8.2.1 Wat is woonruimte?

Woonruimte wordt gedefinieerd in art. 7:232. Het gaat om een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning is verhuurd, of een gedeelte daarvan. De contractuele bestemming van het gehuurde is van groot belang. Daarbij is de naamgeving van het contract niet beslissend. De Hoge Raad oordeelde in 1993 (HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 in een zaak waar het ging om de huur van een ‘werkatelier/werkstudio’ dat centraal staat ‘hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan’. Dit betekent dat de regels over huur van woonruimte niet ‘ontdoken’ kunnen worden door de overeenkomst een andere naam te geven.

Ook een woonwagen en een woonwagenstandplaats worden, sinds 1 juli 1994, als woonruimten aangemerkt. Uit de definitie volgt dat ook (onzelfstandige) kamers en etages als woonruimte worden aangemerkt en dat kamerhuurders derhalve ook huurbescherming genieten.

Soorten huurovereenkomsten en modellen

Het gaat in dit hoofdstuk over huur van woonruimte. Daarbij wordt, waar nodig, verwezen naar de model huurovereenkomst van Aedes. Dat model wordt regelmatig geactualiseerd en is te vinden op de website www.aedes.nl. Dit is model 8.2.1A voor de huur van zelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd. Dit model is gemaakt voor woningcorporaties, maar kan ook gebruikt worden door andere partijen. Voor tijdelijke verhuur is een ander model nodig. Woningcorporaties kunnen in mindere mate gebruik maken van versoepeling van de huurbescherming bij tijdelijke verhuur sinds 1 juli 2016. Zie daarover onderdeel 8.2.4. Woningcorporaties mogen tijdelijke contracten namelijk alleen sluiten in bepaalde gevallen.

Model 8.2.1B is het model huurovereenkomst woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De ROZ is een platform voor professionele partijen in het vastgoed. Bij dat model huurovereenkomst horen losse algemene voorwaarden. Zie model 8.2.1C.

Er zijn per 1 juli 2016 verschillende soorten huurovereenkomsten, waarvoor ook verschillende modellen bestaan:
– De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met eventueel speciale opzegmogelijkheden voor studentenwoningen | senioren | gehandicapten | jongeren tot 27 jaar | promovendi | grote gezinnen (8 of meer personen)
– De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (of 5 jaar bij kamerverhuur) (beperkt te gebruiken door woningcorporaties)
– De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule (tussenhuur)
– De tijdelijke huurovereenkomst volgens de Leegstandwet

Het ROZ-model (model 8.2.1B met 8.2.1C) is voor alle gevallen bruikbaar, met uitzondering van de tijdelijke verhuur via de Leegstandwet. Het is belangrijk dit model goed te bestuderen en de juiste keuzes te maken bij het invullen daarvan. Aedes daarentegen heeft verschillende modellen huurovereenkomsten, voor verhuur voor onbepaalde of bepaalde tijd. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat woningcorporaties in mindere mate gebruik kunnen maken van versoepeling van de huurbescherming sinds 1 juli 2016. 

LET OP: Tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet (zie 8.2.4.6) vereist een ander model, dat hier niet is opgenomen.

8.2.1.1 Dienstwoning

De werknemer die een woning bewoont die eigendom is van zijn werkgever, heeft niet alleen een arbeidsrelatie met zijn werkgever, maar ook een woonrelatie. De vraag rijst of het huurrecht van toepassing is op deze woonrelatie. Het antwoord op deze vraag is vooral van belang als de arbeidsovereenkomst eindigt. Immers, als het huurrecht niet van toepassing zou zijn, dan komt er een einde aan het woonrecht op het moment dat de arbeidsovereenkomst eindigt. De woonrelatie gaat dan als het ware op in de arbeidsrelatie. Bij beantwoording van de vraag of het huurrecht van toepassing is op de woonrelatie, moet worden nagegaan om welk soort dienstwoning het gaat. Er moet onderscheid gemaakt worden tussen de ‘echte dienstwoning’ en de ‘oneigenlijke dienstwoning’. Als er sprake is van een echte dienstwoning, dan bepaalt de arbeidsrelatie hoe lang in de woning mag worden gewoond; er is dan geen sprake van huur. Bij een oneigenlijke dienstwoning is er een splitsing tussen de arbeidsrelatie en de woonrelatie. Met betrekking tot de woning is er sprake van een huurovereenkomst. Daarvoor is niet vereist dat er ook daadwerkelijk een huurcontract is opgemaakt. Ook als partijen in hun arbeidsovereenkomst de woning als dienstwoning hebben benoemd, kan er sprake zijn van huur en huurbescherming. De feitelijke situatie is hier doorslaggevend.

De rechter volgt bij beantwoording van de vraag of er in dit geval sprake is van een ‘echte dienstwoning’, in eerste instantie de definitie van de Hoge Raad uit 1961 (HR 17 maart 1961, ECLI:NL:HR:1961:111, vgl. ook HR 29 juni 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6648). In dat arrest bepaalde de Hoge Raad dat er pas sprake is van een echte dienstwoning ‘indien de werkgever de werknemer met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid een bepaalde woning aanwijst en het bewonen daarvan dus behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichtingen’. Het begrip ‘echte dienstwoning’ wordt door de Hoge Raad derhalve beperkt uitgelegd. Er moet aan twee vereisten zijn voldaan. Allereerst moet de woning door de werkgever zijn aangewezen en ten tweede moet de werknemer tot bewoning verplicht zijn.

Soms wordt het begrip ‘echte dienstwoning’ door lagere rechtspraak (te) ver opgerekt. Bijvoorbeeld Rb. Alkmaar (ktr.) 25 september 1998, Prg. 1998/5066, waar het ging om de huur van een pastorie. De kantonrechter stelt dat ‘voor het aannemen van het bestaan van een dienst- of ambtswoning is vereist dat de betreffende woning is aangewezen met het oog op de aard van de te verrichten werkzaamheden en dat het bewonen van die woning behoort tot de voor de uit het dienstverband voortvloeiende verplichtingen. Tevens kan van een dienst- of ambtswoning sprake zijn indien de bewoning niet strikt noodzakelijk is, maar bijdraagt, althans kan bijdragen, tot een goede taakvervulling’. Volgens de kantonrechter kan ook sprake zijn van een echte dienstwoning als de bewoning niet verplicht is, maar als de bewoning wel bij kan dragen tot een goede taakvervulling.

8.2.2 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging

8.2.2.1 Algemeen

Het huurrecht geeft de huurder van woonruimte een sterke bescherming. De huurbescherming kent een aantal aspecten en houdt onder andere het volgende in:
– Hoofdregel is verhuur voor onbepaalde tijd. Zo’n huurovereenkomst loopt niet automatisch af. Deze kan alleen eindigen door opzegging of door ontbinding door de rechter. Een uitzondering daarop is beëindigen ‘met wederzijds goedvinden’.
– De huurovereenkomst kan door de verhuurder slechts worden opgezegd indien er sprake is van een opzeggingsgrond die is genoemd in de wet (art. 7:274 lid 1).
– De verhuurder, die de huurovereenkomst op wil zeggen, moet een opzegtermijn in acht nemen. Deze termijn bedraagt minimaal drie maanden (aldus art. 7:271 lid 5). De termijn is langer als de huurder minimaal één jaar in de woning woont. Deze verlenging bedraagt een maand voor elk jaar dat de overeenkomst heeft geduurd. Bij opzegging van een huurovereenkomst met een huurder die langer dan drie jaar in de woning heeft gewoond, geldt dus een opzegtermijn van zes maanden. De termijn is nooit langer dan zes maanden.
– Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden, betekent nog niet dat de huurovereenkomst daardoor eindigt. Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, blijft de huurovereenkomst doorlopen, ook na de datum waartegen is opgezegd (art. 7:272). De verhuurder dient namelijk bij de kantonrechter te vorderen dat deze het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Pas als de rechter beslist over deze vordering, eindigt de huurovereenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

Sinds 1 juli 2016 zijn er meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Daarover gaat 8.2.4.

Art. 1 EP EVRM

De afgelopen jaren wordt door verhuurders soms betoogd dat de huidige Nederlandse huurwetgeving in strijd is met het eigendomsrecht van verhuurders. Dit eigendomsrecht wordt beschermd door art. 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (art. 1 EVRM). Het EVRM is voor de nationale overheid de hoogste rechtsnorm. Nederland is aan deze normen gebonden bij het maken en instandhouden van wetgeving. Ook kan verdedigd worden dat art. 1 EP doorwerkt in de verhouding tussen huurder en verhuurder.

Beperking van het eigendomsrecht van art. 1 EP ziet niet alleen op het ontnemen van eigendom, maar ook op regulering van eigendom, als de gebruiksmogelijkheden te veel worden beperkt. In het huurrecht spitst deze discussie zich toe op twee onderdelen:
1) Het huurprijzenrecht bij huur woonruimte in de sociale huursector. Dat zijn huurprijzen onder de liberalisatiegrens van € 720,42 (2019). Verhuurders zijn op grond van de huidige Nederlandse wetgeving beperkt in hun mogelijkheid tot het vaststellen en verhogen van huurprijzen van woonruimte. De art. 7:247–265 BW beperken de contractsvrijheid van partijen. Zie daarover onderdeel 8.2.12.1.
2) Beëindiging van huur van woonruimte in situaties waarin de verhuurder zo’n lage huur ontvangt dat daarmee onderhouds- en reparatiekosten niet kunnen worden gedekt. Verhuurders zijn op grond van de Nederlandse wetgeving beperkt in hun mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen in zo’n geval. Soms kan een situatie waarin exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is, vallen onder de opzeggingsgrond ‘eigen gebruik’ in de zin van art. 7:274 lid 1 onder c. Dat is alleen het geval als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dit betekent dus niet dat verhuurder geen verlies kan lijden of recht heeft op een redelijke winst. Zie over beëindiging van de huur op deze grond hierna.

Het eigendomsrecht van art. 1 EP is niet absoluut, het kan worden beperkt. Hiervoor moeten rechtvaardigingsgronden aanwezig zijn. In dat kader is het volgende van belang:
– Is de beperking van het eigendomsrecht goed geregeld in de nationale wet?
– Dient de beperking van het eigendomsrecht een gerechtvaardigd algemeen belang?
– Is de beperking van het eigendomsrecht proportioneel? Dat wil zeggen, is er een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en de rechten van de verhuurder?

De stelling dat het Nederlandse huurrecht op gespannen voet staat met art. 1 EVRM, wordt onder andere gebaseerd op arresten van Het Europese Hof over het huurrecht in Polen. Het Europese Hof (EHRM) oordeelde dat er in de Poolse zaken sprake was van schending van het eigendomsrecht omdat er geen evenwicht was tussen de rechten van eigenaren en de situatie op de woningmarkt, waaronder de huurprijsbescherming van huurders. Uit die arresten volgt, kort door de bocht, dat een regel die de huurder beschermt niet mag leiden tot een onevenredige aanpassing van de rechten van de eigenaar. Ook komt in die uitspraken het recht op een redelijk rendement inclusief een redelijke winst (decent profit) aan de orde. Ook in andere arresten van het EHRM komt dit terug. Er zijn weliswaar belangrijke verschillen tussen de Poolse zaken (en Poolse regels) en de Nederlandse wetgeving, maar geconcludeerd kan worden dat art. 1 EP mogelijk een rol kan spelen in het Nederlandse huurrecht, als het gaat om onrendabele huurwoningen. De Hoge Raad oordeelde op 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, dat de wettelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen geen ongeoorloofde inbreuk maken op het eigendomsrecht, zoals dat is vastgelegd in art. 1 EVRM.

Op 26 januari 2018 oordeelde de Hoge Raad op een vergelijkbare manier in een andere procedure, aangespannen door een groep particuliere verhuurders (HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109 Fair voor Verhuurders c.s./Staat). Particuliere verhuurders van woningen in de sociale sector in Nederland kunnen worden geconfronteerd met (structureel) verlies of lage winst. Is de Nederlandse wet- en regelgeving daarom in strijd met art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM? Volgende de Hoge Raad is dat niet het geval: de rechtspraak van het EHRM biedt geen steun voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.

8.2.2.2 Opzeggingsgronden

Art. 7:274 lid 1 noemt een aantal opzeggingsgronden:

a. de huurder is geen goed huurder.
b. opzegging ivm een speciaal beding (omschreven in lid 2) over tijdelijke verhuur.
c. de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. Vervreemding valt daar niet onder. Onder eigen gebruik valt ook renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (aldus 7:274 lid 3).
d. de huurder stemt niet toe in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Bij sociale verhuur mag dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs of van de servicekosten inhouden. Bij verhuur in de vrije sector wel.
e. de verhuurder wil een bestemmingsplan verwezenlijken.
f. bij hospita verhuur (onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft): als verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

De meeste toegepaste opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik. Deze wordt hierna uitgewerkt. De overige opzeggingsgronden blijven buiten beschouwing. Opzegging op grond van voorgenomen renovatie kwam reeds aan de orde bij bespreking van renovatie in het algemene deel: 8.1.4.4.5. Op de opzeggingsgrond genoemd onder b (tijdelijke verhuur) wordt ingegaan in onderdeel 8.2.4.2.

Dringend eigen gebruik

Het dringend nodig hebben voor eigen gebruik is één van de redenen voor opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Er dient aan een aantal vereisten te zijn voldaan. Allereerst dient er sprake te zijn van dringend eigen gebruik (1). Dat hoeft niet beslist gebruik als woonruimte te zijn. Er kan sprake zijn van eigen gebruik voor kantoorruimte, om de woning te renoveren, of zelfs om de woning af te breken en opnieuw op te bouwen. Wel dient vast komen te staan dat de verhuurder de woning daarvoor dringend nodig heeft. Indien aan dit eerste vereiste is voldaan, dient vervolgens een belangenafweging plaats te vinden (2). De verhuurder moet aannemelijk maken dat van hem – de belangen en behoeften van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Tot slot moet blijken dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is (3).

In HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931 oordeelde de Hoge Raad dat toekomstige omstandigheden van belang kunnen zijn bij beantwoording van de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dit betekent niet dat toekomstverwachtingen altijd meegewogen moeten worden. Dit zal van geval tot geval verschillen. In onderhavige zaak ging het om te verwachten afname van de actieradius van de huurder, in samenhang met de reeds bestaande medische bezwaren voor zijn echtgenote.

Dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c mag niet te snel worden aangenomen, gelet op het gewicht dat toekomt aan de bescherming van de huurder van woonruimte, aldus De Hoge Raad in het arrest Alog/Ultimo (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338). Ook kan dringend eigen gebruik niet louter bestaan in zwaarwegende financiële belangen aan de zijde van de verhuurder (vgl. HR 23 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT9089). Van dringend eigen gebruik is dus geen sprake indien de verhuurder het object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. De Hoge Raad heeft herhaaldelijk duidelijk gemaakt dat dit anders kan zijn als de verhuurder zijn belang met concrete stappen probeert te verwezenlijken, bijvoorbeeld door sloop en nieuwbouw. In dat geval kan beëindiging op grond van dringend eigen gebruik wel mogelijk zijn. Zo ging het in HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 om langdurig exploitatieverlies, dat voor de verhuurder aanleiding was te besluiten tot sloop en nieuwbouw. Daarbij overwoog de Hoge Raad dat de omstandigheid dat een deel van de (door sloop) vrijgekomen grond zal worden vervreemd, niet aan toepassing van beëindiging op grond van dringend eigen gebruik in de weg hoeft te staan. Vgl. ook HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541, waar exploitatieproblemen de verhuurder deden besluiten tot ‘krotopruiming’ mogelijk in combinatie met nieuwbouw. De Hoge Raad overwoog dat de wet de verhuurder niet in de weg staat als deze voornemens is na afbraak van het verhuurde de ondergrond dan wel de daarop te stichten nieuwbouw te verkopen.

Hoewel louter financiële redenen onvoldoende zijn voor beëindiging op grond van dringend eigen gebruik, is met het arrest van de Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 (Herenhuisarrest) een nieuwe ontwikkeling in gang gezet. Het enkele feit dat verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren levert geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Echter indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

In het Herenhuisarrest stond de vraag centraal of renovatie ter beëindiging van een verliesgevende exploitatie als dringend eigen gebruik gekwalificeerd kon worden. Voor het geval dat de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie bepaalt art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder dit moet gedogen nadat hem een redelijk voorstel is gedaan. Zie daarover 8.1.4.4. Art. 7:274 BW en art. 7:220 BW zien beide op een renovatie. Het verschil is gelegen in renovatie ‘met voortzetting van de huurovereenkomst’ (art. 7:220) en ‘renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’ (art. 7:274). Het is aan de verhuurder om te beslissen of hij streeft naar voortzetting van de huurrelatie en medewerking van de huurder(s) wil verkrijgen (art. 7:220) of dat hij aanstuurt op een beëindiging van de huurrelatie (art. 7:274). 

De huurder heeft recht op een verhuiskostenvergoeding. De minister past jaarlijks het minimumbedrag aan. Voor verhuizingen vanaf 29 februari 2020 geldt een verplichte verhuisvergoeding van minimaal € 6253.

