel vrijheid bij de toepassing van de tenzij-bepaling van art. 6:265.
In het tweede lid van art. 7:376 is opgenomen dat de rechter aan de pachter een laatste kans kán vergunnen aan zijn verplichtingen te voldoen. De pachter dient dit uitdrukkelijk te verzoeken, zo volgt uit de wetstekst. De regeling van lid 2 sluit feilloos aan op de bedoeling van de wetgever de pachter in bescherming te nemen.
In het derde en vierde lid van art. 7:376 is de mogelijkheid opgenomen dat de verpachter, die meent dat de pachter in zijn onderhoudsverplichtingen tekortschiet, een verzoek uitbrengt aan de rechter om op zeer korte termijn een onderzoek te doen naar de toestand daarvan. De wetgever heeft nadrukkelijk aangegeven met deze regeling de oude regeling van de leden 3 tot en met 6 van art. 55 Pw voort te willen zetten.
De ratio van deze bepaling is dat tussen het uitbrengen van de dagvaarding en het moment waarop een vonnis – hetzij een eindvonnis, hetzij een tussenvonnis waarin een plaatsopneming is gelast – kan worden gewezen, doorgaans veel tijd passeert. De pachter kan hiervan misbruik maken en op het allerlaatste moment achterstallige onderhoudswerkzaamheden verrichten, zonder dat de rechter het tekortschieten kan vaststellen. De regeling van lid 3 en 4 helpt deze situatie voorkomen doordat de pachtkamer op grond hiervan ook zonder voorafgaand vonnis bevoegd is de staat van de gronden op te nemen. De rechter kan naar aanleiding van dit onderzoek aanwijzingen geven aan de pachter die binnen een bepaalde termijn opgevolgd dienen te worden. Deze mogelijkheid vormt een terme de grâce voor de pachter.
Overlijden pachter
In art. 7:366 lid 1 is bepaald dat de dood van de pachter of verpachter de pacht niet doet eindigen. Het tweede lid geeft de erfgenamen van de pachter de mogelijkheid de overeenkomst op te zeggen met een termijn van tenminste zes maanden. Bedoeld zal zijn dat alle erfgenamen die immers nu pachter geworden zijn moeten opzeggen. Als de pachter twee of meer erfgenamen nalaat, is de verpachter op grond van art. 366 lid 3 verplicht zijn medewerking te verlenen aan toedeling van de rechten en verplichtingen van de overleden pachter uit de pachtovereenkomst door de gezamenlijke erfgenamen aan een of meer van hen, tenzij de verpachter tegen een of meer van de aangewezenen redelijke bezwaren heeft. Deze erfgenamen kunnen ‘naaste familieleden’ zijn als bedoeld in art. 7:363, maar hoeven dat niet te zijn (Hof Arnhem 29 maart 2011, TAR 2012-5711).
Verzuimd is rekening te houden met de wettelijke verdeling als bedoeld in art. 4:13. In het huurrecht is hiermee wel rekening gehouden in art. 7:229; de echtgenoot of de geregistreerd partner kan opzeggen. Naar analogie van het huurrecht zou wellicht voor de hand hebben gelegen dat dit ook geldt voor het pachtrecht. Maar dat is niet zo. Het is niet de langstlevende echtgenoot of geregistreerd partner aan wie het pachtrecht automatisch toekomt. Zo oordeelde het pachthof op 6 september 2011 (zaaknummer 200.068.816) in het geval van een ouderlijke boedelverdeling, dat deze boedelverdeling waarbij de rechten en verplichtingen uit de pachtovereenkomst aan de langstlevende echtgenoot zijn toegedeeld, eerst tegenover de verpachter zijn werking verkrijgt als deze zijn medewerking aan die toedeling verleent. Ondanks de ouderlijke boedelverdeling zijn de kinderen nog steeds pachters. Een dergelijke medewerking impliceert een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst in de zin van art. 7:318 en behoeft op grond van die bepaling goedkeuring van de Grondkamer. Of de langstlevende, als deze eveneens executeur is, de kinderen bij de ontvangst van een opzegging en in een eventueel rechtsgeding mag vertegenwoordigen laat het hof in het midden. De verpachter kan toedeling van rechten aan één van de erfgenamen tegenhouden als hij daartegen redelijke bezwaren heeft. Daarnaast kan de verpachter vorderen dat een medepachter uit de pacht wordt ontslagen. Het artikel geeft echter geen mogelijkheid om de pachtovereenkomst na het overlijden van de pachter op te zeggen indien geen van de erfgenamen als opvolger in aanmerking zou komen. Doen de erfgenamen niets, dan loopt de pachtovereenkomst ten aanzien van hen allen door. In de MvT is opgenomen dat als door de dood van de pachter een nieuwe onvoorziene situatie ontstaat, ontbinding van de pachtovereenkomst zou kunnen worden gevorderd op grond van art. 6:258.
Zie ook art. 7:376 lid 1 a: ‘Ontbinding (…) De pachter wordt in ieder geval geacht in de nakoming van zijn verplichtingen te zijn tekortgeschoten, indien hij het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt (…)’
8.4.1.6 Het voorkeursrecht van de pachter
Een van de belangrijkste verplichtingen van de verpachter is zijn plicht tot aanbieding van het verpachte als hij tot vervreemding wil overgaan aan een derde (art. 7:378). Het voorkeursrecht is voor het notariaat van belang omdat in feite de notaris erover waakt of dit recht wordt toegepast. Tuchtrechtelijk is hij aansprakelijk.
Het pachtrecht is een duurzaam gebruiksrecht. Een eigendomsovergang naar een derde mag dit recht niet verzwakken. Deze derde zou immers een agrarische ondernemer kunnen zijn die het verpachte persoonlijk in gebruik zou willen nemen, zie art. 7:370 lid 1 sub b en art. 7:373 lid 1. De kans op verlenging van de pacht wordt daardoor minder of zelfs uitgesloten. Het voorkeursrecht biedt de pachter de mogelijkheid zijn bedrijf in stand te houden. De belangen van de pachter gaan boven die van de verpachter, behalve wanneer de verpachtersbelangen zo zwaarwichtig zijn, dat op grond daarvan het pachtersbelang moet wijken. Dat is wat de wet in art. 7:380 lid 1 sub d een ernstige reden noemt om de pachter te passeren. Deze reden is meer van morele aard.
De verplichting van de verpachter is een voorwaardelijke. In niet alle gevallen is hij tot aanbieding bij een voorgenomen vervreemding verplicht. Hierna worden de belangrijkste gevallen vermeld.
Al eerder is een praktijkprobleem gesignaleerd. De behandelaar die de overdracht van een perceel cultuurgrond verzorgt is afhankelijk van de mededelingen van partijen over het bestaan van een pachtovereenkomst. Pacht wordt niet altijd schriftelijk vastgelegd, de zogenaamde ‘grijze pacht’. Bij dit onderwerp heeft de behandelaar het iets gemakkelijker, omdat de pachter alleen het voorkeursrecht heeft als sprake is van een schriftelijke overeenkomst. Is de pacht mondeling aangegaan dan heeft de pachter géén voorkeursrecht. Dit kan voor de pachter een reden zijn via de rechter, de pachtkamer, de pachtovereenkomst schriftelijk te laten vastleggen. De pachtovereenkomst moet verder zijn goedgekeurd en gelden voor ten minste de wettelijke duur van zes dan wel twaalf jaren. Is de pacht aangegaan – met goedkeuring voor een korte duur, dan geldt het voorkeursrecht als deze overeenkomst nadien met zes jaar is verlengd. Conclusie: eerst zal men moeten controleren of er een schriftelijke goedgekeurde pachtovereenkomst is. Zo nee, dan is er ook geen voorkeursrecht.
Het kan zijn dat de pachter afziet van zijn voorkeursrecht. Hij zal dan eerst moeten weten dat de verpachter het voornemen heeft te vervreemden. Let op de vormvereisten die de Pachtwet stelt: de verpachter deelt zijn voornemen mee bij aangetekende brief (art. 7:378 lid 2). De pachter moet binnen één maand na verzending van de brief reageren. Wil hij het gepachte kopen dan deelt hij dit door middel van een aangetekende brief mee. Reageert hij niet op tijd, dan is de verpachter vrij gedurende een jaar nadien tegen welke prijs ook aan een derde te vervreemden. De pachter kan van zijn recht afstand doen. Deze afstand is vormvrij mits hij de kennisgeving in de vereiste vorm heeft ontvangen! Controleer of de verpachter op de juiste wijze de pachter in kennis heeft gesteld. Koop breekt geen pacht, de pacht blijft daarom bestaan.
Als de pachter het gepachte in eigendom wil verwerven, maar het met de verpachter niet eens kan worden over de waarde, dan kan de verpachter de Grondkamer verzoeken tot taxatie over te gaan. Steeds wordt uitgegaan van een waarde in verpachte staat. Is de verpachter het met de taxatie eens, dan deelt hij dit mee aan de pachter. De pachter moet reageren binnen een maand na deze mededeling. Zo niet, dan is de verpachter vrij om gedurende een jaar nadien tot vervreemding over te gaan, maar niet tegen een lagere prijs dan de getaxeerde waarde.
Wat zijn de gevolgen als het voorkeursrecht wordt genegeerd?
De sancties op het schenden van het voorkeursrecht zijn niet in het Burgerlijk Wetboek teruggekeerd. De redenering is dat van de huidige sancties een onvoldoende afschrikwekkend effect uit gaat.
Art. 7:383 luidt: ‘Indien de verpachter in strijd heeft gehandeld met het voorkeursrecht kan de verkrijger van het verpachte onder bijzondere titel de overeenkomst slechts op de in art. 7:370 lid 1 onder b bedoelde grond opzeggen, nadat twaalf jaren zijn verstreken na het einde van het pachtjaar, waarin de verpachter de vorige verpachter is opgevolgd.’
Het feit dat van de huidige sancties een onvoldoende afschrikwekkend effect uitgaat, mag geen reden vormen om deze dan maar te schrappen, maar moet aanleiding te zijn om scherpere sancties in de wet op te nemen.
In de MvT staat dat het standpunt wordt ingenomen dat de gepasseerde pachter schadevergoeding van zijn verpachter kan vorderen, maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Een pachter wiens voorkeursrecht is geschonden zal immers de omvang van zijn schade dienen aan te tonen, en dat blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn; hem is weliswaar de mogelijkheid onthouden zakelijk gerechtigde te worden, maar ingevolge het beginsel ‘koop breekt geen pacht’ (art. 7:361) is hij nog altijd pachter. Met welk bedrag wordt dit verschil in positie gecompenseerd? Is er eigenlijk wel een in geld uit te drukken schade?
In boek 6 afdeling 10 BW is een algemene regeling opgenomen voor schade die op grond van een wettelijke verplichting moet worden vergoed. Het voldoen van schade is de betaling van een geldsom, echter art. 6:103 bepaalt dat de rechter een andere vorm dan betaling in geld kan toekennen. Zo kan hij bevelen dat de overdracht aan de derde bij het ontgaan van het voorkeursrecht wordt ‘teruggedraaid’.
De notaris die meewerkt aan wanprestatie zou volgens de tuchtrechter zijn diensten moeten weigeren. Er is met betrekking tot een advocaat een geval bekend dat deze aansprakelijk werd gesteld omdat hij cliënt ten onrechte niet had gewezen op het bestaan van het voorkeursrecht.
Er geldt een verjaringstermijn van twaalf jaar.
Wanneer geldt het voorkeursrecht niet?
Hiervoor zijn al twee gevallen aangegeven: er moet sprake zijn van een goedgekeurde pachtovereenkomst en de verpachter heeft geen ernstige reden om te weigeren.
Een ernstige reden om te weigeren kan soms ook financieel van aard zijn. Als met de verpachte grond een melkquotum is gaan samenhangen dan vervalt het quotum aan de verpachter onder zijn verplichting om de pachter schadeloos te stellen. In het geval van de uitoefening van het voorkeursrecht moet de pachter de verpachter schadeloos stellen, tot maximaal 25% van de vrije verkeerswaarde van het quotum. Als de verpachter weet dat pachter dit niet zal doen kan hij het voorkeursrecht negeren.
Als het verpachte tot de activa van een besloten vennootschap behoort en niet het verpachte wordt vervreemd, maar de aandelen, dan is het voorkeursrecht niet van toepassing.
Wil het voorkeursrecht van toepassing zijn dan moet het verpachte vervreemd worden, waaronder wordt verstaan eigendomsoverdracht en de vestiging van beperkte rechten.
Is het voorkeursrecht van toepassing bij een legaat van de verpachte zaak?
Een legaat is (slechts) een titel tot levering. Op basis van diverse uitspraken (met name HR 8 april 1983, NJ 1984/159; Van de Brandhof-Mulder) werd aangenomen dat ook bij een legaat van het verpachte het voorkeursrecht geldt.
De Centrale Grondkamer is nu echter van mening dat de wil van de erflater het zwaarst weegt (Centrale Grondkamer 6 augustus 2014, TAR november 2014/5783). Onder de oude rechtspraak gold dat het voorkeursrecht sterker was dan de plicht tot afgifte van het legaat aan een ander, behalve wanneer bijzondere omstandigheden voor de erfgenamen van verpachter golden. Dit is nu omgedraaid. Bijzondere omstandigheden bij de erfgenamen kunnen het passeren van pachters’ voorkeursrecht rechtvaardigen. Zo een omstandigheid is dat de vervreemding van het pachtperceel door de toekomstige erflater al tijdens zijn leven aan de ‘pachtfamilie’ (de op diverse plaats in de Pachtwet omschreven verwanten en de echtgenoot en partner) vrij van het voorkeursrecht had kunnen zijn. Het zou merkwaardig zijn dat wat bij leven ‘vrij’ geleverd zou kunnen worden dat na overlijden niet meer zou kunnen zijn. Zie ook de opmerking hierna bij de verdeling van een gemeenschap.
De verplichting tot aanbieding geldt niet bij een verdeling van een gemeenschap (art. 7:380 lid 1 sub c).
Een legaat is een schuld van de nalatenschap (art. 4:7). Art. 3:182 bepaalt dat een handeling niet een verdeling is als zij strekt tot nakoming van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld. Als de beoogde legataris mede-deelgenoot is kan hij, nadat hij zich verzekerd heeft van de wil van de andere deelgenoten om het verpachte aan hem toe te delen, afzien van het legaat.
Uitzonderingen met betrekking tot de toepassing van het voorkeursrecht
De wet kent een aantal uitzonderingen op het voorkeursrecht van de pachter; de voor de praktijk van belang zijnde uitzonderingen op een rijtje:
– Executoriale verkoop (art. 7:380 lid 1 sub a) (ik wijs terloops op de schadevergoeding van art. 3:264 lid 7);
– Vervreemding binnen de familiekring (art. 7:380 lid 1 sub b);
– Verdeling ongeacht een familiekring (art. 7:380 lid 1 sub c);
– Voor projectontwikkelaars van belang, wanneer het verpachte gelegen is in een gebied waar een bestemmingsplan geldt dat aan de grond een andere dan een landbouwkundige bestemming geeft (art. 7:381).
Samenloop van het voorkeursrecht van pacht en het voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten
Een bijzondere samenloop doet zich voor tussen het onderhavige voorkeursrecht en het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, op grond van welke wet overigens sinds 1 augustus 2008 ook het Rijk en de Provincie voorkeursrechten kunnen vestigen. Moet de pachtovereenkomst waaraan het voorkeursrecht van de pachter is verbonden, zijn aangegaan vóór de vestiging van het Wvg-voorkeursrecht?
Art. 10 lid 2 sub f Wet voorkeursrecht gemeenten
Aanhef:
1. Een verkoper kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen.
2. Het bepaalde in het vorige lid geldt niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge:
‘een overeenkomst, gesloten met een pachter ingevolge het bepaalde in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en betrekking hebbende op een onroerende zaak die is aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of 6’.
Het voorkeursrecht geldt niet indien de vervreemding geschiedt ingevolge een door de verpachter met de pachter gesloten overeenkomst ter uitvoering van het wettelijk voorkeursrecht van de pachter met betrekking tot de verpachte onroerende zaak waarop een bepaalde vorm van het bedoelde voorkeursrecht uit de Wvg is gevestigd.
Indien op het gepachte tevens een Wvg-voorkeursrecht rust, als hiervoor bedoeld, is de vervreemding aan de pachter ter uitvoering van diens voorkeursrecht vrijgesteld van het Wvg-voorkeursrecht, art. 10 lid 2 sub f Wvg.
In een geval waarin het voorkeursrecht van de pachter eerst was ontstaan ná de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht, besliste het Hof Den Haag (anders dan de rechtbank) dat een redelijke wetsuitleg meebrengt dat de vrijstelling van art. 10, lid 2 sub f alleen geldt indien het voorkeursrecht van de pachter reeds bestond vóór de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht (Hof Den Haag 16 juni 2005, R05/269). Deze opvatting is door M. Snoep in Vastgoedrecht 2007-2 bestreden.
In de daarop volgende tuchtrechtelijke procedure oordeelde het Hof Amsterdam dat de notaris die had meegewerkt aan de overdracht van de grond aan de pachter, tuchtrechtelijk niet laakbaar had gehandeld, nu hij onweersproken en gedocumenteerd had gesteld dat hij op grond van wetsgeschiedenis en jurisprudentie had geconcludeerd dat niet was vereist dat de pachtovereenkomst waaraan het voorkeursrecht was verbonden, is tot stand gekomen voordat het gemeentelijk voorkeursrecht is ontstaan (Hof Amsterdam 16 november 2006, nr. 163/2006).
Preller merkt in WPNR 6749 (2008) op dat de wetgever een eind moet maken aan de gesignaleerde onduidelijkheid door bij gelegenheid van de aankomende wetswijziging van de Wvg art. 10, lid 2 sub f ter zake aan te passen.
Sinds 1 september 2007 geldt art. 7:380 lid 1 letter f, waarin de door de gezamenlijke pachters- en verpachtersorganisaties aan de ministers voorgestelde regeling met betrekking tot de overdracht aan een zogenaamde veilige verpachter is neergelegd. Er is geen verplichting tot aanbieding aan de pachter indien de aspirant-koper tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in art. 7:370 lid 1 onder b bedoelde grond (opzegging wegens eigen gebruik).
‘1. De in artikel 378 lid 1 bedoelde verplichting bestaat niet:
a. […]
f. degene aan wie de vervreemding plaats vindt, tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder b bedoelde grond.’
Deze regeling zou makkelijk kunnen worden ontgaan door te vervreemden aan een tussenbeidekomende persoon (zie voor een analogon uit het erfrecht, art. 4:62 lid 2).
Kan de verkrijger doorverkopen aan een kind? Op grond van art. 7:380 lid 1 sub b leidt deze vervreemding niet tot van een aanbiedingsplicht.
Een kind kan zich weer wel beroepen op eigen gebruik. Niet de verkrijger zegt op, maar zijn kind. Het antwoord zou naar de letter van de wet bevestigend moeten luiden. Ik meen dat men naar de strekking van de wet moet kijken en naar de gevallen die de wet elders in titel 5 heeft geregeld.
Zie daarvoor art. 7:373:
1. ‘Indien de overeenkomst is opgezegd op de in artikel 370 lid 1 onder b (…) bedoelde gronden en de pachter in de beëindiging van de overeenkomst heeft toegestemd dan wel de vordering tot beëindiging van de overeenkomst op die grond is toegewezen, is de verpachter jegens de pachter tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verpachte persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
2. Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de pachtovereenkomst het verpachte door de verpachter of door de echtgenoot of geregistreerde partner, door een bloed of aanverwant in de eerste graad of door een pleegkind van de verpachter in duurzaam gebruik is genomen (…)’
Naar mijn mening is dit niet de bedoeling van de wetgever geweest en moet het antwoord op de hiervoor gestelde vraag eerder ontkennend luiden.
Als een pachter gebruik maakt van het voorkeursrecht dan verkrijgt hij het gepachte voor een waarde in verpachte staat. Na deze verkrijging gaat de pachtovereenkomst door vermenging teniet. De waardestijging van het gepachte komt dan uitsluitend toe aan de pachter. De Pachtwet kent hiervoor een meerwaardeclausule die leidt tot afrekening binnen een periode van tien jaar na de levering (art. 7:384).
Een doorn in het oog van vele verpachters was het feit dat zij verplicht werden om het gepachte in verpachte-staat-waarde te leveren, terwijl na de levering de pacht door vermenging teniet gaat en de pachter de winst kon incasseren door verkoop aan een derde.
De pachter, die met gebruikmaking van het voorkeursrecht het gepachte koopt, moet het verschil tussen de waarde in verpachte staat en de vrije waarde, ten tijde van de verkrijging, vergoeden aan de verpachter als hij het object weer vervreemdt. Het moet gaan om een derde, niet zijnde bepaalde verwanten en mede-pachters. De claim gaat wel op deze categorie van verkrijgers over. Het is raadzaam de beide waarden – verpacht en onverpacht – in de akte van levering op te nemen. Deze vergoeding neemt telkens af met 10% voor elk jaar dat ligt tussen de verkrijging en de vervreemding door de voormalige pachter. Na tien jaar heeft de ex-verpachter dus geen recht meer op vergoeding. Het valt niet mee om deze regeling te ontgaan door de redactie van art. 7:384 lid 6. Verder is hier de algemene verjaringstermijn van toepassing, twintig jaar.
In de praktijk wordt deze regeling vaak uitgesloten doordat in de onderhandeling een prijs wordt betaald die hoger ligt dan de waarde in verpachte staat. Ook dan is het raadzaam in de akte van levering op te nemen dat – in dit geval – (art. 7:384) níet van toepassing is omdat partijen van deze regeling wensen af te wijken.
8.4.1.7 Bijzondere pachtvormen
Enkele bijzondere pachtvormen
Tot nu toe is – wat men noemt – de reguliere pachtovereenkomst (art. 7:311) besproken (MODEL 8.4.1.7A). De Pachtwet kent nog enkele bijzondere regimes, zoals de beheerspacht en de reservaatspacht.
Een verpachter kan wensen dat de pachter zijn bedrijfsvoering aanpast aan het gegeven dat het verpachte in een omgeving ligt waarin rekening moet worden gehouden met natuur en landschap. Een voorbeeld is het landgoed Twickel in Twente. Tegen een vergoeding moet de agrarisch ondernemer – mits bij beheerspacht inpasbaar binnen zijn bedrijfsvoering – rekening houden met bijvoorbeeld een geringere mestgift dan gebruikelijk met de maaidata worden verlegd. Terreinbeherende instanties als de provinciale Landschappen en Natuurmonumenten maken gebruik van reservaatspacht. De eis van inpasbaarheid geldt dan niet (art. 7:388 e.v.).
In 1995 zijn, om de teruggang van het pachtareaal terug te brengen, twee nieuwe pachtvormen geïntroduceerd. Verder is een pachtvorm voor een klein perceel, de nu geheten ‘hectarepacht’, aangepast. Het kan zijn dat u nog met deze pachtvormen wordt geconfronteerd omdat de termijnen nog lopen. De bedoelde pachtvormen zijn de teeltpacht (art. 70f lid 1 Pw) en de eenmalige pacht voor maximaal twaalf jaar (art. 70f lid 5 Pw). Voor het notariaat was met name de eenmalige pacht van belang. Deze pacht was vooral van belang voor oudere agrarische ondernemers die gestopt waren en geen opvolging hebben. Ook tijdens de liquidatie van de onderneming was deze pachtvorm van belang voor het ‘verzilveren van het melkquotum’. De hierna de behandelen ‘geliberaliseerde’ pachtvormen zijn uitstekende vervangende vormen voor deze bijzondere pachtvormen die golden onder de oude Pachtwet.
De ‘hectarepacht’
In de agrarische praktijk zal deze vorm van pacht niet veel soelaas bieden, omdat een bedrijfsuitoefening op stukken van deze omvang niet rendabel is. Toch is het goed om bij deze vorm stil te staan al was het maar dat men door het kiezen van deze pachtvorm de Pachtwet niet kan ontgaan.
Art. 7:396 (voorheen art. 58 Pw) bepaalt sinds 31 oktober 1995 dat de wet niet van toepassing is op los land met een geringe omvang. Voorheen was dit 25 are, nu dus 1 hectare. Er moet dus wel sprake zijn van pacht, maar er is geen schriftelijke overeenkomst vereist, dus ook geen goedkeuring van de Grondkamer. Om die reden is het voorkeursrecht niet van toepassing. Als er meer overeenkomsten tussen een zelfde verpachter en pachter gesloten zijn, mag de een-hectaregrens niet worden overschreden. De Pachtwet schrijft dan voor dat de regels van de reguliere pacht gelden, met alle gevolgen van dien. Grondkamers zijn bevoegd voor hun gehele ressort deze omvang te beperken tot bijvoorbeeld een halve hectare. In Noord- en Zuid-Holland geldt zo’n besluit.
Wel attendeer ik nog op de overgangsregeling. Gelet op het overgangsrecht, wet van 12 oktober 1995, Stb. 1995, 504, kan schriftelijke vastlegging worden gevorderd van pachtovereenkomsten betreffende los land dat niet groter is dan 1 ha, mits de pacht is aangevangen voor 31 oktober 1995 en los land betreft dat groter is dan 0,25 ha.
Geliberaliseerde pacht – art. 7:397 (MODEL 8.4.1.7B)
De belangrijkste wijziging in het pachtrecht betreft de invoering van de pachtvorm ‘geliberaliseerde pacht’ voor los land. De eerste stap in de liberalisering werd gezet in 1995 toen de bijzondere kortdurende pacht (ook wel: eenmalige pacht) werd ingevoerd waarop de dwingendrechtelijke beschermingsregels voor de pachter niet van toepassing waren. De verpachter kon van deze vorm echter ten hoogste voor een aaneengesloten periode van twaalf jaar gebruik maken.
