De notaris heeft een akte verleden waarbij X aan een Stichting Administratiekantoor aandelen overdroeg, terwijl de notaris tevens bestuurslid van die stichting was. Daardoor heeft de notaris de schijn gewekt dat aan de onpartijdigheid die van een notaris wordt vereist, getwijfeld kan worden.

23.2.4 Statutaire goedkeuring

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 25 juni 1992, WPNR 6084 (1993)

Oprichting vennootschappen door notaris buiten wettelijke termijn van 5 maanden ex art. 2:204a-1 BW.

23.2.10 CV, hoger beroep inhoud beroepschrift, klacht ontvankelijkheid, tuchtrecht procesorde

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 23 oktober 1997, WPNR 6343 (1999)

Inhoud

Hoewel het op zichzelf juist is dat klager formeel geen partij is bij de akte waarbij de CV is opgericht, kan geenszins worden geoordeeld dat hij dientengevolge geen belang heeft bij zijn klachten ter zake van het tot stand komen en de inhoud daarvan. Immers, klager en zijn toekomstige zakenpartner hebben zich tot de notaris gewend teneinde hun voornemen een samenwerkingsverband aan te gaan juridisch vorm te geven waarna is gekozen voor het oprichten van een CV waarbij een door klager en/of zijn kinderen op te richten dan wel aan te kopen ‘lege’ BV tot beherend vennoot zou worden benoemd. Bij het verlijden van de akte is klager voorts opgetreden als comparant in de hoedanigheid van bestuurder van de inmiddels door de echtgenote van klager en zijn kinderen aangekochte ‘lege’ BV. Klager was derhalve zozeer betrokken bij het tot stand komen van meergenoemde akte dat hij een zelfstandig belang bij zijn klachten heeft.
Ingevolge art. 50f WNA 1842 dient hoger beroep te worden ingesteld bij verzoekschrift en binnen 14 dagen na de dagtekening van het aangetekend schrijven, waarbij van de beslissing wordt kennisgegeven aan de klager onderscheidenlijk aan de notaris. Eerder al – onder meer in zijn beslissingen van 27 december 1990, nr. 8/90, van 21 januari 1993, nr. 25/92, van 22 april 1993, nr. 34/92 en van 26 januari 1995, nr. 234/94 – heeft het hof, gelet op de korte appèltermijn alsmede op de omstandigheid dat rechtsbijstand – ook voor de procedure bij de Kamer – niet verplicht is, geoordeeld dat een appellant die door het indienen van een verzoekschrift ter griffie van het hof binnen de appèltermijn hoger beroep heeft ingesteld van een beslissing van een Kamer van Toezicht, ook in dat hoger beroep ontvangen kan worden wanneer het beroepschrift niet de gronden bevat waarop het hoger beroep berust, mits die gronden in een met bekwame spoed ter griffie ingediend aanvullend rekest zijn bekend gemaakt. Klager heeft aan voornoemd vereiste voldaan door het indienen van een aanvullend beroepschrift.
Het hof schenkt eerst aandacht aan de grief van klaagster, zakelijk inhoudend dat de Kamer haar echtgenoot, hoewel medeklager, ten onrechte niet heeft opgeroepen om op zijn klacht gehoord te worden. Vast staat dat klaagster tezamen met – onder meer – haar echtgenoot bij brief een klacht tegen de notaris heeft ingediend en dat de Kamer uitsluitend klaagster heeft opgeroepen bij de mondelinge behandeling van de klacht aanwezig te zijn. De echtgenoot is ook niet aanwezig geweest. Hij heeft bij zijn brief de Kamer – onder meer – medegedeeld dat hij niet is opgeroepen voor de behandeling van de door hem ingediende klacht en dat zijn echtgenote bij de behandeling aan de Kamer heeft medegedeeld dat zij alleen voor zichzelf sprak en voorts heeft hij de Kamer verzocht hem mede te delen wanneer hij zal worden opgeroepen. Op voormelde brief is door de secretaris van de Kamer gereageerd bij brief met de mededeling: ‘Ik heb uw brief voorgelegd aan de voorzitter van de Kamer van Toezicht. Hij is van mening dat de zaak thans in handen is van het Hof te Amsterdam. U kunt daar uw standpunt naar voren brengen.’ Vervolgens heeft de echtgenoot nog bij brief bij de Kamer geprotesteerd tegen de wijze waarop de Kamer met zijn klacht is omgegaan. Het hof is, mede gelet op het feit dat het proces-verbaal van de Kamer niet ondubbelzinnig is, van oordeel dat er in redelijkheid aan getwijfeld kan worden dat de echtgenoot zijn recht als klager om in persoon door de Kamer gehoord te worden heeft opgegeven. Mitsdien dient de Kamer de klacht van de echtgenoot alsnog in behandeling te nemen. Tussen de onderscheidenlijk door klaagster en de echtgenoot tegen de notaris ingediende klachten bestaat zodanige samenhang dat het hof aanleiding ziet de beslissing in de zaak van klaagster aan te houden in afwachting van de beslissing van de Kamer op de klacht van de echtgenoot en het eventueel door hem daartegen in te stellen hoger beroep.

Jaar 1998

23.2.11 Stemmen (tellen van -)

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 23 april 1998, WPNR 6329 (1998)

Inhoud

De door de notaris op dit punt verstrekte – onjuiste – inlichtingen hebben ertoe geleid dat klager heeft nagelaten het besluit van de algemene vergadering aan te vechten dat inhield dat hij niet bij de eerste stemming tot secretaris was verkozen. Voorts heeft de foutieve berekening van de notaris in aanzienlijke mate bijgedragen aan het vervolgens tussen klager en de vereniging ontstane conflict omtrent de benoeming van een secretaris.

23.2.12 Bevoegdheid tot vervreemding, dienst weigeren, klacht ontvankelijkheid, kostenveroordeling, statutaire bepalingen niet te wijzigen, stichting

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 25 juni 1998, WPNR 6348 (1999)

Het hof steIt voorop dat het een notaris die de juridische wetenschap beoefent vrij staat ter zake van een rechtsvraag een standpunt in te nemen dat afwijkt van hetgeen algemeen als heersende leer wordt aanvaard; zulks brengt echter niet met zich mee dat het hem zonder meer vrij staat zulk een afwijkend standpunt in zijn notariële beroepsuitoefening ten grondslag aan zijn handelen te leggen. In casu constateert het hof dat de opvatting van de notaris niet als in de literatuur heersende opvatting kan worden aangemerkt (verwezen wordt naar de literatuuropgave onder paragraaf 7 van de brief van de raadsman van klager aan de Kamer van 29 maart 2000) en in de literatuur ook geen ondersteuning vindt; de door de notaris ingewonnen en overgelegde adviezen werpen daarop geen ander licht. Nu een tuchtprocedure als de onderhavige zich voor de beantwoording van bovenbedoelde civielrechtelijke rechtsvraag niet goed leent zal het hof de juridische merites van de opvatting van de notaris in het midden laten; het hof constateert echter dat de notaris heeft voortgebouwd op een bestuursbesluit waaraan naar hij wist of behoorde te weten een aanzienlijk risico van nietigheid kleefde, zodat door het passeren van de akte van statutenwijziging een gelijk risico werd aanvaard dat de daarin geconstateerde wijziging van de statuten eveneens nietig zou zijn. Het hof is van oordeel dat de aanvaarding van een dergelijk risico de notaris in strijd brengt met de tuchtnorm verwoord in art. 98 Wna. Dit klemt te meer omdat het bestuur van de Stichting en de notaris andere door de wet aangewezen wegen ter beschikking stonden die tot zekerheid hadden kunnen leiden, waar thans door het optreden van de notaris onzekere situatie is ontstaan over de vigerende tekst van de statuten van de Stichting die bij gebreke aan overeenstemming tussen het bestuur van de Stichting en klaagster slechts door de rechter kan worden beëindigd.
De notaris heeft met een beroep op art. 2:8 lid 2 BW betoogd dat art. 14 lid 2 van de statuten van de Stichting in casu niet gold omdat toepassing ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het hof is met de notaris van oordeel dat het hem vrij stond na te gaan of bij het uitoefenen van de van hem gevraagde werkzaamheden sprake was van de in art. 2:8 lid 2 BW bedoelde situatie. Dit vereist immers een rechtstoetsing, die, gelet op de aard van zijn functie, aan de notaris toekomt. Anders dan de Kamer, komt het hof dan ook tot het oordeel dat de notaris er geen verwijt van kan worden gemaakt dat hij toetst of op grond van art. 2:8 lid 2 BW een regel van de statuten van een rechtspersoon buiten toepassing dient te blijven.

23.2.18 Aandelenportefeuille, informatieplicht notaris

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 16 mei 2002, nr. 1058/01

De participatie van de kandidaat-notaris in de onroerend-goedmaatschap van haar familie is in deze periode slechts toelaatbaar indien iedere beïnvloeding van de kandidaat-notaris op de besluitvorming van de maatschap is uitgesloten. Dit kan worden bereikt door het beheer van het aandeel van de kandidaat-notaris in de maatschap zolang zij actief is als kandidaat-notaris of notaris op te dragen aan een rechtspersoon met zodanige statutaire voorzieningen dat redelijkerwijs elke beïnvloeding door de kandidaat-notaris op de besluitvorming en het bestuur van de maatschap uitgesloten kan worden geacht.

23.2.22 Art. 98 Wna, tuchtrecht omvang

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 22 september 2005, nr. 681/04

Inhoud

Inhoud

In de leveringsakte van de aandelen in PBS BV wordt aan de verkopende directeur-grootaandeelhoudster kwijting verleend voor haar schuld aan de vennootschap. De leveringsakte verwijst voor de schuld naar de aan de akte gehechte overnamebalans, maar daar staan geen activaposten op. De notaris betoogt dat de schuld niet verdwenen is, maar door schuldoverneming is overgegaan op de koper van de aandelen. Dat blijkt echter niet uit de akte en de overnamebalans. Mitsdien is de notaris onvoldoende zorgvuldig te werk gegaan. Ingeval van schuldoverneming had de schuld immers als vordering van de vennootschap onder de activa op de balans moeten staan. Daarbij wordt in de akte niet over schuldoverneming gesproken maar over verrekening. Het heeft er dan ook alle schijn van dat het de bedoeling van partijen was om de schuld aan de vennootschap te laten verdwijnen. Dat de notaris niet verantwoordelijk is voor de inhoud van een overnamebalans en dat er ook geen wettelijk verplichting is om bij een aandelenoverdracht een overnamebalans aan de leveringsakte te hechten, doet er niet aan af dat de notaris had moeten beseffen dat de tekst van de akte, in combinatie met de overnamebalans waar de schuld niet als vordering van de vennootschap op voorkomt, voor schuldeisers van de vennootschap op zijn minst genomen onduidelijkheid schept over een verhaalsmogelijkheid – te weten de vordering die de vennootschap had op de directeur-grootaandeelhoudster – en dat daardoor de overdracht het risico van benadeling van schuldeisers in zich draagt. De zorgplicht van de notaris brengt met zich mee dat hij dat zoveel mogelijk voorkomt.

Jaar 2007

23.2.26 Bevoegdheid tot bezwaren, tegenstrijdig belang, voogdij

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 28 juni 2007, nr. 1718/06.