De opzegmogelijkheden via ‘eigen gebruik’ zijn per 1 juli 2016 uitgebreid. Daarmee zijn er meer mogelijkheden gekomen om te verhuren aan bepaalde doelgroepen. Die contracten kunnen gemakkelijk worden beëindigd, zodra de huurder niet meer behoort tot de doelgroep. Voorheen bestonden al campuscontracten (huurcontracten voor studentenwoningen) en contracten voor woningen die zijn afgestemd op senioren en gehandicapten. Deze doelgroep-contracten zijn per 1 juli 2016 uitgebreid met: jongeren tot 27 jaar, promovendi en grote gezinnen (8 of meer personen).

8.2.3 Ontbinding op grond van wanprestatie

8.2.3.1 Inleiding

Het huurrecht kent een eigen regeling voor ontbinding in art. 7:231. Een belangrijk verschil is dat ontbinding op grond van laatstgenoemde bepaling slechts door de rechter kan worden uitgesproken, terwijl de algemene regeling van ontbinding in boek 6 ook buitengerechtelijke ontbinding toestaat (art. 6:267). In de praktijk komt een huurovereenkomst vaker tot een einde op grond van wanprestatie dan na opzegging. Veel voorkomende oorzaken van wanprestatie zijn huurachterstand, (geluids)overlast, hennepteelt, gebruik in strijd met de bestemming en verboden onderhuur.

8.2.3.2 Van huurachterstand tot ontruiming

Tussen het ontstaan van een huurachterstand en de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis verstrijkt vaak geruime tijd. Als een huurachterstand ontstaat wordt de huurder allereerst door de verhuurder gewezen op zijn betalingsverplichting, middels een herinnering, aanmaning of anderszins. Indien het de verhuurder niet lukt afspraken te maken met de huurder, wordt de vordering vaak uit handen gegeven aan een gemachtigde, bijvoorbeeld een deurwaarder of een incassobureau. Een deurwaarder of andere incassogemachtigde zal nogmaals proberen de huurder tot betaling te bewegen dan wel een betalingsregeling te treffen. Als in deze buitengerechtelijke fase geen succes wordt geboekt, zal de huurder worden gedagvaard. De verhuurder zal bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst vorderen en een bevel dat de huurder de woning dient te ontruimen. Als de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden (het ‘ontruimingsvonnis’), dient de huurder de woning te verlaten omdat hij daar zonder recht of titel verblijft. De huurovereenkomst bestaat immers niet meer. Door sociale verhuurders (woningcorporaties) wordt een ontruimingsvonnis vaak niet direct ten uitvoer gelegd. Het vonnis wordt dan gebruikt als ‘stok achter de deur’ om de huurder te dwingen tot volledige betaling of tot het treffen van een redelijke betalingsregeling. Pas als de huurder de regeling niet goed nakomt, wordt overgegaan tot betekening van het vonnis. Als het vonnis wel wordt betekend en de ontruiming wordt aangezegd, kan de huurder op dat moment alleen nog door het starten van een kort geding de tenuitvoerlegging van het vonnis (dus: de ontruiming) tegenhouden. Een dergelijk executiegeschil is enkel zinvol indien de verhuurder misbruik zou maken van zijn bevoegdheid door het uitvoeren van het ontruimingsvonnis. Daarvan zal niet snel sprake zijn. In grote lijnen kan worden gesteld dat van misbruik alleen sprake is in de volgende gevallen:
– Als het ontruimingsvonnis op onregelmatige wijze tot stand is gekomen, dus als er bijvoorbeeld sprake is van een ‘kennelijke misslag’ in het vonnis.
– Als na het vonnis is gebleken van feiten die, als zij eerder bekend waren geworden, tot een andere uitspraak zouden hebben geleid.
– Als wegens zeer bijzondere omstandigheden onverwijlde uitvoering niet aanvaardbaar is.

In de praktijk blijkt een kort geding een goede kans van slagen te hebben als de huurder na het ontruimingsvonnis de gehele achterstand, met de bijkomende kosten, betaalt. Ook blijkt dat de verhuurder misbruik maakt van zijn bevoegdheid als er een onredelijk lange periode is verstreken tussen het vonnis en de tenuitvoerlegging daarvan.

8.2.3.3 Boetebeding

Een boetebeding, vaak opgenomen in algemene voorwaarden, is ‘ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of andere prestatie te voldoen’ (art. 6:91). Het beding kan verschillende dingen beogen. Het kan de schade door wanprestatie van de huurder willen vaststellen. Maar er kan ook een ander doel zijn, namelijk de huurder te stimuleren om aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen, zoals het tijdig betalen van de huurprijs of onderhoudsverplichtingen.

Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen (art. 6:94 lid 1). Verder kan een boetebeding onredelijk bezwarend zijn in de zin van art. 6:233 onder a. Tot slot is relevant Richtlijn 93/13/EEG met betrekking tot oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Die richtlijn is ook van toepassing op huur van woonruimte, want de huurder van woonruimte is als consument in de zin van de richtlijn te beschouwen (HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341, Asbeek Brusse/Jahani), als het gaat om huurovereenkomsten voor woonruimte tussen een professionele verhuurder en een particulier. De rechter moet ambtshalve toetsen of er sprake is van een oneerlijk beding (boetebeding of ander soort beding). Als het beding oneerlijk is, dan moet het hele beding buiten toepassing worden gelaten en kan er geen matiging plaatsvinden.

8.2.4 Tijdelijke verhuur van woonruimte en beperkte huurbescherming

8.2.4.1 Inleiding

Wetswijziging per 1 juli 2016

De verhuurpraktijk heeft behoefte aan een mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren. De wet bood daarvoor tot 1 juli 2016 nauwelijks mogelijkheden. Per 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur verruimd. Toen is de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. Deze wet zorgt voor een aardverschuiving in het huurrecht voor woonruimte.

Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om bij zelfstandige woonruimte tijdelijke huurcontracten te sluiten voor maximaal 2 jaar, en bij onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar. En dat zonder enige vorm van huurbescherming voor de huurder: die moet vertrekken als de afgesproken termijn is verstreken.

Maar let op: woningcorporaties mogen deze tijdelijke contracten voor zelfstandige woonruimte alleen sluiten in bepaalde gevallen:
– huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken of studeren;
– huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
– huurders in de noodopvang;
– huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Daarnaast is de mogelijkheid van doelgroepcontracten per 1 juli 2016 uitgebreid. Dat zijn huurcontracten voor woningen die zijn afgestemd op bijzondere doelgroepen. Die contracten kunnen gemakkelijk worden beëindigd, zodra de huurder niet meer behoort tot de doelgroep. We kenden al de campuscontracten (huurcontracten voor studentenwoningen) en contracten voor woningen die zijn afgestemd op senioren en gehandicapten. Deze mogelijkheid is uitgebreid voor een aantal andere doelgroepen: jongeren tot 27 jaar, promovendi en grote gezinnen (8 of meer personen).

Huurovereenkomsten gesloten voor 1 juli 2016 vallen onder de oude regels.

Oude regels (tot 1 juli 2016)

De huurder die huurt op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geniet, evenals bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, huurbescherming. Ook een tijdelijke overeenkomst dient te worden opgezegd door de verhuurder. En opzegging is slechts mogelijk op grond van de limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden van art. 7:274.

Om aan de werking van deze strikte regels van het huurrecht te ontkomen, werden en worden in de praktijk allerlei soorten overeenkomsten aangegaan. Voorbeelden daarvan zijn de bewaringsovereenkomst, de anti-kraak-overeenkomst, de lease-overeenkomst etc. Partijen proberen daarmee soms de dwingendrechtelijke regels van het huurrecht te ‘ontduiken’. Ook doen zich situaties voor waarin weliswaar het bestaan van een huurovereenkomst wordt erkend, maar waarin gepoogd wordt de woonruimte-bepalingen – met daarbij behorend de huurbescherming – te ‘ontduiken’ door in de overeenkomst vast te leggen dat sprake is van ‘huur als atelier’ of ‘huur als werkstudio’ terwijl het feitelijk gaat om woonruimte.

In onderdeel 8.1.1.1 kwam al aan de orde dat ‘ontduiking’ van het huurrecht niet snel zal slagen. Zo is vrij snel voldaan aan de in art. 7:201 gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie (bijvoorbeeld HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131).

Minder huurbescherming

In de volgende gevallen is en was – ook voor 1 juli 2016 – de huurbescherming beperkt:
– ‘Tussenhuur’ (zie onderdeel 8.2.4.2) (per 1 juli 2016 uitgebreid)
– Een huurovereenkomst betreffende een gebruik naar zijn aard van korte duur (zie onderdeel 8.2.4.3) (niet veranderd per 1 juli 2016)
– Gemeentelijke sloopwoningen (zie onderdeel 8.2.4.4) (niet veranderd per 1 juli 2016)
– Hospita-verhuur (zie onderdeel 8.2.4.5) (niet veranderd per 1 juli 2016)
– Leegstandwet (onderdeel 8.2.4.6) (per 1 juli 2016 uitgebreid)
– Beroep op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid (zie onderdeel 8.2.4.7) (niet veranderd per 1 juli 2016)

Per 1 juli 2016 is daaraan dus ‘algemene’ tijdelijke verhuur voor maximaal 2 (zelfstandige woning) of 5 jaar (onzelfstandige woning) toegevoegd (zie onderdeel 8.2.4.8)

8.2.4.2 ‘Tussenhuur’: art. 7:274 lid 2

Ook al voor de wetswijziging van 1 juli 2016 was het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, waarbij de verhuurder ook tevoren zekerheid had dat die huurovereenkomst ook daadwerkelijk zou eindigen. Dat was en is geregeld in art. 7:274 lid 2 BW en art. 7:274 lid 1 onder b BW. Het gaat daarbij om tussenhuur, ook weleens ‘diplomatenclausule’ genoemd. De verhuurder kan daarmee een periode overbruggen totdat:
– hij de woning zelf wil gaan bewonen, of
– zijn voormalige huurder, die tijdelijk elders is geweest, weer in de woning zal terugkeren.

Van belang is dat in de huurovereenkomst een bepaalde termijn wordt afgesproken. En dat uitdrukkelijk wordt vastgelegd dat de woning na afloop van de overeengekomen termijn moet worden ontruimd, omdat zij dan weer beschikbaar moet zijn voor de verhuurder zelf of voor een vorige huurder.

De regeling is per 1 juli 2016 verruimd. Voor die tijd was tussenhuur alleen mogelijk als de verhuurder zelf nog niet eerder in de woning had gewoond. Die beperking is vervallen. Een andere verruiming is dat de verhuurder nu meer overeenkomsten van tussenhuur kan sluiten met opvolgende huurders. Dat kon voor 1 juli 2016 niet. Een laatste verruiming is dat de termijn van de tussenhuur met wederzijds goedvinden kan worden verlengd voordat de oorspronkelijke termijn is verstreken.

Let op: de verhuurder die de woning tijdelijk wil verhuren omdat hij deze over enige tijd vrij van huurders wil verkopen, heeft geen baat bij deze regeling. Slechts indien aan de voorwaarden van lid 2 is voldaan, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met een beroep op deze opzeggingsgrond. En ook indien wél aan deze voorwaarden is voldaan, eindigt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch aan het einde van de overeengekomen termijn. De verhuurder moet opzeggen en – als de huurder niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst – een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instellen bij de kantonrechter.

8.2.4.3 De huurovereenkomst betreffende een gebruik naar zijn aard van korte duur

Art. 7:232 lid 2 bepaalt dat de artikelen waarin de huurbescherming is geregeld niet van toepassing zijn indien de overeenkomst ‘een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is’. Klassieke voorbeelden zijn de huur van een vakantiewoning en een wisselwoning. Volgens de minister (bij totstandkoming van de bepaling in 1979) gaat het om ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’. Niet van doorslaggevend belang is dat of de overeenkomst is aangegaan voor een korte duur. Beslissend is de aard van het gebruik. Het gaat hier om een uitzondering op de regels van huurbescherming die strikt moet worden uitgelegd. In 1999 bepaalde de Hoge Raad dan ook dat de huurder van een ‘tweede woning’ huurbescherming kan genieten (HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182). Het betrof de huur van zomerwoningen in Zeeland, die door de huurders (soms al tientallen jaren) als tweede woning werden gebruikt en waarbij het de huurders verboden was deze permanent te bewonen. Het feit dat de huurders elders onderdak genoten, had niet tot gevolg dat hen huurbescherming moest worden onthouden, aldus de Hoge Raad.

Het is niet eenvoudig om vast te stellen wat precies dient te worden verstaan onder ‘de aard van het gebruik’. Uit jurisprudentie blijkt dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een belangrijke rol speelt. Ook de omstandigheden waaronder de overeenkomst werd gesloten spelen een rol. De aard van het gebruik wordt daarnaast soms afgeleid uit de aard van de woonruimte.

In Van Osch/Studentenhuisvesting Tilburg (HR 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593) is een voorbeeld te vinden waarin de ‘aard van het gebruik’ bepaald wordt door de aard van de woonruimte. De gemeente Tilburg had een voor sloop bestemd pand verhuurd aan de Stichting Studentenhuisvesting. Die stichting had daarin kamers tijdelijk onderverhuurd aan studenten. De onderhuurders hadden geen huurbescherming omdat het ging om een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur was. Het ging om een voor sloop bestemd pand en de onderhuurders hadden moeten begrijpen dat de Stichting slechts de beschikking over het pand had kunnen krijgen om het voor korte tijd aan studenten te verhuren.

Per 1 juli 2016 zijn twee nieuwe vormen van tijdelijke verhuur gecreëerd (zie 8.2.4.8). Het is de verwachting dat de invoering hiervan tot gevolg zal hebben dat uitzondering van ‘naar-zijn-aard-van-korte duur’ van art. 7:232 lid 2 minder vaak zal worden toegepast. Rechters zullen die uitzondering minder snel aanvaarden. Voorheen werd de uitzondering door rechters ruim toegepast, bijvoorbeeld bij particulieren die een te koop staande woning verhuren om dubbele lasten te voorkomen. De huurovereenkomst wordt dan voor de duur van bijvoorbeeld één jaar gesloten met de bedoeling is dat deze eindigt zodra de woning is verkocht (bijvoorbeeld Rb. Rotterdam 8 februari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:1081).

8.2.4.4 Gemeentelijke sloopwoningen

Art. 7:232 maakt niet alleen een uitzondering voor de huurovereenkomst betreffende een gebruik naar zijn aard van korte duur, maar tevens voor de ‘gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn’ (lid 4). Aangezien er steeds minder gemeentelijk woningbezit is, betreft het hier een zeer beperkte categorie woningen.

8.2.4.5 Hospita-verhuur

Art. 7:232 lid 3 sluit tevens de huurovereenkomst betreffende een ‘hospita-kamer’ (d.w.z. een inwonende kamerhuurder) gedurende een periode van negen maanden uit van huurbescherming. Het moet gaan om een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte verhuurd is geweest. Dat betekent dat gedurende deze periode een overeenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan kan worden beëindigd wegens het enkele verstrijken van de overeengekomen periode. De verhuurder dient de overeenkomst echter wel op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De verhuurder kan opzeggen zolang de periode van negen maanden nog niet is verstreken. Vervolgens gaat de opzegtermijn van drie maanden lopen. De huurovereenkomst eindigt dan na het verstrijken van deze termijn.

Na het verstrijken van de proefperiode van negen maanden zijn alle woonruimtebepalingen wel gewoon van toepassing. Overigens geldt er voor hospita-verhuur echter een extra beëindigingsmogelijkheid, naast de vijf andere beëindigingsgronden van art. 7:274 lid 1 sub f. De verhuurder kan de huurovereenkomst met de inwonende kamerbewoner namelijk beëindigen als hij aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.

8.2.4.6 De Leegstandwet

Indien er sprake is van leegstand biedt de Leegstandwet de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren. Voor deze vorm van tijdelijke verhuur is een vergunning van burgemeester en wethouder nodig. Ook gelden er bepaalde formaliteiten (art. 15–16 Lw).

Wanneer mag je tijdelijk verhuren via de Leegstandwet?

Verhuur via de Lw is mogelijk in vier gevallen (art. 15 lid 1 Lw):

1. te koop staande woning van een particuliere eigenaar (een eigenaar mag maximaal 2 koopwoningen tegelijk verhuren)
2. te koop staande huurwoning
3. huurwoning (bijv. van een woningcorporatie) die op termijn gesloopt of ingrijpend gerenoveerd wordt
4. woonruimte in een gebouw (bijvoorbeeld kantoor of school) dat in afwachting is van een andere bestemming, verkoop of verbouwing

De wet geldt sinds 1 juli 2016 ook voor te koop staande huurwoningen. Voorheen konden alleen particuliere eigenaren hun woning tijdelijk verhuren, als ze deze niet verkocht kregen. Nu kunnen ook grote verhuurders, zoals woningcorporaties, dat doen.

Hoe lang loopt de huur minimaal?

De huurovereenkomst moet minimaal zes maanden duren. Alleen voor te koop staande huurwoningen geldt een minimale termijn van drie maanden. Daarna kunnen huurder of verhuurder het contract opzeggen. Huurders hebben één maand opzegtermijn en verhuurders drie maanden. De opzegtermijn van tijdelijke huur in te koop staande huurwoningen is voor verhuurders slechts twee maanden.