Bij de overgang naar het BW zijn de eenmaligheid en de maximumtermijn vervallen. Dit betekent een ingrijpende wijziging van het pachtregime voor los land, waarvan gebruik kan worden gemaakt bij pachtovereenkomsten die sinds de invoering van de nieuwe wet worden aangegaan, waaronder ook die ter continuering van pachtverhoudingen op basis van de onder de vervallen Pachtwet geldende eenmalige pacht. De wetswijziging opent de mogelijkheid voor grondeigenaren om los land voor langere tijd te verpachten zonder dat de eerder genoemde dwingendrechtelijke bepalingen daarop van toepassing zijn, zij het dat voor pachtcontracten met een looptijd van langer dan zes jaar een pachtprijstoets geldt.
Bovendien moeten de volgende wettelijke formaliteiten in acht worden genomen:
a. de overeenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en binnen twee maanden ter goedkeuring aan de Grondkamer worden gezonden;
b. in de overeenkomst moet expliciet worden verklaard dat sprake is van geliberaliseerde pacht als bedoeld in art. 7:397 lid 1; vermelding van alle in dit artikel vermelde wetsartikelen is niet nodig;
c. de looptijd van de overeenkomst moet worden vermeld.
Kanttekeningen bij de geliberaliseerde pacht
Met betrekking tot de geliberaliseerde pacht merk ik nog het volgende op.
Er zijn twee varianten wat de looptijd betreft: zes jaar en langer dan zes jaar
Op een verpachting voor de duur van meer dan zes jaar is de pachtprijsbeheersing van toepassing zoals deze voor de reguliere pacht geldt. De Grondkamer toetst bij de goedkeuring van de overeenkomst of de pachtprijs de hoogst toelaatbare prijs niet overschrijdt.
Bij contracten met een looptijd van zes jaar of korter blijven partijen vrij de pachtprijs zelf te bepalen. Wordt na afloop van een dergelijk contract tussen dezelfde partijen een nieuwe overeenkomst voor zes jaar of korter aangegaan en komt de totale pachtduur daarmee boven de zes jaar uit, dan heeft dit niet tot gevolg dat de pachtprijsbeheersing van toepassing wordt.
Geliberaliseerd betekent echter niet dat partijen volkomen vrij zijn in het bepalen van de inhoud van de overeenkomst. Een geliberaliseerde pachtovereenkomst behoeft wel de goedkeuring van de Grondkamer. Niet alle toetsingscriteria van art. 7:319 zijn van toepassing. De Grondkamer moet toetsen aan onder meer art. 7:319 lid 1 sub b, buitensporige verplichtingen en onder f, strijd met de wet.
Ieder pachtcontract voor bepaalde tijd
De pachtovereenkomst moet voor een bepaalde tijd worden aangegaan; de looptijd moet in het schriftelijk contract worden vastgelegd.
Indien de verpachter met gebruikmaking van de geliberaliseerde pacht voor langere termijn wil verpachten en daarbij ook niet gebonden wil zijn aan een pachtprijsregulering zal hij dienen te kiezen voor pachtcontracten met een looptijd van maximaal zes jaar. In geval de overeenkomsten telkens tussen dezelfde partijen worden gesloten is het aan te raden deze op een zodanige wijze vorm te geven dat zij moeten worden aangemerkt als op zichzelf staande overeenkomsten, zonder dat kan worden gesteld dat de overeenkomst voortvloeit uit een in de vorige overeenkomst opgenomen beding van (stilzwijgende) verlenging of een verplichting tot verlenging van de overeenkomst dan wel tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst.
Overigens is het mogelijk dat een dergelijk beding de goedkeuring van de Grondkamer niet zal kunnen wegdragen. Zie de uitspraak van de Centrale Grondkamer hierna van 11 maart 2009. Opgemerkt wordt dat de Grondkamer bij de goedkeuring de pachtovereenkomst slechts zodanig mag wijzigen dat sprake blijft van een overeenkomst van geliberaliseerde pacht. Als alternatief heeft de Grondkamer de bevoegdheid de overeenkomst nietig te verklaren.
Het belang van goed contractenbeheer; overheid en projectontwikkelaars
Als partijen nalaten na afloop van een zesjarig pachtcontract een nieuwe overeenkomst van geliberaliseerde pacht aan te gaan en het gebruik van het land met (stilzwijgende) toestemming van de eigenaar door de pachter wordt voortgezet, is sprake van mondelinge pacht, waarvan de pachter schriftelijke vastlegging kan vorderen (art. 7:317). Het ontbreken van een nieuw contract kan dan onzekerheden voor de rechtspositie van partijen meebrengen.
Het moge duidelijk zijn dat het tijdig voorzien in nieuwe pachtovereenkomsten van groot belang is.
Geliberaliseerde pacht en contractsvrijheid
De wetgever stelde in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat de regeling van de geliberaliseerde pacht in belangrijke mate is overgelaten aan de contractsvrijheid: ‘Zo kan worden overeengekomen dat de overeenkomst, al dan niet op bepaalde gronden, opgezegd kan worden.’
In de literatuur is de vraag opgeworpen of de opvatting van de wetgever valt te rijmen met het voorschrift dat de pachtovereenkomst voor bepaalde tijd dient te worden aangegaan.
Onder het regime van de eenmalige pacht (die, zoals hiervoor beschreven, in een enerzijds verruimde, anderzijds beperkte vorm wordt voortgezet door de geliberaliseerde pacht) oordeelde de Grondkamer – onder het oude recht – dat bedingen tot eenzijdige beëindiging van de overeenkomst, dan wel tot beëindiging op grond van een toekomstige onzekere gebeurtenis, niet pasten in het wettelijk systeem van de eenmalige pacht.
De Centrale Grondkamer bevestigde deze uitspraak. De procedure handelde over een overeenkomst van eenmalige pacht waarbij de verpachter had bedongen dat de pacht vóór het verstrijken van de vastgestelde looptijd zou eindigen bij vervreemding van het object en indien de wettelijke pachtprijsbeheersing op de overeenkomst van toepassing zou worden. De Grondkamer wijzigde de overeenkomst in die zin dat bedoeld beding vervallen werd verklaard en de aldus gewijzigde overeenkomst werd goedgekeurd.
Noch uit de memorie van toelichting, noch elders uit de parlementaire geschiedenis van het wetsvoorstel blijkt hoe de deze opvatting van de wetgever zich naar diens mening verhoudt tot de beschreven uitspraak van de Grondkamer. Daar is nu duidelijkheid over gekomen door een beschikking van de Centrale Grondkamer van 11 maart 2009, TAR, 2010/3-5561. In deze beschikking is de vraag aan de orde of in een geliberaliseerde pachtovereenkomst een tussentijdse opzeggingmogelijkheid kan worden opgenomen. In de pachtovereenkomst was bepaald dat de verpachter zowel bij faillissement als bij surseance van betaling de pachtovereenkomst tussentijds kon beëindigen. In de Faillissementswet is de bepaling opgenomen dat zowel de curator als de verpachter de overeenkomst kan opzeggen. Als er sprake is van surseance van betaling dan is er op grond van de wet geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor de verpachter. De Grondkamer schrapte de bepaling als zijnde in strijd met de wet.
Bij de Centrale Grondkamer kwam de vraag aan de orde wat de reikwijdte is van de niet van toepassing zijnde regeling van de opzegging van art. 7:367. Dit artikel bepaalt dat de overeenkomst alleen tegen het einde van de termijn kan worden opgezegd. Men zou kunnen concluderen dat nu het artikel niet geldt voor de geliberaliseerde pachtovereenkomst, deze wel tussentijds zou kunnen worden opgezegd. De Centrale Grondkamer komt tot een andere conclusie. Het feit dat die bepaling is uitgesloten betekent slechts dat bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst géén verlenging van rechtswege plaatsvindt.
De Centrale Grondkamer stelt dat een en ander niet uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid of dat de wetgever deze bedoeling zou hebben gehad. De Centrale Grondkamer kiest voor een restrictieve uitleg. Een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor de verpachter is bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst dus niet mogelijk. In de praktijk blijkt daar wel behoefte aan te zijn. Bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die de gronden op termijn nodig heeft voor de woningbouw nadat de bestemmingsplanprocedure is afgerond en de omgevingsvergunning is verkregen. Partijen rest slechts een oplossing te vinden in de duur van de overeenkomst en het sluiten van een daarna volgende nieuwe overeenkomst.
De Centrale Grondkamer herhaalt een dergelijk beslissing op 24 maart 2011, nr. GP 11.645.
De Grondkamer heeft partijen bericht dat de overeenkomst niet ongewijzigd kon worden goedgekeurd omdat tussentijdse eenzijdige ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk is. Een pachtovereenkomst geldt voor een bepaalde duur waarvan geen sprake is als de overeenkomst kan eindigen op een onzeker toekomstig tijdstip. Tussentijdse ontbinding is alleen mogelijk als partijen daartoe een ontbindingsovereenkomst sluiten en deze door hen of door de pachtrechter ter goedkeuring bij de Grondkamer wordt ingediend. Ook de hoedanigheid van de verpachter in deze zaak – landelijk netbeheerder op grond van de Elektriciteitswet – bood geen grondslag anders te oordelen. In gelijke zin oordeelde de Centrale Grondkamer op 16 januari 2012, nr. GP 11.685.
Overlijden (ver)pachter
Voor beide type overeenkomsten geldt dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst niet van rechtswege teniet gaat door de dood van de verpachter of de pachter. Deze wordt voortgezet tenzij de verpachter door de erfgenamen schriftelijk wordt meegedeeld dat daarvan wordt afgezien, zie art. 7:398 lid 2 en 3.
8.4.2 Landinrichting; de kavelruilovereenkomst of de vrijwillige kavelruil
8.4.2.1 Landinrichting
Sinds 1 januari 2007 regelt onder meer de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) de inrichting en herinrichting van ons buitengebied. Deze wet biedt de overheid instrumenten om gronden te verwerven en tot herverkaveling te komen.
De Wilg is de opvolger van de per 1 januari 2007 vervallen Landinrichtingswet (Liw).
Onder ‘landinrichting’ verstaat de Wilg: ‘maatregelen en voorzieningen gericht op de inrichting van het landelijke gebied met gebruikmaking van de bevoegdheden en instrumenten, bedoeld in de hoofdstukken 4 tot en met 9 Wilg’.
Art. 16 Wilg bepaalt voorts:
‘Landinrichting strekt tot verbetering van de inrichting van het landelijke gebied overeenkomstig de functies van dat gebied, zoals deze in het kader van de ruimtelijke ordening zijn aangegeven.’
De Wilg vormt de basis voor het ontwikkelen en uitvoeren van gebiedsgericht beleid:
‘… maatregelen en voorzieningen gericht op de inrichting van het landelijke gebied met gebruikmaking van de bevoegdheden en instrumenten, bedoeld in de hoofdstukken 4 tot en met 9.’ Zie art. 1 lid 1 Wilg.
De zorg voor de ontwikkeling en realisatie van het gebiedsgerichte beleid is gelegd in handen van gedeputeerde staten van de provincie waarin het in te richten gebied geheel of grotendeels is gelegen. Verdere bijstand wordt verleend door de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers. Zie art. 2 Wilg.
8.4.2.2 Ruilverkaveling bij overeenkomst (kavelruil), art. 85 e.v. Wilg
Een bijzondere vorm van ruilverkaveling is die bij overeenkomst. In de praktijk aangeduid als de (vrijwillige) kavelruil. Kavelruil heeft zich de afgelopen jaren ontpopt als een goedkope, eenvoudige en snelle manier om gronden te verkavelen. Kavelruilen worden dikwijls begeleid door stichtingen ter bevordering van de kavelruil, bijvoorbeeld de Stichting Effectief Verkavelen In Gelderland, ‘STEVIG’. In de praktijk kan het aantal personen dat aan een kavelruil deelneemt behoorlijk oplopen. Een goede coördinatie is dan gewenst om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen.
Sinds de wijziging van de wet en de invoering van de Wilg kan men stellen dat de fiscale voordelen de grootste drijfveer zijn voor het opzetten van een kavelruil. Die fiscale voordelen betreffen vooral de vrijstelling van 6% overdrachtsbelasting voor verkrijgingen krachtens de Wilg, opgenomen in art. 15 WBR. Tot die verkrijging kunnen ook gronden met opstallen behoren. In de wet (zie hierna) is uitdrukkelijk opgenomen dat ook bedrijfsverplaatsing deel kan uitmaken van een kavelruil. Dat is een van de weinige mogelijkheden om gebouwen zonder heffing van overdrachtsbelasting te verwerven. Ook andere gebouwen in het landelijk gebied dan agrarische bedrijfsgebouwen kunnen in principe mee in een kavelruil. Zie echter de beperkingen die hierna aan de orde worden gesteld op grond van het Besluit inrichting landelijk gebied. Voor onbebouwde landbouwcultuurgrond is er ook de algemene cultuurgrondvrijstelling van art. 15 lid 1 onder q. Ook ten opzichte van die vrijstelling is de verkrijging krachtens een kavelruil aantrekkelijker, omdat er dan geen volgtermijn geldt van tien jaar waarin de grond bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw geëxploiteerd moet blijven. Daarnaast bestaat de subsidie die de provincie verstrekt in de vorm van de betaling van de notariskosten en bepaalde Kadasterkosten, voor zover deze betrekking hebben op de grondruil. Er zijn ook provincies die naast deze kosten ook nevenkosten zoals de kosten van gebiedsmakelaars, kavelruilstichtingen en andere betrokken instanties vergoeden. Hetzelfde geldt voor de vergoeding van kavelaanvaardingswerken zoals het aanpassen of aanbrengen van dammen, dijken, sloten of greppels. Er zijn echter ook provincies die alleen een maximumbedrag per hectare vergoeden of geen vergoeding verstrekken voor zover er opstallen betrokken zijn in de kavelruil.
Kavelruil is bedoeld om de agrarische verkaveling te verbeteren. Tegenwoordig maken echter ook natuurbeschermingsorganisaties, waterschappen, gemeenten en dergelijke, gebruik van deze ruilmogelijkheid. Behoud van natuur en landschap zijn bij vele kavelruilen sleutelbegrippen.
Een groot deel van het agrarisch landschap is zo sterk verarmd, dat wel van dode landschappen wordt gesproken. Het blijkt dat veel vogelsoorten pas echt terugkomen nadat grotere gebieden als reservaat zijn aangekocht en door een natuurbeschermingsorganisatie worden beheerd. De meeste natuurlijke ecosystemen, zoals onze wadden, heidevelden, hoogvenen en blauwgraslanden kunnen alleen door aankoop beschermd worden. Voor het behoud van deze gebieden is een samenhangend netwerk van natuurgebieden omgeven door bufferzones en beheerd door deskundige organisaties het enige perspectief. Dit netwerk noemden men de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en is als gevolg van de nieuwe Wet natuurbescherming (in werking getreden op 1 januari 2017) opgevolgd door het ‘natuurnetwerk Nederland’, hierna: NNN. Art. 1.12 lid 2 van de nieuwe Wet natuurbescherming bepaalt dat gedeputeerde staten zorgen voor de instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk genaamd ‘natuurnetwerk Nederland’ en de aanwijzing daartoe van gebieden die tot het NNN behoren.
Zo functioneert het NNN bijvoorbeeld ook als groene buffer tegen schadelijke invloeden op ‘Natura-2000’ gebieden en als uitbreiding van het foerageergebied voor Natura 2000-gebiedssoorten.
Voor het realiseren van dit ecologische netwerk door natuurgebieden uit te breiden of aaneen te sluiten, maakt men gebruik van de kavelruil. Ook binnen projecten in het kader van de Tracéwet (de Betuwelijn) werd de kavelruil destijds gebruikt om gronden vrij te maken voor de realisering van infrastructuur.
De kavelruil is echter omgeven door onduidelijkheden en onzekerheid. De wet schrijft een algemene maatregel van bestuur voor waarin ook aandacht wordt besteed aan de kavelruil bij overeenkomst. Het betreft het Besluit inrichting landelijk gebied (Bilg, voorheen: Besluit Herverkaveling, Stb. 2006, nr. 667). Hierna zal op deze en de wettelijke regelingen worden ingegaan.
8.4.2.2.1 Verschillen tussen de instrumenten ‘herverkaveling’ en ‘ruilverkaveling bij overeenkomst’
Art. 42 e.v. Wilg regelt de herverkaveling. Deze regeling is in feite de opvolger van de grootschalige ‘wettelijke ruilverkaveling’ uit de Liw.
Het grote verschil tussen deze herverkaveling en de hierna te behandelen ruilverkaveling bij overeenkomst, kortweg: ‘kavelruil’, is dat herverkaveling plaatsvindt op basis van een initiatief van de overheid, waardoor het een gedwongen karakter draagt en ook tegen de wil van betrokkenen kan worden doorgevoerd, terwijl kavelruil een initiatief is van de grondeigenaren zelf. In veel gevallen wordt dit initiatief begeleid door een stichting ter bevordering van kavelruil. Dit wil niet zeggen dat de provincie in deze lijdelijk is. Ook de provincie onderzoekt eerst of een vrijwillige regeling mogelijk is. Dit regelt een provinciaal coördinator.
8.4.2.2.2 Eigendomsovergang bij herverkaveling (ruilverkaveling)
Herverkaveling of de oude ‘ruilverkaveling’ kent een originaire wijze van eigendomsverkrijging.
Art. 82 lid 2 Wilg luidt:
‘2. Zij geldt als titel voor de daarin omschreven rechten’. Door de inschrijving van de ruilakte in de openbare registers worden de daarin omschreven onroerende zaken en beperkte rechten verkregen’.
Het beginsel dat de ruilakte geldt als titel voor de daarin omschreven rechten noemt men ook wel het originariteitsbeginsel. De ruilakte werkt titelzuiverend.
Ook rechten op verjaring gaan door de titelzuiverende werking verloren. Het gevolg daarvan is dat een eventueel lopende verjaringstermijn opnieuw zijn aanvang neemt. Dat geldt ook als de oude en de nieuwe eigenaar dezelfde personen zijn.
De hierna te behandelen verdelingsakte die de kavelruil uitvoert, werkt niet titelzuiverend. Zakelijke rechten blijven bestaan en wel op de oorspronkelijke onroerende zaken. Als dit ongewenst is dan moet in de akte van (vrijwillige) kavelruil een voorziening worden getroffen: het beëindigen, wijzigen en/of nieuw vestigen van deze rechten. Bij een kavelruil is zelfs de vraag wat de titel is. Ruil, het wederkerige element ontbreekt namelijk, of soms koop, en/of een verkrijging op grond van de Wilg.
De (financiële) verantwoordelijkheid ligt geheel bij de provincies. De provincies hebben de vrije hand om diverse projecten geheel of gedeeltelijk te financieren.
Landinrichting en herverkaveling, kort gezegd: de ‘ruilverkaveling’ in traditionele zin, is mede vanwege de grote financiële gevolgen voor de overheid (het geld raakt op) op z’n retour. Ruilverkavelingsprojecten lopen jaren achtereen.
Zo af en toe komt nog een project voor. Het betreft dan voornamelijk de herinrichting van een gebied om de ‘schade’ die de grootschalige ruilverkaveling in de jaren ‘60 en ‘70 heeft aangericht te herstellen. Om het simpel te stellen, de meanderende beekjes die toen zijn gedempt om grote rechthoekige kavels te verkrijgen, worden in oude glorie hersteld.
8.4.2.2.3 De (wettelijke) regelgeving, het juridische kader
In tegenstelling tot de oude Liw worden sinds 1 januari 2007 geen eisen gesteld aan de kavelruil. Verbetering van het landelijke gebied overeenkomstig de functies van dat gebied is niet meer nodig. Voor de ruilverkaveling bij overeenkomst bestaat geen zelfstandige toets. Bepalend is de wettelijke omschrijving van het begrip ‘ruilverkaveling bij overeenkomst’, neergelegd in art. 85, eerste lid Wilg. In die omschrijving zijn geen nadere eisen gesteld aan de met de overeenkomst te realiseren doelstellingen, de aard of het gebruik van de onroerende zaken die bij de ruilverkaveling zijn betrokken dan wel aan andere aspecten die samenhangen met een nadere oordeelsvorming over de vraag of sprake is van een verbetering van de kwaliteit of de inrichting van het landelijke gebied. Dit is wel het geval bij de landinrichting en herverkaveling. Het Bilg legt overigens wel degelijk ‘beperkingen’ op met betrekking tot de kavelruil. Het moet in elk geval gaan om ‘onroerende zaken’ (gronden en gebouwen) in het landelijke gebied; het gebied buiten de ‘bebouwde kom’.
In hoofdstuk 9 van de Wilg, inhoudende de art. 85, 86 en 87 wordt de ruilverkaveling bij overeenkomst geregeld. De tekst van deze wetsartikelen komt inhoudelijk, op een enkele wijziging na, overeen met de oorspronkelijke regeling in de Liw.
Bij de behandeling van het wetsvoorstel zijn – namens het notariaat – vragen aan de minister gesteld met betrekking tot deze regeling. De minister zegde toe overleg te voeren met de KNB over de onduidelijkheden, die onder de ingetrokken Liw werden gesignaleerd. Deze onduidelijkheden zouden worden opgelost in het Bilg. Dat is voor een groot deel niet zo. De uitvoeringspraktijk wordt eerder opgezadeld met bepaalde uitvoeringswerkzaamheden waarop men bepaald niet zit te wachten. Verder schept de toelichting op dit Besluit verwarring en zou oude discussies onder de Liw weer doen kunnen oplaaien.
Hieronder volgt het antwoord van de minister in een brief van 8 september 2006. Deze brief is zeer lezenswaardig, omdat daarin de onduidelijkheden worden behandeld en de systeemwijziging die de kavelruil heeft ondergaan. Deze brief maakt onderdeel uit van de parlementaire behandeling en geeft waar nodig een toelichting op de wet. Na deze brief volgt een kort commentaar.
Onderwerp: 30 509; voorstel Wet inrichting landelijk gebied
Geachte Voorzitter,
Bij de behandeling van het bovengenoemde wetsvoorstel door Uw Kamer op 31 augustus jl. heb ik het lid Slob (ChristenUnie) toegezegd dat met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) nader overleg zou worden gevoerd over de veranderingen die het bovengenoemde wetsvoorstel met zich brengt voor de notariële praktijk op het punt van de regeling van de vrijwillige kavelruil (ruilverkaveling bij overeenkomst) en over eventuele onduidelijkheden die er op dit punt nog zouden resteren. Inmiddels heeft dit overleg, dat zeer vruchtbaar was, plaatsgehad. Conform mijn toezegging bij de wetsbehandeling informeer ik u bij dezen over de uitkomst daarvan.
Op de volgende punten, die deels ook een verdere precisering inhouden van hetgeen op 31 augustus jl. in de Tweede Kamer hierover is gewisseld, is de KNB nadere duidelijkheid verschaft:
1. Art. 1, eerste lid, onderdeel l, van het wetsvoorstel definieert het begrip ‘landinrichting’ als: maatregelen en voorzieningen gericht op de inrichting van het landelijke gebied met gebruikmaking van de bevoegdheden en instrumenten, bedoeld in de hoofdstukken 4 tot en met 9. De ruilverkaveling bij overeenkomst is geregeld in hoofdstuk 9 van het wetsvoorstel. Ruilverkaveling bij overeenkomst is dus een vorm van landinrichting.
2. Volgens art. 16 van het wetsvoorstel strekt landinrichting tot verbetering van het landelijke gebied overeenkomstig de functies van dat gebied, zoals deze in het kader van de ruimtelijke ordening zijn aangegeven. Voor de ruilverkaveling bij overeenkomst leidt deze doelstelling niet tot een zelfstandige toets. Bepalend is de wettelijke omschrijving van het begrip ‘ruilverkaveling bij overeenkomst’, neergelegd in art. 85, eerste lid, van het wetsvoorstel. In die omschrijving zijn geen nadere eisen gesteld ten aanzien van de met de overeenkomst te realiseren doelstellingen, ten aanzien van de aard of het gebruik van de onroerende zaken die bij de ruilverkaveling zijn betrokken dan wel ten aanzien van andere aspecten die samenhangen met een nadere oordeelsvorming over de vraag of sprake is van een verbetering van de kwaliteit of de inrichting van het landelijke gebied.
Het volstaat volgens art. 85, eerste lid, dat een schriftelijke overeenkomst wordt aangegaan, in te schrijven in de openbare registers, waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen. Daarbij geldt ingevolge het tweede lid van art. 85 als aanvullende eis dat, als er niet meer dan drie partijen bij de overeenkomst zijn betrokken, alle partijen onroerende zaken moeten inbrengen en ten minste twee partijen daarvan onroerende zaken krijgen toebedeeld; de derde partij kan volstaan met het bedingen van een geldsom.
De genoemde criteria van art. 85, eerste en tweede lid, van het wetsvoorstel laten weinig beoordelingsruimte en moeten naar mijn mening derhalve goed toepasbaar zijn voor het notariaat.
3. De wettelijke regeling van ruilverkaveling bij overeenkomst betreft uitsluitend de civielrechtelijke gevolgen van die overeenkomst. Het gaat dan om de in art. 86 van het wetsvoorstel geregelde rechtsgevolgen van inschrijving van de overeenkomst in het register: binding van latere verkrijgers onder bijzondere titel van de te verkavelen zaken en binding van de werkelijke eigenaar ingeval na inschrijving blijkt dat een ten onrechte in de kadastrale gegevens als eigenaar aangemerkte partij de overeenkomst mede heeft gesloten. Verder gaat het om de civielrechtelijke gevolgen die zijn verbonden aan de in de overeenkomst van toepassing verklaarde bepalingen uit de voorgaande hoofdstukken van het wetsvoorstel inzake landinrichting.
De ministeriële regeling op grond van art. 87 van het wetsvoorstel zal op generieke wijze regelen welke bepalingen in de overeenkomst van toepassing kunnen worden verklaard. De generieke regeling op grond van art. 87 van het wetsvoorstel komt in de plaats van de toestemming, verbonden aan een individuele schriftelijke verklaring van instemming van de Directeur van de Dienst Landelijk Gebied (DLG) met de overeenkomst, als voorzien in de huidige Regeling kavelruil, die uitvoering geeft aan art. 122 van de Landinrichtingswet.