De stichting Vrienden van X werd in 1968 opgericht door Y. Bij verzoekschrift van 22 juli 2008 heeft Y de rechtbank te Amsterdam verzocht de vier leden van het bestuur van de stichting te ontslaan. Op 11 september 2008 passeert de notaris op verzoek van het stichtingsbestuur een statutenwijziging waarbij art. 14 van de statuten (inhoudende dat wijziging van de doelstelling van de stichting slechts na goedkeuring vanwege de minister van Financiën mogelijk is) met onmiddellijke ingang verviel. Bij akte, verleden door de notaris op dezelfde dag, heeft het stichtingsbestuur de naam van de stichting gewijzigd in stichting Vrienden van Z en bepaalde artikelen van de statuten, waaronder de doelstelling, gewijzigd.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 23 oktober 2008 de Stichting Vrienden van Z onder meer opgedragen om de wijziging van de statuten van de stichting, zoals geëffectueerd op 11 september 2008 (voorlopig) geheel ongedaan te maken, in afwachting van de beslissing in de rekestprocedure van de rechtbank Amsterdam en voorts verboden enig besluit te nemen of rechtshandeling te verrichten anders dan voormelde ongedaanmaking.
De notaris heeft na het vonnis van 23 oktober 2008 de akte tot het opnieuw wijzigen (herstel van de oude staat) verleden. Na dit vonnis is het voltallige bestuur in de ochtend van de geplande mondelinge behandeling door de rechtbank op 28 oktober 2008, afgetreden en is het op 22 juli 2008 door Y ingediende verzoekschrift ingetrokken.

KvT Almelo 8 november 2010, LJN YC0703, NM 2012-7/8

Inhoud

3. Feiten
Op basis van de door klager en door de notaris overgelegde stukken wordt in deze procedure als vaststaand aangenomen:
– Klager en zijn broer A zijn, ieder voor 50%, de aandeelhouders van B B.V.
– A en zijn zoon C zijn de (on)middelijke aandeelhouders van D B.V.
– B B.V. heeft op 6 februari 2009 de eigendom verkregen van het bedrijfspand <adres>, hierna het registergoed.
Op 14 juli 2009 is bij de notaris een akte gepasseerd waarmee de eigendom van het registergoed door B B.V. is geleverd aan D B.V.
– Op 14 juli 2009 is een onderhandse geldlening tussen B B.V. en D B.V. gesloten waarmee een bedrag van € 880.540,70, vermeerderd met rentes en kosten, aan laatstgenoemde vennootschap is verstrekt.
– Op 14 juli 2009 is bij de notaris een hypotheekakte gepasseerd, strekkende tot zekerheid voor het nakomen van de verplichtingen van D B.V. jegens B B.V.
(…)
4. Standpunten
Samengevat en zakelijk weergegeven zijn de volgende standpunten naar voren gebracht.
4.1 Klager stelt dat de notaris de aktes van 14 juli 2009 niet had mogen passeren. Klager geeft aan dat de aktes zijn gepasseerd zonder zijn instemming, terwijl deze instemming volgens de statuten van de vennootschap wel vereist was. Naar de mening van klager heeft de notaris zijn zorgplicht jegens hem geschonden nu hij niet is betrokken bij het passeren van de aktes en de onderhandse lening. Door klager is gesteld dat hij door het handelen van de notaris financiële schade heeft geleden. Bovendien, zo geeft klager aan, wilde hij wel overgaan tot verkoop van het registergoed, maar niet op deze wijze en niet met het ingevolge de hypotheekakte in het leven geroepen financiële risico. Door de handelwijze van de notaris heeft B B.V. niet kunnen beschikken over de koopsom.
4.2 De notaris wijst op het aspect dat <B> B.V. er belang bij had dat de levering van het registergoed vóór 6 augustus 2009 zou plaatsvinden. Latere levering zou een schadepost van € 49.800,- voor die vennootschap opleveren. Ook wordt gewezen op de leningsovereenkomst waaruit volgens de notaris geen nader te onderzoeken punten naar voren zijn gekomen. Omdat klager toestemming had gegeven voor de verkoop van het registergoed aan <D> B.V. is de notaris er vanuit gegaan dat klager ook toestemming had gegeven voor de financiering. De notaris erkent dat het formeel gezien op grond van de statuten niet juist is geweest, maar in het belang van <B> B.V. is de hypotheekakte gepasseerd omdat anders de onderhandse geldlening niet zou zijn afgedekt door een hypotheek. Voorts heeft de notaris er op gewezen dat <D> B.V. de lening op 13 juli 2010 heeft ondergebracht bij een externe financier en heeft afgelost.
5. Overwegingen
(…)
5.2 De Kamer is van oordeel dat de notaris jegens klager in gebreke is gebleven met zijn zorgplicht jegens klager door de aktes van levering en hypotheek te passeren zonder zich te vergewissen van een daarop gerichte wil bij klager. Tussen partijen is in niet in geschil dat de instemming van klager met die levering van het onroerend goed statutair vereist was.
De door de notaris genoemde omstandigheid dat sprake was van tijdsdruk en dat een niet gering financieel nadeel voor B B.V. door het tijdig passeren is voorkomen, disculpeert hem in casu niet. Ook indien de notaris, gelet op de fiscale consequenties, zich genoodzaakt voelde de leveringsakte zo spoedig te passeren dat er geen gelegenheid was zich te vergewissen van de instemming van klager, had hij in de leveringsakte de rechten van klager met een ontbindende voorwaarde behoren te waarborgen.
De notaris heeft zich er ten onrechte evenmin van vergewist dat klager instemde met de financiering van de koopsom door B B.V. De door de notaris verrichte diensten zijn door klager ervaren, en konden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs door hem worden ervaren, als een inbreuk op zijn rechten als (mede) eigenaar van B B.V.
De omstandigheid dat sprake was van waarneming ontslaat de notaris niet van zijn eigen verantwoordelijkheid en onderzoeksplicht. Ook de omstandigheid dat inmiddels is gebleken dat de hypothecaire lening elders is ondergebracht en het financiële risico voor klager zich niet heeft verwezenlijkt, rechtvaardigt het handelen van de notaris op 14 juli 2009 niet.
5.3 Gelet op het voorgaande is de Kamer van oordeel dat de notaris zijn zorgplicht jegens klager heeft geschonden en zal de klacht gegrond worden verklaard.
5.4 Op de gegrondverklaring van een klacht past in beginsel een tuchtrechtelijke reactie. Daarbij overweegt de Kamer dat de notaris weliswaar oog heeft gehad voor de zakelijke financiële belangen van de vennootschap, maar dat uit niets is gebleken dat acht is geslagen op de uit de statuten van de vennootschap voortvloeiende zorgplicht jegens klager als aandeelhouder.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de tuchtmaatregel van een berisping passend en geboden is.

Jaar 2011

23.2.33 Faciliteren van fraude en benadeling van derden bij aandelenoverdracht

Instantie en vindplaats

KvT Arnhem 9 juni 2011, nr. 07.831/2010/976, LJN YC0630, NM 2012-1

Instantie en vindplaats

KvT Amsterdam 15 mei 2012, LJN YC0817, NM 2013-2

Inhoud

De notaris heeft de akte van oprichting gepasseerd waarbij een CV in het leven is geroepen, en aan de commanditaire vennoten uittreksels afgegeven waarin de comparitie ontbreekt. De commanditairen willen echter weten wie de medevennoten zijn, om een vergadering te kunnen uitschrijven. De beherend vennoot weigert met een beroep op de Wet bescherming persoonsgegevens en het prospectus de gegevens beschikbaar te stellen.
Ook de notaris weigert de gegevens beschikbaar te stellen, omdat zij op grond van de Wet op het notarisambt slechts verplicht is een afschrift of uittreksel af te geven. Aan de KNB meldt zij dat op grond van art. 49 Wna de commanditair alleen recht heeft op de inhoud van de akte waarbij hij partij is, voor zover die voor hem van rechtstreeks belang is. Dat is volgens haar bij de comparitie niet aan de orde.
Uit de wetsgeschiedenis van art. 49 Wna blijkt dat, zelfs bij een uittreksel, de notaris de gegevens van alle bij de akte verschenen partijen dient te vermelden. Op grond van de wettekst is het niet onbegrijpelijk dat de notaris tot de gewraakte beslissing is gekomen. In het prospectus was namelijk opgenomen dat de gegevens van deelnemers niet aan derden zouden worden verstrekt.
Hoewel de notaris dus handelde in strijd met art. 49 Wna door niet alle partijen te vermelden in het uittreksel, is het verdedigbaar dat de notaris van mening is dat zij gezien haar zorgplicht jegens partijen de gegevens niet ter beschikking van andere deelnemers mocht stellen.
Dit dilemma had kunnen worden vermeden door van elke toetreding een aparte akte op te maken. Daardoor kan de notaris aan art. 49 Wna voldoen zonder gegevens aan andere deelnemers te verstrekken.
De notaris is overigens bereid de deelnemers zelf aan te schrijven, zodat zij de gegevens niet ter beschikking van klagers hoeft te stellen.
Gezien het beoogde doel is het handelen van de notaris niet klachtwaardig en daarmee is de klacht ongegrond.