Maximum huurperiode

De verhuurder moet een vergunning van B&W hebben. Deze vergunning krijgt de verhuurder voor een bepaalde duur, meestal maximaal twee jaar. Deze termijn kan met telkens een jaar worden verlengd, tot maximaal vijf jaar (art. 15 lid 6 Lw). De maximale termijn van de huurovereenkomst is gelijk aan de geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning.

Toets door de gemeente bij aanvraag vergunning

De gemeente toetst of de woning leegstaat en van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij de woning op andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. De gemeente geeft meestal een vergunning voor twee jaar, waarbij jaarlijks verlenging kan worden gevraagd. De vergunning van twee jaar kan worden verlengd tot maximaal:
– 5 jaar bij te koop staande woningen van particulieren;
– 7 jaar bij huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd worden;
– 10 jaar bij gebouwen waarvoor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd.

Verhuurders mogen meerdere keren een vergunning aanvragen voor dezelfde woning. Daar is wel een voorwaarde aan verbonden. Om te voorkomen dat de Leegstandwet misbruikt wordt om woningen langdurig te verhuren met tijdelijke contracten moet er tussen beide aanvragen minstens vijf jaar zonder een dergelijke vergunning zitten.

Huurbescherming?

Als aan alle voorwaarden is voldaan, geniet de huurder nauwelijks bescherming. De huurovereenkomst moet worden aangegaan voor minimaal zes maanden (bij een voor de verkoop bestemde huurwoning drie maanden) en de verhuurder moet bij opzegging van de tijdelijke overeenkomst een opzegtermijn in acht nemen (art. 16 lid 5 Lw). Als de geldigheidsduur van de vergunning afloopt, eindigt de huurovereenkomst zonder opzegging (art. 16 lid 8 Lw). De verhuurder mag na het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst binnen het vergunningstijdvak, voor de resterende tijd nogmaals een tijdelijke huurovereenkomst sluiten met iemand anders.

B&W bepalen de hoogte van de (maximaal toegestane) huurprijs (art. 16 lid 10 Lw), behalve bij verhuur van woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning: daar kan de huurprijs vrij worden overeengekomen (art. 16 lid 2 Lw).

LET OP. Huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet moeten altijd schriftelijk worden aangegaan. In het contract moet staan:
– dat het gaat om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet;
– voor welk tijdvak de Leegstandswetvergunning is verleend (verwijzing naar de vergunning);
– als het niet om een koopwoning gaat, moet ook vermeld worden wat de maximale huurprijs is op grond van het puntenstelsel.

Staan deze verplichte onderdelen niet in het contract, dan geldt de reguliere huurbescherming.

Ook als de verhuurder niet in de gaten heeft dat de Leegstandwetvergunning is verlopen en de huurder de huur blijft betalen zonder dat de verhuurder actie onderneemt, dan is het tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet overgegaan in een regulier huurcontract met huurbescherming. Verhuurders moeten de termijnen dus goed in de gaten houden.

8.2.4.7 Beroep op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid

Bovenstaande uitzonderingen op de huurbescherming worden ieder voor zich genoemd in de wet. Indien geen van deze situaties zich voordoet, heeft de huurder in beginsel huurbescherming. Dat betekent, in geval van een tijdelijke huurovereenkomst, dat deze overeenkomst moet worden opgezegd op grond van één van de opzeggingsgronden die ook van toepassing zijn op een normale huurovereenkomst die is aangegaan voor onbepaalde tijd (art. 7:274 lid 1). Desalniettemin kan de rechter bepalen dat de huurder geen huurbescherming toekomt omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De juridische basis daarvoor is te vinden in art. 6:248 lid 2. De rechter mag niet te snel tot deze conclusie komen. De Hoge Raad heeft diverse malen bepaald dat strenge eisen moeten worden gesteld aan het buiten werking stellen van de regels van huurbescherming (bijv. HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666). Er zijn geen duidelijke regels te geven die hieraan nader invulling geven. De omstandigheden van het geval spelen een belangrijke rol. De verhuurder dient feiten en omstandigheden naar voren te brengen, die het buiten werking stellen van de huurbescherming zouden kunnen rechtvaardigen. Strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt wel aangenomen indien de verhuurder een woning tijdelijk heeft verhuurd om de huurder die in een noodsituatie verkeert, te helpen.

8.2.4.8 Tijdelijke verhuur voor maximaal 2 of 5 jaar 

Wetswijziging per 1 juli 2016

Per 1 juli 2016 is art. 7:271 lid 1 BW gewijzigd. Er is een ‘algemene’ vorm van tijdelijke verhuur geïntroduceerd. Daardoor hebben verhuurders meer zekerheid vooraf dat de huurder ook daadwerkelijk zal vertrekken na afloop van de overeengekomen periode. De nieuwe regeling geldt alleen voor huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 juli 2016, en dus niet voor lopende huurovereenkomsten.

Daarnaast zijn de mogelijkheden voor ‘doelgroepcontracten’ vanaf 1 juli 2016 uitgebreid. Dat zijn onbepaalde-tijd-contracten voor woningen die zijn afgestemd op bijzondere doelgroepen. Die contracten kunnen gemakkelijk worden beëindigd, zodra de huurder niet meer behoort tot de doelgroep. Zie hierover onderdeel 8.2.2.2.

De wetswijzing zorgde voor een grote versoepeling voor tijdelijke verhuur van woonruimte. Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om bij zelfstandige woonruimte tijdelijke huurcontracten te sluiten voor maximaal 2 jaar. En bij onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar. En dat zonder enige vorm van huurbescherming voor de huurder: die moet vertrekken als de afgesproken termijn is verstreken.

De verhuurder kan slechts één keer met dezelfde huurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten. Wordt de tijdelijke overeenkomst (met dezelfde huurder) verlengd, dan wordt door die verlenging de huurovereenkomst aangemerkt als geldend voor onbepaalde tijd.

Geen opzegging maar waarschuwing

De tijdelijke huurovereenkomst eindigt wanneer de tijd is verstreken. Een echte huuropzegging is niet nodig. Wel moet de verhuurder de huurder vooraf schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Geen huuropzegging, maar een waarschuwing dus. Dat moet gebeuren uiterlijk één maand voordat de huurtijd is verstreken. Maar niet eerder dan drie maanden tevoren. De verhuurder moet dus minimaal één en maximaal drie maanden voor de einddatum een brief sturen waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt op een bepaalde datum. Als de verhuurder de waarschuwing niet tijdig verstuurt, dan eindigt de huurovereenkomst niet. Die loopt dan voor onbepaalde tijd door.

Tussentijdse opzegging door de huurder

De verhuurder kan zo’n tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, ook niet via de normale opzeggingsgronden zoals eigen gebruik. Beëindiging via ontbinding (door de rechter) op grond van wanprestatie van de huurder (huurachterstand, hennepkwekerij, overlast) kan wel. Dat is een andere route; het gaat dan niet om opzegging, maar om ontbinding door de rechter.

Anders dan de verhuurder, kan de huurder de tijdelijke huur wél tussentijds opzeggen. Die mogelijkheid kan de huurder niet contractueel worden afgenomen, want het is een dwingende regeling (art. 7:271 lid 7).

Veel huurovereenkomsten worden aangegaan voor de duur van (bijvoorbeeld) één jaar, waarna ze voor onbepaalde tijd worden verlengd. Dit geeft verhuurders de garantie dat de huurder in ieder geval een bepaalde periode blijft huren en de huur betaalt. Mag de huurder dan in het eerste jaar tussentijds opzeggen? Dat hangt ervan af. Als de huurovereenkomst valt onder het nieuwe regime van de tijdelijke contracten, dan mag dat. Bij tijdelijke contracten is tussentijdse opzegging door de huurder immers steeds mogelijk. Dat kan anders zijn als geen sprake is van een tijdelijk contract, maar van een huurovereenkomst voor een onbepaalde tijd met een minimale duur van (bijvoorbeeld) een jaar. Zo’n contract is geen tijdelijk contract, maar een onbepaalde-tijd-contract (met een minimale huurtermijn). En dan kan de huurder in beginsel niet tussentijds opzeggen (tenzij de overeenkomst anders bepaalt). Het is dus van groot belang om hiervoor goede huurovereenkomsten af te sluiten en daarin duidelijk te vermelden om welke huurovereenkomst het gaat: een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Toetsing van de huurprijs

Normaliter heeft de huurder van zelfstandige woonruimte 6 maanden de tijd om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Er is een risico dat verhuurders ‘misbruik’ maken van deze regeling. Een verhuurder zou eerst een tijdelijk contract kunnen sluiten, welke slechts wordt verlengd voor onbepaalde tijd als de huurder instemt met een (te) hoge huurprijs. Om de huurder daartegen te beschermen is de huurprijs-toetsmogelijkheid aangepast voor tijdelijke contracten. De huurder heeft die mogelijkheid tot uiterlijk zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst (art. 7:249 lid 2). De huurder hoeft dus de huurcommissie niet in te schakelen tijdens de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst. Hij kan daarmee wachten tot zes maanden na afloop ervan, zodat hij niet het risico loopt dat de verhuurder hem geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wil aanbieden.

Verder gelden de normale huurprijsregels, zoals de puntentelling en servicekosten, ook voor deze tijdelijke contracten.

Woningcorporaties

Let op. Voor woningcorporaties geldt deze nieuwe regeling slechts zeer beperkt. Zij moeten in beginsel steeds voor onbepaalde tijd verhuren. Zij mogen tijdelijke contracten voor zelfstandige woonruimte alleen sluiten in bepaalde gevallen:
– huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken of studeren;
– huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
– huurders in de noodopvang;
– huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Verlening van tijdelijk contract in voorjaar 2020 tijdens de corona crisis

Op 24 april 2020 trad een spoedwet in werking waardoor tijdelijke huurcontracten voor een bepaalde periode verlengd kunnen worden tijdens de corona crisis. Op deze manier wil de minister voorkomen dat huurders met een tijdelijk contract op straat komen te staan. De wet is van toepassing op de ‘gewone’ tijdelijke contracten voor maximaal 2 of 5 jaar. Dus niet op tijdelijke verhuur via de Leegstandwet of andere tijdelijke verhuur.

De spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten met een einddatum tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte. De spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd, zoals altijd nodig is bij dit soort tijdelijke contracten).

Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. De wet bepaalt wanneer de verhuurder de verlenging kan weigeren:
– als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
– als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
– als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
– als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
– als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
– als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).

Als de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek.

8.2.5 Schotelantennes

Een schotelantenne is een ZAV (zelf aangebrachte voorziening). De zelfwerkzaamheid van de huurder is geregeld in art. 7:215 en behelst het volgende. De huurder is bevoegd om veranderingen aan te brengen, indien de verhuurder daarvoor toestemming geeft. Slechts bij veranderingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt, is toestemming van de verhuurder niet nodig (art. 7:215 lid 1). Voor zover het woonruimte betreft is de verhuurder verplicht deze toestemming te verlenen indien de ZAV de verhuurbaarheid niet schaadt dan wel de ZAV niet leidt tot een waardedaling van het gehuurde (art. 7:215 lid 2). Van deze regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte is dat anders. Deze ZAV kunnen wél worden verboden of aan voorafgaande toestemming van de verhuurder verbonden. Art. 7:215 lid 6 bepaalt namelijk dat van de ZAV-regeling in art. 7:215 mag worden afgeweken als het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft. Een toepassing in de praktijk van deze regeling betreft schotelantennes. De verhuurder mag plaatsen van schotelantennes in beginsel (op grond van art. 7:215 lid 6) verbieden. Wel dient daarbij rekening gehouden te worden met art. 10 EVRM. Het recht van vrijheid van meningsuiting, zoals opgenomen in art. 10 EVRM, houdt tevens het recht van vrije nieuwsgaring in. In de praktijk zal het steeds gaan om de afweging van belangen. Aan de ene kant het belang van de huurder met betrekking tot vrije informatiegaring, anderzijds het belang van de verhuurder met betrekking tot ontsiering, de kans op beschadiging van de gehuurde, gevaar en de angst voor precedentwerking. Bij deze belangenafweging is relevant of er voor de huurder alternatieven zijn om zijn informatie te krijgen. De huurder kan tegenwoordig beschikken over internet via verschillende routes en over digitale televisie. In de meeste gevallen trekt de huurder aan het kortste eind. Aangezien er steeds een individuele afweging moet worden gemaakt, kan dit betekenen dat de ene huurder gedwongen kan worden zijn schotel te verwijderen, terwijl die van de buurman wél mag blijven.

8.2.6 Overlast

8.2.6.1 Inleiding

Eén van de verplichtingen van de verhuurder is herstel van gebreken (art. 7:206). Het begrip ‘gebrek’ is gedefinieerd in art. 7:204 lid 2. Deze definitie komt erop neer dat er sprake is van een gebrek indien de huurder niet het genot krijgt dat hij redelijkerwijs mag verwachten. Geluids- en andere overlast kan in bepaalde gevallen als een dergelijk gebrek worden aangemerkt. Onder het begrip gebrek vallen namelijk alle genotsbeperkende omstandigheden, die niet aan de huurder zelf zijn toe te rekenen. Daarmee wordt niet enkel geduid op de stoffelijke toestand van de zaak, maar op elke omstandigheid die het genot beperkt. Overlast veroorzaakt door omwonenden kan dus als een (immaterieel) gebrek van de woning worden aangemerkt. Zie hierover ook 8.1.3.3 en 8.1.3.3.1.

Toch is het niet zo eenvoudig. Art. 7:204 lid 3 bepaalt namelijk dat ‘een feitelijke stoornis door derden’ niet onder het begrip gebrek valt. Moet overlast als een dergelijke ‘feitelijke stoornis door derden’ worden aangemerkt? Uit de toelichting bij de wet blijkt dat dit niet het geval is indien de overlast wordt veroorzaakt door huurders die van dezelfde verhuurder huren. Indien de overlast echter wordt veroorzaakt door een ‘buitenstaander’, dat wil zeggen een omwonende die eigenaar is of die van een andere verhuurder huurt, dan is de verhuurder in beginsel niet verplicht maatregelen te treffen. Deze overlast is voor rekening van de degene die de overlast ondervindt. Hij zal de veroorzaker zelf aan moeten spreken op grond van onrechtmatige daad. Art. 7:204 lid 3 staat op dit punt aan aansprakelijkheid van de verhuurder in de weg. Dit is slechts anders indien huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat de verhuurder verplicht is maatregelen te nemen. Ook is de verhuurder, in de situatie waarin de overlast wordt veroorzaakt door een ‘buitenstaander’, tevens verplicht maatregelen te nemen indien ‘de verhuurder zodanige bevoegdheden tegenover derden heeft dat gezegd kan worden dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door van deze bevoegdheden geen gebruik te maken’, aldus de toelichting bij de wet. In dat geval is de uitzondering van art. 7:204 lid 3 ook niet van toepassing.

Conclusie is dat de verhuurder sowieso dient op te treden als de overlastveroorzaker zijn huurder is. Als de overlast wordt veroorzaakt door een buitenstaander, dan is de verhuurder niet gehouden tot actie over te gaan uitzonderingen daargelaten.

8.2.6.2 De rechten van de overlast ondervindende huurder

De huurder die overlast ondervindt, krijgt niet het genot dat hij mag verwachten. Er is sprake van een gebrek. Art. 7:206 bepaalt dat de verhuurder gebreken dient te verhelpen. De verhuurder dient er dus voor te zorgen dat er een eind komt aan de overlast. De huurder kan eisen dat de verhuurder zijn verplichtingen op dit punt nakomt.

De aanwezigheid van een gebrek heeft echter nog meer rechtsgevolgen. Zo heeft de huurder recht op vermindering van de huurprijs (art. 7:207). De huurder zal hiervoor echter de rechter moeten inschakelen. Hij mag niet eigenmachtig overgaan tot huurvermindering. Verder ontstaat er een recht op schadevergoeding voor de huurder (art. 7:208). De aanwezigheid van een gebrek levert niet zonder meer recht op schadevergoeding op. Hiervoor is echter, anders dan bij de vordering tot herstel van het gebrek (beëindiging van de overlast) en de vordering tot huurprijsvermindering, meer vereist. Vereist is niet alleen dat sprake is van een gebrek, maar tevens dat die tekortkoming aan de verhuurder toerekenbaar is. Overlast zal niet snel aan de verhuurder toerekenbaar zijn. Indien de verhuurder echter nalatig is en niet adequaat reageert op klachten over overlast, kan dit anders zijn.

8.2.6.3 Mogelijkheden om de overlastveroorzaker aan te pakken

Hiervoor werd duidelijk dat de verhuurder gehouden is op te treden tegen de overlastveroorzaker, indien dit een huurder van hemzelf is. Wat zijn de juridische mogelijkheden van de verhuurder op dit punt? De verhuurder kan zich allereerst beroepen op art. 7:213, waarin is bepaald dat een huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Niet te dulden overlast levert schending op van art. 7:213 (wanprestatie). Daarnaast bepalen veel huurovereenkomsten dat de huurder zich dient te onthouden van overlast. In dat geval kan de verhuurder zich tevens daarop beroepen. Het opnemen van een zogenaamde overlastclausule in de huurovereenkomst is echter niet noodzakelijk. Een beroep op art. 7:213 is in beginsel voldoende.