4. De onder 3 genoemde Regeling kavelruil regelt momenteel – behalve de civielrechtelijke aspecten – tevens de mogelijkheid van subsidiëring van notariële en kadastrale kosten door de minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Daarbij wordt een onmiddellijk verband gelegd met de instemming van de Directeur DLG met de ruilverkavelingsovereenkomst. In verband met de subsidiëring van de notaris- en Kadasterkosten worden aan deze overeenkomst nadere eisen gesteld, die ertoe strekken subsidieverlening te beperken tot kavelruil die binnen een gebied leidt tot een betere verkaveling in het belang van landbouw, natuur of landschap. Deze eisen zijn uitgewerkt in een instructie van de Centrale Landinrichtingscommissie uit 1993. De verschillende uitspraken van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State die bij de behandeling van het wetsvoorstel zijn aangehaald, handelen over deze instructie en over de daarin uitgewerkte eisen voor subsidiëring van notariële en kadastrale kosten.
Op dit punt brengt het systeem als voorzien in het wetsvoorstel een essentiële wijziging. De subsidieverlening en de regeling van de civielrechtelijke gevolgen van de ruilverkavelingsovereenkomst worden volledig ontkoppeld. Het wetsvoorstel regelt de civielrechtelijke gevolgen. De subsidiegelden gaan op in het Investeringsbudget landelijk gebied (ILG). Het is vervolgens aan de provincies om te bepalen òf en onder welke voorwaarden subsidie wordt verleend voor ruilverkaveling bij overeenkomst. Denkbaar is dat provincies daarbij als voorwaarde zullen stellen dat de overeenkomst moet leiden tot een betere verkaveling in het belang van landbouw, natuur of landschap – die keuze is geheel aan de provincie –, maar dergelijke nadere subsidievoorwaarden zijn irrelevant voor de vraag of sprake is van een ruilverkavelingsovereenkomst als bedoeld in art. 85 van het wetsvoorstel met de civielrechtelijke gevolgen die in het voorgaande zijn aangegeven onder 3. Voor die laatste beoordeling zijn namelijk uitsluitend de criteria genoemd in art. 85, eerste en tweede lid, relevant.
5. Bij de invoering van de WILG zullen de Regeling kavelruil en de instructie van de Centrale Landinrichtingscommissie uit 1993 geen betekenis meer hebben en komen te vervallen. De betekenis van de jurisprudentie van de Raad van State met betrekking tot de huidige vrijwillige kavelruil onder het regime van de Landinrichtingswet blijft in beginsel beperkt tot situaties waarin de provincies vergelijkbare subsidievoorwaarden stellen als tot op heden door het Rijk werden gekoppeld aan de subsidieverlening voor ruilverkaveling bij overeenkomst.
6. Het hiervoor gestelde over de ontkoppeling tussen de regeling van civielrechtelijke gevolgen van ruilverkaveling bij overeenkomst en subsidieverlening, kan in de praktijk het volgende betekenen. Het kan zijn dat – aangezien is voldaan aan de vereisten van inbreng, samenvoeging, verkaveling en onderlinge verdeling – een overeenkomst wel een ruilverkavelingsovereenkomst is als bedoeld in art. 85 van het wetsvoorstel met alle civielrechtelijke gevolgen van dien, ook bijvoorbeeld als daarbij op grotere afstand van elkaar gelegen onroerende zaken zijn betrokken. Het kan tegelijk zo zijn dat een provincie aan diezelfde overeenkomst géén (volledige) subsidie koppelt, omdat niet is voldaan aan nadere, door de provincie gestelde voorwaarden. Voor de notariële praktijk, die immers primair betrekking heeft op het civielrechtelijke deel, is dat geen probleem.
7. Bedrijfsverplaatsing kan onderdeel van de ruilverkavelingsovereenkomst zijn. Een van de partijen kan bijvoorbeeld zijn gehele bedrijf inbrengen, dat vervolgens opgaat in de massa van de door de andere partijen ingebrachte zaken, waarna verkaveling en verdeling plaatsvindt. De partij die zijn bedrijf inbrengt kan volstaan met het bedingen van een geldsom waarmee hij elders een nieuw bedrijf start (bedrijfsverplaatsing), als maar ten minste twee andere betrokken partijen, na verkaveling en verdeling, onroerende zaken verkrijgen voor de door hen geleverde inbreng. Een mogelijkheid daarbij is ook – gegeven de tekst van art. 85, eerste lid, van het wetsvoorstel – dat buiten het gebied gelegen onroerende zaken bij de ruilverkaveling worden betrokken, zolang maar sprake is van inbreng van onroerende zaken van ten minste drie partijen en onderlinge verkaveling en verdeling van die zaken tussen twee partijen daarvan. De vraag of een provincie de ruil ook subsidiabel vindt, staat hier los van.
8. De in art. 103 van het wetsvoorstel geregelde vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt ook voor verkrijging van zaken op grond van een ruilverkavelingsovereenkomst, als deze voldoet aan de eisen van art. 85 van het wetsvoorstel. De beoordeling van de toepasselijkheid van deze vrijstelling in een concreet geval geschiedt door de Belastingdienst. Om een soepel verloop bij de toepassing te verzekeren, zullen nadere afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst. Ik ben voornemens de praktijk een modelovereenkomst te verschaffen, bij gebruikmaking waarvan de fiscale afdoening kan worden vereenvoudigd.
9. Bevestigd is de juistheid van een aantal aannames van het notariaat ten aanzien van in art. 85, eerste lid, van het wetsvoorstel gehanteerde begrippen, te weten dat: – onder ‘onroerende zaak’ tevens opstallen worden begrepen (vgl. art. 3, eerste lid, van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek);
– onder ‘samenvoegen’ niet het fysiek samenvoegen wordt begrepen maar het tezamen inbrengen van onroerende zaken met het oog op de vorming van een ‘massa’ waaruit – na verkaveling – een onderlinge verdeling, gevolgd door levering in eigendom, kan plaatsvinden;
– onder ‘massa’ het totaal van de bij de overeenkomst ingebrachte onroerende zaken wordt begrepen;
– ‘verkavelen’ het vormen van kavels uit de massa betekent; en dat
– ‘verdelen’ het toedelen met het oog op levering van de kavels en zaken al naar gelang de overeengekomen toedeling betekent.
Ook de betekenis van art. 85, tweede lid, als toegelicht bij de behandeling van het wetsvoorstel op 31 augustus jl., is met het notariaat gedeeld.
Mijn stellige indruk is dat hiermee veel vraagpunten van de KNB zijn weggenomen. Ik vermag dan ook niet de meerwaarde in te zien van een – door deze organisatie bepleite – algemene maatregel van bestuur, waarbij nadere criteria worden bepaald waaraan de ruilverkavelingsovereenkomst moet voldoen: over de criteria van art. 85, eerste en tweede lid, kan weinig misverstand bestaan en elk aanvullend criterium beperkt de ruimte voor de praktijk, enzovoorts.
8.4.2.2.4 Commentaar en samenvatting
Het systeem dat de wetgever volgens de hiervoor geciteerde brief hanteert, kan kort worden samengevat als volgt:
1. Van een kavelruilovereenkomst in de zin van de wet is sprake als voldaan is aan de eisen van art. 85 (MODEL 8.4.2.2A).
2. De civielrechtelijke gevolgen daarvan zijn geregeld in art. 86 Wilg.
In een ministeriële regeling (art. 87 Wilg) worden nadere eisen gesteld aan het opnemen van andere bedingen in een kavelruilovereenkomst. Deze regeling komt in de plaats van de individuele goedkeuring door de DLG. Het betreft de Regeling inrichting landelijk gebied (Stcrt. 2000, 249), recentelijk gewijzigd bij de Regeling van 20 april 2010, Stcrt. 6711. Art. 21 lid 2 kent een voor het notariaat van belang zijnde voorwaarde.
De tekst van dit artikel luidt:
‘In de notariële akte van verdeling, bedoeld in artikel 85, eerste lid, van de wet, wordt vermeld welke van de in het eerste lid genoemde artikelen in het beding, bedoeld in het eerste lid, van overeenkomstige toepassing zijn verklaard.’
In de praktijk zijn dit de artikelen die betrekking hebben op het van rechtswege overgaan van hypotheken op de kavels die in de plaats komen van de afgestane kavels: art. 60 lid 3 in verband met art. 82 lid 3 en 4 Wilg. En art. 81 lid 2, 4 en 5 Wilg betreffende de kavels, die van een nummer op de kaart moeten worden voorzien, welk nummer ook in de akte wordt vermeld, en dat volstaan kan worden met de kadastrale aanduiding; de civielrechtelijke kan achterwege blijven.
3. Subsidiëring van kavelruilovereenkomsten (Kadaster, notariskosten) vindt eventueel plaats door de provincie. De provincie stelt via een verordening nadere eisen.
4. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting (art. 15 WBR) is van toepassing als sprake is van een verkrijging op basis van een kavelruilovereenkomst in de zin van art. 85 Wilg.
Daarmee verschilt de nieuwe opzet essentieel van die van de Liw, met name door de ontkoppeling van civiele effecten en te verlenen subsidie.
8.4.2.2.5 De wettelijke bepalingen
Art. 85 lid 1 Wilg:
‘1. Ruilverkaveling bij overeenkomst is de schriftelijk aan te gane en in de openbare registers in te schrijven overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen.’
In de brief van de minister zijn enkele begrippen nog nader toegelicht, zoals door het notariaat ook was gevraagd. Daarbij zijn de aannames van het notariaat bevestigd. Dat betekent onder meer dat ook opstallen deel uit kunnen maken van een kavelruilovereenkomst.
De omschrijving in het eerste lid maakt duidelijk dat de wet ervan uitgaat dat de overeenkomst wordt ingeschreven. Ook de minister gaat er, in punt 2 en 3 van de hiervoor geciteerde brief aan de Tweede Kamer, van uit dat de overeenkomst wordt ingeschreven en dat tussen de inschrijving van de overeenkomst en de akte van toedeling enige tijd verstrijkt, zie ook: Nota van Toelichting bij Besluit inrichting landelijk gebied, Stb. 2009/397.
Bij het formuleren van deze bepaling zal zijn gedacht aan een kavelruilovereenkomst die is vastgelegd in één door alle partijen getekende akte, aldus Bartels en Rheinfeld in WPNR 7099 (2016). Het zal zo zijn dat doorgaans zo’n document wordt opgemaakt, maar daarmee is niet gezegd dat ondertekening daarvan door alle partijen noodzakelijk is of het moment van totstandkoming van de overeenkomst bepaalt.
In de praktijk wordt ook wel de volgende variant gebruikt. Tegelijkertijd met het ondertekenen van de leveringsakte wordt ook de overeenkomst ondertekend. Deze wordt vervolgens aan de leveringsakte gehecht en mee ingeschreven. Er wordt dan geen registerverklaring (met betrekking tot de inschrijving van de ruilverkavelingsovereenkomst) gemaakt. In het model toedeling kavelruil en deze notitie wordt echter uitgegaan van het wettelijke systeem, te weten het opmaken en inschrijven van de overeenkomst en vervolgens (na enige tijd) het opmaken en inschrijven van de akte van toedeling.
Art. 85 lid 2 Wilg:
‘2. Bij een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid kunnen mede partijen betrokken zijn die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken of tegen inbreng van onroerende zaken een geldsom bedingen, met dien verstande dat overeenkomsten waarbij niet meer dan drie partijen zijn betrokken slechts als ruilverkaveling bij overeenkomst worden aangemerkt indien alle partijen onroerende zaken inbrengen en ten hoogste één van hen daartegen slechts een geldsom bedingt.’
Dit tweede lid is een verduidelijking van het oude art. 121 Liw, vooral in de verhouding tot art. 15 van die wet. De wetgever vindt dat toetreders mee mogen doen maar wil daaraan wel grenzen stellen. De verhouding tussen het eerste en het tweede lid is onduidelijk.
Is het tweede lid een aanvulling op het eerste? Bij een driepartijenovereenkomst geldt nog wel de eis (ook gesteld in het tweede lid, hetgeen overbodig zou zijn als die al gold op basis van het eerste lid) dat elk van de partijen onroerende zaken moet inbrengen, maar maximaal een partij kan volstaan met daarvoor geld terug te krijgen. Dit zou betekenen dat er geen beperkingen meer zijn, als sprake is van vier partijen: het ‘met dien verstande’ is dan niet van toepassing. Het is dan dus mogelijk dat er maar een partij grond inbrengt en drie anderen dit verdelen. Ook is het mogelijk dat een partij van drie andere partijen grond verwerft tegen betaling. Dat zal de bedoeling van de wetgever wel niet zijn. Een mogelijke interpretatie zou zijn: als er maar ten minste drie van de deelnemers grond inbrengen, waarvan er twee ook grond terugontvangen, staat het de andere (meerdere) partijen vrij om ofwel geld in te brengen en grond terug te krijgen of het omgekeerde: grond in te brengen en geld terug te krijgen.
Wanneer er niet drie of meer, maar slechts twee eigenaren een overeenkomst aangaan met dezelfde inhoud als een ruilverkaveling bij overeenkomst, dan is sprake van een civielrechtelijke ruil (art. 7:49 BW) en niet van een ruilverkaveling bij overeenkomst ex art. 85 lid 1 Wilg, zie Rheinfeld in TAR 2013/7-8, p. 728.
Art. 85 lid 3 Wilg:
‘3. Een bedrijfsverplaatsing, waarbij de gronden van het achtergelaten bedrijf worden gebruikt om onroerende zaken samen te voegen en de gegeven massa op een bepaalde wijze te verkavelen, kan in een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid worden opgenomen.’
Deze bepaling is bij amendement in de wet terechtgekomen, vanuit de gedachte dat het vaak een bedrijfsverplaatsing is die ruiling op gang brengt. Er ontbreekt een technische toelichting bij het amendement.
8.4.2.2.6 De werking van art. 85 Wilg; burgerrechtelijke effecten, subsidie en belasting
Burgerrechtelijke effecten
Ruilverkaveling bij overeenkomst is een vorm van landinrichting, zo staat in de geciteerde brief. De betekenis van deze opmerking is beperkt, want dit leidt niet, zoals gezegd, tot een zelfstandige toets voor kavelruilen, bijvoorbeeld aan de doelstellingen van landinrichting (neergelegd in art. 16 Wilg). Daarmee wordt de jurisprudentie gewezen onder het regime van de Liw waarin is bepaald dat kavelruil binnen de doelstelling van de wet moeten blijven, niet bevestigd. Volgens de minister is de omschrijving van het begrip ‘ruilverkaveling bij overeenkomst’ in art. 85 bepalend. Daarin zijn geen nadere eisen gesteld ten aanzien van de met de overeenkomst te realiseren doelstellingen. Sprake is van een verruiming van de mogelijkheden van de kavelruil in vergelijking met de praktijk tot 2007. Mits er maar drie personen zijn die inbrengen en waarvan er twee ‘ruilen’ en een geld krijgt, is er al sprake van een minimale kavelruil. De wetgever neemt daarbij voor lief dat incidenteel ruilingen die in het geheel niet bijdragen aan een verbetering van het landelijk gebied, wettelijk gezien wel als kavelruil kunnen worden aangemerkt en als zodanig de hoofdprijs krijgen in de vorm van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Provincies stellen wel hun eisen. En deze kunnen aanvullend zijn.
Daarbij moet wel worden opgemerkt dat deze verruiming op zich niet betekent dat daarmee ook de subsidiëring van Kadaster- en notariskosten is verzekerd. Zoals gezegd is de subsidie volledig ‘ontkoppeld’ van de civielrechtelijke gevolgen van een ingeschreven kavelruilovereenkomst.
De civielrechtelijke gevolgen zijn geregeld in art. 86 van de wet en komen erop neer dat latere verkrijgers onder bijzondere titel gebonden zijn aan de overeenkomst en dat ook werkelijke eigenaars (die niet tekenden) gebonden zijn, als de wel tekenende niet-eigenaar in het Kadaster als eigenaar stond vermeld.
Dit artikel is moeizaam geredigeerd, aldus Bartels en Rheinfeld in WPNR 7099 (2016). Art. 86 lid 1 Wilg bestrijkt de verkrijgingen onder bijzondere titel door een derde na de inschrijving van de kavelruilovereenkomst. Degene die de contracterende eigenaar onder bijzondere titel is opgevolgd, wordt van rechtswege partij bij de kavelruilovereenkomst (ook degene die krachtens executiekoop heeft verkregen, kan te maken krijgen met de werking van dit artikellid). Dat wordt gerechtvaardigd doordat hij het bestaan van de kavelruilovereenkomst kon kennen uit de openbare registers. Ter illustratie een voorbeeld. A, B en C sluiten een kavelruilovereenkomst. Deze overeenkomst wordt ingeschreven in de openbare registers op grond van art. 85 lid 1 Wilg. Daarna, maar nog voor de levering, verkoopt en levert C zijn perceel aan D. Het gevolg daarvan zou normaal gesproken zijn, dat C niet langer beschikkingsbevoegd is en dat de uitvoering van de kavelruilovereenkomst problematisch (of onmogelijk) is. Dit probleem wordt echter voorkomen door art. 86 lid 1 Wilg. Dit artikel heeft tot gevolg dat bij vervreemding aan D na inschrijving van de kavelruilovereenkomst ABC, D van rechtswege partij wordt bij de kavelruilovereenkomst in plaats van C. D moet dus meewerken aan de notariële vastlegging van de gemaakte afspraken.
Art. 86 lid 2 Wilg ziet op de situatie dat al ten tijde van de inschrijving van de kavelruilovereenkomst in de openbare registers een van de contracterende partijen geen eigenaar was, maar dat het Kadaster hem wel als zodanig aanmerkte. Te denken valt aan een niet ingeschreven, vernietigde overdrachtstitel en aan verlies door verjaring.
Het artikellid is buitengewoon ongelukkig geformuleerd wanneer men er met een privaatrechtelijke bril naar kijkt. De kavelruilovereenkomst wordt geacht rechtsgeldig te zijn ondanks dat een van de partijen geen eigenaar is. Het artikel bevat geen uitzondering op de goederenrechtelijke regel dat de vervreemder voor overdracht beschikkingsbevoegd moet zijn (art. 3:84 lid 1). De bijzonderheid is dat – net als in art. 86 lid 1 Wilg – sprake is van een indeplaatsstelling door wetsduiding. De werkelijke eigenaar wordt door de inschrijving van de kavelruilovereenkomst gebonden aan de overeenkomst die de niet-eigenaar sloot. Een voorbeeld: A, B en C sluiten een kavelruilovereenkomst. Deze overeenkomst zal de titel vormen voor de leveringen die ter uitvoering van de overeenkomst zullen gaan plaatsvinden. Als echter blijkt dat niet C maar D de rechthebbende was van het perceel dat C ‘inbracht’, bijvoorbeeld doordat de koopovereenkomst op grond waarvan D in het verleden aan C heeft geleverd, is vernietigd, loopt de uitvoering spaak als van het algemene civielrechtelijke regime zou worden uitgegaan: om de overdrachten te kunnen bewerkstelligen, moeten alle betrokken vervreemders wél beschikkingsbevoegd zijn. Als gevolg van art. 86 lid 2 Wilg wordt D echter partij bij de kavelruilovereenkomst, de titel dus, of hij dat nu wil of niet. Zo nodig kan de medewerking van D aan de tenuitvoerlegging van de kavelruilovereenkomst worden afgedwongen (art. 3:300 BW). Dit is een verregaande inbreuk op de contracteervrijheid van D.
Uit het voorgaande volgt dat art. 86 lid 2 Wilg geen betrekking heeft op de beschikkingsbevoegdheidseis van art. 3:84 lid 1 BW, maar op de titel-eis. Door de wettelijke indeplaatsstelling zullen A, B én D de akte moeten tekenen. Op het moment van inschrijving zullen zij alle drie beschikkingsbevoegd moeten zijn! Een faillissement van een van hen staat aan de (volledige) uitvoering van de titel in de weg (art. 23 Fw).
Als C bijvoorbeeld door verjaring een deel van de eigendom van zijn perceel aan buurman D is kwijtgeraakt geldt art. 86 lid 2 Wilg ook. Het effect ervan is in dit geval, dat A, B, C en D partij zijn bij de kavelruilovereenkomst. Als niemand zich dat realiseert, en er dus een akte wordt verleden en ingeschreven zonder handtekening van D, gaat de kavelruil deels niet door. D verliest het stuk grond dat hij door verjaring verkreeg niet als hij geen partij bij de leveringsakte is. Dat kan betekenen dat een of meer partijen bij de kavelruilovereenkomst zich bekocht voelt. Dat zou een grond voor schadevergoeding of ontbinding van de kavelruilovereenkomst kunnen zijn. Of de ontbinding in een concreet geval mogelijk is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is denkbaar dat ontbinding in de kavelruilovereenkomst is uitgesloten of (als dat niet het geval is) de tekortkoming dermate gering is dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.
Art. 86 lid 2 Wilg is ook nog om een andere reden moeizaam geformuleerd. De werking ervan wordt bepaald door de ‘kadastrale eigendomssituatie’ op het moment van inschrijving van de kavelruilovereenkomst in de openbare registers en door het moment dat de onjuistheid van de kadastrale informatie aan het licht komt. Letterlijk genomen volgt uit de wet dat indeplaatsstelling door wetsduiding slechts plaatsvindt indien ‘na de inschrijving (…) komt vast te staan’ dat de contracterende partij ten tijde van de inschrijving geen rechthebbende was. Bartels en Rheinfeld denken dat hier mogelijk een soort goede trouw-eis in te lezen valt. Als vóór de inschrijving duidelijk was (voor wie?) dat C geen eigenaar was van het perceel dat hij inbracht, dan lijkt het niet gerechtvaardigd dat werkelijke eigenaar D het contract opgedrongen krijgt. Daarmee is echter nog niet gezegd hoe de onjuistheid moet komen vast te staan. Bartels en Rheinfeld spreken de hoop uit dat een casus als deze zich zelden zal voordoen, waarbij de notaris die betrokken is bij de inschrijving van de kavelruilovereenkomst een belangrijke rol te vervullen heeft.
Verder is het de vraag of een kavelruil pas tot stand komt door inschrijving van de kavelruilovereenkomst. Hieraan kan men twijfelen. In de praktijk zou ik deze overeenkomst zonder meer inschrijven. Wel is noodzakelijk dat hypotheekhouders en beslagleggers meewerken en meetekenen. Deze inschrijving lijkt op die van de inschrijving van de koopovereenkomst, de ‘Vormerkung’. Toch heeft deze inschrijving maar beperkte gevolgen. Zo beschermt zij niet tegen beslag of faillissement van een verkrijger. Deze semigoederenrechtelijke werking zou de wetgever uitdrukkelijk bepaald moeten hebben en dat is niet het geval. Verder zal na de inschrijving van deze overeenkomst, een voorkeursrecht van de gemeente, het Rijk of de Provincie niet voorgaan, zie art. 10 Wet voorkeursrecht gemeenten.
Art. 87 van de Wilg bevat de bevoegdheid voor de minister om bij regeling nadere eisen te stellen aan overeenkomsten, waarin andere bepalingen van de Wilg van toepassing worden verklaard. Volgens de brief komt deze generieke regeling in de plaats van de tot voor kort geldende individuele goedkeuring door de minister (DLG) op grond van art. 122 oud Liw en de Regeling Kavelruil. Verwezen wordt naar art. 21 lid 1 Regeling inrichting landelijk gebied (Rilg) waarin de artikelen van de Wilg zijn vermeld die op een kavelruilovereenkomst van toepassing kunnen worden verklaard. Het betreft art. 60 lid 2, 3 en 4, art. 81 lid 2, 4 en 5 en art. 82 lid 3 en 4.
Met ingang van 1 januari 2010 is het Besluit Herverkaveling aangepast en omgedoopt tot het Besluit inrichting landelijk gebied (Bilg), Stb. 2006, 667. Dit Besluit bevat inperkingen van het instrument kavelruil. De bedoeling van dit besluit komt tot uitdrukking in hoofdstuk 4, art. 31a.
Onder onroerende zaken, zo stelt de minister onder punt 9 van zijn brief, zijn mede begrepen opstallen. Hij geeft niet aan welke opstallen zoal onder een kavelruil kunnen vallen. In art. 31a Bilg wordt een aantal categorieën onroerende zaken genoemd die niet in een kavelruil mogen worden betrokken.
Het gaat in art. 31a om de volgende soorten onroerende zaken:
a. kavels die deel uitmaken van de bebouwde kom;
b. kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels dat:
1. in gebruik is voor woningbouw, daaronder begrepen recreatiewoningen, of de huisvesting van bedrijven met een niet-agrarische bestemming;
2. voor een dergelijk gebruik is bestemd ingevolge plannen of besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening; of
3. daarvoor zal worden bestemd blijkens bekendgemaakte ontwerpen voor dergelijke plannen of besluiten;
c. kavels waar ontgronding plaatsvindt, tenzij daaraan overeenkomstig de voorwaarden die het bevoegd gezag heeft verbonden aan de vergunning tot ontgronding na de ontgronding de bestemming landbouw of ontwikkeling van natuur of kleinschalige recreatie wordt gegeven; of
d. de beperkte rechten met betrekking tot de kavels, bedoeld in de onderdelen a tot en met c.
Ter toelichting merk ik het volgende op:
Ad a:
In de kavelruil mogen geen onroerende zaken worden betrokken die binnen de bebouwde kom liggen. Het begrip ‘bebouwde kom’ is in de toelichting niet nader gedefinieerd. In verschillende wetten wordt dit begrip wel gedefinieerd, maar telkens anders. De gemeenteraad besluit wat tot de bebouwde kom behoort, wat in de praktijk met het bord van de plaatsnaam wordt aangeduid. Er zijn agrarische bedrijven die zich geografisch geheel of gedeeltelijk binnen de bebouwde kom bevinden, met een agrarische bestemming uiteraard. Zij kunnen wel deelnemen met onroerende zaken die buiten de bebouwde kom liggen.