Jaar 2013

23.2.37 In hoeverre dient de notaris belangen van derden te beschermen?

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 12 maart 2013, NM 2013-4

3 De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2. Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1. Op 26 november 2004 heeft de fiscus beslag gelegd op de bedrijfsinventaris van [X] B.V.
3.2.2. Op 29 november 2004 is ten overstaan van de oud-notaris de akte van oprichting van [Y] B.V. gepasseerd.
3.2.3. Op 1 december 2004 heeft [A] bezwaar gemaakt tegen het beslag door de fiscus.
3.2.4. De oud-notaris heeft op 4 december 2004 een overeenkomst opgesteld (en daarin op 5 december 2004 wijzigingen aangebracht), gedateerd op 1 oktober 2004, waarbij [X] B.V. haar bedrijfsinventaris verkoopt aan ‘[Y] B.V. i.o.’ De overeenkomst is op 5 of 6 december 2004 ondertekend door [B] namens [X] B.V., [A] namens [Y] B.V. i.o. en de oud-notaris, die de overeenkomst tevens heeft voorzien van zijn notarisstempel.
3.2.5. Op 7 december 2004 heeft [A] ten behoeve van het bezwaar tegen het beslag een beroep gedaan op de overeenkomst.
3.2.6. De oud-notaris is strafrechtelijk vervolgd wegens valsheid in geschrift, op of omstreeks
4 december 2004 gepleegd. De oud-notaris is ten laste gelegd – kort gezegd – het antedateren van voormelde koopovereenkomst, met als strafverzwarende omstandigheid het schenden van een bijzondere ambtsplicht. Bij arrest van 21 december 2012 heeft het hof Arnhem – kort gezegd – bewezen verklaard dat de oud-notaris het hem ten laste gelegde voor wat betreft het antedateren van de koopovereenkomst heeft begaan en de oud-notaris veroordeeld tot een taakstraf voor de duur van 180 uur, indien niet naar behoren verricht te vervangen door 90 dagen hechtenis. Het hof heeft de oud-notaris vrijgesproken van de strafverzwarende omstandigheid dat hij als notaris zijn ambtsplicht heeft geschonden.
3.2.7. Per 1 januari 2014 is de oud-notaris op diens verzoek ontslag verleend.
3.2.8. De Hoge Raad heeft bij arrest van 27 mei 2014 het cassatieberoep van de oud-notaris tegen voormeld arrest van het hof Arnhem niet-ontvankelijk verklaard met toepassing van art. 80a van de Wet op de rechterlijke organisatie.
4. Het standpunt van de KNB
Volgens de KNB past bij het handelen van de oud-notaris, waarvoor hij strafrechtelijk is veroordeeld, dat hij wordt ontzet uit het ambt van notaris. Door zijn handelwijze heeft de oud-notaris zijn functie misbruikt dan wel laten misbruiken en aan partijen de gelegenheid geboden om frauduleus te handelen en derden te benadelen. De oud-notaris heeft met zijn handelen het vertrouwen in hemzelf als notaris en in het notariaat als geheel beschadigd, aldus de KNB.
5. Het standpunt van de oud-notaris
De oud-notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de oud-notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6. De beoordeling
6.1. Gelet op het arrest van het hof Arnhem van 21 december 2012, dat onherroepelijk is geworden, staat vast dat de oud-notaris zich schuldig heeft gemaakt aan het medeplegen van een strafbaar feit, te weten valsheid in geschrift. De oud-notaris heeft in zijn hoedanigheid van notaris een akte geantedateerd, (mede) ondertekend en voorzien van zijn notarisstempel. Daarmee heeft de oud-notaris gehandeld in strijd met hetgeen een behoorlijk notaris betaamt. De klacht is dan ook terecht gegrond verklaard. 6.2. De omstandigheid dat de oud-notaris is vrijgesproken van de strafverzwarende omstandigheid dat hij als notaris zijn ambtsplicht heeft geschonden, maakt het voorgaande niet anders. Het is immers niet doorslaggevend dat de oud-notaris in strafrechtelijke zin geen bijzondere ambtsplicht heeft geschonden. Het gaat erom dat hij als notaris zijn medewerking heeft verleend aan het antedateren van een akte, waardoor derden konden worden benadeeld, en daarmee heeft gehandeld in strijd met de voor hem geldende tuchtrechtelijke norm. Evenmin staat de strafrechtelijke vrijspraak op dit punt eraan in de weg dat het handelen van de oud-notaris in tuchtrechtelijke zin ernstig wordt aangerekend.
6.3. De oud-notaris heeft aangevoerd dat hij inmiddels is gedefungeerd, zodat er geen belang (meer) is bij een uitspraak tot ontzetting uit het ambt. Uitgangspunt is dat notarissen die niet meer als zodanig werkzaam zijn, aan de tuchtrechtspraak blijven onderworpen ter zake van enig verwijtbaar handelen of nalaten gedurende de tijd dat zij als zodanig werkzaam waren (art. 93 lid 2 van de Wet op het notarisambt (Wna)). Het feit dat de oud-notaris voorafgaand aan de behandeling van de onderhavige klacht zelf ontslag uit zijn functie heeft gevraagd en gekregen, vormt geen beletsel voor het opleggen van de maatregel van ontzetting uit het ambt, indien die maatregel passend is. Gelet op het bepaalde in art. 103 lid 8 Wna heeft de maatregel van ontzetting uit het ambt bovendien ook na ontslag betekenis, omdat de maatregel verhindert dat de oud-notaris wordt benoemd tot (toegevoegd) notaris of waarnemer. Dat de strafrechtelijke veroordeling van de oud-notaris betrokken zou kunnen worden bij de beoordeling van een aanvraag tot toetreding tot het ambt van notaris of kandidaat-notaris, is geen reden om aan te nemen dat in deze procedure van het opleggen van de maatregel van ontzetting moet worden afgezien, indien het opleggen daarvan passend is.
6.4. Ten aanzien van de vraag of de maatregel van ontzetting uit het ambt passend is, overweegt het hof het volgende. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 maart 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BG9494) – voor zover van belang – geoordeeld:
‘De strafbare gedraging, waarvan klager wordt verdacht, is een zeer ernstig strafbaar feit want raakt de kern van het werk van een notaris, in het bijzonder zijn maatschappelijke functie. Die functie komt onder meer tot uitdrukking in art. 21 van de Wet op het notarisambt. Lid 1 van dit artikel bepaalt dat de notaris verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in lid 2. Dit lid bepaalt onder meer dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde of wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben. De maatschappelijke functie van een notaris brengt met zich mee dat in het maatschappelijk verkeer vertrouwd moet kunnen worden op door hem opgestelde c.q. ondertekende stukken. Juist door dat vertrouwen in de bemoeiingen van de notaris pleegt er in het maatschappelijk verkeer een grote waarde te worden toegekend aan een door hem opgestelde overeenkomst. Zou bewezen verklaard worden dat klager zich in het kader van de uitoefening van zijn ambt schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrift door een overeenkomst te antedateren dan zou dat ook ernstig afbreuk doen aan het ambt van notaris en de maatschappelijke functie van de notaris in het algemeen.’
Mede gelet op dit oordeel van de Hoge Raad acht het hof de aan de oud-notaris opgelegde maatregel van ontzetting uit het ambt passend en niet disproportioneel.
6.5. De oud-notaris heeft nog aangevoerd dat uit de door hem in hoger beroep overgelegde literatuur valt af te leiden dat in het geval bij een transactie een notaris niet zowel de akte van levering als de hypotheekakte passeert, hij feitelijk valsheid in geschrift pleegt. Door niet daartegen op te treden, maar wel tegen de handelwijze van de oud-notaris, meet de KNB met twee maten. Naar het oordeel van het hof kan dit argument niet ertoe leiden dat de oud-notaris voor zijn handelwijze een andere maatregel wordt opgelegd dan passend is, maar bovendien gaat het argument niet op. De handelwijze van de oud-notaris is immers niet op één lijn te stellen met de bedoelde, in de praktijk gebruikelijke handelwijze, reeds omdat uit de overgelegde literatuur niet volgt dat laatstbedoelde handelwijze een strafbaar feit oplevert.
6.6. Het voorgaande betekent dat de beslissing van de kamer zal worden bevestigd.
6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
bevestigt de bestreden beslissing, met dien verstande dat de maatregel van ontzetting uit het ambt zal ingaan op de dag na deze uitspraak te 0:00 uur.

Jaar 2016

23.2.41 Belangen van indirecte aandeelhouders zijn ondergeschikt aan het belang van de redding van een ziekenhuis

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 26 januari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:248, NM 2016-2

Inhoud

Klagers verwijten de notaris te hebben gehandeld in strijd met art. 17 van de Wet op het notarisambt door niet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen, onder wie klagers, onpartijdig en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen. Hangende de aanbiedingsplicht van aandelen aan klagers heeft de notaris niet gehandeld zoals een redelijk notaris betaamt, omdat hij bij de statutenwijziging en aandelenuitgifte partijdig heeft geadviseerd en hierdoor aanzienlijk financieel nadeel is ontstaan bij klagers. De notaris heeft hiermee gehandeld in strijd met de notariële beroepsregels. De kamer heeft de klacht gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd. Het hof vernietigt de bestreden beslissing en verklaart de klacht ongegrond.
3. Feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. De notaris heeft tegen de vaststelling van die feiten op het punt van het bestaan van een aanbiedingsverplichting van de aandeelhouders van [naam] B.V. (hierna: [A]) bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2. Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1. Klagers zijn de kinderen van [naam] (verder: [B]).
3.2.2. In 2006 heeft [B] samen met [naam] (verder: [C]) de investeringsmaatschappij [naam] B.V. (hierna: [D]) opgericht.
3.2.3. Vervolgens heeft [C], indirect enig aandeelhouder en bestuurder van [A], een bedrag van bijna [bedrag] geïnvesteerd in Stichting [naam] te [plaats] (verder: Stichting [E]). [B] was sinds 23 oktober 2006 voorzitter van de Raad van Bestuur van Stichting [E].
3.2.4. Bij akte van 1 juni 2007, verleden door een waarnemer van mr. [naam], notaris te [plaats], is Stichting [E] omgezet in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (hierna: [F]), waarbij alle aandelen in handen kwamen van [D].
Schematisch gezien zagen de aandeelhoudersverhoudingen op dat moment als volgt eruit.
(…)
3.2.5. In juli 2008 heeft de notaris op verzoek van [F] geadviseerd over de governance van het ziekenhuis, in het bijzonder in het licht van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) en de Zorgbrede Governancecode.
3.2.6. Medio 2009 is de notaris verzocht om een akte van partiële statutenwijziging van [F] op te stellen. Beoogd was om door deze statutenwijziging ook een instructierecht van de algemene vergadering van aandeelhouders van [F] te introduceren. Op 14 juni 2010 heeft de notaris de akte houdende statutenwijziging gepasseerd.
3.2.7. Medio december 2010 heeft [C] aan de notaris nader advies gevraagd over de mogelijke toepasselijkheid van het structuurregime en de gevolgen daarvan voor [F]. In een notitie van begin 2011 heeft de notaris hem daarover geïnformeerd.
3.2.8. Medio 2012 heeft de notaris desgevraagd geadviseerd over de cliëntenraad en de bevoegdheid van de cliëntenraad om een kandidaat voor te dragen voor de raad van commissarissen.
3.2.9. Op 28 december 2012 is [C] overleden. De twee zonen van de broer van [C], [X] en [Y], zijn als erfgenamen in de nalatenschap van [C] de aandelen in [G] en [A] (indirect) gaan houden. Op 21 januari 2013 is [X] benoemd als bestuurder van [D], [G] en [A]. Op 1 maart 2013 is [Y] benoemd als bestuurder van [A] met ontslag van [X] als bestuurder.
Als gevolg van het overlijden van [C] gold ten aanzien van [G] en [D], op basis van art. 15 lid 1 sub b van de statuten van deze vennootschappen, de plicht om de (indirect) door [C] gehouden aandelen in deze vennootschappen aan de andere aandeelhouders aan te bieden.
3.2.10. Bij besluit van 19 februari 2013 heeft de raad van commissarissen van [F] [B] als bestuursvoorzitter van het ziekenhuis geschorst.
3.2.11. In maart 2013 is [F] in continuïteitsproblemen geraakt doordat zij geen zorgcontract had kunnen afsluiten met zorgverzekeraar [naam]. Voor ING Bank, de kredietverschaffer van [F], was dit aanleiding om het ziekenhuis onder bijzonder beheer te plaatsen.
3.2.12. Bij brief van 11 maart 2013 heeft de Raad van Bestuur van [F] aan [Y], toen bestuurder van [A], onder meer het volgende meegedeeld:
‘De (recent stukgelopen) contractonderhandelingen met [naam] en, mede naar aanleiding daarvan, de schorsing van mevrouw [B] als directeur van [E] B.V., hebben tot gevolg gehad dat de kredietfaciliteit van [F] bij ING onder druk is komen te staan.
Zoals u bekend heeft ING aan [F] een krediet verstrekt met een maximum van [bedrag], waarvan thans ongeveer [bedrag] is opgenomen. Na bovengenoemde gebeurtenissen heeft ING in een brief aangegeven deze kredietfaciliteit slechts onder bepaalde voorwaarden te willen continueren. Een van deze voorwaarden betreft een achterstelling van de door [A] Onroerend Goed B.V. aan [E] verstrekte direct opeisbare lening ten bedrage van [bedrag] (de Lening).
Na overleg met onze raad van commissarissen menen wij met het oog op de continuïteit van [F], binnen de grenzen van het redelijke, zo veel als mogelijk aan de – al dan niet terechte – voorwaarden van ING tegemoet te moeten komen.
Wij zouden het daarom zeer op prijs stellen indien wij met u van gedachten zouden kunnen wisselen over een eventuele achterstelling van (een deel van) de Lening of wellicht zelfs omzetting van (een deel daarvan) in (cumulatief preferent) aandelenkapitaal.’
3.2.13. Op 13 maart 2013 heeft de algemene vergadering van aandeelhouders van [F] besloten om de statuten van [F] te wijzigen en om voor een bedrag van € 5 miljoen 6%-cumulatief preferente aandelen met een nominale waarde van € 1,- uit te geven aan [A]. De (destijds enige) aandeelhoudster [D] is daarbij vertegenwoordigd door haar bestuurder [X]. De notaris heeft op 14 maart 2013 een akte statutenwijziging verleden, waarbij de statuten van [F] zodanig zijn gewijzigd dat dit mogelijk werd. Bij akte uitgifte die op diezelfde dag door de notaris is verleden, zijn vorenbedoelde cumulatief preferente aandelen door [F] aan [A] uitgegeven. Als gevolg hiervan is [A] 99,64% en [D] 0,36% van de aandelen in [F] gaan houden.
3.2.14. Klagers zijn in juni 2013 een procedure gestart bij de ondernemingskamer van dit hof. Bij beschikking van 18 oktober 2013 heeft de ondernemingskamer een onderzoek bevolen naar het beleid en de gang van zaken van [G] en [D] vanaf 28 december 2012. De hiervoor aangewezen onderzoeker, mr. drs. Van Andel, heeft op 29 maart 2014 het onderzoeksverslag afgerond.
3.2.15. In een brief van 17 januari 2014 van de notaris aan [X] staat onder meer het volgende vermeld:
‘(…)
Toen [naam] in 2006 ging deelnemen in [E] deed hij dat via [A]. Het financiële belang van [naam] in [E] heeft derhalve van meet af aan bij [A] gezeten, terwijl – om wat voor reden dan ook – de zeggenschap in [E] na de omzetting van stichting in BV op 1 juni 2007 bij [D] terecht is gekomen, waarbij de aandelen [E] om niet zijn verkregen. Het zou veel logischer zijn geweest als de zeggenschap – naast het financiële belang – ook bij [A] zou hebben gezeten. Door de conversie (lees: Emissie) wordt deze situatie recht gezet, doordat het financiële belang en de zeggenschap bij elkaar worden gebracht.
(…)’
3.2.16. De ondernemingskamer heeft op 13 mei 2015 uitspraak gedaan. De ondernemingskamer heeft beslist, kort gezegd, dat geen sprake was van wanbeleid ten aanzien van (onder meer) de onder 3.2.13 bedoelde statutenwijziging en uitgifte.
4. Standpunt van klagers
De notaris heeft gehandeld in strijd met art. 17 van de Wet op het notarisambt (Wna) door niet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen, onder wie klagers, onpartijdig en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen. Hangende de aanbiedingsplicht van aandelen aan klagers heeft de notaris niet gehandeld zoals een redelijk notaris betaamt, omdat hij bij de statutenwijziging en aandelenuitgifte partijdig heeft geadviseerd en hierdoor aanzienlijk financieel nadeel is ontstaan bij klagers. De notaris heeft hiermee gehandeld in strijd met de notariële beroepsregels (onder andere art. 2, 5 en 18 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011).
Na het uitgiftebesluit is het belang van [D] in [F] verwaterd van 100% naar 0,36%, en heeft er een enorme benadeling plaatsgevonden van klagers. [A] en de erven [C] hebben zonder goede grond verzuimd uitvoering te geven aan hun statutaire plicht om hun aandelen in [D] en [G] aan klagers aan te bieden.
De notaris heeft miskend dat de keuze van [C] om te handelen zoals hij heeft gedaan, zijn oorzaak had in de relatie die hij had opgebouwd met klagers.
Uit het onderzoek van mr. drs. Van Andel is gebleken dat de notaris enkel als doel heeft nagestreefd om het financiële belang en de zeggenschap in [F] bij elkaar te krijgen. Daarbij heeft de notaris het belang van de minderheidsaandeelhouders, zoals klagers, uit het oog verloren.
5. Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6. Beoordeling
6.1. Het hof stelt voorop dat klagers niet als partij waren betrokken bij de onderhavige rechtshandelingen die hebben geleid tot de statutenwijziging en de aandelenuitgifte. Hun hoedanigheid van (indirecte) aandeelhouders van [D] maakte hen nog niet tot partij. Ten aanzien van die rechtshandelingen waren zij aan te merken als derden. Hun belangen konden niet zonder meer de ministerieplicht van de notaris jegens de bij de rechtshandelingen betrokken partijen opzij zetten.
6.2. Daarnaast geldt dat de zorgvuldigheid die de notaris in acht had te nemen, moet worden bezien in het licht van de omstandigheden van het geval. In dit verband is onder meer van belang dat het ziekenhuis een zorgorganisatie was, dat wil zeggen een maatschappelijke onderneming met als hoofddoelstelling het bieden van verantwoorde zorg (art. 2.1 van de Zorgbrede Governancecode 2010). [F] bevond zich bovendien in een financiële crisis en had bestuurlijke problemen. Dat bij de rechtshandelingen het belang van de continuïteit van [E] en dus van de daar verleende zorg, tot uitgangspunt is genomen, ligt dan ook in de rede.
6.3. Mede in aanmerking genomen de wens van de bij de rechtshandelingen betrokken partijen en de instemming van alle relevante organen van [F] (te weten de raad van bestuur, de raad van commissarissen, de cliëntenraad, het medisch stafbestuur en de ondernemingsraad) mocht de notaris ervan uitgaan dat de rechtshandelingen destijds noodzakelijk werden geacht voor de continuïteit van [F]. Bovendien was, zoals de notaris onweersproken heeft aangevoerd, aan alle wettelijke en statutaire eisen voor de rechtshandelingen voldaan.
6.4. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien dat het belang van klagers als (indirecte) aandeelhouders van [D], dat volgens hen met name betrekking had op handhaving van hun (indirecte) zeggenschap in [F], van voldoende gewicht was om te rechtvaardigen dat de notaris zijn ministerie zou weigeren. De belangen van klagers als derden zijn overigens bij de rechtshandelingen niet veronachtzaamd omdat de rechtshandelingen de continuïteit en dus de economische waarde van [F] beoogden te beschermen en daarmee de economische waarde van de aandelen in [D], en er verder een bijzondere regeling voor de conversie van cumulatief preferente in gewone aandelen was opgenomen op basis van de economische verhoudingen ten tijde van de uitgifte van de cumulatief preferente aandelen.
6.5. De vraag of en in hoeverre de notaris op de hoogte was van het geschil tussen de aandeelhouders van de vennootschappen die (al dan niet indirect) de aandelen van [D] hielden, de erven [C] en klagers, over verplichtingen om elkaar aandelen aan te bieden, kan in het midden blijven, aangezien deze kwestie niet van doorslaggevende betekenis was voor de ministerieplicht van de notaris. Evenmin is die kwestie van betekenis voor het antwoord op de vraag of de notaris ten aanzien van de statutenwijziging en de uitgifte van aandelen zorgvuldig of onpartijdig heeft gehandeld. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de notaris onzorgvuldig of partijdig is geweest, zijn niet aannemelijk geworden.
Conclusie
6.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de notaris bij de door hem verrichte notariële werkzaamheden aan zijn zorgplicht heeft voldaan in het licht van de omstandigheden van het geval en dat hij niet onzorgvuldig of onpartijdig heeft gehandeld. Dit betekent dat de klacht ongegrond is.
6.7. Nu het hof tot een andere beslissing komt dan de kamer, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven en zal deze beslissing worden vernietigd.
6.8. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.9. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. Beslissing
Het hof:
– vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
– verklaart de klacht ongegrond.