Als de overlast zijn oorzaak (mede) vindt in een gebruik van de woning als bijvoorbeeld hennepkwekerij, dan kan een beroep worden gedaan op art. 7:214, de verplichting van de huurder het gehuurde te gebruiken conform de bestemming. Bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn niet toegestaan.

De verhuurder kan een aantal vorderingen instellen tegen de overlastveroorzaker. Allereerst kan hij eisen dat de huurder zich als een goed huurder gaat gedragen en zijn wanprestatie staakt. Eventueel kan hierbij een dwangsom worden gevorderd voor elke overtreding die de huurder begaat. Onder omstandigheden, in het bijzonder bij structurele lawaaioverlast, waarbij alleen maar resultaat verwacht kan worden van beëindiging c.q. ontbinding van de huurovereenkomst, kan de verhuurder verplicht zijn ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Wanprestatie van de huurder is ook hier grondslag van de vordering.

8.2.6.4 Voorwaarden voor een succesvolle gerechtelijke procedure: het voortraject

Een succesvolle procedure tegen overlast staat of valt bij bewijs. Overlast moet duidelijk vaststaan voordat de rechter zal besluiten tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het verzamelen van bewijs is dus van essentieel belang. Een verhuurder doet er verstandig aan tijdig te beginnen met het opbouwen van een dossier. Een aantal praktische tips voor verhuurders:
– Leg een overlastdossier van de woning aan.
– Noteer elke melding die binnenkomt nauwkeurig.
– Zorg dat de bewoners die overlast ondervinden dit melden bij de politie.
– Denk na over mogelijke getuigen: buurtbewoners, (wijk)politie, medewerkers van de corporatie.
– Wijs bewoners die bang zijn om te getuigen of hun verklaring vast te leggen op de mogelijkheid om anonieme verklaringen af te leggen bij de notaris.
– Overleg tijdig met een advocaat en draag de zaak over.

8.2.7 Hennepteelt

De huurder die in de gehuurde woonruimte een hennepkwekerij exploiteert, pleegt meestal wanprestatie. Deze wanprestatie kan voortvloeien uit het schenden van de verplichting van art. 7:213 en/of art. 7:214. Alle modelovereenkomsten verbieden hennepteelt met zoveel woorden.

Exploitatie van een hennepkwekerij in een woning brengt allerlei risico’s mee. Zo kan er sprake zijn van stankoverlast. Dat is eventueel op te lossen door een goede afzuiginstallatie. Daarvoor moeten echter openingen in de muren en/of het dak worden gemaakt, wat tot beschadiging van de woning kan leiden. Verder kan schade ontstaan doordat een hennepkwekerij een hoog vochtgehalte met zich meebrengt. Ook is er een risico voor wat betreft wateroverlast. Een slang van de installatie kan losschieten en daardoor kan water in de woning lekken. Het grootste risico vormt de kans op brand. Deze kan ontstaan door overbelasting van de elektrische installatie. Een hennepkwekerij heeft veel elektriciteit nodig. Aftappen van stroom vóór de meter gebeurt vaak op niet professionele – en risicovolle – wijze. Soms wordt gebruik gemaakt van de normale wandcontactdozen in de woning. De elektrische installatie is hierop niet berekend waardoor overbelasting en kortsluiting kan ontstaan. Ook kan brand ontstaan door het omvallen van een lamp, die gebruikt wordt om de planten snel te laten groeien.

Naast bovengenoemde risico’s is het exploiteren van een hennepkwekerij strafbaar op grond van de Opiumwet. Strafbaar is het vervaardigen en aanwezig hebben, alsmede het telen, bereiden, verwerken, verkopen van hennepproducten. Het Openbaar Ministerie (en politie) gaan slechts bij meer dan vijf planten tot strafrechtelijke vervolging over. Men gaat ervan uit dat een kwekerij met minder dan vijf planten bestemd is voor privégebruik.

De huurder die in de gehuurde woonruimte een hennepkwekerij exploiteert, pleegt meestal wanprestatie. De rechtspraak hanteert een strakke lijn bij hennepkwekerijen in huurwoningen. Deze wanprestatie kan voortvloeien uit het schenden van de verplichting van art. 7:213 en/of art. 7:214. De huurder handelt in strijd met art. 7:214 als hij door de hennepteelt de woning – deels – bedrijfsmatig gebruikt. Strijd met art. 7:213 ontstaat door een onzorgvuldig gebruik van de woning. Dit is het geval als de huurder de woning beschadigt of overlast veroorzaakt in de buurt. Bij de beoordeling door de rechter blijkt dat rechters groot belang hechten aan de kans op het ontstaan van gevaarlijke situaties. Niet van belang is of het gevaar zich daadwerkelijk (al) heeft gerealiseerd. Met name het aspect van gevaarzetting leidt tot de conclusie dat een bedrijfsmatige hennepkweek in strijd is met de woonbestemming. Het maakt niet uit of de teelt in de woning zelf of in een schuur plaatsvindt.

Soms kan een zeer bijzondere situatie aan de kant van de huurder, een zwaarwegend ‘woonbelang’ tot de conclusie leiden dat de huurder niet mag worden ontruimd. Dit is echter uitzondering op de regel.

Een voorbeeld is Hof Amsterdam 13 oktober 2005 en 6 april 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AZ6063, WR 2007/4, waar het om een schrijnend geval ging. De rechter overwoog allereerst dat in het midden kon blijven of sprake was van strijd met de (woon)bestemming, nu vaststond dat buiten de meter om elektriciteit was afgetapt waardoor de kans op het ontstaan van brand in de woning aanmerkelijk was vergroot. Daarna werd de vordering van de verhuurder toch afgewezen. De rechter oordeelde dat het belang van huurster bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder woog dan het belang van verhuurder, gezien de labiele psychische toestand van huurster, de positieve invloed van een reeds lange tijd lopend begeleidingstraject dat gestaakt zou moeten worden bij een gedwongen verhuizing, alsmede de erkenning door verhuurster dat hier sprake was van een schrijnend geval.

Beleid van de verhuurder

Van invloed op het oordeel van de rechter is het beleid van de verhuurder. De meeste verhuurders, zeker de woningcorporaties, hebben tegenwoordig een zeer strikt, zerotolerancebeleid. Zero tolerance houdt in dat consequent wordt opgetreden, wanneer hennep in een woning, tuin of op een balkon wordt aangetroffen. Een hennepplantage heeft dan altijd een juridische procedure tot gevolg. Tenzij de huurder ingaat op het verzoek van de verhuurder om zelf de huur vrijwillig op te zeggen. Er wordt geen tweede kans gegeven aan de huurder om zijn leven te beteren. En de kosten worden, waar mogelijk, op de huurder verhaald. Rechters volgen meestal de verhuurder in deze strakke aanpak.

Een minder streng beleid kan ertoe leiden dat ontruiming wordt afgewezen. Zo oordeelde de Rb. Den Bosch (zittingsplaats Helmond) 27 april 2005, WR 2007/5 dat de kweek van 80 planten op zolder een ongeoorloofde bestemmingswijziging en slecht huurderschap opleverde. De huurovereenkomst werd echter niet ontbonden, gelet op het beleid van de verhuurder. In dat beleid werd, per individueel geval, de afweging gemaakt om gerechtelijke stappen te ondernemen of het bij een waarschuwing te laten. Nu de huurder uitdrukkelijk had betwist dat sprake was van een gevaarlijke situatie en verhuurder geen enkel bewijsstuk had overgelegd waaruit een gevaarlijke situatie bleek, werd ontruiming afgewezen.

Een ander voorbeeld waarin de rechter de ontruiming afwees is Hof ’s-Hertogenbosch 8 augustus 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3557. De politie had vanaf de openbare weg gezien dat op het balkon van het gehuurde één hennepplant aanwezig was. Daar oordeelde de rechter dat het hebben van één plant op het balkon – ook bij een zero tolerance beleid van de verhuurder – onvoldoende ernstig was voor ontbinding van de huurovereenkomst.

8.2.8 Overlijden van de huurder

Art. 7:268 geeft een regeling met betrekking tot het overlijden van de huurder van woonruimte. Deze bepaling regelt een aantal verschillende situaties. Van belang is daarbij of de overleden huurder alleen woonde. Als er bewoners achterblijven, hebben die soms recht om de huurovereenkomst voort te zetten. Als er niemand achterblijft, eindigt de huurovereenkomst automatisch.

Er blijft een medehuurder achter

Art. 7:268 lid 1 bepaalt:

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.

De achterblijvende medehuurders worden huurder. Dit ziet op bewoners die al tijdens het leven van de huurder medehuurder werden. Dat medehuurderschap volgt uit huwelijk of geregistreerd partnerschap. Dus de echtgenoot van de overleden huurder zet de huur voort, ook al is dit huwelijk niet bekend bij de verhuurder. Medehuurderschap door huwelijk ontstaat namelijk ‘van rechtswege’ (automatisch).

Ook niet getrouwde partners kunnen medehuurder zijn. Daarvoor is echter een periode van twee jaar samenwoning nodig. Dat medehuurderschap ontstaat niet van rechtswege, maar moet worden aangevraagd bij de verhuurder, of de rechter. Als dit alles tijdens leven van de huurder is geregeld, zet ook deze achterblijvende medehuurder de huur na overlijden voort.

Als de medehuurder de huur niet wil voortzetten, kan hij natuurlijk de huur opzeggen. Dat kan ook als er sprake is van bijvoorbeeld een jaarcontract. Er is dan een mogelijkheid voor de achterblijvende medehuurder de huurovereenkomst tussentijds te verbreken.

Er blijft iemand anders in de woning achter

De achterblijver die geen medehuurder is, maar die wel duurzaam samenwoonde met de overleden huurder, zet de huurovereenkomst voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Hij kan de overeenkomst ook daarna nog voortzetten, als de kantonrechter dit heeft bepaald. De samenwoner moet deze vordering dan wel indienen bij de kantonrechter binnen zes maanden na het overlijden van de huurder.

Art. 7:268 zegt het als volgt in lid 2:

De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.

In lid 3 geeft de wetgever vervolgens een instructie aan de rechter, als die moet oordelen over zo’n ingediend verzoek:

3. De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af:
a. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet;
b. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
c. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in art. 7 lid 1 van die wet overlegt.

Dat betekent dat onder andere getoetst moet worden of sprake is geweest van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder. En of de achterblijver de huurprijs kan betalen. Zie hierover onderdeel 8.2.9. Daar gaat het over aanvraag medehuurderschap tijdens leven van de huurder. Dat is weliswaar een andere situatie, maar het criterium van ‘duurzaam gemeenschappelijke huishouding’ is hetzelfde als bij overlijden.

Vordering instellen binnen zes maanden

De Hoge Raad (21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683) bepaalde dat de termijn van zes maanden strikt gehanteerd moet worden. De huurder moet het initiatief nemen. Het betrof een 72 jaar oude inwonende zoon, die vanaf 1947 met zijn moeder in de woning woonde. Toen zijn moeder overleed, vergat hij binnen zes maanden een vordering tot voortzetting in te dienen bij de rechter. De verhuurder was niet bereid tot voortzetting van de huur. De Hoge Raad oordeelde dat de wet het initiatief legt bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten. De verhuurder hoeft zich niet actief op te stellen door de huurder te wijzen op de mogelijkheid om voortzetting van de huurovereenkomst te vorderen bij de rechter, zelfs als het de verhuurder bekend is dat de samenwoner na het verstrijken van de termijn van zes maanden niet de bedoeling heeft te verhuizen. Weliswaar kan een beroep van de verhuurder op het verstrijken van de termijn van art. 7:268 lid 2 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, maar dat zal niet snel het geval zijn. Deze termijn is vrijwel altijd fataal. Als de achterblijvende samenwoner niet tijdig een vordering instelt, zal alleen in zeer bijzondere gevallen een beroep van de verhuurder op het overschrijden van deze termijn van zes maanden worden afgewezen.

Er blijf niemand in de woning achter

De huurovereenkomst van een alleenwonende huurder eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Aldus art. 7:268 lid 6. De erfgenamen hoeven niet op te zeggen. De huur eindigt automatisch (van rechtswege). Als de huurder overlijdt op 15 december 2016, eindigt de huur automatisch per 1 maart 2017.

Erfgenamen zijn wel bevoegd om de huur tegen het einde van de eerste maand na het overlijden op te zeggen, dus per 1 februari 2017 in ons voorbeeld. De erfgenamen hoeven dus niet twee maanden te wachten en de huur door te betalen. Dat kan ook als er sprake is van bijvoorbeeld een jaarcontract, dan kunnen de erfgenamen de huurovereenkomst tussentijds verbreken.

Met deze vaststelling dat de huurovereenkomst eindigt, eindigt ook de wettelijke regeling. Hoe dit verder afgewikkeld moet worden, daarover zegt het huurrecht niets. Maar in de praktijk beginnen de problemen dan vaak pas. Wie haalt de woning leeg en levert deze op? De nabestaanden. Maar wat als zij onvindbaar zijn of de erfenis verwerpen? Mag de verhuurder dan de woning binnengaan? En de spullen door een kringloopwinkel laten afvoeren? En wat als later toch nog erfgenamen opduiken?

De erfgenamen moeten de woning ontruimen en opleveren. De verhuurder moet overleggen met de erfgenamen over de oplevering. Nabestaanden kunnen een erfenis verwerpen. Maar let op: het opruimen van inboedel van de overledene, zelfs het weggooien of weggeven van enkel onderdeel zoals een kledingstuk, wordt beschouwd als een daad van aanvaarding. Verwerpen is dan niet meer mogelijk. Zijn er op het eerste gezicht geen erfgenamen, dan wel verwerpen alle nabestaanden de erfenis of weigeren zij afspraken te maken over beëindiging van de huur, dan kan de verhuurder zich wenden tot het ‘Rijksvastgoed- en Ontwikkelbedrijf, afdeling Onbeheerde Nalatenschappen’ (www.rvob.nl). Het RVOB kan allerlei sporen natrekken om, alsnog, erfgenamen te vinden. Als de RVOB niets kan doen, moet de verhuurder tegen de erfgenamen een vordering tot ontruiming instellen. Dus een dagvaarding. Pas met een vonnis kan de woning daadwerkelijk, via de officiële weg, ontruimd worden.

Een onderzoek naar de erfgenamen kan enkele maanden duren en kost geld. Intussen kan de woning niet opnieuw verhuurd worden. Nogal wat verhuurders kiezen voor de niet-officiële weg. Zij betreden de woning zonder vonnis. In de meerderheid van de gevallen gaat dat goed. Soms wordt de deurwaarder ingeschakeld, om aanwezig te zijn als getuige. Die stelt dan een ‘akte van constatering’ op. Meestal bewaart de verhuurder de persoonlijke bezittingen korte tijd. De overige inboedel wordt afgevoerd. Het komt zelfs voor dat een verhuurder na het overlijden van een alleenwonende huurder geen week wacht op het opsporen van erfgenamen. Bijvoorbeeld wanneer de woning enorm vervuild is en er niets van waarde lijkt te zijn. Hoewel dit vanuit juridisch oogpunt en risico’s niet de aangewezen weg is, wordt soms gekozen voor deze praktische en snelle aanpak.

8.2.9 Medehuur

8.2.9.1 Medehuur van rechtswege: echtgenoot en geregistreerd partner

De echtgenoot en geregistreerd partner van de huurder is van rechtswege medehuurder, aldus art. 7:266. Het is niet relevant of de huurovereenkomst voor of tijdens het huwelijk is gesloten. Wel dient de echtgenoot hoofdverblijf in de woning te hebben en te houden. Het medehuurderschap gaat – van rechtswege – verloren als de medehuurder zijn hoofdverblijf niet meer heeft in de woning.

Huurder en medehuurder zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, tenzij de verplichtingen reeds opeisbaar waren voor de echtgenoot medehuurder werd (lid 2). Als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder (lid 3).

Wat is de positie van de echtgenoot als de huurder wanprestatie heeft gepleegd in de ‘voorhuwelijkse’ periode? Daarover oordeelde de Hoge Raad in 2009 (HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762). De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst op grond van hennepteelt door de huurder. Dit had plaatsgevonden voordat de huurder in het huwelijk trad. De echtgenoot verliest in dat geval toch zijn beschermde positie als de huurovereenkomst op basis van die tekortkoming wordt ontbonden. Onbekendheid van de medehuurder met de tekortkoming van de huurder kan onder omstandigheden echter bijdragen tot het oordeel dat de tekortkoming van de huurder de ontbinding tegenover de medehuurder niet rechtvaardigt.

De echtgenoot heeft dezelfde rechten als de huurder. In geval van echtscheiding bepaalt de rechter wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn (lid 5). Het huwelijksgoederenregime is daarbij niet van invloed.

De Hoge Raad (HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4772) bepaalde dat de uitspraak van de rechter in het kader van de echtscheiding, waarbij het huurrecht aan één van de echtgenoten wordt toegewezen, tot gevolg heeft dat het huurrecht van de andere echtgenoot van rechtswege eindigt. Dit heeft directe werking tegenover de verhuurder. Mededeling is niet vereist. De verhuurder is derhalve gebonden aan deze wijziging in de huurovereenkomst, ook is hij daarvan niet op de hoogte. De Hoge Raad geeft hiermee een duidelijke regel, die overigens in overeenstemming is met de lijn die zich al had afgetekend in de lagere jurisprudentie.