Ad b:
Kavels buiten de bebouwde kom die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden gebied met woningbouw, waaronder ook recreatiewoningen, of niet-agrarische bedrijfshuisvesting, dan wel kavels die als zodanig zijn of zullen worden bestemd op grond van gepubliceerde plannen of besluiten of ontwerpen daarvan, kunnen niet meedoen bij een kavelruil.
Losse kavels kunnen wel in een kavelruil worden betrokken. Te denken valt aan loonwerkbedrijven, maneges, de niet-agrarische neventakken van een agrarisch bedrijf (een zorg- of campingboerderij, klompenmakerij) en aan losse burgerwoningen met cultuurgrond of woningen die tot een landbouwbedrijf hebben behoord maar niet meer als agrarische woning in gebruik zijn.
Naast het huidige gebruik of de huidige bestemming is de toekomstige bestemming relevant die kan blijken uit een structuurvisie, een inpassingsplan, een besluit als bedoeld in art. 3.35, eerste lid, aanhef Wro en een beheersverordening als bedoeld in art. 3.38, eerste lid Wro. De ‘verboden bestemmingen’ (woningbouw en bedrijven zonder agrarische bestemming) moeten zijn vastgelegd in plannen. Zowel Preller in JBN 2009/66 als W.A. Rheinfeld in TAR 2010/9 merken op dat niet alleen de huidige bestemming in plannen van belang is, maar ook een eventuele toekomstige bestemming. Er zou dan in de (notariële) praktijk een uitgebreid onderzoek naar de bestemming van de in de kavelruil te betrekken onroerende zaken dienen plaats te vinden. Eerder zou de kavelruilovereenkomst ook niet getekend kunnen worden.
Preller en Rheinfeld merken ook op dat de toevoeging ‘met cultuurgrond’ als het om losse burgerwoningen gaat enigszins uit de lucht komt vallen. Deze extra eis wordt niet door de wetgever toegelicht. Woningen worden alleen dan van deelname aan kavelruil uitgesloten indien zij deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels met woningen. Daarvan is bij een losse burgerwoning geen sprake. Bovendien zou een beperking niet passen in de constatering van de wetgever dat het platteland onder meer fungeert als woonomgeving voor de mens (MvT, 30 509, nr. 3, p. 4). Voor de voormalige agrarische bedrijfswoning geldt de toevoeging ‘met cultuurgrond’ overigens niet.
De kavelruil is niet bedoeld om aan kavels hun landelijke bestemming te ontnemen. In die zin zouden projectontwikkelaars niet aan een kavelruil kunnen deelnemen. Echter zolang projectontwikkelaars gronden krijgen toebedeeld op plaatsen waarop in de ruimtelijke plannen en visies nog geen claim is gelegd kunnen zij – al of niet gesubsidieerd – deelnemen aan kavelruilen.
Ad c:
Kavels die overeenkomstig de voorwaarden van de provinciale ontgrondingsvergunning na de ontgronding worden bestemd voor landbouw, natuur of kleinschalige recreatie kunnen wel in de kavelruil worden betrokken. Bij elke ontgronding moet het doel van de ontgronding onderzocht worden.
8.4.2.2.7 De provinciale subsidies, notariële kosten
Het provinciale bestuur bepaalt of er ook subsidie komt voor de notariskosten bij kavelruilen. De brief maakt duidelijk dat daarbij heel goed aanvullende eisen kunnen worden gesteld, zoals ten aanzien van de doelstellingen van de overeenkomst. Daarmee komt de onder de Landinrichtingswet ontstane rechtspraak van de Raad van State voor de subsidieverlening weer volop in beeld. Welke eisen provincies stellen is door de wetgever volledig vrijgelaten. Dit kan dus – aldus ook de brief – betekenen dat er wel een kavelruilovereenkomst in de zin van de wet is, die ook kan worden ingeschreven en waaraan de genoemde civielrechtelijke gevolgen zijn, maar geen subsidie wordt verleend.
De meeste provincies geven een bijdrage aan kavelruilen die voldoen aan de wettelijke omschrijving, zie punt 2 van de Brief van de minister, maar stellen aanvullende eisen. De meest voor de hand liggende eis is dat de gronden in de subsidiërende provincie moeten liggen. Bedrijfsverplaatsingen zouden dan niet worden gesubsidieerd. Veel provincies stellen de eis dat de kavelruil moet bijdragen aan een verbetering van het landelijk gebied. In Gelderland worden de juridische kosten bijvoorbeeld geheel vergoed, notaris en Kadaster, maar de ruil van quota en gebouwen is uitgesloten van subsidie.
In provinciale verordeningen zijn aanvraagprocedures opgenomen op basis waarvan een besluit tot goedkeuring of afkeuring van een kavelruil wordt genomen door Gedeputeerde Staten.
8.4.2.2.8 Overdrachtsbelasting
De vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt volgens de brief als er een overeenkomst is die voldoet aan de omschrijving van art. 85. Daarmee lijkt er dus geen verschil te zijn tussen de civielrechtelijke gevolgen en de fiscale. Fiscale facilitering is ook niet meer afhankelijk van een goedkeuring van de minister (Dienst Landelijk Gebied), zoals was voorgeschreven onder de Liw. In het Besluit van 12 november 2004, nummer CPP2004/1679M, gebruikte de Staatsecretaris van Financiën het woord ‘indicatief’ en hield een slag om de arm en kende aan de Belastingdienst enige beleidsvrijheid toe om een kavelruil, ook al voldeed deze aan de wet, toch niet te honoreren. Eerst zes jaar (!) na het intrekken van de Landinrichtingswet heeft de staatssecretaris dit Besluit op 21 juni 2013 ingetrokken. Overigens werd door de staatsecretaris in het inmiddels ingetrokken Besluit (ook) opgenomen dat verkrijging van gebouwen niet werd gefaciliteerd De rechter oordeelde anders in een uitspraak van de Rechtbank Breda van 8 oktober 2008, nr. AWB 07/1049 (Notafax 2008/285), onder meer gevolgd door het Hof Den Bosch op 22 oktober 2010, Notafax 2010/299, waarin kwam vast te staan dat de staatssecretaris bij een aanschrijving niet zomaar van de wet kon afwijken. Na invoering van de hiervoor genoemde regeling in art. 31a Bilg is een beperking aangebracht in welke opstallen onder een kavelruil mogen vallen. Dit heeft uiteraard ook fiscale gevolgen.
De tekst van het nieuwe (fiscale) Besluit (21 juni 2013, nr. BLKB/2013/642M, Stcrt. 2013, nr. 17978, gepubliceerd in de Staatscourant op 3 juli 2013) heeft menigeen de wenkbrauwen (weer) doen fronsen. De in basis glasheldere wettekst van art. 15 WBR – alle verkrijgingen krachtens de Wilg, waaronder kavelruil, zijn zonder nadere voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting (zie art. 107 Wilg) – zou in de praktijk weinig onduidelijkheden moeten opleveren.
Zodra sprake is van een kavelruil als bedoeld in hoofdstuk 9 van de Wilg en art. 31a Bilg is de vrijstelling van toepassing.
In het Besluit staat echter: ‘De vrijstelling is ook van toepassing bij de verkrijging van onroerende zaken krachtens een ruilverkaveling bij overeenkomst als bedoeld in Hoofdstuk 9 van de WILG, mits deze verkrijging strekt tot verbetering van de inrichting van het landelijk gebied.’
Deze voorwaarde veronderstelt dat sprake is van een toets. Er vindt echter zoals hiervoor al gesteld geen toetsing plaats. Zie onder andere de hiervoor de geciteerde brief van de minister onder 2: ‘Voor de ruilverkaveling bij overeenkomst leidt deze doelstelling niet tot een zelfstandige toets.’
Zijn we nu weer terug bij af? Zowel mr J.W.A. Rheinfeld in TAR 2013/9 als Preller in FBN 2013/68 menen van niet. Preller: ‘Nu een verkrijging bij kavelruil is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15, lid 1, onderdeel l en een verbetertoets voor kavelruil door de Wilg niet wordt verlangd, dient de in de eerste zin van onderdeel 4.1 gestelde voorwaarde te vervallen.’
Opstallen kunnen dus deel uitmaken van een kavelruil mits deze voldoet aan de vereisten van de Wilg en de Bilg. Daarmee bestaat automatisch aanspraak op de vrijstelling overdrachtsbelasting.
Wel moet de notaris erop toezien dat oneigenlijk gebruik van deze vrijstelling wordt voorkomen. Niet zelden wordt in de praktijk een kavelruil opgezet die net zo goed in een koopovereenkomst had kunnen worden gegoten om alleen maar de vrijstelling voor de opstal in de wacht te kunnen slepen. De Belastingdienst weet dit!
8.4.2.3 Samenvatting en stappenplan
Samenvattend kunnen vier soorten kavelruilovereenkomsten mogelijk zijn:
1. Overeenkomsten die niet aan de wet voldoen. Deze ontberen – althans in theorie – het civielrechtelijke effect.
2. Overeenkomsten die wel aan de wet voldoen, maar niet worden gesubsidieerd.
3. Overeenkomsten die wel aan de wet voldoen, ook worden gesubsidieerd, maar de verkrijgingen van kavels en/of gebouwen niet van overdrachtsbelasting zijn vrijgesteld.
4. Overeenkomsten die wel aan de wet voldoen, ook vrijstelling genieten, maar niet worden gesubsidieerd.
Eenvoudiger is het er dan niet op geworden, en in elk geval zal dan opnieuw gediscussieerd gaan worden over de toetsing van de kavelruilovereenkomst aan de doelstelling van de wet uitsluitend bij subsidieverlening.
Stap I:
overleg tussen de deelnemers, vaak onder leiding van een stichting ter bevordering van de kavelruil.
Stap II:
het bereiken van overeenstemming tussen de deelnemers, hetgeen resulteert in een kavelruilovereenkomst en een inbrengschema.
Stap III:
het aanvragen van subsidie bij de provincie.
Stap IV:
eventueel vooroverleg met de Belastingdienst of de vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt verleend.
Stap V:
(MODEL 8.4.2.3A)
De kavelruilovereenkomst wordt getekend door de deelnemers en eventueel door de hypotheekhouders en/of beslagleggers, gelet op art. 60 lid 3 en 4 Wilg.
De overeenkomst bevat de voorwaarden waaronder de kavelruil wordt aangegaan, te denken valt ook aan andere bepalingen zoals over bodemverontreiniging en bijzondere ontbindende voorwaarden. Aan de overeenkomst wordt een overzicht gehecht, genoemd ‘staat van inbreng, toedeling en verrekening’. De verdeling geschiedt op basis van deze staat: hetgeen ieder inbrengt en hetgeen ieder toebedeeld krijgt, de ruil. Ook kan uitsluitend tegen geld ingebracht worden, zonder grond toebedeeld te krijgen, zoals art. 85 lid 2 Wilg stelt. Ook de geldelijke verrekeningen, toegiften en uitkoopsommen zijn terug te vinden op de staat. Tot de bijlagen behoort ook een kaart van de bestaande (situatiekaart) en van de toekomstige situatie (kavelkaart).
Stap VI:
de deelnemers deponeren de overeenkomst bij de notaris. Eventuele inmeting van de kadastrale percelen, als het om gedeeltelijke percelen gaat, kan plaatsvinden. De notaris kan, als dit nog niet gebeurd is, subsidie aanvragen ter voldoening van zijn honorarium en de Kadasterkosten. De notaris schrijft de overeenkomst in via een registerverklaring op grond van art. 26 en 37 Kadasterwet. De overeenkomst wordt als bijlage ingeschreven. De overeenkomst is dan verbindend voor rechtverkrijgenden onder bijzondere titel! Het Kadaster vermeldt bij elk kadastraal perceel: ‘met betrekking tot het perceel is een ruilverkavelingsovereenkomst ingeschreven’.
In de overeenkomst wordt volmacht namens alle bij de ruil betrokken belanghebbenden gegeven aan medewerkers van het notariskantoor voor ondertekening van de akte van toedeling; een regel die uit de herverkavelingsregels voortkomt.
Stap VII:
de notaris stelt aan de hand van de overeenkomst de akte van toedeling (MODEL 8.4.2.3B) op. In de akte wordt verwezen naar een aantal artikelen, overeenkomstig art. 21 van de Regeling inrichting landelijk gebied. Voor de praktijk is onder meer van belang: art. 60: hypotheken en beslagen gaan van rechtswege (!) over op de toegedeelde percelen. Er volgt bij het Kadaster een ambtshalve aantekening en/of doorhaling; in de registratie is er een link tussen een Hyp 3- en het Hyp 4-stuk.
In de verdelingssakte kan ook opgenomen worden dat er erfdienstbaarheden worden gevestigd en/of de melding dat bepaalde hypotheken niet meer blijven bestaan. Kettingbedingen e.d. blijven bestaan. De verplichting tot aanbieding wegens een voorkeursrecht van de pachter kan een kavelruil niet doorbreken. De – eventuele – overdracht van mestproductierechten moet door het formulier ‘wettelijke kavelruil’ worden gemeld bij Dienst Regelingen (voorheen Bureau Heffingen), voor zolang er nog geen melding komt bij de dienst perceelsregistratie. Ook de overdracht van toeslagrechten zal afzonderlijk moeten worden geregeld.
Let wel, de ruilverkaveling bij overeenkomst werkt niet titelzuiverend.
Het is bijzonder dat de wet sanctioneert, dat als partijen deelnemen aan de overeenkomst en géén eigenaar zijn, maar wel in de Basisregistratie Kadaster als zodanig voorkomen, de overeenkomst niettemin rechtsgeldig wordt geacht en de werkelijke eigenaar in de rechten en verplichtingen treedt. Hier wordt ‘voor het goede doel’ de beschikkingsónbevoegdheid van de deelnemers op grond van art. 86 lid 2 Wilg geheeld.
Stap VIII:
na het passeren wordt een afschrift in de openbare registers ingeschreven. Onder de akte moet de WVG-verklaring staan. In de akte of in een voetverklaring wordt een beroep gedaan op art. 15 WBR.
De notaris dient ten slotte zijn nota in bij de provincie. De kosten van kadastrale uitmetingen worden overigens niet vergoed.
8.4.3 Vervallen
8.4.4 De Natuurbeschermingswet en de Boswet
De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.
8.4.4.1 Vervallen
8.4.4.2 Vervallen
8.4.4.3 De Wet natuurbescherming
Met het van kracht worden van de Wet natuurbescherming komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen. Onder de nieuwe wet bestaat een rechtsdocument waarmee men zowel een vergunning kan aanvragen als om een ontheffing kan verzoeken.
Sinds 1986 geldt in ons land al Natuurbeschermingswetgeving. Deze wetgeving maakt het mogelijk natuurmonumenten te beschermen. Tot deze monumenten kunnen ook landbouwgronden behoren. Is landbouwgrond aangewezen tot natuurmonument dan vloeit daaruit een aantal rechtsgevolgen voor de eigenaar voort.
Op grond van art. 10a van de oude Natuurbeschermingswet was de minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie bevoegd tot aanwijzing van gebieden ter uitvoering van Vogel- en Habitatrichtlijn.
Nederland kent Natura 2000-gebieden. Dit Natura 2000-netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en aangemeld onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. De overkoepelende naam voor (combinaties van) deze gebieden is ‘Natura 2000-gebied’.
In Nederland zijn nu 154 Natura 2000-gebieden definitief aangewezen, waarvan weer 146 besluiten onherroepelijk zijn geworden (Kamerstukken II, 2015/16, 32670, nr. 102). Voorbeelden van deze aangewezen gebieden zijn de Veluwe, Rijntakken (rivieren) in Gelderland, de Waddenzee, delen van Noord Limburg, delen van Brabant, delen van Drenthe en Noord-Overijssel, grote delen in Zeeland. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. Het bevoegd gezag kan schadelijke activiteiten beperken en eisen dat een vergunning Natuurbeschermingswet wordt aangevraagd. Pas na vaststelling van de beheerplannen hoeft daarvoor geen vergunning aangevraagd te worden.
In de (notariële) praktijk betekent dit dat als een iemand een agrarisch bedrijf en/of cultuurgrond koopt, bij een (voorgenomen) uitbreiding sprake kan zijn van negatieve effecten (zoals stikstof) op natuurgevoelige gebieden.
In de nieuwe Wet natuurbescherming blijft de bescherming van Natura 2000-gebieden, zoals deze geregeld was in de voormalige Natuurbeschermingswet 1998, vrijwel hetzelfde. In de modellen van Netwerk Notarissen en van enkele makelaarsorganisaties zijn garanties opgenomen van de kant van de verkoper dat een perceel niet in of nabij een dergelijk gebied ligt waardoor – als dat wel zo zou zijn – de koper niet zomaar zonder vergunning kan gaan uitbreiden of zelfs zijn activiteiten zou moeten verminderen of staken, art. 2.7 van de Wet natuurbescherming.
De bescherming van beschermde natuurmonumenten komt te vervallen. Wel kunnen provincies ervoor kiezen om deze gebieden alsnog te beschermen via het provinciale beleid.
8.4.4.4 Hoofdstuk 4 van de Wet natuurbescherming, houtopstanden, hout en houtproducten
De inmiddels ingetrokken Boswet gaf regels ter bewaring van bossen en houtopstanden. Van belang zijn met name de bomen in het buitengebied. Dat wil zeggen buiten de bebouwde kom. Let u erop dat er ook bomen quasi binnen de bebouwde kom kunnen liggen doordat de gemeente een deel van een tuin met houtopstand als een gebied ‘buiten de bebouwde kom’ kan aanmerken. Het gevolg daarvan is de eigenaar de verplichtingen uit de wet heeft. Verder zijn bepaalde bomen uitgesloten, zoals de populier, de treurwilg en vruchtbomen, kerstbomen e.d. De eigenaar van grond waarop een houtopstand is geveld of op andere wijze is tenietgegaan, bijvoorbeeld door storm, is verplicht binnen drie jaar tot herbeplanting over te gaan. Ook is er een herplantplicht als de bomen niet aanslaan. Bij vervreemding van grond waarop een herplantplicht rust, gaat de herplantplicht over op de verkrijger.
De eigenaar van de grond is verplicht bij de eigendomsoverdracht of bij de vestiging van het zakelijk recht op die grond de verkrijger van de herplantplicht in kennis te stellen en dit uitdrukkelijk in de akte van levering of vestiging op te nemen, zie art. 4.2 lid 5 van de Wet natuurbescherming: ‘Degene die de eigendom van grond, ten aanzien waarvan een plicht tot herbeplanting geldt op grond van het eerste of tweede lid, overdraagt, of een beperkt recht daarop vestigt of overdraagt, stelt de verkrijger op de hoogte van de plicht tot herbeplanting en neemt die plicht uitdrukkelijk op in de akte van levering.’
Of deze wet van toepassing is, is niet kenbaar uit de kadastrale registers. In elk geval zal de behandelaar dit moeten navragen bij de verkopende partij.
8.4.5 Productierechten
8.4.5.1 Wat zijn productierechten?
Dit onderdeel mag wel het meest ingewikkelde worden genoemd van het agrarisch grondverkeer. Het heeft geen zin de afzonderlijke regelingen te behandelen zonder een totaaloverzicht van het karakter van deze rechten en de onderlinge samenhang. Daarom worden eerst de achtereenvolgende vragen behandeld. Waarom zijn er productierechten? Wat zijn productierechten? Welke al of niet met elkaar overeenstemmende kenmerken hebben de onderscheiden productierechten? Zijn het vermogensrechten? Enzovoorts.
De historie
Nederland was voor de oorlog een bij uitstek agrarisch land dat een aanmerkelijk aantal boerenbedrijven kende met een productie van een geringe omvang. Na de Tweede Wereldoorlog, mede ingegeven door ‘nooit meer honger’, heeft de overheid geprobeerd de agrarische productie te vergroten en efficiënter te maken (denk aan de grote ruilverkavelingsprogramma’s in de vorige eeuw). Het benodigde kapitaal (de Boerenleenbank, later Rabobank) en de wetenschappelijke kennis (de Landbouwhogeschool te Wageningen, later Wageningen University) was voorhanden. Verder ontstond na WO II een samenwerking in Europees verband. Er ontstond een Europees marktordeningsbeleid dat ook gericht was op de vergroting van de agrarische productie. Europa kon echter niet concurreren met de wereldmarkt. Daarom werd een min of meer gesloten marktsysteem ontwikkeld. Een systeem van exportsubsidies, importheffingen en garantieprijzen. Het gevolg van dit systeem was een enorme stijging van de productie van agrarische producten. Het gevolg van dit succes is dat er overschotten ontstonden.
De overproductie van bijvoorbeeld zuivel en vlees is uiteraard samengegaan met de toename van het aantal dieren. Deze toename leidde tot een meer dan wenselijk mestoverschot. Te veel mest (uitrijden) leidt weer tot een zware belasting van het milieu: verontreiniging van het grond- en oppervlaktewater; zure regen door de vervluchtiging van ammoniak die uit meststoffen vrijkomt.
Aan twee kanten moest worden ingegrepen: een verlaging van de productie van agrarische producten en een drastische vermindering van het mestoverschot. Aan het terugdringen van het mestoverschot is in Nederland pas in het begin van de jaren tachtig een begin gemaakt. Wat de beperking van het mestoverschot betreft was het toen al te laat. Een sanering van een behoorlijke omvang kon het mestoverschot alleen nog verminderen.
Wat betreft de productie van agrarische producten lag het voor de hand het systeem van de garantieprijzen los te laten. Dit stuitte echter op veel verzet van de (Europese) boeren. Uiteindelijk werd een oplossing gevonden om de productie te beperken: de quotering.
De hiervoor bedoelde maatregelen hebben geleid tot zuivere productiequota en quota die met behoud van een schoon milieu te maken hebben.
De zuivere productiequota, zoals melk- en het suikerquotum zijn verdwenen. Voor de melkveehouderij zijn er fosfaatrechten voor in de plaats gekomen, een systeem dat per 1 januari 2018 in werking is getreden. Aan de ‘mestkant’ bestaan nog varkens- en pluimveerechten. Geheel los hiervan staan de betalingsrechten die wel vermogensrechten zijn maar los staan van de productie en meer een vorm van inkomenssubsidie zijn. Voor de eenvoud noem ik deze rechten ‘quota’. In de regelgeving zult u deze benaming niet (meer) tegenkomen.
8.4.5.2 Kenmerk: een referentiehoeveelheid en een referentiejaar
Varkens- en pluimveerechten, ammoniakrechten (x-mol) en fosfaatrechten (kilogrammen stikstof) kennen een referentiehoeveelheid en een referentiejaar.
De referentie voor bijvoorbeeld mest is de ‘productie’ op 31 december 1986 en wordt thans uitgedrukt in kilogrammen fosfaat per hectare. De fosfaatrechten kennen als referentiedatum 2 juli 2015.
Ten aanzien van ammoniakrechten beperk ik mij tot de volgende opmerkingen en wijzigingen die per 1 juli 2015 in werking zijn getreden.
Na de invoering van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS), per 1 juli 2015, is het niet meer mogelijk extern te salderen nadat een agrarische ondernemer is gestopt, dus ammoniakrechten te kopen of te verkopen. In de PAS wordt een onderscheid gemaakt tussen een vergunning, melding of vrijstelling. De laatste categorie zal niet vaak voorkomen.
Indien de uitbreiding tussen 0,05 en 1,0 mol depositie (‘depositie’ is de neerslag van ammoniak die uit meststoffen voortkomt bijvoorbeeld op – de grond van – natuurgevoelige gebieden, zoals ‘Natura 2000-gebieden’) blijft, kan worden volstaan met een melding. Bij meer dan 1,0 mol depositie moet men een vergunning aanvragen op grond van de Wet natuurbescherming.
In plaats van het kopen van ammoniakrechten, wordt ‘ontwikkelingsruimte’ toegekend. De provincies verdelen deze ruimte op gebiedsniveau. Door de uitgifte van ontwikkelingsruimte te monitoren, kan de provincie haar toedelingsbeleid aanpassen.
Ook verandert de wijze van beoordeling van de referentiesituatie. Voor 2015 werd gekeken naar de referentiedata ten tijde van de aanwijzing van Natura 2000-gebieden. Binnen de PAS wordt als referentie uitgegaan van de maximaal gehouden dieraantallen tussen de jaren 2012 en 2014, mits deze past binnen de gemeentelijke vergunning of melding. Daarom kan men belang hebben bij een Natuurbeschermingswetvergunning als men in de periode 2012-2014 daadwerkelijk minder dieren heeft gehouden dan de vergunde situatie op de referentiedatum.
8.4.5.3 Worden er nog quota toegekend?
Quota worden niet meer toegekend. Startende ondernemers of ondernemers die willen uitbreiden moeten deze rechten kopen van bijvoorbeeld ondernemers die hun bedrijf staken.
8.4.5.4 Zijn quota vermogensrechten? Relevantie voor het relatievermogensrecht
Quota zijn vermogensrechten en hebben een juridische relevantie in het kader van het familievermogensrecht.
Volgens art. 3:6 zijn vermogensrechten, kort samengevat, rechten die overdraagbaar zijn en ertoe strekken de rechthebbende vermogensrechtelijk voordeel te verschaffen. De zuivere productiequota voldoen hieraan. Ten aanzien van de mestquota is echter bij de varkens- en pluimveerechten bepaald dat deze niet kunnen worden verpand (art. 30 Meststoffenwet). In zoverre past dit niet in het algemeen vermogensrecht omdat vermogensrechten niet alleen kunnen worden vervreemd, maar ook worden bezwaard.