23.2.42 Tekortschieten in onderzoeksplicht ter voorkoming van witwassen

Instantie en vindplaats

Kamer voor het Notariaat Arnhem-Leeuwarden 22 maart 2016, ECLI:NL:TNORARL:2016:11, NM 2016-4

Inhoud

De notaris heeft twee akten gepasseerd. In de eerste akte werd door een besloten vennootschap een pand in eigendom overgedragen aan een particulier. In de tweede akte droeg de besloten vennootschap 50% van de aandelen in een andere vennootschap over aan dezelfde particulier. De kamer is met het BFT van oordeel dat de notaris onvoldoende uitvoering heeft gegeven aan een verscherpt cliëntenonderzoek. De kamer constateert dat de notaris bekend was met de financieel dubieuze achtergrond van partijen. Dit heeft bij de notaris niet geleid tot een uitgebreider onderzoek naar de herkomst en de deugdelijkheid van de door partijen gepretendeerde leningen. Hieraan kan niet afdoen dat partijen bij de notaris werden geïntroduceerd door een betrouwbare relatie van de notaris en dat de partijen werden bijgestaan door advocaten. Evenmin kan de notaris zich erop beroepen dat de koopovereenkomsten waren opgemaakt door de advocaat van de koper. Deze omstandigheid brengt niet mee dat de notaris mocht aannemen dat het bestaan van de onderliggende geldleningen door de advocaat was onderzocht. Ook uit het feit dat tussen partijen een kort gedingvonnis was gewezen, leidt niet tot bewijs van het bestaan van de leningen. De notaris had in dit geval een eigen verantwoordelijkheid om de herkomst en deugdelijkheid van de gelden, waarmee de koopprijs werd verrekend, te verifiëren en daarvan een duidelijk overzicht in de akten te geven. De notaris heeft zich te weinig rekenschap gegeven van zijn verantwoordelijkheid.

Voor het bepalen van de juistheid van de koopsom van de aandelen heeft de notaris als uitgangspunt genomen de WOZ-waarde van het pand, dat de grootste bezitting was van de vennootschap. De kamer is van oordeel dat deze WOZ-waarde niet als grondslag mocht dienen voor de waarde van de aandelen. Onbekend was immers welke schulden tegenover de WOZ-waarde op de balans stonden. Evenmin mocht de notaris belang hechten aan de concept-jaarrekening 2010, nu het hier een concept betrof dat bovendien betrekking op de financiële situatie van enige jaren eerder. De kamer stelt dat de notaris bij het passeren van de leveringsakte van de aandelen zich ervan had dienen te vergewissen dat voor de aandelen een reële koopprijs werd voldaan. Voorkomen moet namelijk worden dat (door een te hoge koopprijs) gelden wordt wit gewassen dan wel (door een te lage koopprijs) faillissementsfraude wordt vergemakkelijkt. Door zich te schikken naar dat wat partijen verlangden, heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld.

Aan de notaris wordt een berisping opgelegd.

23.2.43 Notaris moet belangen van pandhouders van aandelen daadwerkelijk behartigen, niet alleen formeel voldoen aan wettelijke regels

Instantie en vindplaats

Kamer voor het Notariaat Amsterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:TNORAMS:2016:16, NM 2016-6

Inhoud

A is de oprichter van het S-concern, een van de grootste telecomwinkelketens van Rusland. A is via twee in Cyprus gevestigde bedrijven, T en K, eigenaar van een controlerend belang in de Nederlandse (tussen)houdstermaatschappij S N.V. (hierna: S). Onder S ‘hangen’ de werkmaatschappijen, waaronder de telecomwinkelketens, met vestigingen in circa negenhonderd Russische steden.
In september 2012 verwerft K van T 15 procent van de aandelen in S en verpandt deze vanwege een lening aan P, een groot Russisch pensioenfonds. T heeft daarna 75 procent en K 15 procent van de aandelen in S. Het op de Britse Maagdeneilanden gevestigde bedrijf BM en de Russische bank RB hebben pandrechten op de aandelen in T en S. BM legt ook conservatoir beslag op alle door T gehouden aandelen in S. Medio december 2014, als notaris N nog deel uitmaakt van een IDS-kantoor (hierna IDS), wordt hij geraadpleegd door zijn advocaat-kantoorgenoten namens BM en RB over mogelijke uitwinning van hun pandrechten op de aandelen in S.
In januari 2015 ontvangt N, die per 1 januari 2015 een eigen kantoor is begonnen, van IDS namens P opdracht voor een veiling van de door K verpande 15 procent (66 miljoen) van het aandelenkapitaal van S. N plaatst advertenties in twee dagbladen voor een openbare veiling op 19 januari 2015, en laat deze aankondigen op openbare plakzuilen. De veilingvoorwaarden kunnen vanaf 14 januari persoonlijk op het kantoor van N worden afgehaald. Een voorwaarde is dat een geïnteresseerde slechts een bod kan uitbrengen door voorafgaand aan de veiling 50 procent van het geboden bedrag gestort te hebben of zekerheid daarvoor te hebben verschaft.
De aandelen zijn op de veiling aan de enige bieder, pandhouder P, verkocht voor een bedrag van € 19,7 miljoen, die dit bedrag voldoet door dit in mindering te brengen op haar eigen vordering.
Op 23 januari 2015 ontvangt N opdracht namens P om over te gaan tot veiling van nog eens 15 procent van het aandelenkapitaal van S.
Op 30 januari 2015 verbiedt de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam N om uitvoering te geven aan deze tweede veiling, omdat daarmee onvoldoende rekening word gehouden met de belangen van BM.