De verhuurder die de huur wil opzeggen moet zich richten tot beide echtgenoten afzonderlijk, ook als sprake is van gemeenschap van goederen.

8.2.9.2 Andere medehuurders

Art. 7:266 bepaalt dat de echtgenoot van een huurder van rechtswege medehuurder is. Voor ongehuwden geldt dit niet. Zij kunnen een verzoek doen bij hun verhuurder tot verlening van het medehuurderschap.

De meeste verhuurders hanteren bij dergelijke verzoeken de wettelijke termijn van twee jaar. Na twee jaar móet de verhuurder medehuurderschap verlenen. Na bijvoorbeeld een jaar mág de verhuurder dat doen. Als de samenwoning minimaal twee jaar heeft geduurd, bestaat op grond van de wet recht op medehuurderschap. Als de verhuurder weigert de samenwoner tot medehuurder te maken, kunnen de samenwoners zich tot de kantonrechter wenden op grond van art. 7:267 vorderen dat samenwoner medehuurder zal zijn. De rechter wijst de vordering af als niet is voldaan aan de voorwaarden van lid 3. De belangrijkste zijn:
– De samenwoner moet ten minste twee jaar met de huurder in de woning een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd.
– Er mag geen misbruik worden gemaakt van de regeling: het medehuurderschap mag niet worden aangevraagd alleen met de bedoeling om de samenwoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen.
– De samenwoner moet voldoende financiële waarborg bieden voor het nakomen van de huurovereenkomst.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

Deze voorwaarde bevat twee onderdelen:
– er moet sprake zijn van een gemeenschappelijke huishouding;
– die gemeenschappelijke huishouding moet een duurzaam karakter hebben.

Gemeenschappelijk

De ‘gemeenschappelijkheid’ is sterk feitelijk ingekleurd. De omstandigheden spelen bij de beoordeling hiervan een belangrijke rol. Bijvoorbeeld het samen verrichten van huishoudelijke taken, samen eten en vrije tijd doorbrengen. In HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93 kende de Hoge Raad bij invulling van de ‘gemeenschappelijkheid’ belang toe aan het ontbreken van ‘wederkerigheid’ in de relatie tussen de zoon en zijn moeder. Dat de zoon zich – eenzijdig – liet verzorgen door zijn moeder, kan duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, aldus de Hoge Raad.

Duurzaam

Ten tweede dient deze samenwoning ‘duurzaam’ te zijn. Dit houdt in dat er sprake is van een toekomstverwachting. De samenwoning mag geen aflopend karakter hebben. Soms kan de duurzaamheid worden afgeleid uit het verleden. De bedoeling van huurder en medebewoner staat daarbij centraal: was men in het verleden voornemens een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren? Als het eind reeds in zicht was op het moment waarop de gemeenschappelijke huishouding begon, dan is deze niet duurzaam (HR 11 december 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4294). Het enkele feit dat het eind van de relatie/samenwoning in zicht is, hoeft echter niet in de weg te staan aan aanvraag van het medehuurderschap. De vordering hoeft dan niet te worden afgewezen op het enkele feit dat er geen toekomstverwachting meer is.

Zelfs na het verbreken van de relatie is een aanvraag medehuurderschap nog mogelijk. De Hoge Raad overwoog in 2015 dat partners zich vaak pas druk zullen maken om hun rechtspositie als het eind van de relatie in zicht is. De wet is bedoeld om samenwoners te beschermen. Daarom staat het eind van de relatie niet in de weg aan een aanvraag medehuurderschap. De wet moet op dit punt dus niet letterlijk worden genomen. Maar, zegt de Hoge Raad, het verzoek aan de verhuurder moet wel zo spoedig mogelijk na die beëindiging worden gedaan. In de betreffende zaak waren vijf maanden verstreken. Dat was te lang, vond de rechter (Hoge Raad 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2193).

Niet alleen partners kunnen een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren. Daarvan kan ook sprake zijn bij bijvoorbeeld broer-zus, vrienden, studenten etc. Ook zij kunnen medehuurder worden indien zij voldoen aan de criteria van de wet.

De Hoge Raad oordeelde in 2009 (HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0393) dat het begrip ‘bijzondere lotsverbondenheid’ niet correspondeert met het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. Het gerechtshof had, bij een samenwoning tussen grootouder en kleinkind de eis van bijzondere lotsverbondenheid gesteld. Dat was een te beperkte opvatting van het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding, aldus de Hoge Raad.

Samenwoning ouders en kinderen

Kinderen kunnen – in beginsel – geen medehuurder worden om op die manier de door hun ouders gehuurde woning te blijven bewonen als deze vertrekken naar elders. Dit is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Zie bijvoorbeeld HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340 en HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553. Hij oordeelt dat ouders en hun kinderen in beginsel geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, maar dat juist sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Kinderen gaan nu eenmaal meestal het huis uit. Van een samenleving die gericht is op de toekomst is daarom geen sprake. In bijzondere omstandigheden kan die anders zijn. Hoe ouder het inwonende kind is, hoe groter de kans dat de gemeenschappelijke huishouding met zijn ouders wél een duurzaam karakter heeft. Die kans wordt nog groter als het kind in belangrijke mate de verzorging van zijn ouder(s) op zich neemt. Het enkele feit dat het inwonende kind ouder is dan 35 of 40 jaar betekent echter niet dat er recht bestaat op medehuurderschap.

Samenwoning grootouders en kleinkinderen

Op 10 maart 2006 deed de Hoge Raad een uitspraak over medehuurderschap bij een samenwoning tussen grootouder en kleinkind. Ten aanzien van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding stelt de Hoge Raad (10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932): ‘Die duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Voor zover het onderdeel betoogt dat het de rechtbank niet vrijstond in dat kader te onderzoeken hoe die bedoeling zich in de verschillende fasen van de samenwoning heeft ontwikkeld, vindt het geen steun in het recht. Voor zover het onderdeel de motiveringsklacht behelst dat de rechtbank geen betekenis heeft toegekend aan de ten processe vaststaande omstandigheid dat Hooft reeds zeventien jaar in de woning van Hooft-Bakhuijzen woonde, treft het evenwel doel, aangezien de rechtbank er niet blijk van heeft gegeven die omstandigheid in haar oordeel te hebben betrokken.’

8.2.9.3 Contractuele medehuur/samenhuur

Er is sprake van contractuele medehuur – ook wel samenhuur genoemd – als twee of meer personen de woonruimte vanaf het begin huren en beiden als huurder op de huurovereenkomst zijn vermeld. Beide huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst.

In die lijn oordeelde de Hoge Raad 9 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU3255) dat de contractuele (mede)huurder aansprakelijkheid is voor wanprestatie (in casu hennepteelt) van de andere huurder. Daarvoor is niet van belang of de contractuele (mede)huurder op de hoogte was van de hennepkwekerij. Wel kan deze onwetendheid van invloed zijn bij de beoordeling of de ontbinding is gerechtvaardigd.

Samenhuur is niet in de wet geregeld. In de literatuur wordt er meestal van uit gegaan dat de samenhuur in beginsel ‘ondeelbaar’ is. Dit houdt in dat beide huurders ieder voor de gehele huurprijs aansprakelijk zijn (hoofdelijk aansprakelijk). Ook houdt dit in dat de huurovereenkomst alleen door beide partijen gezamenlijk kan worden opgezegd, tenzij partijen tot overeenstemming komen of de huurovereenkomst een andere regeling geeft. Als één van beide partijen vertrekt, blijft hij derhalve in beginsel gebonden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele huurprijs. Dit levert in de praktijk grote problemen op als de huurders hun samenwoning willen verbreken. De vertrekkende huurder, die niet langer gebonden wenst te zijn aan het huurcontract, kan de huur niet ‘voor zijn deel’ opzeggen. Soms wordt een oplossing gevonden in analoge toepassing van art. 7:267 lid 7. Lid 7 van dit artikel geeft de huurder en de medehuurder de mogelijkheid aan de kantonrechter te vragen dat de andere bewoner (huurder of medehuurder) de huurovereenkomst niet langer voortzet. Directe toepassing van art. 7:267 is niet mogelijk omdat deze bepaling enkel betrekking heeft op (niet-contractuele) medehuur en niet op samenhuur. Door middel van analoge toepassing zou dit echter ook op samenhuurders kunnen worden toegepast. Door veel kantonrechters wordt op deze manier een praktische oplossing geboden voor dit juridische probleem.

8.2.10 Onderhuur

Bij onderhuur ontstaat een juridische band tussen de huurder en de onderhuurder, waarbij de huurder als (onder)verhuurder optreedt.

Verhuurder ←→ huurder/onderverhuurder ←→ (onder)huurder

Voor de hoofdhuurovereenkomst heeft de onderhuur in beginsel geen gevolgen. Onderhuur dient onderscheiden te worden van afstand van huur. Met de term ‘afstand van huur’ wordt geduid op contractsovername, waarbij de huurder zijn rechten en plichten aan een derde overdraagt, waarna de huurovereenkomst tussen deze derde en de verhuurder wordt voortgezet.

Bij onderhuur dienen twee vragen te worden onderscheiden:
– Is onderhuur toegestaan of levert dat wanprestatie op?
– Wordt de onderhuurder beschermd ten opzichte van de hoofdverhuurder?

8.2.10.1 Is onderhuur toegestaan?

Art. 7:221 geeft als hoofdregel dat de huurder bevoegd is tot onderhuur, ‘tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben’. Uitgangspunt van art. 7:221 is dat de verhuurder er meestal geen belang bij heeft dat de huurder de zaak zelf gebruikt. Veel verhuurders zullen deze veronderstelling niet onderschrijven. Zij selecteren een huurder vaak juist aan de hand van bepaalde criteria, zoals financiële draagkracht. Verhuurders dienen in dat geval zelf de moeite te nemen een verbod tot onderhuur in de huurovereenkomst op te nemen, aldus de minister (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 6, p. 25).

Voor onderhuur van woonruimte geldt art. 7:244, dat afwijkt van art. 7:221. Art. 7:244 bepaalt dat de huurder van woonruimte niet mag onderverhuren. Een huurder van zelfstandige woonruimte echter, die zijn hoofdverblijf heeft in de woning, mag wel een deel onderverhuren. In het oorspronkelijk wetsvoorstel was art. 7:244 van dwingend recht, teneinde het aanbod van kamers op de markt van huur en verhuur te stimuleren. In de uiteindelijke redactie is het artikel van regelend recht. Onderverhuur kan worden verboden. In de meeste model huurovereenkomsten is bepaald dat het verboden is om zonder toestemming onder te verhuren. Ook onderverhuur van een deel van de woning kan contractueel worden verboden, nu art. 7:224 niet dwingend is. De verhuurder heeft op dit punt beleidsvrijheid. De modelovereenkomst van Aedes (model 8.2.1A) gaat hierop in in noot 4 bij art. 6.6. Uit rechtspraak blijkt dat het ook van belang is om de huurder er nadrukkelijk op te wijzen dat verhuur van (een gedeelte van) de woning via websites als Airbnb of Marktplaats niet is toegestaan. Zie bijvoorbeeld de tekst in model 8.2.1A artikel 6.6. van de algemene voorwaarden.

Teneinde onderhuur te ontmoedigen kan het verstandig zijn te bepalen dat de huurder gehouden is om alle uit onderhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder af te dragen. Tevens kan een boetebeding worden opgenomen. Op grond van rechtspraak van het Europese Hof van Justitie en nationale rechters (zie hierover 8.2.3.3) is van belang dat een maximum wordt verbonden aan de boete en dat het geen eenzijdige boete betreft, die alleen geldt voor de huurder. Dat brengt het risico met zich mee dat het beding als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt en om die reden geheel buiten toepassing wordt gelaten. Een rechter mag dan ook niet overgaan tot matiging.

In HR 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) was onderhuur contractueel verboden. Daaraan gekoppeld was een boetebeding plus een beding op grond waarvan de huurder alle onderverhuur-inkomsten aan de verhuurder moest afdragen. De Hoge Raad overwoog ‘(…) dat in een geval als het onderhavige, waarin een beding van een huurovereenkomst aan schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, te weten de verbeurte van een forfaitaire boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.’

Het bewijs dat de huurder de gehele woning heeft onderverhuurd is niet steeds eenvoudig te leveren door de verhuurder. Contractueel kan daarom worden bepaald dat de bewijslast omtrent onafgebroken hoofdverblijf in de woning op de huurder rust. Model 8.2.1A, algemene voorwaarden art. 6.7.

8.2.10.2 De positie van de onderhuurder

Van groot belang is art. 7:269, dat van toepassing is op de huur van zelfstandige woonruimte. Art. 7:269 bepaalt dat de onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt beschermd tegen de rechtsgevolgen die beëindiging van de hoofdhuur normaliter mee zou brengen. Na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zet de onderhuurder de overeenkomst die hij sloot met de (hoofd)huurder, voort met de (hoofd)verhuurder. Art. 7:269 geeft die bescherming alleen in gevallen waarin er sprake is van een onderhuurovereenkomst. Wie als huurder ‘zomaar’ uit de woning vertrekt en zijn rechtspositie ‘overdoet’ aan een ander, zal niet de bescherming van art. 7:269 kunnen inroepen.

Voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder geldt niet voor onderhuur van onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat als de hoofdhuur eindigt de huurder/onderverhuurder het genot van de verhuurde kamer niet meer kan verschaffen aan de onderhuurder. De huurder/onderverhuurder pleegt dan in beginsel wanprestatie ten opzichte van de onderhuurder en kan schadeplichtig zijn. Vaak kan dat echter voorkomen worden mer behulp van art. 7:278. Daarin is bepaald dat de onderhuurovereenkomst eindigt gelijk met de hoofdhuur op vordering van de onderverhuurder. Art. 7:278 is niet van toepassing als de hoofdhuur eindigt door ontbinding. Het moet gaan om een beëindiging van de hoofdhuur door opzegging, zo blijkt uit de tekst van het wetsartikel.

8.2.11 Woningruil

Huurders die onderling overeenstemming hebben bereikt over het ruilen van woning, dienen daarvoor toestemming te hebben van hun verhuurders. Meestal verloopt woningruil dan als een normale mutatie, waarbij beide huurders op dezelfde dag verhuizen.

Art. 7:270 geeft een regeling indien de verhuurder, of beide verhuurders, hun toestemming weigeren. De huurder van de weigerachtige verhuurder kan in bepaalde gevallen de woningruil afdwingen. Hij kan vorderen dat de kantonrechter de andere huurder in zijn plaats stelt. Deze ‘indeplaatsstelling’ is een andere vorm van woningruil dan een gewone mutatie. Indeplaatsstelling impliceert dat huurder B de bestaande huurovereenkomst van huurder A voorzet. Daarbij blijven de geldende voorwaarden, zoals de hoogte van de huurprijs, van kracht. Bij de beoordeling door de kantonrechter spelen, volgens de tekst van de wet, drie zaken een rol:
– De huurder die indeplaatsstelling verzoekt, moet een zwaarwichtig belang daarvoor hebben.
– De voorgestelde huurder moet voldoende financiële waarborg bieden.
– De voorgestelde huurder moet een huisvestingsvergunning voor de betreffende woning kunnen krijgen.

In 2004 bepaalde de Hoge Raad dat hiernaast ook nog een afweging van de belangen van huurder en verhuurder dient plaats te vinden (HR 19 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4500).

8.2.12 Huurprijsregelgeving

8.2.12.1 Inleiding en begrippen

De huurprijsregelgeving bij woonruimte is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en deels in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). De Huurprijzenwet woonruimte (HPW) is sinds 1 augustus 2003 vervallen. De UHW bevat toetsingscriteria, die verder zijn uitgewerkt in AMvB’s. De belangrijkste AMvB is het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW). Vrijwel alle regelgeving, evenals veel praktische informatie en beleidsstukken zijn te vinden op de website van het ministerie van VROM: www.huurcommissie.nl.

Begrippen

– De prijs is het totaal van de betalingen die de huurder dient te doen. Meestal zal de prijs bestaan uit twee onderdelen: de huurprijs en de servicekosten (art. 7:237 lid 1).
– Het begrip huurprijs wordt in art. 7:237 lid 2 gedefinieerd als de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte. Om huurprijs duidelijk te onderscheiden van het overkoepelende begrip prijs wordt in de praktijk ook wel gesproken van kale huurprijs.
– Bijkomende kosten. Naast het enkele gebruik van de woning kan de verhuurder andere diensten aanbieden, zoals de levering van water/gas of tuinonderhoud. Lid 3 van art. 7:237 BW onderscheidt sinds 1 juli 2014 ‘kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter’ en (overige) ‘servicekosten’. Kosten voor nutsvoorzieningen zijn de vergoedingen voor elektriciteit, gas en water in het woonruimtegedeelte als de huurder een eigen meter heeft. Zie hierover 8.2.12.14. Daar komt ook de energieprestatie-vergoeding aan de orde.

Europese regels

Soms wordt door verhuurders een beroep gedaan op art. 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens EVRM. Zie daarover ook onderdeel 8.2.2.1. Verhuurders stellen dat zij op grond van de huidige Nederlandse wetgeving beperkt zijn bij het vaststellen en verhogen van huurprijzen. De huurprijzen zijn soms, zeker in de Randstad, veel lager dan de vrije markthuur. Het EVRM, art. 1 van het Eerste Protocol, beschermt het eigendomsrecht. In 2005 en 2006 heeft het Europese Hof in Straatsburg uitspraken (EHRM) gedaan over het Poolse recht. Het Hof oordeelde in die zaken dat er in Polen sprake was van schending van het eigendomsrecht, zoals vastgelegd in art. 1 EVRM, omdat er in Polen geen evenwicht was tussen de rechten van huiseigenaren en de situatie op de woningmarkt, waaronder de huurprijsbescherming van huurders.