Verder kan een hypotheekhouder bij de varkens- en pluimveerechten een blokkade inschrijven bij de Dienst Regelingen, die deze rechten registreert, in het geval de houder van deze rechten zijn bedrijf en de rechten zou vervreemden (zie art. 27 lid 2 Meststoffenwet jo. art. 105 Uitvoeringsregeling Meststoffenwet). De stallen zullen immers na deze vervreemding minder waard worden.
In het huwelijksvermogensrecht is bekend het ‘Melkquotum-arrest’, HR 29 september 1995, NJ 1996/88, over een scheidend echtpaar, gehuwd buiten elke gemeenschap van goederen. Door toepassing van de regels van redelijkheid en billijkheid kreeg de vrouw een financiële claim op de man vanwege een aan de man toegekend quotum, terwijl de vrouw de grond op naam had.
Omdat productierechten vermogensrechten zijn, behoren deze tot een huwelijksgemeenschap en tot een nalatenschap. Mede vanwege de hoge waarde die het quotum vertegenwoordigt, ontstaat er niet zelden onenigheid over de verdeling en verrekening van productierechten tussen de deelgenoten.
Productierechten zijn overdraagbaar in de zin van art. 3:83 omdat de desbetreffende wet dit mogelijk maakt (de Meststoffenwet en de Regeling superheffing). De publiekrechtelijke registratie neemt de plaats in van de leveringshandeling voorgeschreven in het Burgerlijk Wetboek, met name art. 3:95. Het gaat er steeds om te waarborgen dat de overdracht alleen plaatsvindt voor zover dat met de doelstelling van de desbetreffende wet te verenigen is en slechts aan verkrijgers die aan de door deze wetten gestelde eisen voldoen. Soms is een civielrechtelijke titel ook niet van belang, maar uitsluitend de registratie van het recht. In dit verband is het verbod tot het vestigen van het pandrecht verklaarbaar; een registrerende instantie staat buiten de civielrechtelijke verbintenissen van partijen.
In dit verband wordt nog gewezen op de uitspraak van de Hoge Raad van 9 april 2004, NJ 2004/331. Doorslaggevend is niet zozeer de privaatrechtelijke overeenkomst om de tenaamstelling te wijzigen, maar het verzoek van partijen om de tenaamstelling bij het betrokken bestuursorgaan te wijzigen. Eerst dan kan een overdracht of overgang worden voltooid. De lakmoesproef van het vermogensrecht, het faillissement, is hier ook beeldbepalend. Is op de dag dat de overdragende ondernemer failliet gaat het productierecht niet ook – publiekrechtelijk – gewijzigd, dan valt het alsnog in het faillissement van de vervreemder en heeft de verkrijger hooguit een concurrente vordering.
Zie echter ook art. 15 lid 3 RS. Voor het tijdstip van overdracht van melkquotum is bepalend:
a. de inschrijving van de desbetreffende akte in de in art. 3:89 bedoelde openbare registers met dien verstande dat in het geval van het tenietgaan van het recht van erfpacht of van het recht van vruchtgebruik, het tijdstip van het tenietgaan in aanmerking wordt genomen;
b. de ingangsdatum van de pachtovereenkomst dan wel de datum waarop de betrokken partijen de pachtovereenkomst schriftelijk zijn aangegaan, voor zover deze na de ingangsdatum ligt.
8.4.5.5 Blijven productierechten nog bestaan?
De enige productierechten die nog bestaan zijn die voor varkens (varkensrecht) en pluimvee (pluimveerecht) . De typische marktordeningsrechten, zuiver productiequota, zijn alle verdwenen. Het suikerquotum verdween in september 2017, daar is echter een andere regeling voor in de plaats gekomen, zie verderop in dit onderdeel. Toegevoegd werden fosfaatrechten met ingang van 1 januari 2018.
8.4.5.6 De regelgeving
De overheid heeft de quotering in regels vastgelegd. Deels in wetten, deels in besluiten.
De regelingen met betrekking tot de varkens- en pluimveerechten en de fosfaatrechten zijn opgenomen in de Meststoffenwet. De Wet grondgebonden groei en de Wet fosfaatrechten zijn in werking getreden in 2018.
8.4.5.7 Wie is tot de productierechten gerechtigd, de grondeigenaar of zakelijk gerechtigde of de producent? De relatie met de grond
Productierechten zijn rechten die door de overheid in het leven zijn geroepen op basis van Europese verordeningen. Deze rechten hebben kenmerken van zowel het publiek- als het privaatrecht. Deze rechten stellen grenzen aan de agrarische productie, waaronder mest, op straffe van een heffing bij overschrijding van de toegestane referentiehoeveelheid. De rechten zijn toegekend aan de producent: de boer, die eigenaar of zakelijk gerechtigde is, of de boer die pacht. De rechten vertegenwoordigen een geldelijke waarde en zijn verhandelbaar. Voor die verhandelbaarheid is een relatie met de grond nodig. De relatie met de grond is ingewikkeld. Zo is de boer die pacht uiteindelijk de rechthebbende, hij is de producent. Onder omstandigheden kan de verpachter – als er niets geregeld is – aanspraak doen gelden op de productierechten.
De productierechten komen toe aan de producent. Om productierechten te verhandelen is een grondtransactie nodig, maar vaak ‘liften’ deze rechten mee.
8.4.5.8 Vervallen
8.4.5.9 Vervallen
8.4.5.10 Overdracht van het suikerquotum
De Europese Gemeenschap kende tot voor kort ook een marktverordening voor suiker. Deze ordening regelde hoeveelheden te produceren suiker die onder de garantieregeling van de EU vallen Elk EU-land kreeg een A- en een B-quotum toegewezen.
Jaarlijks maakten de suikerindustrie, bietentelers en georganiseerde landbouw afspraken over de verdeling van het suikerquotum onder de telers. De afspraken stonden in een regeling, het Suikersysteem.
Op 30 september 2017 verdween de Europese Suikermarktordening en verviel het bieten- of suikerquotum. Cosun – de coöperatie waar alle bietentelers bij aangesloten zijn – gaat de voormalige suikerreferentie middels ledenleveringsbewijzen herverdelen over de leden. Hieraan worden ook de rechten en plichten vanuit de voormalige aandelen van de leden gekoppeld waardoor het referentiesysteem en het aandelensysteem worden samengevoegd. Dat kan betekenen dat leden soms aandelen moeten kopen of verkopen om hun aandelen Cosun in verhouding te brengen tot hun basisreferentie. Vervolgens worden de aandelen omgezet in ledenleveringsbewijzen. In 2016 heeft de Cosun haar leden hierover geïnformeerd.
Het principe van het ledenleveringsbewijs lijkt op het voormalige quotasysteem. De toewijzing van volumes is afhankelijk van de hoeveelheid leveringsbewijzen die een lid bezat. Met een toewijzingspercentage wordt door Cosun jaarlijks bijgestuurd hoeveel bieten dan wel suiker zij het volgende seizoen verwachten nodig te hebben. De ledenleveringsbewijzen zijn overdraagbaar.
Omdat de basisreferentie de basis vormt voor de ledenleveringsbewijzen was de overdracht van het bietenquotum tot en met 2016 dus nog van belang. Voor het oogstjaar 2017 zijn de ledenleveringsbewijzen van belang. Voor koop en levering met in begrip van ledenleveringsbewijzen vanaf 2017 moet dus een regeling worden getroffen over de overdracht. Dat deze overdracht mogelijk is, blijkt uit de volgende beantwoording op de website van Cosun van een veelgestelde vraag over het vervallen van het bietenquotum:
‘Wanneer ik stop met de bietenteelt, wat gebeurt er dan met mijn LLB’s?
Een lid dat stopt met bieten telen, dient zijn lidmaatschap (voor 1 september) op te zeggen en zijn LLB’s bij Cosun in te leveren. Het bedrag dat is ingelegd op de LLB’s krijgt de stoppende teler van Cosun uitgekeerd (en indien van toepassing een UB/uitkering). Hieraan kan een transactie gekoppeld worden om de LLB’s over te dragen aan een ander lid. […]’
‘Ik ben geen lid van Cosun maar wil toch graag bieten telen. Hoe kom ik aan LLB’s?
Een teler die wil starten met de bietenteelt, zal LLB’s moeten overnemen van een bestaande bietenteler. Qua teeltomvang geldt een minimale omvang van 250 LLB’s per lid en minimaal 500 LLB’s per bedrijf. Een agrarisch ondernemer die alleen zijn bedrijf uitvoert zal dus 500 LLB’s moeten verwerven. Indien bijvoorbeeld een vader/zoon-maatschap wil starten moeten zij ieder minstens 250 LLB’s op naam verkrijgen.’
8.4.5.11 Toeslagrechten
8.4.5.11.1 Regeling GLB inkomenssteun; betalingsrechten
Inleiding
Met het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) zorgt de Europese Unie voor duurzaam, voedzaam, veilig en betaalbaar voedsel in Europa. Binnen de grenzen van het GLB bepalen lidstaten hun eigen landbouwbeleid.
In Nederland is RVO.nl in opdracht van het ministerie van Economische Zaken verantwoordelijk voor de uitvoering van dit beleid. Het Nederlandse uitgangspunt is dat bedrijven meer gaan innoveren, zich beter op de markt richten en minder afhankelijk worden van inkomenssteun. Bedrijven zijn op deze manier in staat hun goede concurrentiepositie te behouden. Vanuit het GLB wordt onder andere de regeling voor directe inkomenssteun uitgevoerd, met daarin diverse subsidies, in de vorm van ‘betalingsrechten’ met varianten zoals de basisbetalingsregeling en de vergroeningsbetalingsregeling. Daarnaast is er geld beschikbaar voor markt- en prijsbeleid en plattelandsontwikkeling: indirecte inkomenssteun.
Betalingsrechten is een (nieuw) stelsel van GLB-steun voor de agrarisch ondernemer. Het aantal betalingsrechten wordt bepaald op basis van het aantal hectares subsidiabele landbouwgrond dat deze ondernemer op 15 mei 2015 in gebruik had. Dit stelsel komt in de plaats van het systeem van ‘bedrijfstoeslagen’, de toeslagrechten (2006-2014), dat was gebaseerd op historische betalingen en die weer op een historische productie. Productie deed toen al niet meer terzake en nu geheel losgekoppeld.
De toeslagrechten zijn per 31 december 2014 vervallen. Er is een overgangsperiode tot 1 januari 2019. De afbouw en de opbouw van het bedrag naar een gelijk bedrag per hectare voor elke landbouwer is dan geleidelijk. Vanaf 2019 krijgt iedere landbouwer dezelfde waarde per hectare uitgekeerd: een betalingsrecht per hectare. Een agrarische ondernemer die betalingsrechten heeft vraagt jaarlijks tussen 1 april en 15 mei met de Gecombineerde Opgave uitbetaling aan van zijn betalingsrechten. Ook de vergroeningsbetaling en eventueel de extra betaling jonge landbouwers wordt aangevraagd met de Gecombineerde Opgave.
De Regeling GLB Inkomenssteun
De regeling met betrekking tot de betalingsrechten is opgenomen in de ‘Uitvoeringsregeling rechtstreekse betalingen GLB’, hierna genoemd: ‘De Regeling’. (Regeling van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 11 december 2014, nr. WJZ/14194346, houdende de uitvoering van het gemeenschappelijke landbouwbeleid voor wat betreft de rechtstreekse betalingen en het randvoorwaardenbeleid, gepubliceerd in de Stcrt. op 16 december 2014, nr.36127).
Voor 1 januari 2015 was sprake van ‘toeslagrechten’ of ‘bedrijfstoeslagrechten’. Deze regeling is vervallen per 31 december 2014 en vervangen door een systeem van ‘betalingsrechten’. Onder de nieuwe regeling moet worden beoordeeld of een landbouwer in 2015 in aanmerking kan komen voor toekenning van nieuwe betalingsrechten. In beginsel is de hoofdregel dat als een landbouwer in 2013 recht had op uitbetaling van toeslagrechten, hij in aanmerking komt voor de toekenning van het nieuwe type betalingsrechten. Het peiljaar 2013 bestaat om te vermijden dat landbouwers massaal op ‘percelenjacht’ zouden zijn gegaan voor 2015. Uiteraard zijn er uitzonderingen op deze hoofdregel. Landbouwers die er niet voor in aanmerking kwamen, maar wel kunnen aantonen dat zij landbouwer waren in 2013, de hierna genoemde groente- en fruittelers en jonge landbouwers die voor 2013 zijn gestart.
In 2015 kan een landbouwer voor het nieuwe type rechten in aanmerking komen en daartoe een aanvraag indienen. Het aantal betalingsrechten waarvoor hij in aanmerking kan komen komt overeen met het aantal subsidiabele hectaren dat hij op 15 mei 2015 feitelijk in gebruik heeft (in eigendom, pacht of gebruik) en als zodanig opgeeft in het kader van de Gecombineerde Data Inwinning 2015, art 2.11 van de Regeling, aangifte ten behoeve van activering betalingsrechten (in de wandelgangen ook wel de ‘meitelling’ geheten of de ‘Gecombineerde Opgave’).
Het systeem van de rechtstreekse betalingen, als neergelegd in Verordening (EU) nr. 1307/2013, komt op het volgende neer. De actieve landbouwer vraagt in 2015 betalingsrechten aan. De minister wijst per subsidiabele hectare landbouwgrond één betalingsrecht toe. Daarnaast worden betalingsrechten toegewezen aan bepaalde landbouwers die onder het GLB dat tot en met 2014 van kracht was, nog niet in aanmerking kwamen voor rechtstreekse betalingen. Om voor uitbetaling van de steun in aanmerking te komen dient de landbouwer de betalingsrechten te activeren. Dit gebeurt door aan te geven welke percelen overeenstemmen met de aan een betalingsrecht gebonden subsidiabele hectaren die de landbouwer ter beschikking staan. Van de rechtstreekse betalingen waarop de landbouwer aanspraak maakt wordt 30% uitgekeerd als een betaling voor de verplichte klimaat- en milieuvriendelijke landbouwpraktijken. Naast de basisbetaling en de vergroeningsbetaling kan de landbouwer die aan de voorwaarden voldoet aanspraak maken op de betaling voor jonge landbouwers. Lidstaten kunnen er voorts voor kiezen vrijwillig gekoppelde steun voor bepaalde landbouwsectoren of -subsectoren te introduceren. In Nederland bestaat deze vrijwillig gekoppelde steun uit steun voor runderen en schapen die grazen op niet-subsidiabel areaal, vaak in natuurgebieden.
Landbouwers die steun ontvangen dienen de randvoorwaarden van het GLB in acht te nemen. Deze randvoorwaarden betreffen Europese regelgeving op het gebied van natuur- en milieubescherming, volksgezondheid, diergezondheid, plantgezondheid en dierenwelzijn. Bij niet-naleving van de randvoorwaarden worden de rechtstreekse betalingen die de landbouwer ontvangt, gekort.
In de volgende onderdelen wordt nader ingegaan op de belangrijkste onderdelen van de regeling in samenhang met de relevante Europese verordeningen.
Actieve landbouwer (art. 2.3.2 van de Regeling)
In Nederland geldt dat een landbouwer in het handelsregister moet staan ingeschreven met als hoofd- of nevenactiviteit landbouw. Dit komt overeen met de SBI-codes 011 tot en met 015 van de Kamer van Koophandel. ‘SBI’ staat voor Standaard Bedrijfsindeling en is een indelingssysteem dat is opgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Voor een inschrijving in het handelsregister moet de landbouwer deelnemen aan het economisch verkeer, met het doel winst te realiseren. Voor een inschrijving moet ook voldoende omzet worden gegenereerd. De Kamers van Koophandel hanteren daarbij de vuistregel van minimaal € 10.000 euro omzet per jaar. De landbouwer moet zijn inschrijving doorgeven aan de minister.
Subsidiabele landbouwgrond (art 2.10 van de Regeling)
Verordening (EU) nr. 1307/2013, waarop de Regeling is gebaseerd, introduceert een nieuwe basisbetalingsregeling met het oog op een betere verdeling van de steun over de landbouwgrond. In beginsel komt al het landbouwareaal van een landbouwbedrijf, dat voor een landbouwactiviteit wordt gebruikt, in aanmerking voor de basisbetaling van de rechtstreekse steun. Dit geldt vanaf 2015 ook voor de landbouwgrond van de telers van fruit, groenten, consumptieaardappelen, pootaardappelen en siergewassen en voor wijngaarden. Hoofdregel is dat de landbouwer recht had op uitbetaling van ‘toeslagrechten’.
Op mijn.rvo.nl kan een landbouwer zijn ‘percelen’ registreren. Tijdens het registreren van de percelen worden controles uitgevoerd. Zo wordt gecontroleerd of het desbetreffende perceel wel landbouwgrond is, of het binnen de topografische grenzen valt en of het perceel niet (deels) overlapt met een aangrenzend perceel. Blijkt uit de controle dat dit wel het geval is dan krijgt men daar een melding van.
Soorten betalingsrechten
De ‘basispremie’
Actieve landbouwers die in 2013 een rechtstreekse betaling hebben ontvangen, kunnen in 2015 betalingsrechten aanvragen. Bovendien krijgen ook groente-, fruit-, boom- en bollentelers en telers van consumptie- en pootaardappels het recht om betalingsrechten aan te vragen. Het aantal betalingsrechten dat in 2015 een landbouwer wordt toegewezen is gelijk aan het aantal hectaren subsidiabele landbouwgrond waarover de landbouwer in 2015 beschikt. Ten aanzien van areaal dat zich bevindt onder kassen en andere glasopstanden worden evenwel geen betalingsrechten toegewezen. De waarde van de betalingsrechten in de periode 2015-2019 wordt voor elk jaar vastgesteld op basis van de totale waarde van de toeslagrechten die de landbouwer op 15 mei 2014 in eigendom heeft; de ‘referentiewaarde’. De minimale bedrijfsomvang om in aanmerking te kunnen komen voor betalingsrechten is vastgesteld op 0,3 hectare.
Betalingsrechten kunnen, nadat ze zijn vastgesteld, worden overgedragen aan andere actieve landbouwers in Nederland. De overdracht van betalingsrechten moet uiterlijk op 31 maart van het jaar van aanvraag gemeld worden via mijn.rvo.nl. In het GLB vindt vanaf 2015 een geleidelijke overgang plaats van rechtstreekse betalingen gebaseerd op een historische referentie naar een gelijke hectarebetaling. Per 2019 zal deze in Nederland zijn bereikt.
De gelijke hectarebetaling bestaat uit twee componenten: een basisbetaling en een betaling voor vergroening. De basisbetaling is gebaseerd op betalingsrechten. In 2015 worden de landbouwers betalingsrechten toegekend gebaseerd op de waarde van de toeslagrechten die de landbouwer in 2014 bezat, inclusief de in 2014 verhuurde betalingsrechten. Vanaf 2019 is er uiteindelijk een systeem van een gelijke basisbetaling voor heel Nederland dat naar verwachting ongeveer € 270 per hectare bedraagt en een betaling voor klimaat- en milieuvriendelijke landbouwpraktijken van ongeveer € 120 per hectare.
Betalingen voor klimaat- en milieuvriendelijke landbouwpraktijken; de ‘vergroeningspremie’ die boven op de ‘basispremie’ komt
Een van de doelstellingen van het nieuwe GLB is een verhoging van de prestatie ten behoeve van het milieu van het GLB. Deze vergroening krijgt vorm door de introductie van een betaling voor klimaat- en milieuvriendelijke landbouwpraktijken. Deze betaling, ter hoogte van ongeveer 30% van de waarde van de betalingsrechten, ontvangt de landbouwer die voldoet aan de vergroeningseisen op het terrein van de gewasdiversificatie, het behoud van blijvend grasland en de aanleg van ecologische aandachtsgebieden.
1. Gewasdiversificatie
Gewasdiversificatie beoogt te bevorderen dat er meer verschillende gewassen verbouwd worden. De eis van gewasdiversificatie geldt alleen voor bouwland.
Landbouwers met maximaal 10 hectare bouwland hoeven geen verschillende gewassen te verbouwen. Landbouwers met meer dan 10, maar maximaal 30 hectare moeten ten minste twee gewassen telen. Het grootste gewas mag maximaal 75% van de oppervlakte beslaan. Landbouwers met meer dan 30 hectare bouwland moeten ten minste drie gewassen telen. Het grootste gewas mag maximaal 75% van de oppervlakte beslaan en de twee grootste gewassen samen maximaal 95%.
2. Behoud blijvend grasland
Blijvend grasland is landbouwareaal dat vijf jaar of langer grasland is. Lidstaten dienen blijvend grasland te beschermen, gelet op de milieuvoordelen die blijvend grasland biedt, vooral door het vastleggen van koolstof. De instandhoudingsplicht voor blijvend grasland geldt vooralsnog niet voor percelen buiten Natura 2000-gebieden.
3. Ecologisch aandachtsgebied
De verplichting om 5% van het areaal aan te houden als ecologische aandachtsgebied rust op landbouwers met meer dan 15 hectare bouwland. Landbouwers waarvan meer dan 75% van het subsidiabele areaal blijvend grasland, of meer dan 75% van het bouwland grasland is, zijn van de verplichting tot het aanhouden van ecologisch aandachtsgebied uitgezonderd, tenzij het akkerbouwareaal meer dan 30 hectares beslaat. In Nederland komen als ecologisch aandachtsgebied in aanmerking:
• akkerranden op of direct grenzend aan bouwland (als landschapselement);
• areaal waarop mengsels van bepaalde soorten vanggewassen worden geteeld;
• areaal bebouwd met wilg met een maximale omlooptijd van vijf jaar, en
• areaal waarop bepaalde soorten stikstofbindende gewassen worden geteeld.
De drie basismaatregelen zijn dus samengevat:
– toepassen gewasdiversificatie;
– handhaven blijvend grasland in Natura 2000-gebieden;
– toepassen van ecologische beheer binnen het bedrijf.
De ‘Randvoorwaarden’
Consumenten willen gezond voedsel van een hoge kwaliteit, dat op een milieu- en diervriendelijke manier wordt geproduceerd. Ook het behoud van de natuurlijke levensomstandigheden en de zorg voor het platteland zijn belangrijk. Daarom komen vanaf 2005 agrariërs alleen in aanmerking voor rechtstreekse steun als ze voldoen aan de bestaande wettelijke normen op deze terreinen. Dit pakket normen en eisen wordt de randvoorwaarden genoemd. Het niet voldoen aan deze voorwaarden (het overtreden van milieuwetgeving en regels van dierenwelzijn) kan zoals gezegd leiden tot kortingen op de betalingsrechten. Bij de overdracht moet dit gecontroleerd worden.
Overdracht van betalingsrechten en/of referentiewaarde
Overdracht, waaronder gehele of gedeeltelijke bedrijfsoverdracht
Landbouwers die hun landbouwbedrijf of een deel ervan verkopen of verhuren kunnen er ook voor kiezen de toewijzing van de aan het bedrijf of het deel ervan gerelateerde betalingsrechten over te dragen aan een andere actieve landbouwer. Hierin voorziet art. 2.7 in samenhang met art. 4.4.van de Regeling. De koop- of huurovereenkomst met een clausule waarin de overdracht van de betalingsrechten is neergelegd, moet voor 15 mei van een ‘boekjaar’ ondertekend zijn. Men kan de hierna te vermelden (toekenning op) rechten en/of de referentiewaarde overdragen. Daarnaast is er een aantal situaties waarin het recht op betalingsrechten én de referentiewaarde automatisch overgaan.
Men kan voor twee situaties een overeenkomst opstellen:
– het overdragen van het recht op ‘toekenning’ van betalingsrechten; en
– het overdragen van de referentiewaarde van 2014 via koop of huur.
Let op! Het peiljaar is 2013; 15 mei 2014 is relevant voor de vaststelling van de ‘referentiewaarde‘ welke op haar beurt van belang is voor de bepaling van de hoogte van de waarde van de betalingsrechten in de overgangsperiode tot 1 januari 2019. De overeenkomst voor de overdracht moet door partijen voor 15 mei van een ‘boekjaar’ zijn getekend.
Welke voorwaarden gelden voor de overdracht?
Om het recht op betalingsrechten of de referentiewaarde over te dragen door middel van een overeenkomst gelden de volgende algemene voorwaarden:
– De landbouwer moet minimaal 0,3 hectare subsidiabele landbouwgrond overdragen.
– De verkoper moet bij het afsluiten van de overeenkomst in 2015 actief landbouwer zijn of zijn geweest in 2015.
– De koper moet actief landbouwer zijn op 15 mei 2015.
– De overdracht is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst die uiterlijk 14 mei 2015 door beide partijen is ondertekend.
– De verkoper moet recht op betalingsrechten hebben. Men kan hiervoor zijn referentiegegevens raadplegen.
De (schriftelijke) overeenkomst
Bij de Gecombineerde Opgave 2015 geven beide partijen afzonderlijk de totale oppervlakte van de overgedragen/verworven percelen door via mijn.rvo.nl (dit moet met elkaar overeenkomen). Ook verklaren zij dat er een schriftelijke overeenkomst is. De overeenkomst hoeft men niet mee te sturen, maar moet men bij controle kunnen tonen. De verkoper dient het verzoek in voor de eerste toewijzing van betalingsrechten. De verkoper dient een verzoek in voor de eerste toewijzing van betalingsrechten. Het aanvragen van betalingsrechten na een overdracht kan van 1 april tot en met 15 mei 2015 en eventueel met korting in de kortingsperiode. De koper geeft in de Gecombineerde opgave aan welke percelen zijn overgenomen door middel van overdracht.
Overdragen van de referentiewaarde
Draagt men de referentiewaarde over? Dan geeft men in de Gecombineerde Opgave 2015 aan dat het gaat om een overeenkomst voor een verkoop van de referentiewaarde. De verkoper geeft in de Gecombineerde Opgave de totale oppervlakte aan die is overgedragen.
Automatische overdracht referentiegegevens
In een aantal situaties gaat het recht op betalingsrechten en de referentiewaarde automatisch over. Men hoeft dan geen overeenkomst op te stellen. Het gaat om de volgende situaties:
– een toetreding in een maatschap of vennootschap;
– een maatschap/vennootschap van vader en zoon wordt ontbonden, de zoon zet het bedrijf voort;
– bij een vererving van een geheel of gedeeltelijk bedrijf. De erfgenaam krijgt het recht op betalingsrechten en de referentiewaarde.