De klacht
K en T (hierna samen ook wel: klagers) stellen dat N zijn diensten aan P had moeten weigeren. N wist dat het belang van 15 procent tientallen miljoenen euro’s waard was.
De voorwaarde van het vooraf storten van de helft van het geboden bedrag (in combinatie met de korte termijn en de grote waarde) had tot gevolg dat geen andere partij kon bieden. N had T in kennis moeten stellen van de aanstaande veiling aangezien N kon weten dat T een meerderheidsbelang in S hield en dus bij uitstek een potentiële koper voor de te veilen aandelen was. Vaststaat in elk geval dat T als Cypriotische vennootschap door de wijze van oproeping niet op de hoogte is geraakt en redelijkerwijs ook niet had kunnen raken van de veiling.

Het oordeel
N had gegronde redenen om de door P verlangde werkzaamheden te weigeren. Ook al volgt N de wettelijke bepalingen, er kunnen omstandigheden zijn op grond waarvan het redelijk moet worden geacht, met het oog op belanghebbenden, die veiling op een langere termijn en met een andere manier van aankondiging plaats te laten vinden. N heeft bewust voor lief genomen, dat belanghebbenden en andere geïnteresseerden niet zouden worden bereikt, waardoor geen enkele waarborg bestond dat de hoogst mogelijke veilingopbrengst zou worden gerealiseerd.
De notariskamer legt de maatregel berisping op.

Opmerking
Openbare plakzuilen doen bijna middeleeuws aan in het digitale tijdperk en helemaal in een internationale setting als deze. De art. 464- 466 Rechtsvordering bieden bij gebreke van specifieke bepalingen voor een veiling van aandelen dan wel enig houvast, maar dienen volgens de kamer zodanig te worden geïnterpreteerd dat de bedoelde bescherming van belanghebbenden wordt gewaarborgd.

23.2.44 Tekortschieten in onderzoeksplicht bij onroerendgoedtransacties

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4061, NM 2016-9

Inhoud

Klager is een Officier van Justitie. De oud-notaris is in de periode van maart 2007 tot en met april 2010 betrokken geweest bij een aantal onroerendgoedtransacties. Het hof moet in dit verband beoordelen of de oud-notaris voldoende onderzoek naar de onderhavige transacties heeft gedaan om te kunnen vaststellen of hij ingevolge het bepaalde in art. 21 lid 2 van de Wet op het notarisambt (Wna) medewerking aan de transacties behoorde te weigeren. Het hof komt tot het oordeel dat de oud-notaris bij een viertal transacties is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht. De oud-notaris wordt geschorst voor de duur van vier weken.

Het geding in hoger beroep
1.1. Het hof heeft in deze zaak op 17 mei 2016 een tussenbeslissing gegeven. Het hof verwijst daarnaar.
1.2. Appellant (hierna: klager) heeft bij (fax)brief van 10 juni 2016 zich nader uitgelaten. De oud-notaris heeft bij (fax)brief van 15 juli 2016 daarop gereageerd. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling.
2. Verdere beoordeling
2.1. Het hof blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in de tussenbeslissing. Voor zover de oud-notaris in zijn (fax)brief van 15 juli 2016 heeft willen bepleiten dat het hof terugkomt van een of meer gegeven beslissingen, overweegt het hof dat daarvoor geen reden bestaat. Niet gebleken is dat de beslissingen berusten op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag.
Onroerendgoedtransacties
2.2. Zoals het hof heeft weergegeven in de tussenbeslissing onder 3.2.1. is de oud-notaris in de periode van maart 2007 tot en met april 2010 betrokken geweest bij een aantal onroerendgoedtransacties. In de tussenbeslissing heeft het hof klager onder meer verzocht duidelijk aan te geven op welke transacties de klacht betrekking heeft. Klager heeft daarop verwezen naar de pleitnota die hij bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij de kamer heeft overgelegd. Naar het oordeel van het hof is in die pleitnota voldoende duidelijk aangegeven op welke transacties de klacht betrekking heeft. Blijkens de pleitnota gaat om de volgende transacties:
– [adres] (dossier 3 en 4);
– [adres] (dossier 8);
– [adres] (dossier 9);
– [adres] (dossier 10);
– [adres] (dossier 11);
– [adres] (dossiers 12-13).
Het hof zal deze transacties hieronder bespreken.
2.3. Het hof moet in dit verband beoordelen of de oud-notaris voldoende onderzoek naar de onderhavige transacties heeft gedaan om te kunnen vaststellen of hij ingevolge het bepaalde in art. 21 lid 2 van de Wet op het notarisambt (Wna) medewerking aan de transacties behoorde te weigeren. Wat van de oud-notaris in dit opzicht werd verlangd, hangt af van de aard van de transacties, van hetgeen de oud-notaris ten tijde van de transacties bekend was of moest zijn en van de overige omstandigheden van het geval. Informatie en inzichten die klager op basis van strafrechtelijk onderzoek achteraf over de transacties heeft verkregen, zijn niet doorslaggevend.
2.4. [adres] (dossier 3 en 4)
2.4.1. Volgens een koopovereenkomst van 5 februari 2007 hebben [naam] en [naam] de hier bedoelde woning verkocht aan [X] voor de prijs van € 41.141,65.
De oud-notaris heeft de akte van levering gepasseerd op 9 maart 2007, waarbij [X] is vertegenwoordigd door [Y].
[Y] is de echtgenote van [Z].
De koopprijs is betaald van een bankrekening ten name van [A]. Er is geen hypotheekrecht verleend.
Op 13 maart 2007 is van de derdenrekening van de notaris een bedrag van € 22.324,64 overgemaakt op de bankrekening ten name van [A], onder vermelding van ‘[adres] Afl hyp geldlening en kst [X] ’.
2.4.2. Het lag in de gegeven omstandigheden op de weg van de oud-notaris om onderzoek te doen naar de achtergrond van en de verhouding tussen [A] en [X] en naar de herkomst van het geld waarmee de koopprijs werd betaald. Ook de overboeking op 13 maart 2007 naar de bankrekening ten name van [A] had aanleiding moeten zijn om vragen te stellen.
Niet gebleken is dat de oud-notaris een dergelijk onderzoek heeft gedaan. De omstandigheid dat hij destijds kandidaat-notaris was bij notaris [naam] en optrad als diens waarnemer, doet aan zijn verantwoordelijkheid op dit punt niet af. De klacht is op dit onderdeel gegrond.
2.5. [adres] (dossier 8)
2.5.1. [C] heeft de hier bedoelde woning verkocht aan [D] voor de prijs van
€ 163.000,-. De oud-notaris heeft de akte van levering gepasseerd op 19 maart 2008.
De koopprijs met kosten is tot een bedrag van € 168.000,- gefinancierd met een lening door ING Bank, in verband waarmee ING Bank een hypotheekrecht is verleend. Blijkens de nota van afrekening van 13 maart 2008 moest de koper nog € 16.642,92 bijbetalen.
2.5.2. Volgens klager is onduidelijk waarvan [D] het restant van € 16.642,92 heeft betaald. De oud-notaris heeft verklaard dat [C] ermee heeft ingestemd dat [D] dit bedrag schuldig zou blijven, wat is aangetekend op de nota van afrekening. Van de nota van afrekening is een kopie overgelegd. Naar het oordeel van het hof heeft klager ten aanzien van deze transactie te weinig naar voren gebracht om de conclusie te rechtvaardigen dat de oud-notaris was gehouden in enig opzicht nader onderzoek naar de transactie te doen. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
2.6. [adres] (dossier 9)
2.6.1. [E] heeft de hier bedoelde woning verkocht aan [F] voor de prijs van € 120.000,-. De oud-notaris heeft de akte van levering gepasseerd op 12 juni 2009, waarbij de [F] is vertegenwoordigd door [Y]. Blijkens de nota van afrekening van 12 juni 2009 is de koopprijs betaald uit de opbrengst van de verkoop van een pand aan [adres].
2.6.2. Wat klager heeft aangevoerd over GBA-gegevens en de omstandigheid dat [E] de overdrachtsbelasting voor zijn rekening heeft genomen, is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de oud-notaris gehouden was in enig opzicht nader onderzoek naar de transactie te doen. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
2.7. [adres] (dossier 10)
2.7.1. Blijkens een koopovereenkomst van 22 november 2008 heeft [M] de hier bedoelde woning verkocht aan [Z] voor de prijs van € 90.000,- (AB-transactie).
Tussen [L] en [N], de (enig) erfgenaam van [M], is een geschil ontstaan over de nakoming van de koopovereenkomst, waarover in rechte is geprocedeerd. Het geschil is met tussenkomst van de advocaten minnelijk geregeld.
Blijkens een koopovereenkomst van 27 november 2009 heeft [Z] de woning doorverkocht aan [F] voor de prijs van € 90.000,- (BC-transactie).
De oud-notaris heeft de akte van levering met betrekking tot de AB-transactie gepasseerd op 30 november 2009.
De oud-notaris heeft de akte van levering met betrekking tot de BC-transactie gepasseerd op 1 december 2009, waarbij [F] is vertegenwoordigd door [Y].
De koopprijs in het kader van de BC-transactie is betaald van een bankrekening te name van [K]. Er is geen hypotheekrecht verleend.
2.7.2. Het betreft een ABC-transactie zonder prijssprong. Het enige wat tot nader onderzoek aanleiding gaf, was de betaling van de koopprijs in het kader van de BC-transactie. De oud-notaris behoorde navraag te doen naar de verhouding tussen [Y] en [F] en de herkomst was van het geld waarmee de koopprijs werd betaald. De oud-notaris heeft aangevoerd dat hij [Y] heeft gevraagd of zij wist van wie en waar het geld vandaan kwam en of zij de onderlinge schuldverhouding regelde, wat zij heeft bevestigd. Naar het oordeel van het hof had de notaris geen genoegen mogen nemen met die enkele, nietszeggende bevestiging. De klacht is op dit onderdeel gegrond.
2.8. [adres] (dossier 11)
2.8.1. Blijkens een koopovereenkomst van 1 augustus 2009 heeft [G] de hier bedoelde woningen verkocht aan [H] voor de prijs van € 135.000,-.
[H] woonde in [land].
De oud-notaris heeft de akte van levering gepasseerd op 20 mei 2010, waarbij [H] is vertegenwoordigd door [X].
De koopprijs is betaald van een bankrekening ten name van [A]. Er is geen hypotheekrecht verleend.
2.8.2. Het lag in de gegeven omstandigheden op de weg van de oud-notaris om onderzoek te doen naar de achtergrond van en de verhouding tussen [A] en [H] en naar de herkomst van het geld waarmee de koopprijs werd betaald. Niet gebleken is dat de oud-notaris een dergelijk onderzoek heeft gedaan. De klacht is op dit onderdeel gegrond.
2.9. [adres] (dossiers 12 en 13)
2.9.1. Blijkens een koopovereenkomst van 15 november 2009 heeft [I] de hier bedoelde woning verkocht aan [H] voor de prijs van € 53.500,-. De koopovereenkomst is namens [H], die toen volgens de koopovereenkomst woonde in [plaats], ondertekend door [J] als haar notarieel gemachtigde.
De oud-notaris heeft de akte van levering gepasseerd op 6 april 2010, waarbij [H], die toen in [land] woonde, is vertegenwoordigd door [X].
De koopprijs met kosten is deels betaald van een bankrekening ten name van [K]
(€ 42.825,30) en deels door [L] (€ 17.476,46). Ten behoeve van [Z] is een hypotheekrecht gevestigd, waarbij [H] is vertegenwoordigd door [X] en [L] is vertegenwoordigd door [Y].
2.9.2. Het lag in de gegeven omstandigheden op de weg van de oud-notaris om onderzoek te doen naar de achtergrond van en de verhouding tussen [H], [K] en [L] en naar de herkomst van de gelden waarmee de koopprijs werd betaald. Niet gebleken is dat de oud-notaris een dergelijk onderzoek heeft gedaan. De klacht is op dit onderdeel gegrond.
Conclusie
2.10. De notaris is tekortgeschoten in de verplichting om zorgvuldig onderzoek te doen bij de volgende transacties:
– [adres] (dossier 3 en 4);
– [adres] (dossier 10);
– [adres] (dossier 11);
– [adres] (dossiers 12 en 13).
Maatregel
2.11. Wat betreft de maatregel overweegt het hof het volgende. Een zorgvuldig onderzoek is van belang om te voorkomen dat de notaris een schakel wordt in de totstandkoming van vastgoedtransacties die verband houden met fraude en witwassen. Het nalaten van een dergelijk onderzoek is daarom een ernstige tekortkoming. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, blijkt dat de oud-notaris herhaaldelijk is tekortgeschoten in het verrichten van zorgvuldig onderzoek. Dat rechtvaardigt in beginsel het opleggen van een zware maatregel.
2.12. Ten aanzien van drie van de vier transacties waarbij de oud-notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan, is de oud-notaris reeds strafrechtelijk veroordeeld voor een samenhangende gedraging, te weten het opzettelijk in strijd met de verplichting als bedoeld in art. 16 van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) niet melden van verrichte ongebruikelijke transacties. Het hof houdt daarmee rekening bij het bepalen van de op te leggen maatregel.
2.13. Alle omstandigheden in aanmerking genomen dient naar het oordeel van het hof in dit geval de maatregel van schorsing voor de duur van 4 weken te worden opgelegd. Ingevolge art. 105 Wna is het aan de kamer om te bepalen op welke datum de aan de notaris opgelegde maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt van kracht wordt en dit bij aangetekende brief aan de notaris mee te delen.
2.14. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking omdat dit niet tot een andere beslissing kan leiden.
2.15. Hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot de volgende beslissing.
3. Beslissing
Het hof:
– vernietigt de bestreden beslissing van de kamer en doet opnieuw recht;
– verklaart de klacht gegrond wat betreft de gedragingen die zijn omschreven onder 2.4.2., 2.7.2., 2.8.2. en 2.9.2.;
– legt de oud-notaris de maatregel van schorsing voor de duur van vier weken op.