Over de relatie tussen het Nederlandse huurprijzenrecht en art. 1 EVRM gaat ook Nobel e.a./Nederland. Deze uitspraak van het EHRM betreft een zaak gestart door vier individuele verhuurders, die in Nederland geen gehoor kregen bij kantonrechters. Het EHRM heeft de klachten niet-ontvankelijk verklaard (EHRM 2 juli 2013, WR 2014/1). Het EHRM overweegt allereerst dat wél sprake is van een inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders als bedoeld in art. 1 EVRM. Vervolgens oordeelt het Hof dat de inmenging van de Nederlandse Staat (1) wettig is en (2) een legitiem doel dient, namelijk de sociale huurbescherming van huurders. Tot slot komt aan de orde of (3) sprake is van een ‘fair balance’ en dus of de maatregel proportioneel is. Dat is het geval, aldus het Hof. Bij twee verhuurders is niet gebleken dat zij geen redelijke winst uit de huurinkomsten ontvangen. De hoogte van de huuropbrengst dekt de noodzakelijke onderhoudskosten en belastingen. Er zijn geen aanwijzingen dat zij een andere disproportionele en buitensporige last moeten dragen. Bij een andere verhuurder worden mogelijk niet alle kosten door de huur gedekt. Toch kan niet gezegd worden dat sprake is van disproportionaliteit. De verhuurder wist bij aankoop van het pand hoe hoog de huurprijs was. Tevens moet aangenomen worden dat als iemand een gebouw koopt met de bedoeling het te verhuren hij op de hoogte is van de huurprijsregelgeving met maximumhuurprijzen en de jaarlijkse maximale huurprijsverhogingspercentages.

De Hoge Raad deed op 14 juni 2013 een uitspraak in een zaak waarin jarenlang was geprocedeerd door een particuliere verhuurder (HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5666, Pinckaers/Van Gelderen&Weisz). In die zaak deed de verhuurder een beroep op het EVRM en de Poolse zaken. Een belangrijk verschil met de Poolse zaken was dat de Nederlandse verhuurder de huurovereenkomst in 1988 vrijwillig was aangegaan. Hij had op de hoogte moeten zijn van de Nederlandse huurprijsregels en daarmee rekening kunnen houden.

Op 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, deed de Hoge Raad een uitspraak in de zaak Nobel/Brommet. Ook daar werd een beroep gedaan op art. 1 EVRM en de Poolse zaken. De Hoge Raad oordeelde dat de Nederlandse huur(prijs)beschermingsbepalingen geen inbreuk maken op het eigendomsrecht van de verhuurder, zoals gewaarborgd in art. 1 EVRM.

8.2.12.2 Liberalisatie (art. 7:247 jo. 11 UHW)

In art. 7:247 is de liberalisatieregeling opgenomen. Liberalisatie houdt in dat de huurprijsbescherming niet geldt voor woningen met een huurprijs boven een bepaalde grens. Deze huurprijzen (evenals verhoging daarvan) zijn vrijgelaten. Partijen bepalen zelf de hoogte van de huurprijs. Marktwerking zal derhalve een grote invloed hebben op deze prijzen. Liberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woningen. De hoogte van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is bepalend voor beantwoording van de vraag of de huurprijs geliberaliseerd is. Als deze hoger is dan de huurtoeslaggrens, dan is de huurprijs geliberaliseerd.

De huurtoeslaggrens is de grens waarboven volgens de Wet op de huurtoeslag geen huurtoeslag meer kan worden verkregen. Dit bedrag is € 737,14 voor het jaar 2020. Het gaat om de huurtoeslaggrens zoals die gold op het moment waarop de huur is ingegaan. In eerdere jaren was deze grens:
€ 647,53 voor de periode 1 juli 2009 tot 1 juli 2010
€ 647,53 voor de periode 1 juli 2010 tot 1 januari 2011
€ 652,52 voor de periode 1 januari 2011 tot 1 januari 2012
€ 664,66 voor de periode 1 januari 2012 tot 1 januari 2013
€ 681,02 voor de periode 1 januari 2013 tot 1 januari 2014
€ 710,68 voor de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2019
€ 720,42 voor de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2020
€ 737,14 voor de periode 1 januari 2020 tot 1 januari 2021

Het feit dat de overeengekomen prijs bepalend is voor het antwoord op de vraag of een huurprijs geliberaliseerd is, kan ertoe leiden dat huurprijzen worden opgedreven. (Particuliere) verhuurders kunnen ertoe worden aangezet een huurprijs te vragen net boven de huurtoeslaggrens om aan de werking van de huurprijsbescherming te ontkomen. Om dit tegen te gaan, heeft de huurder de mogelijkheid om door de huurcommissie te laten toetsen of de huurprijs terecht geliberaliseerd is. Op grond van art. 7:249, dat bij liberalisatie wél van toepassing is, kan de huurder gedurende zes maanden de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Als het gaat om ‘tijdelijke verhuur’ van zelfstandige woonruimte gedurende maximaal twee jaar (zoals bedoeld in art. 7:271 lid 1), dan kan toetsing zelfs nog tot zes maanden na afloop van de huur, aldus art. 7:249 lid 2. Zie hierover ook 8.2.4.8.

Voorbeeld

Op 15 september 2019 gaat Jan Postma een huurovereenkomst aan met de heer Bergsma, ingaande 1 oktober 2019, met betrekking tot een etage boven een winkel in de binnenstad van Utrecht. Het gaat om een zelfstandige woning omdat de etage een eigen toegang en eigen voorzieningen heeft. Er wordt een (kale) huurprijs afgesproken van € 730 per maand. Daarnaast betaalt Jan € 50 servicekosten. De huurprijs van de woonruimte is geliberaliseerd omdat deze hoger is dan € 720,42 (de liberalisatiegrens op 1 oktober 2019). Stel, Jan wendt zich op 1 maart 2020 tot de huurcommissie op grond van art. 7:249. De huurcommissie zal de woning bezoeken en een puntentelling maken. Stel, de woning blijkt 110 punten te hebben. Hierbij hoort een maximale huurprijs van € 550,14 per maand. Deze prijs van de etage is derhalve lager dan € 720,42. De huurcommissie zal oordelen dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en zal oordelen dat redelijk is een huurprijs op het maximale niveau, derhalve € 550,14 per maand, met terugwerkende kracht tot 1 oktober 2019. De verhuurder heeft de mogelijkheid het oordeel van de huurcommissie aan de kantonrechter voor te leggen. Deze zal echter geen andersluidend oordeel vellen. Het voorschot servicekosten blijft ongewijzigd, zodat Jan per 1 oktober totaal € 600,15 per maand aan Bergsma verschuldigd is. Als gevolg van het feit dat de huurprijs van de etage minder is geworden dan € 720,42, is de huurprijs (alsnog) niet geliberaliseerd en is de huurprijsregelgeving op de huurovereenkomst van toepassing. Als Jan had gewacht met het inschakelen van de huurcommissie tot na 1 april 2020, was de huurcommissie niet bevoegd geweest en was er geen mogelijkheid geweest tot huurverlaging. Dit heeft verstrekkende gevolgen! Deze gevolgen betreffen niet alleen de huurprijs per 1 oktober 2019, maar ook latere huurprijswijzigingen (voor Jan). De huurprijsregelgeving is immers niet van toepassing op de overeenkomst, zodat de verhuurder gedurende de gehele huurperiode niet gebonden is aan de meeste regels uit het Burgerlijk Wetboek en de UHW.

8.2.12.3 De huurcommissie en de kantonrechter

De huurcommissie en de kantonrechter spelen een centrale rol in procedures op het gebied van huurprijzen. De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie, die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over huurprijs, onderhoud en servicekosten. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend. De Huurcommissie is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is toezichthouder op de Huurcommissie. Meer informatie op www.huurcommissie.nl.

De Huurcommissie houdt zitting op verschillende locaties in het land. De zittingscommissie is onafhankelijk en onpartijdig en bestaat uit een zittingsvoorzitter en twee zittingsleden. Deze twee zittingsleden zijn afkomstig van organisaties van huurders en verhuurders. Een procedure bij de huurcommissie start met een verzoekschrift. Hiervoor kunnen standaardformulieren worden gebruikt. In de meeste zaken stelt een ambtenaar van het secretariaat van de huurcommissie een onderzoek in, waarover hij rapporteert. Vervolgens worden partijen opgeroepen voor een zitting.

De verzoeker (verhuurder of huurder) die een procedure start bij de Huurcommissie betaalt vooraf een voorschot op de kosten van de procedure (leges). Krijgt hij gelijk, dan ontvangt hij het voorschot terug.

Een huurder betaalt € 25 aan leges. Het legestarief vanaf 1 januari 2019 is voor elke verhuurder € 300 (geen onderscheid meer tussen rechtspersonen en natuurlijke personen). Dit bedrag moet als voorschot worden betaald bij de start van de procedure. De Huurcommissie bepaalt in de uitspraak wie van de partijen (huurder of verhuurder) gelijk krijgt. Als de verzoeker gelijk krijgt, dan ontvangt hij het betaalde bedrag na de uitspraak van de Huurcommissie terug. In dat geval moet de wederpartij alsnog de leges betalen.

De huurcommissie doet alleen uitspraak over de redelijkheid van een overeengekomen huurprijs of een voorgestelde wijziging van de huurprijs. De huurcommissie doet dus geen uitspraak over de huurprijs zelf en kan die prijs niet vaststellen. De huurcommissie is geen rechter en kan ook geen verklaring voor recht geven. De gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie wordt geconstrueerd door middel van een ‘fictieve overeenkomst’. Dit betekent dat partijen, wanneer zij zich niet binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter wenden, geacht worden de door de huurcommissie redelijke geachte huurprijs te zijn overeengekomen (art. 7:262).

De kantonrechter stelt de huurprijs vast. Waar dus de huurcommissie in zijn uitspraak slechts bepaalt of de huurprijs redelijk is of niet, koppelt de uitspraak van de kantonrechter er een prijs aan vast. Meestal wordt geprocedeerd door middel van een dagvaardingsprocedure. Voordeel hiervan is dat in één procedure meer onderdelen van één huurgeschil tegelijk aan de orde kunnen worden gesteld. Op grond van art. 7:262 lid 3 is geen hoger beroep of cassatie mogelijk tegen de uitspraak van de kantonrechter in huurprijsgeschillen.

Op grond van art. 7:262 lid 2 is geen hoger beroep of cassatie mogelijk tegen de uitspraak van de kantonrechter in huurprijsgeschillen. Deze regel leidt uitzondering in de situatie waar een van de volgende vragen ter discussie staat:
1. Is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van het huurprijzenrecht getreden?
2. Heeft de kantonrechter fundamentele beginselen van een eerlijk en onpartijdig proces geschonden (met andere woorden is er ‘verzuim van essentiële vormen’)?

Vanaf 1 januari 2019 heeft de Huurcommissie een breder taakpakket. Concreet betekent dit voor de huurder dat hij voortaan ook een verzoek kan indienen over gedragingen van de verhuurder. Het kan gaan over alle gedragingen van de verhuurder, op basis van de huurovereenkomst, behalve over geschillen die zien op het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen. Over dergelijke geschillen kan alleen een rechter uitspraak doen.

8.2.12.4 Berekening van de huurprijs door middel van het puntenstelsel

Belangrijke hoofdregel in het huurprijzenrecht is dat partijen in beginsel vrij zijn een huurprijs overeen te komen (art. 7:246). Van nietigheid is niet snel sprake. Wel hebben huurder en verhuurder de mogelijkheid de huurprijs op redelijkheid te laten toetsen door de huurcommissie. Bij de toets van de huurprijs op redelijkheid, speelt het woningwaarderingstelsel een centrale rol. Om te kunnen bepalen of de huurprijs of een huurprijswijziging redelijk is, dient het totaal aantal punten van de woning te worden berekend. Door middel van deze puntentelling wordt de kwaliteit van de woning aangeduid. Dit systeem wordt aangeduid als het woningwaarderingstelsel (WWS). Er bestaan een aantal verschillende woningwaarderingstelsels: één voor zelfstandige woonruimte, één voor onzelfstandige woonruimte en één voor woonwagens en standplaatsen. De woningwaarderingstelsels leiden de kwaliteit van de woning af uit diverse aspecten, zoals oppervlakte vertrekken, overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, woonvoorzieningen voor gehandicapten, buitenruimte, punten voor de WOZ-waarde, renovatie, bijzondere voorzieningen, monumentale status. Bij onzelfstandige woonruimte is tevens van belang met hoeveel personen bepaalde voorzieningen (bijvoorbeeld de keuken) gedeeld dienen te worden.

Voorzieningen die de huurder zelf in de woning heeft aangebracht mogen niet worden meegeteld bij berekening van de puntenwaardering, tenzij de verhuurder aan de huurder hiervoor een vergoeding heeft betaald (art. 13 lid 4 UHW). De verschillende woningwaarderingstelsels zijn vastgelegd in bijlages bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

Per 1 juli 2011 telt het energielabel mee in de berekening van de huurprijs van zelfstandige woonruimte. Het energielabel geeft aan hoe zuinig de woning is. Hoe zuiniger de woning, hoe meer punten, en hoe hoger de maximale huurprijs. Wanneer geen energielabel aanwezig is, wordt de energieprestatie bepaald aan de hand van het bouwjaar. Daarvoor bestaat een tabel, de tabel ‘Bouwjaarklasse’. Een woning zonder energielabel heeft bijna altijd een lager aantal punten dan wanneer zo’n label wel is verstrekt. Dat komt doordat de ‘bouwjaar-waardering’ geen rekening houdt met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking. Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woonruimten gewaardeerd met een puntenwaardering voor de ‘energie-index’ in plaats van het energielabel. De indeling in letters (A t/m F) wordt vervangen door een cijfer.

Huurders hebben bij aanvang van de verhuur recht op een energielabel van hun verhuurder. Wanneer een verhuurder geen energielabel aan de huurder verstrekt kan dat € 400 boete opleveren.

Het woningwaarderingsstelsel is zowel per 1 oktober 2015 als per 1 oktober 2016 ingrijpend aangepast. Sinds 1 oktober 2015 bepaalt de WOZ-waarde voor ongeveer een kwart de puntentelling. Een woning kan, afhankelijk van de WOZ-waarde, minder punten krijgen dan verwacht en (bij een nieuwe verhuring) in het gereguleerde (= niet geliberaliseerde) segment terecht komen. De minister komt investeerders in woningen tegemoet door te beloven dat die woningen toch geliberaliseerd mogen worden verhuurd, ook al zou de WOZ-waarde dalen in de toekomst. Woningen die worden gebouwd en opgeleverd in de periode 2015-2019 en die beschikken over 110 punten (zonder de punten op basis van de WOZ-waarde mee te rekenen), kunnen geliberaliseerd worden verhuurd, ongeacht de toekomstige ontwikkeling van de WOZ-waarde. Verhuurders verkrijgen hiermee al tijdens de projectontwikkeling voldoende zekerheid om een investeringsbeslissing te nemen.

Wijzigingen van het WWS in 2016 zijn onder andere:
– Per 1 september 2016 is de Wet Energieprestatievergoeding van kracht. Als een energiepresatievergoeding is overeengekomen, dan heeft dat gevolgen voor waardering van de energieprestatie van een woning.
– Met ingang van 1 oktober 2016 worden de punten voor de WOZ-waarde van kleine nieuwbouwwoningen (< 40 m²) in de regio’s Amsterdam en Utrecht anders berekend. Dat leidt dat tot een hoger aantal WWS-punten.

8.2.12.5 All-in huur

All-in huur komt met name bij kamerhuur vaak voor en houdt in dat één bedrag wordt betaald voor het gebruik van de kamer en de bijkomende kosten, zoals gas, water en licht en eventueel stoffering. Bij een all-in prijs is de te betalen prijs niet gesplitst in een deel (kale) huurprijs en een deel servicekosten.

Tot 1 juli 2014

Tot 1 juli 2014 stelde de huurcommissie bij een all-in huur de huurprijs vast op 55% van de maximale huurprijs. Het voorschotbedrag voor de servicekosten werd vastgesteld op 25% van die huurprijs, dat wil zeggen 25% van 55% van de maximale huurprijs. Zowel de verhuurder als de huurder kon zo’n verzoek doen.

Na 1 juli 2014

De procedure is aangepast. Sinds 1 juli 2014 moet de huurder eerst een voorstel doen aan de verhuurder om de all-in prijs te splitsen. In dat voorstel geeft de huurder aan welke kale huurprijs hij voorstelt en welk bedrag als voorschot voor nutsvoorzieningen en servicekosten. Tussen voorstel en ingangsdatum liggen ten minste twee maanden. Als de verhuurder niet akkoord gaat of niet reageert voor de voorgestelde ingangsdatum, dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen. De huurcommissie vindt het voorstel van de huurder redelijk als de voorgestelde huurprijs niet lager is dan 55% van de overeengekomen all-in prijs. Het voorgestelde voorschot op de servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen mag niet lager zijn dan 25% van de overeengekomen all-in prijs.