In alle andere gevallen van bedrijfsoverdrachten waarbij het recht op betalingsrechten en/of de referentiewaarde overgedragen wordt, is een overeenkomst nodig.
8.4.5.12 Mestproductierechten; het mestquotum
8.4.5.12.1 Inleiding
Nederland kent een hoog ontwikkelde land- en tuinbouw. Om die hoge opbrengsten te kunnen bereiken is de aanvoer van meststoffen zeer hoog. Daarnaast heeft Nederland een grote veestapel waardoor er een grote veedichtheid per hectare is. De mestproductie zorgt voor een milieuprobleem omdat stikstof, fosfaat en ammoniak in het milieu terechtkomen. Daarom heeft Nederland sinds de jaren tachtig een mestbeleid.
De eerste stappen van het Nederlandse mestbeleid zijn in 1984 gezet. Sindsdien zijn de instrumenten diverse keren veranderd, maar de doelen niet. Het mestbeleid richt zich met name op het beschermen van grond, grondwater en oppervlaktewater tegen vervuiling door nitraat, fosfaat en zware metalen afkomstig uit meststoffen.
Het mestbeleid is in Nederland moeizaam en pas laat van de grond gekomen. Een belangrijke reden hiervoor is het zogenaamde Groene Front, een samenspel van het agrarische bedrijfsleven, landbouworganisaties en het betrokken ministerie. Dit Groene Front heeft lang de publicatie van cijfers en alarmerende rapporten tegen weten te houden. In 1984 is onder minister Braks echter een start gemaakt: op 2 november 1984 overrompelde hij de varkens- en pluimveeboeren met de Interimwet beperking varkens- en pluimveehouderijen, die nieuwbouw van stallen verbood in Oost- en Zuid- Nederland waar de mestoverschotten aanmerkelijk waren. De sector bleef echter groeien door uitbreiding in andere delen van het land. Dit leidde tot de Meststoffenwet van 1986. Met ingang van 1 januari 1987 was het verplicht voor de veehouders om een mestboekhouding bij te houden.
De mestboekhouding hield in dat de veehouders aan moesten geven hoeveel dieren zij in 1986 maximaal in hun stallen hadden. Per diersoort was er een fosfaatproductienorm vastgesteld, hierdoor kreeg iedere veehouder (van runderen, schapen, kippen, geiten, konijnen enzovoorts) op basis van zijn productie in 1986 mestproductierechten toegewezen. Dit quotum werd gekoppeld aan een of meer door de veehouder opgegeven bedrijfslocaties. Samen werd dit geregistreerd op een voor elke veehouder uniek mestnummer. Dit quotum bepaalde vanaf dat moment hoeveel dieren er gemiddeld gehouden mochten worden. Jaarlijks moest er een Aangifte Overschotsheffing gedaan worden aan Bureau Heffingen, gevestigd te Assen. Voor die fosfaatproductie waar geen eigen grond voor beschikbaar (het overschot) was moest men heffing betalen (overschotsheffing). De introductie van deze wetgeving heeft geleid tot jarenlange grimmige protesten van veehouders waaronder een boycotactie.
Aanleiding voor het geheel opnieuw vaststellen van mestregels is het feit dat Nederland door de Europese Commissie was gedagvaard bij het Europese Hof van Justitie omdat Nederland niet zou voldoen aan de Nitraatrichtlijn. Deze richtlijn is de ‘Europese Grondwet’ op het gebied van mest (fosfaat en stikstofregulering). Op 2 oktober 2003 oordeelde het Hof dat het Nederlandse wettelijke kader – met als centraal systeem het MINAS-systeem, zie hierna, een onvoldoende uitwerking is van deze Nitraatrichtlijn. Daarop ging de Nederlandse regering in overleg met de Europese Commissie, hetgeen heeft geleid tot nieuwe regelgeving.
Hieronder geef ik het wettelijk kader aan. Daarbij noem ik met opzet een aantal regelingen uit het verleden en geef aan welke van die regelingen met ingang van 1 januari 2006 zijn overgebleven. Opvallend is dat sommige regels worden afgeschaft om jaren later weer op te duiken in vergelijkbare regelingen. Alleen al voor het begrip van deze regels is historische kennis niet verkeerd. Een voorbeeld hiervan zijn de op 1 januari 2018 nieuw ingevoerde fosfaatrechten: zoals de kortingen bij vervreemding of de grip die de overheid probeert te krijgen op latente plaatsingsruimte die aanwezig is bij melkveehouders, grondgebondenheid en mestafzet- of mestverwerkingsovereenkomsten. Ik hoop zo de wellicht ‘vastgeroeste’ kennis van de mestwetgeving te laten wissen, zodat een duidelijk beeld ontstaat van wat er van de vele regels en instrumenten overgebleven is. Bovendien merk ik dat in diverse, ook notariële (koop)overeenkomsten begrippen worden gebruikt die al lang zijn afgeschaft zoals grondgebonden en niet grondgebonden rechten.
De mestwetgeving was een zeer ingewikkelde en versnipperde wetgeving, waarin met ingang van 1 januari 2006 een grote verandering is gekomen.
– Zo kende (en kent) men regels die betrekking hebben op de (beperking) van de productie van mest: de Meststoffenwet 1986. Deze wet is gehandhaafd.
– Voorts kende men de Wet verplaatsing mestproductie 1994, waarin beperkte verplaatsingsmogelijkheden van bedrijven was geregeld. Bij verplaatsing werden de rechten vaak gekort om zodoende rechten ‘uit de markt de halen’ en de productie te verkleinen. Deze wet is met ingang van 1 januari 2006 ingetrokken.
– Een bijzonder systeem van regulering van het mestoverschot betrof het mineralen-aangifte-systeem (MINAS) dat sinds 1998 van kracht was en stimuleerde boeren om zo efficiënt mogelijk met mineralen om te gaan. Binnen MINAS moest een boer bijhouden hoeveel mineralen hij op zijn bedrijf aan- en afvoerde. Als hij een mineralenoverschot had, moest hij een heffing betalen. Deze heffing was zo hoog dat het voor boeren veel aantrekkelijker was om geen overschot te hebben. Ook deze regeling is per 1 januari 2006 geëindigd.
– Voor het gebruik van mest bestaan specifieke voorschriften. Zo is het bijvoorbeeld verboden om een bepaalde hoeveelheid per hectare te overschrijden en in het najaar dierlijke mest op grasland te gebruiken en mogen steile hellingen niet worden bemest. Deze regels gelden in het algemeen voor mest afkomstig van alle diersoorten en voor iedere gebruiker van dierlijke mest. Deze regels blijven van kracht en vinden hun grondslag in onder meer de Meststoffenwet.
– Het sluiten van mest-afzet-overeenkomsten. Deze materie was geregeld in de Meststoffenwet. De regering had – gelet op het voorgaande ook besloten het systeem van mestafzet-overeenkomsten per 1 januari 2005, te laten vervallen. Deze regeling vond geen genade bij de Europese Commissie omdat het, het probleem alleen maar verplaatste. Mestafzetovereenkomsten voor de jaren 2005 en/of verder zijn ontbonden per 1 januari 2005. Het kan zijn dat meerjarige overeenkomsten zijn gesloten, zodat deze nog wel tussen partijen van kracht zijn, maar deze hebben geen gelding meer voor de registratie. Inzoverre kan dit systeem nog voor het notariaat bij de overdracht van agrarische grond van belang zijn wellicht door middel van contractsovername, te denken valt aan een bedrijfsoverdracht.
– Mestproductierechten met betrekking tot bijvoorbeeld rundvee of schapen gaven recht om deze dieren te mogen houden. De hierna de noemen dierrechten, waaronder de varkensrechten waren vastgelegd in de Wet herstructurering varkenshouderijen. De pluimveerechten in een afzonderlijke paragraaf van de Meststoffenwet. De wet herstructurering Varkenshouderij is met ingang van 1 januari 2006 ingetrokken; de regeling met betrekking tot de varkensrechten is overgebracht naar de Meststoffenwet. De mestproductierechten voor het houden van rundvee, geiten, vossen, nertsen, eenden, konijnen en schapen zijn afgeschaft. Als de boer zijn veestapel voor deze dieren wil uitbreiden hoeft hij geen mestproductierechten meer te verwerven. De uitbreiding moet wel passen binnen de milieuvergunning en andere regels, zoals het hebben van voldoende grond om mest te plaatsen en/of mest te verwerken via een mestverwerkingsinstallatie. Verder zijn de dierrechten vereenvoudigd en zoals gezegd samengevoegd in de nieuwe meststoffenwet. Daarover hierna meer.
– Tot slot vormden de productierechten het aangrijpingspunt voor de verschillende beëindigingsregelingen. De hierna te vermelden regelingen voor varkenshouders (de BEVAR-regeling) en de regeling met betrekking tot de sanering van de pluimveesector; het opkopen van de productierechten en het vee en het slopen van bedrijfsgebouwen. Deze sanering is nog steeds niet achter de rug. Vanaf 1 september 2017 gaat een nieuwe regeling in voor de varkenshouderij: de regeling omgevingskwaliteit. Deze regeling kunnen varkenshouders gebruiken bij een bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging. Het doel van de regeling is een versnelling van de herstructurering van de varkenshouderij. Het aantal varkens in concentratiegebieden, zoals Zuidoost-Brabant, moet met behulp van deze regeling worden verminderd. In gebieden waar ruimte is voor ontwikkeling, kunnen varkensbedrijven uitbreiden of zich vestigen, mits zij op duurzame en maatschappelijk verantwoorde wijze.
Wat nu?
Ik geef eerst een korte samenvatting. Gewassen hebben meststoffen nodig voor een goede opbrengst. Meststoffen die niet door de gewassen worden opgenomen, komen terecht in de bodem en het grond- en oppervlaktewater. Dit belast het milieu. Om die belasting te beperken wordt sinds jaar en dag een mestbeleid gevoerd dat soms wel en soms niet succesvol is. Vanaf 1 januari 2006 geldt al een nieuw beleid met strengere normen.
Boeren in Nederland hebben sinds 2006 te maken met nieuwe mestregels. Zo gelden zogenoemde gebruiksnormen. Deze stellen een maximum aan de hoeveelheid meststoffen die een agrariër mag gebruiken in relatie tot de oppervlakte grond die hij bezit. Dit laatste heet samengevat: ‘de gebruiksruimte’ of ‘plaatsingsruimte per bedrijf’. Er gelden geen voorwaarden meer voor de titel van het grondgebruik, dus eigendom, pacht, een zakelijk recht van erfpacht of een gebruikersverklaring. Wel moet de gebruiker kunnen aantonen dat hij het exclusieve gebruiksrecht heeft, maar de aard is niet meer belangrijk. Ook moet de grond geregistreerd zijn bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) op naam (relatienummer) van het bedrijf.
De gebruiksnorm dierlijke mest wordt uitgedrukt in kilogrammen stikstof per hectare. De maximale norm is 170 of 250 kg stikstof. Het eerste getal komt uit de Europese Nitraatrichtlijn, het tweede is een ‘derogatie’ (afwijking) daarvan. Die derogatie geldt voor bedrijven met vooral grasland. Zie ook onderdeel 8.4.5.8.
De stikstof- en fosfaatgebruiksnormen zijn en worden in de loop van de jaren aangescherpt.
Met dit stelsel van gebruiksnormen heeft Nederland, als gezegd, het stelsel van verliesnormen (MINAS) verlaten. Dit betekent dat bedrijven niet meer worden afgerekend op de hoeveelheid stikstof die in het milieu verdwijnt (output), maar op de hoeveelheid stikstof die zij gebruiken voor de groei van de gewassen (input). Nadeel is dat bedrijven in hun bedrijfsvoering minder maatwerk kunnen leveren om te voldoen aan de milieudoelen. De ondernemer moet wel een administratie bijhouden. Hij behoeft geen aangifte te doen zoals bij MINAS, maar tijdig allerlei gegevens aandragen (meestal voor 15 mei).
Kleine bedrijven vallen buiten de regeling en zijn niet administratieplichtig. Dit is het geval als men omgerekend naar jaarbasis niet meer dan 350 kg stikstof produceert of aanvoert en het bedrijf in een jaar nooit meer dan drie hectare landbouwgrond heeft. Heeft men schapen ingeschaard dan geldt een maximum van 450 schapen gedurende maximaal vier aaneengesloten weken per jaar. Wel moet men over gebruiksruimte beschikken voor de mest van deze schapen.
Landbouwgrond, natuurterrein en overige grond
Voor de toepassing van de mestwetgeving is het onderscheid tussen landbouwgrond, natuurterrein en overige grond van groot belang. De bemestingsnormen van de mestwetgeving gelden voor landbouwgrond van een landbouwbedrijf. Voor andere grond gelden andere normen. Landbouwgrond is grond waarop gewassen worden geteeld of dieren worden gehouden met een economisch doel: de verkoop van producten en/of voorzien in eigen levensonderhoud. Daarbij wordt grond die tijdelijk braak ligt en grond met bomen waarvoor geen herplantplicht geldt als landbouwgrond gezien. Natuurterrein is grond met bepaalde natuurlijke vegetaties, maar ook bos, grasland en bouwland met hoofdfunctie natuur.
Niet exact is aan te geven wanneer grasland of bouwland de ‘hoofdfunctie natuur’ heeft. Wie de eigenaar is of wat de bestemming in een bestemmingsplan is, is niet bepalend.
Van ‘dierrechten’ (varkensrechten en pluimveerechten) naar ‘productierechten’
Het instrument van regulering dat nog is overgebleven betreft de dierrechten met betrekking tot de varkens en de kippen/kalkoenen. Dit onderdeel is met name voor het notariaat van belang. Door de complexiteit van het geheel en een goed begrip daarvan is een verhandeling van de plaats van deze regeling in het totale ‘mestgebouw’ noodzakelijk. Het begrip ‘mest’ kent figuurlijk twee kanten. Aan de ene kant zijn er de regels die te maken hebben met het recht om dieren te mogen houden en aan de andere kant zijn er regels die te maken hebben met de plaatsing van fysieke mest.
Vanaf de inwerkingtreding van de Meststoffenwet was het verboden om de productie van dierlijke meststoffen te verplaatsen. De referentiehoeveelheid was niet verhandelbaar. Bijkopen van rechten was daarom ook niet mogelijk. Een en ander was niet bevorderlijk voor een goed bedrijfsleven. Vandaar dat men in 1994 de Wet verplaatsing mestproductie introduceerde. De rechten die men geregistreerd had, bleef men behouden, alleen werden er nieuwe mestproductierechten berekend, die onderverdeeld werden in grondgebonden rechten en niet-grondgebonden rechten.
De niet-grondgebonden rechten werden verhandelbaar, zij het met beperkingen.
In een bijlage aan de Meststoffenwet is met name oostelijk en zuidelijk Nederland ingedeeld, de zogenaamde concentratiegebieden. Dit is een lijst van de diverse gemeenten die tot de concentratiegebieden worden gerekend. De niet-grondgebonden rechten mochten niet worden verplaatst naar en tussen deze gebieden; verplaatsing naar buiten was wel mogelijk. Deze verhandelbaarheid gaf de overheid ook de mogelijkheid om kortingen toe te passen. De verplaatste hoeveelheid mest werd bij de verkrijger direct gekort met 25%. Deze korting was inmiddels (2002) vervallen.
Samenvattend kende dit onderdeel van het mestbeleid twee sturingsinstrumenten.
Allereerst zijn in 1986 de mestproductierechten ingevoerd op basis van de toen gehouden dieren, niet op basis van de werkelijke productie. Er zat dus een ‘gat’ tussen de geregistreerde werkelijkheid en de echte werkelijkheid, de werkelijke productie. Dit ‘gat’ noemde men de zogenaamde ‘latente ruimte’. Verder zat er een ‘lek’, want binnen het stelsel van mestproductierechten kon men wel omschakelen van bijvoorbeeld varkens naar kippen en omgekeerd.
Door het verhandelbaar maken van mestproductierechten kon de overheid deze ook uit de markt halen door het toepassen van kortingen. Een systeem dat bij fosfaatrechten gebruikt wordt sinds 1 januari 2018.
Men probeerde echter greep te krijgen op de beperking van de latente ruimte, het verschil tussen de beschikbare mestproductierechten en het daadwerkelijk aantal dieren.
Besloten werd tot flankerend beleid in de vorm van een harde sanering. Tegelijkertijd ging Nederland in 1997 gebukt onder de varkenspest, zodat ook vanuit oogpunt van dierenwelzijn een sanering welkom was. De beelden van schijnbaar eindeloze stallen met varkens en de enorme aantallen varkens die (legaal en illegaal) aanwezig waren, maakte dat er in de samenleving en de politiek draagvlak ontstond voor ingrijpende maatregelen. Die heeft minister Van Aartsen dan ook genomen door de invoering van wetgeving.
Zo ontstonden de dierrechten, die voor varkens zijn beslag kregen in de Wet herstructurering varkenshouderij (WHV). (De varkenswet is ingegaan per 1 september 1998.)
De uitwerking van deze wet is behoorlijk getraineerd door de ellenlange procedures van de NVV (en later ook de LTO) waar op een gegeven moment alleen ingewijde juristen nog over konden meepraten. De procedures waren echter voor de varkensboeren succesvol: de staat mag niet de varkenssector rechten afnemen zonder vergoeding. Het mestprobleem is immers niet alleen van de varkensboeren. De generieke korting op de geregistreerde rechten is teruggedraaid tot 10% en daarnaast zijn de hoge kortingen bij verplaatsingen van deze rechten die aanvankelijk wel 60% bedroegen teruggebracht tot 25%, en na 1 oktober 2002 nihil. Uit deze tijd stammen de varkens-BV’s; om de kortingen te ontgaan werden de aandelen overgedragen.
Door deze wetgeving en de slechte marktomstandigheden in de varkenshouderij heeft er in de jaren 1997 en 1998 een behoorlijk verschuiving in de richting van de pluimveehouderij plaatsgevonden. Met name de vleeskuikenhouderij in de polders en de noordelijke provincies droeg hier aan bij. Minister Apotheker heeft daarom op 6 november 1998 de Pluimveewet afgekondigd waarin een stelsel van pluimveerechten zou worden vastgelegd.
De systematiek is vergelijkbaar met de varkensrechten. Op basis van de gehouden aantallen kippen in 1995, 1996 of 1997 werd een maximaal aantal kilogrammenfosfaat vastgesteld dat omgezet werd in pluimveerechten.
8.4.5.12.2 Meststoffenwet
De varkens- en pluimveerechten zijn in enigszins afgeslankte vorm gebleven.
Om in Nederland varkens en kippen/kalkoenen te mogen houden, moet een ondernemer/mestproducent beschikken over varkensrechten of pluimveerechten; na 1 januari 2018 niet meer als productierechten aangeduid. De rechten zijn herberekend in eenheden, op ‘het overzicht geregistreerde productierechten’ staan alleen nog ‘eenheden’ in plaats van kilo’s fosfaat. Eén pluimvee-eenheid komt overeen met 0,5 kilogram fosfaat. Dat is de jaarlijkse fosfaatproductie van één legkip.
Er waren diverse varkensrechten: fokzeugen- en niet-fokzeugenrechten.
Sinds 1 januari 2006 wordt geen onderscheid meer gemaakt in soorten varkensrechten. Ook het onderscheid tussen gebonden en niet-gebonden rechten is vervallen.
8.4.5.12.3 De dierrechten; varkensrechten en pluimveerechten
Varkens- en pluimveerechten zijn vermogensrechten. In afwijking van art. 3:228 kan echter geen pandrecht op deze rechten worden gevestigd.
Wel heeft de hypotheekhouder een zogenaamd blokkaderecht, zie art. 105 Uitvoeringsregeling Meststoffenwet.
Indien op de stallen hypotheek is gevestigd dan kan de hypotheekhouder (vaak: de bank) de overdracht in principe tegenhouden, om te voorkomen dat de waarde van de opstallen door de overdracht daalt. Wat heb je aan schuren zonder vee, en zonder productierechten geen vee!
In het kort gaat het om de volgende procedure:
– het blokkaderecht moet bij de Dienst Regelingen zijn gemeld, zie art. 106 Uitvoeringsregeling Meststoffenwet;
– als een veehouder een overdracht van rechten bij de Dienst Regelingen meldt, dan heeft de hypotheekhouder, als hij daarom vraagt, 180 dagen de tijd om via een juridische procedure de overdracht tegen te houden.
Het is verboden op een bedrijf meer varkens of kippen/kalkoenen te houden dan overeenkomt met het op het bedrijf rustende productierechten.
Een productierecht of de productie zelf kan – ‘onder welke titel dan ook’ – overgaan naar een ander bedrijf, aldus art. 25 van de Meststoffenwet. Bij verplaatsing zijn er beperkingen. Art. 26 Mestoffenwet, die deze beperkingen aangeeft, vermeldt: ‘… Een productierecht, of een gedeelte daarvan, afkomstig van een bedrijf dat geheel of gedeeltelijk is gelegen in het ene concentratiegebied kan niet overgaan naar een bedrijf dat geheel of gedeeltelijk is gelegen in het andere concentratiegebied.’
Het kabinet heeft op 23 april 2010 besloten de in 2008 afgeschafte compartimentering van dierrechten (art. 26 Meststoffenwet) opnieuw in te voeren. Bij een steekproef gehouden in 2010 bleek dat van de 224 op naleving van de bepalingen inzake dierrechten gecontroleerde bedrijven, in 67 gevallen er te veel varkens waren gehouden en in 27 gevallen te veel pluimvee.
De afgelopen twee jaar is het aantal varkens en pluimvee in de concentratiegebieden toegenomen. Het is onwenselijk dat er in bepaalde gebieden waar al veel varkens- en pluimveebedrijven zijn (concentratiegebieden) nog meer varkens en pluimvee komt.
Het begrip ‘concentratiegebieden’ komt ook ter sprake in onderdeel 8.4.5.15 in het kader van de melkveehouderij.
Concentratiegebieden zijn gebieden in Nederland waar veel (intensieve) veehouderijbedrijven zijn gevestigd en waar dus veel mest wordt geproduceerd. Deze gebieden noemt men concentratiegebied Zuid en concentratiegebied Oost. De rest van Nederland geldt niet als concentratiegebied. Een bedrijf ligt (gedeeltelijk) in een concentratiegebied als een of meer van de stallen die voor varkens, kippen of kalkoenen zijn bestemd in dat gebied liggen.
Omdat de afschaffing heeft geleid tot een netto-toename van met name varkens in de concentratiegebieden, waardoor de milieuproblematiek in deze gebieden is vergroot, is de compartimentering vanaf 23 april 2010 weer ingevoerd.
Dit betekent dat dierrechten niet meer kunnen overgaan tussen concentratiegebieden of van buiten naar binnen een concentratiegebied. Ook bedrijven met meerdere locaties binnen concentratiegebieden en/of daarbuiten, mogen geen mestproductie van varkens of pluimvee verplaatsen naar locaties van hun bedrijf die in het andere concentratiegebied liggen of van locaties van buiten naar binnen een concentratiegebied.
Men mag dus geen pluimvee- en varkensrechten verplaatsen tussen de concentratiegebieden en ook niet van buiten naar binnen de concentratiegebieden.
Ook mag men de mestproductie van varkens, kippen of kalkoenen binnen een landbouwbedrijf niet verplaatsen tussen de concentratiegebieden en ook niet van buiten naar binnen een concentratiegebied.
In de Meststoffenwet is een aparte titel opgenomen voor de omvang van de rechten. Deze wet bepaalt dat het verboden is op een bedrijf in een kalenderjaar een grotere hoeveelheid dierlijke meststoffen van kippen en kalkoenen te produceren dan overeenkomt met het voor dat jaar voor het bedrijf geldende varkens of pluimvee-eenheden. Dit verbod geldt niet als op het bedrijf op geen enkel moment een groter aantal kippen of kalkoenen wordt gehouden, dan overeenkomt met 250 pluimvee-eenheden of 3 varkenseenheden. Overigens is wel een milieuvergunning nodig, zodat van een echte hobbymatige bedrijfsvoering geen sprake is.
8.4.5.12.4 Overdracht, pacht en registratie mestproductierechten
Productierechten kunnen via het grondverkeer worden overgedragen, zoals gezegd onder welke titel dan ook.
Onder grondtransacties worden verstaan: eigendomsovergangen, het tot stand komen of eindigen van pachtovereenkomsten en het vestigen, overdragen of tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten.
In het verleden deed zich met het toen nog bestaande melkquotum en later bij de toeslagrechten, nu betalingsrechten, de vraag voor aan wie de waarde van het melkquotum of het vermogensrecht toekomt: de grondeigenaar of de pachter. Ook bij varkens- en pluimveerechten doet zich de vraag voor aan wie de productierechten bij pacht toekomen als niets is geregeld. Als de pacht vóór de invoering van de mestwetgeving tot stand is gekomen, dan kan ook de verpachter aanspraak kan maken op de varkensrechten onder zijn verplichting de halve waarde daarvan te vergoeden aan de pachter. In de pachtrechtspraak, uitspraak van het pachthof van 4 november 2003 (Wolbers-Kamphuis), is uitgemaakt dat de verpachter recht heeft op de (waarde) van de varkensrechten terwijl de pachter recht heeft op een vergoeding van 50% als de pachtovereenkomst dateert van voor de invoering van de Interimwet beperking varkens- en pluimveehouderijen, 1 mei 1984.
Bij de overdracht van productierechten is registratie noodzakelijk. De diverse diensten, zoals Bureau Heffingen, Dienst Basisregistratie, de Dienst Regelingen, zijn alle opgeheven en samengevoegd onder één dienst: De Rijksdienst voor voor Ondernemend Nederland.