Jaar 2017

23.2.45 Passeren akten buiten aanwezigheid gemachtigde, akten in strijd met werkelijkheid

Instantie en vindplaats

Hof Amsterdam 30 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1928, NM 2017-6 (hoger beroep op Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2016, ECLI:NL:TNORARL:2016:40)

Inhoud

Inhoud

Inhoud

Inhoud

Inhoud

2. De feiten
2.1 Op 8 augustus 2011 heeft de kandidaat-notaris de leveringsakte gepasseerd waarin ARMA Projecten B.V. (hierna: ARMA) 14 percelen grasland, gelegen in de gemeente [Z], heeft overgedragen aan SV Projecten B.V. (hierna: SV Projecten), voor een bedrag van € 87.546,35 (€ 15,92 per m²). ARMA had die percelen eerder gekocht (als onderdeel van een groter perceel) van de heer [naam verkoper], voor een bedrag van € 10 per m2. Die overdracht vond plaats op 9 mei 2011, ten overstaan van de notaris.
2.2 Op 6 september 2011 heeft klaagster van SV Projecten twee van de hiervoor genoemde 14 percelen grasland in [Z] (hierna: het grasland te [Z]) gekocht, voor een bedrag van € 24.750 (€ 33 per m²).
2.3 Bij brief van 14 september 2011 heeft een medewerker van de notarissen (hierna: de notarieel medewerker) aan klaagster geschreven: ‘Hierbij bevestig ik u de ontvangst van de koopovereenkomst, waarbij u voormelde kavels heeft gekocht van de vennootschap SV Projecten B.V. Ten aanzien van de definitieve datum en het tijdstip van ondertekening van de akte van levering zal ik u nog nader informeren. Graag hoor ik ook van u of uzelf komt of dat u tekent bij volmacht. (…)
Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. (…)’
2.4 Bij brieven van 26 september en 6 oktober 2011 heeft de notarieel medewerker klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en een nota van afrekening toegestuurd en daarbij geschreven: ‘(…) De taak van de notaris beperkt zich, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.
Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende. Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming;
veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.
Voorts hanteert de verkoper bij de verkoop van de percelen een winstclausule en een aanbiedingsplicht.
Deze winstclausule betekent, dat wanneer er een bestemmingswijziging plaatsvindt binnen de overeengekomen periode na de levering de alsdan aanwezige meerwaarde volgens een formule met een afnemend percentage wordt gedeeld met de verkoper. (…) Verder wordt eveneens gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een agrarische bestemming. Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper of tussenpersoon geen garantie geeft op een mogelijke bestemmingswijziging (met bijbehorende mogelijke meerwaarde) in de toekomst. (…)’
2.5 Op 14 oktober 2011 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd van het grasland te [Z].
2.6 Op 11 januari 2012 heeft SV Projecten een perceel landbouwgrond in de gemeente [T] (hierna: de landbouwgrond in [T]) doorverkocht aan klaagster voor een bedrag van € 17.000 (€ 34 per m2). SV Projecten kocht het perceel bij overeenkomst van 18 januari 2012 voor een bedrag van € 13 per m2.
2.7 Bij brief van 26 januari 2012 heeft het notariskantoor klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en de nota van afrekening gestuurd.
2.8 Op 10 februari 2012 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd van de landbouwgrond in [T].
2.9 Op 22 maart 2013 heeft klaagster van SV Projecten een perceel landbouwgrond in de gemeente [S] (hierna: de landbouwgrond in [S]) gekocht, voor een bedrag van €
8.250 (€ 33 per m2). SV projecten kocht dit perceel (op 13 november en 6 december 2012) voor een bedrag van € 14,75 per m2 van Hannibal B.V. Aan Hannibal B.V. was het perceel op 2 oktober 2012 door de oorspronkelijke eigenaren geleverd voor een bedrag van € 9 per m2.
2.10 Bij brief van 3 april 2013 heeft het notariskantoor klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en de nota van afrekening gezonden.
2.11 Op 17 april 2013 heeft de kandidaat-notaris de akte van levering gepasseerd van de landbouwgrond in [S].
2.12 Klaagster is bij het passeren van de akten in 2011, 2012 en 2013 niet in persoon aanwezig geweest. Voor het passeren heeft klaagster een volmacht verstrekt aan een medewerker van de notaris. Klaagster heeft daartoe bij een lokale notaris haar handtekening laten legaliseren. In de leveringsakten is in artikel 2 leden 4 en 5 opgenomen: ‘4. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.
5. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.’
Deze bepalingen zijn gelijkluidend aan artikel 5 leden 6 en 7 van de koopovereenkomsten. Na het passeren van de akten heeft klaagster een afschrift ontvangen.
2.13 Op 15 september 2015 is het faillissement van SV Projecten uitgesproken.
2.14 In een artikel in Het Financieele Dagblad (hierna: FD) van 13 april 2019 getiteld ‘Vergeefs wachten op de hijskranen’ is aandacht besteed aan ‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht: ‘Op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, hebben handelaren bossen, weilanden en akkers gekocht en in kleine stukken gehakt. Vervolgens hebben ze de percelen met winst doorverkocht aan particulieren. (…) Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat machteloos.(…) Pakweg een derde ligt in gebieden waar de bevolkingsaantallen nu of in de toekomst krimpen. De kans op woningbouw is daar vrijwel nihil. Bedrijven die de stukken grond aanbieden, houden in een reactie vol dat er in de toekomst nog steeds op gebouwd kan worden. Maar deskundigen zeggen dat beleggers om de tuin worden geleid. ‘Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen’, zegt bestuursvoorzitter Walter de Boer van Nederlands grootste projectontwikkelaar, BPD. Bouwen op versnipperde grond is volgens experts simpelweg te duur. De Boer: ‘Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Hier worden particulieren besodemieterd.’
2.15 Bij brief van 4 oktober 2019 heeft de advocaat van klaagster de notarissen aansprakelijk gesteld voor de door klaagster geleden schade, begroot op € 60.111,37.
2.16 Bij brief van 15 oktober 2019 heeft de notaris iedere aansprakelijkheid afgewezen.
2.17 Bij e-mailbericht eveneens van 15 oktober 2019 heeft notaris [naam andere notaris, hierna notaris B](onder wiens verantwoordelijkheid de kandidaat-notaris sinds november 2016 werkzaam is) aan de raadsman van klaagster geschreven: ‘(…) Vooropgesteld benadruk ik dat het uw keuze is geweest om uw correspondentie niet in een eerder stadium tevens aan mevrouw [naam kandidaat-notaris] te sturen. Dat zij inmiddels onder mijn verantwoordelijkheid werkt, had u eenvoudig kunnen weten en komt daarmee volledig voor u beider risico. (…)
Voor wat betreft een eerste inhoudelijke reactie op uw brief en emailbericht, sluit ik mij, mede namens mevrouw [naam kandidaat-notaris], vooralsnog aan bij de reeds door u ontvangen reactie zoals opgesteld door collega [naam notaris]. (…)
Ik geef u nu reeds mee dat mevrouw [naam kandidaat-notaris] destijds als waarnemer van de heer [naam notaris] heeft opgetreden. Weliswaar heeft een waarnemer tot op grote hoogte dezelfde handelswijze te hanteren als een notaris, maar dient altijd rekening gehouden te worden met de gezagsverhouding van werkgever en werknemer waarmee een waarnemer ook rekening heeft te houden. (…)
Als u beiden, één uwer en/of uw cliënte het noodzakelijk of nuttig vindt om met mij en/of mevrouw [naam kandidaat-notaris] een discussie aan te willen gaan, dan nodig ik u daar uiteraard toe uit. In dat geval zal ik wel de benodigde uren in rekening brengen en deze schade op u beiden, ieder van u, (…) verhalen. Deze schade en kosten als gevolg van een eventuele rechtsgang zullen op gelijke wijze verhaald worden.(…)’
3. De klacht
3.1 Klaagster verwijt de notarissen nalatig te zijn geweest bij het passeren van de leveringsaktes van 14 oktober 2011, 10 februari 2012 en 17 april 2013. De notarissen waren goed bekend met de handel in ‘strategisch gelegen grond’ c.q. zogenaamde ‘warme’ landbouwgrond. Klaagster was daarmee in het geheel niet bekend.
De notarissen hebben op geen enkel moment bij klaagster geverifieerd of zij besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de aktes opgenomen rechtshandelingen. Het had op hun weg gelegen om klaagster te wijzen op de aan de aankopen verbonden juridische en financiële risico’s en/of om de door hen opgemaakte notariële akten niet te verlijden totdat zij zich er zelf van hadden vergewist dat klaagster zich bewust was van alle risico’s. Daarmee hebben zij hun zorgplicht en informatieplicht geschonden.
De taakopvatting van de notarissen lijkt bij de onderhavige transacties beperkt te zijn gebleken tot ‘de dingen op papier zetten’
Op grond van artikel 21 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) hadden de notarissen echter hun diensten moeten weigeren, althans dienen op te schorten en nader onderzoek moeten doen, omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs. Volgens klaagster was de notaris zich ervan bewust dat de prijs die klaagster voor de kavels betaalde veel te hoog was, maar heeft hij niet ingegrepen. De kennis van de notaris moet ook worden toegerekend aan de kandidaat-notaris.
De notarissen hebben geen goede verklaring gegeven voor het exorbitante verschil tussen de prijs waarvoor SV Projecten de gronden heeft aangekocht en de prijs per vierkante meter die SV Projecten aan klaagster heeft berekend. De notarissen hadden SV Projecten om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestond, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen.
3.2 Klaagster acht het dreigement in het e-mailbericht van notaris B van 15 oktober 2019, dat hij namens de kandidaat-notaris heeft geschreven, om de uren die besteed worden aan eventuele verdere discussie over de zaak in rekening te brengen aan klaagster en haar advocaten, dermate ongepast dat klaagster dat als apart klachtonderdeel aan de kandidaat-notaris wil richten.
4. Het verweer
De notarissen hebben verweer gevoerd. De notarissen hebben zich primair op het standpunt gesteld dat de klacht niet tijdig is ingediend en klagers daarom niet-ontvankelijk zijn in hun klacht. Het standpunt van de notarissen wordt voor zover van belang in de beoordeling besproken.
5. De beoordeling
5.1 De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notarissen een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna. Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
Ontvankelijkheid
5.2 Voordat de kamer de handelwijze van de notarissen beoordeelt, is aan de orde of de klacht tijdig is ingediend.
Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde heeft kennisgenomen van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht door de voorzitter niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn
geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.
5.3 In het eerste klachtonderdeel wordt geklaagd over de volgende notariële handelingen:
• de leveringsakte van 14 oktober 2011, gepasseerd door de notaris;
• de leveringsakte van 10 februari 2012, gepasseerd door de notaris;
• de leveringsakte van 17 april 2013, gepasseerd door de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris.
De driejaarstermijn begint te lopen vanaf de dag dat een klager daadwerkelijk bekend is met het handelen c.q. nalaten van een notaris. Voor het ingaan van de vervaltermijn is niet vereist dat een klager bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van het handelen van een notaris.
Vast staat dat klaagster kort na het passeren van de akten een afschrift heeft ontvangen. De wettelijke driejaarstermijnen zijn dus gaan lopen op of omstreeks 14 oktober 2011, respectievelijk 10 februari 2012 en 17 april 2013. Tot het klaagschrift van 5 november 2019 zijn meer dan drie jaren verstreken.