Alleen de huurder kan de huurcommissie inschakelen; de verhuurder niet.

Zie art. 7:258 jo. 17 UHW.

Voorbeeld

Freek huurt per 1 maart 2020 een (onzelfstandige) etage van de heer Bergsma, tegen een bedrag van € 500,00 all-in per maand. Op deze manier wil Bergsma zichzelf de administratie van het gas, water en elektriciteitsverbruik besparen. Hij heeft berekend dat het bedrag hoog genoeg is om de kosten van normaal verbruik door zijn huurder te kunnen dekken. Freek is akkoord gegaan met een dergelijke all-in prijs. Het maakt hem niet zoveel uit, zolang de totale prijs maar niet hoger is dan € 500,00 per maand. Er volgt een zeer strenge winter en Bergsma ontvangt van het energiebedrijf eind 2020 een forse naheffing voor de kosten van gasverbruik door Freek. Bergsma vindt het redelijk dat Freek een deel van deze extra hoge energierekening voor zijn rekening neemt. Immers, Freek heeft extra veel gas verbruikt. Freek is het hiermee niet eens. Hij betaalt een all-in prijs en meent dat hij daarom niet verplicht is bij te betalen, ook al is het nog zo’n strenge winter. Freek informeert naar zijn rechtspositie bij het Juridisch Loket (www.hetjl.nl). Daar wordt hij geïnformeerd over art. 7:258 BW. Freek stuurt een brief naar Bergsma en stelt voor de huurprijs uit te splitsen in een kale huurprijs van € 200,00 per maand en een voorschot voor de servicekosten en nutsvoorzieningen van € 100,00 per maand. De verhuurder gaat niet akkoord. Als Freek een procedure start bij de huurcommissie, vindt deze dit voorstel niet redelijk. De huurcommissie stelt de kale huurprijs vast op 55% van € 500,00. Dat is € 275,00 per maand. Het voorschot voor de servicekosten en nutsvoorzieningen stelt de huurcommissie vast op 25% van € 500,00. Dat is € 125,00 per maand. Totaal betaalt Freek vanaf dat moment € 275,00 en € 125,00. In totaal is dat € 400,00 per maand.

8.2.12.6 Monumenten

Het instandhouden van monumenten en beeldbepalende elementen aan een woning kost extra geld omdat de eigenaar is gebonden aan allerlei eisen en richtlijnen. De huurcommissie komt de verhuurder tegemoet in deze extra kosten, door een huurprijs boven de maximaal redelijke huur toe te staan. De regels voor de tegemoetkoming staan in de beleidsnotitie ‘Monumentenbeleid Huurcommissies’ (www.huurcommissie.nl). Er wordt onderscheid gemaakt tussen Rijksmonumenten en andere monumenten.

8.2.12.7 Toetsing nieuwe huurprijs

De hoogte van de (kale) huurprijs kan op een aantal momenten door de huurcommissie worden getoetst. Allereerst kan dat direct na het aangaan van de huurovereenkomst (art. 7:249). Dit verzoek tot toetsing van de overeengekomen huurprijs moet dan worden ingediend bij de huurcommissie binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Is de huurder te laat met zijn verzoek, dan kan de huurprijs die is overeengekomen bij aanvang van de huur niet meer worden getoetst. De enige mogelijkheid die dan overblijft is het doen van een voorstel tot huurverlaging (zie hierna). Wordt het verzoek wel tijdig ingediend, dan werkt de uitspraak van de huurcommissie terug tot het begin van de huurovereenkomst. De huurcommissie past bij beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuur het woningwaarderingstelsel toe.

Met ingang van 1 juli 2016 kent art. 7:249 een tweede lid. Daar is geregeld dat de tijdelijke huurder van een zelfstandige woning (als bedoeld in art. 7:271 lid 1, zie onderdeel 8.2.4.8) het recht om de aanvangshuurprijs te laten toetsen tot zes maanden na afloop van zijn tijdelijke huur. Deze regeling beschermt de huurder die toetsing van de aanvangshuurprijs tijdens zijn tijdelijke huur niet aandurft, omdat hij bang is dat zijn huurcontract om die reden niet voor onbepaalde tijd zal worden.

8.2.12.8 Huurverhoging

De huurprijs kan door de verhuurder eens per jaar worden verhoogd. De verhuurder dient deze verhoging aan te zeggen. Aan deze aanzegging worden bepaalde vereisten gesteld. Een modelbrief is te vinden op www.huurcommissie.nl. Meestal zal wijziging plaatsvinden per 1 juli. Veel verhuurders verhogen per die datum de huurprijzen van alle woningen in hun woningbestand. Art. 7:250 lid 1 onder a geeft een uitzondering op de hoofdregel: gedurende het eerste jaar kan de huurprijs eerder worden gewijzigd. Deze mogelijkheid is in het leven geroepen om de verhuurder de mogelijkheid te geven de huurprijs voor alle woningen die in zijn beheer zijn, steeds per dezelfde datum (meestal 1 juli) te verhogen. Art. 7:250 lid 3 kent nog een uitzondering op de hoofdregel dat de huurprijs slechts eenmaal per jaar kan worden verhoogd. Ook deze uitzondering is geschreven om de verhuurder tegemoet te komen, met name voor het geval hij is vergeten een huurverhoging voor te stellen.

Het artikel luidt:

In afwijking van lid 1 kan de huurprijs worden verhoogd tegen het einde van een tijdvak dat evenzoveel korter dan twaalf maanden is, als het daaraan voorafgaande tijdvak langer dan twaalf maanden is geweest.

Voorbeeld

Jan huurt per 1 maart 2018 een woning van Bergsma. De huurprijs kan gedurende het eerste jaar eenmaal worden verhoogd. Stel, Bergsma kiest ervoor per 1 juli 2018 te verhogen. De daarop volgende huurverhoging kan een jaar later, per 1 juli 2019, worden doorgevoerd. Stel nu dat Bergsma vergeet de huurverhoging per 1 juli 2019 aan te zeggen. Hij is hiermee twee maanden te laat, zodat de huur pas per 1 september 2019 wordt verhoogd. Wat betekent dit voor de verhoging in het jaar 2020? Volgens de hoofdregel van art. 7:250 lid 1 sub b zou de huur pas per 1 september 2020 kunnen worden verhoogd. De huur kan immers slechts eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd, aldus deze hoofdregel. Dit zou betekenen dat Bergsma dan voortaan altijd gebonden zou zijn aan de datum van 1 september. Om de verhuurder in dit soort situaties tegemoet te komen geeft art. 7:250 lid 3 de verhuurder de mogelijkheid de huurprijswijziging zoveel eerder te laten ingaan als de vorige wijziging te laat was. Dit betekent dat Bergsma na de huurverhoging per 1 september 2019 de huurprijs opnieuw kan verhogen per 1 juli 2020. De verhoging in 2019 was immers twee maanden ‘te laat’. De verhoging in 2020 kan daarom op grond van art. 4 lid 3 twee maanden ‘te vroeg’ ingaan. Het overzicht van verhogingen komt er dan als volgt uit te zien:
• 1 maart 2018: aanvang huurovereenkomst
• 1 juli 2018: eerste huurverhoging
• 1 september 2019: tweede huurverhoging
• 1 juli 2020: derde huurverhoging
• 1 juli 2021: vierde huurverhoging
• etc.

Het bedrag van de verhoging

Elk jaar wordt door de minister (met goedkeuring van de Tweede Kamer) bepaald met welk percentage de huren van sociale huurwoningen (huurprijs onder de liberalisatiegrens) per 1 juli van dat jaar mogen worden verhoogd (art. 10 lid 2 UHW):
– van 1 juli 2010 tot 1 juli 2011: 1,2%
– van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012: 1,3%
– van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013: 2,3%
– van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014: 4% − 6,5 %
– van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015: 4% − 6,5 %
– van 1 juli 2015 tot 1 juli 2016: 2,5 − 5%
– van 1 juli 2016 tot 1 januari 2017: 2,1% − 4,6% 
– van 1 januari 2017 tot 1 januari 2018: 1,8% − 4,3%
– van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019: 3,9% − 5,4%
– van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020: 4,1% − 5,6%
– van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021: 5,1% − 6,6%

Met ingang van 1 januari 2017 geldt voor zelfstandige woonruimte het tijdvak van 1 januari tot 1 januari. Dat heeft te maken met uitvoering van de huurtoeslag door de Belastingdienst.

Het huurverhogingspercentage van sociale (niet geliberaliseerde) huurwoningen is gekoppeld aan een inflatiepercentage. Sinds 2005 is dat het inflatiepercentage van het laatst verstreken kalenderjaar. Het percentage wordt jaarlijks vastgesteld. Vanaf 1 juli 2013 is het huurverhogingspercentage hoger dan de inflatie (in 2013 en 2014: inflatie + 1,5%). Daarnaast wil het kabinet zorgen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Daarom is per 1 juli 2013 nog een extra huurverhoging mogelijk voor hogere inkomens. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan: de inkomensafhankelijke huurverhoging. Art. 7:252a gaat daarover.

In 2020 worden huurverhogingen als volgt geregeld:
• 2,6% inflatie + 2,5% voor huishoudinkomens tot € 43.574 = 5,1% (maximaal)
• 2,6% inflatie + 4% voor huishoudinkomens boven € 43.574 = 6,6% (maximaal)

Verhuurders kunnen een inkomensverklaring opvragen via de website van de Belastingdienst: www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl.

Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen gelden nog de tijdvakken van 1 juli tot en met 30 juni. Per 1 juli 2020 is de maximale huurverhoging voor die categorieën: 4,1%.

De huurverhoging van geliberaliseerde huurwoningen is niet aan een maximum percentage gebonden. Meestal wordt gebruik gemaakt van indexering.

Het gaat hier steeds om huurverhoging tijdens de looptijd van een huurovereenkomst. Na mutatie kan de huur voor een bepaalde woning onbeperkt worden verhoogd. Slechts als de huurprijs de maximale huurprijsgrens overschrijdt, kan huurverlaging via de huurcommissie worden afgedwongen. Dit kan betekenen dat twee buren die een identieke woning huren van dezelfde verhuurder, een verschillende huurprijs betalen. De ene buurman betaalt dan bijvoorbeeld een huurprijs die ligt op 70% van de voor die woning geldende maximale huurprijs, terwijl de andere buurman op 100% van dit maximum zit.

8.2.12.9 Bezwaar tegen de verhoging

De huurder kan bezwaar maken tegen een voorstel tot (jaarlijkse) huurverhoging indien hij van mening is dat de kwaliteit van de woning niet in overeenstemming is met de voorgestelde huurprijs. De kwaliteit van de woning wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel. In de praktijk betekent dit dat de huurverhoging niet redelijk is indien en voor zover de voorgestelde huurprijs hoger is dan de maximale prijs, die wordt berekend aan de hand van het woningwaarderingstelsel.

Als de verhuurder een extra inkomensafhankelijke huurverhoging wil doorvoeren, dan heeft de huurder ook nog de mogelijkheid om bezwaar te maken op basis van het inkomen. Er zijn twee gronden mogelijk:
1. Het inkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet.
2. Het inkomen in het jaar daarop is gedaald (in 2019 lager dan in 2018 bij huurverhoging 2020).

Als de huurder niet akkoord gaat, kan hij twee wegen bewandelen. Hij kan de voorgestelde verhoging betalen en tevens bezwaar maken of hij kan de voorgestelde verhoging niet betalen.

1. Indien de huurder niet akkoord gaat met de verhoging, maar hij deze wel wil betalen (om te voorkomen dat er een huurachterstand ontstaat indien de huurcommissie de verhoging redelijk zal achten), dan dient hij het voorstel – door middel van een bezwaarschrift – schriftelijk af te wijzen vóór de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging (art. 7:253 lid 1). Als de huurder dit niet tijdig doet en de verhoging wel gaat betalen, dan zit de huurder aan de verhoging vast.
Als de huurder wel tijdig reageert, dan moet de verhuurder actie ondernemen! Hij moet binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid (art. 7:253 lid 1). Als de verhuurder dit nalaat blijft de oude prijs gelden. Een model van een bezwaarschrift en een model verzoekschrift is te vinden op www.huurcommissie.nl.

2. De huurder kan er ook voor kiezen niet te betalen. Als hij wel een bezwaarschrift indient, geldt dezelfde procedure als onder (1) omschreven: de verhuurder moet binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid. In de situatie waarin de huurder de huurverhoging niet betaalt en ook geen bezwaarschrift indient, is het soms de huurder die de huurcommissie dient in te schakelen. Nagegaan moet worden hoe de verhuurder de huurverhoging heeft aangezegd: aangetekend of per gewone post. Als het huurverhogingsvoorstel aangetekend is verstuurd, moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen. Een model is te vinden op www.huurcommissie.nl. Als het voorstel niet aangetekend is verstuurd, moet de verhuurder binnen drie maanden na de ingangsdatum een herinnering sturen via de aangetekende post. Daarna kan de verhuurder afwachten. De huurder heeft daarna nog een maand de tijd om de huurcommissie in te schakelen. Als de huurder zich niet (tijdig) tot de huurcommissie wendt, is hij gebonden aan de verhoging (art. 7:253 lid 3).

8.2.12.10 Bijzonder geval: huurverhoging na renovatie

Als de verhuurder in de woning voorzieningen aanbrengt, waardoor het woongenot stijgt, dan kan de huurprijs worden verhoogd. Gedacht kan worden aan vervangen van enkel door dubbel glas of het aanbrengen van centrale verwarming. Het moet gaan om daadwerkelijke verbeteringen en niet om onderhoudswerkzaamheden. Het verrichten van groot onderhoud is een verplichting van de verhuurder, waarvoor geen huurverhoging in rekening mag worden gebracht. Huurverhoging is ook mogelijk als voorzieningen voor gehandicapten zijn aangebracht (art. 7:255 sub a). Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurverhoging, kan de huurcommissie worden ingeschakeld (art. 7:255 lid 2).

Relevant is ook art. 7:243. Daarin is bepaald dat de verhuurder, op verzoek van de huurder, verplicht is om verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot deze kosten. Dit geldt slechts voor een drietal voorzieningen, genoemd in art. 7:243 lid 2: 
– het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies (gevel of dakisolatie);
– het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte (vloerisolatie);
– het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80%, indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is (HR-ketel).

8.2.12.11 Huurverlaging

Verlaging van de huurprijs is niet gebonden aan regels met betrekking tot de frequentie daarvan. De huurcommissie kan altijd – gedurende het gehele jaar – de huurprijs verlagen, ongeacht wanneer de laatste huurverhoging is geweest.

De vormvereisten zijn vrijwel dezelfde als bij huurverhoging en vastgelegd in art. 7:252. Net als het voorstel tot verhoging moet het huurverlagingsvoorstel minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan (art. 7:252 lid 1). Verder bepaalt art. 7:252 lid 2 dat in het voorstel tot wijziging moet worden vermeld:
– de geldende huurprijs;
– het percentage of het bedrag van de wijziging;
– de (nieuwe) voorgestelde huurprijs;
– de voorgestelde ingangsdatum;
– de wijze waarop en de termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken.

Huurverlaging is niet gebonden aan een bepaald percentage. Of huurverlaging mogelijk is, hangt enkel af van de kwaliteit van de woning. Als de huurprijs hoger is dan de maximale huur, kan door de huurder huurverlaging worden gerealiseerd tot de maximale huurprijs. Ook gebreken in de woonruimte kunnen aanleiding zijn voor huurverlaging. In dat geval dient echter een bijzondere, afwijkende procedure te worden gevolgd.

Art. 7:254 geeft een aantal regels speciaal voor het voorstel tot huurverlaging door de huurder. Het betreft hier huurverlaging als een periode van zes maanden na aanvang van de overeenkomst is verstreken. Gedurende de eerste zes maanden geldt de procedure van art. 7:249. Het grote verschil tussen de procedures op grond van art. 7:249 en die op grond van art. 7:254 is dat huurverlaging op grond van art. 7:249 terugwerkt tot aanvang van de huurovereenkomst. Huurverlaging op grond van art. 7:254 werkt alleen voor de toekomst.

Zoals gezegd is huurverlaging mogelijk als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs, berekend aan de hand van het woningwaarderingstelsel. De procedure is het spiegelbeeld van de procedure die gevolgd dient te worden bij huurverhoging. De huurder doet een voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder. Tussen het voorstel en de ingangsdatum moet – net als bij huurverhoging – een periode van twee volle maanden zitten (art. 7:252 lid 1). De verhuurder heeft, evenals de huurder, de keuze om wel of niet te reageren op het voorstel. Als de verhuurder niet reageert op het voorstel tot verlaging, of als hij uitdrukkelijk bezwaar maakt bij de huurder, dan dient de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek te richten tot de huurcommissie.

Specifiek voor de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt art. 7:252b BW. Bij een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen kan de huurder een huurverlaging voorstellen. Ook door wijziging van de huishoudsamenstelling kan daar sprake van zijn. Dit huurverlagingsvoorstel moet, net als andere huurprijswijzigingen, twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht. Uit lid 2 van art. 7:252b blijkt dat de huurder gegevens moet overleggen met betrekking tot de huishoudinkomens.