Het, voorheen zo genoemde, LNV-loket van het ministerie en LASER zijn gefuseerd tot een dienst, Dienst Regelingen. Het relatienummer van LASER (ook wel BRS-nummer genoemd) en het mestnummer bestaan niet meer. Dit heeft te maken met de (wets)wijziging die betrekking heeft op de verplichte inschrijving van alle ondernemingen, waaronder nu ook maatschappen, en de inschrijving van alle rechtspersonen (waaronder zelfs de vereniging van eigenaren en straks ook kerkgenootschappen) in het ‘vernieuwde’ handelsregister. De overheid, waaronder de belastingdienst, wil deze gegevens kunnen ‘linken’. Met zijn KvK-nummer maakt men zich bekend bij de Dienst Regelingen. Deze verwijst naar ‘mijn.rvo.nl’.
Het KvK/nummer gebruikt de ondernemer nu ook voor de landbouwtelling, sinds enige tijd genoemd ‘gecombineerde data inwinning’, ‘GDI’. Grondmutaties worden vermeld in een register: Basisregistratie Percelen.
Basisregistratie Percelen is een landelijk systeem voor de registratie van het feitelijk gebruik van percelen landbouwgrond en natuurterrein. Akkerbouwers, veehouders en tuinbouwers met grond moeten het grondgebruik registeren in het perceelsregister. Het gaat bijvoorbeeld om de oppervlakte, het gewas, de ligging en wijzigingen daarvan.
Door het grondgebruik te registreren bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, kan worden berekend hoeveel meststoffen men mag uitrijden en welke subsidies (‘betalingsrechten’ bijvoorbeeld) men kan aanvragen. Men kan perceelsgegevens het hele jaar door registreren in ‘Mijn percelen’. Tussen 15 mei en 1 november is het voor de Meststoffenwet zelfs verplicht om wijzigingen door te geven. De perceelsgegevens zijn nodig om jaarlijks van 1 april tot en met 15 mei de Gecombineerde Opgave te doen. Hiermee leveren agrarische ondernemers gegevens aan voor de landbouwtelling, de mestwetgeving en een aantal subsidies. De gegevens uit Basisregistratie Percelen worden gebruikt voor meer dan één regeling. Zo worden ze gebruikt voor de uitvoering van het mestbeleid, maar ook voor de controle van (Europese) subsidieregelingen en voor de controle van deze regelingen door de Algemene Inspectiedienst. Verder worden gegevens doorgegeven aan de Plantenziektekundige Dienst en de Waterschappen (voor het Lozingenbesluit).
De agrarische ondernemer is verplicht om opgave te doen van de oppervlakte grond die bij zijn bedrijf hoort en die hij in feitelijk gebruik heeft. De toegestane gebruikstitels zijn ruim: eigendom, gebruik krachtens zakelijk recht, pacht en grondgebruik(er)(s)verklaring. Een uitzondering op deze verplichting geldt wanneer het bedrijf op elk moment in een kalenderjaar aan alle onderstaande voorwaarden voldoet:
De totale veebezetting is maximaal 3 grootvee-eenheden (GVE); de veebezetting is maximaal 2 GVE per hectare van de oppervlakte grond die bij het bedrijf hoort; de oppervlakte grond die bij het bedrijf hoort, is maximaal 3 hectare en de hoeveelheid fosfaat per hectare grond is niet meer dan 85 kilogram. Hoe weet de ondernemer hoe hij geregistreerd staat in de Basisregistratie Percelen?
Met het online raadplegen perceelsregistratie kan hij via deze site inzicht krijgen in de registratie van zijn perceelsgegevens. Hiervoor heeft hij een gebruikerscode en wachtwoord nodig. Hij kan dezelfde gebruikerscode en wachtwoord gebruiken die hij voor de Landbouwtelling van het afgelopen jaar heeft ontvangen.
Een mestboekhouding of een MINAS-boekhouding als zodanig zijn afgeschaft. Wel is de ondernemer verplicht een inzichtelijke administratie aan te houden, met betrekking tot grondregistratie, aantallen dieren, aan- en afvoer van dieren, aan- en afvoer van mest en compost enzovoorts. De Dienst Regelingen en de Algemene Inspectiedienst controleren en selecteren jaarlijks bedrijven voor een standaardcontrole. Als een boer te veel meststoffen op zijn bedrijf heeft gebruikt dan krijgt hij een boete per kilo stikstof en fosfaat. Als blijkt dat hij de regels heeft overtreden dan kan hij strafrechtelijk worden vervolgd.
Planning grondtransacties
De mestregeling heeft gevolgen voor het plannen van grondtransacties. Bij die planning spelen uiteraard ook andere factoren een rol zoals financiële en fiscale argumenten.
Voor de mestwetgeving is allereerst van belang dat grond tot het bedrijf kan worden gerekend als sprake is van feitelijk gebruik op basis van een exclusief, dus ongedeeld, gebruiksrecht. De grond moet bovendien op juiste wijze zijn geregistreerd bij mijn.rvo.nl en de eigen administratie van de landbouwer moet de bewijsstukken bevatten.
De combinatie van feitelijk gebruik en een ongedeeld gebruiksrecht betekent dat een landbouwer grond tot zijn bedrijf mag rekenen vanaf het moment dat hij feitelijk zeggenschap heeft over het gebruik en hij het economische risico draagt in de exploitatie. Zoals hiervoor al opgemerkt doet de titel van gebruik er niet toe. Het kan variëren van eigendom via erfpacht en pacht tot bruikleen, mits de grond correct is geregistreerd en er een bewijsstuk van het gebruiksrecht is. Het beste bewijsstuk is uiteraard het contract waarin het gebruiksrecht is verleend, maar ook de zogenaamde ‘grondgebruiksverklaring’ GGV wordt nog steeds toegepast en geaccepteerd.
De GGV is oorspronkelijk een formulier waarmee voor MINAS grond tot een bedrijf kon worden gerekend, ook al was er geen sprake van een erkend contract. Na afschaffing van MINAS is de GGV blijven bestaan. Veel landbouwers zien dit als een alternatief voor pacht. In werkelijkheid is de GGV juist een aanwijzing voor het bestaan van pacht, al ontbreekt een goedgekeurd, schriftelijk contract. Met name voor de bruikleengever kleven hieraan de nodige risico’s.
Voor de mestwetgeving is 15 mei een belangrijke peildatum (uiterlijk 15 mei moet de agrarisch ondernemer zijn ‘meitellingsgegevens’, de Gecombineerde Opgave, bij de overheid hebben ingeleverd). Het in gebruik nemen van grond na 15 mei levert de landbouwer, behalve bij een volgteelt, géén extra plaatsingsruimte voor mest op. In gebruik nemen tussen 1 november en 15 mei heeft verder het voordeel dat melding bij Dienst Regelingen niet direct nodig is. De grond wordt in dat geval bij de eerstvolgende Gecombineerde Opgave (de aloude ‘meitelling’) door de gebruiker geregistreerd.
Is de betreffende grond ook nodig voor het verzilveren van toeslagrechten dan is een datum na 1 januari meestal ongewenst. Kortom: de beste periode voor grondtransacties c.q. bedrijfsoverdrachten valt in de maanden november en december.
Het is ook mogelijk dat het gebruiksrecht eerder of later ingaat dan de gekozen datum van feitelijke ingebruikname. Bij eigendomsoverdracht, bijvoorbeeld, kan in de akte van levering worden opgenomen wat de datum van feitelijke levering is. Vindt juridische levering pas na 15 mei plaats, dan kan feitelijke levering toch wel op 15 mei zijn. In dat geval kan met een GGV de tussenliggende tijd worden overbrugd en kan de grond bij de nieuwe gebruiker wel als plaatsingsruimte meetellen. Evenzo kan een feitelijke levering per 1 januari plaatsvinden, ook als het contract pas daarna wordt gesloten. Bijvoorbeeld een pachtcontract dat op 1 maart wordt ondertekend, maar dat al op 1 januari ingaat. Dit geldt uiteraard alleen als de betreffende grond na 1 januari niet feitelijk door de voorgaande gebruiker of een derde is gebruikt.
8.4.5.12.5 Saneringsmaatregelen in de varkens- en pluimveesector
Herbouwverbod en kettingbeding akte van levering
Als flankerend beleid heeft de regering gekozen voor een sanering van de sector, varkens en kippen, met een opkoopregeling van vee en mestproductierechten en een beëindigings-/sloopregeling (Stcrt. 17 maart 2000, ‘Regeling beëindiging veehouderijtakken’). Voor het notariaat is nog van belang dat de gesaneerde veehouder zijn stallen moest afbreken. In het geval de veehouder de grond zou vervreemden moet in de akte van levering een kettingbeding worden opgenomen door de vervreemder/subsidieontvanger dat op desbetreffende locatie gedurende tien jaren geen tak van de (afgestoten) veehouderij mag worden uitgeoefend, evenmin door derden. Het gaat hier met name om locaties in de reconstructieprovincies, Gelderland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg.
Zie voor een bespreking van deze regeling JBN 2000/23.
‘Rood voor Rood-regeling’, sloop en de bouw van een nieuwe woning
Via de Rood voor Rood-regeling kunnen woningen ontwikkeld worden in ruil voor de sloop van stallen en agrarische bedrijfsgebouwen. De Rood voor Rood-regeling is onderdeel van het overheidsbeleid dat moet leiden tot een leefbaar en vitaal platteland. Tegelijkertijd zal er ook geïnvesteerd moeten worden in natuur (extra groen) of behoud van cultuurhistorie. Per gemeente verschillen de eisen en voorwaarden.
Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied staat bij de Rood voor Rood-regeling voorop. Dit kan gerealiseerd worden door stallen te slopen en te investeren in de natuur. Die investering komt vaak ten uitvoering via een bedrag wat in een zogenaamd landschapsfonds gestort dient te worden. In ruil voor de gesloopte stallen en de investering in de natuur kan dan een nieuwe woning gebouwd worden.
De Rood voor Rood-regeling wordt door verschillende provincies gehanteerd. Gemeenten geven hier via zelf opgestelde regels, eisen en voorwaarden invulling aan.
Met de Rood voor Rood-regeling kunnen op een financieel aantrekkelijke manier de vervallen stallen en gebouwen worden gesloopt en tegelijkertijd kan een bouwkavel voor een nieuwe woning worden aangevraagd. Het gaat dan om gebouwen die landschapsontsierend zijn en die een agrarische functie hebben (gehad). Om een bouwkavel te krijgen, moet men minimaal een oppervlakte slopen van 850 m². De waarde die verbonden is aan de bouwkavel zal met de regeling hoog genoeg zijn om de oude gebouwen te laten slopen en er tegelijkertijd een extraatje aan over te houden. Er is wel een verplichting: men moet investeren in de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij kan men denken aan het aanleggen van nieuw groen of het opknappen van karakteristieke bebouwing. Een gebouw is landschapsontsierend wanneer het sterk vervallen is of niet past bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Maar ook een ligboxenstal of een kassencomplex kan in aanmerking komen.
Wanneer men minimaal 850 m² agrarische bedrijfsgebouwen laat slopen, krijgt men een bouwkavel voor – in principe – één woning. Heeft men minder dan 850 m² te slopen, dan mag men agrarische gebouwen van elders betrekken bij de aanvraag. Wanneer de gebouwen groter zijn, is het soms mogelijk om meer woningen te bouwen.
De regeling heeft voordelen voor iedereen met (verouderde) agrarische bedrijfspanden op het erf. Voor zowel bedrijven als particulieren geldt dat lelijke en vervallen panden verdwijnen, dat een nieuwe woning gebouwd kan worden in het buitengebied, dat het directe landelijke gebied een impuls krijgt en dat 30 procent van de restwaarde van de bedrijfsgebouwen voor de slopende eigenaar is.
8.4.5.13 Wet verantwoorde groei melkveehouderij
In de jaren zeventig van de twintigste eeuw kende de EU een periode van overproductie met boterbergen en te veel zuivelproducten. Vanaf 1984 heeft de EU het melkquotum met een superheffing ingevoerd om de zuivelproductie te beteugelen. In de loop van de jaren ontstond steeds meer discussie over het melkquotum, vooral omdat de wereldwijde vraag naar zuivel groeide en de EU door de melkquotering geen aandeel kon leveren in die groep. Uiteindelijk is besloten dat na 2014-2015 de melkquotering zou worden afgeschaft.
Per 1 april 2015 is het melkquotum vervallen. Dat betekent dat melkveehouders in principe onbeperkt melk kunnen produceren en leveren. Het aantal te houden dieren werd vergroot en nieuwe stallen werden ras bijgebouwd. Maar meer dieren leidt ook tot meer mest en fosfaat in het milieu. Nederland heeft door de EU (Nitraatrichtlijn) een fosfaatplafond van 172,9 miljoen kg fosfaat opgelegd gekregen. Dat plafond is het maximum dat de veestapel in Nederland als geheel mag produceren. Daarnaast kent de EU regels voor aanwending van stikstof uit dierlijke mest. In principe mag jaarlijks maximaal 170 kg stikstof op een hectare land mag worden gebracht. De EU heeft Nederland ontheffing, ‘derogatie’, verleend voor die laatste regel. Dat wil zeggen dat er alternatieve regels voor die basisregel gelden. Afhankelijk van de regio mogen melkveehouders 250 of 230 kg stikstof uit dierlijke mest op een hectare land brengen. Dat betekent dat op al het land dat in gebruik is bij melkveehouders in principe 60 tot 80 kg stikstof extra mag worden gebracht. Zonder deze ontheffing zou er veel meer dierlijke mest moeten worden afgezet of verwerkt, een hoeveelheid waarvoor in Nederland in elk geval onvoldoende land beschikbaar is. Elke vier jaar moet Nederland opnieuw een verzoek doen om voor deze uitzondering in aanmerking te komen. In 2017 opnieuw voor de periode 2018-2021. De EU heeft inmiddels aangegeven dat er niet opnieuw ontheffing zal worden verleend zolang Nederland het voormelde fosfaatplafond overschrijdt.
Heel in het kort ligt in het voorafgaande de oorsprong van de invoering van het gehele wetgevingskader. Nederland moet in ieder geval onder het plafond blijven en voorzien is dat dit niet zal lukken zonder extra maatregelen. Daarom is 2017 een overgangsjaar waarin een fosfaatreductieplan is gestart om dit niveau te bereiken. De regels die in 2018 in moeten gaan zijn afhankelijk gemaakt van het EU-besluit of Nederland ontheffing verkrijgt. Verder is het amendement Dijkgraaf (SGP) aangenomen door de Tweede Kamer waarin wordt gepleit voor invoering van fosfaatrechten voor een periode van vijf jaar.
Om te borgen dat de groei van de melkveehouderij plaatsvindt binnen de milieurandvoorwaarden is op 1 januari 2015 het stelsel van verantwoorde groei melkveehouderij van kracht geworden.
Uiterlijk in 2018 zal de onderneming die melkvee houdt moeten voldoen aan diverse wetten en uitvoeringsregels:
De Meststoffenwet;
De wet grondgebonden groei, inwerkingtreding onder voorwaarden in 2018; en
De Wet fosfaatrechten, inwerkingtreding onder voorwaarden in 2018.
Deze wetten worden in de Meststoffenwet geïntegreerd.
De drie wetten regelen verschillende onderwerpen.
De Meststoffenwet en de uitvoeringsregelingen regelen hoeveel mest er op eigen grond mag worden aangewend. Is er meer mest dan op eigen land kan worden uitgereden, dan moet de mest verwerkt worden. Maar dit is niet ongelimiteerd ( zie hierna over de mestverwerkingsovereenkomsten). Dat betekent extra kosten voor de melkveehouders die onvoldoende grond hebben voor eigen mest.
De Wet grondgebonden groei stelt voorwaarden aan de groei van een melkveebedrijf. Hoe hoger de huidige mestproductie per hectare, des te meer land moet worden verkregen bij een uitbreiding van de veestapel.
De Wet fosfaatrechten regelt dat de uitbreiding van het aantal dieren slechts is toegestaan als de melkveehouder daarvoor (diergebonden) fosfaatrechten heeft. In de Meststoffenwet is al vastgelegd hoeveel fosfaat een dier produceert. Dat is afhankelijk van de leeftijd van het dier en van het melkproductieniveau.
8.4.5.14 Melkveefosfaatruimte
Melkveefosfaatruimte is niet op geld waardeerbaar. Deze referentie is eigenlijk een geaccepteerd melkveefosfaatoverschot rekening houdend met de hoeveelheid dierlijke meststoffen uitgedrukt in kilogrammen fosfaat die in een kalenderjaar op de tot het bedrijf behorende grond mag worden gebracht. De fosfaatruimte komt in feite overeen met wat men op eigen grond legaal kan afzetten: de eigen mestplaatsingsruimte van het bedrijf zelf. Van belang is dus dat een melkveehouder voldoende grond heeft om mest te mogen uitrijden, in eigendom, in gebruik of door pacht.
De kern van dit stelsel van wetregels wordt gevormd door een verbod om fosfaat met melkvee te produceren (art. 21 Meststoffenwet). Dit verbod is niet van toepassing op een landbouwer die in een kalenderjaar op zijn bedrijf:
– minder dan 250 kilogram fosfaat met melkvee produceert; of
– geen bedrijfsoverschot produceert; of
– geen melkveefosfaatoverschot produceert; of
– kan aantonen dat hij 100% van het melkveefosfaatoverschot van dat kalenderjaar heeft laten verwerken.
Daartoe wordt voor elke melkveehouderij de fosfaatproductie en het fosfaatoverschot in 2013 vastgelegd als referentie. Vervolgens wordt aan het einde van elk jaar, te beginnen in 2015, de feitelijke fosfaatproductie vastgesteld en vergeleken met het referentieniveau van dat bedrijf in 2013. Als in het bedrijf de fosfaatproductie ten opzichte van de referentie is toegenomen, moet aangetoond worden dat aan de nadere voorwaarden (grond of verwerking) is voldaan.
In dit verband is het ook van belang om te kijken naar de zogenaamde plaatsingsruimte van een bedrijf. De plaatsingsruimte is het aantal kg fosfaat (meststoffen) dat men per jaar op het bedrijf mag gebruiken aan de hand van de voor het betreffende bedrijf geldende fosfaatgebruiksnormen.
Wanneer bedrijven de eventuele productie van dierlijke meststoffen door melkvee op hun bedrijf hebben gecompenseerd met extra plaatsingsruimte op hun bedrijf, komt dit tot uiting in de omvang van het melkveefosfaatoverschot. Wanneer de groei van de productie van dierlijke meststoffen in een kalenderjaar ten opzichte van het niveau in 2013 volledig wordt gecompenseerd door extra plaatsingsruimte, is het melkveefosfaatoverschot gelijk aan of kleiner dan nul, waardoor het verbod niet van toepassing is.
De melkveefosfaatreferentie is uitgedrukt in kilogrammen fosfaat en wordt berekend op basis van art. 21a Meststoffenwet:
‘1. Onze Minister verleent aan een landbouwer, die in het kalenderjaar 2013 melkvee hield een melkveefosfaatreferentie, uitgedrukt in kilogrammen fosfaat. De melkveefosfaatreferentie vermeldt het bedrijf waarvoor de melkveefosfaatreferentie wordt afgegeven.
2. De melkveefosfaatreferentie wordt berekend door de forfaitaire productie van dierlijke meststoffen door melkvee in het kalenderjaar 2013 op het bedrijf te verminderen met de fosfaatruimte van dat bedrijf in 2013. Bij de berekening volgens de eerste volzin wordt elk resultaat dat negatief is, op nul gesteld.
3. Indien een landbouwer aantoont dat door bedrijfsoverdrachten tussen 1 januari 2013 en 1 november 2014, een lagere melkveefosfaatreferentie wordt afgegeven dan wanneer deze bedrijfsoverdrachten zouden zijn betrokken bij de berekening, bedoeld in het eerste lid, wordt de melkveefosfaatreferentie met inachtneming van deze bedrijfsoverdrachten vastgesteld.
4. De forfaitaire productie van dierlijke meststoffen door melkvee wordt vastgesteld overeenkomstig de regels, bedoeld in artikel 35.
5. De melkveefosfaatreferentie kan worden overgedragen aan een landbouwer waarmee bloed- of aanverwantschap in de eerste, tweede of derde graad bestaat voor het bedrijf waarvoor de melkveefosfaatreferentie is afgegeven.
6. De melkveefosfaatreferentie gaat over aan degene die het bedrijf waarvoor deze melkveefosfaatreferentie is afgegeven bij erfopvolging verkrijgt.’
Een overdracht van de melkveefosfaatreferentie aan derden, dat wil zeggen anders dan aan bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad, zoals voorheen bij het melkquotum, is dus niet (langer) mogelijk. Verkrijging door erfopvolging is wel mogelijk.
8.4.5.15 Grondgebondenheid van melkveehouderijen
De gewenste grondgebondenheid stelt een grens aan de omvang van het melkveefosfaatoverschot dat maximaal verwerkt mag worden. Wil een melkveehouder meer melkvee gaan houden dan de berekende maximale omvang van het melkveefosfaatoverschot, dan moet hij in dat kalenderjaar meer grond in gebruik nemen.
Aan het begin van een kalenderjaar maakt hij een berekening van:
• de verwachte fosfaatproductie van zijn melkvee
• de fosfaatruimte op zijn bedrijf
• het verwachte melkveefosfaatoverschot
• en de maximale omvang die het melkveefosfaatoverschot mag aannemen.
Zo bepaalt een melkveehouder of hij voor een kalenderjaar grond moet verwerven of de fosfaatproductie van zijn melkvee in dat kalenderjaar moet beperken. Ten tijde van de behandeling van het Wetsvoorstel verantwoorde groei melkveehouderij bestond er nog onvoldoende duidelijkheid over de wijze waarop de grondgebondenheid op een effectieve manier kon worden gewaarborgd. Omdat het vanwege de verplichtingen in het kader van de Nitraatrichtlijn van belang was dat de wet op 1 januari 2015 in werking kon treden is in art. 21 Meststoffenwet bepaald dat de wijze waarop de grondgebondenheid kon worden gewaarborgd, in een algemene maatregel van bestuur zou worden vastgelegd. In afwachting van een aanvulling op de Meststoffenwet is deze AMvB op 1 januari 2016 in werking getreden. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2018 in wetgeving omgezet. In de regeling is de mogelijkheid om de groei van het melkveefosfaatoverschot uitsluitend te verantwoorden met 100% mestverwerking beperkt. Het voorgestelde besluit voorziet in een toevoeging van een art. 70a in het Uitvoeringsbesluit Meststoffenwet en luidt als volgt:
‘1. Het melkveefosfaatoverschot dat in enig jaar voor mestverwerking als bedoeld in artikel 21, tweede lid, onderdeel d, van de wet in aanmerking komt is het melkveefosfaatoverschot dat in het jaar 2014 is ontstaan, vermeerderd met:
a. ten hoogste 100% van het aantal additionele kilogrammen fosfaat dat in dat jaar ten opzichte van het jaar 2014 met melkvee wordt geproduceerd indien de productie van dierlijke meststoffen door melkvee op een bedrijf in kilogrammen fosfaat, verminderd met de fosfaatruimte van het bedrijf, gedeeld door het aantal hectaren tot het bedrijf behorende oppervlakte landbouwgrond resulteert in een uitkomst die lager is dan 20 kg/ha;
b. ten hoogste 75% van het aantal additionele kilogrammen fosfaat dat in dat jaar ten opzichte van het jaar 2014 met melkvee wordt geproduceerd indien de productie van dierlijke meststoffen door melkvee op een bedrijf in kilogrammen fosfaat, verminderd met de fosfaatruimte van het bedrijf, gedeeld door het aantal hectaren tot het bedrijf behorende oppervlakte landbouwgrond resulteert in een uitkomst die gelijk is aan of hoger dan 20 kg/ha en gelijk is aan of lager is dan 50 kg/ha;
c. ten hoogste 50% van het aantal additionele kilogrammen fosfaat dat in dat jaar ten opzichte van het jaar 2014 met melkvee wordt geproduceerd indien de productie van dierlijke meststoffen door melkvee op een bedrijf in kilogrammen fosfaat, verminderd met de fosfaatruimte van het bedrijf, gedeeld door het aantal hectaren tot het bedrijf behorende oppervlakte landbouwgrond resulteert in een uitkomst die hoger is dan 50 kg/ha.
2. Het eerste lid is niet van toepassing op een bedrijf dat:
a. voor 1 februari 2016 aantoont dat het voor 7 november 2014 financiële verplichtingen is aangegaan ten einde een melkveefosfaatoverschot te laten verwerken, waardoor naleving van het eerste lid leidt tot disproportionele financiële last en
b. het bedrijf binnen drie maanden na afloop van elk kalenderjaar aantoont dat het melkveefosfaatoverschot is verwerkt door degene met wie de financiële verplichtingen, bedoeld in onderdeel a, is aangegaan.’
Door de aanvullende voorwaarden die worden gesteld aan de groei van de fosfaatproductie op melkveebedrijven, heeft de regering de grondgebondenheid van de melkveehouderij willen behouden en zelfs nog verder versterkt. Er zijn dus strikte regels voor grondgebondenheid. Dat betekent dat afhankelijk van de mestproductie per hectare er ook financiële ruimte moet zijn voor (aanvullende) verwerving van grond, ongeacht of dit pacht, erfpacht of koop is. De regel voor grondgebondenheid luidt dat groei in mestproductie onbelemmerd plaatsvinden zolang niet meer dan 20% kg fosfaat per hectare nodig is. Zodra de mestproductie 20 kg boven de plaatsingsruimte komt, moet 25% van de groei in mestproductie op eigen land worden aangewend (binnen de uitrijregels) tot het niveau van 50 kg fosfaat. Bedrijven met 50 kg of meer boven de plaatsingsruimte moeten de helft van de extra mest kunnen plaatsen op eigen land.Men zou kunnen stellen dat de mest dan maar afgezet moet worden aan derden. Maar ook dit is gelimiteerd. Bedrijven die te veel mest produceren moeten mestverwerkingsovereenkomsten sluiten om aan de mestverweringseisen te kunnen voldoen, bijvoorbeeld met akkerbouwers in de buurt. Afhankelijk van de regio waarin het bedrijf ligt, moet in 2017 buiten de zogenaamde concentratiegebieden (de concentratiegebieden worden omschreven in een bijlage van de Meststoffenwet) minimaal 10% afgedekt zijn door dergelijke overeenkomsten. Binnen de concentratiegebieden moeten zelfs 58% (regio Zuid) en 52% (regio Oost) van het overschot gedekt zijn door een mestverwerkingsovereenkomst.
