Kettingbedingen zijn bedingen die trachten bepaalde verplichtingen ook op rechtsopvolgers onder bijzondere titel te doen overgaan, in de vorm van een persoonlijke verplichting tot het opleggen van die verplichtingen aan de rechtsverkrijger onder bijzondere titel ten behoeve van de gerechtigde uit het kettingbeding.
Kettingbedingen bestaan uit drie elementen (zie ook MODEL 5.4A), te weten:
– de verplichting waar het om gaat; zo’n verplichting kan velerlei inhoud hebben;
– de verplichting om deze verplichting ten behoeve van de gerechtigde op te leggen aan rechtsopvolgers onder bijzondere titel en van deze te bedingen dat ook iedere bedoelde rechtsopvolger het ook weer aan zijn rechtsopvolger ten behoeve van de gerechtigde zal opleggen en van hem zal bedingen;
– de verplichting tot het betalen van een boete wanneer zulks nagelaten wordt.
Kettingbedingen zijn als zodanig niet inschrijfbaar in de openbare registers en missen zakelijke werking.
Een kettingbeding is net zo sterk als de zwakste schakel: als nagelaten wordt van de verkrijger te bedingen dat hij gehouden is aan het beding, dan hoeft deze de verplichting niet jegens zich te laten gelden, ook al was het kettingbeding ingeschreven in de openbare registers. Dit is het nadeel van kettingbedingen ten opzichte van goederenrechtelijk werkende verplichtingen zoals erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen.
Kettingbedingen worden met name gebruikt wanneer het vestigen van erfdienstbaarheden of van kwalitatieve verplichtingen op grond van de eisen die de wet daaraan stelt, niet mogelijk is. Hier valt dus voornamelijk te denken aan verplichtingen om iets te doen.
In de notariële praktijk komt men kettingbedingen onder meer tegen in de algemene voorwaarden die gemeenten hanteren bij de uitgifte van grond ten behoeve van woningbouw of bedrijven. Regel is deze kettingbedingen evenals eventuele andere bijzondere lasten zoals erfdienstbaarheden, in elke opvolgende akte tot levering op te nemen zodat de op het betreffende registergoed betrekking hebbende goederenrechtelijke en obligatoire lasten zo veel mogelijk uit de laatste titel, het eigendomsbewijs, op te maken zijn.
De Hoge Raad heeft een belangrijk arrest gewezen over de betekenis van een kettingbeding. In het arrest Curaçao-Boyé (HR 17 mei 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5024, NJ 1986/760) heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een kettingbeding zaaksgevolg mist en dat een koper niet gebonden is aan zo’n beding als hij ten tijde van de koop het beding niet kende dan wel zich de strekking ervan niet bewust was. Is zulks het geval, dan is er geen sprake van onrechtmatig gedrag van de koper jegens de gerechtigde uit het kettingbeding.
De Hoge Raad overwoog dat voor de vraag of er aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad kan bestaan van de zijde van de verkrijger, verder van belang is onder meer of op de verkrijger een onderzoeksplicht rust, de ernst van het nadeel dat geleden wordt als gevolg van de doorbreking van het kettingbeding, de voorzienbaarheid van dit nadeel ten tijde van de koop en de mate waarin de verkrijger de wanprestatie heeft beïnvloed. Soortgelijke overwegingen treffen we ook aan bij het arrest Pos-van den Bosch HR 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789, NJ 1968/42), waar ook het profiteren van andermans wanprestatie aan de orde was. De vraag is in hoeverre de notaris zijn dienstverlening moet dan wel mag weigeren wanneer hem bekend is dat door overdracht de vervreemder jegens een derde wanprestatie pleegt. Bij de beantwoording van die vraag zijn de criteria uit HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831, NJ 2015/479 (Novitaris) leidend. Dat betekent dat de enkele wanprestatie van de vervreemder niet afdoet aan de ministerieplicht van de notaris, indien de verkrijger – die er recht op heeft geleverd te krijgen zonder de erfdienstbaarheid – levering verlangt. Wel is dienstweigering geboden indien de bijzondere omstandigheden van het geval met zich brengen dat wel sprake is van onrechtmatig handelen door de verkrijger. Dienstweigering is mijns inziens ook aangewezen in het geval over dat laatste gerede twijfel bestaat en cliënten niet in staat blijken de notaris van de geoorloofdheid van hun transactie te overtuigen. Hof Amsterdam (Notariskamer) 23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:166 heeft de criteria die de Hoge Raad in het Novitaris-arrest heeft aangelegd, inmiddels ook voor het tuchtrecht omarmd.
Hof Amsterdam (Notariskamer) 15 mei 2003, nr. 536/02 heeft daarnaast uitgemaakt dat de notaris niet gehouden is en ook niet bevoegd is eigenmachtig een eenmaal verbroken ketting wederom te repareren/op te nemen in de akte van levering.
De notaris stuitte bij de titelrecherche op een kettingbeding, dat in de voorafgaande akte van levering niet is opgenomen. Nu de ketting al was verbroken, kan deze niet eigenmachtig door de notaris worden hersteld. Hij mag zich niet zonder meer op het standpunt stellen dat het kettingbeding in de leveringsakte diende te worden opgenomen, bij gebreke waarvan hij zijn dienst zou weigeren.
‘6.2. Het hof is het met de notaris eens dat op hem de verplichting rust bij het uitoefenen van de van hem gevraagde werkzaamheden onderzoek te doen naar de aanwezigheid van een kettingbeding.
Het kettingbeding is in de voorafgaande akte van levering bewust en met opzet door de partijen bij die akte niet opgenomen. Hierdoor is de ketting verbroken en kan deze niet door de notaris alleen worden hersteld. Het hof is dan ook van oordeel dat de notaris zich niet zonder meer op het standpunt had mogen stellen dat het kettingbeding in de leveringsakte diende te worden opgenomen, bij gebreke waarvan hij niet zou meewerken aan het passeren van die akte. Hij heeft hiermee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. In het gegeven geval had de notaris zijn ministerie niet mogen weigeren’.