5.4 De kamer is echter van oordeel dat de beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring van klaagster op grond van voornoemde vervaltermijn achterwege dient te blijven. Klaagster heeft naar het oordeel van de kamer genoegzaam aangetoond dat de gevolgen van het handelen van de notarissen haar pas redelijkerwijs na het verstrijken van de driejaarstermijn bekend zijn geworden. De drie aktes zijn gepasseerd buiten aanwezigheid van klaagster, bij schriftelijke volmacht. De notarissen hebben klaagster vóór het passeren niet persoonlijk gesproken. Een medewerker van het notariskantoor heeft klaagster telkens vooraf de conceptaktes gezonden. In die aanbiedingsbrieven is steeds (onder meer) vermeld:
De taak van de notaris beperkt zich, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.
Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende. Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.
Tot het voorjaar van 2019 verkeerde klaagster in de veronderstelling dat zij van een bonafide partij percelen grond met (ontwikkel)potentie had gekocht. De verkoper had haar verzekerd dat de percelen grond pas op een termijn van enkele jaren tot ontwikkeling zouden komen en dan fors meer waard zouden worden. Klaagster zag daarom geen reden om nader onderzoek te doen naar de transacties en de rol van de notarissen daarbij, voordat die voorspelde periode van enkele jaren verstreken was. Het verweer van de notarissen, dat in persberichten al (jaren) eerder is gewaarschuwd voor de risico’s die zijn verbonden aan beleggingen in landbouwgronden, passeert de kamer. Klaagster hoefde als consument niet gespitst te zijn op berichtgeving, zoals het door de notarissen overgelegde persbericht van de AFM uit 2013.
Klaagster raakte bekend met de ware aard van de grondhandel naar aanleiding van publicaties daarover in de pers (Het Financieele Dagblad) in april 2019 in een spin-off daarvan op televisie. Uit informatie ingewonnen bij de gemeente [T] heeft klaagster toen ook begrepen dat de door haar gekochte grond weinig (tot niets) waard was. Pas op dat moment heeft zij zich gerealiseerd dat de notarissen een verwijt te maken valt en is zij de rol van de notarissen bij de transacties gaan onderzoeken.
5.5 De termijn voor het indienen van het eerste klachtonderdeel verloopt op grond van artikel 99 lid 21 Wna, tweede volzin, één jaar na ‘het voorjaar van 2019’, te weten
– gelet op de datum van het artikel in het FD – op of omstreeks 15 april 2020. Het klaagschrift is binnen die termijn, op 6 november 2019, bij de kamer ingekomen. Het tweede klachtonderdeel heeft betrekking op de bejegening van klaagster in een e-mailbericht van 12 oktober 2019 en is binnen de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna ingediend. De klacht is dus tijdig ingediend.
Inhoudelijk
Klacht tegen de notaris (eerste klachtonderdeel)
5.6 De notaris heeft aangevoerd dat zijn taak slechts beperkt was, omdat klaagster en verkoper al een overeenkomst waren aangegaan voordat zij zich bij de notaris meldden. Met die koopovereenkomsten heeft de notaris geen bemoeienis gehad. Op grond van zijn ministerieplicht was hij gehouden zijn diensten te verlenen.
Alleen wanneer sprake zou zijn van een gebrek aan wilsovereenstemming dan wel een van de wilsgebreken en de overdracht op die grond nietig dan wel vernietigbaar zou zijn, kan de notaris bijsturen omdat hij aan een dergelijk handelen geen medewerking mag verlenen. Daarvan was hier geen sprake, aldus de notaris; bovendien moet het klaagster van meet af aan duidelijk zijn geweest, dat het een investering betrof waarvan niet vaststond of rendement zou worden behaald en wanneer. De prijsverschillen waren niet zodanig fors dat de notaris klaagster hierover expliciet had moeten voorlichten of zijn ministerie had moeten weigeren.
De notaris heeft niet zelf met klaagster gesproken; hij meent dat hij met de aanbiedingsbrieven in combinatie met de tekst van de akte en de tekst van de koopovereenkomst heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht.
Voor een persoonlijke voorlichting hanteert de notaris een leeftijdsgrens van 65 jaar of (ongeacht de leeftijd) een aankoopbedrag vanaf € 100.000, zo heeft hij ter zitting verklaard. Klaagster had hem kunnen bellen indien zij de aanbiedingsbrieven, die volgens de notaris duidelijk waren, niet begreep. Daarbij komt dat klaagster ervoor heeft gekozen de akten bij volmacht te passeren.
5.7 De kamer overweegt als volgt. De notaris had zich er van moeten vergewissen of klaagster besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de aktes opgenomen rechtshandelingen en welke (financiële) risico’s zij met de transacties liep. Vast staat dat de notaris op geen enkel moment persoonlijk (al dan niet telefonisch) contact met klaagster heeft gehad of gezocht. De notaris kon niet volstaan met het toezenden van een conceptakte met een begeleidende brief, waarin niet expliciet wordt gewaarschuwd voor de risico’s, maar louter is opgenomen: ‘Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming: veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.’ In het geval dat sprake is van een ongelijkheid van partijen, zoals in de onderhavige zaak, waarin klaagster als particulier grond aankoopt van een grondhandelaar, geldt voor een notaris immers een verzwaarde informatieplicht. Met het opnemen van een naar het oordeel van de kamer nietszeggende en niets toevoegende – immers namens klaagster is er onweersproken op gewezen dat het niet geven van een garantie op bestemmingswijziging (op korte termijn) onderdeel van het verkoopverhaal van SV Projecten was – passage, zoals in de aanbiedingsbrief of soortgelijke bepaling in een (concept)akte heeft de notaris niet aan die verplichting voldaan.
Omdat de notaris bekend was met de oorspronkelijke prijzen per vierkante meter van de landbouwgrond en de opmerkelijke stijging van die prijzen in zeer korte tijd, had het op zijn weg gelegen klaagster voor het passeren op enigerlei wijze te waarschuwen, althans in ieder geval haar dringend uit te nodigen op zijn kantoor, teneinde haar te ‘belehren’ over de risico’s van de door haar aangegane transacties. Zijn verweer, dat klaagster er zelf voor zou hebben gekozen om bij volmacht te passeren, gaat dan ook niet op. Hetzelfde geldt voor het verweer dat hij zijn ministerie niet kon weigeren, omdat de koopovereenkomst immers al gesloten was.
De notaris had immers zijn werkzaamheden kunnen opschorten in afwachting van een oordeel van de voorzieningenrechter.
Hoewel de notaris in de aanbiedingsbrieven bij de conceptakten stelt dat op hem een ‘gebruikelijke onderzoeksplicht’ rust, is de kamer niet gebleken van een gedegen onderzoek naar de waardestijgingen van de percelen grond in korte tijd. De notaris heeft geen stukken overgelegd waaruit volgt dat hij nader onderzoek heeft gedaan naar of heeft doorgevraagd bij SV Projecten over de achtergrond van het opmerkelijke prijsverschil in de opeenvolgende transacties. De notaris heeft hiermee de (reikwijdte van de) zijn ambtsopdracht en -verplichtingen miskend en daarmee in strijd gehandeld.
De kamer zal daarom het eerste klachtonderdeel, voor zover gericht tegen de notaris gegrond verklaren.
Klacht tegen de kandidaat-notaris
5.8 Voor zover het eerste klachtonderdeel ook is gericht tegen de kandidaat-notaris, overweegt de kamer als volgt. Terecht hebben de notarissen opgemerkt dat klaagster in het klaagschrift geen duidelijk onderscheid heeft gemaakt tussen de notaris en de kandidaat-notaris. Iedere (kandidaat- of toegevoegd) notaris is in beginsel tuchtrechtelijk aansprakelijk voor zijn eigen doen en laten en niet voor dat van een ander. In de voorliggende zaak heeft de kandidaat-notaris op 17 april 2013 waargenomen voor de notaris en de akte gepasseerd, bij volmacht van klaagster.
De kandidaat-notaris was niet verantwoordelijk voor het dossier (zoals het verzenden van de aanbiedingsbrief aan klaagster) en heeft daarmee ook geen bemoeienis gehad. Klaagster heeft onvoldoende onderbouwd waarin de kandidaat-notaris als waarnemer tekort is geschoten. Dit brengt mee dat de notaris in de voorliggende zaak tuchtrechtelijk kan worden aangesproken op de handelingen van de kandidaat-notaris (het passeren van de akte van 17 april 2013). De kamer zal dan ook het eerste klachtonderdeel, voor zover gericht tegen de kandidaat-notaris ongegrond verklaren.
5.9 Het tweede klachtonderdeel is naar het oordeel van de kamer uitsluitend ingediend tegen de kandidaat-notaris. Het ziet op de bejegening door de notaris van het kantoor waar de kandidaat-notaris thans werkzaam is en betreft uitlatingen in een brief die door die notaris is geschreven in verband met afwezigheid wegens ziekte van de kandidaat-notaris. De kamer is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris zelf geen verwijt treft. Dit klachtonderdeel zal de kamer daarom ongegrond verklaren.
Maatregel
5.10 De gedragingen van de notaris zijn dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat zij een zware maatregel rechtvaardigen. De notaris heeft immers actief medewerking verleend aan een praktijk die zich laat kenschetsen als ‘windhandel’ en waarbij hij tenminste moet hebben beseft dat onwetende particulieren hierbij ernstig benadeeld konden worden. Gelet op zijn uitlating ter zitting over de indertijd hiermee gemoeide praktijkomvang en dat hij dezelfde diensten ook nog aan een andere partij met vergelijkbare handel verleende, is dit bovendien op vrij grote schaal gebeurd.
De kamer houdt echter bij de bepaling van de maatregel rekening met het feit dat de aktes (bijna) tien jaar geleden zijn gepasseerd en dat de notaris ter zitting heeft verklaard dat hij, met de kennis van nu, klaagster meer voorlichting zou hebben gegeven. De kamer zal de notaris daarom de maatregel van berisping opleggen.
Vergoeding griffierecht aan klaagster
5.11 Omdat de kamer de klacht tegen de notaris gegrond verklaart, dient de notaris het door klaagster betaalde griffierecht van € 50 op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan klaagster te vergoeden.
Kostenveroordeling
5.12 Nu de kamer de klacht tegen de notaris gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna en de (tijdelijke) richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2019, nr. 35649), veroordelen in de volgende kosten:
a. € 50 kosten van klaagster;
b. € 1.000 kosten van klaagster in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten voor opstellen klaagschrift en bijwonen zitting);
c. € 3.500 kosten van behandeling van de klacht door de kamer.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.13 De notaris dient de kosten van klaagster en het griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klaagster te voldoen. Klaagster dient daartoe tijdig schriftelijk haar rekeningnummer aan de notaris door te geven.
5.14 De notaris dient de kosten van de behandeling van de klacht door de kamer na het onherroepelijk worden van deze beslissing te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.
BESLISSING
De kamer voor het notariaat:
– verklaart de klacht tegen de notaris gegrond;
– legt de notaris de maatregel van berisping op;
– verklaart de klacht tegen de kandidaat-notaris ongegrond;
– veroordeelt de notaris tot betaling aan klaagster van € 50 griffierecht en € 1.050 aan andere kosten, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.13 bepaald;
– veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.500 in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.14 bepaald.