8.2.12.12 Huurverlaging wegens gebreken

Ook gebreken in de woonruimte kunnen aanleiding zijn voor – tijdelijke – huurvermindering. Het huurrecht kent sinds augustus 2003 twee procedures bij gebreken. Voor beide procedures geldt een termijn van zes maanden, die aanvangt bij mededeling van het gebrek aan de verhuurder. Mededeling van het gebrek aan de verhuurder moet schriftelijk gebeuren. Een modelbrief is te vinden op www.huurcommissie.nl. Indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2, dan kan huurvermindering worden gevorderd bij de kantonrechter op grond van art. 7:207. Indien het gebrek ook valt aan te merken als gebrek in de zin van art. 7:241, dan kan de huurder er voor kiezen om, in plaats van de procedure bij de kantonrechter op grond van art. 7:207, een verzoek tot huurvermindering in te dienen bij de huurcommissie (art. 7:257 lid 2). Er bestaan derhalve twee verschillende begrippen ‘gebrek’ en twee verschillende procedures. Het begrip van art. 7:204 lid 2 is zeer ruim.

Van een gebrek in de zin van art. 7:241 is pas sprake als het voorkomt in het ‘gebrekenboek’ van de huurcommissies. In het gebrekenboek is vastgelegd welke onderhoudsgebreken de huurcommissie ernstig genoeg vindt voor huurverlaging. Dat beleidstuk is te vinden www.huurcommissie.nl. Er worden drie categorieën gebreken onderscheiden, te weten categorie A, B en C.

Categorie A bevat een lijst met ‘zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte’, zoals geen aansluiting op het riool, geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht in een aantal vertrekken, geen daglicht in het woon- of slaapvertrek. Categorie B bevat een lijst met ‘ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte’, zoals in de keuken, woon- of slaapvertrekken als gevolg van de bouwkundige staat, sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot voordoet dat de bruikbaarheid van de vertrekken ernstig is aangetast. Categorie C betreft de ‘overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte’. Categorie C kent ook een lijst met gebreken, maar hier betreft het geen limitatieve opsomming, in tegenstelling tot de lijsten van categorie A en B. In categorie C gaat het om gebreken die niet onder een van de andere categorieën vallen en die desalniettemin het woongenot ernstig schaden. Lijst C noemt een aantal voorbeelden, zoals onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie, waardoor ernstige stank‑ en vochtoverlast ontstaat, een slechte verwarmingsinstallatie waardoor adequate verwarming niet mogelijk is, voortdurende ernstige geluidsoverlast van technische installaties.

De huurcommissie spreekt een tijdelijke verlaging van de huurprijs uit, die een percentage bedraagt van de (feitelijke) huurprijs. De verlaging gaat in op de eerste dag van de maand volgende op het tijdstip waarop de huurder de gebreken schriftelijk bij de verhuurder heeft gemeld. Als het gebrek vervolgens door de verhuurder alsnog wordt opgeheven, dan wordt de verlaging vanaf de daaropvolgende maand ongedaan gemaakt. Als partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een gebrek is opgeheven, kan de verhuurder de huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen.

Uit art. 7:250 lid 2 volgt dat zolang de huurprijs is verlaagd, er geen eenzijdige verhoging van de geldende huurprijs kan worden gerealiseerd, zolang de gebreken niet zijn opgeheven. Maar let op: dit gaat alleen over huurverhoging in de periode waarin de huurcommissie de huurprijs heeft verlaagd. Als dat niet het geval is, dan zijn gebreken geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. Veel huurders denken dat gebreken aanleiding zijn om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. Dat is niet het geval; het is alleen zinvol als de huurcommissie een tijdelijke verlaging van de huurprijs heeft uitgesproken. Anders niet.

8.2.12.13 Bijzonder geval: indexering

Een huurovereenkomst kan een ‘huurprijsindexeringsclausule’ bevatten. Een dergelijke clausule koppelt de huurverhoging aan een prijsindexcijfer. Een indexeringsclausule betekent jaarlijks een automatische huurverhoging, zonder dat hiervoor een aanzegging of voorstel hoeft te worden gedaan (art. 7:248). De clausule kan rechtsgeldig in een huurovereenkomst worden opgenomen, maar is wel aan regels gebonden. Zie daarover lid 2. De verhuurder moet kiezen tussen verhoging via een indexeringsclausule of jaarlijkse verhoging als hierboven omschreven (art. 7:248). Ook kan verhoging door middel van een indexering niet plaatsvinden met een percentage dat hoger is dan het jaarlijks vast te stellen huurverhogingspercentage, als hiervoor beschreven.

In de geliberaliseerde sector geldt de begrenzing van art. 7:248 lid 2 niet. In veel van die contracten wordt door beleggers en huurders onderling afgesproken dat er een maximum geldt van bijvoorbeeld inflatie + 2%.

8.2.12.14 Overige betalingen en servicekosten

Naast het enkele gebruik van de woning kan de verhuurder andere diensten aanbieden, zoals de levering van water/gas etc. of de werkzaamheden van bijvoorbeeld een huismeester. De wet maakt onderscheid tussen kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter, servicekosten en energieprestatievergoeding. Tot 1 juli 2014 maakten kosten voor ‘nutsvoorzieningen met een individuele meter’ deel uit van de post ‘servicekosten’.

Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter

Art. 7:259 lid 1 bepaalt dat uitgangspunt is het bedrag dat huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Bestaat er geen overeenstemming tussen partijen, dan gaat het om het bedrag dat in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften, of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. In de praktijk komt het erop neer dat de huurder de feitelijke kosten, vastgesteld op basis van de meterstanden, moet betalen.

Servicekosten

Art. 7:237 lid 3 definieert servicekosten als ‘de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten’. Het gaat alleen om kosten die verband houden met de bewoning. Andere kosten dan woonservicekosten mogen niet via de servicekosten aan de huurder worden doorberekend. Hierbij kan worden gedacht aan zorgverlening en maaltijdverstrekking. Dit soort kosten dienen buiten de huurovereenkomst om aan de huurder in rekening worden gebracht. In het Besluit servicekosten zijn woon-servicekosten uitgewerkt. Dit Besluit noemt onder meer het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten, en de werkzaamheden van een huismeester.

Energieprestatievergoeding

Op 1 september 2016 is de energieprestatievergoeding ingevoerd (art. 7:234 lid 4). Dit is een vergoeding voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen. Het gaat dan om ‘nul op de meter’-woningen. Art. 7:261a bepaalt dat de huurcommissie de overeengekomen vergoeding kan toetsen.

Voorschot

De precieze hoogte van de bijkomende kosten is vooraf vaak niet vast te stellen. Energiekosten bijvoorbeeld zijn variabel en het werkelijke verbruik kan pas achteraf worden vastgesteld. Er wordt daarom gewerkt met een voorschot en een afrekening. De huurder betaalt maandelijks een voorschot. Aan het eind van het boekjaar verstrekt de verhuurder vervolgens een afrekening aan de huurder. Het voorschotbedrag voor ‘nutsvoorzieningen met een individuele meter’ kan door de huurcommissie verlaagd worden als het (veel) hoger is dan de daadwerkelijk te verwachten kosten (art. 7:261 lid 3). Het gaat hier dus niet om het toetsen van de afrekening, maar het voorschot.

De verhuurder kan in bepaalde gevallen eenzijdig het voorschot verhogen. Dat is mogelijk als 70% van de huurders akkoord gaat met wijzigingen van de leveringen en diensten en de bijbehorende kosten (art. 7:261 lid 2). Of als uit de afrekening blijkt dat het voorschot voor bestaande kostenposten te laag is.

Termijn

De termijn waarbinnen de verhuurder een afrekening moet verstrekken is zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Indien het boekjaar niet gelijk loopt met het kalenderjaar, dan moet worden afgerekend binnen zes maanden na het eind van het kalenderjaar waarin dat boekjaar is geëindigd (art. 7:259 lid 2). De huurder heeft recht op inzage indien hij twijfelt aan de juistheid van de afrekening (art. 7:259 lid 4). Als tussen partijen vervolgens onenigheid blijft bestaan over de afrekening, kan de huurder (of verhuurder) zich tot de huurcommissie wenden met het verzoek een uitspraak te doen over de betalingsverplichting van de huurder (art. 7:260 lid 1). Dat dient te gebeuren binnen twee jaar na het moment waarop de afrekening verstrekt had moeten worden (art. 7:260 lid 2).

Tuinonderhoud

De verhuurder mag geen kosten in rekening brengen voor diensten of zaken waarvan de huurder het genot niet ontleent aan de huurovereenkomst. Een voorbeeld daarvan betreft een gemeenschappelijke tuin of groenvoorziening. Als de huurder van bijvoorbeeld een flatwoning het genot heeft van een gemeenschappelijke groenvoorziening, dan mogen kosten daarvoor slechts via de servicekosten worden doorberekend als de huurder het gebruiksrecht van die gemeenschappelijke tuin ontleent aan de huurovereenkomst. Is dat niet het geval, omdat het groen openbaar is, dat wil zeggen voor alle burgers of omwonenden toegankelijk, dan mag de verhuurder daarvoor geen kosten in rekening brengen, ook niet als de verhuurder het onderhoud van deze tuin voor zijn rekening neemt. Dit bepaalde de Hoge Raad in 2000 (HR 9 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6157).

Meer informatie over de servicekostenafrekening en over het beleid van de huurcommissie met betrekking tot de verschillende servicekostenposten is te vinden op www.huurcommissie.nl. De Huurcommissie behandelt (sinds 1 juli 2014) een geschil over servicekosten alleen als het om een bedrag van € 36,00 of meer gaat.

De Warmtewet

Tot 1 juli 2019 speelde de Warmtewet een rol voor huurders die zijn aangesloten op een gemeenschappelijk warmtenet te beschermen. Bijvoorbeeld stadsverwarming, blokverwarming en warmte-koude-opslag. Er was een afzonderlijke leveringsovereenkomst nodig. De verhuurder was leverancier van warmte en moest zich houden aan de normen van de Warmtewet. Per 1 juli 2019 is Warmtewet gewijzigd. Verhuurders die via blokverwarming of een warmte- en koude-opslaginstallatie warmte leveren aan hun huurders vallen niet meer onder deze wet. Verhuurders mogen vanaf dat moment de kosten voor de warmtelevering aan huurders in rekening brengen als servicekosten. Dat geldt niet voor de kosten voor afschrijving en het onderhoud van collectieve warmte-installaties. Die kosten moeten gefinancierd worden vanuit de kale huur.

8.2.12.15 Onredelijke bedingen

Art. 7:264 luidt: ‘Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.’ Deze bepaling is gegeven om misstanden tegen te gaan. Zij beschermt de huurder tegen onredelijke afspraken, voor zover die zijn gemaakt bij het aangaan van een huurovereenkomst. Voor geschillen over de kale huurprijs of de servicekosten biedt het huurprijzenrecht diverse andere bepalingen die de huurder bescherming bieden. Art. 7:264 is dan ook bedoeld als schild tegen andere onredelijke bedingen. Brengt de verhuurder andere kosten dan de huurprijs en de servicekosten in rekening, op grond van onredelijke afspraken die – vaak op initiatief van de verhuurder – zijn gemaakt bij aanvang van de huur, dan kan de huurder aan betaling ontkomen. Zo’n onredelijke afspraak is nietig op grond van art. 7:264. Het is daarbij niet relevant dat de huurder zijn handtekening onder het contract heeft geplaatst en op die manier akkoord ging met het beding.

Enkele voorbeelden van veel voorkomende bedingen die onder het bereik van art. 7:264 kunnen vallen, zijn de volgende.

Waarborgsom

Het overeenkomen van een waarborgsom is toegestaan en wordt niet beschouwd als een onredelijk beding op grond van art. 7:264, tenzij het overeengekomen bedrag onredelijk hoog is. Over het algemeen kan worden aangenomen dat een waarborgsom die hoger is dan driemaal de maandhuur onredelijk is. Een beding dat de verhuurder geen rente over een waarborgsom is verschuldigd, is in beginsel niet onredelijk.

Sleutelgeld

Sleutelgeld wordt door sommige verhuurders gevraagd aan de kandidaat-huurder als voorwaarde voor het aangaan van een huurovereenkomst. Als dit bedrag niet wordt betaald, wordt de overeenkomst niet gesloten. Er staat echter geen enkele tegenprestatie van de kant van de verhuurder tegenover de betaling van het sleutelgeld. Het bedingen van sleutelgeld is nietig op grond van art. 7:264.

Verhuur- en administratiekosten

In tegenstelling tot sleutelgeld staat tegenover de betaling van verhuur- of administratiekosten wel een tegenprestatie van de verhuurder. Deze kosten vormen een vergoeding voor de diensten die de verhuurder levert voor het opstellen van het huurcontract en alle andere zaken die te maken hebben met het verhuren van een woning (bezichtigen, leveren van naamplaatjes, verzorgen van inspectie, etc.). Bedingen in de huurovereenkomst die de huurder verplichten dergelijke kosten te betalen zijn in beginsel redelijk, tenzij de kosten te hoog zijn. Rechters hanteren geen eenduidig criterium voor het beoordelen van de in rekening gebrachte kosten. Sommige kantonrechters gaan na in hoeverre de in rekening gebrachte kosten in redelijke verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden. Andere kantonrechters zijn van mening dat een vast percentage van de huurprijs als verhuurkosten in rekening mag worden gebracht.

In Ymere/Nellestein (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767) oordeelt de Hoge Raad over verhuur- en administratiekosten, die woningcorporatie Ymere in rekening brengt aan nieuwe huurders. Het gaat om een bedrag van € 125 (inclusief naamplaatje) of € 115 (exclusief naamplaatje). Volgens Ymere hebben de kosten betrekking op naamplaatjes, drukwerk (huurovereenkomsten, algemene voorwaarden en folders), research/controle stukken, werkzaamheden verhuurmakelaar en Woningnet. De kantonrechter en hof oordelen dat Ymere aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van: een naamplaatje/eenvoudig voorlichtingsmateriaal/de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Voor die posten is niet in discussie dat een bedrag van € 26,50 daarvoor redelijk is. Het hof neemt daarbij als uitgangspunt dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht. De Hoge Raad bevestigt dit.

Overnamekosten

Als de huurder roerende zaken overneemt en hiervoor wordt een onredelijk hoog bedrag gevraagd, dan kan een dergelijke afspraak onder het bereik van art. 7:264 vallen. Het maakt daarbij niet uit of de huurder de zaken overneemt van de verhuurder of de vertrekkende huurder. Art. 7:264 is immers ook van toepassing als een onredelijk voordeel ten behoeve van een derde (de vertrekkende huurder) wordt bedongen. Of een afspraak over overnamekosten onredelijk is, zal afhangen van de waarde van de overgenomen zaken. De waarde daarvan is in beginsel de economische waarde, vast te stellen aan de hand van de gemaakte kosten en afschrijving.

Bemiddelingskosten

Er zijn diverse makelaars en tussenpersonen actief op de markt van huur en verhuur. Deze instanties bemiddelen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Vaak worden woningen te huur aangeboden via een website op internet. De huurder kan daarop reageren en zo in contact komen met de verhuurder. Als het komt tot een geslaagde verhuur, moet de huurder een bepaald bedrag (courtage) betalen aan de makelaar of tussenpersoon/bemiddelaar. De Hoge Raad bepaalde in 2015 (HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099, 108 Duinzigt/Tacq) dat de bemiddelaar geen geld mag vragen aan de huurder als hij ook voor de verhuurder bemiddelt. Ongeacht of de verhuurder voor deze diensten betaalt.

Uit art. 7:417 lid 4 volgt dat een verhuurmakelaar die werkzaamheden verricht voor zowel de verhuurder als de particuliere huurder, geen vergoeding/bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen. Met andere woorden: een tussenpersoon mag geen ‘twee heren dienen’. Art. 7:417 is geen specifieke huurrecht-regeling, maar kan daarop wel van toepassing zijn. Voor toepasselijkheid van art. 7:417 is niet vereist dat de verhuurder ook daadwerkelijk courtage (of ‘loon’) verschuldigd is aan de tussenpersoon. Het gaat erom dat de bemiddelaar werkt verricht voor zowel verhuurder als huurder.

Art. 7:417 lid 4 BW is niet van toepassing als de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ fungeert, dat wil zeggen dat verhuurder en huurder rechtstreeks en zonder tussenkomst van de beheerder ervan contact met elkaar kunnen opnemen.

De bemiddelaar mag wel vergoeding vragen als hij een opdracht krijgt van een woningzoekende om een woning te zoeken, terwijl die woning (nog) niet behoort tot het woningaanbod van de bemiddelaar.

Art. 7:264 kan ook een rol spelen bij bemiddelingskosten. Een dubbele courtage levert strijd op met art. 7:417 lid 4 en zal alleen om die reden al onredelijk zijn en dus ook in strijd met art. 7:264. Maar als de makelaar alleen in opdracht van de huurder werkt, en art. 7:417 lid 4 dus niet van toepassing is, dan kan de huurder soms terugvallen op art. 7:264 lid 2. Die bepaling kan de huurder beschermen tegen onredelijk hoge courtage. Of dat zo is, zal er onder andere van afhangen welke werkzaamheden de makelaar precies verricht voor de huurder.