8.4.5.16 Het stelsel van fosfaatrechten en andere maatregelen ter beperking van de fosfaatproductie
Er is een aantal instrumenten geïntroduceerd ter beperking van de fosfaatproductie, die deels al tot wet verheven zijn en deels nog niet.
De maatregelen zijn:
1. Men mag slechts een melkveehouderij houden als de ondernemer over een fosfaatreferentie beschikt (zie onderdeel 8.4.5.14). Omdat de wetgever geen grootschalige melkveehouderij wenst, is het alleen mogelijk deze referentie aan de familieleden over te dragen die in art. 21a van de Meststoffenwet zijn genoemd (zie onderdeel 8.4.5.14).
2. Overschrijdt de ondernemer een bepaalde fosfaatproductie dan moet hij grond kopen of in gebruik nemen (pacht) om dit te compenseren. Dit moet leiden tot een grondgebonden melkveehouderij (zie onderdeel 8.4.5.15).
Melkveehouders ontvangen in een beschikking de rechten voor de hoeveelheid die zij produceerden op 2 juli 2015 op basis van het aantal gehouden stuks melkvee en forfaitaire fosfaatexcretie.
3. Het stelsel van fosfaatrechten, zie daarvoor dit onderdeel.
Het overgangsjaar 2017; een fosfaatreductieplan
Omdat er in 2017 nog geen fosfaatrechtenstelsel wettelijk van kracht is, is een substantiële en spoedige reductie van de fosfaatproductie nodig om te voldoen aan de milieueisen van de Europese Commissie. Daarom is het fosfaatreductieplan bedacht: een pakket aan maatregelen.
De maatregelen voorzien in de reductie van op jaarbasis 8,2 miljoen kilogram fosfaat door de melkveehouderij. Dat is naar de huidige inzichten voldoende om in 2017 onder het fosfaatplafond te komen als beschreven.
Het pakket bestaat uit:
– fosfaatreductie via voerspoor, die naar verwachting een reductie oplevert van 1,7 miljoen kilogram fosfaat;
– de bedrijfsbeëindigers- en krimpregeling; en
– het fosfaatreductieplan ‘ZuivelNL’.
De laatste twee onderdelen leveren samen naar schatting 6,5 miljoen kilogram fosfaatreductie op.
De eerste maatregel houdt in dat bedrijven zich houden aan bepaalde gehaltes bruto fosfor in het mengvoer.
De tweede maatregel is bedoeld voor bedrijven die in het eerste of tweede kwartaal de melkproductie beëindigen. Elke ondernemer wordt drie keer in de gelegenheid gesteld zich in te schrijven voor deze sanering. Per melkkoe krijgt men een premie, die lager wordt naar mate men zich later inschrijft. Het gevolg is dat het vee wordt afgevoerd, voor de slacht of voor export.
De laatste maatregel (ZuivelNL) is voor melkveehouders die hun bedrijf in ieder geval in 2017 willen continueren. Deze maatregel valt in twee regelingen uiteen: ‘de melkgeldregeling’ en de ‘GVE-reductieregeling’.
In de ‘melkgeldregeling’ wordt aan melkveebedrijven een referentievolume melk toegekend. Dit lijkt veel op het afgeschafte melkquotum. Het referentievolume wordt gelijkgesteld aan de melkproductie in het kalenderjaar 2015 min 4%. Melkveebedrijven die in 2017 op maandbasis meer melk leveren dan het referentievolume, worden gekort op het melkgeld, dit is de prijs die de ondernemer van de melkfabriek ontvangt. Op het teveel geleverde volume wordt een korting toegepast van 90% van de kale melkprijs. Deze melkgeldregeling is verplicht voor alle Nederlandse leden-melkveebedrijven van FrieslandCampina.
Als alternatief voor de melkgeldregeling kunnen melkveehouders voor de ‘GVE-reductieregeling’ kiezen.
Voor de ‘GVE-reductieregeling’ geldt een zogenaamd GVE-referentie en dat is het aantal stuks melkvee in bepaalde categorieën dat op 2 juli 2015 op naam van het bedrijf geregistreerd was. De betrokken melkveehouder moet het aantal Groot Vee Eenheden (GVE) op zijn bedrijf gefaseerd verminderen en wel gedurende het jaar 2017. Het vee wordt dan geslacht of afgevoerd voor export. Als men boven de toegestane referentie komt krijgt men als sanctie een korting op het ‘melkgeld’ (de opbrengst voor geleverde melk aan de melkfabriek).
Om voor alle melkveehouders dezelfde systematiek te kunnen hanteren zal ‘ZuivelNL’ een Algemeen Verbindend Verklaring (AVV) aanvragen bij het ministerie van Economische Zaken. Het ministerie zal vooraf een goedkeuring vragen aan de Europese Commissie. Deze moet immers het te volgen beleid om de ‘derogatie’ te kunnen behouden goedkeuren.
Tot zover het overgangsjaar 2017 voor de maatregelen die alleen in dit jaar gelden.
Toekenning, afroming en overdraagbaarheid van fosfaatrechten
In de Meststoffenwet – die per 1 januari 2018 in werking is getreden – is vastgelegd dat bedrijven alleen fosfaat mogen produceren – en dus alleen melkvee mogen houden – als zij over voldoende rechten beschikken. Bij de introductie van het stelsel krijgen bedrijven met melkvee een hoeveelheid fosfaatrechten toegekend die gelijk staat aan het aantal gehouden stuks melkvee op 2 juli 2015 – de datum waarop de introductie van het fosfaatrechtenstelsel is aangekondigd – en de op de gemiddelde melkproductie per koe gebaseerde forfaitaire fosfaatexcretie die volgt uit de Meststoffenwet (bijlage D bij de Uitvoeringsregeling Meststoffenwet).
Groei van de veestapel die na 2 juli 2015 heeft plaatsgevonden, wordt niet vertaald in fosfaatrechten.
Er zal een afroming van rechten plaatsvinden: zodra deze rechten worden toegekend en daarna in het geval fosfaatrechten worden overgedragen.
Fosfaatrechten kunnen direct vanaf de inwerkingtreding van het stelsel worden overgedragen. Een recht vertegenwoordigd 1 kg fosfaat.
De overdracht wordt geregistreerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), gelijk nu ook gebeurt met varkens- en pluimveerechten. Bij elke transactie (bij een leasetransactie eenmaal) wordt een percentage van de overgedragen rechten afgeroomd.
Afroming vindt verder niet plaats in de volgende gevallen: door erfopvolging of overgang naar een persoon waarmee bloed- of aanverwantschap bestaat in de eerste, tweede of derde graad.
Bij een bedrijfsoverdracht van een ouder naar een kind zal dus geen afroming van toegekende rechten plaatsvinden.
Er wordt een wettelijke voorziening getroffen om dit afromingspercentage bij ministeriële regeling te kunnen vaststellen. Het percentage is vastgesteld op 10%. De op deze wijze afgeroomde rechten vervallen. De reductie van rechten die nodig is om de fosfaatproductie onder het fosfaatplafond te brengen, vindt deels plaats door afroming van rechten bij overdracht, maar er moet ook sprake zijn van een generiek afromingspercentage voor alle bedrijven. Melkveehouders moeten volgens een brief van het ministerie van 12 juli 2017 rekening houden met een generiek afromingspercentage van 8,3%.
Voor de verdere ontwikkeling van de Nederlandse zuivelsector is het van belang dat bedrijfsontwikkeling kan blijven plaatsvinden. Een belangrijk element van het stelsel van fosfaatrechten is dat rechten overdraagbaar zijn.
Fosfaatrechten zijn immers een voorwaarde om dieren te mogen houden en zonder de mogelijkheid om rechten over te dragen kan geen bedrijfsontwikkeling plaatsvinden.
RVO.nl registreert de hoeveelheid rechten per melkveehouder. Overdracht van rechten moet in het register van RVO worden opgenomen. Na elk kalenderjaar wordt beoordeeld of een melkveehouder over voldoende fosfaatrechten beschikt om zijn fosfaatproductie van melkvee te verantwoorden, vergelijkbaar met de controle en handhaving van dierrechten voor varkens en pluimvee.
Er worden geen nadere eisen gesteld, bijvoorbeeld op het gebied van grondgebondenheid, aan de overdracht van rechten. Via de AMvB Grondgebonden groei melkveehouderij is al geborgd dat bedrijven met melkvee die de fosfaatproductie uitbreiden, over voldoende grond moeten beschikken om een deel van de extra fosfaat binnen het bedrijf te kunnen gebruiken en het overige deel van de extra fosfaat in zijn geheel moeten laten verwerken. Over hoeveel extra grond de melkveehouder bij uitbreiding moet beschikken, hangt af van hoe intensief een bedrijf is. Intensieve bedrijven moeten over meer extra grond beschikken dan extensieve bedrijven.
Bij de overdracht van fosfaatrechten wordt 10% van deze rechten afgeroomd. Die afgeroomde rechten komen in eerste instantie te vervallen om zodoende bij te dragen aan de noodzakelijke reductie van de fosfaatproductie tot het plafond, en worden vervolgens benut om rechten beschikbaar te stellen aan bedrijven die aan nader te bepalen criteria voldoen. Met deze afroming bij overdracht wordt eveneens speculatie met fosfaatrechten tegengegaan.
8.4.6 De ‘plattelandswoning’
8.4.6.1 Inleiding
Regelmatig krijgt de notaris in het buitengebied te maken met woningen die bij een agrarisch bedrijf zijn gebouwd en worden bewoond door de oorspronkelijke eigenaar met zijn echtgenoot. Eigenlijk is dit een dienstwoning die, nadat de agrarische ondernemer zijn bedrijf heeft gestaakt, zou moeten worden ‘ontruimd’ ten behoeve van de opvolger. Op grond van het vigerende bestemmingsplan zou de gemeente ook handhavend moeten optreden.
De wetgever heeft – mede uit milieuoverwegingen – geprobeerd hiervoor regelgeving te ontwerpen. Daarin is de wetgever, gelet op de daarna ontstane rechtspraak, maar gedeeltelijk in geslaagd. Soms blijkt een gemeente de wetgeving verkeerd te hebben geïnterpreteerd en moet er door de Raad van State worden gecorrigeerd.
Kortom, een lastig onderwerp voor de praktijk als men koopovereenkomsten moet maken met een ‘burgerwoning’ in het buitengebied.
De Wet plattelandswoningen is op 1 januari 2013 in werking getreden. De Wet plattelandswoningen maakt het mogelijk om een agrarische bedrijfswoning te bewonen als burgerwoning. Dat betekent dat een agrarische bedrijfswoning kan worden bewoond door een derde zonder binding met de betreffende landbouwinrichting ter plaatse. Het gebruik en de functies van het platteland zijn voortdurend in ontwikkeling. Als gevolg van onder meer schaalvergroting in de agrarische sector, treedt functiewijziging op. Ook ontstaat functiemenging, in die zin dat agrarische en niet-agrarische functies steeds meer in één gebied met elkaar vermengd raken. Door deze functiemenging kan het zijn agrarische functies en niet-agrarische functies elkaar ‘in de weg zitten’ bij de toepassing van relevante milieuwet- en regelgeving.
In het verleden zijn situaties ontstaan waarbij het gebruik van een agrarische bedrijfswoning veranderde van ‘bedrijf’ naar ‘particulier’. Een agrarisch bedrijf is bijvoorbeeld verkocht aan een andere agrarische onderneming, terwijl de voormalige agrariër in de bedrijfswoning is blijven wonen. Ook zijn situaties ontstaan waarbij de agrariër is verhuisd naar een andere woning, waarbij de bedrijfswoning verkocht is aan een particulier. In beide gevallen is sprake van een situatie waarbij de functionele relatie tussen woning en bedrijf ontbreekt. De woning behoort echter planologisch gezien nog tot de landbouwinrichting ter plaatse. In feite is hiermee sprake van een strijdige situatie op basis van het planologisch regime.
Handhaving door de gemeente ligt in zulke situaties ‘op de loer’. Handhaving brengt met zich mee dat de derde, die de bedrijfswoning bewoont, deze woning zal moeten verlaten. In de praktijk blijkt echter dat deze strijdige bewoning veelal wordt gedoogd. Een vergelijkbare situatie treft men aan bij recreatiewoningen. Deze functiemenging kan leiden tot fricties tussen de verschillende gebruikers. Een agrarische ondernemer in de buurt van deze tot burgerwoning getransformeerde woning zou als gevolg van deze bewoning weleens minder mogen uitbreiden dan bedrijfseconomisch wenselijk.
Ook ontstaan in die gevallen vaak problemen met de financiering. Er wordt in de regel geen financiering verstrekt voor agrarische bedrijfswoningen die door derden worden bewoond in strijd met het bestemmingsplan.
Daarnaast bestaat onduidelijkheid over de waardebepaling van een dergelijke woning. In een nota van het kamerlid Van Heugten is aandacht voor de problematiek gevraagd (Beter wonen op het platteland, de plattelandswoning, Kamerstukken II 2009/10, 32 030, nrs. 1-2). In de nota wordt de problematiek geschat op circa 5.000 woningen in een dergelijke strijdige situatie. Verondersteld wordt dat ongeveer 200 landelijke gemeenten met deze problematiek kampen, waarbij wordt uitgegaan van circa 25 woningen per gemeente.
Na de inwerkingtreding is rechtspraak ontstaan over de toepassing van de wetgeving.
Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 februari 2015 (uitspraak 201306630/5) is onduidelijkheid ontstaan over de toepassing van het instrument.
8.4.6.2 De wetgeving met betrekking tot plattelandswoningen
De Wet plattelandswoning regelt dat:
– de bestemming van gebouwen zoals opgenomen in het bestemmingsplan bepalend is voor de mate van milieubescherming en niet langer het feitelijk gebruik;
– plattelandswoningen kunnen worden opgenomen in het bestemmingsplan, waarmee bewoning door derden, die geen binding hebben met het ter plaatse opererende agrarische bedrijf, planologisch wordt toegestaan.
De Wet plattelandswoningen heeft een nieuw artikel 1.1.a aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) toegevoegd:
Lid 1: ‘Een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een landbouwinrichting, die op grond van het bestemmingsplan, de beheersverordening of, indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, van het bestemmingsplan of de beheersverordening is afgeweken, de omgevingsvergunning door een derde bewoond mag worden, wordt met betrekking tot die inrichting voor de toepassing van deze wet en de daarop berustende bepalingen beschouwd als onderdeel van die inrichting, tenzij bij of krachtens deze wet anders is bepaald.’
Voor de toepassing van het eerste lid wordt op basis van het tweede lid onder landbouwinrichting verstaan:
‘inrichting waar uitsluitend of in hoofdzaak agrarische activiteiten, zijnde het telen of kweken van landbouwgewassen of het fokken, mesten, houden of verhandelen van landbouwhuisdieren, dan wel activiteiten die daarmee verband houden worden verricht.’
Het gevolg van deze toevoeging is dat de plattelandswoning gelijkgesteld wordt met een bedrijfswoning terwijl de woning in feite door een derde kan worden bewoond. Het beschermingsniveau van de plattelandswoning ligt daarmee gelijk aan die van een bedrijfswoning. Naast de hiervoor genoemde toevoeging in de Wabo zijn andere relevante wetten gewijzigd zodat ook in die wetten de plattelandswoning gelijk wordt gesteld aan een bedrijfswoning.
De wet regelt dat deze woning niet wordt beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf. De woning wordt immers gelijkgesteld aan een bedrijfswoning. Op basis van jurisprudentie dient de plattelandswoning wel op het aspect luchtkwaliteit te worden beoordeeld, eveneens voor wat betreft de eigen inrichting.
Ook moet eventuele hinder van omliggende bedrijven worden beoordeeld. De plattelandswoning geniet ten aanzien van omliggende bedrijven eenzelfde bescherming als een bedrijfswoning. Bij eventuele vergunningverlening aan omliggende agrarische bedrijven moet de plattelandswoning ook gezien worden als ware het een bedrijfswoning. Ten aanzien van omliggende agrarische bedrijven wijzigt de situatie bij toekenning als plattelandswoning dan ook niet, daar ter plaatse reeds sprake was van een bedrijfswoning.
Ik teken wel aan dat gedacht zou kunnen worden dat de wetgever de reikwijdte van deze wet duidelijk heeft afgebakend. Dat is niet het geval. Zo blijkt uit een uitspraak van de RvS van 21 mei 2014 (opgenomen in TAR 2014/5766). In deze uitspraak ging het onder andere om de vraag of een bedrijfswoning bij een manege ook als ‘plattelandswoning’ kon gelden. Het is dan de vraag of een manege een ‘landbouwinrichting’ is en of paarden, die ook bereden worden, als ‘landbouwhuisdieren’ kunnen worden aangemerkt. De RvS besliste in het voordeel van de manegehouder: de manege mag als landbouwinrichting in de zin van art. 1.1a Wabo worden aangemerkt, zodat een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot de manege eveneens door een derde bewoond mag worden indien dit op grond van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik (art. 2.1 eerste lid sub c Wabo) is toegestaan. Kortom een bedrijfswoning (voorheen) behorend tot een manege valt onder de reikwijdte van de Wet plattelandswoningen.
In de praktijk wordt regelmatig gesteld dat de plattelandswoning de oplossing is voor stoppende boeren in het buitengebied. Deze conclusie is onjuist! De plattelandswoning is een oplossing voor de situatie waarin een derde de bedrijfswoning bewoont zonder dat deze een band heeft met het bijbehorende agrarische bedrijf. Kortom: géén agrarische activiteiten, géén mogelijkheid voor een plattelandswoning! Als ter plaatse geen agrarisch bedrijf meer aanwezig is, biedt een plattelandswoning dan ook geen uitkomst voor de bewoning door derden. Zonder agrarisch bedrijf, bestaat er geen noodzaak meer voor een agrarische bedrijfswoning (zo ook: RVS 26 maart 2014 – 201306530/1/R1(Steenwijkerland)). Gezocht zal moeten worden naar herbestemming van de gehele locatie. Gekeken kan worden, binnen de geldende wet- en regelgeving, naar de mogelijkheden voor de toepassing van VAB-beleid (vrijgekomen agrarische bedrijfslocatie). Het VAB-beleid per gemeente heeft tot doel lege (bedrijfs-)gebouwen te saneren en zodoende de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het buitengebied te vergroten.
In dit boek wordt hier niet nader op ingegaan maar wordt enkel het instrument ‘de plattelandswoning’ onder de loep genomen.
Het gemeentebestuur kan bepalen dat een bedrijfswoning door een derde bewoond mag worden. Hierbij staan voor het gemeentebestuur drie wegen open:
1. het vaststellen van een gemeentelijk bestemmingsplan door de raad, met daarin een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid dan wel wijzigingsbevoegdheid voortoekenning plattelandswoning;
2. het vaststellen van een beheersverordening door de raad, met daarin een binnenplanse afwijkingsmogelijk dan wel wijzigingsbevoegdheid voor toekenning plattelandswoning;
3. het vaststellen van een partieel bestemmingsplan voor toekenning van een individuele plattelandswoning dan wel het verlenen van een omgevingsvergunning waarmee van het bestemmingsplan dan wel de beheersverordening wordt afgeweken (art. 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo).
Als in een gemeentelijk bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen (ad 1) kan een individuele plattelandswoning mogelijk gemaakt worden via een wijzigingsprocedure. Dit betreft een relatief eenvoudige procedure waarbij telkens per individueel verzoek wordt afgewogen of omzetting mogelijk is. Inmiddels is al veelvuldig succesvol gebruik gemaakt van dergelijke wijzigingsprocedures. Uit de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat niet kan worden volstaan met het rechtstreeks bestemmen van een groot aantal bedrijfswoningen als plattelandswoning in een gemeentelijk bestemmingsplan zonder toepassing van maatwerk (RvS Peel en Maas december 2015). Hiermee wordt immers een algemene regel getroffen terwijl de plattelandswoning juist maatwerk vergt. Een bestemmingsplan dat op die manier wordt opgesteld zal dan ook ‘sneuvelen’ bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.
Als een bestemmingsplan geen rechtstreekse mogelijkheid biedt af te wijken voor de toekenning van een plattelandswoning, bestaat de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag kan dan voor deze individuele bewoning bepalen of toepassing kan worden gegeven aan de Wet plattelandswoningen. Er moet dan wel door de gemeente beleid zijn geformuleerd over de toepassing van de plattelandswoning, waarin gedefinieerd moet worden wat onder ‘een aanvaardbaar woon- en leefklimaat’ binnen de gemeente moet worden verstaan.
In praktijk blijkt dat veel overheden (nog) geen beleid hebben opgesteld met betrekking tot de plattelandswoning. Mogelijk dat het ontbreken van beleid te maken heeft met de onwetendheid over de toepassing van de plattelandswoning.
Op het moment dat een derde kiest voor bewoning van een plattelandswoning, accepteert deze derde in feite een minder goed woon- en leefklimaat. Het agrarisch bedrijf is namelijk nog steeds binnen hetzelfde bouwvlak actief. De betrokken gemeente moet zelf nader concretiseren wat wordt verstaan onder een ‘aanvaardbaar woon- en leefklimaat’. Dit dient meetbaar te zijn in het kader van de toetsing bij een aanvraag. Dit blijkt inmiddels duidelijk uit de rechtspraak.
Bij het bepalen van het woon- en leefklimaat spelen in het kader van de Wet plattelandswoningen voornamelijk geurhinder, geluidhinder en fijnstof een belangrijke rol.
Onder andere de Wet geurhinder en veehouderij en Wet geluidhinder zijn als gevolg van de Wet plattelandswoningen ook op onderdelen aangepast dan wel aangevuld, waarmee de plattelandswoning juridisch gezien gelijk wordt gesteld aan de bedrijfswoning
Voor het bepalen van het woon- en leefklimaat, zal gekeken moeten worden naar de plattelandswoning, als ware het een bedrijfswoning. De bescherming van een bedrijfswoning, en daarmee dan ook een plattelandswoning, volgt veelal rechtstreeks uit de betreffende milieuwet- en regelgeving. Binnen de kaders van de wet- en regelgeving, zijn gemeenten echter vrij hiervan af te wijken en daarmee in het bepalen van het woon- en leefklimaat. Als een gemeente geen specifiek beleid hiertoe heeft opgesteld, moeten de reguliere wetten worden gehanteerd (denk aan de Wet geurhinder en veehouderij en de Wet milieubeheer).
Het staat gemeenten ook vrij om een hardheidsclausule vast te stellen, waarmee per locatie bekeken kan worden of een gemeente het woon- en leefklimaat al dan niet aanvaardbaar acht (een voorbeeld uit de rechtspraak: RVS 18 mei 2016 nummer 01406460/3/R4 – Wijchen). Ter plaatse van een plattelandswoning moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De mate van bescherming is echter anders dan bij een burgerwoning en lijkt behoorlijk rekbaar. Op 18 mei 2016 (201406460/3) deed de Afdeling hierover een heldere uitspraak.In deze uitspraak gaat het over het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan ten behoeve van een plattelandswoning. Centraal staat de vraag of ter plaatse van de plattelandswoning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Daartoe is onder andere de gemeentelijke Beleidsnota plattelandswoningen van belang. Voor wat betreft luchtkwaliteit is het toetsingskader het striktst. Hier is geen hardheidsclausule van toepassing. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 4 februari 2015 namelijk geoordeeld dat ter plaatse van een plattelandswoning moet worden voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor andere milieuaspecten geldt een minder strikt toetsingskader. Een plattelandswoning wordt immers niet beschermd tegen de emissies van de inrichting waarvan de woning geacht wordt deel uit te maken.
8.4.6.3 Voordelen plattelandswoningen
Hieronder wordt een samenvatting gegeven van het nut van de transformatie van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning:
1. Een strijdige situatie (vergelijk de problematiek met permanent bewoonde recreatiewoningen), die veelal jarenlang bestaat, kan worden gelegaliseerd. Er is in feite sprake van een strijdige situatie wanneer een derde in een agrarische bedrijfswoning woont. In dat geval moet het bestuursorgaan handhavend optreden en moet de strijdige situatie worden beëindigd. Dit kan leiden tot nadere civiele geschillen, zoals het ontbinden van de koopovereenkomst (non-conformiteit). Door de toekenning als plattelandswoning kan handhaving voorkomen worden;
2. Er is in het buitengebied sprake van een transitie in verband met schaalvergroting en vestiging van nieuwe functies. Bestaande bedrijfswoningen zijn daarbij niet altijd gewenst of noodzakelijk, waarbij leegstand van de bedrijfswoningen het gevolg kan zijn. Door toepassing van de plattelandswoning wordt leegstand van deze woningen in het buitengebied voorkomen. Het gevolg is dat het buitengebied leefbaar blijft en verpaupering wordt tegen gegaan.
3.De exploitant van het betreffende bedrijf kan door de wijziging naar plattelandswoning het bedrijf voortzetten, zonder dat de bewoning van deze woning door een derde zonder binding met het bedrijf ter plaatse, leidt tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van het bijbehorende agrarische bedrijf.
Uit de rechtspraak volgt dat diverse plannen wel doorgang hebben kunnen vinden, maar ook diverse plannen zijn vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak. In al deze uitspraken heeft de RvS echter op geen enkel moment overwogen dat de wet niet in stand kan blijven. Een veelvoorkomende oorzaak van vernietiging is het gebrek aan een onderbouwing van een ‘goede ruimtelijke ordening’.