Jaar 2021

23.2.63 Voorlichting lage koopprijs aandelen

Instantie en vindplaats

Kamer voor het notariaat Amsterdam 1 december 2020, NM 2021-1 (Auteur: Vos, B.)

Inhoud

2. De feiten
2.1. Klager is in september 2016 met [A] (hierna: [A]), handelend namens [A] B.V., overeengekomen dat [A] klager een lening zou verstrekken van € 49.000, te betalen in twee termijnen van € 24.500.
De eerste termijn zou worden verstrekt bij de overdracht van de aandelen in (de nieuwe werkmaatschappij) [B] B.V. en de tweede termijn uiterlijk vier maanden later.
2.2. Bij e-mailbericht van 25 april 2017 heeft een medewerkster van het notariskantoor onder meer de ontwerpakte van de aandelenoverdracht gezonden. Daarbij heeft zij opgemerkt: ‘Het lijkt mij verstandig een aparte notariële leningsovereenkomst op te stellen. Ik zal mijn collega, (…) maandag vragen hiernaar te kijken.’
Bij e-mailbericht van 18 mei 2017 heeft zij de gewijzigde akte aan [A] en klager gezonden, met het verzoek de koopsom van de aandelen te vermelden. Daarop heeft klager geantwoord dat hij akkoord ging en dat hij begreep dat [A] ook akkoord was.
Bij e-mailbericht van 1 mei 2017 heeft de medewerkster van het notariskantoor aan klager geschreven: ‘(…) De door u beiden opgestelde leningsovereenkomst is afdoende en kan op ons kantoor worden getekend. De eerste tranche kan door [A] worden overgeboekt op ons rekeningnummer, waarna dit op uw rekening wordt overgemaakt na ondertekening van de akten.’
2.3. Op 6 juni 2017 heeft de notaris de akte levering aandelen [B] B.V. gepasseerd. Daarin heeft klager als verkoper, handelend voor zich en tevens handelend in de hoedanigheid van zelfstandig bestuurder van zowel [klagers] B.V als [B] B.V., ter uitvoering van de (mondelinge) koopovereenkomst, de helft van de aandelen [B] B.V. (genummerd 1 tot en met 500), elk nominaal groot € 0,10, aan [klagers] B.V. geleverd. De koopsom voor de aandelen bedroeg € 1,00.
De andere helft van de aandelen [B] B.V. (genummerd 501 tot en met 1000) is aan de besloten vennootschap [C] B.V. geleverd.
Namens deze vennootschap handelt als zelfstandig bestuurder de vennootschap [D]
B.V. en [A] treedt op als zelfstandig bevoegd bestuurder namens deze laatste vennootschap.
2.4. [A] heeft het te lenen bedrag niet aan klager uitbetaald.
2.5. Per 8 oktober 2018 is [notaris] gedefungeerd. Sindsdien is hij freelance kandidaat-notaris voor één uur per week. Per 8 oktober 2018 is mr. [E] (hierna: notaris [E]) protocolopvolger. Per diezelfde datum is notaris mr. [F] (hierna: notaris [F]) benoemd tot notaris op zijn eigen protocol. Notarissen [F] en [E] werken sindsdien samen op het notariskantoor te [vestigingsplaats].
2.6. Bij brief van 17 juni 2019 heeft notaris [F] de KNB geantwoord op het bemiddelingsverzoek dat klager bij de KNB had ingediend over de gang van zaken met betrekking tot de aandelenoverdracht.
3. De klacht
3.1. Klager heeft in zijn klaagschrift de klacht als volgt verwoord:
‘1. Notaris [notaris] heeft onrechtmatig gehandeld jegens mij;
2. Notaris [notaris] heeft onvoldoende zijn zorgplicht jegens mij uitgevoerd;
3. Notaris [notaris] heeft mij onjuist en/of onvolledig geïnformeerd over [A];
4. De opvolging van mijn klacht bij [notaris] en diens rechtsopvolgers is met de geuite bedreigingen verwerpelijk klachtwaardig gedrag.’
3.2. Ter toelichting heeft klager het volgende aangevoerd. Bij het passeren van de akte op 6 juni 2017 bleek dat de notaris niet over het eerste termijnbedrag van de lening beschikte. Klager heeft toen, onder druk gezet door de notaris, toch de akte ondertekend, terwijl hij zelf had voorgesteld het passeren uit te stellen.
Ondanks talloze beloften van de notaris en [A] heeft klager nooit één stuiver gezien. Klager heeft na het defungeren van de notaris de correspondentie voortgezet met notarissen [E] en [F]. Toen dat ook geen resultaat opleverde, heeft klager de zaak ter bemiddeling aan de KNB voorgelegd. Dat heeft echter niet geleid tot het terugleveren aan klager van de aandelen die [C] B.V. hield in [B] B.V.
3.3. Op 24 mei 2019 heeft klager op zijn huisadres bezoek gekregen van twee mannen. Zij hebben klager bedreigd. Klager moest de notaris met rust laten.
De correspondentie die klager daarna met notarissen [F] en [E] had leverde echter weer niets op.
4. Het verweer
De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
5.2. Ten aanzien van het eerste klachtonderdeel overweegt de kamer dat de kamer niet bevoegd is hierover te oordelen. Dit oordeel is voorbehouden aan de civiele rechter. Klager kan daarom niet kan worden ontvangen in dit klachtonderdeel.
5.3. De kamer ziet aanleiding om eerst het derde en vierde klachtonderdeel te bespreken.
Het derde en vierde klachtonderdeel acht de kamer ongegrond. Noch uit de processtukken noch uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat de notaris klager onjuist en/of onvolledig over [A] heeft geïnformeerd. Klager heeft ook onvoldoende toegelicht waaruit die onjuiste informatie heeft bestaan en bij welke gelegenheid de notaris die informatie verstrekt zou hebben. Evenmin is de kamer gebleken dat de opvolging van de klacht bij de notaris en diens rechtsopvolgers niet zorgvuldig is geweest. Klager heeft zijn stelling dat twee mannen hem namens de notaris hebben bedreigd, in het licht van de ontkenning door de notaris, onvoldoende onderbouwd.
5.4. Het tweede klachtonderdeel oordeelt de kamer echter gegrond.
Niet gebleken is dat de notaris tijdens de bespreking met klager de koopprijs van de aandelen voor het bedrag van € 1,- heeft besproken. Die koopprijs had, in het licht van de verdere transactie, vragen moeten oproepen bij de notaris en hij had daarover navraag moeten doen bij partijen. Evenmin is gebleken dat de notaris met klager heeft besproken welke consequenties het ondertekenen van de akte voor klager zou hebben, nu de eerste tranche van het bedrag op grond van de tussen klager en [A] overeengekomen lening nog niet door de notaris of klager was ontvangen. De notaris had, ingevolge artikel 43 Wna, klager moeten wijzen op de gevolgen die voor klager uit de inhoud van deze akte voortvloeiden.
De notaris heeft aangevoerd dat de behandelaar van het dossier klager op de dag van passeren heeft meegedeeld dat [A] de eerste tranche zou overmaken aan [B] B.V..
Deze dossierbehandelaar heeft volgens de notaris klager geadviseerd om pas na ontvangst van dit bedrag te tekenen. Deze omstandigheden doen echter niet af aan de belehrungsplicht van de notaris. Ook het feit dat de notaris noch het notariskantoor enige bemoeienis hebben gehad met de tussen [A] en klager gesloten overeenkomst, doet daaraan niet af. De kamer overweegt dat de notaris er ook voor had kunnen kiezen om (klager uitdrukkelijk te adviseren) de overdracht uit te stellen, hetgeen – gegeven de omstandigheden – in het belang van klager was. In feite heeft klager de aandelen immers voor het bedrag van
€ 1,- geleverd terwijl de waarde daarvan € 16.022,- volgens de balans van 1 september 2016 bedraagt. Het is de taak en verantwoordelijkheid van de notaris om klager dan voor te lichten en klager te bevragen om welke reden hij het risico nam de aandelen in feite (bijna) voor niets weg te geven. Dat heeft de notaris niet gedaan. De kamer acht dit klachtonderdeel dus gegrond.
5.5. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
Maatregel
5.6. De kamer acht de verweten gedraging van de notaris ernstig. Het is de taak van de notaris om ervoor te waken dat partijen bij de akte tijdig van tevoren de gelegenheid krijgen om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Het is ook zijn taak om zich ervan te overtuigen dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is en wat de gevolgen van deze akte voor hen zijn.
De notaris heeft dit nagelaten. De notaris heeft in dit geval wel tijdig de conceptakte aan klager toegezonden, maar zich er niet van vergewist dat klager door ondertekening van de akte voldoende de gevolgen daarvan onderkende. Dat is nu juist zijn verantwoordelijkheid als notaris. Deze ambtsplicht gaat dus verder dan het geven van een algemene toelichting. De kamer acht daarom de maatregel van berisping gecombineerd met een geldboete van € 5.000,- passend en geboden.
5.7. De geldboete moet door de notaris worden voldaan na het onherroepelijk worden van deze beslissing. De notaris dient de geldboete te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103a lid 2 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.
Vergoeding griffierecht aan klager
5.8. Omdat de kamer de klacht gegrond verklaart, dient de notaris het door klager betaalde griffierecht van € 50,- op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan klager te vergoeden.
Kostenveroordeling
5.9. Nu de kamer de klacht gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna jo. de tijdelijke richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2019, nr. 35649) veroordelen in de volgende kosten:
a. € 50,- kosten van klager;
b. € 3.500,- kosten van behandeling van de klacht door de kamer.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.10. De notaris dient de kosten van klager en het griffierecht (eveneens € 50,-) binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klager te voldoen. Klager dient daartoe tijdig schriftelijk zijn rekeningnummer aan de notaris door te geven.
5.11. De notaris dient de kosten van de behandeling van de klacht door de kamer na het onherroepelijk worden van deze beslissing te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.
5.12. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
BESLISSING
De kamer voor het notariaat:
– verklaart het eerste klachtonderdeel niet-ontvankelijk;
– verklaart het derde en vierde klachtonderdeel ongegrond;
– verklaart het tweede klachtonderdeel gegrond;
– legt de notaris de maatregel van berisping op;
– legt de notaris een geldboete van € 5.000,- op, te voldoen op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.7 bepaald;
– veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van de kosten van klager van € 50,- en het griffierecht van € 50,- op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.10 bepaald;
– veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.500,- in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.11 bepaald.